Погашення рег запису про іпотеку. Погашення запису про іпотеку: порядок, документи, зразок заяви, терміни

Кредитування
02.06.2020

Стаття 25. Погашення реєстраційного записупро іпотеку

1. У статті, що коментується, викладено процедуру погашення реєстраційного запису про іпотеку. Коментована стаття не встановлює матеріальних підставприпинення іпотеки, а містить лише порядок погашення реєстраційного запису про іпотеку. Відповідно до положень цієї статті погашення реєстраційного запису про іпотеку на підставі заяви власника заставної, спільної заяви заставника та заставоутримувача, або на підставі рішення суду про припинення іпотеки. Підставою ж до ухвалення судом рішення про припинення іпотеки може лише ті, які перелічені у статті 352 ДК РФ*(98).

Відповідно до зазначеної норми застава припиняється:

1) із припиненням забезпеченого заставою зобов'язання;

2) на вимогу заставника за наявності підстав, передбачених пунктом 3 статті 343 ЦК України;

3) у разі загибелі закладеної речі чи припинення закладеного права, якщо заставник не скористався правом, передбаченим пунктом 2 статті 345 ЦК України;

4) у разі продажу з прилюдних торгів закладеного майна, а також у разі, коли його реалізація виявилася неможливою

за загальному правилу, закріпленому ч. 1 коментованої статті, реєстраційний запис про іпотеку погашається протягом трьох робочих днів з моменту надходження до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одного з перерахованих нижче документів:

заяви власника заставної;

спільної заяви заставника та заставоутримувача; Якщо заява однієї зі сторін угоди не може бути подана до реєструючого органу з об'єктивних причин, реєстраційний запис про іпотеку має бути погашений тільки на підставі заяви одного з учасників угоди*(99);

заяви заставника з одночасним поданням заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у повному обсязі;

рішення суду, арбітражного суду чи третейського суду про припинення іпотеки. Таке рішення може бути винесено судом, як загальним підставамприпинення зобов'язань, і за специфічними підставами припинення іпотеки. При цьому іпотека, будучи додатковим зобов'язанням по відношенню до основного зобов'язання, припиняється через припинення основного зобов'язання*(100).

Викладений вище перелік підстав є вичерпним*(101). Крім того, виходячи з положень статті, що коментується, а також ст.ст. 18, 29 Федерального законуРФ "Про державної реєстраціїправ на нерухоме майнота правочинів з ним" реєстраційний запис про іпотеку може бути погашений на підставі рішення суду, що набрало законної сили, про припинення іпотеки, яке має містити опис нерухомого майна та інформацію, необхідну для державної реєстрації припинення права. суду про визнання заставника банкрутом зазначених підстав не містило, у зв'язку з чим суди трьох інстанцій дійшли висновків про незаконність дій реєструючого органу щодо погашення запису про іпотеку*(102).

Докладніше зупинимося на питання погашення реєстраційного запису про іпотеку у зв'язку з банкрутством заставника. Відповідно до п. 15 постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федераціївід 15.12.2004 N 29 "Про деякі питання практики застосування Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)" отримання згоди заставоутримувача на розпорядження предметом застави необхідне лише в ході таких процедур банкрутства, як зовнішнє управлінняі фінансове оздоровлення. Тому при реалізації закладених об'єктів нерухомості, включених до конкурсної маси заявника, визнаного банкрутом, згоди заставоутримувача на відчуження цього майна не потрібно. У даному випадкувідсутність у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно відмітки про погашення реєстраційного запису про іпотеку не може перешкоджати переходу права власності до набувача цього майна у встановленому законом порядку*(103).

Крім викладеного, для здійснення погашення реєстраційного запису про іпотеку необхідна ініціатива сторін угоди, виражена у вигляді звернення із заявою. Закон не наділяє реєструючий орган самостійно без відповідних підстав для погашення реєстраційного запису*(104). Водночас, коментований Закон спеціально застерігає, що для погашення реєстраційного запису про іпотеку надання інших документів не потрібно.

Така ситуація у певних випадках породжує необхідність звернення до судових органів. Наведемо приклад.

Так, по одній із справ було зазначено, що оскільки спірні приміщення були продані з публічних торгів, а товариство "БудРесурс" як особа, яка придбала майно на торгах, не мала іншої можливості припинити іпотеку, окрім як через звернення до суду, позовні вимоги судом нижчестоящої інстанції були обґрунтовано задоволені. При цьому посилання відповідача на відсутність відносин між ним та товариством "БудРесурс", що випливають із договору застави нерухомим майном, було відхилено. Судом було зроблено висновок про те, що банк є неналежним відповідачем, оскільки у відповіді на запит судового пристава-виконавця банк відмовився висловити свою згоду на припинення іпотеки, у зв'язку з чим створив перешкоди для зняття іпотеки та реалізації прав особи, яка набула спірного майна за результатами громадських торгів*(105).

При погашенні реєстраційного запису про іпотеку необхідно враховувати також наступні положеннякоментованого Закону:

у випадках, коли майно, що є предметом іпотеки, вилучається у заставника у встановленому федеральним законом порядку на тій підставі, що насправді власником цього майна є інша особа (віндикація), іпотека щодо цього майна припиняється (стаття 42);

іпотека припиняється у разі припинення права власності заставника на майно, що є предметом іпотеки, на підставах та в порядку, які встановлені федеральним законом, внаслідок вилучення (викупу) майна для державних або муніципальних потреб, його реквізиції чи націоналізації (стаття 41).

2. Відповідно до ч. 2 коментованої статті відмітка на заставній про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання в повному обсязі повинна включати слова про таке виконання зобов'язання та дату його виконання, а також має бути засвідчена підписом власника заставної та засвідчена його печаткою, якщо власником заставної є юридична особа. При погашенні реєстраційного запису про іпотеку через припинення іпотеки заставна анулюється. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, негайно після отримання ним заставної анулює її шляхом проставлення на лицьовій стороніштамп "погашено" або іншим чином, що не допускає можливості її обігу, за винятком фізичного знищення заставної. Анульована заставна передається раніше зобов'язаній за нею особі на його вимогу.

Погашення реєстраційного запису про іпотеку - дія виконується за припиненням іпотечного правовідносини, яке офіційно закріплює факт припинення іпотеки і знімає заставне обтяження з нерухомості.

Позичальник виплатив іпотечний кредит - це найбільш поширена ситуація, при якій припиняє діяти іпотека, разом з чим виникає потреба погашення реєстраційного запису про іпотеку.. У той же час існує низка інших підстав, за якими іпотечні правовідносини можуть бути припинені (див. нижче).

Припинення іпотеки

Реєстраційний запис про іпотеку може бути погашений лише за умови, що іпотечні правовідносини було припинено. У свою чергу підстав для припинення цих правовідносин існує достатньо і практично всі вони зазначені у статті 352 ЦК України:

  • припинення забезпеченого заставою зобов'язання (погашення іпотечного кредиту);
  • продаж закладеного майна особі, яка нічого не знала про існування обтяження (шахрайство);
  • загибель закладеного майна за умови, що заставник не скористався правом, прописаним у пункті 2 статті 345 ЦК України;
  • реалізація заставного майназаставоутримувачем у випадках передбачених пунктами 4 та 8 статті 352 ГК РФ;
  • визнання договору застави недійсним;
  • рішення суду (у випадках передбачених пунктом 3 статті 343 ЦК України);
  • вилучення закладеного майна (ст. 167, 327 ДК РФ), крім випадків передбачених пунктом 1 статті 353 ДК РФ;
  • випадки, зазначені у пункті 2 статті 352 та статті 355 ГК РФ.

Порядок погашення реєстраційного запису про іпотеку

Порядок погашення реєстраційного запису про іпотеку виглядає наступним чином: подається відповідна заява до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЄДРП), де протягом трьох робочих днів з моменту надходження документів здійснюється дія, що запитується (п. 1 ст. 25 Федерального закону № 1). ФЗ від 16.07.1998 р. "Про іпотеку") (далі - Закон № 102-ФЗ). Тим часом подана в ЄДРП заява повинна являти собою (один з варіантів): спільну заяву заставника (позичальника) та заставоутримувача (кредитора); заяву власника заставної; заяву заставника (до неї має бути додана заставна) (п. 1 ст. 25 Закону № 102-ФЗ).

Державне мито за погашення реєстраційного запису про іпотеку не стягується (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Слід розуміти, що якщо потрібна заява від заставника, то це означає, що кожен, хто їм повинен звернутися до ЄДРП (наприклад подружня пара). Якщо ж хтось (один із кількох заставників) не матиме можливості особисто звернутися до реєструючого органу, то йому належить оформити довіреність, яка містить повноваження на надання відповідної заяви.

Разом із погашенням запису про іпотеку анулюється та заставна(П. 3 ст. 25 ЦК України). Цей документ на першу вимогу надається власнику житла. А тим часом вимагати цей документ доведеться, оскільки без нього не можна буде отримати нове свідоцтво про державну реєстрацію, в якому не буде зазначено наявність обтяжень (у графі існуючі обтяження (обмеження), слово «іпотека» буде замінено словосполученням – «не зареєстровано»). Також для отримання свідоцтва колишньому позичальникуНеобхідно подати заяву з відповідним змістом і квитанцію про сплату держмита, обсяг якої становить 350 рублів (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документи необхідні для погашення запису про іпотеку

Приблизний перелік документів, що подається при погашенні реєстраційного запису про іпотеку, виглядає наступним чином:

  • заяву про погашення запису в ЄДРП (зразок можна завантажити на сайті Росреєстру);
  • оригінал кредитного іпотечного договору(або іншого документа, виконання якого забезпечувалося іпотекою);
  • договір купівлі-продажу;
  • оригінал заставної;
  • довідка від банку про виконання заставником зобов'язань;
  • оригінал або нотаріально завірена копія витягу з Єдиного державного реєструюридичних (ЕГРЮЛ).

Допомога у погашенні реєстраційного запису про іпотеку

Низка компаній сьогодні пропонує допомогу у погашенні реєстраційного запису про іпотеку. До їх послуг входить: аналіз предмета правочину, визначення та формування списку необхідних документівзі своїми подальшою передачею до Федеральної реєстраційної служби, здійснення контролю за процесом погашення записи. Позичальникам, які звернулися в одну з таких компаній, знадобиться лише надати запитані компанією документи, а також оформити необхідні доручення. Решта буде зроблено без участі правовласника об'єкта нерухомості. Вартість такої послуги коливається близько 10 тис. рублів.

За загальним правилом для погашення запису про іпотеку заставник та заставоутримувач повинні звернутися спільно. Підставою для погашення запису буде їхня заява. Однак у деяких випадках за припиненням іпотеки може окремо звернутися як заставник, так і заставоутримувач. При цьому можуть знадобитися інші документи-підстави, наприклад, заставна - при зверненні заставника.

Заяву та документи подайте в Росреєстр зручним для вас способом. Як правило, запис погашається протягом трьох робочих днів. На підтвердження цього ви можете запросити виписку з ЄДРН.
1. Хто і в яких випадках може звернутися за погашенням запису про іпотеку
За погашенням запису про іпотеку можуть звернутися:
· Спільно заставник і заставоутримувач (п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку);
· заставник або заставоутримувач, якщо видавалася заставна (п. 1 ст. 25 названого Закону);
·заставодавець у випадках:
- Якщо іпотека погашається за рішенням суду, арбітражного суду (п. 1 ст. 25 зазначеного Закону);
- іпотека виникла з Закону про участь у пайовому будівництві (п. 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку). У цьому випадку заставником є ​​забудовник (п. 134 Порядку ведення ЄДРН);
- організація-заставоутримувач ліквідована (ч. 14 ст. 53 ст. 25.1 Закону про іпотеку);
В· нотаріус (його помічник), якщо договір про іпотеку (договір, за яким виникла іпотека в силу закону) було засвідчено нотаріально. Це випливає із ст. 86.1 Основ законодавства РФ про нотаріат.
Щоб погасити іпотеку при зверненні стягнення на закладену нерухомість, окремого звернення будь-яких осіб не потрібно. Запис про іпотеку буде погашено автоматично при реєстрації права власності набувача або заставоутримувача, якщо він залишає таку нерухомість за собою (п. 4 ст. 25 Закону про іпотеку, п. 2 ст. 50

2. На підставі яких документів погашається запис про іпотеку
Підставами для погашення запису про іпотеку є такі документи:
1. заяву (ч. 11 ст. 53 Закону про держреєстрацію нерухомості, п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку).
Погашення реєстраційного запису про іпотеку не є держреєстрацією прав (ч. 12 ст. 53 Закону про держреєстрацію нерухомості). Проте стосовно будь-яких дій органу реєстрації прав, як реєстраційних, і нереєстраційних, потрібно оформити заяву. Це випливає із п. 3 Вимог до заповнення форм заяв, наведених у Додатку N 4 до Наказу Мінекономрозвитку Росії від 08.12.2015 N 920.
2. заставна, якщо вона видавалася та звертається заставник (п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку). У цьому випадку в заставній має бути відмітка її власника про виконання зобов'язання у повному обсязі;
3. рішення суду (арбітражного суду), якщо іпотека погашається на його підставі (п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку);
4. дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію, якщо іпотека виникла з Закону про участь у пайовому будівництві (п. 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку). Цей дозвіл необхідно погасити іпотеку:
- що будується (створюється) багатоквартирного будинкута (або) іншого об'єкта нерухомості, а також об'єкта незавершеного будівництва;
- земельної ділянки(Застави права оренди, суборенди земельної ділянки).
Такий документ забудовник може подати з власної ініціативи. Це випливає із ч. 6 ст. 18
Якщо погашається іпотека об'єкта пайового будівництва, додатково необхідно подати документи про передачу цього об'єкта учаснику: передавальний акт (інший документ про передачу) або односторонній акт (п. 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку).
Зазначимо, що запис про іпотеку земельної ділянки (права оренди, суборенди земельної ділянки) погашається лише після того, як будуть погашені записи про іпотеку всіх об'єктів пайового будівництва багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості (п. 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку). );
5. виписка з ЄДРЮЛ, якщо організація-заставоутримувач ліквідована. Такий витяг заставник представляє за своєю ініціативою (ч. 14 ст. 53 Закону про держреєстрацію нерухомості, ст. 25.1 Закону про іпотеку).
Враховуйте, що при зверненні за припиненням іпотеки вам також знадобляться довіреність та інші документи, які підтверджують повноваження та особу представника (директора).
Держмито за погашення реєстраційного запису про іпотеку сплачувати не потрібно (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Як подати заяву та документи для погашення запису про іпотеку
Заява та документи, необхідні в деяких випадках, подаються у загальному порядку, передбаченому для держреєстрації прав на нерухомість та угод із нею. Це випливає з Листа Росреєстру від 02.10.2014 N 14-13549/14.

4. У який термін погашається іпотека та чим це підтверджується
Реєстраційний запис про іпотеку погашається у наступні строки після того, як заява надійшла до органу реєстрації прав (п. п. 1, 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку):
·3 робочих дні - за загальним правилом;
· 5 робочих днів - якщо іпотека виникла в силу Закону про участь у пайовому будівництві.
Погашення реєстраційного запису про іпотеку не є держреєстрацією прав. Тому на підтвердження припинення іпотеки витяг з ЄДРН не видається і спеціальний реєстраційний напис на документах не проставляється. Це випливає із ст. 28, п. 12 ст. 53 Закону про держреєстрацію нерухомості.
Якщо погашення записи про іпотеку представлялася заставна, то орган реєстрації прав її анулює. Колишній заставник може отримати лише анульовану заставу (п. 7 ст. 17, п. 3 ст. 25 Закону про іпотеку).
За потреби підтвердити погашення запису про іпотеку запросіть витяг з ЄДРН (ч. 6 ст. 62 Закону про держреєстрацію нерухомості).

НЕРУХОМОСТІ РЕЄСТРАЦІЙНОГО ЗАПИСУ ПРО ІПОТЕКУ

Відповідно до частини 11 статті 53 Федерального закону від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» (далі - Закон про реєстрацію) реєстраційний запис про іпотеку погашається на підставах, передбачених Федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ « Про іпотеку (заставу нерухомості)» (далі – Закон про іпотеку), а також з підстав, передбачених Законом про реєстрацію.

Відповідно до статті 25 Закону про іпотеку, якщо інше не передбачено федеральним законом або статтею 25 Закону про іпотеку реєстраційний запис про іпотеку погашається протягом трьох робочих днів з моменту надходження до органу реєстрації прав:

1. у разі, якщо видано заставну:

Спільної заяви заставника та законного власника заставної з одночасним поданням документарної застави або виписки за рахунком депо за умови, що документарна застава знерухомлена або видавалася електронною заставою;

Заяви законного власника заставної з одночасним поданням документарної застави або виписки за рахунком депо за умови, що документарна застава знерухомлена або видавалася електронною заставою;

Заяви заставника з одночасним поданням документарної заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у повному обсязі;

2. у разі, якщо не видано заставну:

Спільної заяви заставника та заставоутримувача;

Заяви заставоутримувача.

Реєстраційний запис про іпотеку погашається також за рішенням суду чи арбітражного суду про припинення іпотеки у порядку, передбаченому статтею 25 Закону про іпотеку.

У разі, якщо житлове приміщення придбано або збудовано повністю або частково з використанням накопичень для житлового забезпеченнявійськовослужбовців, наданих за договором цільового житлової позикивідповідно до Федерального закону від 20.08.2004 № 117-ФЗ «Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців» реєстраційний запис про іпотеку, що виник через Закон про іпотеку, погашається протягом трьох робочих днів з моменту надходження до органу реєстрації прав заяви федерального органу виконавчої влади, що забезпечує функціонування накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців

Реєстраційний запис про іпотеку, що виникла в силу Федерального закону "Про участь у пайовому будівництві" багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчі актиРосійської Федерації", погашається органом реєстрації прав протягом п'яти робочих днів на підставі заяви забудовника та пред'явлення ним дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, виданого відповідно до законодавства про містобудівну діяльність, в частині іпотеки багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості або об'єкта незавершеного будівництва, у частині іпотеки земельної ділянки, що знаходиться у забудовника у власності, або застави права оренди або права суборенди земельної ділянки, а в частині іпотеки об'єкта пайового будівництва також на підставі документа, що підтверджує передачу об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва, в тому числі передатного акта, іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва або одностороннього акта про передачу об'єкта пайового будівництва. пайового будівництва, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості (п. 1.1 ст. 25 Закону про іпотеку).

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду або без звернення до суду (у позасудовому порядку) у порядку, встановленому Законом про іпотеку, реєстраційний запис про іпотеку погашається одночасно з реєстрацією права власності набувача або заставоутримувача, який залишає предмет іпотеки за собою, у порядку , встановленому Законом про реєстрацію (п. 4 ст. 25 Закону про іпотеку).

У разі ліквідації заставоутримувача, що є юридичною особою, реєстраційний запис про іпотеку погашається на підставі заяви заставника та витягу з єдиного державного реєстру юридичних осіб, що підтверджує внесення до зазначеного реєстру запису про ліквідацію даного юридичного лиця(ч. 14 ст. 53 Закону про реєстрацію, ст. 25.1 Закону про іпотеку).

Держмито за погашення реєстраційного запису про іпотеку сплачувати не потрібно (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Заяви та необхідні документи, установленому порядкупідписані відповідною електронною цифровим підписом, можна подати через портал Росреєстру https://сайт/wps/portal/p/cc_present/reg_rights, або подати документи у паперовому вигляді до найближчого офісу МФЦ. Список офісів МФЦ можна дізнатися за посиланням http://gogov.ru/tva/mfc. Перелік необхідних документів можна дізнатися на сайті Росреєстру – http://ls..html або у консультанта в офісі МФЦ.

Крім того, Росреєстр забезпечує екстериторіальний принцип надання послуг.

Екстериторіальний прийом документів – це можливість звертатися за наданням державної послуги з державного кадастрового облікунерухомого майна та (або) державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним до офісу приймання-видачі документів, який вам зручний, незалежно від місця розташування об'єкта нерухомості. При цьому немає значення, знаходиться об'єкт нерухомості в іншому населеному пункті Республіки Тива або навіть за її межами. На території Республіки Тива такий прийом заяв здійснюється в офісі прийому – видачі документів ФДБУ "ФКП Росреєстру" по Республіці Тива, розташованому за адресою: Республіка Тива, м. Кизил, вул. Гірська, д.104 «а», каб.1, з 8 до 17 години з понеділка по п'ятницю.

Ховалиг А.Б., спеціаліст-експерт Західного відділу

Управління Росреєстру по Республіці Тива