Здавання муніципальної квартири. Все про те, чи можна здавати муніципальну квартиру в оренду і що потрібно для договору найму-піднайму

Здача квартири в оренду може давати непоганий дохід. Але не всі знають про те, як здати муніципальну квартиру. Тим часом цей процес, на відміну від здачі квартири, що знаходиться в приватної власностімає свої особливості, про які потрібно знати.

Що потрібно зробити, щоб здати муніципальну квартиру відповідно до закону

Якщо ви хочете не просто здати муніципальну квартиру, а хочете, щоб все було зроблено у повній відповідності до російським законодавством, то вам доведеться зібрати певні документи. Здати муніципальну квартиру можливо лише за згодою її власника, тобто місцевого муніципалітету. Отже, перше, що вам потрібно буде зробити, це звернутися до адміністрації свого району, а саме до відділу з управління майном. Заява, яку ви залишите там, має бути підписана всіма зареєстрованими в муніципальній квартирі мешканцями, а не тільки відповідальним квартиронаймачем. Крім того, тут мають стояти і підписи майбутніх орендарів.

Відповідно до закону, відповідь на свою заяву ви маєте отримати протягом 10 робочих днів. Це може бути, як згода, так і відмова, але в останньому випадку вона має бути досить мотивованою. Приводом для відмови може послужити, наприклад, невідповідність метражу вашої муніципальної квартири кількості майбутніх орендарів, які збираються в ній проживати. Вся справа в горезвісній санітарної норми, яку ще ніхто не скасовував. Ще одна хибність, якщо один із зареєстрованих у квартирі мешканців страждає на якесь важке і заразне захворювання, наприклад – на туберкульоз у відкритої формі. Це також є цілком достатньою підставою для відмови.

Як здати муніципальну квартиру в оренду – укладаємо договір

Якщо ви хочете здати муніципальну квартиру в оренду та правильно оформити всі документи, то без укладання договору вам ніяк не обійтися. Його зміст точно відповідає тому договору оренди, який складається для звичайної приватизованої квартири, Але називатися він буде по-іншому - договором піднайму. Адже господарі квартири самі орендують її у держави. Так само одним із найважливіших умовє предмет договору та його ціна. Іншими словами, вам потрібно буде дати докладний описвашої муніципальної квартири – її адреса, метраж, кількість кімнат, кадастровий номер тощо, а також необхідно вказати розмір орендної плати та умови її виплати. Пам'ятайте про те, що відповідно до законів Російської Федерації, всі суми, що вказуються в договорі оренди квартири повинні ознайомитися виключно в рублях, хоча і можуть бути прив'язані до якогось валютного еквівалента. Зразки договору оренди квартири легко знайти в інтернеті, або ви можете для цього вдатися до послуг фахівців. Також потрібно вказати і термін, на який ви збираєтеся здати муніципальну квартиру – якщо цього не зробити, договір буде вважатися укладеним на 12 місяців. Відповідно до статті 674 Цивільного кодексуРосійської Федерації, якщо йдеться про муніципальну квартиру, завіряти договір у нотаріуса немає необхідності. Але зареєструвати такий договір теж обов'язково потрібно. Щоправда, не в органах Росреєстру, а у вашому ЖЕКу чи ЖЕУ.

Якщо ви здасте муніципальну квартиру в обхід офіційних органів, вам можуть загрожувати не тільки штрафні санкції з боку податкових органів, але і з боку місцевої адміністрації, яка може через суд вимагати вашого виселення із квартири.

Як зняти муніципальну квартиру

Що потрібно знати потенційним орендарям муніципальної квартири? Насамперед те, що для оренди такої квартири потрібна згода всіх тих, хто у ній зареєстрований та, відповідно, має право на проживання у ній. Якщо такої згоди не буде, то можна зіткнутися з тим, що хтось із мешканців вимагатиме після вашого виселення. Втім, якщо господарі квартири мають на руках згоду муніципалітету, то такий варіант практично виключений – адже, як ми пам'ятаємо, для отримання такої згоди потрібні підписи всіх зареєстрованих у квартирі мешканців.

Термін «соціальний найм» напевно чули багато хто з нас, але мало хто замислювався над його змістом. Точного та короткого визначенняу поняття немає. Говорячи загалом, найм – це вид договору, метою якого задоволення потреби у житло наймача.

Існує два види такого роду договорів – комерційний та соціальний. Основна відмінність полягає в законодавчій базі, яку спираються юристи під час укладання договору. Комерційні найми регулюються цивільним законодавством, а соціальні житловим кодексомРФ. Зупинимося докладніше на останніх.

Хто може здійснити найм

Власником квартир, що надаються за соціальним наймом, є державний або муніципальний фонд житла. Відповідно до умов, встановлених у статті 60 ЖК, власник зобов'язується передати квартиру наймачеві, тобто громадянину РФ для безстрокового користування. Документ (договір) підписується обома сторонами.

Зазвичай від імені власника діє (підписує договір) Управління майном – орган самоврядування, який належить до місцевої адміністрації.

Наймачем виступає виключно громадянин Російської Федерації, що належить до категорії малозабезпечених, прийнятий на облік і визнаний таким, що потребує житла.

Програми соціального найму у Москві

Столиця – один із небагатьох регіонів, де все ще надається безкоштовне житло громадянам, які стоять у черзі на його отримання.

Право на отримання квартири мають дві категорії черговиків:

• люди, які стали до 1 березня 2005 року - до списку входять не незаможні жителі Москви, оскільки ЖК тоді не вимагав визнання черговика малозабезпеченим;
• та громадяни, які стали на облік після зазначеної дати – у списку перебувають люди, визнані Управлінням соціального захистуяк незаможні.

Щоб потрапити в чергу на безкоштовне житло, сім'ї необхідно належати до категорії незаможних. Відповідна довідка видається в Управлінні соціального захисту. З цим документом слід звернутися до управління району за місцем проживання.

Соціальний найм надається виключно у порядку черговості. Насамперед житло отримують ветерани Другої Світової війни, діти, що залишилися сиротами, інваліди (або хворі на тяжкі хронічні недуги), переселенці зі старих будинків.

На одну особу покладається 18 кв. метрів житлової площі. Але за фактом у Москві одній людині дають однокімнатну квартируплощею до 36 кв. метрів (менших розмірів квартири такого типу зараз не будують). Плата складає до 1,8 рубля за квадратний метр. Передавати у спадок або продавати приміщення не можна. Усі перепланування у квартирі здійснюються лише за погодженням з адміністрацією міста.

Згідно із законом оренда неприватизованої квартири у юридичному її значенні неможлива, Так здавати житло в оренду може тільки власник (також можливий договір суборенди, але орендар має права, відмінні від прав наймача за договором соцнайму).

Чи можна продавати неприватизовану квартиру?

Закон передбачає таку можливість громадянина, який проживає у квартирі на підставі договору соцнайму, як здавання цього житла у найм. Однак це можна здійснити за дотримання таких умов:

1. Отримано згоду на піднайм від наймодавця. Цей документоформляється письмово.
2. Отримано згоду від членів сім'ї наймача, з якими він мешкає на одній площі. Також згода має бути зафіксована на паперовому носії.
3. На одного проживаючого не повинно бути менше облікової нормижитлоплощі, тобто якщо сім'я з чотирьох осіб проживає на площі 40 м2, вона вже не можете укласти договір піднайму, оскільки навіть за наявності чотирьох мешканців норми не дотримано.

Також не вдасться укласти договір піднайму, якщо піднімач страждає на тяжку форму будь-якого хронічного захворювання, перелік яких закріплено у законі.

Процес укладання договору піднайму

Якщо отримано згоду власника житла та домочадців наймача квартири, Можна укладати договір піднайму. Достатньо простої письмової форми, щоб він вважався дійсним. При його укладенні можна звернутися до юристів, які складуть для вас договір договору і дадуть необхідні пояснення.

Шукайте відповідь? Поставте питання юристам!

9476 юристів чекають на Вас Швидка відповідь!

Задати питання

Примірник договору обов'язково передається наймодавцю. Дуже важливо, щоб у договорі піднайму були вказані особи, які проживатимуть із піднаймачем. Термін на який укладається договір може бути не зазначений, у цьому випадку договір є дійсним протягом одного року.

Тепер ні в кого не виникне питання: чи можна здавати неприватизовану квартиру у найм? Звичайно, з погляду закону таке право існує, але на практиці його реалізувати практично неможливо, так як дуже небагато сімей можуть похвалитися тим, що живуть у такій квартирі, де на кожну людину припадає більш облікової норми надання житла.

Оренда неприватизованої квартири неможлива, оскільки це прерогатива власника, а чи не наймача житлового приміщення. Таким чином, ми робимо висновок, що якщо сім'я хоче отримувати прибуток від здачі житла іншим фізичним особам, краще приватизувати квартиру, це позбавить зайвих обмежень, встановлених при здачі неприватизованого житла у найм.

Наш відповідь – однозначно «Так».
У наші дні здача житлоплощі в оренду є джерелом стабільного, а іноді й основного доходу для багатьох власників, особливо це стосується пенсіонерів.

Ті, хто уклав угоду про соціальний наймє орендарями приміщення.

Щоб здати муніципальну квартирутретім особам, згідно зі статтею 76 ЖК РФ, необхідно підійти до органів місцевої влади для отримання письмового дозволу на надання приміщення у наймвід власника, тобто – муніципалітету.

Важливо!Для того, щоб отримати згоду власника, слід скласти заяву, адресовану керівнику цього управління та віднести її до органу місцевої влади.

Даний документ слід підписативсім людям, які прописані в договорі найму соціального, а також знадобляться підписи від майбутніх квартиронаймачів.

Рішення подавець заяви отримує протягом десяти робочих днів. Зверніть увагу, якщо ви отримали відмову – він має бути аргументований.

Необхідні документи та порядок дій

Після того як ви отримали письмовий дозвілздавати в оренду неприватизовану квартиру, можна приступати до укладання договору найму. Для цього потрібні паспорти обох сторін— учасників угоди, адміністративне рішення про право здавати муніципальну квартиру та договір найму соціальногоорендаря.

Угода про піднайм житлоплощі обов'язково має бути укладено у письмовій формі. Після цього його необхідно зареєструвати до ЖЕУ. Слід пам'ятати, що суборендар не має самостійного права користуваннямуніципальною квартирою.

Так само, як і орендар, він не може її продати, подарувати, обміняти.

Житлова площа має бути використана строго для особистого проживанняпіднімача, і для жодних інших цілей не використовуватися.

Відповідальність перед муніципалітетом, незважаючи на існуючий договір про піднайм, у будь-якому випадку за законом лягатиме тільки на плечі наймодавця.
В тому випадку якщо між наймодавцем та суборендаремукладено стандартний договір найму, муніципалітет до відома не поставлений, а угода не зареєстрована - дії наймача можуть бути розцінені як неправомірні.

Важливо!Житлова площа може бути вилучена органами місцевого самоврядуванняна підставі умов договору найму соціального.

Договір оренди муніципальної власності

Сам договір піднайму буде складатися з таких положень:

Особливості та нюанси

Важливо!Як стверджують юристи, здавати в оренду неприватизовану квартиру для власника справа дуже ризикована.

Такі угоди бувають трьох видів:

• Брежнєвські.

  У них зазначено, що в тому випадку, якщо орендар здає муніципальну житлову площу у найм заради отримання особистого прибуткута нетрудового доходу, то приміщення підлягає негайному вилученню на користь держави.

• Черненківські.

  Вказується, що здавати квартиру в суборенду можна відповідно до ЖК РФ. Однак, якщо органами влади буде встановлено приховування податківабо систематичне надання житлоплощі у найм, заради отримання особистого прибутку, то на орендаря чекає виселення, а квартира буде вилучено у судовому порядку.

• Нові.

  Регламентуються розділом III ЖК РФ. Здавати соціальну квартируу суборенду дозволяється, навіть у разі отримання нетрудового доходу.

Здаючи в підйом свою муніципальну квартиру (наприклад, службову) і маючи на руках брежнєвський соц. договір, орендар може мати чимало проблем.

Він може стати учасником виснажливих судових позовівз місцевим органом самоврядування, під час яких він має практично нульові шансизберегти за собою муніципальну квартиру.

Піднімачеві максимум, що може загрожувати - це виселення.

Комерційний та соціальний найм такого житла

Угода про соціальному наймі житлоплощіскладається відповідно до статті 60 ЖК РФ. Згідно з цим документом, наймодавець надає наймачу житлоплощу для тимчасового проживання.

Стаття 60 ЖК РФ. Договір найму житлового приміщення

• За договором найму соціального житлового приміщення одна сторона — власник житлового приміщення державного житлового фондуабо муніципального житлового фонду (чинні від імені уповноважений державний органабо уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні — громадянину (наймачеві) житлове приміщення у володіння та користування для проживання в ньому на умовах, встановлених цим Кодексом.
• Договір найму житлового приміщення укладається без встановлення терміну його дії.
• Зміна підстав та умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором найму, не є підставою розірвання договору найму житлового приміщення.

Важливо!Договір укладається на певних умовах (безоплатне користування), у ньому чітко прописуються права та обов'язки сторін.

Наймодавець також має право надавати в оренду нерухомість, що знаходиться в власності у муніципалітетучи державного житлового фонду. У цьому випадку наймодавець виступатиме, як уповноважена особа-представниквласника, який діє на підставі договору соцнайму. У більшості випадків такі договори укладаються без певного термінудії.

Комерційний найм житла має на увазі під собою угоду між наймачем та наймодавцем, яка передбачає відплатну оренду. Найчастіше піднаймачем у таких угодах може бути лише фізична особа.

Юридичною особою комерційний договір наймуможе бути укладений лише в тому випадку, якщо житлова площа буде використовуватися суборендарем для особистого проживання. Об'єктом комерційного найму квартири може бути не обов'язково вся житлова площа, а й окрема її частина.

У багатоквартирних спорудах під час оформлення комерційного договоруНайму муніципального житла в угоді прописується не тільки сама квартира, а й місця загального користування(під'їзд, ліфт і так далі) та несучі конструкції.

Плата за муніципальне житло повністю залежатиме від характеру укладеного вами договоруоренди квартири.

Якщо ви підписуєте угоду про соціальний найм, то швидше за все житлоплощу вам передадуть безоплатно, оплачувати доведеться лише рахунки за комунальні послуги

А ось договір комерційного типу міститиме фіксовану вартість орендина місяць, встановлену наймодавцем.

Важливо!З усього сказаного вище слід, що здавати неприватизовану квартиру можна.

Однак, перед цим слідує уважно перечитати договірнаявного соцнайму на наявність підводного каміння.

Обов'язково слід скласти угоду з суборендарем у письмовому вигляді та зареєструватийого. В іншому випадку, ваші дії з надання житла третім особам можуть бути розцінені як спосіб отримання особистої вигоди та приховування прибутку від податків.

Якщо це буде встановлено, муніципальну квартиру у вас можуть вилучити на користь державив судовому порядку.