Визначення ринкової та ліквідаційної вартості. Як розраховується і коли застосовується ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість - це та ціна, за яку будь-який об'єкт продається на ринку певні терміни. Вона завжди нижча за ринкову вартість.

Також ліквідаційна вартість - це показник, який виникає за наявності якихось надзвичайних обставин, що впливають на зміни у звичайній ринковій ситуації (наприклад, при

Чинники, що впливають на ліквідаційну вартість:

Економічна обстановка над ринком;

Пряма залежність вартості ліквідації від терміну продажу суб'єкта відома під назвою «термін експозиції». Він залежить від типу нерухомості, вихідної вартості реалізації та рівня попиту;

Рівень привабливості суб'єкта над ринком, який визначається конкретними характеристиками. Він залежить від попиту той чи інший тип об'єктів.

Визначається у таких випадках:

Перед підприємством стоїть загроза банкрутства;

Суб'єкта господарювання показала перевищення ліквідаційної вартості підприємства перед тією, що у процесі здійснення діяльності.

Методики оцінки вартості ліквідації суб'єкта

1. Пряма методика передбачає розрахунок ліквідаційної вартості з використанням (пряме порівняння з подібними підприємствами та метод кореляційного та

2. Непряма методика, яка передбачає розрахунок вартості у вигляді ринкової оцінки. У даному випадкуЛіквідаційна вартість - це ринкова ціна мінус вартість фактора вимушеної реалізації підприємства. Саме у визначенні величини зазначеного фактора і полягає основна складність. Тому в основному на вітчизняному ринку вартість вимушеної реалізації визначається експертним шляхом.

Ліквідаційна вартість в умовах кризи

У разі найменшої нестабільності економіки держави на ціну суб'єктів господарювання починають впливати чинники, основним у тому числі є обмеження у термінах реалізації. Тому ліквідаційна вартість – це показник, який досить актуальний у кризових умовах.

Так, якщо ринковій ситуації притаманна певна стабільність, то так званий "термін експозиції" може бути фахівцями визначений, ґрунтуючись на статистичній інформації. За наявності складної нестабільної ситуації такий розрахунок вже не характеризуватиметься точністю та достовірністю. Тому доцільно у разі використовувати Не можна забувати і те що, що точність проведення оцінки вартості ліквідації залежить від професіоналізму і досвіду оцінювача.

Поняття «ліквідаційна вартість» може застосовуватися як до суб'єкта господарювання в цілому, так і до окремих його складових. Як приклад можна навести оцінку вартості ліквідації основних фондів. До цього об'єкта можуть бути застосовані всі методики та фактори, перелічені вище.

Для того щоб мати уявлення про те, що таке ліквідаційна вартість, необхідно визначити, що є ринковою.

Під ринковою вартістю розуміється загальна вартість об'єкта, через яку він відчужується, у своїй не враховуються тимчасові обставини, сприяють зниження ціни.

При встановленні ринкової цінипродавець і покупець діють в згоді, вони укладають договір, який представляє їх спільні інтереси. У цій ситуації платіж за товар здійснюється за допомогою перерахування грошей на рахунок.

Порушення ринкової ціни тягне у себе інші типи вартості. Під час продажу важливо знати, яким видом вартості буде реалізовано об'єкт. Якщо у підприємця свідомо має на меті придбати прибуткове майно, в даному випадку може мати місце інвестиційна вартість. Мета придбання товару чи нерухомості – накопичення коштів у майбутньому. Саме цей факт не дозволяє вважати ціну ринковою. Ліквідаційна вартість виникає у тому випадку, якщо деякі фактори суттєво порушені та тимчасовий період реалізації обмежений. Іншими словами, це вимушена, занижена ціна.

У яких випадках з'являється ліквідаційна вартість?

Цей вид передбачає розпродаж об'єктів, з розрахунку з кредиторами за наявними боргами. Часто відбувається так, що продані товари не можуть покрити всіх боргів. Важливо якнайшвидше звільнитися від активів та спрямувати кошти на погашення заборгованості. Тимчасовий чинник у своїй грає ключову роль.

У кожному окремому випадку спостерігаються різні терміни для реалізації. Рішення про ліквідацію юридичного лицяможе бути вимушеним чи добровільним. Якщо ліквідація добровільна, це дозволяє розробити більше концепцій щодо продажів, скласти оптимальний графік реалізації, детальніше спланувати свої дії. - Майно боржника, яке розпродається на аукціоні у встановлений термін.

Ліквідаційна вартість товару спрямована на те, щоб сплатити заборгованість у найкоротший період. Спочатку майно, що у заставі, дає певні гарантії кредиторам. Важливо знати, за якою ціною воно буде реалізовано і коли можна зробити розрахунок. Ліквідаційна вартість ще має назву «заставна».

Якщо майно буде реалізовано у зв'язку з вимушеною ліквідацією в стислий термін, у цьому випадку також визначається ліквідаційна вартість. Вимушена реалізація здійснюється на підставі чинного законодавстваРФ. Закладені об'єкти боржника необхідно продати в строк до 2 місяців, відколи на них був накладений арешт. У всіх випадках ліквідаційна вартість суттєво нижча за ринкову. Для покупця цей факт є вкрай вигідним, проте продавець зазнає збитків.

Оцінка ліквідаційної вартості та її фактори

Важливо зважити на всі причини, які зумовлюють ліквідаційну вартість. Вони не залежать від ситуації на підприємстві. Термін експозиції — один із головних чинників, який перетворює ринкову ціну на ліквідаційну. Чим менший термін на продаж майна, тим нижчою виявляється його вартість. Тимчасовий фактор можна назвати вирішальним у визначенні ліквідаційної вартості. Привабливість об'єкта щодо інвестування включає в себе характеристики товару та його функціональні можливості.

У деяких випадках ринкова ціна може бути завищена. У зв'язку з цим попит покупців на товар знижується, і їх стає менше. Ціна тих чи інших об'єктів може залежати від загальної кон'юнктури. Якщо цей період триває довго, підприємство має більше шансів і часу проаналізувати ситуацію. Важливо вести грамотну маркетингову політику, проводити відповідні заходи та застосовувати доступні кошти на підвищення ціни.

Ліквідаційна оцінка, які проблеми можуть виникнути?

Головною проблемою є обмеження термінів продажу об'єктів нерухомості чи іншого майна. Оформлення права власності - процес досить тривалий та копіткий. Звуження кола покупців також одна з основних проблем. Коли відбувається переоцінка доходів підприємства, можна використовувати 3 методи. Прибутковий - що передбачає отримання вигоди в майбутньому. Порівняльний — ґрунтується на ціні реалізованого майна на відкритому ринку. Витратний - побудований визначенні витрат. Важливо знати, який спосіб є актуальним при визначенні ліквідаційної ціни. Оцінка ліквідаційної вартості підприємства проводиться в короткий часовий проміжок, при цьому немає можливості донести до покупців відомостей про переваги активів. Щоб остаточно затвердити ціну, слід зіставити результати всіх проаналізованих підходів.

Як здійснюється перехід від ринкової ціни до ліквідаційної?

При розрахунку, зокрема ліквідаційному, виникає питання про те, як змінюється ціна товару чи об'єкта нерухомості та переходить від ринкової ціни. Ліквідаційна вартість ґрунтується на порівняльному підходіщо передбачає статистичне моделювання. Цей спосіб може бути обмежений з однієї причини: складність доступності інформації в умовах якнайшвидшої реалізації. Непрямий - це спосіб, який дозволяє прямо зіставити 2 типи вартості. У разі ліквідаційна прямо залежить від ринкової.

Важливо також знати, як відбувається визначення знижки на вимушений продаж. Для цього спочатку порівнюють ціну товару у звичайних умовах, а потім у стислий термін. Експертний метод – найвідоміший. Він популярний через обмеженість інформації. Якщо є факт вимушеного продажу, знижка може становити до 50%. Однак, вона також залежить від умов ліквідації. Важливо провести аналіз ліквідаційної вартості об'єкта оцінки, щоб якнайшвидше продати майно, заздалегідь прийняти рішення про ціну об'єктів у процесі ліквідації організації. При цьому проводиться аналіз фінансового стану. Зрештою приймається рішення щодо порядку та строків проведення торгів.

Якщо підприємство купує активи за заниженою ціною, безперечно, це приносить зиск. У власників можуть бути плани щодо їх реалізації надалі. Можливо, активи будуть продані за стандартною вартістю і таким чином сформується прибуток. Щоб правильно провести ліквідацію, необхідно залучити фахівців, які зможуть розрахувати ліквідаційну ціну в максимально короткий період.

Популярні статті

Ліквідаційна вартість - грошова сумау вигляді різниці між доходами від ліквідації об'єкта нерухомості та витратами на її проведення. Це вартість, з якою доводиться погоджуватися продавцю при вимушеному продажу нерухомості в обмежений період часу, що не дозволяє значній кількості потенційних покупців ознайомитися з об'єктом та умовами продажу.

При визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший за типовий термін експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений зробити угоду щодо відчуження майна.

p align="justify"> При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, що змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах, що не відповідають ринковим.

Загальновідомо, що майно може мати різні вартості в залежності від мети оцінки. Що являє собою ліквідаційна вартість, чим вона відрізняється від інших видів оціночних цін, і якими є особливості її розрахунку - питання, що є предметом розгляду даного розділу. Поняття ліквідаційної вартості викладено багатьма авторами у наявній на сьогодні літературі з оцінки власності. Наприклад, на думку професора Ш. Пратта, ліквідаційна вартість є «чистою грошовою сумою, яку власник підприємства може отримати при ліквідації підприємства та роздільному розпродажі його активів».

Г.С. Харрісон в навчальному посібнику«Оцінка нерухомості» дає наступне визначення ліквідаційної вартості: «Ліквідаційна вартість представляє ціну, з якою змушений погодитися власник під час продажу майна в строк, менший за розумно прийнятний для ринкової експозиції».

Міжнародні стандарти оцінки 2 (Бази оцінки відмінні від ринкової вартості), що визначають вартості, відмінні від ринкової вартості, трактують ліквідаційну вартість таким чином: «Ліквідаційна вартість, або вартість при вимушеному продажу - це грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності в терміни, надто короткі щодо адекватного маркетингу відповідно до визначенням Ринкової вартості. У деяких державах до ситуацій вимушеного продажу можуть бути віднесені випадки з недобровільним продавцем і покупцем або покупцями, поінформованими про труднощі, які відчуває продавець».

З вище викладеного, можна дійти невтішного висновку у тому, що власність може оцінюватися з урахуванням, відмінну від ринкової вартості (ліквідаційної вартості) і враховує неринковий характер угоди.

Неринковий характер угоди проявляється, зазвичай, у двох моментах:

1. у вимушеності (недобровільності) продажу майна з різних причин;

2. у зниженні часу ринкової експозиції реалізованого майна над ринком.

При цьому передбачувана ціна реалізації майна, зумовлена ​​нетиповими для ринку умовами продажу, буде, безперечно, нижчою від ринкової. Прогнозування цієї ціни дуже важко через характер і ступінь суб'єктивних і кон'юнктурних припущень, потрібних для формулювання судження такого роду.

Залежно від терміновості реалізації активів ліквідаційна вартість поділяється на впорядковану ліквідаційну вартість та примусову (термінову) ліквідаційну вартість.

Упорядкована ліквідаційна вартість - це розрахункова величина в поточних цінах, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна за деякий період часу, протягом якого продавець має можливість проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності та вартості активів ( поточний ремонт, товарний вигляд та інше), за вирахуванням витрат на реалізацію. Рішення про ліквідацію приймається власником у разі більшої доцільності продажу активу, якщо він є надлишковим чи малоприбутковим. Оскільки в даному випадку немає строгих обмежень за часом реалізації, період експозиції активу, що реалізується, на ринку близький до періоду ринкової експозиції, а сама ліквідаційна вартість близька до ринкової.

Примусова (термінова) ліквідаційна вартість - це розрахункова величина в поточних цінах, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна терміново, тобто. без проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності та вартості активів, за вирахуванням витрат на реалізацію. І тут є суворі обмеження за часом реалізації, диктовані покупцем. Період експозиції реалізованого активу на ринку може бути набагато меншим за ринкову експозицію.

Таким чином, вартість реалізації (ліквідаційна вартість) в обох варіантах буде нижчою від ринкової вартості. Величина зниження ринкової вартості, обумовлена ​​дією вищенаведених факторів, визначається ліквідаційною знижкою. У разі впорядкованої ліквідації величина цієї знижки буде меншою, ніж у разі строкової ліквідації.

1. Цілі, функції та завдання розрахунку ліквідаційної вартості

Цілі та методологія розрахунку ліквідаційної вартості визначаються ситуацією, в якій опинився власник майна, що оцінюється.

Оцінка ліквідаційної вартості майна необхідна у таких випадках:

· При ліквідації підприємства;

· При виробленні плану погашення боргів підприємстваборжника, що опинився під загрозою банкрутства;

· При фінансуванні реорганізації підприємства;

· При оцінці вартості надлишкових активів підприємства;

· При санації підприємства, що здійснюється без судового розгляду;

· При аналізі та виявленні можливостей виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації;

· При визначенні вартості майна виступаючого в якості застави та можливої ​​необхідності його реалізації у разі неможливості погашення кредиту.

Позитивне рішення вищезгаданих ситуацій залежить від багатьох факторів, насамперед, таких як цінності та ступеня ліквідності майна, факторів попиту та пропозиції, що склалися на дату оцінки.

2. Технологія проведення робіт із розрахунку ліквідаційної вартості

Головним завданням експерта-оцінювача є точне визначення підвиду ліквідаційної вартості відповідно до завдань, поставлених Замовником. Для виключення можливої ​​плутанини понять ринкової вартості та неринкової бази вартості в процесі оцінки Оцінювач повинен дотримуватись наступного алгоритму проведення оцінки:

1. Ідентифікувати оцінювану власність. Ідентифікація передбачає встановлення відповідності між наявною документацією на об'єкти оцінки та їх реальною наявністю та станом.

2. Ідентифікувати права, пов'язані з оцінюваною власністю. Опис прав власності включає загальний опис майна та перелік правовстановлюючих документів, що закріплюють права власника, наприклад на основі договору купівлі-продажу майна підприємства або свідоцтва про власність, виданих відповідними уповноваженими державними структурами.

3. Ідентифікувати мету та функцію оцінки. Ідентифікація мети та функції оцінки передбачає аргументоване визначення виду оцінної вартостіта спосіб використання її результатів відповідно до завдань оцінки.

4. Встановити ефективну дату оцінки. Ефективна дата оцінки, як правило, збігається з датою огляду майна, що оцінюється.

5. Дослідити оцінювану власність. На даному етапі проводиться огляд майна, що оцінюється, описується його технічний стан. Проводиться аналіз можливих підходів до розрахунку ринкової вартості, що є базисом, з урахуванням якого можна визначити бази оцінки, відмінні від ринкової вартості ліквідаційна, заставна, страхова та інших.).

6. Розрахунок ринкової вартості майна, що оцінюється. Відповідно до статті 3 ФЗ «Про оцінної діяльностів Російської Федерації» «...під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найімовірніша ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції...».

7. Відповідно до поставленої мети та функції оцінки, зробити обґрунтований розрахунок відповідних знижок з ринкової вартості, включаючи витрати на реалізацію. Витрати на реалізацію включають витрати на утримання майна, приведення його до товарного вигляду, комісійні ріелторам, оцінювачам та ін. При цьому необхідно виявити всі особливі обставини та обмеження, обумовлені ситуацією, що склалася.

8. У разі розрахунку упорядкованої ліквідаційної вартості результати оцінки необхідно скоригувати відповідно до розробленого плану реалізації активів, що ліквідуються. При розрахунку ліквідаційної вартості виручена від продажу активів грошова сума, очищена від супутніх витрат, дисконтується на дату оцінки за ставкою дисконту, яка враховує пов'язаний із цим продажем ризик.

Продаж різних активів може бути зроблено в різні терміни в залежності від їх ступеня ліквідності. Під ліквідністю мають на увазі властивість активів, що виражається у їхній швидкій реалізації, тобто. звернення до коштів.

Рухова майно в силу свого визначення у випадку ліквідніше, ніж нерухоме. Устаткування, машини та механізми можуть бути реалізовані в більш короткий строк. Інші активи, наприклад, запаси, сировина та матеріали можуть бути реалізовані відразу після ухвалення рішення про продаж активів.

Технологічна послідовність робіт з розрахунку впорядкованої ліквідаційної вартості активів підприємства найповніше представлена ​​у матеріалах семінарів Інституту економічного розвиткуСвітового банку. Вона включає наступні етапи:

· Розробку календарного графіка ліквідації активів підприємства;

· Розрахунок поточної вартості активів з урахуванням витрат на їх ліквідацію;

· Визначення величини зобов'язань підприємства;

· віднімання з поточної скоригованої вартості активів величини зобов'язань підприємства.

На жаль, нині відсутня обґрунтована методологія розрахунку ліквідаційних знижок та загалом ліквідаційної вартості. Аналізуючи пропоновані деякими авторами підходи до розрахунку ліквідаційних знижок, можна дійти невтішного висновку у тому, що це підходи здебільшого носять емпіричний характер, обумовлений думкою конкретного спеціаліста.

Відомо, що ринкова вартість, що визначається оцінювачем, передбачає певний період ринкової експозиції, за який оцінене майно може бути продано за зазначеною ринковою вартістю. Зі скороченням періоду ринкової експозиції ймовірність реалізації активу за ринковою вартістю знижується. Терміновість реалізації активу має зумовлювати адекватне зниження рівня ринкової вартості. Таким чином, різниця між ринковою та ліквідаційною вартістю визначається, перш за все, необхідним часом реалізації майна, не кажучи про сам фактор вимушеності продажу. Терміновість реалізації визначається ставленням необхідного часу реалізації (експозиції) - Tтр до сформованого на дату оцінки періоду ринкової експозиції - Tре для цього виду майна.

Таким чином, ліквідаційна вартість може бути визначена ринковою вартістю, яка скоригована на ліквідаційну знижку. Сама ж ліквідаційна знижка (L) може бути представлена ​​у вигляді добутку функції часу експозиції f(Те) та еластичності попиту за ціною з урахуванням фактора вимушеності продажу f(Е):

Ліквідаційна знижка

(L) = f(Те)*f(Е).

Функція f(Те) може бути розрахована за такою формулою:

f(Tе)=1/(1+i)(Тре-Tmp)

де (Тре-Tтр) - Число періодів нарахування відсотків (місяці) за період дисконтування, що визначається часом необхідної реалізації (експозиції); i - відповідна (Тре-Tтр) ставка дисконту.

Приклад 1. Оцінювач визначив ринкову вартість(РС) обладнання в 50000 $, використовуючи всілякі підходи до оцінки. Методом кумулятивної побудови було визначено ставку капіталізації (R) у 35%, при цьому норма повернення склала 10% (у річному обчисленні). Як відомо, R складається з двох складових - норми доходу (i) та норми повернення (НВ). Розглядаючи НВ як складову ставки капіталізації, якої можна пожертвувати при Тре, що прагне до 0, формулу (1) можна подати так:

f(Tе)= 1/(1+ R - HB)(Тре - Tmp)

Ринкова експозиція (Тре) становить 3 місяці, а потрібна експозиція (Ттр) - 1 місяць.

f(Tе)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ліквідаційна вартість

(ЛЗ) = РС * f (Те) = 50000 * 0,959 = 47964 $

Ліквідаційна знижка = 50000 - 47964 = 2036 $

Залежність вартості від періоду експозиції може бути виражена такою формулою:

ЛЗ = РС * (1 - exp (-i * Tтр)) / (1 - exp (-i * Tre)), (2)

Приклад 2. На основі даних Прикладу 1 здійснимо розрахунок ліквідаційної вартості за формулою (2):

ЛЗ = 50000 * (1 - exp (-0,029 * 1)) / (1 - exp (-0,029 * 3)) = 17470 $

Ліквідаційна знижка = 50000 - 17470 = 32530 $

Порівнюючи отримані величини ліквідаційної вартості в Прикладах 1 і 2, можна дійти невтішного висновку у тому, що формула (1) має тенденцію до явно значного завищення результату при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ліквідаційна вартість (середньозважена) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ліквідаційна знижка = 50000-27634,7 = 22365,3 $

Визначення коефіцієнта еластичності (Ке) складніше через можливу відсутність необхідної інформації. Коефіцієнт еластичності попиту за ціною являє собою співвідношення відсоткової зміни обсягу попиту та відсоткової зміни ціни (дана формула застосовна для будь-яких змін ціни у разі лінійних кривих попиту та малих змін ціни у разі кривих попиту довільного вигляду). Як правило, попит є еластичним за високих цін і нееластичним за низьких цін. При Ке>1 попит еластичний, при Ке<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базою визначення коефіцієнта еластичності попиту за ціною є ринкова інформація, на основі якої може бути побудований графік еластичності попиту за ціною.

Для розрахунку складової ліквідаційної знижки, обумовленої також факторами вимушеності продажу та врахуванням еластичності попиту, може бути розглянута наступна модель:

L = ((Tmp / Tpе) 2 - 2 (Tmp / Tpе) +1) * e-B * Ke. (3),

де L – ліквідаційна знижка; Ттр - час необхідної експозиції (продажу); Тре - час ринкової експозиції; РС - ринкова вартість; e -B*Kэ-- складова ліквідаційної знижки, обумовлена ​​вимушеністю продажу та врахуванням еластичності попиту; е - основа натурального логарифму (е = 2,718); В - коефіцієнт, що відображає фактор вимушеності продажу, причому<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула визначає коефіцієнтну знижку з ринкової вартості як функцію від часу необхідної експозиції, яка залежить від термінів реалізації активів, у вигляді частки від величини ринкової експозиції; у своїй Е є параметром, визначальним величину діапазону зміни ліквідаційної знижки, тобто. від 0 до величини у вартісному вираженні, що дорівнює (РС * e-B * Kе). При абсолютно нееластичному попиті коефіцієнт цінової еластичності попиту прагне нулю, (РС*e -B*Kе) відповідно до РС, тобто. досягає величини ринкової вартості; при абсолютно еластичному попиті еластичність прагне нескінченності, а знижка, відповідно, до нуля. Таким чином, чим вища цінова еластичність попиту, тим менша знижка і навпаки. До недоліків такого підходу до розрахунку ліквідаційної вартості можна зарахувати складність розрахунку коефіцієнта еластичності.

3. Законодавча база застосування ліквідаційної вартості

Законодавча база застосування ліквідаційної вартості регламентується законодавством РФ у випадках неспроможності (банкрутства) юридичних осіб, накладення арешту на його майно з подальшою примусовою реалізацією цього майна з метою погашення кредиторської заборгованості або стягнення недоїмок з податків та інших платежів до бюджетів різних рівнів згідно з .

В даний час в оцінці нерухомості часто доводиться визначати ринкову вартість. Методика щодо її розрахунку, що прийшла до нас із Західної Європи та Америки, вже пройшла успішну апробацію до вітчизняних економічних умов. Визначення інших видів вартості зустрічається набагато менше в російській оціночній практиці, що позначається на низькому рівні їхнього методологічного забезпечення. Зокрема така ситуація спостерігається при розрахунку ліквідаційної вартості нерухомості.

Удосконалення розрахунку цього виду вартості, а, відповідно, методологічної та методичної бази, на сьогоднішній день є вкрай актуальною, оскільки фінансово-економічна криза, що відбулася в серпні 1998 року, породила різке збільшення потреби у використанні ліквідаційної вартості у суб'єктів ринкової економіки.

Огляд вітчизняної літератури показав, що цією темою практично ніхто не займався поглиблено, тоді як ліквідаційна вартість є одним з головних елементів у системі антикризового управління підприємствами-банкрутами, виконавчого провадження. Останнім часом найбільша потреба у цьому виді вартості спостерігається також і в системі управління об'єктами нерухомості, що знаходиться у федеральній власності та розташованої на території міста Москви, оскільки цей Суб'єкт Федерації є найбільшим федеральним власником, біля якого знаходиться близько 3 млн. кв. м офісних та адміністративних площ, готелів, автобаз та інших приміщень.

Однією з нагальних і важливих проблем є проблема ліквідації об'єктів довгобуду та незавершеного будівництва, у тому числі і на території міста Москви, на якій є значна кількість незавершених будівництвом об'єктів виробничого та адміністративного призначення, в які інвестовано значні державні кошти. Тому дуже важливо правильно оцінити цю нерухомість, яку передбачається реалізувати з торгів відповідно до проекту спільної Постанови Міністерства майнових відносин Російської Федерації та Уряду Москви "Про залучення до господарського обігу та забезпечення ефективності подальшого використання об'єктів незавершеного будівництва, а також об'єктів, що підлягають реконструкції або реставрації. , що у федеральної власності і розміщені біля міста Москви".

Непрозорість інформації про реальні угоди купівлі-продажу нерухомості, реалізованих з аукціонів у Росії, є однією з головних причин слабкого методичного забезпечення розрахунку ліквідаційної вартості, а, відповідно, і точності визначення її величини, у той час як у європейських країнах подібна інформація є відкритою та доступною та проблем із розрахунком цього виду вартості у зарубіжній оціночній практиці не виникає.

Крім цієї проблеми існує й інша, не менш важлива, проблема – це нормативно-законодавче регулювання застосування ліквідаційної вартості та закріплення її однозначного тлумачення. Так, відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 року №119-ФЗ "Про виконавче провадження" потрібно розраховувати ринкову вартість майна, яке має бути реалізовано з торгів. Але, якщо воно реалізовуватиметься з торгів, тобто за обмежений проміжок часу, що характерно для неринкових умов продажу, то це не відповідає поняттю ринкової вартості, закріпленому у статті 3 Федерального закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації". Зокрема, порушуються такі положення: "…на величині угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини…", "… ціна угоди є розумною винагородою за об'єкт оцінки та примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-якої сторони не було…" " та інші, тому що з аукціону жоден розумний власник не буде продавати майно в невиправдано короткі терміни і за ціною, нижчою від ринкової. Це свідчить про вимушеність продажу, що властиво поняттю ліквідаційної вартості. Отже, оцінювачам слід визначати не ринкову, а ліквідаційну вартість заарештованого майна.

У зв'язку зі слабкою нормативно-законодавчою базою в оцінці нерухомості та відсутністю стандартів, затверджених Урядом РФ, досі не закріплено поняття ліквідаційної вартості та сфери її застосування. Єдиним документом, у якому дається хоч якесь її поняття – це Розпорядження ФКЦП від 25 вересня 1996 року №6-р "Про затвердження методичних рекомендацій щодо оцінки майна пайових інвестиційних фондів". У ньому йдеться, що "під ліквідаційною вартістю... розуміється вартість при вимушеному продажу об'єкта нерухомості, тобто та грошова сума, яка може бути отримана від продажу нерухомості в терміни, надто короткі порівняно з маркетинговим часом, який визначається в рамках стандарту ринкової вартості". Це поняття практично збігається з поняттям ліквідаційної вартості, наведеному в Міжнародних стандартах оцінки №2 "Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості" (досі не визнані Урядом РФ на відміну від урядів деяких інших держав), де йдеться, що "ліквідаційна вартість або вартість при вимушеному продажу є грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності в строки, надто короткі для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості. про труднощі, які випробовує продавець". Ці поняття найточніше розкривають суть ліквідаційної вартості.

З наведених понять можна дійти невтішного висновку у тому, що єдиним чинником, який впливає величину ліквідаційної вартості і що її від ринкової, є чинник " вимушеності продажу " , що притаманно неринкових умов продажу нерухомості.

Таким чином, стає цілком очевидним, що для розрахунку ліквідаційної вартості в поточних російських умовах можливе застосування наступного рівняння:

З лік. = З рин. х (1 - До вин.),

· З лік. - Ліквідаційна вартість нерухомості;

· З рин. - ринкова вартість об'єкта, що досліджується;

· До вив. - коригувальна поправка на вимушеність продажу, за умови 0< К вын. < 1.

Згідно з наведеним рівнянням, ліквідаційна вартість розраховується у два етапи. У першому етапі визначається ринкова вартість досліджуваного об'єкта нерухомості. На другому - розраховується величина коригувальної поправки на вимушеність продажу та внесення її до значення ринкової вартості, тобто ринкова вартість коригується на фактор "вимушеності продажу" (на неринкові умови продажу).

Якщо розрахунок ринкової вартості нерухомості не викликає складнощів, то визначення коригувальної поправки на вимушеність продажу та її математичне обґрунтування викликає багато питань. На практиці оцінювачі приймають її інтуїтивно в діапазоні від 0,1 до 0,3 (10 - 30% від ринкової вартості), через що найчастіше торги визнаються такими, що не відбулися. Психологічно вони бояться приймати цей показник великим через утруднення його обгрунтування. У той час як аналіз статистики проведення аукціонів з об'єктів нерухомості та особистий досвід роботи показують, що коригувальна поправка на вимушеність продажу коливається в середньому в діапазоні від 0,3 до 0,5, а іноді сягає 0,8.

Щоб надати розрахунку коригувальної поправки на вимушеність продажу математичне обґрунтування, було проведено аналіз результатів торгів, що відбулися, понад 100, за трьома сегментами ринку нерухомості - офісного, торговельного та виробничо-складського призначення, що розташовані на території Москви та належать на праві власності юридичним особам із застосуванням методу аналізу парного продажу. Результати аналізу наведено у табл.

Діапазони коливань значень коригувальної поправки на вимушеність продажу

В результаті аналізу даних таблиці було виявлено тенденцію зміни їх середнього значення, що свідчить про те, що при нестабільній економічній ситуації в країні (кінець 1998 року) значення коригувальних поправок на вимушеність продажу більше, ніж за відносно стабільної економічної ситуації (кінець 2000 року).

Фактор "вимушеності продажу", що впливає на величину ліквідаційної вартості та виражається кількісно у вигляді коригувальної поправки на вимушеність продажу, у свою чергу складається із системи факторів нижчого рівня.

Фактор "вимушеності продажу":

· побажання · способи продажу

· побажання · терміни продажу

· побажання · ризик інвестування

· побажання · витрати на продаж

· побажання · інші

Подальше дослідження залежності коригувальної поправки на вимушеність продажу за вказаними об'єктами від складових елементів чинника "вимушеності продажу" дозволить вивести універсальну формулу розрахунку ліквідаційної вартості.

4. Оцінка ліквідаційної вартості

Ліквідаційна вартість підприємства - це його вартість при вимушеному продажу, що дорівнює грошовій сумі у вигляді різниці між доходами від ліквідації підприємства, отриманими внаслідок розпродажу його активів на ліквідацію. В даному випадку йдеться про продаж власності у терміни, надто короткі для проведення адекватного маркетингу.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства здійснюється у тих випадках, коли існують серйозні сумніви щодо його здатності залишатися чинним підприємством (підприємство перебуває у стані банкрутства), або якщо вартість підприємства при ліквідації може бути вищою, ніж при продовженні діяльності.

Ситуація банкрутства та ліквідації підприємства є надзвичайною. Імовірність позитивного рішення не платежів, яка зазвичай супроводжує цю ситуацію, залежить від вартості майна, яким володіє дане підприємство, що ліквідується.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства необхідна у разі ліквідації підприємства. Вона важлива у багатьох інших випадках, наприклад: - при фінансуванні підприємства - боржника; під час реорганізації підприємства (у тому числі, при експертизі програм реорганізації підприємства); розробки плану погашення боргів підприємства - боржника, який опинився під загрозою банкрутства; при аналізі та виявленні можливості виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації; в оцінці заявок на купівлю підприємства; при експертизі шахрайських угод щодо передачі прав власності третім особам.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства у ситуації банкрутства має низку особливостей, зумовлених переважно характером надзвичайної ситуації. Ці особливості повинні враховуватись при такій оцінці майна.

Оцінка ліквідаційної вартості відноситься до так званих активних видів оцінки, коли на основі отриманих результатів багатьма заінтересованими сторонами приймаються відповідні управлінські рішення. Особливістю ліквідаційної вартості підприємства є високий рівень залежності третіх сторін від результатів оцінки.

З загальних правил ліквідації юридичних, встановлених у статтях 61 - 65 ДК РФ, головна відмінність ліквідації юридичної особи (підприємства) з його реорганізації у будь-якій формі у тому, що ліквідація передбачає правонаступництва, тобто. переходу прав та обов'язків підприємства, що ліквідується, до інших суб'єктів.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства розраховується шляхом вирахування з коригованої вартості всіх активів балансу суми поточних витрат, пов'язаних із ліквідацією підприємства, а також величини всіх зобов'язань.

Ліквідаційна вартість - це максимальна ціна, за якою організація може бути продана у разі екстреної ліквідації, тобто за обмежений період часу.Вона завжди менша за номінальну. Важливо, що під ліквідаційною вартістю розуміють саме максимальну ціну, за якою можна реалізувати. Нерідко компанії продаються за вартістю ще нижче, проте це недолік системи управління.

Ліквідаційна вартість залежить від безлічі факторів та структури підприємства, вона потрібна при банкрутстві або терміновому продажу. Оцінкою ліквідаційної вартості займаються приватні експерти чи спеціальні організації.

Важливе умова появи ліквідаційної вартості – непередбачені , які вплинули підприємство чи . Крім банкрутства ліквідаційна вартість може розраховуватися і як запобіжний захід.

Основні внутрішні та зовнішні фактори, від яких залежить ліквідаційна вартість

• Часовий період для продажу. Його ще називають терміном експозиції. Ціна компанії прямо пропорційна термінам, виділеним на продаж. Чим менша експозиція – тим менша вартість. Терміни визначаються з безлічі чинників, насамперед враховується попит і навіть тип підприємства.

• Положення компанії на ринку та економічна ситуація у певному сегменті.

• Привабливість для потенційних покупців. Зазвичай вона залежить від рівня оснащення підприємства та стан засобів виробництва.

• Важливо враховувати суб'єктивні чинники.

У яких випадках потрібна експертна оцінка:

• чи реальна загроза його виникнення.
• Випадки, коли підприємства свідомо нижчі, ніж прибуток від продажу. Тоді проводиться процедура ліквідації, що дозволяє зберегти частину коштів. Сюди ставляться ситуації різкої зміни кон'юнктури ринку, коли виробничий процес стає дорогим.

Якщо підприємство проводить оцінку ліквідаційної вартості, це не обов'язково свідчить про подальший продаж. Це запобіжний захід на випадок надзвичайних ситуацій.

Методики оцінки ліквідаційної вартості

Існує два основних методи – непрямий та прямий. Вибір методики залежить від типу підприємства, результати розрахунків можуть відрізнятися під час використання різних підходів.

• Метод прямого розрахунку. Заснований на порівнянні основних характеристик підприємства. Насамперед, аналізується обсяг продажів у компанії та у конкуруючих організацій. Потім оцінюють основні показники виробництва та на основі отриманих даних роблять висновок про оптимальну вартість. При застосуванні цієї методики мало уваги приділяється термінам експозиції, натомість він дає уявлення про те, наскільки ліквідаційна вартість менша від середньоринкової ціни на таку компанію.

• Непряма методика розрахунку передбачає виділення ліквідаційної вартості з урахуванням ринкової. Спочатку розраховується , потім окремо визначають величину знижки, пов'язану з терміном експозиції. Головне утруднення при застосуванні даного методу полягає у розрахунку знижки, оскільки вона залежить від багатьох факторів, у тому числі суб'єктивних. Згідно зі статистичними даними на російському ринку середня величина знижки становить приблизно 20-50%. Непрямий метод застосовується переважно експертами, оскільки необхідно чітко представляти тенденції ринку, щоб розрахувати адекватну вартість вимушеного продажу.

Розрахунок ліквідаційної вартості у кризових умовах

Існує практика продажу виробництв за ринковою ціною за умов стабільного ринку. У разі кризи на реалізацію впливають додаткові чинники, які значно знижують вартість. Основна складність полягає в тому, що в кризові періоди неможливо отримати достовірні статистичні дані для розрахунку. Тому в умовах нестабільної економічної ситуації часто вдаються до непрямого методу. Точність оцінки ліквідаційної вартості залежить від компетентності експертів.