Звіти щодо оцінки нерухомості. Звіти про оцінку

Під ринковою вартістюквартири розуміється її реальна ціна, за яку покупець готовий придбатитаку нерухомість в умовах вільного ринку та звичайної конкуренції. Крім ринкової вартостііснує також і , яка дещо меншеі використовується як податкової базивизначення розміру податку майно. Ринкова ціна вказаної нерухомості може визначатися як самостійно, і за допомогою ріелтора чи оцінювача.

У разі проведення ринкової вартості необхідно підготувати низку для оцінювача. За результатами його діяльності буде підготовлено докладний. Також не варто забувати і про те, що при деяких угодах з нерухомістю потрібна з бюро технічної інвентаризації (БТІ), в якій вказує інвентаризаційна вартість (на практиці вона ще менше, ніж кадастрова).

Що таке ринкова ціна квартири?

Ринкова вартість квартири – це реальна ціна, за яку покупець готовий придбати таке майно на вільному ринку в умовах звичайної конкуренції. Тобто, на ринкову ціну не повинні впливати інші фактори, крім конкурентних. У такому разі ціна формується виходячи з великої кількості нюансів. До таких входить:

• планування об'єкта;
• корисна площа нерухомості, що реалізується;
• фізичний стан комунікацій (опалення, водопостачання тощо).

Варто окремо відзначити такий фактор, як місце розташування квартири. Враховується район, віддаленість від шкіл, лікарень, транспортних розв'язок, великих торгових центрів тощо. Усі ці умови можуть суттєво впливати на реальну ринкову ціну нерухомості. Також варто враховувати те, що хороший косметичний ремонтне завжди підвищує вартість такої власності. Можна зіткнуться з такими покупцями, які шукають квартиру з готовою внутрішнім оздобленням . Але найчастіше зустрічаються покупці, які мають намір здійснити ремонт на свій лад.

Таким чином, ринкова вартістьквартири - це ціна, яку покупець здатний придбати майно в ринкових (конкурентних) умовах. На ринкову ціну впливає багато різних чинників, які необхідно враховувати.

Кадастрова та ринкова вартість квартири: як вони співвідносяться

Кадастрова вартість квартири – це ціна об'єкта нерухомості, яка визначається Федеральною кадастровою палатоюу ході проведення оцінки, що здійснюється відповідно до Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оцінної діяльностів Російської Федерації» .

В основному кадастрова вартість вказаної власності необхідна для сплати податку на нерухомість. Саме з кадастрової вартостіта вираховується обов'язковий для сплати податку. Відносно недавно кадастрова вартість була значно підвищена у спробі наблизити її до ринкової, проте два показники не зрівнялися, ціна ринкова і кадастрова все ще різняться.

Співвідношення вищевказаних показників ціни проводиться на рівні критеріїв оцінки, тобто те, що береться за основу оцінки та фактори, що впливають на загальну ціну. Як відомо, на ринкову вартість впливає безліч факторів, тоді як на кадастрову набагато менше. На кадастрову вартість квартири впливають наступні нюанси:

• середня ціна на один квадратний метр(з урахуванням індексу регіону);
• рік будівництва будинку, в якому знаходиться майно, що оцінюється.

Різниця у підходах обчислення ціни нерухомості зумовлює між собою та різницю між ринковою та кадастровою вартістю. Ринкова вартість значно вищекадастрової.

На практиці ринкова ціна більша за кадастрову на половину або на одну третину. Збігаються вищезгадані вартості в основному в старому житловий фонд, ринкова ціна квартир яких невелика

Для того, щоб реалізувати квартиру в першу чергу необхідно знати її реальну (ринкову) вартість. Як відомо, кадастрова вартість, за якою сплачується податок, часто не відображаєреальної ціни житла. Тому провести оцінку ціни необхідно іншими способами. Таких у власника нерухомості є кілька:

• самостійна оцінка;
• оцінка рієлтора;
• оцінка незалежного оцінювача

Перший із зазначених варіантів передбачає мінімум грошових витрат, проте максимум власних зусиль особи, яка бажає визначити . Два варіанти, що залишилися, означають деякі фінансові витрати, оскільки послуги ріелтора та оцінювача не є безкоштовними. Сучасний риноккупівлі-продажу нерухомості в більшій його частині займають ріелтори, тобто під час продажу або купівлі такого майна громадяни часто звертаються саме до них.

Однак рієлтора можна найняти і для простий оцінки вартості квартири, без подальших послуг із її реалізації.

У такому разі особі, яка бажає дізнатися ціну, не доведеться замислюватися про самостійне її визначення, а виходити з запропонованої ріелтором ціни.

Як оцінити вартість квартири самостійно

Самостійна оцінка вартості квартири передбачає моніторинг подібних пропозицій щодо реалізації такого майна. Для цього можна скористатися популярними сайтами в мережі Інтернет або відповідною тематичною газетною продукцією. Слід орієнтуватися на подібні параметри:

• район;
• площа;
• кількість кімнат;
• інші фактори, що так чи інакше впливають на ціну вказаної власності.

Знайшовши схожі пропозиції необхідно звернути увагу на те, що особи, які продають своє житло, можуть завищувати ціну на власний розсуд.

Крім цього, якщо квартира реалізується у Москві чи Московській області, то можна скористатися онлайн-калькуляторомціни квартири. У такому разі необхідно заповнити всі графи та отримати результат. У випадку з іншими регіонами країни доведеться здійснювати моніторинг пропозицій самостійно. Однак на різних сайтах існують зручні сервісипошуку, в яких можна вказати дані, схожі з реалізованою власністю, для пошуку подібних варіантів.

Дергун В.І. запланував продати однокімнатну квартиру. Вважаючи недоцільним витрачати грошові коштина послуги ріелтора чи незалежного оцінювача. Переглянувши кілька сайтів, таких як «Авіто» та «З рук в руки» та порівнявши аналогічні пропозиції щодо продажу квартири, Дергунов зміг визначити приблизну ринкову вартість свого житла.

Кадастрова вартість квартири за адресою

На офіційному сайті Росреєстру існують деякі зручні сервіси. Наприклад, перейшовши на вкладку «Сервіси», а далі на «Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online», можна визначити кадастрову вартістьоб'єкт нерухомості.

Для цього потрібно вказати кадастровий номер або правильно визначити адресу квартири. Якщо кадастрова оцінкапроводилася, то такі відомості будуть вказані за результатами запиту.

Однак така інформація стане в нагоді лише в тому випадку, якщо реалізація квартири відбуватиметься саме за кадастровою вартістю. Якщо ж продаж такої нерухомості планується за ринковою, то найкраще вказаним сервісом не користуватисята звернутися до інших способів визначення ціни майна.

Незалежна оцінка квартири

Незалежна оцінка квартири – це один із способів визначення цінитакої власності. На сьогоднішній день існує безліч компаній, що займаються оцінною діяльністю. Проведення процедури незалежної оцінки може знадобитися у разі неможливості визначення вартості майна самостійно. До того ж експерти в даній галузі добре обізнані про всі тонкощі ринку купівлі-продажу квартир, мають спеціальні навички та знання, що сприяє встановленню об'єктивний ринкової ціни на реалізоване житло.

Під час проведення незалежної оцінки особи, її здійснюють, використовують низку методів, вибір яких залежить від об'єкта оцінки. Таким чином, існують такі методи оцінки:

• порівняльний;
• прибутковий;
• витратний.

Найбільш поширений метод - метод порівняння. Він застосовується лише в тому випадку, коли існує реальна можливість порівняти об'єкт оцінки (квартиру) з аналогами. Наприклад, порівнюється ряд квартир в одному районі, з подібними роками будівлі всього будинку, площею житла та іншими факторами, що впливають на ринкову ціну.

Цей підхід достатньо об'єктивно відображає ринкову вартістьзазначеного майна, а також враховує різноманітні прояви поточних трендів на ринку купівлі-продажу нерухомості.

Прибутковий методв основному застосовується тоді, коли від майна одержують прибуток. Наприклад, якщо квартира використовується для здійснення бізнесу (перші поверхи будинків, житло для подобової оренди тощо), то при оцінці враховуватиметься передбачуваний дохід(На основі доходу вже отриманого). Мінусом такого підходує невеликий спектр застосування, а також той факт, що дохід, що враховується в оцінці, лише прогнозується.

Витратний методвикористовується у тому випадку, якщо у оцінюваного майна немає аналогів. Йдеться про виняткові об'єкти нерухомості, порівняти які неможливо з іншими об'єктами на даний момент. У таких випадках оцінювачем провадиться розрахунок витрачених коштівна будівництво такого об'єкта. Зазначений спосіб не завжди може відображати реальну ринкову ціну, однак такий спосіб є універсальним, оскільки за його допомогою можна оцінити абсолютно будь-який об'єкт нерухомості, у тому числі квартиру.

Таким чином, незалежна оцінка використовується для визначення найбільш адекватної ринкової вартостіквартири.

Документи щодо оцінки

Як і для більшості процесів, пов'язаних з реалізацією чи іншими діями з нерухомістю для оцінки квартири необхідно підготувати низку документів:

• свідоцтво про державної реєстраціїправа на власність (з липня 2016 року – витяг з ЄДРП);
• відомості (за наявності) про (іпотека, застава, оренда тощо);
• паспортні дані особи, яка замовила оцінку;
• за наявності перепланувань - відомості про такі;
• об'єкта;
• експлікація до плану.

Перелічені документи необхідно надати оцінювачу для проведення найбільш об'єктивної процедури оцінкивартість квартири.

Звіт про оцінку ринкової вартості квартири

Звіт про оцінку ринкової вартості квартири – це офіційний документ, який складається оцінювачем. Його необхідність обумовлюється тим, що такий документ можна подати до судуяк доказ, використовувати як обґрунтування ціни майна. Як і будь-які інші офіційні документи, звіт має містити певні відомості. Таким чином, до звіту про оцінку входять:

• відомості про замовника та оцінювача;
• опис методу оцінки;
• опис об'єкта оцінки (квартири);
• аналіз ринку купівлі-продажу такого майна;
• розрахунок ринкової ціни такої власності;
• фотоматеріали об'єкта оцінки;
• відомості про правовстановлюючі документи.

Звіт підписує, зшивається та нумерується, затверджується печаткоюкомпанії оцінювача.

Також разом із звітом додаються документи про реєстрацію компанії, яка проводить оцінку, свідоцтва та інші необхідні документи.

Довідка БТІ про вартість квартири

Для оформлення деяких угод власнику квартири може знадобитися довідка з БТІ. Її можна отримати, звернувшись до відповідного територіального органу зазначеної організації. Отримати таку довідку може лише власник житлового приміщення, на яке складається довідка. Для отримання необхідно пред'явити наступні документи:

• паспорт власника;
• свідоцтво про державну реєстрацію права власності на квартиру або витяг з ЄДРП.

Зазначена довідка містить у собі відомості про інвентаризаційну вартістьквартири, план об'єкту та експлікацію. Вказана інвентаризаційна вартість складається з наступних факторів:

• площа житла;
• перелік комунікацій;
• рік побудови будинку, в якому знаходиться власність.

Інвентаризаційна вартість значно нижчекадастрової та ринкової ціни. По суті вона включає лише витрати на будівництвоквартири ( будівельні матеріали, внутрішні комунікації) за вирахуванням реального зносу.

Висновок

За будь-яких угод з квартирою потрібно бути готовим до того, що доведеться зустрітися з різними видамивартості такого об'єкта нерухомості, такими як ринкова, кадастрова та інвентаризаційна вартість. Реальною ціною зазначеної власності є її ринкова ціна, саме на неї необхідно орієнтуватися під час укладання угод. Визначити таку ціну можна різними шляхами, як самостійно(без фінансових витрат), так і за допомогою рієлтора чи оцінювача(З оплатою їхніх послуг).

Кадастрова вартість переважно використовується з метою оподаткування, а інвентаризаційна для видачінеобхідної у деяких випадках довідки БТІ.

Питання

Як визначити ринкову вартість квартири?

Я планую продати свою квартиру, але не можу визначитись із її реальною ціною. У мене є відомості про кадастрову вартість. Чи дорівнює така вартість ринкової? Якщо ні, то як визначити ринкову ціну моєї нерухомості?

Відповідь

Кадастрова вартість дорівнює ринковій лише у виняткових випадках. У більшості випадків ринкова вартість більша за кадастрову на половину або на третину.

Для визначення ринкової ціни є кілька способів. Можна провести самостійну оцінку квартири порівнявши своє житло з аналогічними пропозиціями на ринку нерухомості. Якщо такий варіант Вас не влаштовує, то можна звернутися до ріелторів або оцінювачів, які за винагороду проведуть оцінку Вашого майна та визначать ринкову вартість, що відповідає вашій квартирі.

14.08.17 51 741 4

І навіщо вона потрібна

Ви збиралися купити квартиру в іпотеку.

Банк схвалив заявку на кредит, агент підшукав потрібну квартиру. Наступний крок – зібрати для банку повний комплектдокументів. У ньому обов'язково буде оцінка нерухомості.

Олена Євстратова

продавала та купувала нерухомість з оцінкою

Коли банк дає позичальнику іпотечний кредит, він автоматично бере в заставу ту нерухомість, яку на цей кредит купують: «Ось тобі гроші, але поки ти все не повернеш, квартира як би моя». Якщо позичальник не повертає гроші, банк має право забрати квартиру та продати її на торгах.

Сила іпотечного кредитуякраз у тому, що квартиру легко продати з торгів – мовою банків це ліквідна застава. Банки впевнені у кредитах, що видаються, тому можуть знижувати ставки.

Банку важливо, потім саме він дає 3 000 000 рублів: на хатину чи квартиру. Чи зможе він у разі чого продати цю квартиру за ті самі 3 мільйони? На це питання йому має відповісти оцінка.

Для покупця оцінка – додаткова гарантія, що об'єкт коштує тих грошей, за які продається.

Хто робить оцінку

Оцінкою нерухомості займаються оцінювачі. Їхня діяльність регулюється федеральним законом«Про оціночну діяльність у Російської Федерації». Це може бути компанія чи індивідуальний підприємець.

Що обов'язково має бути в оцінювача:

Профільна освіта, членство в саморегулівної організаціїта застрахована відповідальність

Профільна освіта

Членство у СРО

Застрахована відповідальність

За законом банки повинні приймати оцінку будь-якого оцінювача. Але насправді банки самі акредитовують компанії, оцінки яких довіряють. Які оцінювачі котируються у конкретного банку, зазвичай написано на сайті. Ощадбанк співпрацює з 256 оцінювачами, банк «Відродження» – з 90.

Як вибрати компанію для оцінки

Зателефонуйте за списком оціночних компаній, запропонованим у банку. Ось що треба з'ясувати у розмові.

Як швидко виїжджає оцінювач.Нормальний термін – 1-2 дні.

Як довго готується звіт.Зазвичай за 3-5 днів.

Скільки коштує оцінка. Середня вартістьпо Санкт-Петербургу - 3000 рублів. У Москві ціни починаються від 2500 рублів.

Скільки коштує друга копія звіту. Оціночні компаніїза промовчанням роблять одну копію звіту. Другу копію у нормальній компанії роздрукують безкоштовно. У окремих компаніяхдруга копія буде коштувати 500 рублів.

Який вигляд має звіт

Оцінка квартири оформляється у вигляді звіту. Звіт зберігається у роздрукованому вигляді разом із заставною на квартиру.

У звіті обов'язково має бути прописано:

• хто замовив та хто виконав оцінку, за яким методом;
• що це за квартира, у якому стані, як їй користуються;
• як справи на ринку, на якому ця квартира продаватиметься;
• скільки її можна буде продати зазвичай або з торгів;
• які є програми для оцінки у вигляді фотографій та копій документів.

Без друку та підпису оцінювача звіт недійсний. До звіту прикладають односторінковий документ з коротким змістомзвіту. Його віддають до банку разом із звітом.

Яка буває вартість

Ринкова вартість- ціна квартири, якщо її продавати без поспіху та форс-мажорних обставин.

Ліквідаційна вартість - мінімальна ціна, за яку банк продасть квартиру короткий строк.

Що впливає на ринкову вартість

Район, де знаходиться нерухомість.Він впливає вартість квадратного метра: у Санкт-Петербурзі квадратний метр у Московському районі загалом на 20 000 рублів дорожче, ніж у Невському. Тому квартира у новому будинку, який звели серед старих панельних будинків, коштуватиме дешевше аналогів у хорошому районі.

Оцінювачі використовують дослідження та дані з порталів нерухомості. Це сторінка дослідження із сайту «Бюлетень нерухомості»

Технічні характеристикибудівлі:в якому році будинок збудували, коли робили капітальний ремонті скільки у будинку поверхів. Враховується все: наявність сміттєпроводу, організованість паркування, стан парадної.

Стан квартири.Який поверх, скільки кімнат і чи ремонт. Оцінювач дивиться навіть на те, лінолеум чи ламінат постільний на підлозі, чи є кахель у ванній та як зроблено освітлення у квартирі.

Стан квартири має значення: якщо шпалери брудні, у звіті ставлять позначку «вимагає ремонту».

Ремонт зі шпалерами і за 70 тисяч рублів, і за 5 тисяч дорівнює «євроремонту». Тож чекати, що оцінювач включить у вартість квартири повну ціну дизайнерського ремонту, не варто. У найкращому випадкувін поставить коефіцієнт, що підвищує, на ремонт.

Ринок нерухомості зараз.Експерт дивиться на аналогічні об'єкти над ринком. Для однушки в монолітному будинкуаналогами будуть такі ж за площею квартири в монолітних або цегляних будинках. Панельні будинки зазвичай не порівнюють із цегляними чи вводять коефіцієнти. Для оцінки квартири використовують п'ять аналогічних об'єктів. Порівняння аналогів - гарний спосібпобачити, де завищено ціну.

Останній поверх знижує оцінну вартістьквартири на 2-3%, перший поверх – на 5-10%

Як розрахувати ліквідаційну вартість

Ліквідаційна вартість розраховується за формулами. Тут мають значення еластичність попиту та вартість грошей у часі.

Приклад еластичності попиту.На трикімнатну квартиру в новому будинку на першому поверсі попит невеликий, бо великий метраж та низький поверх відлякують покупців. Продати таку квартиру за короткий термін можна лише за низькою ціною. Різниця між ринковою та ліквідаційною ціною - до 3 млн рублів.

На однокімнатну квартиру на середньому поверсі панельного будинкуза 5 хвилин ходьби від метро високий попит, тому що такі квартири завжди затребувані ринком. Ліквідаційна вартість такої квартири близька до ринкової.

Приклад вартості грошей у часі.Коли йдеться про більших термінахі великі гроші, часто кажуть, що гроші дешевшають з часом. Тобто рубль зараз цінніший, ніж рубль через рік. Якщо квартиру можна продати дешевше і зараз, то це краще ніж трохи дорожче і потім. Цей принцип має багато обґрунтувань: інфляція, політичні ризики, людська смертність та світовий прогрес.

Коли квартира продається за ліквідаційною ціною, погашається кредит. Залишки коштів отримує позичальник. Тому чим вища ліквідаційна ціна, тим більше грошейзалишиться у нього на руках.

Ліквідаційна вартість у бюджетної квартири ненабагато відрізняється від ринкової. Її найпростіше продати на ринку, оскільки на них є попит. Елітна квартира в новобудові довго продаватиметься навіть із дисконтом.

Розкид цін на трикімнатні квартири в Санкт-Петербурзі

Ми вибрали квартири в межах одного району за даними порталу нерухомості EMLS