Ринкова оцінка. Кадастрова та ринкова вартість нерухомості — у чому між ними різниця? Проведення оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості

Кредитування
28.05.2020

Нерідко громадянам нашої країни доводиться звертатися до оцінювачів для визначення ринкової вартості свого об'єкта нерухомості. Багато в чому це пов'язано з продажем, щоб підтвердити реальність необхідної ціни на його покупку. Але мало хто з них знає, що це взагалі таке. Які методи використовуються? Чи є особливості чи ні?

Що таке ринкова вартість

Під визначенням "ринкова вартість" мається на увазі гадана собівартість оцінюваної нерухомості в залежності від дотримання ринкових принципів.

Можна сказати, що ринкова ціна нерухомості відноситься до продажної собівартості, при якій майно, що оцінюється, реалізується відповідно до певних умов, а саме:

  • покупці чи продавці повною мірою зацікавленіу цьому, і жодна зі сторін не перебуватиме під тиском будь-кого;
  • покупці та продавці достатньо поінформовані про поточному положенніринкуу цьому напрямі і тому здійснюють переговори, спираючись на свої інтереси;
  • маркетинговий час та стимулювання ринку збуту покупцям надає достатньо сил та можливостей для повного ознайомленняз питань нерухомості, що їх зацікавила;
  • не пропонуються будь-які сприятливі або, навпаки, несприятливі умовищодо фінансування;
  • покупці, як і продавці, не збираються йти на компромісу ціновій політиці (поступатися ніхто не планує).

Основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості

При оцінці ринкової вартості нерухомості оцінювачі використовують, а саме:

  • витратний спосіб;
  • порівняльний;
  • прибутковий спосіб.

Розглянемо детальніше кожен.

Витратний метод

має на увазі під собою, що потенційний покупець є розумним, і не купуватиме об'єкт нерухомості за велику вартість, ніж йому буде необхідно для самостійного зведення подібного за необхідний для нього період часу.

Найбільш правдиві коефіцієнти тут будуть надані для:

  • початку нового будівництва;
  • проведення реконструкції;
  • спеціального об'єкта нерухомості, який має специфічний ринок збуту;

Необхідно враховувати, що сам коефіцієнт буде трохи знижений щодо вартості фізично зношених чи банально морально застарілих об'єктів.

Існує один нюанс: при оцінюванні землі у такий спосіб – об'єкти нерухомості, які розташовані на ділянці, не враховуються (окремо оцінюються).

Порівняльний спосіб

З назви самого методу можна зрозуміти, що оцінка здійснюється шляхом порівняння подібних угод з іншими схожими об'єктами нерухомості.

Сам оцінювач відштовхується від того, що покупець розумний і не переплачуватиме велику ціну, Чим є насправді.

Сам підрахунок здійснюється шляхом поділу нерухомості на елементи, які обов'язково братимуться до уваги під час аналізу ціни.

Наприклад, в оцінці вартості квартири, до уваги береться:

  • житлова площа;
  • район розташування;
  • поверховість;
  • скільки років будинку;
  • матеріал будівництва будинку.

За результатами аналізу подібних угод і буде проведено оцінку її вартості.

Популярність цього способу на російському ринкузнижується. Багато в чому це пов'язано з тіньовою політикою реальних.

Прибутковий варіант

Цей метод ґрунтується на тезі, при якій об'єкт нерухомості, що продається, в обов'язковому порядку повинен окупити себе отриманим від його використання прибутком в обмежений період (визначається самим продавцем).

Наприклад, нещодавно куплена нерухомість несе за собою одну мету - виключно. Ось тут потрібно визначити, який саме прибуток можна взяти з цього максимально.

Припустимо, з'ясовується, що здавати невигідно – можливо найкращим варіантомбуде проживати в ній? Але тут знову ж таки – достовірність оцінки може бути необ'єктивною через тіньову політику збуту. Дізнатись орендну собівартість важко, а якщо потрібно розрахувати на майбутнє – просто нереально.

Коли результат оцінки вважається обґрунтованим?

Таке можливе лише в тому випадку, коли:

  • були використані всі три способи одночасно;
  • рівень правдивості підтверджується відповідним коефіцієнтом;
  • Результат є загальний розмір оцінки всіма способами.

В іншому випадку, можна говорити про недостатньо достовірну інформацію, отриману після процедури оцінки.

Особливості застосування методик для різних типів нерухомого майна

Залежно від того, який об'єкт нерухомості оцінюється, існують особливості.

Об'єкт житлової нерухомості

Для житлового майна ключовим моментомє:

  • престижність району;
  • соціальна атмосфера (рівень безпеки);
  • наявність додаткових будь-яких зручностей.

При цьому обов'язково береться до уваги характеристика самої нерухомості та будівлі.

При оцінці квартири:

  • кількість кімнат;
  • загальна площа нерухомості;
  • житлова площа;
  • площа кухні;
  • поверховість;
  • варіант санвузла;
  • метраж стель;
  • наявність чи відсутність лоджії (балкона).

Характеристика самого будинку:

  • із чого побудований;
  • коли було здано в експлуатацію;
  • наявність охорони, паркування;
  • наявність ліфта (для багатоповерхівок);
  • сусіди.

Розташування:

  • відстань від центру;
  • відстань до місць загального дозвілля;
  • відстань до соціальних об'єктів.

Для торгових приміщень:

  • розташування є фронтом центральної вулиці;
  • загальна довжина фасаду;
  • віддаленість від перехресть;
  • площа приміщення;
  • наявність місця під склад;
  • віддаленість конкурентів;
  • можливість за необхідності здійснювати розвантажувально-вантажні роботи.

Для офісних приміщень:

  • відстань до адміністративного центру;
  • можливість використовувати паркування;
  • безпека об'єкта нерухомості;
  • наявність комунікацій.

Для:

  • відстань до центру;
  • можливість підключення до комунікацій без будь-яких проблем (мається на увазі, чи проходять уздовж ділянки вони чи ні);
  • наявність під'їзду до ділянки (асфальтована ділянка дороги чи ґрунтовка тощо);
  • чи є по сусідству ще ділянки чи житлові споруди;
  • площа земельної ділянки.

При оцінці вартості житлового будинку в облік береться:

  • місцерозташування (де знаходиться: у межах міста чи поза);
  • на якій відстані знаходяться соціальні об'єкти (медичні заклади, аптеки, школи, магазини тощо);
  • наявність транспортної розв'язки (відстань до зупинки громадського транспорту, залізничного);
  • площа будинку;
  • житлова площа;
  • поверховість будинку;
  • яку ділянку займає (загальна ділянка землі, де розташований будинок);
  • наявність комунікацій;
  • зручності у будинку.

Звертаючи увагу всі особливості, формується загальна картина об'єкта, а потім приймається рішення про собівартості.

Як видно, у процесі оцінки об'єкта нерухомості використовуються різні способи, і сказати який з них краще неможливо. Насамперед це залежить від регіональних особливостей.

Оцінка під час продажу квартири

Як визначити ринкову вартість квартири для її подальшого продажу? Про порядок оцінки та можливі помилкирозповідає директора Агентства нерухомості «Твій Дім» Ірина Альошина.

Ринкова оцінка- це оцінка ринкової вартості майна, а також інших об'єктів цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федераціївстановлено можливість їх участі у цивільному обігу.

Ринкова оцінка встановлює найімовірнішу ринкову вартість, за якою даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринкув умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всієї необхідною інформацією, але в величині вартості угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто оцінка ринкової вартостінеобхідна коли:

  • одна із сторін угоди не повинна відчужувати об'єкт ринкової оцінки, а інша сторона не повинна приймати виконання;
  • сторони правочину добре поінформовані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;
  • об'єкт ринкової оцінки представлений відкритий ринок у вигляді публічної оферти;
  • вартість угоди є розумна винагорода за об'єкт ринкової оцінки та примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-якої сторони не було;
  • платіж за об'єкт ринкової оцінки виражений у грошової форми.

Щодо яких об'єктів може бути проведена процедура ринкової оцінки?

Щодо тих, чию ринкову вартість ви хочете дізнатися. Це можуть бути абсолютно будь-які предмети рухомого та нерухомого майна. Серед найбільш затребуваних послуг нашої компанії

  • бізнесу
  • цінних паперів
  • оцінка автомобілів
  • оцінка квартири
  • оцінка землі та
  • інші види оцінки

Найбільш популярна ринкова оцінка об'єктів нерухомості.

Оцінка ринкової вартості

Ринкова вартістьнерухомості та її розрахунок є найпоширенішим видом ринкової оцінки. Оцінка ринкової вартості включає визначення вартості об'єкта або окремих прав щодо оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Найчастіше ринкова вартість об'єкта нерухомості є очевидною для її власників або можливих покупців. Однак після проведення цієї процедури її ціна може бути значно скоригована. Для визначення цієї реальної вартості проводиться ринкова оцінка нерухомості.

Ринкова оцінка може бути проведена щодо таких об'єктів, як:

  • земельні ділянки
  • об'єкти житлової нерухомості (квартири, котеджі, будинки)
  • об'єкти комерційної нерухомості (офісні приміщення, готелі, торгові та складські площі)
  • об'єкти промислової нерухомості (будівлі, споруди, промислові комплекси)
  • інженерні комунікації (мости, шляхопроводи, газо- та нафтопроводи, тепломережі)
  • об'єкти незавершеного будівництва

Оцінка ринкової вартості допомагає максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства та громадяни отримують у своє розпорядження. Ринкова оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної ринкової оцінки не варто розраховувати на залучення додаткових інвестицій, зокрема іноземних.

Ринкова вартість нерухомості

Оцінка ринкової вартості нерухомості означає визначення найімовірнішої ціни, яка складеться під час продажу об'єкта власності на конкурентному та відкритому ринку за наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

  1. Покупець та продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Для жодної зі сторін угода не є вимушеною.
  2. Обидві сторони мають всю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи найкращого задоволення своїх інтересів.
  3. Об'єкт виставлено на відкритому ринку достатньо часу, і для здійснення угоди обрано оптимальний момент.
  4. Оплата проводиться у грошовій формі або узгоджено фінансові умови, Порівнянні з оплатою готівкою.
  5. Ціна угоди відбиває звичайні умови і містить знижок, поступок чи спеціального кредитування жодної із сторін, що з угодою.
  6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнану на ринку корисність.
  7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.
  8. Об'єкт наділений властивостями відчужуваності та здатний передаватися з рук до рук.

Виділяють три основні методи ринкової оцінки об'єктів нерухомості: метод порівняння, витратний метод та метод капіталізації доходів.

Методи ринкової оцінки

Основний метод ринкової оцінки – це метод порівняльного продажу. Цей метод застосовний у тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажі і таким чином отримувати ринкову вартість об'єкта, що оцінюється. Метод побудований на зіставленні пропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування у країнах (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний ринок землі і нерухомості, що вже сформувався.

Метод оцінки ринкової вартості за витратами землі практично не застосовний. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що земля стала і не витрачається, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим шляхом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Взагалі, ринкова вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю найкращих для використання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут відчувається відповідний дефіцит та розрахунок вартості землі. Наступним методом ринкової оцінки, який застосовується саме для Росії, є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використаннянерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який приноситиме власнику максимальний дохід.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої та точної ринкової оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.


Ринкова оцінканеобхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткуванняслужить податку нерухомість, з допомогою цього формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних цін можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечила б водночас поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до ринкової оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

Вартість послуг з професійної ринкової оцінки сильно відрізняється залежно від типів об'єктів, що оцінюються, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється у годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

Фахівці нашої оціночної компанії мають багатий практичний досвідта апробовані методики ринкової оцінки нерухомого та рухомого майна, розрахунку ринкової вартості майна, що дозволяє ефективно вирішувати завдання, пов'язані з ринковою оцінкою будь-яких видів активів, незалежно від їх кількості та місцезнаходження.


Якщо Вам потрібно отримати ринкову оцінку вартості будь-якого майна - зверніться до нас за допомогою контактної інформації. Телефонуйте, ми допоможемо!

Незалежна експертна оцінка будь-якого виду нерухомого майна потрібна визначення його фактичної ринкової вартості. Необхідність цієї послуги може виникнути у ситуаціях, пов'язаних з купівлею-продажем, вступом у спадок, страхуванням та іншими операціями, де ціна об'єкта грає вирішальну роль.

Незалежна оцінка нерухомості дозволяє отримати найбільш точну та актуальну вартість об'єкта на ринку, тому що для розрахунку цієї величини експерт задіює у своїй роботі величезну кількість інформації про аналогічні угоди. Якщо оцінка потрібна для продажу, купівлі, оренди квартири (приватного будинку, будівель, ділянки), ретельно аналізується економічна та соціальна ситуація регіону, а також інші фактори, які більшою чи меншою мірою впливають на ціноутворення.

Етапи роботи

Звернення
клієнта
Висновок
договору
Виїзд
на об'єкт
Оплата
послуг
Підготовка
звіту
Ви отримуєте
звіт

Компанія «ІНЕКС» проводить оцінку різних об'єктів нерухомості, серед яких:

  • Житлові квартири, будинки, котеджі чи окремі кімнати;
  • Виробничі будинки;
  • Земельні ділянки;
  • Суспільні, культурні та промислові споруди;
  • Комерційні будівлі, офіси, торгові точки, склади;
  • Будівлі, будівництво яких було припинено, заморожено чи повністю припинено;
  • Інші об'єкти.

Ціни:

Назва послуги Термін Вартість
Оцінка житлової нерухомості 12 дня Від 2000 руб.
Оцінка заміської нерухомості 2 – 3 дні Від 2500 руб.
Оцінка комерційної нерухомості 3 – 5 днів Від 10000 руб.
Оцінка квартир від 4 годин Від 2500 руб.
Оцінка для опіки 12 дня Від 2000 руб.
Оцінка земельної ділянки 12 дня Від 2500 руб.
Оцінка гаража або місця стоянки 12 дня Від 3000 руб.
Оцінка для банку 12 дня Від 3500 руб.
Оцінка нерухомості для викупу у ДДМ 3 – 5 днів Від 8000 руб.
Оцінка квартири для Ощадбанку 12 дня Від 4000 руб.
Оцінка квартири для Радкомбанку 12 дня Від 4000 руб.
Оцінка об'єктів незавершеного будівництва 5 – 7 днів Від 10000 руб.

Сертифікати експертів:

Які фактори визначають ринкову вартість об'єкту?

Для здійснення якісної та достовірної оцінки власності співробітники компанії враховують цілу низку факторів, що безпосередньо чи опосередковано впливають на ринкову ціну. До таких параметрів входять:

  • Вид об'єкта, його площа, призначення та можливості ефективного використання;
  • Розташування, транспортна доступність, район міста та віддаленість від центру, а також від станцій громадського транспорту, великих доріг.
  • Технічний стан споруди, особливості її конструкції, необхідність ремонту чи модернізації, внутрішній стан об'єкта;
  • Права власника та наявність обтяжень;
  • Наявність чи відсутність комунікацій (електрика, опалення, вода, газ, каналізація);
  • Ступінь привабливості з погляду інвестування.

Які моменти відзначають багато експертів?

Оцінка ринкової вартості нерухомості має на увазі наявність певних прав на неї, таких як:

  • право власності (об'єкт належить власнику);
  • Оренда (зобов'язання, якими пов'язані власник та орендар відповідно до умов орендного договору);
  • Користування та володіння (права орендаря, отримані ним згідно з договором на період виплат призначеної орендної плати).

Послуги оцінки нерухомості можуть знадобитися при його обтяженні іншими особами, різних обмеженнях у праві вільного розпорядження об'єктом (наприклад, застава квартири у банку під час іпотечного кредитування).

Кожен нерухомий об'єкт є унікальним. Це твердження відноситься і до квартир в будинку типової забудови, тому навіть вони мають між собою відмінності (приклад: різна орієнтація вікон). За потреби експерт завжди зможе обґрунтувати унікальність характеристик квартири, що матиме свою вагу у визначенні її вартості. Саме тому послуга називається індивідуальною оцінкою нерухомості.

У яких випадках може знадобитися наша допомога?

Допомога професіоналів з оцінки може бути необхідна практично у всіх ситуаціях, коли необхідно знати вартість об'єкта. Рідко обходиться без оцінювачів вирішення судових спорів, розподіл майна під час розлучення, приватизація, отримання спадкових прав. Продавцю та покупцю такий підхід дозволяє провести вигідну для обох сторін угоду. Банкам важлива реальна вартість об'єктів, що беруться під заставу.

Орендарям та орендодавцям це дає можливість призначити справедливу орендну плату. Не обійтися без оцінки нерухомих об'єктівта при оскарженні кадастрової вартості, Зміна якої буває необхідна для скорочення орендної плати, або податкових відрахувань (про те, як зменшити КС, можна почитати).

Звіт про оцінку, що відповідає вимогам законодавства, може пред'являтися у будь-які державні інстанції як офіційний документ і є вагомим аргументом під час вирішення питань, у яких важливу роль відіграє вартість об'єкта нерухомості.

Оцінка частки нерухомості

Ця процедура відноситься до розряду складних, тому виконати її без допомоги експертів неможливо. Необхідність оцінки частки квартири та інших об'єктів нерухомості виникає при зверненні до суду, продажу майна, отриманні спадщини тощо. При замовленні цієї послуги від клієнта потрібен такий самий набір документів, як і за стандартної оцінки. Сама процедура відбувається в аналогічному порядку: фахівець приїжджає та проводить огляд, робить фото, отримує на руки всі документи від замовника. Цього ж дня укладається договір на надання послуги, а за кілька днів (1-3) компанія передає клієнту оціночний звіт.

Підходи, що використовуються для визначення вартості

При виявленні ринкової вартості нерухомого майна використовують кілька методів, дозволяють зробити всебічний аналіз питання. Коротко ці 3 методики можна описати так:

  • Прибутковий метод дозволяє отримати ринкову вартість об'єкта нерухомості, на підставі доходу, що нею приноситься за певний проміжок часу;
  • Витратний спосіб ґрунтується на розрахунку вартості необхідних покращень, зобов'язань та накопиченого зносу;
  • Порівняльний – передбачає порівняння певного типу нерухомості з аналогічними об'єктами на ринку.

Застосування одного з методів залежить від конкретного випадку, нерідко використовується відразу кілька підходів для результативнішого дослідження ситуації.

Переваги «ІНЕКС»

Компанії з оцінки нерухомості мають відповідати певним вимогам. На території РФ діяльність фахівців оцінки регламентується Федеральним законом№ 135. Також відповідно до нього складено всі звітні документи, які ми надаємо замовнику за результатами роботи. Наші фахівці здійснюють професійну діяльність, керуючись федеральними стандартами оцінки нерухомості, а також є членами Товариства професійних експертів та оцінювачів, мають багаторічний стаж роботи в даній сфері.

За потреби експертна оцінка об'єкта буде доповнена експертизою, для чого ми залучаємо фахівців вузького профілю. Ми оперативно виконуємо свої завдання та дотримуємося цінової політики, яка є найбільш прийнятною для клієнтів.

Експерти компанії «ІНЕКС» мають унікальний досвід в галузі оцінки нерухомості в Москві та Московській області. Співробітництво з великими державними та комерційними структурами, індивідуальний підхід до кожного клієнта та використання інноваційних методик дозволяють гарантувати високу точність та достовірність результату, а також повну відповідність вимогам закону.

Для чого в сучасному світіпроводиться оцінка ринкової вартості нерухомості? У яких випадках вона потрібна? Хто та як може проводити оціночні роботи? Яким має бути звіт щодо визначення ціни квартири? Розглянемо тему докладно.

Оціночна діяльність, регулювання

Оціночна діяльність регламентована законодавчими актами, стандартами оцінки, Цивільним, Земельним та Податковим кодексами. Базовим для оцінювачів є закон «Про оцінної діяльностів РФ »№ 135-ФЗ від 29.07.1998.

Оцінка нерухомості

Це процес, під час якого за завданням і з метою замовника виконується оцінювання його майнових прав. Це визначення ринкової вартості нерухомості, орендних чи інших прав на майно, що оцінюється.

Які об'єкти оцінюють

Оцінити можна:

  • земельні ділянки;
  • житлові та нежитлові будівлі;
  • споруди;
  • житлові та нежилі приміщенняу будинках, будинках;
  • приватні будинки;
  • майнові комплекси;
  • і т.д.

Хто може оцінити нерухомість

Оцінювачем може стати лише фізична особа, яка отримала кваліфікаційний атестат, дійсний протягом 3 років після його видачі Потім оцінювач має пройти «переекзаменування».

Юридична особа має право проводити оцінку тільки за наявності трудового контракту не менше ніж із двома оцінювачами-фізичними особами.

Оцінювачі мають бути членами саморегулівної організаціїта зобов'язані страхувати свою професійну відповідальність. Розмір страхової суми для оцінювача становить від 300 УРАХУВАННЯМ, для оціночної організації - від 5 млн. руб.

Навіщо потрібна оцінка

Висновки, зроблені фахівцем під час аналізу можливої ​​ціни об'єкта, використовуються:

  • якщо нерухомість стає об'єктом застави (іпотека);
  • якщо треба знати реальну ціну об'єкта;
  • якщо потрібна вартість подарованої нерухомості;
  • визначення вартості при банкрутстві;
  • для заперечення кадастрової вартості;
  • та в інших ситуаціях.

У таких випадках оцінювачем встановлюється ринкова вартість майна на дату оцінки.

Оцінка квартири


Найчастіше оцінюваним об'єктом є квартира. Розберемо процес визначення її ринкової вартості.

Ринковою називається вартість квартири, за яку її можна продати на вільному ринку, за умов конкуренції, без впливу надзвичайних факторів, за умови, що інформація про продаж є загальнодоступною.

Процедура оцінки

Початок процесу – це зустріч замовника із виконавцем. Замовник повинен відповісти на питання, навіщо потрібно оцінити об'єкт. Ця інформація знадобиться оцінювачу для вибору найбільш прийнятних підходів, методів, критеріїв та джерел інформації.

Умови надання послуг

При першій зустрічі оцінювача із замовником обговорюються:

  • ціль встановлення вартості;
  • потрібні від замовника документи;
  • якщо оцінка необхідна іпотеки, вказується банк-кредитор;
  • дата огляду квартири;
  • Термін виконання робіт;
  • вартість та порядок розрахунків.

Оцінювач пред'являє документи, що підтверджують право займатись оціночною діяльністю.

За погодження всіх умов сторони підписують договір на надання послуг.

Термін виконання робіт становить 2-6 робочих днів після надання оцінювачу необхідних документів.

До них відносяться:

  • правовстановлюючі документи та витяг з ЄДРН;
  • технічну документацію на квартиру (техплан);
  • дозвіл на перепланування (якщо воно виконане).

Вартість послуг в залежності від регіону складає від 3000 руб. до 10000 руб., але значно вища вона для «елітних» квартир.

Огляд

Замовник надає оцінювачу можливість огляду квартири у визначений термін. Виконавець:

  • уточнює тип планування, площу всіх приміщень;
  • звіряє фактичне планування з проектним;
  • перевіряє стан системи опалення, водопостачання;
  • визначає вид ремонту (відсутність, косметичний, євро, дизайнерський);
  • наявність балкона/лоджії;
  • наявність ліфта;
  • інше.

Оцінювач робить фото приміщень квартири, сходової клітки, під'їзду, будинку, двору. Наголошує на наявності інфраструктурних об'єктів, а також візуально оцінює всі фактори, що впливають на вартість.

Камеральні роботи

Так називають роботи, які проводять виконавець на робочому місці. Оцінювач аналізує зібрану інформацію, вибирає підходи до оцінювання вартості квартири, визначає джерела отримання відомостей, вивчає статистичні дані, робить розрахунки, обґрунтовує ринкову вартість, погоджує результати за різних підходів та формує звіт про оцінку.

Підходи оцінки

Для визначення ринкової вартості квартири використовуються три підходи:

  • витратний підхід - визначення витрат на повне відновлення чи зведення аналогічного об'єкта з урахуванням фактичного зносу;
  • підхід за доходом – оцінюється розмір можливого отримання доходу від квартири, наприклад, при здачі в оренду, з урахуванням втрат від простою;
  • порівняльний підхід - аналіз ринку нерухомості за аналогічними квартирами з корекцією на відхилення.

Оцінка ринкової вартості квартир у 90% випадків проводиться із застосуванням порівняльного підходу шляхом порівняння продажів. При визначенні ціни квартири цей спосіб є виключно точним.

У ході визначення ціни проводиться аналіз кількості пропозицій та фактично проведених угод. Окрім самого об'єкту детально вивчається район, динаміка цін за 1 кв. житла у будинках різних серій, інфраструктура, негативне оточення, перспективи розвитку (наприклад, метро) тощо.

У разі можливості застосування більш одного підходу ринкова вартість встановлюється шляхом узгодження вартості, визначеної за допомогою різних підходів.

Отриманий результат має бути оформлений та представлений замовнику у вигляді Звіту про оцінку ринкової вартості квартири.

Якщо замовнику ринкова вартість квартири потрібна просто для себе, щоб знати за скільки її можна продати, то результат може надаватися у вигляді довідки. Вартість такої оцінки в рази нижча.

Звіт про встановлення ринкової вартості


Повний звіт містить інформацію про замовника та оцінювача, відомості про квартиру, що оцінюється, аналіз її характеристик, опис застосованих підходів та методів оцінки та ринкової ситуації, власне розрахунки та висновки про вартість об'єкта.

Звіт містить встановлені законом розділи, які йдуть один за одним у вказаному нижче порядку.

Титульний лист звіту

Лицьова сторона звіту містить:

  • найменування звіту, його номер (за наявності);
  • вказівку виконавця та замовника;
  • дату та місце оцінки;
  • дату складання звіту.

Супровідний лист замовнику

Такий лист підшивається до звіту. У ньому говориться:

  • про завершення робіт за договором надання послуг;
  • про висновки про вартість квартири;
  • про умови використання частин звіту;
  • про застосовані підходи;
  • про вихідні дані, які не перевірялися ще раз.

Основні факти та висновки

У розділі вказується Загальна інформаціяпро квартиру, результати оцінки за різних підходів та підсумкова величина ринкової вартості квартири.

Завдання оцінки

Розділ містить:

  • основу проведення оцінки (договір);
  • вид права на квартиру (власність);
  • дані про обтяження права;
  • ціль (визначення ринкової вартості);
  • призначення (наприклад, оцінка предмета застави);
  • можливе використання результатів;
  • вид визначеної вартості (ринкова);
  • дата оцінки;
  • термін надання послуги;
  • припущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка.

Заява про відповідність

Тут оцінювач підтверджує наявність у нього професійних навичок для оцінювання нерухомості, достовірність фактів, викладених у звіті, перераховує нормативну та законодавчу базу, відповідно до якої проводилася оцінка тощо.

Оцінювач повинен наголосити на відсутності особистої зацікавленості в результатах визначення ціни.

Зміст та обсяг робіт, використаних при оцінюванні

Дається короткий описетапів проведення оцінки

Відомості про замовника та оцінювача

Про замовника – фізичній особівказується: ПІБ, паспортні дані, ІПН, адресні та контактні дані.

Про оцінювача вказується:

  • ПІБ, ІПН, категорія оцінювача;
  • реквізити кваліфікаційного документа, дані про проведені перепідготовки, підвищення кваліфікації;
  • реквізити документа, що підтверджує членство в саморегулівній організації;
  • відомості про страхування професійної відповідальності;
  • стаж роботи у оціночної діяльності.

Якщо оцінювач працює в організації – вказується організація з реєстраційними даними (адреса, ІПН, ОГРН тощо) і посада, що займається в ній.

Стандарти, що застосовуються

У розділі перераховуються нормативні акти, оціночні стандарти, відповідно до яких проведено оцінку. Визначається поняття ринкової вартості і те, у яких вона може використовуватися.

Процес


У розділі описується процес оцінки об'єкта при різних підходах: яка інформація використовується при кожному підході, її джерела, як відбувається обробка даних та принципи розрахунків.

Аналіз об'єкта та його оточення

Це аналітичний розділ, що включає кілька підрозділів:

  • підсумки соціально-економічного розвитку регіону місцезнаходження квартири у поточному та попередньому роках;
  • огляд соціально-економічних умов району, де знаходиться квартира;
  • аналіз ринку житла у районі, в т.ч. Середня ціназа 1 кв.
  • короткі характеристики квартири (з технічних документів, наданих замовником) та виявлені в ході огляду переваги та недоліки;
  • фото квартири, будинки, двори, інфраструктурні об'єкти.

Вибір та обґрунтування підходів оцінки

Аналіз усіх трьох підходів та вибір одного або декількох підходів, які будуть застосовані для визначення вартості квартири, що оцінюється.

Порівняльний підхід


Оскільки при оцінці квартир застосовується порівняльний підхід, то в розділі здійснюється його опис, джерела інформації, перелік реальних порівнянних пропозицій. Порівнювати вартість квартир можна за сукупністю параметрів:

  • місцезнаходження запропонованих для продажу квартир;
  • типу будинку;
  • планування;
  • станом;
  • і т.д.

Дуже важливим при порівнянні є тимчасовий фактор, тобто порівнянню підлягають пропозиції щодо продажу квартир в тому самому тимчасовому відрізку.

Висновок про вартість

Після проведення аналізу надається висновок про ринкову вартість квартири на дату оцінки.

У висновку проставляється дата та підпис оцінювача.

Програми

Заключним розділом звіту є перелік додатків і документи, що додаються.

Склад документів, що додаються:

  • правовстановлюючі документи замовника;
  • технічні документи на квартиру;
  • документи, що підтверджують кваліфікацію оцінювача;
  • документ про членство у саморегулюючій організації;
  • страховий поліс;
  • інші, які сторони вважають обов'язковими.

Звіт комплектується, листи звіту нумеруються та прошиваються. Звіт готовий до здачі замовника.

Розрахунки

Розрахунки можуть здійснюватися як із внесенням авансу під час підписання договору, і без нього.

Після надання звіту замовнику останній має здійснити оплату відповідно до умов договору та на підставі підписаного сторонами акта про надані послуги.

Використання звіту

За згодою замовника з результатами оцінки ринкової вартості квартири, звіт може використовуватися ним з метою, заявленою в завданні на оцінку.

Для професійної оцінки слід звертатися до фахівця, який давно працює у цій сфері. Від якості його роботи залежатиме вирішення питання, на вирішення якого вона проводилася. Кредитні організаціїрекомендують акредитованих оцінювачів, знанням та професіоналізму яких вони довіряють.