Розробка проектної документації щодо збереження об'єкта культурної спадщини. Перепланування у будинку пам'ятника Узгодження проекту пристрою

Узаконити перепланування квартири у будівлі, яка включена до реєстру об'єктів культурної спадщини, на порядок складніше, ніж у звичайній типовій багатоповерхівці. Московське законодавство у сфері перепланувань вимагає для власників квартир в історичних будівлях узгоджувати з наглядовими органами не проект перепланування, а проект пристосування сучасного використання(Див. п. 14 Додатка 1 ППМ № 508 в ред.840).

Що це таке? Закон N 73-ФЗ від 25 червня 2002 р. "Про об'єкти культурної спадщини..." у частині статті 44 дає таке визначення:

Пристосування об'єкта культурної спадщини для сучасного використання - це науково-дослідні, проектні та виробничі роботи, що проводяться з метою створення умов для сучасного використання об'єкта культурної спадщини без зміни його особливостей, що становлять предмет охорони, у тому числі реставрація елементів, що становлять історико-культурну цінність. об'єкта культурної спадщини.

Тобто, роблячи перепланування, необхідно не тільки врахувати побажання власника, але й зберегти ті характеристики, що спричинили занесення будівлі, або саму квартиру до списку культурно-історичних цінностей і складають предмет державної охорони. Дізнатися, чи входить саме ваш будинок до списку міських об'єктів історичного значення, Можна, наприклад, на сайті Москомспадщини.

Проект пристосування, який має пройти погодження в Департаменті культурної спадщини Москви (Москомспадщина) розробляється, якщо приміщення, що перепланується, є меморіальною квартирою або кімнатою в ній, або його планування становить історичну цінність, або торкається охоронюваної державою спільне майномешканців будинку-пам'ятника, або змінюється зовнішній виглядта розміри історичної будівлі. Дозвіл на виконання робіт за проектом пристосування видається а Мосжилинспекції після погодження з Москомспадщиною.

Перед розробкою проекту пристосування, слід звернутися до служби "одного вікна" Москомспадщини із заявою про оформлення Висновок про допустимість проведення переплануванняу приміщенні, яке є об'єктом культурної спадщини або знаходиться у будинку, що є об'єктом. Відповідно до Угоди про порядок взаємодії Мосжилинспекції та Департаменту культурної спадщини від 01.12.2011, цей висновок оформляється до 15 днів. У ньому, зокрема, наводяться відомості про наявне чи втрачене історичне планування, обумовлюється у разі потреби, проведення додаткових обстежень чи проектних робіт, зазначаються вимоги щодо реконструкції втрачених елементів фасаду чи інтер'єрів тощо.

Крім того, власник квартири в будинку-пам'ятнику має взяти на себе охоронне зобов'язання, що оформляється у вигляді офіційного документа в Москомспадку. Для цього слід звернутися до "одного вікна" Департаменту із заявою. Це зобов'язання є обтяженням права власності та передбачає низку умов та обмежень. Наприклад, власник повинен власним коштом утримувати об'єкт у нормативному стані, ремонтувати його інженерні системи та пускати співробітників Департаменту для перевірки (не рідше, ніж раз на два роки).

Доповненням до охоронного зобов'язання є Акт технічного стану , де говориться, що саме становить предмет охорони, а також докладно описується стан конструкцій, комунікацій та декору. Цей акт, зокрема, зобов'язує власника квартири надавати в Москомспадщину проектну документацію та будь-які інші подібні матеріали протягом 10 днів після їх отримання на руки.

Охоронне зобов'язання та акт технічного стану видаються протягом 45 днів з моменту подання заяви. Бланки заяв можна знайти на офіційному веб-сайті Департаменту.

Проектні роботи, пов'язані з об'єктами культурної спадщини та підлягають погодженню з органами охорони пам'яток, можуть здійснюватися лише юрособами, які мають відповідну ліцензію (допуск СРО) на їх проведення. Крім того, проект обов'язково має пройти державну історико-культурну експертизув організації, атестованої Мінкультури – для обґрунтування чи коригування передбачених ним робіт. Від Москомспадщини експертною діяльністю займається Управління збереження та використання об'єктів культурної спадщини, яке, серед іншого, контролює виконання охоронних зобов'язань і може займатися розробкою проектів пристосування будівель та приміщень до сучасної функції.

Для отримання дозволи та завдання на проведення ремонту та пристосування для сучасного використання, фізособами в "одне вікно" Москомспадщини подаються такі обов'язкові папери (у 3-х примірниках):

Копія документа, що засвідчує особу заявника.

Довіреність на представника (якщо він є).
- Завірена копія договору підряду та копія ліцензії підрядника.
засвідчена копія договору з проектувальником на проведення авторського нагляду та копія його ліцензії.

Завірена копія проектної документації(крім випадків, коли вона розроблялася Департаментом проектної документації Москомспадщини).

За власною ініціативою заявника надається копія документа, що підтверджує майнові правана квартиру (Свідоцтво про реєстрацію права власності чи інше).

Крім того, відповідно до п. 12 Додатка 3 до ППМ № 508 у редакції 840, до проекту пристосування для сучасного використання додаються (у двох примірниках):

Акти історико-культурної експертизи.
- Протоколи засідань експертної комісії.
- копії договорів із експертами.
- Копії охоронного зобов'язання.

Особливості перепланування об'єкту культурної спадщини:

Величезна кількість не типових будинківу нашій рідній столиці, особливо у центрі, мають особливе значення. Власники жил.площади в подібних спорудах часом стикаються з проблемами, тому що процес оформлення проекту пристосування об'єктів культурної спадщини має безліч нюансів, їхнє ігнорування може викликати труднощі для власника.

Погодження перепланування будівель, які є об'єктами культурної спадщини

При будь-яких переплануваннях вищезгаданих об'єктів слід враховувати індивідуальні особливості споруди з метою збереження конструктивних та архітектурних параметрів, власне з цієї причини даним об'єктам і надали такий високий статус. Ці вимоги поширюються на житлову та нежитлову площу.

Насамперед, якщо з якоїсь причини ви не впевнені у статусі вашого будинку, інформацію про наявність відповідного статусу будинку можна отримати на інтернет-ресурсі Москомспадщини. Законодавча базанакладає на власника квартири зобов'язання узгодити перепланування у будівлях, що мають вищезгаданий статус, розробити проект пристосування об'єктів культурної спадщини (ППОКН) до сучасної функції, що значно відрізняється від стандартного для типових будинків.

Розробка та зміст проекту

ППОКН повинен включати:

• оригінали актів із висновком історико-культурної експертизи;
• протокольну частину всіх засідань комісії експертів (копії);
• якщо квартира відноситься до меморіальних або ремонтні роботиза проектом вносять зміни у пропорційні особливості, розміри та характеристики будови, потрібно надати договір з експертами та охоронне зобов'язання (копії).

До проектних робіт на перепланування об'єктів культурної спадщини допускаються ті організації, які мають . Департамент Москомспадку проводить процедуру Державної історико-культурної експертизи, а також стежить за виконанням покладених на власника квартири охоронних зобов'язань.

У разі необхідності проведення робіт з перепланування для фізособи, необхідно надати з Москомспадщини наступний пакет паперів: документ на довірену особу, завірену нотаріально копію договору та ліцензії компанії підрядника, завірену нотаріально копію договору з проектною організацією, завірену копію документації за проектом, у разі, якщо вона була розроблена безпосередньо в Департаменті Москомспадщини.

Порядок розробки проекту

Процедура розробки ППОКН починається з подання заяви до єдиної служби «одного вікна». Протягом п'ятнадцяти календарних днівоформляється висновок про допустимість перепланування, що містить детальну інформаціюпро стан об'єкта до та після проведення перепланувальних робіт, усі необхідні розрахункові дані, перелік проектних робіт та додаткові обстеження, якщо цього вимагає проект.

Для оформлення охоронного зобов'язання слід звернутися до служби «єдиного вікна». Цей документ обтяжує власника рядом зобов'язань, серед яких підтримка передбаченого відповідними нормами стану об'єкта та його інженерних систем. Власник не має права перешкоджати перевіркам інспекторів Москомспадщини, які проводяться не менше ніж раз на два роки.

Приклад охоронного зобов'язання:

Додатково, разом з охоронним зобов'язанням, власнику квартири, який подав заяву, видається акт технічного стану, який містить інформацію про предмет охорони, основні характеристики будинку, поточному станікомунікаційний систем, внутрішньої обробки, несучих конструкцій. Усе необхідні бланкиможна взяти на сайті Москомспадщини. Заяви будуть розглянуті протягом сорока п'яти днів, як прописано у регламенті, після чого власник отримує на руки акт технічного стану та охоронне зобов'язання.

Якщо у Вашій власності (особистій або корпоративній) або оренді знаходиться нерухомість, яка є об'єктом культурної спадщини різної юрисдикції ( федерального значення, регіонального значення, місцевого (муніципального) значення), будь-які роботи з її ремонту чи перепланування повинні бути узгоджені з місцевим органом, який займається збереженням таких пам'яток архітектури.

Це, введене у дію 2002 року, діє біля всіх регіонів РФ.

Але ще до того, як вам видадуть відповідне узгодження, для його отримання буде потрібна проектна документація щодо збереження об'єкту культурної спадщини.

Її вам допоможуть розробити та оформити належним чином спеціалісти та проектувальники, ліцензовані Міністерством культури РФ на провадження відповідної діяльності.

Коли проект розроблять у деталях (стадія « Ескізний проект»), штатні експерти, атестовані МК РФ, виконують державну історико-культурну експертизу (ДІКЕ). Її результатом стане виданий Висновок, з обґрунтуванням допустимості або неприпустимості змін, що вносяться.

Щоб приступити до проектних робіт, знадобиться також отримання завдання на розробку. Його Вам видасть місцевий орган, що займається збереженням культурної спадщини

Вартість

Послуги Департаменту проектування

Департамент проектування на об'єктах культурної спадщини, в особі дочірньої юридичної структури, що має ліцензію Міністерства культури РФ, надає послуги з розробки наступних видівдокументації:

1. щодо збереження об'єкта культурної спадщини;
2. з реставрації об'єкта культурної спадщини;
3. По реставрації об'єкта культурної спадщини із пристосуванням для сучасного використання;
4. По реконструкції об'єкта культурної спадщини із пристосуванням для сучасного використання (включаючи можливі перепланування окремих приміщень та прибудов);
5. Коригування (усунення) захисної зони об'єкта культурної спадщини;
6. Проект зон охорони (коригування зон охорони) об'єкту культурної спадщини;
7. Проектної документації або розділів документації, що обґрунтовують заходи щодо забезпечення збереження об'єкта культурної (археологічної) спадщини, включеного до Реєстру; виявленого об'єкта культурної спадщини або об'єкта, що має ознаки об'єкта культурної спадщини, під час проведення земляних, меліоративних, господарських робіт, робіт з використання лісів та інших робіт у межах території об'єкта культурної спадщини або на земельній ділянці, безпосередньо пов'язаній з земельною ділянкоюу межах території об'єкта культурної спадщини.
8. Розробка Розділів щодо збереження об'єктів культурної/археологічної спадщини у вже існуючу проектну документацію нового будівництва.

Реставрація із пристосуванням об'єкту культурної спадщини

Такий комплекс робіт дозволяє не тільки зберегти будівлю, що представляє історичну та культурну цінність, а й функціонально пристосувати її для практичного використання сучасних умовах. Основне призначення даної діяльності відновлення зовнішнього (іноді і внутрішнього) виду будівлі, властивого йому на момент побудови. Такі заходи можуть включати:

• проведення вишукувальних та науково-дослідних робіт, що дозволяють встановити, яким був історичний вигляд будівлі;
• на підставі отриманої інформації складається проектна документація щодо реставрації об'єкта культурної спадщини;
• розробку способів консервації об'єкта на випадок, якщо його стан стає гіршим, наприклад, через погодні умови.

Узаконення перепланувань усередині або зовні об'єкта культурної спадщини

Бажаєте зробити прибудову до будівлі, що належить Вам, побудованої в 19 столітті? Чи подібна прибудова вже була зроблена – Вами чи попереднім власником – без відповідних погоджень? Знадобиться відповідне узгодження держ. органу, а для нього - документація щодо проведення робіт щодо збереження об'єкта культурної спадщини.

Не має значення, чи існує вже згадана прибудова чи перепланування, або Ви тільки припускаєте нею зайнятися – дозвіл на проектні роботивід держ. органу Ви отримаєте у будь-якому разі, у тому числі у разі незавершених робіт на об'єкті, які до того зупинив уповноважений орган державної влади. Але в цьому випадку Вам будуть необхідні додаткові кошти на приведення такого перепланування до існуючих вимог. будівельних норм(це обов'язкова умоващоб узаконити такі роботи).

Як правило, Вам буде достатньо трьох документів, щоб розпочати перепланування на законній підставі. Це Акт технічного обстеження+ сам проект, де будуть передбачені сучасні варіанти використання старовинної будівлі + позитивний висновок державної історико-культурної експертизи на даний проект. Після чого можна буде без проблем провести узгодження перепланування у державних органах.

Для власників квартир у будинках, які становлять особливу історичну цінність, перепланування може спричинити більше труднощів, ніж у звичайних типових будинках, насамперед через те, що узгодити зміни у квартирі необхідно додатково у Департаменті культурної спадщини міста Москви. Крім того, виконувати проектну документацію може лише організація, яка має ліцензію від Міністерства культури Російської Федерації.

Основні труднощі при переплануванні в будинку пам'ятника

Складність та основна відмінність узгодження перепланування в будинку пам'ятника в тому, що крім основного пакету документів, який необхідний для будь-якого перепланування, необхідно підготувати додаткові документи, наприклад, фотомонтаж того, що заходи заплановані вами не зачеплять фасад будинку-пам'ятника, а також сам проект за своїм складом істотно відрізняється від стандартного проекту перепланування, та й називається він інакше - проект пристосування.

Очевидно, що будинки-пам'ятники були побудовані дуже давно, інакше навряд чи вони носили таке горде звання, відповідно ступінь зносу несучих конструкцій або інженерних системможе бути різною, з чого випливають проблеми на стадії розробки проектної документації. Навіть до знесення несучих стін у будинках-пам'ятниках необхідно ставитися з особливою обережністю, так як здебільшого ці стіни є розвантажуючими перегородками.

Також, слід зазначити, що більшість даних історичних будівель мають дерев'яні перекриття, Що на практиці викликає масу суперечок при аналізі тих заходи, які передбачені проектом перепланування, який як ми вже згадали навіть називається інакше у випадку з будинком-пам'ятником - проект пристосуванняпам'ятник для сучасного використання.

Процедура узгодження перепланування у будинку пам'ятника

Ключове завдання власника, згідно чинному законуДля об'єктів культурної спадщини, полягає в тому, щоб перепланування не вплинула на властивості і зовнішній вигляд будинку, який представляє культурно-історичну цінність.

Якщо Ви сумніваєтеся у статусі вашого будинку, то належність його до вищезазначених об'єктів можна дізнатися на офіційному сайті Москомспадщини.

Давайте по пунктах розберемо послідовність узгодження перепланування в будинку-пам'ятнику:

1) На першому етапі власнику слід уточнити статус свого будинку та предмет охорони. Будинок може бути виявленим об'єктом культурної спадщини, або власне самим пам'ятником. Якщо будинок виявлений об'єкт культурної спадщини, то предмет охорони ще не визначений. Тобто статус будинку у деякому "підвішаному" стані. Тобто будинок ніби має ознаки пам'ятника, але поки що не пам'ятник і "коли" має пройти комісія яка визначить його точний статус. Якщо ж будинок пам'ятник, необхідно зрозуміти, що в ньому охороняється. У переважній більшості будинків це фасад. Але в нашій практиці бували випадки, що охоронялися і внутрішні інтер'єри (припустимо, у квартирі є якась "історично важлива" ліпнина). цю інформаціювомзожно або з " охоронного зобов'язання(Якщо воно є. риданням цього документає «акт технічного стану», де представлена повна інформаціяпро стан конструкцій, фасаду та інженерних систем), або написавши запит у службу одного вікна Москомспадщини.

2) Розробка проектної документації. Проект пристосування має розробляти проектна організація, що має допуск ліцензію від Міністерства культурної спадщини та допуск СРО (Наша організація має обидва дані документа).

3) Подання цієї документації на розгляд до житлової інспекції. Житлова інспекція направляє перед винесенням свого рішення документацію до Москомспадщини на аналіз.

4) Найчастіше Москомспадщина видає позитивний висновок, після чого житлова інспекція видає розпорядження на перепланування. Однак Москомспадщина може вимагати додатково отримання позитивного висновку трьох експертів у галузі охорони пам'яток, що спричинить ще додаткові витрати.

5) Подання заяви на отримання дозволу на проведення робіт із перепланування. Подається власником у службу одного вікна разом із наступним пакетом документів (3 екз.):

• документ, що засвідчує особу власника (копія).
• проект пристосування – 2 прим.
• копія правовстановлюючих документів
• нотаріальна довіреність за необхідності
• довідка Мосгаз при перестановці газової плити
• довідка банку при іпотеці

Якщо Ви хочете узгодити перепланування в будинку-пам'ятнику, наша компанія готова Вам у цьому сприяти, ми можемо розробити проектну документацію для самостійного узгодження, так і надати послугу з оформлення перепланування в повному обсязі.

Вимоги до перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщеньу багатоквартирних будинках:

8. На об'єктах культурної спадщини та виявлених об'єктах культурної спадщини встановлення кондиціонерів допускається за умови їх розміщення на дворових фасадах, а також у випадках, коли їх встановлення передбачено проектом робіт із збереження об'єктів культурної спадщини та виявлених об'єктів культурної спадщини.

13. Вимоги до складу проекту перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках встановлюються
Урядом Москви.

14. Для об'єктів культурної спадщини та виявлених об'єктів культурної спадщини відповідно до статті 44 Федерального законувід 25 червня 2002 р. № 73-ФЗ "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятки історії та культури) народів Російської Федерації" розробляється проект пристосування для сучасного використання, що подається замість проекту перебудови та (або) перепланування приміщення в багатоквартирному будинку. Для узгодження пристосування об'єкта культурної спадщини (виявленого об'єкта культурної спадщини) для сучасного використання потрібен висновок у вигляді актів державної історико-культурної експертизи при
умови якщо:



- виконання робіт з перебудови та (або) перепланування кімнати, квартири, будинку - пам'ятника змінює розміри, пропорції та параметри такого будинку: його висоту, поверховість, кут та (або) зовнішній вигляд покрівлі або даху (у тому числі пристрій (ліквідація) мансард , вікон, веранд, терас, навісів), кількість та (або) форму віконних та дверних отворів у зовнішніх стінах будинку (у тому числі пристрій (ліквідація) зовнішніх тамбурів, ганків, вітрин), колірні рішення та (або) зовнішній вигляд зовнішніх стін будинки (у тому числі влаштування (ліквідація) лоджій, балконів, елементів фасадного декору), встановлення кондиціонерів та іншого навісного обладнання (за винятком випадків їх розміщення на дворових фасадах).

15. Роботи з перебудови та (або) перепланування приміщень у багатоквартирному будинку, виробництво яких потребує відповідного допуску,
здійснюються організацією, що має свідоцтво про допуск до таких робіт, видане саморегулівною організацією.

ІІІ. Склад, послідовність, особливості, строки виконання адміністративних процедур, вимоги до порядку їх виконання, у тому числі в електронному вигляді

3.2.1.5. У разі якщо приміщення (багатоквартирний будинок) є об'єктом культурної спадщини або виявленим об'єктом культурної спадщини протягом 5 днів з дати надходження заяви та документів надсилає копії документів до Департаменту культурної спадщини міста Москви для отримання висновку про допустимість проведення перебудови та (або) перепланування житлового ( нежитлового) приміщення у багатоквартирному будинку.
Департамент культурної спадщини міста Москви на протязі 15 днів представляє висновок про допустимість перебудови та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку, у тому числі оформлене на підставі відповідного висновку у вигляді актів державної історико-культурної експертизи, необхідного у разі, якщо:

Приміщення є меморіальною квартирою чи кімнатою у меморіальній квартирі;
- приміщення є квартирою або кімнатою, планувальна структура та (або) зовнішність та інтер'єр якої належать до особливостей об'єкта культурної спадщини, що становлять його предмет охорони та підлягають обов'язковому збереженню;
- виконання робіт з перебудови та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку впливає на загальне майно
у багатоквартирному будинку - пам'ятнику, що становить його предмет охорони та підлягає обов'язковому збереженню;
- виконання робіт з перебудови та (або) перепланування кімнати, квартири, будинку - пам'ятника змінює розміри, пропорції та
параметри такого будинку: його висоту, поверховість, кут та (або) зовнішній вигляд покрівлі або даху (у тому числі пристрій (ліквідація) мансард, вікон,
веранд, терас, навісів), кількість та (або) форму віконних та дверних отворів у зовнішніх стінах будинку (у тому числі пристрій (ліквідація))
зовнішніх тамбурів, ганків, вітрин), колірні рішення та (або) зовнішній вигляд зовнішніх стін будинку (у тому числі пристрій (ліквідація) лоджій,
балконів, елементів фасадного декору), встановлення кондиціонерів та іншого навісного обладнання (за винятком випадків їх розміщення на
дворових фасадах)

Термін надання державної послуги

2.14. Рішення про погодження перебудови та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку (додаток 3 до цього
Типові проекти перебудови та (або) перепланування приміщень у багатоквартирних будинках розміщуються у вільному доступі на офіційному сайті Мосжилинспекції (регламенту), або рішення про відмову у погодженні перебудови та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку (додаток 4 до цього регламенту), приймається:
2.14.2. Протягом 35 днів з дати отримання заяви та комплекту документів, зазначених у пункті 2.10 цього регламенту у разі, якщо
приміщення (багатоквартирний будинок) є об'єктом культурної спадщини або виявленим об'єктом культурної спадщини.

Вимоги до складу проекту перебудови та (або) перепланування
житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках

11. Для об'єктів культурної спадщини та виявлених об'єктів культурної спадщини відповідно до статті 44 Федерального закону від 25 червня 2002 р. № 73-ФЗ "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятки історії та культури) народів Російської Федерації" розробляється проект пристосування для сучасного використання.
12. До проекту пристосування для сучасного використання додаються (у 2-х примірниках) оригінали висновків у вигляді актів державної історико-культурної експертизи, оригінали протоколів засідань комісії експертів, копії договорів з експертами та копії охоронного зобов'язання за умови, якщо:
- приміщення є меморіальною квартирою чи кімнатою у меморіальній квартирі;
- приміщення є квартирою або кімнатою, планувальна структура та (або) зовнішність та інтер'єр якої належать до особливостей об'єкта культурної спадщини, що становлять його предмет охорони та підлягають обов'язковому збереженню;
- виконання робіт з перебудови та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку впливає на загальне майно у багатоквартирному будинку - пам'ятнику, що становить його предмет охорони та підлягає обов'язковому збереженню;
- виконання робіт з перебудови та (або) перепланування кімнати, квартири, будинку - пам'ятника змінює розміри, пропорції та параметри такого будинку:
його висоту, поверховість, кут та (або) зовнішній вигляд покрівлі або даху (у тому числі пристрій (ліквідація) мансард, вікон, веранд, терас, навісів), кількість та (або) форму віконних та дверних отворів у зовнішніх стінах будинку (у в тому числі влаштування (ліквідація) зовнішніх тамбурів, ганків, вітрин), колірні рішення та (або) зовнішній вигляд зовнішніх стін будинку (у тому числі влаштування (ліквідація) лоджій, балконів, елементів фасадного декору), встановлення кондиціонерів та іншого навісного обладнання (за винятком випадків їх розміщення на дворових фасадах).