Страхування пайового будівництва від недобудови. Страхування договорів пайової участі — тепер обов'язок забудовника

Забудовник у обов'язковому порядкумає застрахувати виконання своїх зобов'язань перед покупцями.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Тільки після цього він має право отримувати гроші за частину нерухомості в будинку, що будується.

Законодавча база

Нові правила

Тепер за новими діючими правилами до моменту реєстрації договору у відповідних органах зі своїм першим покупцем пайової нерухомості забудовник зобов'язаний застрахувати власну відповідальність.

Вимоги

З початку 2018 року, разом із заставою, будівельна компанія зобов'язана реалізувати виконання своїх обов'язків перед клієнтом одним із встановлених способів:

• оформивши поруку в банку:
• або виконавши страхування громадянської відповідальностіпо відношенню до покупця.

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві

За договором страхувальник бере він зобов'язання щодо оповіщення учасників угоди про умови обраного виду страхування. У цьому умови визначає сам страховик з урахуванням існуючих правил сфери страхування.

Від недобудови

Як виконати страхування пайового будівництвавід недобудови?

Ухвалений законопроект з 2018 року встановлює відповідальність будівельної компанії за:

• ухиляння від зобов'язань;
• здачу об'єкта у неналежному стані.

Також передбачається відповідальність за банкрутство або ліквідацію забудовника до моменту здачі об'єкта в експлуатацію.

У всіх випадках покупець може розраховувати повернення коштів.

Ризиків

Багато фахівців висловлювали побоювання, що після запровадження нових законодавчих правилзі страхування будівельні компаніїпочнуть піднімати ціни на нерухомість.

Проте уряд запевнив, що вартість одного квадратного метра зростатиме незалежно від процедури страхування.

У великого забудовника витрати на страхування становлять не більше одного відсотка від загального обсягу операцій, що проводяться, тому надійна організація виділятиме кошти на страхування зі свого бюджету, а не за рахунок підвищення вартості житла.

Об'єкту

Основним об'єктом страхування вважається майнова відповідальність забудовника перед своїми клієнтами, що гарантує виконання взятих на себе зобов'язань повному обсязі.

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві вигідно, насамперед, самим покупцям, оскільки вони:

• вкладають свої гроші в об'єкт, що будується;
• у разі спірної ситуації зможуть отримати гроші назад.

За законодавством, будівельна компанія може страхувати як весь будинок повністю, так і кожну квартиру окремо.

Однак на практиці проводиться страхування кожної квартири, оскільки страхувати цілий будинок невигідно для компанії, та й набагато простіше потім розбиратися з окремим покупцем, ніж з усіма клієнтами.

Дольщиків

Пайовики – це треті учасники договору. На їх користь складається сам документ угоди. У разі настання страхового випадку вони гарантовано отримають свою страхову виплату.

Обов'язком забудовника до пайовика вважається виконання своїх зобов'язань щодо якісної та належної здачі житлових об'єктів.

Страховик:

• зобов'язаний сповіщати пайовика про можливі зміни у страхуванні;
• займається виплатою страхової суми.

У процесі будівництва пайовики можуть змінюватися, але про це обов'язково необхідно повідомити страховика, оскільки з кожним новим учасником укладається новий договір.

Страхові компанії

Далеко не всі страхові компанії поспішають оформляти договір між покупцями та будівельними організаціями, оскільки вважається, що такий документ завдає значних збитків страховику.

Центральний банк країни склав список із 27 організацій, які мають право проводити ці угоди.

Також право страхування з пайового будівництва мають близько трьох сотень кредитних компаній.

Де оформити?

Щоб проводити такі послуги страховик повинен мати відповідну ліцензію та відповідати встановленим вимогам:

1. Веде діяльність у сфері страхування не менше 5 років.
2. Відповідність вимогам фінансової стійкостіза всіма звітними числами за минулі півроку.
3. Відсутність можливості банкрутства найближчим часом.
4. Наявність власних коштівв обороті у вигляді щонайменше 400 мільйонів рублів, і навіть наявність статутного капіталу щонайменше 120 мільйонів рублів.

Тарифи

Поточні середньостатистичні ставки у 2018 році становлять 0,5–0,8%. Проте за тривалого і великого будівництва тарифи можуть знижуватися на 10–30%.

Базова компанія сама встановлює основний тариф, а також визначає знижують та збільшують коефіцієнти.

Якщо ризики у процесі будівництва зростуть чи знизяться, то ставки можуть змінюватись.

Варто зазначити, що організація, що страхує, розраховує ставки по річному відсотку, оскільки існує можливість повного ухилення будівельної компанії від своїх зобов'язань.

Оформлення страхового договору

Щоб зареєструвати ДДУ за всіма законодавчими правилами, забудовник має виконати страхування договору у місцевому Росреєстрі.

Необхідні документи

Для реєстрації слід надати такі документи:

• декларація щодо проекту;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• свідоцтво про держреєстрацію забудовника;
• договір пайового будівництва між клієнтом та будівельною організацією;
• копії установчих документів;
• обґрунтування з технічного та економічного боку;
• фінансова звітність щодо страхувальника;
• наявність кредиторів;
• довідки про відсутність прострочок у страхувальника у банках та інших кредитних організаціях;
• характеристика клієнта та інші можливі папери на запит страховика.

Що є страховим випадком?

Страховий випадок настає, якщо забудовник не виконав або не виконав у повному обсязі взяті на себе зобов'язання щодо покупця пайової частини багатоквартирного будинку.

Це має підтверджуватись:

• судовим рішенням про стягнення коштів у нерухомість;
• фактом банкрутства будівельної компанії.

Не виплачується страхова сумапри заморожуванні будівельних термінів чи продовженні терміну здачі об'єкта.

Розміри виплат

Страхування ризиків учасників пайового будівництва при купівлі квартири за договорами пайової участіу будівництві (ДДУ згідно з ФЗ-214)

• Страхування ризиків учасників пайового будівництва при купівлі паю в житловому будівельному кооперативі (ЖБК)

• Страхування ризиків купівлі квартири на етапі будівництва за іншими законним схемамучасті у будівництві житла

• Страхування втрати права власності (страхування титулу) для покупців на вторинному ринкужитла

Медіа

Як не стати ошуканим пайовиком

І засновник сайту Однодольщики.ру Ігор Гульєв, директор Департаменту ризиків СК «Радонеж» Борис Шаронов

Радіо "ВІДЛУННЯ Москви"

Законопроект: обов'язкове страхування пайовиків

Керуючий Партнер Компанії НСКА Юрій Гольдберг та Засновник сайту Однодольщики.ру Ігор Гульєв, депутат державної думи А.Хінштейн

Радіо "Сіті ФМ"

Страхування ризиків учасників пайового будівництва

Керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг та засновник сайту Однодольщики.ру Ігор Гульєв

Радіо "РСН"

Ошукані пайовики отримають гроші та квартири. "Єдина Росія" захистить співінвесторів?

Директор Департаменту ризиків компанії НСКА Борис Шаронов, засновник сайту Однодольщики.ру Ігор Гульєв, заступник голови комітету Державної Думи з бюджету та податків Олександр Коган

Радіо "Фінам ФМ"

Керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг

Радіо "Фінам FM"

Купівля квартир чи гірка частка?

Юрій Гольдберг, керуючий партнер НСКА, ЗПІФ НСКА-Новобудови, ІСУ Капітал
Які ризики містяться у пайовій участі у будівництві?

Радіо Медіаметрікс

Чи стане житло доступним завдяки пайовим інвестфондам

Коментарі дає генеральний директор НСКА Юрій Гольдберг

Страхування громадянської відповідальності забудовників

Генеральний директорНСКА Юрій Гольдберг

Підмосков'я ТБ

У Старій Москві новобудов стало на 10% більше

Керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг

Пайове будівництво

В ефірі директор департаменту ризиків НСКА Борис Шаронов

Радіо "Говорить Москва"

Нова Москва

Підмосков'я ТБ

Що нам варто дім добудувати?

Керуючий партнер НСКА Юрій Гольдберг та координатор руху «Однодольщики» Ігор Гульєв.

Вся правда про будівельний бізнес

Керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг

Експерт-ТВ

Кризи на ринку нерухомості не буде

Керуючий партнер компанії НСКА Юрій Гольдберг

Підмосков'я ТБ

Місто інвестицій

Підмосков'я ТБ

Пайовиків спробують захистити обов'язковим страхуванням

Бюлетень нерухомості

Врегульовані страхові випадки

НСКА поверне гроші пайовикам ЖК «Іскра»

Компанія НСКА розпочинає організацію виплат за страховками СК «Радонеж» від ризиків незавершеного будівництва покупцям житла у ЖК «Іскра» (Московська область, м. Івантіївка, Центральний проїзд, квартал 6, д. 8). Усі застраховані пайовики, які звернулися до страхової компанії із заявою до 31 серпня 2013 року, отримають страхове відшкодування у розмірі вкладених у купівлю нерухомості коштів.

Історія житлового комплексу«Іскра»починається у 2008 році, коли компанія ТОВ "Люна Ріел Естейт" під керівництвом Бовта Олега Анатолійовича, раніше відома як ріелторська компанія, що спеціалізується на вторинній нерухомості, зайнялася будівництвом. Крім ріелторської діяльності в 2003-2004 році ТОВ "Люна Ріел Естейт" брало активну участь у двох проектах у Московській області, але лише у ролі співінвестора. ЖК «Іскра» став першим проектом, де ТОВ "Люна Ріел Естейт" виступило як забудовник.

Будівництво комплексу припало в кризові роки, коли навіть досвідчені забудовники зазнавали труднощів з будівництвом та фінансуванням. Недолік досвіду в будівельному бізнесі, Зовнішні фактори, безсумнівно, стали причиною непередбачених витрат, що спричинило негативні наслідки. В пошуках додаткового фінансуванняпроекту було здійснено збільшення поверховості об'єкта, з 14 до 17 поверхів.

У 2011 році укладається договір участі в пайовому будівництві з ТОВ «Будінвест», після чого продаж квартир починає здійснюватися з переуступки прав вимоги по ДДУ від юридичного лиця. У 2012 році права інвесторів викуповує ДК «Роскомбуд Нерухомість», уклавши із забудовником додаткову угоду на продаж додаткових поверхів.

Перенесення термінів до ЖК «Іскра» відбувалося неодноразово. На цей раз забудовник має намір завершити проект у I кварталі 2014 року, замість заявленого раніше I кварталу 2013 року. Пайовики, які своєчасно звернулися до компанії НСКА з метою застрахувати свої грошові кошти, вкладені в купівлю нерухомості на етапі будівництва, можуть вже зараз повернути свої гроші, позбавившись тривалого очікування та невизначеності.

У зв'язку з настанням страхового випадку, чергового перенесення термінів здачі об'єкта, компанія НСКА оголосила про організацію виплат за страховками компанії «Радонеж». І тепер у всіх покупців квартир у ЖК «Іскра», які оформили страховку при купівлі квартири, є вибір: або повернути в повному обсязі вкладені гроші вже зараз, або оформити пролонгацію договору страхування. В інших пайовиків альтернатив немає - вони змушені чекати на свою нову квартирустільки, скільки знадобиться забудовнику для завершення проекту.

НСКА повертає гроші пайовикам «Аристово-Мітіно»

Компанія НСКА розпочинає організацію виплат за страховками СК «Радонеж» від ризиків незавершеного будівництва покупцям житла у ЖК «Аристово-Мітіно» (Красногорський р-он, с. Аристове). Усі застраховані покупці квартир можуть звернутися до страхової компанії із заявою до 30 червня 2013 року та отримати страхове відшкодування у розмірі вкладених коштів.

Будівництво об'єкту ЖК «Аристово-Мітіно» стартувало на початку 2011 року, після того, як забудовник об'єкту, ТОВ «Раст», наприкінці 2010 року виграв конкурс на землі РЖС. У 2011 році було створено житлово-будівельний кооператив «Нове Аристове», а у квітні цього ж року до проекту приєдналася компанія «БЕСТ-Новобуд», яка стала ексклюзивним продавцем цього об'єкту та одночасно співінвестором проекту.

Згідно проектної декларації, здавання об'єкту мало відбутися ще у квітні 2012 року. Проте терміни неодноразово переносили – спочатку дату було перенесено на середину цього ж року, а останній термін заявлений забудовником – IV квартал 2013 року. Причиною перенесення остаточних термінів здавання житлового комплексу експерти НСКА вважають відсутність повного комплектувихідно-дозвільної документації.

Покупці, які своєчасно звернулися до компанії НСКА з метою застрахувати свої кошти, вкладені у купівлю нерухомості на етапі будівництва, можуть уже зараз повернути свої гроші та не відкладати дату заселення на невизначений термін.

У зв'язку з настанням страхового випадку, чергового перенесення термінів здачі об'єкта, компанія НСКА оголосила про організацію виплат за страховками компанії «Радонеж». І тепер у всіх покупців квартир у ЖК «Аристово-Мітіно», які оформили страховку при покупці квартири, є вибір: або повернути в повному обсязі вкладені гроші вже зараз, або оформити пролонгацію договору страхування. У решти пайовиків альтернатив немає - вони змушені чекати на свою нову квартиру стільки, скільки знадобиться забудовнику для завершення проекту.

Компанія НСКА пропонує своїм клієнтам послуги зі страхування угод із нерухомістю. Унікальні умови для клієнтів, які набувають житла на етапі будівництва – страхування купівлі квартири від ризику банкрутства забудовника та зриву термінів будівництва! Як ексклюзивний партнер страхових компаній НСКА бере участь у реалізації соціального проекту зі страхування ризиків пайового будівництва (в т.ч. об'єктів, що купуються по житловим сертифікатам). Програма страхування незавершеного будівництва націлена на захист пайовиків від можливих ризиків банкрутства забудовника та зриву строків будівництва (у тому числі страхування від недобудови). Страхування покупки квартири - унікальна можливість придбати житло і убезпечити себе від ризиків!

Послуга страхування купівлі квартири в новобудові є особливо актуальною для клієнтів, які бажають придбати житло на стадії будівництва. Адже за реалізації будь-якого будівельно-інвестиційного проекту завжди можливі ризики, які, як показує практика, не завжди залежать від досвіду та сумлінності забудовника, від ступеня легітимності схеми продажу. Існує дуже багато зовнішніх факторів та обставин, здатних вплинути на чітке дотримання умов договору пайового будівництва житла. Ці ризики не завжди можна передбачати на стадії купівлі квартири. Але завдяки появі на ринку нової послугистрахування житла, що будується, Ви зможете захистити вкладені в нерухомість гроші.

НСКА одна з небагатьох компаній на ринку житлової нерухомості, яка пропонує клієнтам страхування угод із нерухомістю на стадії будівництва. Власники страхових полісів у разі виникнення страхового випадку (банкрутство забудовника або зрив строків будівництва) можуть повернути вкладені в нерухомість гроші. Більше детальну інформаціюВи зможете знайти на нашому сайті в розділі «Страхування від недобудови» або зателефонувавши нам по телефону. Наші фахівці розкажуть Вам, як не стати ошуканим пайовиком!

Днями у Державній думі РФ відбулися парламентські слухання з пайового будівництва. Однією з головних тем став Компенсаційний фонд, або, як його називають, фонд допомоги пайовикам, який повинен виділяти кошти на добудову проблемних об'єктів або виплачувати відшкодування пайовикам.

У Москві, як і в інших регіонах, дуже чекають запуску фонду, зазначив в інтерв'ю ТАРС голова столичного Комітету із забезпечення реалізації інвестиційних проектіву будівництві та контролю в галузі пайового будівництва (Москомбудінвесту) Костянтин Тимофєєв.

— Наразі закон передбачає три механізми страхування відповідальності забудовника перед пайовиками: за допомогою страхових компаній, Товариства взаємного страхування цивільної відповідальності забудовників (ОВС) та банківської гарантії. Ці механізми працюють?

— Росреєстр зобов'язаний реєструвати договори пайової участі (ДДУ) за умови, що вони застраховані за допомогою договору страхування або банківської гарантії.

Банківський тариф за гарантією становить близько 3-7%, оскільки банки оцінюють ризик у пайовому будівництві високо. Для порівняння: тариф у страховій компанії починається десь від 0,1%, а середній тариф – 0,3%.

Крім того, банки уважно вивчають забудовників, оцінюють за багатьма критеріями: за балансом, фінансовою стійкістю, досвідом роботи, наявністю заставного майнаі т.д. І гарантію не дають, навіть якщо забудовник готовий платити, бо розуміють, що далеко не кожен забудовник буде здатний виконати свої зобов'язання перед пайовиками.

Страхові компанії ж страхують всіх, майже не ранжуючи.

— Якою є ситуація з ОВД?

— Щодо ОВС, забудовники, які є членами товариства, укладають із ним договір страхування.

Якщо забудовник перестає бути членом ОВД, договір страхування розривається. Нещодавно ми почали отримувати від громадян скарги, що у ЖК "Легенда" у Новій Москві зупинилося будівництво.

Ми перевірили забудовника - ТОВ "ІнвестБудГруп" - і з'ясували, що половину коштів, вкладених громадянами, компанія вивела з будівництва - з 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. пішли з балансу І ОВС виключило забудовника з-поміж своїх членів. Договори страхування було припинено, відповідальність за об'єкт знято.

— А що йому треба було робити?

— ОВС треба було визнати відповідальність, затягнути ремінець, взятися та забезпечити виплати пайовикам. Так, як і наказано статутом цього товариства. А виходить, що в той момент, коли потрібно стати на захист коштів населення, ОВД виключає недбайливого забудовника, відмовляється від захисту, при цьому продовжує отримувати внески від інших забудовників.

— Коли настає страховий випадок?

— Страховий випадок настає тоді, коли громадянин не вчасно отримує те, що написано в ДДУ. Тобто порушено терміни передачі квартири. Страхові компанії належать до фінансових інститутів, контролюються Центральним банкомРФ. Фінансовий інститут квадратні метридати не може, відповідно, при настанні страхового випадку він може дати лише гроші.

Настання страхового випадку ще потрібно довести, і зробити це можна лише через суд. Звісно, ​​тут є нюанси. Наприклад, об'єкт не будується, але термін передачі житла настане лише за півтора року.

Страхового випадку немає, громадянин змушений чекати. Або, скажімо, багато забудовників до настання терміну передачі квартири розсилають громадянам повідомлення про перенесення цього терміну на шість, на вісім місяців, на півтора роки.

І пайовики здебільшого погоджуються з цим, оскільки квартиру отримати хочеться. Буває, забудовник обіцяє за це додаткові квадратні метри, безкоштовні машиномісця. Таким чином, термін передачі квартири відсувається, і страховий випадок не настає. За цей час, якщо об'єкт не будується, фінансова ситуаціяпроекту лише погіршується.

— І все ж таки якщо страховий випадок настав, що робити пайовику?

— Громадянину потрібно йти до суду із заявою про звернення стягнення на предмет застави, якою є земельна ділянка, розірвання ДДУ та отримання коштів. Квартиру у цьому випадку він не отримає.

Іншими словами, сім'я має ухвалити рішення, що вони йдуть до суду за грошовими вимогами та відмовляються від квартири. Рішення таке прийняти досить складно, і, як показує практика, його ніхто не ухвалює. Всі сподіваються, що якщо вони залишаться з ДДУ, якщо не забудовник, то уряд з цим допоможе.

Якщо все ж таки громадяни підуть до суду за грошовими вимогами, то вони матимуть справу зі страховими компаніями, а насправді — із самим забудовником, щодо якого запущено процедуру банкрутства. І, швидше за все, грошей вони не отримають. Тому громадяни не йдуть до судів.

Сьогодні в Москві є близько п'яти об'єктів, які не будуються і ми визначили як проблемні. Пайовики цими об'єктами включаються до Реєстру постраждалих громадян, але до суду вони не звертаються, хоча там пройшли терміни передачі квартир.

- Як довго діє страховий поліс ДДУ?

— Страховий поліс передбачає оплату договору страхування. У багатьох передбачено оплату з розстрочкою.

Так от, якщо прострочено один платіж, то поліс припиняє свою дію. З одного боку, забудовник може не оплачувати договір щодо різних причин. З іншого боку, на прикладі минулого року ми бачимо, що у страхових компаній регулярно відкликають ліцензії. І якщо ліцензію відкликано, забудовник зобов'язаний перестрахувати ДДУ в іншій компанії. У багатьох немає коштів на перестрахування, вони цього не роблять і в результаті громадяни залишаються без захисту.

— У Москві є ДДУ із недійсними полісами?

— У Москві сьогодні зареєстровано близько 78,8 тис. ДДУ, з них застраховано всього 46,3 тис. на суму 359,5 млрд. рублів, при цьому обсяг страхових премій становить 3,4 млрд. рублів. Майже половина застрахованих ДДУ, 48%, отримали поліси в одній компанії - "Респект". Тобто, по суті, половина галузевого ризику посідає одну компанію.

З другого краю місці за кількістю застрахованих ДДУ перебуває ОВС (18%), третьому — компанія РСК (15%).

- ДДУ може існувати без страховки?

- Може. Але лише той, який був зареєстрований до 1 січня 2014 року. Такі ще об'єкти залишились. А ось після цього терміну, згідно зі статтею 15.2 федерального закону про пайове будівництво - 214-ФЗ, забудовник зобов'язаний страхувати свою відповідальність перед учасниками пайового будівництва або забезпечити виконання своїх зобов'язань банківською гарантією.

— Костянтине Петровичу, чи можуть самі громадяни відстежувати, чи діє ДДУ страховий поліс?

- Можуть. Залежно від регулярності внесків (наприклад, щомісяця, щокварталу, регулярність внесків прописана в договорі) громадянин може запитувати забудовника.

— А якщо мені кажуть, що забудовник не сплатив договір страхування, прострочив внесок, який правовий механізм включається?

— Ви маєте право розірвати ДДУ та звернутися до суду за отриманням грошових вимог із забудовника.

— Тобто шлях один — до суду.

— Більше того, оскільки ці грошові вимоги проходять не в рамках ДДУ, ви у разі банкрутства забудовника будете кредитором лише четвертої черги, а не другою, як пайовик.

— Іншими словами, навіть якщо я й отримаю якісь гроші, то це буде нескоро і явно не стільки, скільки вклала?

— Ну, якщо щось ще залишиться після банкрутства забудовника, то отримаєте.

— Москомбудінвест може контролювати, чи діють страхові полісиу ДДУ?

— Лише шляхом планових перевірок. Якщо виявимо, що забудовник не перестрахував ув'язнених ДДУ, ми йому штраф випишемо, але несумірний, несуттєвий.

— Ситуація зі страхуванням у пайовому будівництві, судячи з ваших слів, складається невесела. Чому існуючі механізми страхування відповідальності забудовника не працюють?

— Тому що закон прописує, що отримання страхової виплати практично неможливе. Тому що настання страхового випадку передбачає лише суд та банкрутство, і те банкрутство на етапі конкурсного провадження, а не спостереження.

А як ми бачимо, від процесу настання прострочення передачі об'єкта до банкрутства іноді минає два-три роки, а то й більше. За цей час фінансовий станточно не покращується, гроші можуть і надалі виводитися з проекту. Крім того, за ці два-три роки ті компанії, які страхували відповідальність забудовника, можуть піти з ринку.

Наприклад, у 2016 році вимогам Центробанку відповідали 19 компаній. Три з них у поточного рокувтратили ліцензію.

— Давайте поговоримо про Компенсаційний фонд, який із цього року має якось виправити ситуацію (Компенсаційний фонд пайового будівництва формуватиметься за рахунок обов'язкових відрахуваньзабудовників житла, що укладають ДДУ. Фонд виділятиме кошти на добудову незавершених об'єктів або виплачуватиме відшкодування пайовикам у разі банкрутства забудовника. - Прим. ТАРС).

— Фонд має стати першим позитивним кроком. Поки він не приймає внески забудовників і чим довше термін початку його повноцінної роботи відкладатиметься, тим більше коштів зберуть страхові компанії, оскільки поки що нові проекти страхуються в них. А якби забудовники вже могли б передавати гроші у фонд, можна було б починати щось робити. Адже за деякими об'єктами на завершення будівництва потрібно не так багато коштів.

На першому етапі розмір страхового тарифуфонду планується на рівні 1%, це нормальна сума, з якої можна стартувати, а далі накопичувати статистику.

— Фонд прийде на зміну страховим компаніям та ОВД?

— У майбутньому, коли буде запроваджено об'єкти, застраховані в компаніях та ОВС, так. Поки що він, швидше, має стати якимось санатором у разі настання страхового випадку. Крім того, фонд мав би додаткові повноваження.

Так, регіони надавали б йому велику допомогу щодо звітності, інформування про ситуацію, щоб не відкладати рішення. Тому що ми виявляємо проблему раніше. За деякими об'єктами, за Новогіріївською, володіння 5, наприклад, ми виявили грубі порушення забудовника ще 2015 року. Але з урахуванням судових оскаржень інвестора призупинити діяльність забудовника із залучення коштів громадян у суді вдалося лише наприкінці 2016 року.

Кримінальну справу було порушено за цим об'єктом лише на початку 2017 року.

— Коли фонд повноцінно почне працювати?

— Законопроект про фонд внесено до Держдуми, розглядається на комісіях, обіцяли ухвалити у весняну сесію. Сподіваємося, що буде ухвалено.

Справа в тому, що з 1 липня набувають чинності нові вимоги до забудовників, у тому числі вимоги до статутного капіталу. Для того, щоб забудовники та регіони підготувалися до контролю за платежами до фонду, потрібен хоча б один місяць, принаймні Москві, ми швидко це зробимо.

По регіонах говорити складно, але, на жаль, у деяких регіонів досі не визначено уповноваженого органу, який видає висновок про відповідність забудовника нормам 214-ФЗ. Якщо Москві потрібний місяць, то по Росії — у середньому квартал. Сподіваємося, що у четвертому кварталі фонд запрацює. Причому ми маємо об'єкти, які тільки через фонд могли б бути добудовані.

Тут ще є й такий момент: коли громадяни бачать, що є держструктура, завдяки якій їх об'єкт буде добудований — у майбутньому це має бути фонд, — якщо вони бачать, що процес іде, ДДУ переув'язнено, є нормальний забудовник, вони готові зачекати на рік. два. А коли вакуум, коли нічого не відбувається, це найгірша ситуація.

— Фонд зможе допомогти добудувати ті об'єкти, роботи з яких розпочалися до цього року?

— Спочатку цього не передбачалося. Але, на мій погляд, якщо у фонді залишатимуться кошти, то чому б не добудувати? Ми ж формуємо Реєстр постраждалих громадян, хоча він носить лише обліковий характер, не просто так, а для того, щоб якісь проблеми все ж таки були вирішені.

Поки що виходить, що всі проблемні об'єкти застраховані за допомогою наявних механізмів. При цьому тільки в Москві за цей рік з'явилися три нові проблемні об'єкти. Однак навіть якби з 1 січня фонд запрацював, вони не потрапили б під його захист, оскільки платежі до фонду ще не надходили.

— Тобто чим довше фонд не працюватиме…

— …тим більше нових проблемних об'єктів не підпадатимуть під його захист.

— Компенсаційний фонд у тому вигляді, в якому він замислювався, чи зможе стати гарантією дотримання прав громадян?

- Думаю так. По перше, страхові внескиу розмірі 1% — це вже нормальна сума, по-друге, фонд матиме повноваження з моніторингу звітності щодо кожного забудовника, по-третє, одночасно з новими нормами фонду фондом передбачається можливість регіональних контролюючих органів у найкоротший термінбез судової процедури призупиняти залучення коштів громадян, якщо у забудовника проблеми.

Є ще така думка. Страхові компанії мали формувати страхові резерви, оскільки починаючи з 2014 року не було жодної страхової виплати. З цієї суми можна відняти витрати на адміністративно-господарську діяльність, включаючи зарплату, оренду, а кошти, що залишилися, передати фонду. Тим самим ми зможемо захистити об'єкти, які почали будуватися ще до ухвалення рішення щодо фонду.

— Костянтине Петровичу, а як, на вашу думку, повинен працювати ідеальний механізм страхування?

— Ідеальний механізм передбачає страхову виплату у позасудовому порядку.

Якщо термін підійшов, а об'єкт не переданий, то ось вона, дата страхового випадку, і наступного дня громадянин міг би мати право прийти до страхової компанії та отримати кошти без будь-яких судових рішень.

— За умови, що є ідеальним страховиком, який будь-якої миті готовий виплатити гроші.

- Так. Він має виплачувати гроші, а саме ту суму, яка вказана в договорі страхування. Вона повинна дорівнювати вартості ДДУ.

Розмовляла Євгенія Клімова

При оформленні кредитного договоруна новобудову так само як за будь-якої іпотеки, виникає питання про страхування. Але для покупців новобудови, особливо на нульовому циклі, страховка коштуватиме дешевше. Головне – все правильно зробити…

Класика жанру

Традиційне іпотечне страхування є " три в одному":

1. страхування життя позичальника на повну вартістькредиту плюс відсотки у ньому;
2. страхування власне нерухомості (конструктив);
3. страхування титулу (право власності).

Крім страхування конструктиву (банки вимагають застрахувати стіни, перекриття, вікна, вхідні двері), яке є обов'язковим, можна додатково застрахувати і обробку, коли вона з'явиться (після ремонту). У більшості випадків це має сенс, оскільки в новому будинку, що продається без оздоблення, як правило, робиться досить дорогий ремонт, що становить 20-30% від ціни квартири, а то й усі 50-70% - все залежить від розмаху та можливостей власника. А оздоблення - це саме те, що може постраждати насамперед при затоках, пожежах та інших катаклізмах. Але це справа суто добровільна: банк-кредитор оздоблення вашого житла зовсім не цікавить.
А ось титульне страхування при іпотеці зараз стає зовсім необов'язковим, навіть за іпотеки з вторинним житлом. Як зізнався "Власнику" Олексій Козьмін, начальник відділу андеррайтингу страхування майна та іпотеки страхової групи "УралСиб", банків, які висувають такі вимоги, зараз уже меншість. А вже при кредитуванні та страхуванні щойно збудованого житла страхування титулу і зовсім стає безглуздим: угод із квартирою ще не було, порушити чиїсь права ще ніхто не міг, тож і зазіхати на право власності позичальника теж ніхто не може.

Нове дешевше

У цьому, власне, і полягає головна відмінність страхування кредитної новобудови: окрім життя позичальника, страхувати й нічого. Поки будинок не збудований, майна як такого ще немає, не можна застрахувати навіть конструктив, не те що оздоблення. Після здачі будинку держкомісії проходить, як правило, ще чимало місяців, перш ніж з'явиться право власності, яке теоретично можна застрахувати, тільки це нікому не потрібно: ні позичальнику, ні банку.

То що ж страхувати, купуючи новобудову?

"Під час видачі іпотечного кредитуобов'язковим, на підставі Закону про іпотеку, є лише предмет застави, - зазначає начальник відділу іпотечного страхування «Московської страхової компанії» Віра Вижул. - При кредитуванні під купівлю новобудови, яка ще не має статусу предмета власності, про страхування предмета застави не може бути й мови: предмета поки що немає. Багато банків як гарантії повернення грошей вимагають укладати договір страхування життя та здоров'я позичальника на користь кредитора - цей вид страхування не обов'язковий, але, будучи однією з вимог кредитного договору, зобов'язує позичальника ставати страхувальником з особистого страхування.
У результаті страховий договір по іпотечним новобудовамділиться на дві фази: до та після зведення конструкцій. До – страхується життя позичальника, після – додається страхування майна. Як розповів "Власнику" Козьмін, при отриманні іпотеки через АІЖК існують і окремі договори щодо життя та майна, і комбіновані, коли обидва ці види страхування включені в один договір. При страхуванні позичальника, який купує новобудову, можна укласти комбінований договір, просто частина його положень щодо майна не діятимуть до вступу страхувальника до прав власності. Ця частина договору вводиться у дію додатковою угодою.
Вигодонабувачем (тим, кому належить виплати за страховому випадку) за договором страхування, по суті, завжди є організація, що кредитує. Страхувальник або його спадкоємці можуть зазначатися у тексті договору вигодонабувачами, але з обов'язковим погашенням залишку позичкової заборгованості за рахунок коштів страхового відшкодування, наголошує Вижул.

Страхування пайовиків

При вкладенні коштів у недобуд (тобто при купівлі новобудови на ранніх стадіях будівництва, а то й зовсім на нульовому циклі) виникає ще один вид страхування, який не має місця на вторинному ринку нерухомості, - це страхування фінансового ризику неповернення вкладених у будівництво коштів.
Але до страхування нерухомості він не має відношення, є суто добровільним і, насправді, не дуже поширеним. При кількості скривджених пайовиків у нашій країні та масштабах порушень у цій галузі тариф з цього ризику повинен бути дуже високим. Втім, за бажання цей вид страховки можна обговорити зі страховиком індивідуальному порядку- У базовий пакет він не входить. "Права покупця можуть бути застраховані, - зауважує Віра Вижул, - але набір ризиків не дуже великий і не завжди відображає реальні бажання страхувальників. Цей вид страхування відноситься до фінансовим ризикамта обов'язковим під час укладання кредитного договору не є".

Тарифи за всіма видами страхування, пов'язаними з іпотекою, не відрізняються від класичних варіантів цих страховок. По життю та здоров'ю тариф сильно залежить від віку (з 18 років – 0,24-0,18% від страхової суми; ближче до 65 років – 3-4%). Причому більшість компаній не потребує довідок від лікарів та проходження обстеження, доки страхова сума не починає наближатися до $200 тис.
Конструктив страхується в середньому по ринку за тарифом 0,13-0,2% для квартир. Страхування заміського будинкуобходиться дорожче, оскільки там виникають інші ризики.
Титульне страхування коштує зазвичай 0,25-0,4% від вартості квартири.

1 січня 2014 року набрав чинності Федеральний законвід 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості» , яким всі забудовники, здійснюють своєї діяльності біля Росії, зобов'язані страхувативідповідальність перед громадянами, які вносять свої інвестиції у будівництво нового житла.

Тепер будь-яка будівельна фірма має право залучати фінанси виключно відповідно до договору пайової участі (ДДУ).

Страхування договорів пайової участі. Що це?

Існує три механізмистрахування договорів пайової участі у будівництві, які, як вважають фахівці, дуже нагадують обов'язкове страхування.

1. Через будь-яку страхову компанію, яка має мати відповідну ліцензію.
2. Банківська гарантія.Її наявність під час оформлення договорів пайової участі перевіряється органами Росреєстру. Проте чи все банки погодяться виступити поручителями у сфері будівництва, т.к. їм це пов'язані з високими ризиками.
3. Некомерційне страхування через суспільство страхування забудовників (ОВС).ОВС повинно мати ліцензію та займатися лише страхуванням договорів пайової участі. Як засновники таких товариств за наказами Міністерства регіонального розвиткубудуть вибиратися найуспішніші забудовники.

Забудовник зобов'язаний подати у відділення Росреєстру або страхове свідоцтво, або гарантію банку - тільки тоді він зможе укладати договори з пайовиками.

Навіщо це зроблено? Це спроба уряду РФ звести нанівець випадки численних обманівпайовиків з боку забудовників, які з тих чи інших причин припиняють будівництво.

Якщо забудовник не впорається зі своїми обов'язками, пайовики через спеціальні страхові компанії мають право на страхове відшкодування.

Документи для реєстрації ДДУ

Щоб зареєструвати договір пайової участі (ДДУ), забудовник зобов'язаний подати до Росреєстру договір страхування. Але, крім цього, іноді потрібна також нотаріальна копія ліцензії, виписки з ЄДРЮЛ і всі установчі документи страховика.

Для оформлення страхового договору необхідно подати такі документи:

• дозвіл на проведення будівельних робіт;
• проектна декларація;
• свідоцтво про державної реєстраціїбудівельної фірми;
• договір пайової участі між будівельною компанією та пайовиком;
• установчі документи (копія);
• техніко-економічне підтвердження;
• фінансові звіти страхувальника;
• список кредиторів;
• довідка про те, що страхувальник не має прострочених платежів у банках та податкових органах;
• характеристика клієнта, і навіть інші документи, які може встановити страховик.

Тарифи

Тариф складає один відсотоквартості об'єкта. До базового тарифу страхування страховик має право застосувати збільшуючі та зменшуючі коефіцієнти, на розмір яких впливають діловий престиж забудовника та область положення будинку, що будується.

Об'єкт страхування

За договором пайової участі забудовник зобов'язаний передати житлові приміщення пайовикам після закінчення будівництва. Страхування піддається майнова відповідальність будівельної компаніїперед учасниками пайового будівництва на випадок, якщо цей обов'язок не буде виконано.

Учасники пайового будівництва – незалежно від того, компанія це (крім кредитних організацій) або рядовий громадянин - вкладають у нього свої гроші. Тому страхування забудовника їм вигідне, адже у разі чого вони отримають страхову виплату.

До речі, згідно чинному законузабудовник може страхувати та весь будинок цілком, і кожну квартиру окремо. Проте страховка цілого будинку недоцільна з погляду економії коштів.

По-перше, це дуже дорого. По-друге, частина квартир продається лише після здачі будинку в експлуатацію. По-третє, важко визначити того, хто має отримати страховку, якщо настане страховий випадок.

Тому забудовники оформлюють страховку на кожну квартиру. Пайовикам так теж зручніше, адже договір страхування набирає чинності. з дати реєстрації договору пайової участі.

Страховий випадок

Страховий випадок настає, якщо будівельна компанія не виконала (або виконала неналежним чином) свої обов'язки перед учасником пайового будівництва з передачі йому власності і це підтверджено рішенням суду про стягнення на будинок (квартиру) або банкрутство забудовника.

Виплати страхових відшкодувань

Вибір страхової компанії здійснюється забудовником. Але кожен пайовик повинен мати на руках договір про страхування договору пайового будівництва. Виплату страхових відшкодувань здійснює страхова компанія (або ОВД, або банк – залежно від способу страховки, обраного забудовником).

Найменша сума страхового відшкодування залежить від ціни договору. Але вона не може бути менше цінитієї квартири, яку хотів придбати пайовик, і менше середнього показника ринкової ціниза 1 кв. м. житла у тому регіоні РФ, де здійснювалося будівництво нового будинку.

Точнішу інструкцію розрахунків планується підготувати до кінця 2014 року.

Випадки, коли страхове відшкодування не виплачується:

• заморожування будівництва;
• збільшення термінів будівництва.

Тому незважаючи на страховку, пайовик може дуже довго чекати на момент отримання ключів від своєї квартири, і при цьому не отримати страхових виплат. Крім того, охочі продовжити договір страхування змушені будуть оплачувати його щороку.

Також досить довго можна чекати на виплату страхових грошей і у разі оголошення забудовника банкрутомадже процедура банкрутства може затягтися на кілька місяців.

Строк дії договору страхування

Якщо забудовник заручився банківською гарантією, то термін поруки має бути на два роки більше, ніж договір строку передачі власності пайовику.

Те саме стосується і страхування відповідальності будівельної компанії за допомогою страхової компанії – пайовик може пред'явити свої права на страхову виплату ще протягом двох роківпісля того, як придбав квартиру в новобудові.

Усе це випливає із проектної декларації та договору пайової участі. Страховик відповідальний перед пайовиком так само, як і забудовник, включаючи всілякі штрафи, неустойки та інше.

Контролюючі органи

Органом страхового нагляду за дотриманням страхового законодавства у разі взаємного страхування обрано Центробанк, А регіональні органи влади стежать за дотриманням вимог участі будівельних фірм у суспільстві взаємного страхування (ОВС).

Загалом процедура оформлення страхування договорів пайової участі – справа клопітна, адже якщо в будинку, що будується, 300 квартир, то і страхових договорів має бути 300.

Спочатку забудовнику доведеться визначитися зі способом страхування, потім зібрати пакет документів, укласти договори з кожним пайовиком і, найголовніше, виконати до кінця та належним чином умови цих договорів.

Інакше буде допущено страховий випадок і пайовики (попри виплачені страхові відшкодування) залишаться без квартири у новобудовах.

Поки що страховому ринкунемає ажіотажу – страхові компанії не горять бажанням укладати договори із забудовниками, оскільки будівництво є однією з найменш вигідних у цьому плані областей.

Більшість фахівців у цьому питанні вважають, що страхування договорів пайової участі може суттєво. збільшити вартість житлана російському ринкунерухомості, оскільки будівельні компанії напевно перекладуть ці витрати на плечі пайовиків.

Забудовники будуть зобов'язані страхувати пайовиків