Новини зірок
З чого розпочати купівлю продаж квартири. Як продати квартиру дорожче за ринкову ціну
Продаж квартири – для більшості громадян захід відповідальний та дуже важливий. Зазвичай їй передує певна підготовка як морального, і матеріального плану.
У нинішніх умовах важливо продумати кожен крок операції, ретельно вивчити всі можливі тонкощі і нюанси, з'ясувати, що для цього потрібно зробити.
І розпочати підготовку потрібно з підготовки певного пакету документів.
Причому правильно оформлена та повністю зібрана документація, необхідна для продажу – чи не найважливіший етап у угоді та запорука її успіху. А для того, щоб у процесі продажу не виникло якихось труднощів, цим питанням потрібно зайнятися завчасно.
То що ж потрібно власнику, щоб успішно продати квартиру у 2019 році?
Хто може бути продавцем квартири?
Для початку потрібно розібратися, хто ж може виступати продавцем житлового приміщення. Право на укладання угоди з продажу житлоплощі має лише її фактичний власник.
Тобто особа, зазначена у документах на квартиру (наприклад, у свідоцтві про право власності, у , у , у свідоцтві про реєстрацію права на житлове приміщення).
Буває так, що безпосередній власник квартири особисто не може виступити в ролі продавця або не може бути присутнім під час угоди. Тоді від його імені може діяти довірена особа.
Але можливе це лише за наявності довіреності, яку має видати сам власник. Ще одна неодмінна умова – вона має бути обов'язково засвідчена нотаріально.
Отримати таку довіреність може абсолютно будь-яка дієздатна особа, будь то родич, друг, знайомий та інші.
Часто під час продажу квартири виникає питання: а як бути, якщо власником є неповнолітній громадянин. У цьому випадку, якщо дитині ще немає 14 років, то всі угоди за неї здійснюються її батьками, опікунами чи іншими законними представниками.
Якщо підлітку від 14 до 18 років, він має право сам діяти від свого імені, але тільки за згодою своїх законних представників.
Основний пакет документів
Існує певний перелік документів, без яких угоду з продажу квартири укласти неможливо або вона буде вважатися недійсною.
Тому, перш ніж робити якісь дії в цьому напрямку, необхідно дізнатися, що ж це за документи і заздалегідь їх підготувати.
Перелік необхідних продажу квартири документів виглядає так:
У багатьох випадках покупці більш охоче погоджуються на придбання, і процес набагато прискорюється, якщо необхідні документивже на руках у продавця.
Документи, що підтверджують чистоту правочину
Переконатися в чистоті угоди з продажу квартири можна ознайомившись:
- розширеною (Єдиного державного реєструправ на нерухоме майно);
Перший документ дозволяє простежити всю історію квартири, а саме всі угоди, що здійснюються за її участю.
У другому відображені всі особи, які проживають у Наразіабо зареєстровані будь-коли на даній квартирі. З нього ж можна дізнатися, чи не накладено на квартиру арешт, обмеження або обтяження.
Саме ці документи можуть найповніше показати всю «чистоту» житлового приміщення. Адже основні труднощі та підозри у нечесності зазвичай викликає історія житлового приміщення та проживання у ньому третіх осіб.
Якщо за останні кілька років квартира неодноразово перепродувалась – це не може не викликати сумніву щодо правомірності всіх попередніх угод.
Якщо не відстежити всіх, то може виявитися, що під час продажу не всі мешканці були виписані. Прописані на постійній основі особи можуть претендувати на проживання на ній разом з новим власником.
Але при здійсненні правочину не тільки на ці документи слід звертати увагу. Ретельному вивченню підлягає кожен документ.
Додаткові документи
Для успішного продажу квартири може знадобитися ряд додаткових документів:
Документи для державної реєстрації переходу права власності
Процедура вимагає наступних документів:
Продаж квартири - процедура не звичайна і не проста. Щоб не потрапити до рук шахраїв і не втратити як нерухоме майно, так і кошти рекомендується не займатися самодіяльністю, а звертатися до професіоналів.
Зможе допомогти у збиранні необхідних паперів, перевірити справжність кожного документа та «чистоту» угоди загалом. Сторонам договору купівлі-продажу залишиться лише підписати необхідні документи.
Відео: Які документи на квартиру будуть потрібні для її продажу?
У відеосюжеті ріелтор пояснює, який пакет документів від власника буде потрібно під час продажу квартири.
Розповідається, які вимоги до даних документів пред'являються на практиці, як їх правильно оформити та отримати у разі їх відсутності.
Процес оформлення купівлі-продажу квартири досить складний та вимагає особливої уваги. Продавець повинен продумати послідовність майбутньої угоди, розглянути все можливі ризикита тонкощі, а також заздалегідь підготувати всі необхідні документи. Щоб мати уявлення про процес укладання угоди, потрібно ознайомитись з кожним її етапом.
Варіанти проведення операції
На даний момент є кілька способів проведення правочину. У кожного є свої плюси та мінуси, проте всі вони по-своєму потрібні.- За допомогою нотаріуса
Покупець не завжди знає, які документи потрібно вимагати з продавця і . Нотаріус про це теж подбає і розкаже все можливі нюансита ризики.
- Самостійне оформлення
- За допомогою рієлтора
- допомога у продажу та пошуку необхідної квартири;
- організація перегляду та показу квартири;
- рішення про строки проведення правочину;
- організація проведення оплати завдатку чи авансу;
- консультація з усіх можливих питань, пов'язаних із купівлею-продажем;
- перевірка наданих документів;
- організація угоди та розрахунку.
Необхідні документи
Щоб грамотно і без затримок оформити купівлю-продаж квартири, доведеться зібрати повний пакетдокументів. Без наявності будь-якого одного необхідного документа угода або затягується, або зовсім переривається. У такому разі продавець ризикує зірвати угоду та втратити покупця. До підготовки варто поставитися з усією уважністю.Документи, необхідні для оформлення купівлі-продажу квартири:
- Основні документи:
- Свідоцтво про укладення шлюбу (якщо продавець одружений), якщо квартира, що продається, купувалась в період шлюбу. Це свідчення в обов'язковому порядкумає бути оформлено через нотаріус.
Як виглядає згода чоловіка (приклад):
Додаткова інформація.Згода на продаж потрібна для того, щоб у майбутньому у подружжя не виникало конфліктів з приводу того, що чоловік без відома іншого продав житло.
- Документи на підтвердження права власності на квартиру (таким документом може бути свідоцтво про реєстрацію права, договір ренти чи дарування).
- Технічний чи кадастровий паспорт житлового приміщення з БТІ.
Зверніть увагу!Термін такого паспорта має бути не більше 5 років. В іншому випадку необхідно замовити через бюро технічної документаціїновий.
- Дозвіл органів опіки та піклування. Якщо власник квартири (або частки) неповнолітній. Цей дозвіл необхідно отримати для надання інформації про те, що права неповнолітнього не порушуються.
Важливо!Дозвіл видається за умови, що дитину найближчим часом пропишуть в іншу квартиру (у куповану або до родичів). Дитина повинна мати.
- Три екземпляри договору купівлі-продажу. Кожна із сторін (продавець/покупець) отримує по одному примірнику, третя призначена для реєстраційного органу.
- Довіреність та посвідчення особи продавця.
Зверніть увагу!Найпоширеніша шахрайська схема – це продаж квартири нібито за дорученням. Дуже часто даний документє фальшивим. Бажано одразу перевірити довірену особу на надійність.
- Довідка щодо відсутності заборгованості за квартиру.
Зверніть увагу!Покупці з великим бажанням йдуть на угоду, якщо продавець вже готовий повний пакет документів, а все тому, що це істотно скорочує процес її оформлення.
- Документи, що підтверджують чистоту правочину:
- Витяг з домової книги, отриманий строком не раніше ніж за 1 місяць до вчинення передбачуваної угоди. Вона відображає відомості про всіх осіб, які проживають (прописані) у квартирі, що продається. Також з виписки можна отримати інформацію про наявність арешту або обтяження на квартиру (якщо є).
- Додатковий пакет документів:
- Попередній договір купівлі-продажу.
- Довідка про дієздатність продавця. Вона потрібна лише у тому випадку, якщо продавцем виступає літня людина, інвалід або підозріло емоційна особа.
Зверніть увагу!Нерідко трапляються випадки, коли куплена квартира повертається через суд власнику або родичу власника у зв'язку з його недієздатністю.
Наприклад, дуже часто старі бабусі, які вже погано усвідомлюють свої дії, продають свою квартиру за низьку вартість стороннім людям. У результаті виявляється, бабуся просто перебувала в цей час у неадекватному стані. Тому рекомендується завжди вимагати від продавця довідку про його дієздатність.
Які документи необхідні для продажу квартири (відео)
У відеосюжеті розповідається про основні документи, необхідні під час продажу квартири. Докладно розглянуто нюанси угоди. Консультант – директор агенції нерухомості.
Докладніше про документи, необхідні для продажу квартири. Якщо вас цікавить перелік документів для покупки, то він .
Куди подаються документи
Оформити договір купівлі-продажу квартири можна в наступних місцях:- У багатофункціональному центрі (МФЦ).
- У Реєстраційній палаті.
Порядок оформлення угоди
Для того щоб у правильному порядкуоформити купівлю-продаж квартири, необхідно заздалегідь спланувати перебіг своїх дій.- На першому етапі збираються всі документи (бажано подбати про наявність додаткових документів). Потім продавець має стати на чергу до Росреєстру для реєстрації прав власності.
- На другому етапі складається та засвідчується договір купівлі-продажу квартири. Оформляється акт прийому-передачі квартири, що продається покупцю.
- Третій етап передбачає грошовий розрахунок із продавцем, проходження держреєстрації та отримання ключів від квартири.
Як оформляється договір купівлі-продажу квартири
Цей договір оформляється за єдиним зразком. Скласти його можна в друкованій чи письмовій формі (але ніяк не в усній).Приклад договору купівлі-продажу квартири:
Перед укладанням договору купівлі продажу квартири обидві сторони мають обговорити весь процес угоди, обговорити всі нюанси та умови майбутньої угоди, а також порядок проведення розрахунку. Одним із основних моментів є встановлення точної ціни на квартиру. Якщо продавець знижує вартість житла для того, щоб зменшити податок, то в результаті він з легкістю зможе обдурити покупця.
Після заповнення договору купівлі-продажу його потрібно підписати.
Важливо!Розраховуватися з покупцем бажано у присутності надійних свідків або за нотаріуса.
Скільки коштує оформлення купівлі-продажу квартири
Якщо розглядати оформлення за участю нотаріуса чи рієлтора, цей процес може стати дуже витратним, але надійнішим. Розглянемо зразкову вартістьпослуг у трьох варіантах:- Купівля-продаж у нотаріуса
- За допомогою рієлтора
- Самостійне оформлення купівлі-продажу квартири
Список витрат:
Державне мито - 2000 рублів.
- Технічний паспорт квартири – від 1000 до 1500 рублів.
- Кадастровий паспорт- 250 рублів (див. Також - ).
- Довідка з Росреєстру - 200 рублів.
- Оформлення довіреності (якщо це потрібно) - 500 рублів.
У даному випадкупродавець квартири несильно витрачається на оформлення угоди, але він схильний до всіляких ризиків.
Зверніть увагу!Вказані приблизні ціни, вони можуть трохи відрізнятись від існуючих.
Нюанси самостійної угоди без участі рієлтора/нотаріуса
Самостійний продаж квартири вимагає особливої уважності та обережності. Нюансів у цьому випадку буває безліч, головне – їх вивчити та запам'ятати:- Суму завдатку бажано не сплачувати понад 80-110 тисяч рублів. І обов'язково брати з отримувача грошей розписку. Як її правильно складати читайте.
- Не рекомендується погоджуватись на прохання продавця спеціально занижувати ціну на квартиру. Ситуація може повернутися проти покупця. І якщо щось піде не так, то з продавця суд зможе стягнути лише меншу суму. Хоча зазвичай до цього не доходить, і продавець йде на це для уникнення податків.
- Якщо квартира купується у забудовника, слід дуже ретельно перевірити всі документи та інформацію:
Установчі документи забудовника (свідоцтво про держреєстрацію, статут).
- Бухгалтерську звітністьза періоди.
- Проектну декларацію.
- Дозвіл на будівництво, землю. - Якщо квартира купується в іпотеку, то дуже важливо спочатку вирішити фінансове питанняз банком. Іноді трапляється так, що процес купівлі продажу вже розпочався, а банк різко відмовляє у позиці. У результаті все зривається.
- Під час прийому-передачі завдатку бажано вказувати штрафні санкції, які потрібно буде виплатити, якщо будуть порушені умови договору.
Якщо продавець/покупець уважно вивчив усі пункти оформлення купівлі-продажу квартири, підготував усі необхідні папери, то він напевно уникне безлічі складнощів. Адже такий трудомісткий процес може таїти в собі підводні камені.
Можливі ризики при покупці квартири (відео)
Цікава та корисна інформаціяпро ризики при купівлі житла описані випадки, на які варто звернути увагу. Все про нечисту угоду, занижену вартість та підробку документів.Особливості оформлення купівлі-продажу частки у квартирі
Якщо господар має певну частку в квартирі, то продаж цієї частки дуже відрізняється від продажу цілої квартири. Регулюється цей процес деякими правилами та обов'язками:- Власник повинен мати документ, що підтверджує володіння часткою у квартирі.
- Необхідно оформити виділений рахунок з оплати комунальних послуг.
- Перед здійсненням угоди власник зобов'язаний повідомити про своє рішення інших мешканців цієї квартири та запропонувати їм викупити його частку.
- Обов'язково оформити письмове повідомлення громадянам, які мешкають у квартирі, про своє рішення продати частку. Бажано, щоб вона була завірена нотаріусом.
Зверніть увагу!Тільки після відмови інших мешканців квартири викупити частку продавець має право продавати її іншим особам.
Купівля-продаж за участю родичів
Оформлення правочину між рідними людьми відбувається за тим самим порядком, який розглянуто вище (див. «Порядок оформлення правочину»). Немає жодної різниці, хто буде покупцем, чи то онук чи чоловік. Зазвичай до такого виду угоди вдаються сім'ї як альтернативу договору дарування або, вважаючи купівлю-продаж більш надійною і незаперечною. Подібні угоди можна навіть вважати фіктивними, оскільки найчастіше ніякі кошти не передаються між її учасниками.Нові правила продажу квартири
З кожним роком законодавча влада вносить зміни до правил продажу квартири з метою спростити процедуру та зменшити спекулятивні операції на ринку нерухомості.Зміни умов продажу:
- Продаж частки у квартирі тепер обов'язково потрібно реєструвати у нотаріуса.
- При розподілі майна у шлюбі необхідно завіряти у нотаріуса всі документи, що підтверджують цей процес (і угоду про розподіл майна).
- Якщо квартира, що продається, знаходиться у власності менше 5 років, то вона обтяжена обов'язковим податком 13%. Раніше термін становив лише 3 роки. Є й винятки: податковими зборами(через 3 роки) не оподатковуватимуться квартири, успадковані при даруванні (див. також – ), ренті та приватизації (див. також – ).
З наступної статті ви дізнаєтесь, .
Перед кожним із нас хоча б раз у житті постає проблема продажу нерухомості. Ріелторські послуги коштують чимало, і вибір на користь самостійного продажу цілком виправданий. Як продати квартиру самостійно та не бути при цьому ошуканим?
Дійсно, вартість ріелторських послуг під час продажу житла може досягати кількох відсотків суми угоди. І якщо у разі купівлі квартири такою ціною можна поступитися – ріелтор шукає відповідні об'єкти, перевіряє документи, допомагає з іпотекою, то при продажу юридично чистої квартири такі витрати не доцільні. Ви продавець - і ви самі можете диктувати свої умови і при цьому ні від кого не залежати. І хоча в угодах з нерухомістю продавець більш захищений, ніж покупець, проте продаж нерухомості – це одна з найдорожчих у всіх сенсах угод у житті людини, тому до неї потрібно поставитися дуже уважно.
Перш ніж розміщувати оголошення про продаж, необхідно перейматися важливими формальностями.
Документи, необхідні для продажу квартири
Чи ви продаєте квартиру самостійно або через ріелтора, для оформлення угоди знадобляться такі документи:
- Свідоцтво про право власності на квартиру.
- Документи, на підставі яких це право настало: договір купівлі-продажу, дарування, наслідування або рішення суду.
- Довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів.
- Паспорт чи інший документ, що засвідчує особу продавця.
- Витяг з додому книги. У ній міститься інформація про прописаних у квартирі людей. За наявності прописаних у квартирі інших людей, крім продавця, буде потрібна їх згода на продаж, а зареєстровані неповнолітні діти, утриманці та люди на довічному утриманні накладають додаткові обтяження – їх потрібно обов'язково прописувати в інше місце.
- Кадастровий паспорт або витяг з БТІ на даний момент не входять до переліку обов'язкових документів, але можуть бути затребувані покупцем для того щоб переконатися в законності перепланування, якщо така була зроблена.
- Витяг з Росреєстру не обов'язковий, але може знадобитися. Вона містить у собі відомості про арешти, судових спорахта інших обтяженнях, накладених на квартиру.
- Якщо квартира була куплена в період, коли ви перебували в шлюбі, то при її продажу знадобиться нотаріально завірена згода чоловіка (дружини) або особиста присутність на угоді. Якщо ви розлучені, то згоду не буде потрібно тільки після закінчення 3-х років з моменту розлучення.
Визначаємось із ціною квартири
Ціна квартири, безумовно, залежить від безлічі факторів: сезону, району, ремонту, попиту, пропозиції та ін. При визначенні ціни орієнтиром можуть виступати оголошення в газетах та на сайтах з аналогічними пропозиціями. Перегляньте їх, виявите недоліки та переваги та приміряйте їх на свій об'єкт. Можете зателефонувати за оголошеннями, подібними до вашої пропозиції, представившись покупцем. Так ви виявите, що більше половини оголошень - це неіснуючі квартири від агентств, які використовуються для розігріву ринку і наповнення бази.
Практично у всіх оголошеннях про продаж квартир ціна завищена приблизно на 5% щодо тієї, за яку вони продаються. Виставляйте свою квартиру приблизно за такою ж ціною, якщо не стоїть питання термінового продажу. Зазвичай кілька відсотків від ціни все одно доводиться поступатися. Обов'язково прикріпіть до оголошення фотографії. За оцінками маркетологів, оголошення без фото залучають у 3 рази менше від потенційних покупців.
Готуємо квартиру на продаж
Підготовка квартири до продажу може додати їй кілька відсотків ціни лише за рахунок зовнішнього вигляду:
- Замініть малопотужні лампочки світлі квартириподобаються покупцям набагато більше.
- Залишіть мінімум меблів – це розширить простір та візуально збільшить площу.
- Ретельно провітріть приміщення і використовуйте освіжувач повітря – приємні запахи налаштовують на правильний лад, але не перестарайтеся, щоб не склалося враження, що щось маскуєте.
- Визначтеся з часом переглядів - якщо звукоізоляція погана і в квартирі чути, як сусід вечорами дивиться телевізор, то оптимальним часом, очевидно, буде будній день.
- Наведіть порядок і усуньте незначні вади - підклейте шпалери, прибийте косяки, що відійшли. Квартира повинна справляти враження свіжого та чистого житла.
Шукаємо покупця квартири
Самостійний продаж квартири буде вигідно відрізняти вас від інших продавців, адже переважна більшість оголошень - це оголошення від агентств про продаж неіснуючих квартир, які мають на меті лише поповнити свою базу клієнтів. Покупці ж шукають реальних об'єктів і прямих продавців, яких насправді дуже мало.
При розмові з покупцями акцентуйте їхню увагу на перевагах квартири, але й недоліки не приховуйте – якщо покупець вирішить, що ви від нього щось приховуєте, довіра до вас пропаде разом із бажанням укладати угоду. Також будьте готові до того, що половина дзвінків не буде від потенційних покупців, а від горезвісних агентств. Частина дзвінків обов'язково конвертується у перегляди. Залежно від кількості людей, які приходять на перегляди та мають бажання купити вашу нерухомість, можна визначитися – знижувати ціну чи ні. Між потенційними покупцями можна влаштувати негласний аукціон, за якого залишиться лише той, хто готовий запропонувати найвищу ціну.
Якщо покупця знайдено, а ціна та умови влаштовують, то час переходити безпосередньо до продажу.
Продаж квартири
З потенційним покупцем потрібно скласти та підписати попереднійдоговір купівлі-продажу та угоду про аванс. Воно потрібне на випадок, якщо покупець відмовиться від угоди, і ви таким чином втратите свій час. У цій угоді вказується строк, на який вона укладається, сума, що передається потенційним покупцем продавцю та умови, за яких ця сума повертається. Замість угоди про аванс іноді використовують угоду про задаток. Принципова різниця полягає в тому, що при недотриманні угоди про завдаток з вини продавця він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі, на відміну від авансу, сума якого повертається у тому ж розмірі, в якому вона була отримана.
Якщо протягом обумовленого терміну покупець не відмовляється від придбання квартири, то саме час складання договору купівлі-продажу. Це можна зробити на основі типового договорукупівлі-продажу, доручити ріелтору з боку покупця або звернутися до юридичної агенції. При самостійному укладанні договір потрібно завірити нотаріально. У договорі необхідно звертати увагу на все, що стосується грошової сторони питання, на коректність паспортних даних, а також термін, протягом якого квартира має бути звільнена.
Підписання договору купівлі-продажу квартири має на увазі передачу грошей за неї від покупця до продавця. Існує кілька способів це зробити:
- Готівкою з рук до рук;
- Безготівковим переказом;
- Готівкою через банківську комірку.
Останній спосіб має на увазі розрахунок з продавцем лише після успішного закінчення процедури отримання покупцем свідоцтва про власність і поки що використовується досить рідко. Якщо ви обрали готівковий спосібоплати, радимо провести гроші через касовий апаратабо банкомат, щоб переконатися у справжності всіх купюр.
Після цього договір купівлі-продажу має бути зареєстрований. Для цього він разом із відповідними заявами покупця та продавця подається до реєстраційної палати. Якщо все гаразд, то покупець отримає на руки свідоцтво про власність приблизно за місяць.
Податки під час продажу квартири
за російському законодавствубудь-який дохід, отриманий громадянином, оподатковується обов'язковим податком 13%. Дохід від продажу квартири – також. Щоправда, є три хороші новини:
- Дохід від продажу квартири, яка перебувала у власності більше 3-х років, не оподатковується.
- Навіть якщо квартира перебуває у власності менше 3-х років, податком оподатковується лише сума понад 1 млн. рублів.
- Якщо доходи з продажу квартири не перевищують витрати на її купівлю, податок платити не потрібно.
Найбільш предметно у статті – «».
Ми докладно розглянули послідовність дій у самостійному продажу квартири. Підведемо підсумок.
Як самостійно продати квартиру? Покрокова інструкція
- Виписуємо всіх із квартири. Неповнолітніх дітей, утриманців та ін., якщо такі є, прописуємо за новим місцем проживання.
- Готуємо усі необхідні документи для продажу квартири.
- Вивчаємо ринок та визначаємося з ціною квартири.
- Готуємо квартиру на продаж.
- Розміщуємо оголошення та чекаємо на дзвінки.
- Проводимо огляди та вибираємо покупця.
- Складаємо та підписуємо попередній договіркупівлі-продажу.
- Складаємо угоду про аванс (завдаток) та отримуємо її.
- Складаємо та підписуємо договір купівлі-продажу.
- Реєструємо його в державний органта отримуємо розрахунок за квартиру.
- Якщо потрібно сплатити податок із продажу квартири, то наступного року подаємо податкову декларацію.
Продаж нерухомості – це трудомісткий процес, який складається з кількох важливих етапів із залученням державних та нотаріальних структур для успішного завершення угоди. Клієнти агентств завжди залишаються задоволені наданими послугами, сплачуючи за виконану роботу комісійні у розмірі від 2% до 5% вартості житла. У грошовому еквівалентівиходить пристойна сума, тому багато хто подумує, як швидко продати нерухомість, щоб заощадити на агентській винагороді і зробити угоду правильно? Відповіддю на це питання буде покрокова інструкція, як продати квартиру без посередників, яка розкриє всі нюанси самостійної роботиПродавця.
Перед тим, як розпочати процес продажу нерухомості, варто визначитися з метою. Саме нею керуватиметься продавець, встановлюючи терміни продажу, висловлюючи зацікавленість передачі житла хорошому покупцю, призначаючи розмір задатку або обираючи форму оплати іноземній валюті.
Ціль служить мотивацією для швидкого продажу квартири, адже якщо вона відсутня, то продавець ризикує залишитися зі своєю власністю, яка низько оцінюється.
Цілі продажу нерухомості
Існують різні цілі, які передують продажу нерухомості, але нижче перераховані найпоширеніші, зокрема:
- зміна житла;
- переїзд на ПМП до іншого міста (країну);
- обмін майна;
- потреба готівки на особисті потреби (оплата лікування, купівля автомобіля та ін);
- капіталовкладення у бізнес.
Переслідуючи одну з вищевикладених цілей чи іншу, свою власну, продавець безпосередньо залежить від термінів, у яких він, природно, сам зацікавлений. Якщо він має намір через рік зіграти шикарне весілля або переїхати жити на інший континент до родичів, то не в його інтересах швидко продавати нерухомість.
Так як продавець має у своєму розпорядженні час, він може почекати більше вигідна пропозиція, ніж укладати угоду з першочерговими претендентами
Якщо попит на його нерухомість високий серед численних клієнтів, то продавцю може надійти пропозиція про більшу вартість, що дає шанс отримати додатковий прибуток. В іншому випадку, якщо людина не має достатньо часу і шукає рішення, як швидко продати квартиру, щоб реалізувати свої наміри (купівля авто за акційною ціною або збирання грошей на лікування), то термін продажу для нього відіграє важливу роль.
Увага!Чим швидше відбудеться угода з продажу нерухомості, краще її ринкова вартість, тобто. ціну треба буде знижувати, якщо власність довго не продається.
Виходячи з цілей, людина продумує кожен крок і шукає правильні шляхищоб не знецінити свою нерухомість, вкластися в строки, зібрати потрібний пакетдокументів та запитати актуальну ціну. Тільки з конкретним наміром існує рішення – як продати квартиру швидко та вигідно.
Самостійний продаж або за участю посередників – переваги та недоліки
Звичайно ж, залучення професіоналів для здійснення такого нелегкого процесу – як продаж квартири – суттєво полегшує завдання продавця. Агенти з нерухомості оперують усіма важливими питаннями щодо оцінки, реклами, юридичної сторони.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:
Податок під час продажу квартири: види та порядок здійснення оплати у 2018 році
Вони самі розміщують оголошення, займаються пошуком покупців, демонструють претендентам житло, обмовляють ціну, укладають договір та збирають потрібні документидля оформлення правочину.
Для людини, яка відмовляється від послуг посередників, цей обсяг роботи здасться непосильним, але якщо правильно розставити пріоритети та приділити цьому питанню час, то все вийде. Головною перевагою у самостійному продажу квартири є економія власних коштів, а саме відсутність сплати комісійних у розмірі від 2% до 5% ринкової вартостінерухомості.
Оцінка вартості квартири
Недосвідченому продавцю, щоб визначити вартість майна, потрібно буде обрати два варіанти, щоб не здешевити з ціною або, навпаки, надто її не завищити.
Першим методом оцінки квартири є звернення по допомогу до оцінювачів, які за певну суму власних послуг визначать точну вартість нерухомості.
Другий варіант оцінки полягає у самостійному аналізі, ґрунтуючись на інформацію про ринкову вартість схожих об'єктів. Що це означає? Продавцю необхідно здійснити моніторинг цін на квартири, які підпадають під аналогічний опис його власної. Джерелами інформації будуть великі сайти міста та оголошення у місцевій газеті. Потрібно вибирати тільки середні ціни, не враховуючи найдорожчі чи найдешевші варіанти.
Маючи власні середньостатистичні дані з джерел, до виявленої вартості необхідно додати 20% і пропонувати таку ціну потенційним покупцям. Якщо попит на квартиру буде активний протягом тижня, вартість можна підвищувати ще на 5-10%. В іншому випадку, якщо реакція у відповідь буде відсутня, то ціну потрібно знижувати на ті ж 5-10%.
Умови оцінки нерухомості:
- кількість кімнат (ніж більше кімнат, тим вище вартість квартири)
Увага! Потрібно враховувати взаємозв'язок ціни та квадратного метраАдже чим більше площа житла, тим нижча ціна за один квадратний метр. Це зв'язано з тим що однокімнатні квартиривважаються найпопулярнішими в даний час, тому є найдорожчою нерухомістю з високою ціною за один квадратний метр.
- площа;
- метраж кухні (якщо менше 10 квадратних метрів, то вартість знижується)
- планування;
- поверх (перевага належить середнім поверхам);
- наявність прилеглої території;
- тип спорудження та рік будівництва будинку;
- наявність ліфта;
- ремонт житла;
- тип опалення; наявність гарячої води;
- наявність інфраструктури (магазин, дитячий садок, школа, вокзал та ін.);
- місцевість.
Після розгляду всіх важливих пунктівщодо оцінки нерухомості, продавець зважить усі переваги та недоліки та сформує кінцеву вартість, щоб швидко продати квартиру.
Необхідний пакет документів для продажу квартири
Важливим етапомпідготовки вважається формування пакету документів, який якраз регулюватиме юридичний бікпитання, пов'язаного із продажем нерухомості.
У 2018 році потрібен наступний перелік документів:
- документ посвідчення особи (паспорт, посвідчення особи офіцера, свідоцтво про народження, військовий квиток);
Важливо!Якщо власником нерухомості є неповнолітній віком 14 – 18 років, то він має надати два документи – паспорт та свідоцтво про народження.
- Свідоцтво про державної реєстраціїмайна та інші правовстановлюючі документи на володіння нерухомістю.
- Нотаріально завірена згода чоловіка/дружини (у разі купівлі/отримання майна у шлюбі).
- Кадастровий та/або технічний паспорт (береться до БТІ).
- Нотаріально засвідчена згода від органів опіки, якщо власником є дитина.
- Довідка з домової книги та документи, що підтверджують відсутність заборгованостей по комунальним послугам(ці довідки беруться після оформлення договору купівлі-продажу, оскільки дійсні один місяць).
- Довіреність (у разі вчинення правочину через представника продавця).
- Договір купівлі-продажу.
Розраховуючи лише на власні сили, не залучаючи послуг сторонніх організацій, продавець має підготувати пакет документів заздалегідь, оскільки терміни отримання деяких довідок «на руки» варіюються від одного до трьох тижнів.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:
Прийом квартири у забудовника
Наявність усіх документів прискорить процес оформлення контракту та продемонструє покупцеві компетентність протилежної сторони у питанні – як правильно продати квартиру самостійно.
Покрокова інструкція самостійного продажу квартири
Як продати квартиру швидко і вигідно в стислий термін, не вдаючись до послуг посередницьких фірм? Необхідно керуватися кількома рекомендаціями, які подані нижче у вигляді покрокової інструкції.
Крок №1. Постановка цілей та термінів продажу квартири
Власнику майна необхідно визначитися з намірами, які він переслідує з продажу квартири. Якщо мета є екстреною та невідкладною, то й терміни виконання мають бути максимально короткими. В іншому випадку, якщо продаж нерухомості має «запас часу», то варто розглянути всі пропозиції від покупців та вибрати найвигідніше з них.
Крок №2. Оцінка своєї нерухомості
Оцінювати свою нерухомість потрібно об'єктивно, виходячи з численних пунктів, кожен із яких піднімає або знижує вартість квартири. Також слід звернутися до методу порівняння, тобто. ознайомитися з рекомендованою ціною схожих об'єктів, які мають аналогічні критерії оцінки – квадратура, стан нерухомості, місце розташування, поверховість та ін.
Але не слід встановлювати таку саму вартість за квартиру, як у інших продавців. Потрібно визначитися зі середньою ціноюі додати до неї ще 20%, таким чином завищуючи оцінку квартири, щоб вже від неї можна було відштовхуватися, пропонуючи знижку, або знову піднімаючи ціну через великий попит.
Крок №3. Реклама
Щоб у продавця не виникали нав'язливі думки про те, як швидше продати квартиру, необхідно в цьому трудомісткому процесі задіяти рекламу. Чим більше людейзнатиме, що конкретний об'єкт продається, тим більше є шансів щодо її швидкої реалізації.
Як правильно рекламувати нерухомість?
Про те, як правильно проінформувати потенційних покупців про квартиру, що продається, існує кілька пунктів, яких варто дотримуватися.
Нижче наведено список дій, які сприятимуть поширенню інформації та прискорять процес купівлі-продажу:
- Створення якісних знімків квартири. Цей крок допоможе потенційному покупцеві ознайомитися з об'єктом візуально, подумки перенестися в цю квартиру та планувати якісь начерки, у разі купівлі житла. Подання нерухомості за допомогою фотографії говорить про те, що продавець нічого не приховує, тому з ним можна співпрацювати.
Увага!Знімки квартири мають бути зроблені професійним фотоапаратом. Кількість фотографій має відповідати числу наявних кімнат. Також вітається сфотографувати прилеглі території, показуючи потенційному клієнту не тільки основний об'єкт, а й додаткові ділянки.
- Оголошення про продажу нерухомості. Продавцю необхідно правильно скласти текст, який розкриє всі головні критерії щодо об'єкта. Чим більше написано інформації про квартиру та її параметри, тим швидше потенційний клієнт ухвалить рішення про співпрацю та можливу купівлю.
- Розміщення оголошення у засобах масової інформаціїта на інтернет-сайтах. Склавши текст про продаж нерухомості, продавцю необхідно поширити його не на одному сайті про продаж нерухомості, а на кількох. Також варто пам'ятати про газети, які мають цілі розділи щодо продажу майна.
- Допомога ріелтора. Ця послуга є платною, але залучення у процес продажу квартири досвідченого фахівця допоможе у просуванні інформації потрібним клієнтамшукає нерухомість для житла або інших цілей.
- Повідомлення про продаж квартири свого оточення. Скориставшись усіма перерахованими способами розповсюдження інформації про продаж нерухомості, продавець повинен також розповісти цю новину всім своїм родичам, друзям та колегам.
Крок №4.Підготовка до продажу та до переговорів з покупцем
Якщо оголошення продавця відгукнулися потенційні покупці, йому слід підготуватися до зустрічі з клієнтами і до переговорів. Перед тим, як показувати об'єкт зацікавленим людям, необхідно подбати про кілька моментів, які створять першу думку про квартиру та, можливо, спровокують клієнта на угоду.
Як тільки власник квартири замислюється над продажем, не виникає й сумнівів у тому, що слід звернутися до ріелтора. Фахівець виконає все за вищим розрядом, знайде потрібних покупців та допоможе оформити всі документи. Але й комісію при цьому доведеться заплатити чималу. Багато ріелторів беруть 1% вартості угоди. Неважко підрахувати, скільки грошей втрачає продавець. Адже варто лише вивчити деякі нюанси, і житло вдасться абсолютно безпечно продати без посередників. Як продавати квартиру?
Проводимо оцінку нерухомості
Перед тим, як розмістити оголошення про продаж квартири, в першу чергу необхідно визначитися з її вартістю. Цей момент є досить відповідальним. Якщо поставити занадто низьку ціну, угода не вийде вигідною. А ось житло із завищеною вартістю може стояти на продажі роками. Перед тим, як продавати квартири, варто вивчити ринок нерухомості в конкретному регіоні. Для цього можна, наприклад, кілька днів погортати сторінки відповідних порталів та форумів та пошукати подібні оголошення. Спочатку можна виставити ціну, яка не набагато перевищуватиме ринкову. Якщо попит на нерухомість буде невисоким, зазначену спочатку суму доведеться трохи зменшити.
Існує низка факторів, що впливають на остаточну вартість квадратного метра. Насамперед це місце розташування будинку. Якщо житлова площа знаходиться в не особливо престижному районіде відсутня хороша транспортна розв'язка, продати її за високою ціною не вдасться. На вартість може впливати вік будинку, його поверховість, наявність допоміжних комунікацій. Продати квартиру, менше 3 років тому збудовану, вдасться набагато швидше та вигідніше. Адже це практично новобудова. Має значення та вигляд з вікна.
Рівень платоспроможності населення у конкретному районі також опосередковано впливає вартість нерухомості. Занадто дорого не вдасться продати житло, якщо люди живуть на мінімальну зарплату. Навіть ті, хто заздалегідь відкладає кошти на придбання нерухомості, намагаються розглядати дешевші варіанти.
Як продати квартиру швидко та дорого?
Змінити рівень платоспроможності населення або ж перемістити житлову площу в інший район не вийде, бо це вище за ваші сили. Але ось трохи підвищити вартість житла все ж таки можна. Необхідно зробити все, щоб квартира візуально виглядала дорожчою. Більшість людей остаточне рішення ухвалюють лише після огляду потенційної покупки. Якщо квартира виглядатиме ідеально, продати її можна буде за добрі гроші.
Простий косметичний ремонт може суттєво збільшити шанси на якнайшвидший продаж нерухомості. Варто лише переклеїти шпалери, і упорядкувати балкон. Продати кімнатну квартируза ціною двійки вдасться, якщо зробити гарний євроремонт. Цю роботу рекомендується довірити справжньому професіоналові. Житлова площа з дизайнерським ремонтом завжди коштує набагато дорожче. Експерти вважали, що після проведення простих оздоблювальних робіт вартість нерухомості зростає на 20-30%.
Готуємо квартиру на продаж
Перед поданням оголошення про продаж варто привести квартиру в належний вигляд. Адже потенційні покупці можуть прийти на оглядини в будь-який момент. Як продавати квартиру, якщо її не прибрано? У людей, які захочуть зробити угоду, залишиться не найприємніше враження.
Насамперед необхідно усунути видимі недоліки. Це тріщини, які з'явилися внаслідок просадки будинку, фарба на батареях і підвіконні, а також поржавілі труби. Непрацююча сантехніка та патьоки у ванній кімнаті явно відштовхнуть потенційних покупців. Крім того, якщо у квартирі давно не проводились ремонтні роботи, буде неприємний запах. Його варто позбутися в першу чергу.
Захаращеність приміщення також слід усунути. Практично у всіх квартирах присутні різні дрібниці, яких важко позбутися. Це сувеніри, привезені з-за кордону, пакети з незатребуваними речами, старі м'які іграшки тощо. Усе це є пам'яттю для власника квартири. А ось для потенційного покупця ці "цінності" здадуться мотлохом. Тим, хто вирішив твердо продати квартиру без посередників, варто вивезти все непотрібне в гараж. У приміщенні має бути мінімум речей. Потрібно залишити лише меблі та засоби першої необхідності.
Деякі предмети меблів також доведеться позбутися. Насамперед це робиться для того, щоб візуально розширити простір. Крім того, потенційний покупець, напевно, захоче розставити меблі по-своєму. Необхідно створити все, щоб інший учасник угоди зміг виявити свою фантазію. Добре, якщо на момент продажу взагалі вдасться переїхати в інше місце. Чому? Все просто. Термін продажу квартири, що пустує, зменшується в кілька разів.
Правильно складаємо оголошення
Кожен знає, що двигуном торгівлі є реклама. Продаж нерухомості – не виняток. А як реклама виступає оголошення. Потрібно розмістити інформацію про продаж у різних газетах та на електронних ресурсах. При цьому варто трохи витратитися, щоб оголошення виділялося серед багатьох інших. Продати квартиру без посередників швидко дозволить якісний текст. Можна вигадати яскравий заголовок, який привабить потенційних покупців.
Основний текст оголошення має бути максимально інформативним. Потенційний покупець хоче отримати відповіді на всі запитання. Тим, хто прагне продати квартиру в Москві, варто не лише описати район, а й вказати його перевагу. Якщо за п'ять хвилин ходьби від будинку знаходиться станція метро, про це обов'язково треба згадати. Всю інформацію необхідно вписувати компактно, невеликими пропозиціями. Занадто довгий та нудний текст не зацікавить покупця.
Оголошення, звісно, має бути складено грамотно. За потреби можна скористатися послугами коректора. Фахівець не тільки виправить орфографічні, мовні чи пунктуаційні помилки (якщо є), а й підкаже, як правильно скласти пропозиції.
Як ще рекламувати об'єкт нерухомості?
Якщо продати квартиру в Москві чи іншому місті необхідно терміново, треба використати будь-які можливості. Можна розмістити інформацію про продаж на телебаченні чи радіо. Існують також абсолютно безкоштовні способи реклами. Оголошення можна повісити на дверях під'їзду чи вікні автомобіля. Той, кому потрібна квартира у конкретному районі, обов'язково прочитає інформацію про продаж.
Отже, оголошення складено, оформлено та розклеєно/розміщено в газеті, інтернеті, на радіо і т. д. Що далі? Як тільки інформація про продаж стала доступною потенційним покупцям, потрібно бути готовим до того, що з'явиться величезна кількість дзвінків. Добре, якщо в оголошенні ви уточнили, коли краще дзвонити. Можливо, варто продавати квартиру під час відпустки. Цей час можна буде повністю присвятити питанням укладання угоди. Намагайтеся приділити максимум уваги кожному клієнту. Чим більшою буде кількість людей, з якими ви поспілкуєтеся, тим вища ймовірність, що житло буде продано найближчим часом.
Як і коли організувати перегляд?
Огляд квартири – це важливий крок. Тільки після того, як клієнт побачить нерухомість на власні очі, він ухвалить рішення про вчинення угоди. Чи варто продавати квартиру, якщо вона не упорядкована? Це питання ми вже порушували. Ще раз нагадаємо: відсутність ремонту та належного прибирання зіграють не на користь продавця.
Варто бути готовим до того, що крім потенційних покупців квартиру захочуть відвідати ріелтори. По телефону вони такими, швидше за все, не представляться. Але варто їм переступити поріг будинку, як вони почнуть пропонувати свої послуги. Продати нову квартируможна без допомоги посередників. Але якщо житло не має презентабельного вигляду, а здійснити угоду потрібно якнайшвидше, є сенс скористатися допомогою фахівців.
Окрім ріелторів, за оголошенням можуть приходити також і ті, хто звик заробляти гроші незаконним шляхом. Під виглядом потенційних покупців бандити проникають у будинок, вивчають поведінку власника, дивляться, які цінності є у квартирі. Якщо людина, яка прийшла подивитися житлоплощу, здається підозрілою, попросіть пред'явити паспорт. Домовитись про те, щоб покупець узяв із собою документи, можна ще в телефонному режимі. Порядної людини таке прохання не злякає. А ось більшість «несправжніх» покупців приходити не захоче.
Варто ретельно вибирати час для організації перегляду. В ідеалі це має бути світлий час доби. Якщо вдень організувати зустріч не вдається (наприклад, клієнт працює допізна), запросіть друга чи сусіда. У такий спосіб можна убезпечити себе від сумнівних особистостей.
Огляд приміщення у темний час має переваги. Якщо в квартирі є недоліки, потенційний покупець їх може не помітити.
Які документи потрібні?
Якщо покупець готовий зробити угоду купівлі-продажу, настає черга оформлення документів. Варто заздалегідь упорядкувати паспорт власника квартири та технічний паспорт приміщення, в якому будуть вказані основні параметри. Не можна також продати квартиру без згоди прописаних членів сім'ї. Винятком є лише діти віком до 18 років. Додатково знадобляться такі документи: довідка про стан особового рахунку, виписка із будинкової книги, копія фінансово-лицьового рахунку, довідка із податкової інспекції.
Продавець та покупець на етапі підготовки документації складають попередній договір. У цей час вноситься заставу за квартиру. Це буде гарантією чесних намірів покупця. Чи варто зараз продавати квартиру без застави – вирішити складно. Оформлення всіх паперів - витратна процедура. При цьому більшість довідок діє не більше місяця. Якщо покупець в останній момент відмовиться від угоди, гроші будуть витрачені даремно. Запорука ж покупцю не повертається.
Продаємо квартиру в іпотеці
Будь-які угоди з іпотечною нерухомістюможуть відбуватися тільки після погодження з фінансовою установою, з якою було укладено кредитний договір. Насамперед продавець повинен отримати відповідний дозвіл у банку. На наступному етапі визначається точна сума, яку власник житла має повернути фінансовій установі. Це різниця між загальною сумою кредиту із відсотками та тими грошима, які господар квартири вже встиг заплатити.
Важливо! Можна продати квартиру в іпотеці лише в тому випадку, якщо потенційний покупець буде обізнаний про укладення договору з банком. Фінансова установа видає спеціальну довідку, що підтверджує законність продажу нерухомості. А далі все просто. Процедура проходить так само, як і під час продажу звичайної нерухомості. Продавцю необхідно зібрати всі документи та отримати згоду родичів, прописаних у квартирі.
Як продавати квартиру, якщо вона належить кільком власникам?
Продати частку квартири можна. При цьому угода має безліч нюансів. Її не можна порівнювати навіть із продажем кімнати в гуртожитку або в проблемі в тому, що визначити межі частки досить складно. Співвласник приміщення може займати цілу кімнату. Але це не означає, що вона є її законним власником.
Можна лише у тому випадку, якщо житло приватизоване. При цьому все приміщення матиме загальний особовий рахунок. Відповідно до законодавства РФ, квартира, яка перебуває у власності кількох осіб, може бути продана лише за згодою всіх їх. Право придбати частку насамперед отримує співвласник.
Дружина має змогу продати чоловікові квартиру чи її частку. З стороннім покупцем може бути укладена угода лише за погодженням з прописаними на цій квартирі. Власникам житла надходить повідомлення, в якому вказується інформація про майбутній продаж. Якщо протягом місяця інший власник не прийме рішення про придбання частини, що продається, вона може бути запропонована стороннім особам.
Не всі знають, чи можна продати частку квартири, якщо у ній мешкають неповнолітні діти. Відповісти на це питання складно. Кожна ситуація є індивідуальною. Рішення може прийматися у судовому порядку, якщо господарі не зможуть погодити деталі
Як правильно скласти договір купівлі-продажу?
Перед тим, як продавати квартиру, необхідно уточнити правильність оформлення основних документів. Коли буде знайдено покупця, це допоможе укласти договір купівлі-продажу набагато швидше. Це основний юридичний документ, В якому описуються нюанси угоди.
До основних даних договору належать вартість нерухомості, опис предмета правочину. Крім того, у ньому зазначаються паспортні дані сторін, а також перераховуються документи, які необхідні для продажу нерухомості. Якщо покупець заздалегідь вносив завдаток, ця інформація також відображається в договорі. У основному документі купівлі-продажу нерухомості описуються зобов'язання сторін, їх взаємні угоди, і навіть вказується дата укладання угоди.
Саме договір купівлі-продажу є основним документом, яким можуть передаватися гроші. Якщо провадиться безготівковий розрахунок, це обов'язково потрібно вказати. Також вносяться дані про фінансовій установі, через яке оформляється правочин, та номер рахунку.
Криза - вона і в Африці криза
Багато хто сьогодні цікавиться, чи варто продавати квартиру у 2015 році? І це не дивно. Економічна ситуація у країні залишається нестабільною. Дається взнаки це, в першу чергу, на ринку нерухомості. Питання про те, чи зараз варто продавати квартиру, не виникає хіба що в тих, хто збирається виїхати за кордон. У цьому випадку нерухомості необхідно позбутися якнайшвидше. При цьому вартість житла може бути суттєво занижена.
За останній рікціни на ринку нерухомості зросли на 10%. При цьому середня заробітня платаросіян залишилася незмінною. Людям доводиться суттєво заощаджувати, щоб накопичити потрібну суму. Із цим пов'язане зниження активності на ринку нерухомості. Експерти прогнозують, що угод у 2015 році відбуватиметься набагато менше. Таким чином, вже не можна вирішувати питання за принципом «дорого продам квартиру». Вторинне житло за останні кілька місяців суттєво впало у ціні. Тим, хто хоче продати нерухомість вигідно, варто зачекати ще кілька років. Аналітики сподіваються, що незабаром економічна ситуація у країні стабілізується.
Насамкінець коротко розглянемо ще один варіант. Дедалі більше молодих сімей воліє купувати нерухомість від забудовника. Це ще більше посилює ситуацію на залучення покупця можна лише ідеальним місцем розташування та євроремонтом. При цьому ціна квартири має бути істотно занижена. Продавець ризикує втратити понад 15% від реальної вартості житла.
