Обміняти дві кімнати в комуналці додому. Обмін кімнати в комунальній квартирі

Вітаю!

Ні, мабуть, на сьогоднішній день жодної людини, яка б не знала, що таке комунальна квартира.

Комусь «пощастило» там проживати, комусь розповідали про всі «принади» такого життя, в будь-якому разі, комуналка була і залишається досить поширеним ще житлом у країнах пострадянського простору.

Найкращим способом втечі з комунального раю є. Найбільш простим способомє обміняти всю квартиру на кілька, звичайно, з меншою площею. Можна також звернутися до ріелторів і продати всю квартиру, а мешканці вже самі, додавши потрібну суму, купують собі житло. Однак, такі ідеальні варіанти розселення не завжди проходять вдало. Як правило, знайдеться обов'язково хтось із сусідів, які відмовляться або завищать вартість своєї частини житла.

Як правило, обмін комунальної квартири – процес нелегкий. Існують агентства, що спеціалізуються на таких угодах. Їхні представники проводять переговори з усіма мешканцями, підшукують їм відповідні варіанти, проводять угоду.

Якщо ж ви вирішили здійснити обмін кімнати комунальній квартирібез допомоги фахівців вам не обійтися. Для початку ріелтер має провести аналіз ринку житла, щоб визначити, наскільки можливо зробити обмін без доплати. Підібравши всі потрібні варіанти, як з доплатою, так і без неї, представник ріелтерської компанії ознайомить вас з ними, щоб остаточно переконатися з тими умовами, які вам найбільше підходять.

Кожному власнику квадратних метрів потрібно пам'ятати, що для того, щоб продати або здійснити обмін кімнати в комуналці, потрібно отримати згоду всіх сусідів. Тобто необхідно оформити від них письмові згоди, плюс до всього потрібно зібрати ще низку документів. Ріелтерські фірми, що спеціалізуються з цих питань, зроблять за вас цю рутинну роботу. Крім того, фахівці, використовуючи багаторічний досвід, проведуть співбесіду із сусідами для отримання їхньої згоди.

Щоб закінчити обмін кімнати у комуналці, все зібрані документинеобхідно передати до реєстраційної палати, і можна сміливо готувати гроші для здійснення оплати за додаткову житлоплощу.

Перед тим, як обміняти кімнату в комунальній квартирі, бажано спочатку запропонувати її сусідам, причому зробити це потрібно в письмовій формі. Якщо ж протягом місяця ви не отримаєте від них відповіді, можете сміливо виставляти її на продаж. Однак є один нюанс – ціна, за якою ви виставляєте на продаж своє житло, не повинна бути нижчою за ту, яку ви запропонували сусідам. Причому це стосується не лише пайових учасників, а й власників житлової площі з окремо оформленими особовими рахунками.

Але так і не наважився, ми підготували статтю, в якій постаралися пояснити, як це можна зробити і що для того потрібно.

Для того щоб здійснити бажаний обмін, потрібно в першу чергу наважитися покращити свої житлові умови, не боятися діяти та зрозуміти всі етапи. Теоретично всі етапи можна зробити самому і лише на деяких звертатися до фахівців за консультаціями, АЛЕ!!! це може призвести до того, що буде вже пізно щось зробити, але це в гіршому випадку. Зазвичай це призводить до того, що ви просто втратите свій час і все доведеться робити заново. Тому, щоб не ходити по колу, краще одразу звернутися до професіоналів ринку, попередньо уважно вивчивши репутацію компанії.

Після того як ви оберете компанію, а ми не сумніваємося, що це буде, разом із фахівцем ви почнете плідну роботу і перейдете до дій.

КРОК №1

Для того, щоб почати, фахівець ЦАН зобов'язаний переконатися, що у вас є повне право розпоряджатися даною нерухомістю, тому на зустріч ви берете всі документи на кімнату (якщо ви є представником власника, то нотаріально завірену довіреність):

· Свідоцтво про перехід прав власності або витяг з ЄДРН.
· Договір купівлі-продажу.
· Свідоцтво про успадкування.
· Дарча.
· Договір про безоплатної передачіу власність громадян об'єкту нерухомості (приватизації).
· Договір пайової участі(ДДУ) або договір ЖБК.
· Довідки за формою 7 та 9 (якщо є).
· Кадастровий паспортна об'єкт нерухомості.

КРОК №2

Фахівець ЦАН визначає ринкову вартість кімнати та квартири загалом. Вартість формуватиметься на основі аналізу пропозицій аналогічних варіантів, що знаходяться в локації об'єкта, що продається, з урахуванням інфраструктури району, віддаленості від метро, ​​стану об'єкта, наявності ремонту, поверховості будинку і так далі.

КРОК №3

Тепер потрібно визначитись із майбутнім житлом. Тут головне об'єктивно підходити до ситуації та реально оцінювати свої фінансові можливості. Вам завжди може допомогти.

ВАЖЛИВО!правильно підібрати іпотечну програмута розрахувати щомісячний платіж. У цьому вам допоможе ваш персональний менеджерРазом з іпотечним фахівцем, який завжди готовий вам все докладно розповісти і вам не доведеться ходити банками самостійно і витрачати на цей час.

КРОК №4

Після оцінки ринкової вартостівашої кімнати та визначення всіх параметрів та бюджету майбутньої квартири, визначається комісійна винагорода вашого персонального спеціаліста та укладається договір на надання послуг між вами та Центральним Агентством Нерухомості, в якому будуть зазначені всі умови продажу та купівлі об'єктів нерухомості.

Крок №5

Після оформлення взаємин між вами та агентством починається трудомістка робота вашого спеціаліста та агентства нерухомості. А саме: запускається велика рекламна кампанія на продаж вашої кімнати; організовуються індивідуальні покази потенційним покупцям, до речі, покази ваш фахівець може проводити і без вашої участі, але лише за вашою згодою; підбір для вас майбутньої квартири та організація показів та ще багато чого іншого.

ПЕРЕВАГИ ЦАН

КРОК №6

І так, покупця на кімнату знайдено, і ви визначилися зі своєю майбутньою квартирою. Вітаємо! Ви підійшли до найвідповідальнішого етапу. Тут ви повинні бути найбільш уважними і дуже серйозно поставитися до підписання всіх документів. Якщо коротко, то проведення угоди вирішуються такі питання: питання з організацією взаєморозрахунків через осередок банку або акредитив; укладання договору купівлі-продажу у нотаріальній чи простій письмовій формі; зазначення умов та термінів передачі обох об'єктів; проведення реєстраційних дій щодо переходу прав власності на обидва об'єкти; отримання документів з Росреєстру та надання їх у банк для розкриття осередку або розблокування акредитива. БЕЗ ПАНІКИ!!! На всіх етапах угоди вас супроводжуватиме ваш менеджер і завжди підкаже, якщо десь виникне питання.

КРОК №7

Після отримання прав власності на новий об'єкт, підписується акт виконаних робіт та розрахунок винагороди вашого фахівця. ВІТАЄМО! Ви стали щасливим власником своєї квартири!

І як вишенька на торті ми даруємо вам послугу «Переїзд у подарунок!»

Вибравши успішного професіонала, ви не тільки збережете ваші нерви, але й знайдете гідного партнера на довгі роки.

Обмін кімнати на квартиру з доплатою не таке рідкісне явище в наші дні. Воно зустрічається, звичайно, рідше, ніж обмін квартир, але таки зустрічається. І якщо ви плануєте обміняти вашу кімнату у комуналці чи гуртожитку на квартиру з доплатою, то вам важливо знати деякі правові нюанси. У статті ми розглянемо типову ситуацію обміну кімнати на квартиру.

Щоб зрозуміти, чи можна вашу кімнату розміняти або поміняти на однокімнатну квартируважливо взяти до уваги ряд важливих умов. Ключова умова – власник кімнати має бути згоден на обмін.

Добре, якщо ви єдиний власник, тоді особливих складнощів не виникає. Але якщо власниками є ще ваші родичі чи не родичі, то ви обов'язково маєте отримати їхню згоду.

Розділи статті:

Правова база

У нашій країні можна продати або обміняти будь-яке майно як рухоме, так і нерухоме, власником якого ви є.

Регулює такі взаємини Цивільний кодекс Російської Федерації. Саме в ньому прописані всі основні положення, які регулюють подібні операції обміну.

Угоди обміну майна відображено у статті 567 Цивільного кодексуРФ.Оскільки угода обміну фактично є купівлю-продаж майна (зміну власників), то додатково ці відносини регулюватимуться правилам купівлі-продажу, яке відображено у 30 главі документа.

Обмін житловою нерухомістю також регулюється Житловим кодексомРосійської Федерації.Питання соціального найму та обміну нерухомим майном розглянуто у статті 72 житлового кодексу.

Ця частина документа має правову силу у разі, якщо нерухомість не є приватизованою.

У разі обміну приміщення, яке здано за договором найму соціального, необхідно отримати згоду в письмовій формі орендарів, у тому числі і тих членів його сім'ї, які з тієї чи іншої причини відсутні в даний момент.

У разі якщо домовленості не буде досягнуто, кожна сторона має право звернутися до суду для здійснення обміну в примусовому порядку.

Обмін приміщеннями в рамках договорів найму соціального може бути здійснений в межах одного міста або різних населених пунктів, але на території Росії.

З індивідуальними випадками та судовими рішеннями щодо них ви можете самостійно познайомитися на сайтах районних судів, це допоможе вам уявити реальніше можливі рішенняситуацій, наближених до вашої.

Хто має право на обмін на квартиру?

Здійснити обмін нерухомості можуть лише їхні власники, при цьому квартира має бути приватизована, і не бути у соціальному наймі в органів місцевого самоврядування.

Хто має доплачувати?

Залежно від того, які об'єкти нерухомості є предметом обміну – кімната в комуналці або кімната в квартирі, доплата може здійснюватися як з того, так і з іншого боку учасників угоди. У деяких випадках правочин може бути визнаний рівноцінним і доплата не знадобиться.

Причини обміну кімнат:

• Розлучення. У ситуації розлучення колишнє подружжя найчастіше не хоче продовжувати жити на одній території, але можливостей розміняти свою житло на повноцінні квартири у них немає. У такій ситуації вирішенням проблеми якраз і може стати розмін квартири на кімнати.
• Ситуація, коли особи, що проживають в кімнаті, прагнуть покращити умови життя, наприклад замість кімнати хочуть жити в окремій квартирі.
• У разі переїзду до іншого району чи іншого населеного пункту по роботі.

Як і де знайти варіанти обміну

Нині із цим навряд чи в когось можуть виникнути складнощі. В епоху розвитку інтернету пошук чогось взагалі перестав бути проблемою.

Так оголошення про обмін можна знайти:

Способи розміну кімнати

У межах існуючого законодавства є кілька способів обміну кімнати. Вибір того чи іншого залежить лише від ваших уподобань.

В іншому випадку ви не зможете розпоряджатися приміщенням, а ним тільки користуватиметеся, так само як і попередній орендар.

Алгоритм угоди

Необхідні документи:

• Паспорт та його копія,
• Свідоцтво про право власності,
• Документація технічного характеру,
• Довідка з БТІ
• Витяг з домової книги,
• Квитанція, що підтверджує сплату податку.

Документи від власників двох приміщень передаються з федеральну службу державного реєстру. Протягом тижня приймається рішення про надання вам нового права власності на приміщення.

Цей етап оформлення документів та подання до державні органиви можете передати на виконання ріелторам та заощадити свої сили та час.

У середньому нове свідоцтво про право власності видається через 7-30 днів залежно від складності випадку. За термінами вас можуть зорієнтувати вже у момент подання документів на оформлення. Державне митооплачується для резидентів країни у розмірі 13%, для нерезидентів – 20%

Чи можуть відмовити у оформленні угоди? Так, можуть.

1. Якщо ви не представили будь-який значущий документ,
2. Якщо один із власників проти ув'язнення слідки

У разі надання коректного пакету документів проблем із оформленням не виникає.

Важливий нюанс: технічні документита свідоцтва окремо на кімнату ви отримати не можете, всі ці документи видаються на квартиру загалом. Тому до укладання угоди потрібно звернутися до БТІ, щоб вам оформили документи на окрему кімнату.

Як бачимо, що обмін кімнат особливо не відрізняється від обміну квартирами, але є свої важливі моменти, які ми у цій статті розібрали загалом.

Але кожен випадок індивідуальний, тому щоб уникнути неприємних ситуацій, краще звернутися за консультаціями до фахівців заздалегідь і бути готовими до всіх поворотів подій.

У такому разі обмін кімнати для вас стане простою та приємною справою.

Якщо нерухоме майноє власністю (приватизовано), то ви можете робити з ним будь-що, якщо це не заборонено законом, у тому числі продавати або міняти.

Якщо зайнята житлова площа, що належить іншому, то змінити місце проживання можна лише у разі, якщо майно належить муніципалітету, а підставою проживання є договір найму соціального. У такому разі можливий лише обмін.

Різниця між кімнатою у комунальній квартирі та у гуртожитку, у тому, що останнє призначене для тимчасового проживання, а у комуналці для постійного. Кімнати у комунальній квартирі можуть бути приватизовані, а у гуртожитку – ні. Але обміняти можна будь-який із цих об'єктів.

Увага!Процедура обміну буде однаковою і для кімнати в комуналці, і для гуртожиткової кімнати. Законодавець не розрізняє ці поняття, він використовує лише термін «житлове приміщення».

Кому належить таке право?

Право на обмін кімнати належить:

• власнику житла;
• наймачеві на умовах договору соцнайму.

Які умови?

1. Власнику необхідно зібрати з сусідів письмову та завірену нотаріусом відмову в покупці кімнати, т.к. вони мають першочергове право купити кімнату. Коли в кімнаті прописана дитина, яка не досягла повноліття, потрібно отримати дозвіл від органів опіки.
2. Для наймача знадобиться:
   • згоду власника (місцевої адміністрації);
   • згода членів сім'ї (за його відсутності дозвіл на обмін можна досягти в судовому порядку);
   • якщо прописаний неповнолітній, то згода комітету з опіки та піклування;
   • згоду сусідів.

Продаж у другому випадку неможливий, тільки обмін. Але при приватизації з'являється можливість продажу кімнати.

Опис процедури

Слід почати з оцінки свого фінансового стану. Найчастіше потрібно зробити. Далі потрібно оцінити вартість житлоплощі та запропонувати сусідам (оскільки вони мають право першочергової купівлі) здійснити придбання за цією ціною, а якщо житло муніципальне, то запросити дозвіл на обмін у держави.

Варіанти нового житла можна пошукати в інтернеті самостійно, вивчити газетні статті, сайти з продажу нерухомості.

Процедура обміну вимагає складання значного пакета документів. Звичайно, їх зразки легко можна знайти, але сучасне законодавство так рухоме, що легко згаяти якийсь нюанс. Якщо прийде розуміння неможливості проведення операції самостійно, то слід звернутися за допомогою до професіоналів, що спеціалізуються з цих питань.

Важливо!Слід уважно та детально вивчити інформацію про особу чи агенцію, якій ви доручите займатися обміном. Зібрати реальні відгукилюдей, які вже користувалися послугами зазначених осіб. Найкраще здійснюватиме пошук через знайомих.

З урахуванням безлічі тонкощів, з якими доведеться зіткнутися, і кількістю паперів цей варіант кращий.

Необхідні документи для обміну

На окрему квартиру

Список документів майже відрізняється від переліку паперів, необхідні . Як правило, додається лише згода сусідів на угоду.

Потрібні:

Нюанси обміну квартири на кімнату з доплатою ми розглядали.

На будинок у селі чи місті

Крім перерахованого, знадобляться документи на землю:

• витяг з ЄДРП, що підтверджує право власності на землю;
• кадастрові документи;
• документ про проведення межування.

Увага!Перед тим, як оформити, необхідно перевірити, чи будинок не має статусу аварійного або підлягаючого зносу.

Квартира та кімната на квартиру

Список документів не зміниться, зміниться їхній обсяг. Доведеться зібрати перерахований вище пакет документів на квартиру і такий же пакет на кімнату. Різниця буде лише в тому, що для згоди сусідів не знадобиться.

Укладання договору

Для наймача на умовах соцнайму:

Для власника:

1. Висновок попереднього договору, У якому прописуються умови угоди з підсумковою ціною та сумою авансу.
2. Далі йде. У ньому обов'язково потрібно докладно описати майно, правничий та обов'язки сторін, порядок розрахунку. Треба написати про розмір сум, місце та час, де проводять оплату, інформацію про те, на кому лежать витрати на державної реєстрації. Договір засвідчується у нотаріуса.
3. Повний пакет документів по угоді подається до Росреєстру.

Визначення ціни та доплати

Для приватизованого

Виготовляється у такому порядку:

• Ціна: вартість метра (можна подивитися в інтернеті) помножити на площу житла або запросити ріелтора для оцінки.
• Доплата: залежить від ряду факторів - поверх, район. Доплата збільшується пропорційно престижності району, як правило, у півтора рази, але в цілому все ж таки її розрахунок залежить від вартості квадратного метраплощі.

Для муніципального

За значної різниці вартості об'єктів власник не дає дозволу на обмін. Тому сума доплати не може бути великою. Вона може вказуватися в і оформляється як окремої угоди чи розписки. Щоб встановити її розмір сторони, замовляють оцінну експертизу своїх квартир.

Як відбувається внесення додаткової суми?

Оформити доплату можна за допомогою розписки чи нотаріально завіреної угоди.У змісті цих документів обов'язково вказується, що передаються з метою нерівноцінними об'єктами нерухомості.

Терміни та вартість оформлення

Це залежатиме від того, хто цим займатиметься. Агентства роблять швидше, але дорожче. Громадяни можуть самостійно. Це буде дешевшим, але довшим.

Орієнтовна сума угоди складе:

• мито 2000 рублів;
• нотаріус 0,5 відсотка суми договору, хв. 300 рублів макс. 20 тис. рублів;
• ріелтор 2-3% від суми договору.

Довідка!Термін оформлення – 7 робочих днів, якщо документи прийняті Росреєстром та 9 днів при подачі через МФЦ.

Реєстрація угоди

Здійснюється уповноваженим те що органом, ним є Федеральна Реєстраційна Служба (Росреєстр). Росреєстр має право відмовити в реєстрації при нестачі в поданих пакетах хоча б одного другорядного документа або через помилкове оформлення.

Подати документи можна чотирма способами:

Оподаткування

У розмірі 13% (стаття 567 ДК РФ) стягуватиметься лише у разі обміну приватизованого житла, яке перебувало у власності останнього власника менше трьох років і коштує дорожче 1 млн. рублів. Податок розраховується із суми, що перевищує 1 млн.

Стаття 567 ЦК України. Договір міни

• За договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший.
• До договору міни застосовуються відповідно правила про купівлю-продаж (глава 30), якщо це не суперечить правилам цього розділу та суті міни. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем товару, який вона зобов'язується передати, та покупцем товару, який зобов'язується прийняти в обмін.

Обмін муніципальним житлом податком на додаткову вартість фізичних осібне оподатковується.

Більше інформації про особливості оподаткування під час укладання договору міни ви знайдете.

Висновок

Будь-яка угода з нерухомістю – це ризик нарватися на шахраїв. Щоб уникнути подібного, необхідно перевіряти всі обставини та документи, підключати фахівців з високою кваліфікацією, своєчасно контролювати їх роботу. Тільки тоді ви спатимете спокійно у своєму новому житлі.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Ідеальним варіантом є такий - якщо всі мешканці згодні на продаж своїх кімнат і кожен має доплату на купівлю окремої квартири. Але таке трапляється вкрай рідко, тому доводиться одному з мешканців продавати свою кімнату і самому доплачуватина купівлю собі квартири. Тому обмін кімнати у процес складний та довгий.

Обмін неприватизованої кімнати

Але угоди з неприватизованим майном мають кілька переваг:

• угоди відбуваються швидко, близько 7 днів;
• зберігається право на безоплатну приватизацію, а воно дається лише раз у житті;
• Мінімальний пакет документів.

Крім переваг, є й недоліки:

Шукайте відповідь? Поставте питання юристам!

9476 юристів чекають на Вас Швидка відповідь!

Задати питання

1. Угода здійснюється без оплати, тобто так прописано в обмінному ордері, оскільки квартира є муніципальною власністю. А насправді «продавець» неприватизованої кімнати отримує гроші від покупця. У цьому є ризик залишитися без грошей та кімнати.
2. Тривала процедура реєстрації на неприватизованій квартирі. Новий «власник» не може там зареєструватися, доки не випишеться старий.

Неприватизовану кімнату у комунальній квартирі можна лише обміняти. Кімната належить державі, а чи не є . Тому в цьому випадку також варто звернутися до агентства, самостійно зробити таку складну угоду не вдасться.

Обмін приватизованої кімнати

Щоб здійснити обмін кімнати у комунальній квартирі, коли кімнату приватизовано, потрібно спочатку запропонувати її сусідам. Вони мають переважне право купувати таку кімнату. Якщо вони не хочуть купувати або не мають грошей, то тоді вже можна пропонувати кімнату стороннім особам. Наперед завищувати ціну і пропонувати сусідам не варто, інакше вони зможуть оскаржити угоду.

Відмова інших сусідів від покупки кімнати має бути нотаріально засвідчена. У відмові вказуються всі умови, які власник пропонував сусідам, включаючи ціну. Якщо потім власник продасть свою кімнату за нижчою ціною, то сусіди мають право оскаржити правочин у суді.

Якщо у комунальній квартирі є приватизовані та неприватизовані кімнати, то тоді переважним правом купівлі приватизованої кімнати є і держава, і сусіди. Адже частина квартири є муніципальною. Від держави також необхідно отримати відмову.

Відмову можна отримати в управі того району, де зареєстровано площу. Окрім відмови також потрібно отримати дозвіл від управи на продаж. Коли управа видасть ці документи, власник квартири може продавати її стороннім особам. Якщо є ще й інші сусіди - власники, то від них також потрібна відмова та дозвіл на угоду.

Таким чином, обмін кімнати у комунальній квартирі досить складний процес, який має свої тонкощі та моменти. Тому довіряти краще перевіреним, у яких є великий досвід укладання угод із комунальними квартирами.

Для здійснення вдалого обміну необхідна допомога спеціалістів – ріелторів. Самостійно займатися таким складним процесом не варто. Існують навіть спеціальні агенціїнерухомості, що займаються виключно угодами з площею у комуналках. Вони аналізують ринок житла, знаходять відповідні варіанти, самі займаються збиранням документів та супроводом угод.