Вступ

Відродження інституту нерухомості у російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу. Багато юристів (зокрема таких, як Павлов П.Н., Піскунова М.Г., Турецький Є.Ю, Скворцов О.Ю) присвячують цій темі чимало робіт, у яких зроблено ґрунтовну спробу вивчення правового режиму нерухомого майна та його обороту. І це природно, бо інтенсивна динаміка обороту нерухомого майна породжує широкий спектр проблем, потребують серйозного відгуку правової теорії потреби практики.

Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості є основою всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод із нерухомим майном. Проте економічний сенс нерухомості найчастіше розмивається новаторськими юридичними рішеннями, які приймає законодавець. Очевидно, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми у правозастосовній практиці і зрештою негативно позначаються на цивільному обороті. Навряд чи можна говорити про те, що сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі України, вільне від недоліків. Ця проблема набуває особливої ​​гостроти у зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість - рухоме майно).

Вищевикладене призводить нас до думки про те, що і саме законодавче поняття нерухомості, що включає різні види майна, і примикають до цього поняття правові інститути, що регулюють системи державної реєстраціїправ на нерухоме майнота угод з ним, не мають виразних, легко читаних пояснень того, чому визначення нерухомості в ст. 130 ЦК України сформульована так, а не інакше.

Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не лише важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язкоміншої нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш цінні та суспільно значущі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їхньої участі у цивільному обороті, що знаходить свій відбиток у особливостях утримання багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановленні особливих правил для набуття права власності на нерухомість та в ряді інших випадків. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким самим договором.

Багато з властивих нерухомості правових особливостей відзначалися і раніше, але за умов ринку, розширення обсягів торгового обороту їх значущість зростає.

Слід наголосити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено у структурі даної роботи. Так, наприклад, правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.

При написанні даної роботи було вивчено та використано велику кількість нормативних актів та юридичної літератури. Зокрема, найбільш фундаментальними з них з'явилися такі, як Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, Лісовий кодекс РФ, Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (у ред. Мета їх вивчення - конструктивний аналіз поняття нерухомого майна як об'єкта цивільних прав та визначення інституту нерухомості на етапі розвитку цивільно-правових відносин.

Питанням досліджуваної теми присвячені роботи наступних вчених цивілістів сучасності: Болтанова Є.С., Брагінський М.І., Вітрянський Є.В., Суханов Є.А та ін.

Разом про те, слід зазначити, проблема, зазначена у цьому дослідженні, продовжує викликати гострі дискусії у наукових колах і потребує подальшого наукового вивчення.

Ця робота складається з вступу, трьох розділів, висновків, аналізу судової практики та списку літератури.

Глава 1. Поняття та Загальна характеристиканерухомості

§ 1. Поняття нерухомості

Розподіл майна на рухоме та нерухоме бере початок ще в римському праві та сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язаний із правом приватної власностіна природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також із введенням у цивільний обіг цих об'єктів, розвитком цього обороту, що позначилося на багатьох політичних та соціальних правах громадян упродовж багатьох століть. Нерухомості вважалися не тільки земельні ділянки(praedia, fundi) і надра землі, а й усе створене чужою працею землі власника. Воно визнавалося природною чи штучною частиною поверхні землі – res soli. Сюди належали споруди, посіви, насадження. Всі ці предмети, пов'язані із землею чи фундаментально скріплені із її поверхнею, вважалися її складовими частинами. Вони підлягали правилу superficies solo cedit – зроблене над поверхнею слідує за поверхнею. Неможливою представлялася окрема власність додому та землю. 1

В одному з останніх трактувань російського законодавства нерухомість одержала таку дефініцію: згідно з п. 1 ст. 130 ГК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, зокрема ліси , багаторічні насадження, будинки, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні, що підлягають державній реєстрації. морські судна, судна внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Причому законодавець вважає синонімами поняття "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість", про що свідчить ст.130 Цивільного кодексу РФ.

Крім того, згідно з п. 1 ст. 132 ЦК України нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство як майновий комплекс є майно у самому широкому сенсі, до його складу входять: по-перше, речі (як нерухомі, так і рухомі), призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію; по-друге, права вимоги; по-третє, борги; по-четверте, права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором. У разі вчинення правочину з підприємством загалом як майновим комплексом передачі підлягає все назване майно, якщо у законі чи договорі не встановлено винятку із цього правила. 2 Проте слід визнати відсутність у законодавстві чітких ознак підприємства як об'єкта цивільних прав, які б відрізняли підприємства від інших подібних об'єктів (наприклад, від інших майнових комплексів), які в принципі можна використовувати в підприємницькій діяльності.

Слід зазначити, що нерухомим майном розглядається самовільна споруда 3 і об'єкти незавершеного будівництва 4 . Однак законодавець не запроваджує цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення зазначеної норми дозволяє дійти невтішного висновку у тому, що термін «будівництво» є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів 5 .

Однак слід повернутися до формулювання поняття нерухомості, що дається у ст. 130 ЦК України. Зазначена дефініція виходить з трьох прийомах, використаних законодавцем виведення загального поняття:

1) віднесення до нерухомості земельних ділянок;

2) віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе;

3) віднесення до нерухомості речей, що рухаються за природою - підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Як бачимо, всі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких загальних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не мають загальними ознаками, оскільки якщо в першій групі об'єктів знаходяться такі об'єкти, які є принципово непереміщуваними (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливе, хоч і із заподіянням невідповідного. шкоди їхньому призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди). Варто зазначити, що сучасні технологіїу деяких випадках дозволяють переміщати ліси, насадження, будівлі, споруди без заподіяння суттєвої шкоди їхньому призначенню. Більше того, за певних умов ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубуванні лісу на продаж або продажу будівлі на будівельні матеріали). 6

Третя група включає в себе майно, яке не пов'язане із землею, проте прямо віднесене законом до нерухомих речей. Зокрема абз. 2 п. 1 ст. 130 ДК РФ відносить до нерухомості, підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, тобто. об'єкти, об'єктивно призначені для пересування у просторі. Поширення на них правового режиму нерухомості обумовлено їхньою високою вартістю та необхідністю обліку прав на ці об'єкти 7 .

Юридичне значення цієї класифікації у тому, що права на нерухоме майно виникають, переходять і припиняються з їх державної реєстрації. Крім того, державній реєстрації підлягають угоди з цими об'єктами, прямо зазначені в законі (наприклад, договір купівлі-продажу квартири). 8

ГК РФ закріплює особливості правового режиму нерухомості:

1) Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації (ст.132).

2) Зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується у місці її знаходження.

3) Право власності на новостворене нерухоме майно чи передається за договором виникає з державної реєстрації речових цієї нерухомості (ст.219) чи переходу права власності її у покупцю (ст.551).

4) Встановлено особливий порядок набуття права власності на безгосподарні нерухомі речі (ст.225) та більш тривалі строки набутньої давності на нерухоме майно (ст.234); звернення стягнення закладене нерухоме майно (ст.349); розпорядження державним та муніципальним підприємством, що належить їм нерухомим майном (ст.295).

5) Діють спеціальні правилаукладання угод з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість. Так, застава нерухомості (іпотека) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій вона знаходиться, або її частини, необхідної для його використання, або права користування заставника цією ділянкою або її частиною (ст. 340).

Нерухомість – нова правова категорія реформованої російської економіки. Законодавству радянського періодувона була відома з безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обороту природних об'єктів, є виключної державної власністю.

Приватизація державних та муніципальних підприємств, запровадження правового інституту приватної та муніципальної власностіна землю та інші природні ресурси, поряд з державною власністюна них створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості і, отже, необхідність правового регулювання цих відносин. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила набуття права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, форма укладання договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення та ліквідації прав на нерухомість тощо. Правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єкти лише нерухомого майна.

Визнання земель нерухомістю викликано необхідністю реформування російської економіки. У життєвому значенні земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети та речі – об'єкти цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний зміст для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна – об'єктів товарного обороту, відносини щодо яких регулюються нормами цивільного законодавства. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання землі, незалежно від цього якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного наслідуваного землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, що мають земельні ділянки у приватній власності вправі вчиняти угоди з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримуються режиму нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державну реєстрацію прав, сплату податків, дотримання інших обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їхньої специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.

Права на об'єкти нерухомості, їх виникнення, обмеження, припинення та зміна власників підлягають обов'язковій державній реєстрації 9 .

У цьому параграфі було розглянуто саме поняття нерухомості. Як видно з тексту, що нерухоме майно по суті поділяється на три групи об'єктів:

а) ділянки поверхні та надр землі у природних (природних) станах;

б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди у її надрах;

У цьому переліку не знайшлося місця нежитловим та житловим приміщенням, які є відповідно до цивільного законодавства самостійними нерухомими об'єктами цивільних прав. Приміщення як нерухомі речі у "фізичному" складі іншої нерухомої речі є, по суті, похідними об'єктами і розглядатимуться далі саме в такій якості.

в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будинками чи спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).

Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значущості і, що найважливіше, за функціональною ознакою: призначенням та особливою сферою їх застосування, що вимагають підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ця група нерухомого майна входить у предмет реального дослідження лише тією мірою, як і здатна проілюструвати системне побудова нерухомості загалом.

Захарова Анастасія Євгенівна

У 2003 р. на відмінно закінчила юридичний та економічний факультети Московського гуманітарного інституту ім. Є.Р. Дашковий.

У 2003 - 2006 роках. була керівником відділу нерухомого майна Департаменту управління майном ФГУП "Пошта Росії".

В даний час працює в Управлінні майна Корпоративного департаменту ВАТ "ГМК "Норільський нікель".

Сфера наукових інтересів – права на нерухоме майно.

Адреса електронної пошти: [email protected].

Розподіл речей на рухомі та нерухомі, що веде свою історію з римського права, заснований на природних властивостях об'єктів. Особливості ж обороту рухомості та нерухомості, як неодноразово зазначалося у літературі, зумовлені більшою соціально-економічною цінністю нерухомого майна. У результаті оборот нерухомих речей проти оборотом рухомого майна зазвичай регламентується суворішими правилами. К.П. Побєдоносцев, відзначаючи зазначену обставину, писав про те, що "вільне звернення є необхідна властивість рухливості, яка за своєю природою змінює місце в цивільному обороті. Навпаки того, нерухоме, прив'язане до землі, за своєю природою зберігає своє місце розташування. Тому рухоме є майно, так би мовити, безіменне перед законом, тоді як нерухомість неодмінно носить на собі ім'я свого господаря.<*>.

<*>Побєдоносцев К.П. Курс громадянського права. Перша частина. Вотчинні права. 4-те вид. СПб., 1892. С. 9.

У сучасному російському цивільному праві легко виявляються підтвердження сказаному вище. Так, відповідно до ст. 223 ДК РФ право власності на рухоме майно у набувача, якщо інше не передбачено договором, виникає з передачі. І навпаки, придбання нерухомих речей завжди пов'язане з необхідністю державної реєстрації правочинів та (або) права власності (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ДК РФ). Відмінність у правовому режимі рухомих і нерухомих речей у тому чи іншою мірою проявляється у моменті виникнення права власності, а й у способах його здійснення, місці виконання зобов'язань із нею пов'язаних (ст. 316 ДК РФ), різних термінах набувальної давності (ст. 234 ЦК України), способи захисту порушених прав і т.д.

Останні роки у Російської Федераціїспостерігається неухильне зростання кількості спорів, що виникають у сфері обігу нерухомого майна. Головною причиною цього є активне зростання ринку нерухомості на тлі наявних у правовому регулюванні цієї сфери недоліків. Звісно ж, що без чіткого розуміння змісту категорії нерухомості неможливо вести мову про вдосконалення законодавства, що регламентує її оборот. Це тим, що, як слушно зазначає О.Ю. Скворцов, всі проблеми, що породжуються господарською практикою у сфері обороту нерухомості, і навіть судово-арбітражної практикою, зрештою сягають поняття нерухомості; будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод із нерухомим майном<*>.

<*>Скворцов О.Ю. Угоди з нерухомістю в комерційний обіг. М: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов зазначає, що, незважаючи на безперервну еволюцію правового режиму, що полягає у встановленні особливостей обігу об'єктів нерухомості, основні фундаментальні характеристики нерухомості, такі як поняття, визначення об'єктів нерухомості, вимоги про державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю, в цілому залишаються незмінними.

Незважаючи на значну увагу, що приділяється розгляду питань нерухомості в класичній та сучасній юридичній літературі, дотепер немає єдності думок про категорію нерухомості, критерії, що відмежовують рухомість від нерухомості, правову природу державної реєстрації прав на нерухоме майно. У зв'язку з цим метою цієї роботи є розгляд питань, пов'язаних з визначенням поняття нерухомості та виявленням сутнісних характеристик даної категорії об'єктів цивільних прав, що впливають на особливості її правового режиму.

У російському законодавстві термін "нерухомі речі", сформульований шляхом перерахування видів таких речей, вперше використаний в Указі Петра I від 23 березня 1714 "Про спадщину маєтків"<*>. Саме поняття нерухомості в дореволюційному законодавстві, однак, не було. Поповнюючи відсутність легальної дефініції, у роботах юристів на той час велася жвава дискусія, предметом якої було вироблення доктринальної дефініції нерухомості. Цивілісти того часу сходилися на думці про віднесення землі (частини земної поверхні, земельних чи поземельних ділянок) до нерухомого майна. Щодо критерію, що дозволяє розмежувати рухомі та інші нерухомі речі, думки дослідників розходилися.

<*>Законодавство Петра I. М: Юрид. літ., 1997. С. 699 - 700.

Аналізуючи доктринальні джерела на той час, Е.С. Болтанова зазначає існування двох основних напрямів щодо проблеми визначення нерухомості. Одна група вчених (Л. Кассо, К. Малишев) засновували поділ речей на рухомі та нерухомі за їхньою природною властивістю (наявність або відсутність тісного зв'язку із землею); нерухомими визнавалися об'єкти, переміщення яких у просторі було неможливо. Інша група вчених (А. Гуляєв, К. Кавелін, К. Побєдоносцев, Є. Трубецькой, Г. Шершеневич) проводила розмежування не лише за природною властивістю речей, а й за наявністю механічного чи органічного зв'язку із земною поверхнею, що передбачає пошкодження речі у процесі переміщення<*>.

<*>Детальніше про це див: Болтанова Є.С. Права на земельні ділянки: Теорія, законодавство та практика його застосування. Ростов н/Д: Фенікс, 2006. С. 8.

При цьому цікаво, що дореволюційному праву був властивий поділ на рухомість і нерухомість не тільки речей, а й прав, що пояснювалося "вичерпним і обіймаючим весь склад майна характером протилежності рухомостей нерухомим майнам"<1>. Класичний німецький підхід проводив чітку різницю між статусом прав з їхньої предмету: " Усі права, мають своїм предметом нерухомість, напр., нерухома власність, таке ж володіння, предіальні сервітути, емфітевзис, суперфіцій, реальні повинності (Realgerechtigkeit), десятини і навіть зобов'язальні претензії на нерухомі речі, що ототожнюються у повсякденному житті з правами на саму річ, зараховуються до нерухомості. Усі інші права, пов'язані з рухомими і навіть нерухомими речами, якщо тільки права останнього роду є доповненням до зобов'язання або засобом для його забезпечення, як, наприклад, іпотека, вважаються рухомістю"<2>. Проте російський законодавець, дотримуючись загалом подібного підходу, був досить послідовним у реалізації. Як зазначає Ю.С. Гамбаров, "Звід законів цивільних (ст. 390, 416, 418, 419 т. X ч. I) відносить до рухомих майна і готівкові капітали, і зобов'язання всякого роду, хоча б предметом їх була нерухомість (квитки кредитних установ), і права золотопромисловців на золоті копальні, і позови разом з позовами (ст. 402, 403)"<3>. З іншого боку, " одна з цих статей (390), яка трактує приналежності нерухомих майна, називає у тому числі кріпацтва і межові плани, юридичне значення яких полягає над них самих, як тілесних речах, а свідомих ними правах "<4>.

<1>Гамбаров Ю.С. Цивільне право. Загальна частина. СПб., 1911.
<2>Там же.
<3>Гамбаров Ю.С. Цивільне право. Загальна частина.
<4>Там же.

У радянському цивільному праві термін "нерухомість" був відсутній. Цивільний кодекс РРФСР 1922 містив спеціальну примітку до ст. 21, згідно з яким "зі скасуванням приватної власності на землю поділ майна на рухомі та нерухомі скасовано"<*>. Повернення до визнання самостійного значення категорій рухомого та нерухомого майна було здійснено лише у ст. 4 Основ громадянського законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. N 2211-1<**>.

<*>СУ РРФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
<**>Відомості СНД та ЗС СРСР. 1991. N 26. Ст. 733.

Чинний ГК РФ визначення нерухомого майна містить у ст. 130 "Нерухомі та рухомі речі". Відповідно до п. 1 ст. 130 ДК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Поряд із зазначеним зазначається, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно<*>.

<*>Законом до нерухомості, зокрема, віднесено: підприємство загалом як майновий комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); житлові та нежилі приміщення(ст. 1 ФЗ від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"); дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення (п. 1 ст. 5 ФЗ від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)"; споруди зв'язку, які міцно пов'язані з землею та переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лінійно-кабельні споруди зв'язку (п. 1 ст. 8 ФЗ від 7 липня 2003 р. N 126-ФЗ "Про зв'язок").

Відновлення цього поняття, яке було відсутнє у законодавстві протягом кількох десятиліть, на початку 90-х років. називали "предметом гордості нового Кодексу та торжеством справедливості"<*>. Після закінчення більше 10 років дії ДК РФ сприйняття зазначеної норми юридичною громадськістю докорінно змінилося, практика її використання породила так багато питань, що на сьогодні навряд чи знайдеться інша стаття ГК РФ, що піддається настільки масштабній критиці.

<*>Щеннікова Л. Нерухомість: Законодавчі формулювання та концептуальні підходи // Відомості Верховної Ради. 2003. N 11.

Справді, поняття нерухомості у російському праві сформульовано в такий спосіб, що питання про зміст категорії нерухомості набуває як теоретичне значення. Віднесення конкретного об'єкта до категорії рухомого чи нерухомого майна завжди має практичний зміст і тягне за собою відповідні правові наслідки. Розглянемо це твердження на конкретному прикладі.

Індивідуальний підприємець звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про знесення самовільної споруди – бетонно-розчинного вузла<*>. Посилаючись на ст. 12, 222, 304, 305 ЦК України, індивідуальний підприємецьсвої вимоги мотивував тим, що бетонно-розчинний вузол зведений без його згоди за відсутності дозволу компетентних органів перешкоджає експлуатації сушильно-розкрійного цеху. Рішенням арбітражного суду першої інстанції позовні вимоги індивідуального підприємця було задоволено.

<*>Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 22 вересня 2005 р. N Ф04-4784/2005 (13301-А46-9).

Арбітражний суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та, дійшовши висновку, що вимога, заснована на ст. 222 ЦК РФ, не підлягає задоволенню, оскільки бетонно-розчинний вузол не є нерухомим майном, відмовив у позові.

У касаційній скарзі індивідуальний підприємець порушував питання про відміну постанови суду апеляційної інстанції як прийнятого з порушенням норм матеріального права. На його думку, бетонно-розчинний вузол є об'єктом капітального будівництва, оскільки встановлений на фундаменті з підведенням. інженерних комунікацій, міцно пов'язаний із землею, і його переміщення без непомірної шкоди неможливе.

Перевіривши законність судових актів, що відбулися, арбітражний суд касаційної інстанції залишив без зміни постанову апеляційної інстанції. При цьому він підтвердив, що положення ст. 222 ГК РФ можуть застосовуватися тільки щодо нерухомих речей, а бетонно-розчинний вузол такий не є, оскільки являє собою мобільну (інвентарну) збірно-розбірну споруду, що складається з окремих елементів, з'єднаних у конструктивну системуна місці експлуатації, що розміщується на опорах (підставі) з підключенням інженерно-технологічного обладнання, що забезпечує подачу сировини, води, електроенергії. Привертає увагу той факт, що, на думку суду касаційної інстанції, позивач не навів належних обґрунтувань на підтвердження факту належності бетонно-розчинного вузла до нерухомого майна, що й стало підставою для відмови в позові.

Таким чином, неправильна кваліфікація об'єкта як нерухомого спричинила неможливість захистити порушені права обраним способом. Розглянута справа є далеко не єдиною суперечкою, вирішення якої ставиться в пряму залежність від віднесення предмета спору до рухомого або нерухомого майна<*>.

<*>наприклад, Постанови ФАС Північно-Західного округу від 11 листопада 2005 р. N А56-43584/04, від 28 грудня 2005 р. N А56-27381/04; Постанова ФАС Уральського округу від 20 квітня 2006 р. N Ф09-2899/06-С3; Постанова ФАС Московського округу від 27 березня 2006 N КГ-А40/2167-06 та ін.

Оскільки оборотоспроможність об'єктів рухомого і нерухомого майна різна, питання юридичної кваліфікації об'єкта завжди набуває особливої ​​важливості. У публікаціях практиків, присвячених цій тематиці, наголошується, що необхідність юридичної кваліфікації об'єкта як нерухомого майна наштовхується на непереборні перепони, причиною яких є відсутність законодавчо закріплених критеріїв, за якими об'єкт може бути безумовно віднесений до нерухомого майна<*>.

<*>Наумова Л. Критерії кваліфікації нерухомого майна//ЕЖ-Юрист. 2005. N 4.

Однак, перш ніж переходити до розгляду критеріїв віднесення об'єкта до нерухомого майна, необхідно проаналізувати термінологію, що використовується законодавцем. Легальне визначення, що міститься у ст. 130 ГК РФ, демонструє ототожнення законодавцем таких понять, як (1) нерухомість, (2) нерухома річ та (3) нерухоме майно.

До розгляду взаємозв'язку зазначених понять звертаються багато сучасних правознавців<*>. Якщо відволіктися від деяких частковостей, що характеризують погляду різних авторів, можна виділити два сформованих напрями з визначення співвідношення даних понять.

<*>наприклад, Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: Теорія та судова практика. СПб., 2002. С. 355; Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: Проблеми змісту понять // Журнал російського права. 2005. N 8. С. 144 – 152; Діаковська Н.В. Правове регулювання прав на нерухоме майно та угод із ним: Автореф. дис. ... канд. Юрид. наук. М., 2003. С. 8 – 12.

Представники першого, ґрунтуючись на використаному законодавцем порядку вживання термінів, приходять до висновку про синонімічність понять "нерухома річ", "нерухоме майно" та "нерухомість"<*>.

<*>Потапенко О.М. Право власності сумлінного набувача на нерухоме майно. Дис. ... канд. Юрид. наук. М., 2006. С. 98.

На нашу думку, зазначений підхід не може бути прийнятий хоча б через те, що в теорії права терміни "річ" і "майно" не рівнозначні за змістом. І тут можна спертися на думку Г.Ф. Шершеневича, який ще 1907 р. зазначав: "Наше законодавство не витримує термінології та вживає слово майно замість - річ, а замість майна говорить про власність або про маєток"<*>. Ця проблема не вирішена дотепер: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорить про державну реєстрацію прав на нерухомі речі, п. 2 - про реєстрацію або облік окремих видівнерухомого майна, а п. 3 - про орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею.

<*>Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907). М: Спарк, 1995. С. 95.

У цьому переважніше виглядає позиція авторів, які розділяють поняття " нерухома річ " і " нерухоме майно " . Так, Н.В. Діаковська прямо вказує, що нерухоме майно включає у свій зміст як нерухомі речі, так і майнові права<*>. Підтвердження такого розуміння знаходимо у ст. 132 ЦК України, що визначає підприємство в цілому як майновий комплекс, визнаний нерухомістю, до складу якої входять різні категоріїмайна, призначені для діяльності, включаючи, крім нерухомих речей, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права, вимоги, борги та виняткові права. За такого підходу стає очевидним, що визначення нерухомості, дане у ст. 130 ГК РФ, більше відповідає поняттю "нерухома річ", а в ст. 132 ЦК України - поняття "нерухоме майно".

<*>Діаковська Н.В. Указ. тв. С. 8 – 12.

Розвиваючи вказаний підхід, Г.В. Чубуков робить висновок про те, що поняття "нерухомість" також має індивідуальний зміст і має розумітися не як синонім поняття "нерухоме майно", а як "сукупність об'єктів природи, що не переміщуються на земній поверхні в силу їх природного (нерукотворного) походження та розміщення на землі"<*>.

<*>Чубуков Г.В. Земельна нерухомістьяк правова категорія// Екологічне право. 2002. N 3.

Тим часом інші дослідники, ґрунтуючись на змісті ст. 1 ФЗ від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію) та ст. 132 ГК РФ, вказують на використання законодавцем термінів "нерухоме майно" та "нерухомість" як синонімів<*>.

<*>Ільїн Д.І. Указ. тв.

Чи доцільне вживання термінів "нерухоме майно" та "нерухомість" у тексті однієї ст. 130 ЦК України? Проведений аналіз, як було зазначено, дозволяє говорити, що зміст ст. 130 ЦК України повністю вичерпується терміном "нерухома річ", а зміст ст. 132 ЦК України повністю відповідає терміну "нерухоме майно". За такого розуміння, як обгрунтовано зазначає О.М. Козир, наявність у законодавстві третього терміна - " нерухомість " - бачиться цілком зайвим<*>.

<*>Козир О.М. Нерухомість у новому Цивільному кодексі Росії // Цивільний кодекс Росії: Проблеми, теорія, практика / Відп. ред. А.Л. Маковський. С. 276.

Звісно ж, що з метою приведення нормативних положень у відповідність до їх істинним змістом слід виключити з тексту ст. 130 ГК РФ терміни "нерухоме майно" та "нерухомість", обмежившись поняттям "нерухомі речі". При цьому необхідно, щоб зміни змісту ст. 130 ДК РФ здійснювалося лише разом із комплексним упорядкуванням використання термінології у сфері нерухомого майна в усьому масиві діючих нормативно-правових актів.

Термін "нерухомість" у законодавстві допустимо використовувати лише як певну узагальнюючу категорію, коли йдеться про об'єкти цивільних прав, на які поширюється особливий правовий режим нерухомих речей, безвідносно їх видових відмінностей (наприклад, у загальних нормахпро обов'язковість державної реєстрації). Однак використання традиційної категорії "нерухомість" у доктрині, що дозволяє зазвичай зрозуміти справжній сенс терміна з контексту, заперечень не викликає.

Визначившись із термінологією, звернемо увагу на зміст легального поняття нерухомого майна.

Цивілістика за весь час свого існування виробила лише два підходи до визначення у законодавстві поняття "нерухоме майно". Перший варіант передбачає безпосереднє перерахування в законі об'єктів, що належать до нерухомого майна, а другий - вказівку на віднесення до об'єктів нерухомого майна виходячи з єдиного, абстрактного, заснованого на зв'язку із землею принципу<*>.

<*>Основні інститути громадянського права розвинених країн: Порівняльно-правове дослідження. М.: Норма, 1999. З. 221.

Аналіз змісту ст. 130 ДК РФ свідчить, що російський законодавець, формулюючи поняття нерухомості, об'єднав обидва зазначені підходи. По-перше, дана стаття містить загальний принцип визнання об'єкта нерухомою річчю: міцний зв'язок із землею, що передбачає неможливість його переміщення без непомірної шкоди призначенню. По-друге, тут міститься перелік нерухомих речей з додатковою вказівкою на можливість його поповнення законом.

З позиції об'єктивних фізичних характеристик об'єктів легальна дефініція по суті поділяє нерухомі речі на два види: (1) речі, нерухомі "за своєю природою", і (2) речі, нерухомі "через закон". Сам ДК РФ прямо на такий поділ не вказує, однак у Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно<*>(Далі - Концепція) поділу єдиного поняття нерухомості на нерухомість за природою та нерухомість за законом приділено значну увагу.

<*>Підготовлена ​​Робочою групою Ради при Президентові РФ з кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства (п. 4 протоколу N 9 від 20 травня 2002 р.) (див.: www.privlaw.ru).

Нерухомість "за природою" (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) у свою чергу може бути поділена на два підвиди. Це, по-перше, власне об'єкти природи (елементи природи, що залучаються до господарської діяльності), які у своєму природному стані в принципі не здатні до переміщення, і, по-друге, решта об'єктів, переміщення яких у просторі в принципі можливе, проте це призводить до непомірної шкоди їхньому призначенню. До нерухомості "за природою" Концепцією віднесені об'єкти, пов'язані із землею настільки міцно, що у разі розриву цього зв'язку виникає шкода, яка не дозволяє використовувати ці речі за колишнім призначенням.

До нерухомості "за законом" віднесені об'єкти, на які режим нерухомості поширений через вказівку закону, хоча вони є рухомими об'єктами за своїми природними властивостями.

Особливої ​​уваги під час аналізу визначення нерухомості у російському праві вимагають критерії віднесення тих чи інших об'єктів до зазначеної категорії.

Перший легальний критерій, що виділяє в особливу групу природні ресурси, ґрунтується на природній природі походження речей. Цю групу становлять нерукотворні об'єкти, створені під час еволюції нашої планети. Г.Б. Чубуков називає такі об'єкти нерухомістю "в справжньому значенні слова... оскільки їхнє переміщення на поверхневому шарі планети Земля неможливе"<*>. Положення у просторі природних ресурсів може бути змінено навіть за вкладанні невідповідних витрат, оскільки вони створюють навколишнє середовищежиттєдіяльності людини. У зв'язку з цим у більшості вчених цей критерій віднесення об'єктів до нерухомості заперечень не викликає. До характеристик цього виду нерухомості О.С. Болтанова, зокрема, відносить: наявність індивідуальних відмітних ознак об'єкта (це юридична, а часом фактична незамінність); стаціонарність (наявність механічного чи органічного зв'язку з конкретною земельною ділянкою та початкова непризначеність об'єкта для переміщення у просторі); сталість місцезнаходження щодо системи координат<**>.

<*>Чубуков Г.В. Указ. тв.
<**>Болтанова Є.С. Договір купівлі-продажу нерухомості ( загальні положення): Автореф. дис. ... канд. Юрид. наук. Томськ, 2001. С. 10. С.А. Степанов, вказуючи на те, що нерухомі речі, як правило, постійно знаходяться в тому самому місці, мають індивідуальні ознаки і є незамінними, підкреслює, що це виправдовує їх розгляд як основні в системі об'єктів цивільних прав (Степанов С.А. Нерухоме майно у цивільному праві.

Традиційно дана категоріяоб'єктів складається із земельних ділянок, ділянок надр, відокремлених водних об'єктів, лісів та багаторічних насаджень. Незважаючи на безперечну наявність у такого роду об'єктів природних фізичних властивостей нерухомості, при аналізі можливостей їхньої участі у цивільному обороті виникає значна кількість питань. Насамперед складність викликає індивідуалізація зазначених об'єктів: спроба визначити їх просторові кордону наштовхується на непереборні труднощі. Розглянемо, що саме чинне законодавство розуміє під кожним із об'єктів.

Відповідно до п. 2 ст. 6 Земельного кодексуРФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ земельною ділянкою визнається частина поверхні землі (зокрема ґрунтовий шар), межі якої описані та засвідчені в установленому порядку.

Під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометричного блоку надр (ст. 7 Закону РФ від 21 лютого 1992 N 2395-1 "Про надра").

Водним об'єктом відповідно до ст. 1 Водного кодексу РФ від 3 червня 2006 р. N 74-ФЗ є природна або штучна водойма, водотік або інший об'єкт, постійне або тимчасове зосередження вод в якому має характерні форми та ознаки водного режиму.

Поняттям "ліс" російське законодавство не оперує, говорячи тільки про лісовий фонд, який утворюють усі ліси, за винятком лісів, розташованих на землях оборони та землях міських та сільських поселень, і навіть землі лісового фонду, не вкриті лісової рослинністю (ст. 7 Лісового кодексу РФ від 29 січня 1997 р. N 22-ФЗ).

Поняття "багаторічні насадження" законодавство не містить взагалі. У зв'язку з цим для з'ясування його змісту доводиться звертатися до інших галузей знань. З погляду ботаніки багаторічними визнають значну кількість рослин, термін життя яких перевищує два роки. Насправді це породжує двоякого роду невизначеність: з одного боку, залишається незрозумілим, якого роду насадження можна визнати багаторічними, з другого - виникає питання, що є об'єктом права: окремо взята рослина з прив'язкою до її місцерозташування чи вся сукупність рослин у межах меж земельної ділянки. Однозначної відповіді чинне законодавство не містить, а судова практика йде шляхом визнання нерухомим майном не кожної окремої рослини, а багаторічних насаджень як відокремленого майнового комплексу (сад, виноградник тощо)<*>.

КонсультантПлюс: Примітка.

Стаття В.М. Урукова "Багатолітні насадження як об'єкт нерухомості" включена до інформаційний банкзгідно з публікацією - "Законність", 2005, N 12.

<*>наприклад, Постанова ФАС Північно-Кавказького округувід 14 квітня 2005 р. N Ф08-947/2005. Див. про це, наприклад: Уруков В.М. Багаторічні насадження – об'єкт нерухомості? // Право та економіка. 2005. N 10.

Фізичні характеристикиі законодавчі формулювання визначень всіх перелічених об'єктів свідчать про наявність настільки міцного зв'язку із земельною ділянкою, що відокремити останній від самого об'єкта неможливо. Водночас загальноприйняте розуміння речі як предмета громадянського обороту передбачає її як предмет матеріального світу, що індивідуалізується в першу чергу за рахунок просторових кордонів. Відокремлена участь в обороті таких об'єктів, як, наприклад, земельна ділянка і сад, що плодоносить, розташований на ній, аналогічно земельній ділянці і ставку на ньому, не допускається. Дане твердження справедливе не лише для випадків відчуження об'єктів (неможливо передати право власності на ставок без земельної ділянки, що утворює його геометричні кордони), але також і для передачі таких об'єктів у володіння та користування третім особам (надання ставка для лову риби обов'язково означає користування відповідним земельним. ділянкою).

Таким чином, ліси, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти через свої природні ознаки не повинні визнаватись. самостійними об'єктаминерухомості - такими є лише земельні ділянки, у межах яких вони знаходяться<*>. На наш погляд, зазначені природні ресурси повинні розглядатися як природні приналежності земельної ділянки, що визначають її якісні характеристики.

<*>У цьому є абсолютно вірним таке зауваження В.М. Урукова: " ... багаторічні насадження що неспроможні бути нерухомим майном окремо та його включення як нерухомості у норму закону створює нерозв'язні проблеми науці й у правозастосуванні " (Уруков В.М. Указ. соч.).

Розвиваючи цю позицію, можна спертися на умовиводи В.В. Чубарова, який, розмірковуючи про юридичні властивості земельної ділянки як речі, пропонує під останнім розуміти нерухому тілесну річ, що є простір, нижньою межею якого є грунтовий шар (за його відсутності - земна поверхня і дно водойм), а верхня межа, що має оцінний характер , розташований у повітряному просторі<*>. При цьому верхню межу земельної ділянки він пропонує визначати через кордон зловживання своїм правом: права власника земельної ділянки поширюються на "повітряний стовп" такої висоти, в межах якої її дії не завдають шкоди ні публічним, ні приватним інтересам інших осіб. Нижні ж межі земельної ділянки мають більш певний характер, обумовлений тим, що всі надра в межах території Російської Федерації є виключною державною власністю (ст. 1, 2 ФЗ "Про надра").

<*>Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М: Статут, 2006. С. 170 - 176.

Другим легальним критерієм визначення нерухомості є зв'язок об'єктів із землею, причому настільки міцна, що переміщення об'єкта у просторі викликає невідповідну шкоду їхньому призначенню. Оцінний характер цього критерію, що є особливістю російської правової системи, викликає найбільшу кількість дискусій у науковому співтоваристві.

В.І. Синайський ще сто років тому зазначав, що цей критерій не можна брати до уваги "при успіхах сучасної техніки у переміщенні предметів"<*>. Дотримуючись аналогічної точки зору, Г.Ф. Шершеневич писав про те, що "питання про міцність і зв'язок будови із землею не може бути вирішене принципово з повною точністю"<**>. Сучасні вчені також висловлюють обґрунтовані сумніви щодо названого критерію.<***>.

<*>Синайський В.І. Російське громадянське право. М: Статут, 2002. С. 127.
<**>Шершеневич Г.Ф. Указ. тв. С. 96.
<***>Так, Є.А. Дорожинська прямо називає даний критерій "сумнівним" через його оцінний характер (Дорожинська Є.А. Правове регулювання угод з нерухомістю. Новосибірськ: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сиродоєв вказує, що "якщо слідувати букві закону, то будівля, переміщена не тільки на сусідню ділянку, а й у сусідній район, зберігає якість нерухомого об'єкта, якщо не завдано невідповідної шкоди його призначенню" (Сиродоєв Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно// Держава і право.

У змісті ст. 130 ГК РФ серед об'єктів, віднесених до нерухомості по цій підставі, прямо вказані будинки, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, а також все, що міцно пов'язане із землею і переміщення чого неможливе без завдання невідповідної шкоди. Буквальне тлумачення цієї норми призводить до висновку, що об'єктами нерухомості в обороті можуть брати участь такі специфічні об'єкти, як асфальтні покриття, паркани, лавки, автодороги, підкранові шляхи тощо. майно.

Подібний стан речей, на наш погляд, надзвичайно ускладнив би громадянський обіг. В якості виходу з нього бачиться подальша розробка пропозиції, вже висловленої в літературі: наділення статусом нерухомості тільки об'єктів, що мають самостійне значення з одночасним урахуванням об'єктів, що мають обслуговуючий характер, як їх невід'ємне приладдя<*>. В іншому випадку правозастосовникам у спробі врегулювати це питання не залишається нічого іншого, як винаходити нові для цивільного права поняття, подібно до запропонованої М. Щербаковим кваліфікації асфальтного покриття як "властивості земельної ділянки"<**>.

<*>Щеннікова Л. Указ. тв.
<**>Щербаков Н. Властивість чи річ // ЕЖ-Юрист. 2005. N 17.

Викликає заперечення і деяка внутрішня суперечливість, закладена у формулювання критерію, що розглядається: одночасна вказівка ​​на наявність міцного зв'язку об'єкта із земельною ділянкою і невідповідний збиток, що викликається переміщенням. Неясно, чи потрібно щоразу встановлювати наявність обох критеріїв чи достатньо присутності однієї з них.

Буквальне тлумачення змісту даного критерію, сформульованого через логічну зв'язку "і", потребує одночасної присутності обох складових частин. Судова ж практика при встановленні сенсу даної норми у ряді випадків вважає достатнім для визнання речі нерухомої наявності лише міцного зв'язку із землею і навіть не розглядає питання про шкоду, здатну виникнути внаслідок її переміщення.

Так, Президія ВАС РФ, розглядаючи суперечку між державним підприємством і товариством з обмеженою відповідальністю, повинна була вирішити, чи передано підприємством товариству за договором міни промисловий холодильник нерухомістю<*>. Президія ВАС РФ зазначив, що наявні у справі дані про характер робіт з прив'язки фундаменту до місцевості, виготовлення фундаменту холодильника і монтажу холодильника свідчать про зведення споруди, що відноситься до нерухомого майна, міцно пов'язаного з землею. Питання про характер шкоди, заподіяної переміщенням об'єкта, Президія ВАС РФ надала вторинного значення, зазначивши лише, що висновки суду касаційної інстанції про те, що холодильник є рухомим майном, не можна визнати обґрунтованими, оскільки подані суду документи не дозволяють зробити висновок: переміщення холодильника не буде пов'язано з непомірною шкодою для використання його за призначенням.

Вводячи критерій непомірної шкоди, ні закон, ні підзаконні акти не дають відповіді на питання, що слід розуміти під таким. Д.В. Петров, говорячи про недоліки даного критерію, справедливо зазначає: "...ні законодавець, ні практика не дають відповіді на питання про те, наскільки (на 1/2, 1/3, 1/4 тощо) має зменшитися вартість об'єкта нерухомості<*>. Важливим є й питання, що має прийматися за базове значення вартості. Правозастосовна практика, що склалася на сьогоднішній день, як таку визнає залишкову вартістьоб'єктів<**>, хоча, думається, що виходячи з загальних принципівгромадянського права такий має визнавати тільки ринкова вартістьмайна.

<*>Петров Д.В. Управління майном. Актуальні питання арбітражної практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 84.
<**>Постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 30 вересня 2002 р. у справі N А29-1380/02-2е.

Враховуючи зазначені недоліки, у літературі висловлюється пропозиція замінити даний критерій на критерій юридичного зв'язку об'єкта із землею, що передбачає визнання нерухомим майном лише об'єктів, земля під якими належить власнику на праві власності. Відповідно, будов на чужій землі пропонується залишити статус рухомого майна. Висловлюючи незгоду з подібним підходом, наведемо слова Л. Щеннікова: "У сучасних російських умовах, коли багато власників будівель і споруд володіють і користуються земельними ділянками на праві оренди, більшість об'єктів нерухомості одночасно перестануть бути такими.<*>.

<*>Щеннікова Л. Указ. тв.

Л. Наумова, критикуючи легальне формулювання критерію, пропонує сформулювати його як сукупність дотримання трьох умов: (1) збитки призначенню через ступінь зменшення вартості об'єкта внаслідок його переміщення; (2) наявність технічної (фізичної) пов'язаності із землею (наявність фундаменту та його характеристики, матеріал, з якого виготовлений об'єкт, а також можливість чи неможливість відокремлення спірних об'єктів від фундаментів без заподіяння невідповідної шкоди їх призначенню); (3) можливість функціонування даного об'єкта за колишнім призначенням після переміщення (якщо після переміщення об'єкт не зможе функціонувати за колишнім призначенням, то, відповідно, слід визнати його нерухомим)<*>.

<*>Наумова Л. Указ. тв.

Вважаємо, що з огляду на присутність у цьому формулюванні категорій оцінного характеру і складності текстуального викладу відтворення її у законі не вирішить проблему правової визначеності змісту категорії нерухомості у російському праві, проте ці критерії цілком припустимо враховувати при побудові поняття нерухомого майна.

Дотепер чимало складнощів викликає кваліфікація як нерухомість об'єктів незавершеного будівництва. Попри зміни ст. 25 Закону про реєстрацію та пряму вказівку об'єктів незавершеного будівництва в тексті ст. 130 ЦК України, продовжуються суперечки з приводу раніше висловленої ВАС РФ позиції про необхідність факту припинення договору будівельного підрядущодо об'єкта незавершеного будівництва для визнання його нерухомістю<*>.

<*>Пункт 16 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".

У юридичну літературу позицію, висловлену ВАС РФ, поділяє Е.А. Суханов, який зазначав, що "якщо об'єкти незавершеного будівництва є предметом договору будівельного підряду і перебувають у стадії будівництва, їх не можна визнавати нерухомістю - право власності на них як на відому сукупність рухомих речей за умовами підрядного договору до моменту їх здачі в експлуатацію належить власнику відповідних матеріалів "<*>. Б.М. Гонгало зазначає, що державна реєстрація незавершених будівництвом об'єктів хоч і не повинна залежати від статусу підрядного договору, але можлива лише у випадку, якщо будівництво призупинено<**>. Протилежних поглядів дотримується М.І. Брагинський, який вважає, що наявність/відсутність чинного договору підряду "не повинно було б служити підставою для невизнання відповідних об'єктів нерухомістю. Вирішальне значення має те, що не зданий замовнику об'єкт, не відрізняючись цим від зданого, міцно пов'язаний із землею. необхідною і достатньою ознакою нерухомості ст.<***>.

<*>Суханов Є.А. Придбання та припинення права власності // Господарство право. 1998. N 6.
<**>Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". М: Спарк, 2001.
<***>Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право (договори про виконання робіт та надання послуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.

На практиці органи Федеральної реєстраційної служби, ґрунтуючись на відомчих актах, при реєстрації прав на незавершені будівництвом об'єкти продовжують вимагати подання доказів припинення договорів будівельного підряду, незважаючи на відсутність такої вимоги нової редакціїст. 25 Закону про реєстрацію.

На наш погляд, системне тлумачення норм ст. 130 ГК РФ та ст. 25 Закону про реєстрацію однозначно свідчить про неправомірність таких вимог. Об'єкти незавершеного будівництва за російським законодавством повинні визнаватись нерухомим майном незалежно від того, чи є вони предметом чинного договору підряду чи ні.

Резюмуючи сказане вище, відзначимо безперечно важливе значеннякритерію "наявність міцного зв'язку із земельною ділянкою" у питанні розуміння змісту категорії нерухомості в російському цивільному праві. Однак доцільність його дослівного включення до закону є сумнівною. На практиці залишається незрозумілим, хто саме уповноважений визначати наявність/відсутність міцного зв'язку об'єкта із землею та яке значення цієї кваліфікації.

Надання таких повноважень виключно власнику речі вступає в суперечність з об'єктивно властивими об'єктам нерухомості властивостями та ставить імперативну вимогу про державну реєстрацію залежно від розсуду правовласника. Такий підхід, на наш погляд, не може забезпечити основоположні принципи цивільного законодавства щодо стабільності громадянського обороту, повноти та достовірності відомостей про зареєстровані права на конкретний об'єкт нерухомості і через це не повинен використовуватися.

Компетенція органів технічної інвентаризаціїта Федеральної реєстраційної служби поширюється на здійснення певних дій у сфері нерухомості, що, строго кажучи, не передбачає встановлення юридичної характеристики об'єктів - прийняття рішення про визнання його рухомим чи нерухомим майном.

Не вирішують цих питань і судові органи: оскільки юридична характеристика виду майна не має ознак юридичного факту, що безпосередньо тягне за собою виникнення, зміну та припинення цивільних прав і обов'язків, сам по собі факт приналежності майна до рухомого або нерухомого не підлягає встановленню в судовому порядку <*>. Наявна правозастосовна практика свідчить, що це питання може бути розглянуте судом тільки в рамках спору про право, предметом якого є об'єкт зі спірним статусом.

<*>Пункт 10 інформаційного листаПрезидії ВАС РФ від 17 лютого 2004 N 76 "Огляд практики розгляду арбітражними судами справ про встановлення фактів, що мають юридичне значення".

Отже, доводиться констатувати, що у Російської Федерації відсутня орган, уповноважений вирішувати питання кваліфікації об'єктів громадянського обороту як нерухомих. На наш погляд, наділення будь-кого подібними повноваженнями означало б повну залежність правового статусу об'єктів виключно від волевиявлення уповноваженої особи, що суперечить самому поняттю нерухомості "за природою".

У зв'язку з метою єдиного розуміння категорії нерухомого майна всіма суб'єктами цивільного обороту оціночний критерій міцного зв'язку об'єкта із землею слід виключити з тексту ст. 130 ГК РФ і використовувати його лише в теоретичних роботах для визначення сутнісних характеристик нерухомості.

При розгляді критерію міцного зв'язку із землею не можна залишити без уваги питання про природу державної реєстрації прав на зазначені об'єкти.

Спеціальний порядок виникнення, зміни та припинення права власності та інших прав на ці об'єкти в сукупності зі спеціальними вимогами, що пред'являються до операцій з нерухомим майном, що виражаються насамперед у необхідності її проведення, є головною рисою правового режиму нерухомого майна.

Оскільки чинне російське законодавство знає три види реєстраційних дій, які здійснюються щодо об'єктів нерухомого майна<*>, необхідно зазначити, що в даному контекстійдеться про державну реєстрацію прав на нерухомість, передбачену відповідними нормами Закону про реєстрацію. Таке застереження не є зайвим, оскільки до цього часу в юридичній літературі допускається змішання зазначених видів реєстрації та відповідно неправильне розуміння наслідків з ними пов'язаних.

<*>Йдеться про: (1) так звану технічну або облікову реєстрацію, що здійснюється органами БТІ, Роснерухомості та ін., що має на меті ведення системи обліку нерухомого майна; (2) реєстрації угод із нерухомим майном; (3) реєстрацію прав на нерухоме майно.

Так, Є.А. Кіндєєва, прирівнюючи облікову реєстраціюнерухомого майна та державну реєстрацію прав на нього, пише, що "автомобіль або племінна худоба теж реєструються, але нерухомістю не є"<*>. У цій ситуації цілком правильною є позиція Е.А. Суханова, який наголошує, що технічна реєстрація на відміну від державної реєстрації прав "може впливати лише на здійснення цивільних прав (наприклад, заборона експлуатації автомобіля власником, не зареєстрованим у цій якості в органах ДІБДР), але не на їх виникнення, зміну або припинення"<**>.

<*>Кіндєєва Є.А. Державна реєстрація прав на об'єкти незавершеного будівництва// Правове регулювання ринку нерухомості. 2001. N 1(6). С. 88.
<**>Маттеї У., Суханов Є.А. Основні становища права власності. М.: Юрист, 1999. С. 343.

У літературі щодо того, чи є державна реєстрація невід'ємною ознакою нерухомості, за відсутності якої на об'єкт цивільних прав не може поширюватися відповідний правовий режим, чи вона є лише наслідок віднесення майна до нерухомості, висловлено дві протилежні точки зору.

Перша точка зору, що надає державній реєстрації правовстановлюючого характеру, отримала назву концепції юридичного поняттянерухомості. Суть її наочно ілюструє таке висловлювання Є.А. Суханова: "До моменту державної реєстрації... новостворені об'єкти не набувають юридичного режиму нерухомості, отже, розглядаються законом як рухомості"<*>. У цьому підкреслюється, що, оскільки у обороті нерухомість виступає як индивидуально-определенной речі (ст. 554 ДК РФ), лише завдяки її нерухомості можлива державна реєстрація з прив'язкою до певного місця, що породжує можливість речі перебувати у обороті. Аналогічної позиції дотримується О.М. Козир, що наголошує, що нерухомістю є лише те майно, "на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація"<**>.

<*>Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. М., 1995. З. 241.
<**>Козир О.М. Указ. тв. С. 276.

Таким чином, зазначений підхід фактично наділяє державну реєстрацію здатністю змінювати юридичний статус майна, переводити його з категорії рухомого до категорії нерухомого. Припускаючи можливість помилкової кваліфікації об'єкта реєструючим органом, доводиться констатувати, що об'єктивні природні властивості речі, відбиті у законодавстві, у разі підходу втрачають своє значення і підміняються суб'єктивними вторинними ознаками, які відбивають сутність явища. Подібну ситуаціюне можна визнати сприятливої ​​стабільності громадянського обороту, адже якщо надалі в установленому порядку право на об'єкт буде оскаржене і запис з реєстру буде виключено, річ знову стане рухомою, принаймні до моменту реєстрації прав на неї іншим суб'єктом.

Крім того, такий підхід суперечить позитивному праву: ст. 130, 219, 222, п. 3 ст. 225 ЦК України не пов'язують існування нерухомого майна з моментом реєстрації права на нього. Редакція п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію також свідчить скоріше про правопідтверджує значення державної реєстрації, оскільки при визначенні останній Законвикористовує такі поняття, як "визнання" та "підтвердження".

У зв'язку з цим більш обґрунтованою виглядає позиція авторів, які стверджують, що нерухомість, будучи об'єктивно існуючим явищем, є незалежною від процедури державної реєстрації (Б.М. Гонгало, Є.С. Болтанова, С.А. Степанов)<*>. Державну реєстрацію не вважається ознакою нерухомого майна - вона, навпаки, є наслідком об'єктивно властивих об'єктам властивостей, закріплених законодавством. Визнання ж зворотного призводить до висновку про відсутність досі реєстрації прав властивостей нерухомої речі, наприклад, у такого безперечного об'єкта нерухомості, як земельна ділянка.

<*>Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. П.В. Крашеніннікова. М.: Спарк, 2001. С. 15 – 16 (автор – Б.М. Гонгало); Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості // Щорічник російського права. М: Норма, 2000. С. 264; Степанов С.А. Указ. тв. С. 29.

Крім вищезгаданих двох критеріїв віднесення об'єктів до нерухомості (природна природа походження речей та міцний зв'язок об'єктів із землею), ст. 130 ЦК України оперує також і третім критерієм. Відповідно до ним до нерухомих речей віднесені об'єкти, які за своєю природою рухомі, але з огляду на їх важливість для державних інтересів підпадають під правовий режим нерухомості (юридичний критерій). Таким чином, третім критерієм є значущість об'єктів. До нерухомості за законом відносяться повітряні, морські судна та судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації.

Щодо цієї групи об'єктів припустимо визнати правовстановлюючий характер державної реєстрації речових прав<*>(При цьому важливо, що реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, відмінними від реєстрації нерухомості, що є такою в силу природних якостей). В даному випадку законодавець наголошує на необхідності її здійснення саме тому, що у такого роду об'єктів відсутні об'єктивно притаманні нерухомим об'єктам ознаки, і державна реєстрація, таким чином, стає конститутивною ознакою, "завдяки якій на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правовий режим"<**>.

<*>Як успішно помічено С.А. Степановим, "не право породжує нерухому річ, а нерухомість, визнана такою через природні властивості або вказівки закону, вимагає реєстрації права на неї" (Степанов С.А. Указ. соч.).
<**>Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. П.В. Крашеніннікова. С. 51 (автор – М.І. Брагінський).

Проте ще ХІХ ст. Д.І. Мейєр вказував, що немає необхідності, "щоб юридичний поділ майна на нерухомі та рухомі збігався з фізичною нерухомістю або рухливістю речей: в галузі права цей поділ майн має те значення, що одні визначення пов'язуються з майнами нерухомими, інші - з майнами рухомими; але дійсно чи майно, яке визнається за законом нерухомим, нерухоме за своєю природою, чи воно рухоме - це все одно; до рухомого майна, і навпаки"<*>. Вважаємо, що й нині це твердження не втратило своєї актуальності.

<*>Мейєр Д.І. Російське цивільне право: О 2 год. М.: Статут, 2000. С. 161.

На завершення розгляду визначення поняття нерухомості за російським правом відзначимо, що використані законодавцем кваліфікаційні критерії нині піддаються критиці з боку більшості юридичної громадськості. У літературі висловлюються зауваження, що викликають жваву дискусію, проте про єдину позицію, що розділяється всіма авторами, позиції говорити не доводиться. Різні автори пропонують різну кількість дефінітивних ознак: від класичного цивільно-правового "наявності нерозривного зв'язку із землею та неможливості переміщення майна без невідповідної шкоди призначенню" та альтернативно виробленого суміжними галузями права - "ступеня суспільної небезпеки діяння, що посягає на те чи інше"<*>, до цілої системи критеріїв, лише сукупне застосування яких визнається достатнім визначення природи об'єкта<**>. Насправді це призводить до того, що власник майна, зазвичай, далекий від наукового розуміння категорії нерухомості, повинен на власний розсуд вирішувати зазначене питання. Проте несприятливі наслідки неправильної кваліфікації виникають громадянського обороту загалом.

<*>Іващенко С.Б. Рухоме та нерухоме майно, критерії розмежування // Питання вдосконалення правоохоронної діяльності органів внутрішніх справ. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
<**>Наумова Л. Указ. тв.

Застосування жодного, а кількох критеріїв віднесення майна до нерухомого підтверджує неоднорідність складу нерухомого майна у російському праві, що дозволяє окремим ученим робити висновок у тому, що єдиною загальною рисою правового режиму нерухомості виявляється державна реєстрація прав.

Дійсно, просте зіставлення фізичних властивостей об'єктів, що належать до нерухомості з російського цивільного права, не дозволяє виявити їх єдину фізичну сутність. Додаткову складність у цьому питанні створює положення ст. 130 ДК РФ, що передбачає, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно, що формально не підпадає під зазначені критерії. Таким за чинним законодавством виступає підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ЦК України), а також житлові та нежитлові приміщення (ст. 1 Закону про реєстрацію). З формальної точки зору ці об'єкти нерухомого майна не відповідають жодному з розглянутих критеріїв. Підприємство, як було зазначено, є цілком особливою цивільно-правовою освітою - якоюсь юридичною фікцією речі, приміщення - конструктивною частиною будівлі - нерухомості за природою. Разом з тим пряма вказівкаданих об'єктів у законі не залишає сумнівів щодо поширення на них правового режиму нерухомості. В даний час вважаємо за можливе говорити лише про єдину юридичну сутність цієї категорії об'єктів цивільних прав, що полягає в особливому правовому режимі їх участі в обороті.

Враховуючи, що на практиці найменше проблем виникає з кваліфікацією нерухомості "за законом", оскільки об'єкти прямо названі в нормативному акті, є раціональним поширити даний підхід на дефініцію в цілому. При цьому просте перерахування об'єктів через постійний розвиток економіки та технологій здатне виправити ситуацію лише на дуже короткий термін.

У цьому є оптимальним сформувати у законі якийсь закритий перелік об'єктів, у своїй класифікуючи їх. Питання підставах такої класифікації вимагає окремого повноцінного дослідження. Тут же зазначимо лише, що підхід до побудови переліку об'єктів має ґрунтуватися на безумовному визнанні нерухомим земельної ділянки з кваліфікацією інших об'єктів як її приладдя. Концептуальний підхід до категорії нерухомості "за законом" може залишитися незмінним, проте розрізнені в даний час за різними законодавчим актамоб'єкти доцільно об'єднати у єдиний перелік.

Робота присвячена нерухомості та нерухомого майна в Російському цивільному праві. Мета дослідження - розглянути поняття нерухомості та нерухомого майна в Російському цивільному праві.

Нерухомість – одне із центральних категорій громадянського права, господарського обороту, ринку. У той же час, як справедливо зауважують у сучасній юридичній літературі: «нерухомість - це поняття законодавче, законом народжене, ним змінюється».

Правове значення поділу речей на рухомі та нерухомі пов'язується із встановленням різного правового режиму відповідно для нерухомих та рухомих речей за такими базовими критеріями:

По-перше, відчуження та придбання нерухомих речей здійснюється виключно в режимі гласності, що асоціюється з необхідністю державної реєстрації угод з нерухомими речами (ст. 164, 223 Цивільного кодексу РФ), доступною для ознайомлення третім особам. Державна реєстрація угод із рухомими речами провадиться лише у випадках, спеціально зазначених у законі.

По-друге, передбачається різний порядок набуття права власності на нерухомі та рухомі безгосподарні речі (ст. 225 ЦК України) та речі, від яких власник відмовився (ст. 226 ЦК України).

По-третє, іпотека може бути лише щодо нерухомих речей (ст. 338 ДК РФ).

По-четверте, успадкування нерухомих речей та його правової режим визначаються за нормами права, які у місці їхнього перебування, рухомих речей (при успадкування) - за нормами права, які у останньому постійному місці проживання спадкоємця.

По-п'яте, суперечки про право власності та інших речових правах на нерухомі речі розглядаються за місцем знаходження нерухомих речей (ст. 30 Цивільно-процесуального кодексу РФ), суперечки про аналогічні права на рухомі речі - у місці знаходження відповідача (ст. 28 ЦПК РФ ), а випадках, зазначених у законі, - у місці, що визначається на вибір позивача (ст. 29 ЦПК РФ).

Говорячи про особливий правовий режим нерухомості (нерухомого майна), в юридичній літературі називають наступні ознакинерухомості:

Це річ, предмет матеріального світу. У літературі цю ознаку ще називають як «фізична відчутність»; у дореволюційній юридичній літературі як «сама властивість майна нерухомого - не можна його приховати подібно до рухомості». З цієї ознаки нерухомості можна виділити ще такий як: «майно нерухоме є більш важливим, ніж рухоме», що має більшу цінність, це «майно має панування над рухомим», «що співвідноситься з рухомим як головне».

Індивідуально визначене майно;

Незамінне майно;

Володіє міцним зв'язком із землею, переміщення, якого без непомірної шкоди його призначенню неможливе, або віднесене до таких законодавчих актів.

Виділяються такі суміжні ознаки:

багаторазове використання у процесі виробництва та інших цілях; незамінність; керованість;

детальна регламентація операцій із нерухомістю державними органами.

Нерухомі речі - матеріальні, фізично відчутні, індивідуальні та незамінні предмети природного походження або результати людської праці, що мають іманентну властивість міцного зв'язку з землею, а також рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають реєстрації та мають економічну форму товару і тому є об'єктами громадянського обороту.

Відповідно до п.1 ст.130 ДК РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.

Речі, нерухомі за їх природою, поділяються на дві категорії:

а) земельні ділянки, ділянки надр, тобто. об'єкти, що становлять єдине ціле із земельними ділянками;

б) об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, наприклад ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Види нерухомого майна:

Легальна класифікація нерухомого майна, як зазначалося, дана законодавцем в п.1 ст.130 ДК РФ, де все нерухоме майно поділено на два основні види:

Нерухоме майно за природою,

Нерухоме майно, назване таким чинність закону.

До речей, які вважаються нерухомими в силу природи відносяться земельні ділянки, будівлі та споруди, житлові приміщення.

До речей, які вважаються нерухомими в силу закону, відносяться повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені та запущені в космічний простір людиною).

Можливі класифікації нерухомого майна з різних підстав. Так, за формами власності нерухомі речі поділяються на:

1) приватні, тобто які перебувають у власності громадян (фізичних осіб) або у власності юридичних осіб;

2) публічно-правові, тобто перебувають у власності публічно-правових утворень. У свою чергу публічно-правова власність включає:

Об'єкти, що у федеральної власності;

Об'єкти, що у власності суб'єктів федерації;

Об'єкти, що перебувають у муніципальній власності;

Змішаної форми власності, тобто перебувають у спільній власності різних суб'єктів цивільного права – приватних, публічно-правових.

Рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Як зазначалося, до речей, які вважаються нерухомими з закону, ставляться повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені і запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст.130 ЦК України, не є вичерпним. До такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти.

При такому формулюванні зникнуть підстави стверджувати, що нерухомість є явищем «не фактичним, а юридичним», оскільки єдиним критерієм віднесення об'єктів до нерухомості залишиться міцний зв'язок із землею. Що ж до об'єктів, які не відповідають цьому критерію, але потребують правового режиму, подібного до режиму нерухомості, то вони будуть прирівняні до нерухомості в частині цього правового режиму, але нерухомістю вважатися не будуть, що буде в повному обсязівідповідати фактичному стану справ.

Щоб уникнути порушення єдності критерію визначення нерухомого майна, необхідно зберегти суто об'єктивний підхід до цього поняття замість шукати суб'єктивні критерії його визначення. Усунути недостатню конкретність існуючого визначення можна лише шляхом встановлення додаткових ознак, що характеризують зв'язок об'єкта із землею. Ці ознаки можуть бути у сфері технічних дисциплін, пов'язаних з архітектурою та будівництвом. Тільки тут можуть бути розроблені поняття та показники, які в кожному випадку забезпечать об'єктивне вирішення питання щодо віднесення конкретного об'єкта до нерухомості.

Відродження інституту нерухомості у російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу.

Усі ті проблеми, що породжуються підприємницькою практикою у сфері комерційної нерухомості, Зворотом житлової нерухомості, а також судово-арбітражною практикою, в кінцевому підсумку сягають поняття нерухомості. Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості є основою всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод із нерухомим майном. Проте економічний сенс нерухомості найчастіше розмивається новаторськими юридичними рішеннями, які приймає законодавець. Очевидно, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми у правозастосовній практиці і зрештою негативно позначаються на цивільному обороті. Навряд чи можна говорити про те, що сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі України, вільне від недоліків.

В одному з останніх трактувань російського законодавстванерухомість одержала таку дефініцію: згідно з п. 1 ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.2 До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, згідно з п. 1 ст. 132 ЦК нерухомістю визнається підприємство загалом як майновий комплекс. Також до нерухомої речі відповідно до Федерального закону «Про товариства власників житла»3 відноситься кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовану на ній житлову будівлю, інші об'єкти нерухомості.

Слід зазначити, що як нерухоме майно розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ЦК). Однак законодавець не запроваджує цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення зазначеної норми дозволяє дійти невтішного висновку у тому, що термін «будівництво» є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів.

Зазначена дефініція виходить з трьох прийомах, використаних законодавцем виведення загального поняття:

• 1) віднесення до нерухомості земельних ділянок;
• 2) віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе;
• 3) віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - підлягають державної реєстрації речових повітряних і морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Як бачимо, всі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких загальних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не мають загальних ознак, оскільки якщо в першій групі об'єктів знаходяться такі об'єкти, які є принципово непереміщуваними (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливе, хоча і з заподіянням невідповідних збитків їх призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди). Слід зазначити, що сучасні технології в деяких випадках дозволяють переміщати ліси, насадження, будівлі, споруди без заподіяння істотних збитків їхньому призначенню. Більше того, за певних умов ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубуванні лісу на продаж або продажу будівлі на будівельні матеріали).

Третю групу в легальній дефініції складають об'єкти, які, навпаки, є рухомостями, причому рухомостями в буквальному значенні цього слова: функціональне призначення цих предметів полягає саме у переміщенні у просторі. Зазначену групу нерухомості не поєднує з першими двома групами навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто та ознака, яка дозволяє говорити про нерухомість за природою або про нерухомість через нерозривність із земельною ділянкою.

Таким чином, просте зіставлення трьох зазначених груп не дає можливості виділити загальні ознакипредметів, щодо яких встановлений правовий режим нерухомості. Це своє чергу дозволяє зробити висновок у тому, що поняття нерухомості визначено шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, наведення прикладів нерухомих речей. Вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, а й практичне значення.

Ця проблема набуває особливої ​​гостроти у зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість - рухоме майно). Тим часом встановлення чіткої межі поняття нерухомості за допомогою використання такого прийому, як виняток із усієї сукупності об'єктів цивільного права рухомих речей, також неможливе, оскільки поняття «рухомих речей» не визначено законодавцем.

Всі наведені вище визначення об'єктів нерухомості не дають уявлення про загальні для них ознаки, що дозволяють коректно об'єднати їх в одне поняття. Єдина ознака, що родить ці об'єкти, - їх нерозривний зв'язок із землею як просторовою територією, знаходиться за межами наведених законодавчих дефініцій (він відображений у ЦК).

Таким чином, ознака нерухомості, що спочатку лежить у її законодавчому визначенні, має об'єктивний характер, оскільки передбачає непереміщення цих об'єктів цивільного обороту і, як наслідок, необхідність наділення їх особливим правовим статусом, у всякому разі, що передбачає неминучу специфіку їх обороту в порівнянні з оборотом рухомих за природою речей. Саме специфіка самого об'єкта (нерухомості) об'єктивно вимагає специфіки організації його обороту, але не особливості обороту визначають специфічність об'єкта правового регулювання.

Ця ж обставина тягне за собою необхідність наділення режимом нерухомості всіх пов'язаних із землею об'єктів цивільного права. Їх зв'язок із земельними ділянками має настільки суттєвий економічної точкизору характер, що тягне за собою появу такого юридичного терміна, як «нерозривний зв'язок із землею».

Звісно ж, що у основі законодавчої дефініції нерухомості відбито фундаментальне якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки), і нерозривно пов'язаних із нею нерухомих речей: принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з погляду існування людського суспільства. Саме об'єктивні природні властивості визначають диференціацію рухомих і нерухомих речей як наслідок необхідність різного правового регулювання їх обороту, різного правового режиму в існуючому правопорядку. Це, звичайно, не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості – державної реєстрації прав на неї. Однак у цьому випадку слід говорити швидше про нерозривну єдність економічного та юридичного критеріїв, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права.

У той самий час різні види нерухомого майна мають різноманітні правові режими, неоднакові умови цивільно-правового обороту. Понад те, навіть з погляду необхідності державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із нею різні види нерухомих речей поставлені в неоднакові правові умови. Це пов'язано, передусім, про те, що з визначенні родового поняття нерухомості законодавець поєднав у ньому різні види майна, які мають однакових об'єктивних підстав для з'єднання в систему за однією класифікаційною ознакою.

Аналіз чинного законодавствасвідчить у тому, що правової режим всієї сукупності нерухомих речей неоднорідний. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видівнерухомості. Особливо помітні відмінності в регулюванні нерухомих речей, які є в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке має статус нерухомості в силу закону.

Саме в силу природних властивостей, які мають нерухомі речі, визначені такими в силу закону, неможливо реалізувати щодо них усі ті принципи, яким підпорядковане регулювання нерухомих за природою речей

нерухомість майно право цивільне

Розподіл майна на рухоме та нерухоме бере початок ще в римському праві та сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язане з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також із введенням у цивільний обіг цих об'єктів, розвитком цього обороту, що позначилося на багатьох політичних та соціальних правах громадян упродовж багатьох століть.

До складу нерухомого майна включається земельна ділянка та все, що з нею фізично та міцно пов'язане шляхом насаджень, будівель та інших об'єктів і не може бути відокремлено без порушення призначення речі.

Рухомими речами називаються всі інші матеріальні об'єкти, здатні до переміщення або самостійно, як, наприклад, тварини, або за сприяння сторонньої сили, як, наприклад, меблі, твори мистецтва тощо.

У радянському законодавстві у зв'язку з націоналізацією землі відразу після Жовтневої революції та вилученням її з громадянського обороту, розподіл речей на нерухомі та рухомі втратило сенс та практичне значення. Після тривалої перерви термін «нерухоме майно» виник спочатку у Законі «Про власність у РРФСР» від 24 грудня 1990 года1, та був й у Основах Цивільного законодавства Союзу РСР і республик2.

Цивільний кодекс (далі - ЦК) Російської Федерації, прийнятий Державною Думою РФ і введений у дію в 1995 (Частина перша) і в 1996 (Частина друга) роках, приділяє правовому регулюванню нерухомого майна та угод з ним багато уваги.

Відповідно до ст.130 ЦК до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. Закон відносить до нерухомого майна і цілком рухомі речі, як державні повітряні та морські судна, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю поширити на них спеціальний правовий режим, встановлений для нерухомого майна. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей у ст.130 ЦК, не є універсальним для всіх національних законодавств і вичерпним. Законодавець може розширити цей перелік та віднести до нерухомості та інші об'єкти для того, щоб прирівняти їх правовий режим до режиму нерухомості. Наприклад, за Французьким цивільним кодексом до нерухомого майна ставляться землеробські знаряддя, насіння дільниці та інші речі, і навіть права (ст.594 Французького цивільного кодексу - далі ФГК).

Виділення нерухомості з решти майна пояснюється як важливістю економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком інший нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості ставляться найцінніші і суспільно значимі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їхньої участі у цивільному обороті, що знаходить свій відбиток у особливостях утримання багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановленні особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків.

Деякі правовідносини, наприклад, іпотека можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким самим договором.

Багато з властивих нерухомості правових особливостейзазначалися і раніше, але за умов ринку, розширення обсягів торгового обороту їх значимість зростає.

Слід наголосити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено у структурі даної роботи. Так, наприклад, правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.

Законодавство Дореволюційної Росії (т.(Законів Російської Імперії, ч.1) та країн) далекого зарубіжжятеж проводять розподіл майна на рухоме і нерухоме, вказуючи, проте, та інші ознаки нерухомого майна, а саме його нерухомість, незамінність, індивідуальну визначеність. Французський цивільний кодекс, що вже згадувався, дуже широко трактує нерухоме майно, відносить до нього машини, інструменти, сировину для виробничих потреб, сільськогосподарські знаряддя та інші предмети (ст. 517-526 ФГК). Німецький цивільний укладення (далі - ГГУ) дає більш вузьке поняття нерухомості, відносить до нього земельні ділянки, їх складові, речі, міцно пов'язані з ґрунтом - будівлі, продукти землі, поки вони пов'язані з ґрунтом, насіння, якщо вони внесені в землю, рослини. До суттєвих складовим частинамбудови відносяться речі, включені в будову при зведенні (§94-96 ГГУ). Подібні ознаки нерухомості містяться у Цивільному кодексі Італії (ст.812), Японії (ст.86), Швейцарії (ст.655). За цивільним законодавством Італії вода теж належить до нерухомого майна.

За законодавством Англії та багатьох штатів США розподіл речей на рухоме та нерухоме у внутрішніх відносинах між суб'єктами права значення не має, хоча, звичайно, і там виникнення та здійснення прав на землю має особливості. За різних форм позовного захисту англійське право відносини, предметом яких є нерухоме майно, виділяє особливо.

У дореволюційної Росії термін «нерухоме майно» було запроваджено указом Петра 1714 р. Це поняття мало значення обмеження обороту нерухомого майна та її наслідування. До нерухомості закон (т.(Законів Російської Імперії, ч.1, ст.384) відносив частину земної поверхні і все те, що з нею пов'язано так міцно, що зв'язок не може бути порваний без порушення виду та мети речі. Будова, хоча вони і були міцно укріплені в землі, вважалися перехідними в розряд рухомих речей, якщо угода спрямована на придбання матеріалів, з яких вони складаються, без ділянки землі, що знаходиться під ним, наприклад, при продажу на знесення або під злом.

Як видно, поняття нерухомості по дореволюційному російському праву збігається з поняттям нерухомого майна, визначеним у Цивільному кодексі України.

Отже, враховуючи все вище сказане, дамо визначення нерухомості. Нерухомість – (англ. real estate) нерухомі речі, майно, об'єкти торговельного обороту, до яких ст. 130 ЦК України відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Переміщення їх без непомірної шкоди для їх призначення неможливе.

Розподіл речей на нерухомі та рухомі, обумовлено не стільки фізичними їх властивостями, скільки необхідністю встановлення відмінностей у їх правовому режимі, спеціальної регламентації їхньої участі у майновому цивільному обороті. Безумовно, рухомими є названі у переліку нерухомих (ст. 130 ЦК РФ) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, проте вони віднесені названою статтею ЦК до нерухомих речей, що підлягають державній реєстрації через їх громадську та економічну значущість.

Нерухомість - нова правова категорія російської економіки, що реформується. Законодавству радянського періоду вона була відома з безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обороту природних об'єктів, є виключної державної власністю.

Приватизація державних та муніципальних підприємств, введення правового інституту приватної та муніципальної власності на землю та інші природні ресурси, поряд з державною власністю на них, створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості та, отже, необхідність правового регулювання цих відносин. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила набуття права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, форма укладання договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення та ліквідації прав на нерухомість тощо. Правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єкти лише нерухомого майна.

Визнання земель нерухомістю викликано необхідністю реформування російської економіки. У життєвому значенні земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети та речі – об'єкти цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний зміст для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна – об'єктів товарного обігу, відносини з яких регулюються нормами цивільного законодавства. До земельної реформи земля ні в законодавстві, ні в науковій юридичній літературі не визнавалася нерухомим майном. Вона розглядалася як об'єкт природи, що не має грошової оцінки, і тому є нейтральним до економіки, товарного обігу. Це дозволяло при регулюванні земельних відносин та вирішенні будь-яких земельних питань широко застосовувати метод голого адміністрування, який був дуже зручним для державного апарату управління економікою. Відсутність матеріальної зацікавленості господарств у кращому використанні землі заповнювалося диктатом і свавіллям, що відбивалося лише на рівні сільськогосподарського виробництва. Настав період застою та у зв'язку з цим усвідомлення необхідності проведення серйозної земельної реформи. Суспільство дійшло розуміння того, що земельні та інші природні ресурси не можуть розглядатися як об'єкт адміністрування, якими можна розпоряджатися, не відповідаючи за наслідки довільних, помилкових рішень. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання землі, незалежно від цього якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного наслідуваного землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, які мають земельні ділянки у приватній власності мають право вчиняти угоди з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримуються режиму нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державну реєстрацію прав, сплату податків, дотримання інших, обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їхньої специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.

До нерухомості відносяться підприємства – майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують це підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором (ст. 132 ЦК України). Підприємства загалом або його частини можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Вони можуть належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності, дозволеної законами РФ. Не виключена можливість власності одного юридичного або фізичній особікількох підприємств – майнових комплексів. Минулого часу переважна кількість підприємств становили державну чи кооперативну соціалістичну власність і було перебувати у товарному обороті. Вони, як у цьому була господарська необхідність, передавалися у відання інших організацій централізованому, т. е. адміністративному порядку. ДК РФ допускає існування різних видів підприємств та форм їх внутрішньої організації: господарські товариства та товариства, акціонерні товариствадочірні господарські товариства, виробничі кооперативи, державні та муніципальні унітарні підприємства, казенні підприємства, некомерційні організаціїрізних напрямів діяльності (ст. ст. 66-123 ЦК). До нерухомості відносяться об'єкти незавершеного будівництва, що дозволяє їх залучати до товарного обігу з метою пожвавлення економіки виробництва. Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості у придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" (Рос. Газ. 1997. 10 червня) дозволяється приватизація будівель, будівель, споруд, приміщень об'єктів незавершеного будівництва разом із земельними ділянками (їх частками), на яких вони розташовані.

Права на об'єкти нерухомості, їх виникнення, обмеження, припинення та зміна власників підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (Рос. газ . 1997. 30 липня).

Зарубіжне законодавство, як зазначалося вище, також проводить розподіл майна на рухоме і нерухоме, проте детальніше, ніж законодавство РФ, регулює правовий режим того й іншого. Так, французький цивільний кодекс дуже широко трактує поняття нерухомого майна, відносячи до нього, зокрема, як земельні ділянки, а й машини, інструменти, сировину, сільськогосподарські знаряддя тощо. (ст. 517-526 ФГК). Німецький цивільний укладення (ГГУ) до Н. відносить земельні ділянки, їх складові, речі, міцно пов'язані з ґрунтом будови, продукти землі, поки вони пов'язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесено в землю, рослини та насадження (§94-96 ГГУ). Аналогічні ознаки нерухомості» містяться в цивільних кодексівІталії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії (ст. 655). За цивільним законодавством Італії до нерухомості відносяться водоймища в природному їх стані. Розвиток інституту права на нерухомість у зарубіжних країнахпризвело до створення фундаментального земельного кадастру та державного реєструіншого нерухомого майна, що необхідно для ефективної податкової системи. Законодавство РФ про нерухомість перебуває поки що у стадії розвитку та вдосконалення відповідно до завдань реформування російської економіки. Основні нормативні акти: Конституція РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 та ін ГК РФ, Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. № 1767 "0 регулюванні земельних відносин і розвитку аграрної реформи в Росії" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ від 7 березня 1996 р. № 337 "Про реалізацію конституційних правгромадян на землю" (Рос. газ. 1996. 12 березня), Федеральний законвід 21 липня 1997 р. № 123-ФЗ "Про приватизацію державного майна та про основи приватизації муніципального майна Російської Федерації" (Рос. газ. 1997, 2 серп.), Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і угод із нею " (Рос. газ. 1997. 30 липня).