Спосіб відбору ефективних варіантів у пошукових та рекомендаційних системах (варіанти). Вибір найбільш ефективного варіанта використання об'єкта нерухомості Багатопрофільні види використання

Вплив ринкової поведінки на прийняття фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найбільш ефективного використаннянерухомості. Ринкові фактори визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових сил до об'єктів нерухомості мають велике значеннядля визначення найбільш ефективного видувикористання. Аналіз найефективнішого використання об'єкта нерухомості передбачає проведеннядокладного дослідження ринкової ситуації, характеристик об'єкта, що оцінюється, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанту та оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання може бути зроблено лише після розрахунку вартості.

Найкраще та найефективніше використання об'єкта нерухомості представляє варіант використання вільної або забудованої ділянки землі, яка юридично можлива та відповідним чином оформлена, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсамита дає максимальну вартість. Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими факторами конкретного ринку, до якого належить об'єкт власності, що оцінюється, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз та вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженнямринкових чинників, суттєвих для оцінюваного об'єкта. Ринкові фактори, що використовуються для формулювання висновку про найбільш ефективне використання нерухомості на дату оцінки, розглядаються в загальному масиві даних, що збираються та аналізуються для визначення вартості об'єкта. Отже, найефективніший вид використання можна кваліфікувати як основу, яку спирається ринкова вартість.

Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за кількома альтернативним варіантамта включає наступні напрямки: ринковий аналіз; аналіз реалізованості варіанта; аналіз найефективнішого використання. Перелічені напрямки аналізу припускають комплексне вивчення наступних питань: Ринковий аналізпередбачає визначення попиту варіанти використання, альтернативні існуючому, з вивчення попиту й пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати тощо. за кожним варіантом. Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів і ставок капіталізації визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обгрунтованого і фізично здійсненного варіанта. Аналіз найефективнішого використання передбачає розробку детального плануреалізації кожного варіанта з розглядом конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанта, що забезпечує максимальну продуктивність об'єкта, що оцінюється.

Критерії аналізу найефективнішого використання: юридична допустимість(Оцінювач розглядає приватні обмеження, норми зонування, будівельні нормита правила, нормативні акти з охорони історичних будівель, а також екологічне законодавство, які можуть мати конкретні види потенційного використання. На вибір найбільш ефективного використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди); фізична здійсненність(Критерії фізичної здійсненності – розмір, форма, район, дизайн, стан ґрунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих (таких, як повінь чи землетрус) – впливають на передбачуваний варіант використання землі); фінансова забезпеченість(всі види використання, які можуть забезпечити позитивний дохід, розглядаються як здійсненні у фінансовому відношенні. Якщо вид використання не передбачає отримання регулярного доходувід експлуатації, то під час аналізу відбираються ті варіанти, що створюють нерухомість, за вартістю рівну чи перевищує видатки будівництво чи реконструкцію об'єкта цього нового виду использования. Оцінювач має порівняти приріст капіталу чи прибуток від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижчий від витрат або перевищує їх, лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.); максимальна продуктивність(це найбільша вартість земельної ділянкияк такого, незалежно від того, чи є він вільним (фактично чи умовно) чи забудованим. Реалізація цього критерію передбачає з усіх юридично дозволених, що фізично реалізуються і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки. Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвідношення суми її доходу з ставкою капіталізації, необхідної ринком для цього виду використання). Дана послідовність процедури аналізу обумовлена ​​тим, що найбільш ефективний варіант використання, навіть за наявності необхідного фінансування, неможливий, якщо він юридично заборонений або неможлива його фізична реалізація.

Оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми: найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої; найбільш ефективне використання ділянки як забудованої. Основні причини визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої: Виділення вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки. Використання методу порівнянних продаж для оцінки забудованої землі. Розрахунок втрати у вартості через зовнішнє старіння. Оцінка реальної вартості землі у складі об'єкта нерухомості, який є неоптимальним для цієї ділянки. Аналіз найефективнішого використання забудованої ділянки роблять із двох причин: Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує найбільший загальний дохідна вкладений капітал. Виявлення ринку об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності використання.

"

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання є складову частинупрограми управління об'єктом, а також частина алгоритму процедур оцінки ринкової вартості та всіх видів вартості, похідних від ринкової (вартості реалізації та обмеженої реалізації, ліквідаційної, інвестиційної, заставної вартості) відповідно до визначення цих видів вартості.

Як видно з наведеного вище визначення, найкраще та найбільш ефективне використання нерухомості визначається шляхом аналізу відповідності потенційних варіантів її використання наступним критеріям:

Потенціал місцезнаходження – доступність ділянки (під'їзд до неї), незручності розташування земельної ділянки, приховані небезпеки розташування.

Ринковий попит - наскільки запланований варіант використання земельної ділянки становить інтерес цьому ринку й у місцевості. Аналізується рівень попиту та пропозиції на всі об'єкти нерухомості різного функціонального призначення. Аналізуються переваги нерухомості, що забезпечують її конкурентну здатність та недоліки. Допустимість з погляду законодавства (правова обгрунтованість) - характер передбачуваного використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника ділянок, та положенням зонування.

Фізична можливість - можливість зведення будівель з метою найкращого і найбільш ефективного використання їх на земельній ділянці, що розглядається.

Фінансова виправданість? розгляд тих фізично здійснених та дозволених законом варіантів використання, які приноситимуть дохід.

Максимальна ефективність ( оптимальний варіантвикористання) ? розгляд того, який із фізично здійснених, правочинних та фінансово виправданих варіантів використання Об'єкта приноситиме максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.

Та й найголовніші чинники - це соціально-економічні можливості людей та їх культурно-естетичні цінності.

Отже, розглянувши деякі з цих критеріїв, можна зробити низку передбачуваних варіантів використання цього об'єкта. Звичайно, всі ці висновки будуть наближеними, але навіть за ними можна загалом зробити оцінку про вибір відповідного варіанта.

Для кожного об'єкта алгоритм аналізу найкращого та найефективнішого використання складається з п'яти етапів.

ЕТАП 1. На першому етапі складається максимально повний перелікфункцій, які можна реалізовані з урахуванням досліджуваного об'єкта.

Отже, в нашому випадку можна навести такий варіант: готель, прибутковий будинок (житло в оренду), оздоровчий центр, науково-дослідний центр, банк, басейн, офісний центр, зал для єдиноборств та шейпінгу, боулінг-клуб, кінотеатр, гімназія, тренажерний зал, тенісний корт.

ЕТАП 2. На цьому етапі зі складеного переліку виключаються ті функції, реалізація яких – за даними аналізу – може зустріти непереборні перешкоди внаслідок законодавчих та нормативно-правових обмежень.

Так, згідно з СНіП 2.08.02 - 89* Громадські будівліі споруди» гадана будівля науково-дослідного центру не може бути запроектована на даній ділянці. Оскільки на території наукової та науково-виробничої зони слід розміщувати установи науки та наукового обслуговування, досвідчені виробництва та пов'язані з ними вищі та середні навчальні заклади, установи та підприємства обслуговування, а також інженерні та транспортні комунікації та споруди. А в нашому випадку вже склалася певна курортна забудова, яка не може бути змінена, і з правової точки зору це юридично неможливо.

Застосування об'єкта як гімназія також неможливе, оскільки згідно зі СНиП 2.07.01 - 89* «Містобудування. Планування та забудова міських та сільських поселень» загальноосвітні установи в селитебной зоні можуть розташовуватися в радіусі 750 м кожне, а районі, що досліджується, вже існує дві школи.

Відповідно, Цивільному кодексуРФ всі запропоновані функції немає непереборні перешкоди внаслідок законодавчих обмежень.

ЕТАП 3. На цьому етапі вивчаються можливості фізичної здійсненності функцій, що залишаються у переліку після процедур етапу 2. З переліку виключаються функції, здійснення яких неможливе через недостатньо високу якість земельної ділянки:

Чи не той рельєф, є скельні утворення;

незручна форма або малий розмір ділянки;

Неприйнятна гідрологічна обстановка в ґрунті, є зони, що затоплюються;

Недостатня несуча здатність ґрунту та незадовільні його дренажні властивості;

Немає можливості приєднатися до комунікацій життєзабезпечення об'єкта;

Запланованій споруді заважають особливості рельєфу чи забудови найближчого оточення.

Досліджуваний район має низку специфічних інженерно-геологічних умов, є різні відхилення в гідрології та рельєфі ділянки. Усе інженерні комунікації, Що включають водопровід, каналізацію, опалення, вентиляцію, електропостачання, пристрій зв'язку, виконані централізовано від міських мереж.

ЕТАП 4. Юридично дозволені та фізично здійсненні функції залишаються у переліку лише у разі їх економічної доцільності, тобто якщо співвідношення платоспроможного попиту та конкурентної пропозиції на локальному ринкунерухомості забезпечує повернення капіталу та доходи на капітал з нормою цього доходу не нижче за норму віддачі для одного з надійних альтернативних проектів.

Так запропонований варіант доходного будинку (житло в оренду) за економічною доцільністю не може бути обраний. Попит на таку нерухомість у цьому районі буде незначним. Даний район є селітебною зоною, хоч і житлова забудова тут представлена ​​невеликою кількістю домоволодінь.

Будівництво кінотеатру є також економічно невигідним, тому що вже існує така споруда поблизу досліджуваної ділянки.

Парфумерний центр також підходить для нашого району. Справа в тому, що об'єкт, що досліджується, знаходиться в районі, де проживає мала кількість людей. У м. Залізноводську вже є спеціалізовані групи таких магазинів, які позитивно зарекомендували себе в цьому профілі, і мало кому знадобиться з центру міста їхати в глибину за необхідним товаром. Єдиною умовою для таких дій може бути значне зниження цін на продукцію. Але таке також неможливо через великі витрати, по-перше, на будівництво, а по-друге, на закупівлю товару. Все це спричинить збитковість об'єкта.

ЕТАП 5. Нарешті, на останньому етапіз економічно обґрунтованих та фінансово здійснених проектів вибираються кілька проектів з реалізацією функцій, використання яких принесе власнику максимальну прибутковість та максимальну ринкову вартість об'єкта (з урахуванням «своїх» ризиків та «своїх» норм віддачі для кожного варіанту). Саме один із цих останніх проектів (найменш ризикований) і визнається таким, що відповідає принципу найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта.

Отже, у цій роботі, при розгляді функцій до п'ятого етапу ми підійшли з таким переліком: оздоровчий центр, банк, басейн, юридичний центр, зал для єдиноборств та шейпінгу, боулінг-клуб, ресторан, кінотеатр, тренажерний зал, тенісний корт. можна скомпонувати у три варіанти:

1. Банк, офісний центр.

2. Готель із рестораном.

3. Пансіонат

Розглянемо кожен із цих варіантів у рамках економічно доцільних та фінансово здійсненних функцій.

Перший варіант – це банк із юридичним центром. Ну, по-перше, необхідно відповісти на запитання, чому цей варіант знаходиться в числі тих, що залишилися?

Найголовніше це те, що ні в аналізованому районі, ні в самому м. Залізноводську немає такого спеціалізованого об'єкта, де сконцентровані такі функції. У цьому районі є лише банкомат. Хоча це селітебна зона, але потреба в послугах банку завжди існуватиме.

Крім того, у цей варіант включена функція юридичного центру. Це зовсім невипадково. Основна причина у відсутності такого центру і в районі, і навіть у місті. Звичайно, існують різні нотаріальні контори, кабінети юристів, але немає такої установи, де комплексно вирішувалася низка питань. До речі, проектований центр може мати й міжміське значення, оскільки у ньому здійснюватиметься весь спектр послуг, здійснюваних у сфері правовідносин.

Найближче розташування банку та юридичного центру один до одного сприятиме їх взаємозалежній та налагодженій роботі у вирішенні низки питань. Це створить зручності у скороченні часу оформлення документів, у підвищенні якості виконання послуг, а також залучить Велика кількістьзацікавлених сторін. Ну, а якщо відібрати та підготувати висококваліфіковані кадри, то цей об'єкт стане по-справжньому затребуваним.

Другий варіант – це готель з рестораном. Його вибір серед трьох варіантів, що залишилися, невипадковий. Але спершу треба відповісти на запитання.

Ну, по-перше, навіщо тут готель? Адже довкола безліч санаторіїв та пансіонатів з безліччю послуг, які вони пропонують, у сфері охорони здоров'я. Але в цьому мальовничому районі споруди, де можна було зупинитися на короткий, невизначений термін.

Але сам по собі готель буде тут нерентабельним. Це з великою площею забудови. Було б безглуздо для замовника недовикористовувати пропонований земельний фонд. Тому цей варіант можна включити і ресторан, і боулінг-клуб. Думаю, що ці функції будуть затребувані і мати попит. Будь-який відпочивальник, який зупинився тут, може не виходячи з будівлі повечеряти та провести дозвілля.

Крім того, необхідно розглядати та акцентувати свою увагу на ринковий попит. А що зараз ринок пропонує своєму споживачеві? Ринок послуг настільки розширив свої межі, що в індустрії розваги йому практично немає рівних. Поява всіляких «атракціонів» призводить до більшого їх попиту. Тому, згодом, певно, деякі функції ще можна буде включити до цього ряду.

Ну, і нарешті, третій, останній варіант пансіонат. Безумовно, на його вибір з-поміж інших вплинуло місце розташування досліджуваної ділянки. Що може бути краще за чисте повітря, гірський пейзаж, цілющі властивості мінеральних вод?!

Протягом двох століть будувалися і будуються такі санаторні комплекси. І не виникало питання конкуренції серед них, оскільки затребуваність таких послуг завжди існувала. Тисячі людей з різних куточків нашої країни та близького зарубіжжя прагнуть сюди, на Кавказькі Мінеральні Води.

Навпаки, в 90-ті роки минулого століття, багато з таких комплексів занепали. Медичний персонал розформовано, втрачено багато робочих місць. Тому зараз навіть необхідне зростання будівництва таких установ. Потрібно повернути нашому регіону колишній статус Здравниці. А також щоби підняти соціально-економічне зростання життя населення. Тільки завжди постає питання про інвестиції у цю галузь!

Реальне господарювання в сфері нерухомості передбачає, перш за все, забезпечення максимально продуктивного використання об'єкта як економічного ресурсута відшукання шляхів підвищення ефективності цього використання. При цьому враховується, що критерії ефективності для доходних об'єктів, які використовуються як реальні або фінансового активу, тобто призначених для отримання прибутку, повинні ґрунтуватися на параметрах доходності об'єкта.

Одним з основних параметрів прибутковості об'єкта є ставка орендної плати, яка визначається як орендний дохід, виражений у грошових одиницяхза одиницю часу та віднесений до одиниці площі приміщення (ділянки землі). Дані про орендні ставки для даної роботи взяті з моніторингу ЗМІ "З рук в руки", "Все для Вас", "Ринок нерухомості Кавмінвод".

У ряді випадків доходи не можуть бути отримані в повному обсязі:

Через втрати, пов'язані з недозавантаженням, ? внаслідок обмеженого попиту чи втрати часу на зміну орендарів;

Через втрати, пов'язані зі звичайною в сучасних умовахпрактикою затримки чи припинення чергових платежів орендної плати орендарями у зв'язку з втратою ними платоспроможності.

Якщо припустити, що втрати від недозавантаження та неплатежів для різних типів приміщень однакові, то можна розрахувати ефективний валовий дохід як різницю потенційного валового доходута втрат від недозавантаження та неплатежів.

Операційні витрати поділяються на дві групи: умовно постійні та умовно змінні, які формуються із загального переліку витрат.

Чистий операційний дохід є чистий річний дохід на весь капітал, інвестований в об'єкт нерухомості, що вивчається, і розраховується як різницю ефективного валового доходу і операційних витрат.

Ще одним із показників ефективності використання об'єкта нерухомості є величина річної норми прибутковості капіталу, вкладеного в об'єкт нерухомості. Загальна нормаприбутковості всього інвестиційного капіталувизначається як відношення величини річного чистого операційного доходу до суми коштів, вкладених у цей об'єкт.

Для даної дипломної роботивсі вищеперелічені показники ефективності використання об'єкта визначено та зведено в таблиці 1 «Аналіз варіантів використання умовно вільної земельної ділянки».

Проаналізувавши три варіанти функцій, можна виділити третій - «Пансіонат», який за окремими показниками випереджає інші, і в цілому є оптимальним. Якщо порівнювати значення вартості об'єкта кожного з них, слід зазначити, що найвищим є в останнього - 196166883,11. Цей висновок є визначальним у виборі найкращого та найефективнішого варіанту використання.

Діаграма пропозиції щодо видів нерухомості %

Аналіз варіантів використання умовно вільної земельної ділянки.

Таблиця 1.

Показник	Варіант 1 (банк, юридичний центр)	Варіант 2 (готель з рестораном)	Варіант 3 (пансіонат)
Площа (S), м2
Будівельний об'єм, м3
Площа забудови, м2
Площа ділянки, м2
Орендна ставка (А), д.е. за м2 на рік
Втрати від недозавантаження (Кv), %
Втрати від неплатежів (КL), %
Коефіцієнт операційних витрат (КЕ0), %
Ефективний валовий прибуток (Ieg), тобто. на рік
Чистий операційний дохід (I0), тобто. на рік
Вартість будівництва будівлі (VB), д.е.
Загальний коефіцієнт капіталізації (R0)
Вартість об'єкта, тобто.
Вартість землі, тобто.

Вибір варіанта ННЕІ земельної ділянки з покращеннями

При аналізі використання ділянки з існуючими покращеннями враховуються особливості будови та не зайнятої поліпшеннями частини ділянки землі. Вихідний перелік функцій для ділянки з поліпшеннями повністю ідентичний переліку, підготовленому для ділянки землі як вільної, але умови для виключення стають жорсткішими. Так, виключаються функції, які не відповідають ресурсного потенціалуоб'єкта, зокрема його ємності та ефективності. У цій роботі, як і для аналізу ННЕІ земельної ділянки як вільної, так і для аналізу ННЕІ земельної ділянки з поліпшеннями вибрані три варіанти залишаються без змін. Результати розрахунків визначення норми прибутку на інвестиції зводяться в таблицю 2.

Визначення норми прибутку на інвестиції.

Таблиця 2.

У даному випадкуВибір варіанта проводиться на основі аналізу значення норми прибутку на інвестиції. Найвищим воно є для третього варіанта (пансіонат) – 55%. Отже, і є найкращим і найефективнішим варіантом використання досліджуваного об'єкта.

Власники патенту UA 2543315:

Винахід відноситься до обчислювальної техніки, може бути реалізовано на сучасних швидкодіючих ЕОМ і використано, наприклад, при відборі ефективних варіантів у пошукових, рекомендаційних системах, системах підтримки прийняття рішень, мережах Інтернет, системах автоматичної класифікації пакетів даних та інших суміжних областях. Реалізація винаходу може включати зберігання інформації на фізичних носіях, магнітних дисках, мережевих сховищах інформації, її обробку на ЕОМ і надання отриманого набору ефективних варіантів кінцевому користувачеві в будь-якому доступному для нього вигляді.

Перед викладенням винаходу для зручності та однозначного розуміння доцільно привести розшифровки та визначення позначень і/або термінів, що використовуються далі.

Пошукова система - комп'ютерна програма, призначена для пошуку інформації в Інтернеті. Пошук здійснюється на підставі сформованого користувачем довільного текстового запиту. Результати пошуку надаються користувачеві відсортованими відповідно до певної характеристики релевантності запиту. Прикладами пошукових систем є Bing, Google, Yahoo, Yandex.

Рекомендаційна система - комп'ютерна програма, що вибирає з усього набору пред'явлених альтернатив (варіантів) ті, які можуть бути найбільш цікаві конкретному користувачеві, на підставі ряду характеристик, наприклад, запит запиту в пошуковій системі. Слід зазначити, що у більшості випадків рекомендаційні системи являють результат або у вигляді набору рекомендованих варіантів, або у вигляді ранжування всіх частин пред'явлених варіантів. Таким чином, способи обробки та перетворення інформації в рамках рекомендаційних систем працюють у суміжних сферах, таких як, наприклад, завдання оцінки ефективності діяльності підприємств та ін.

Принцип суперпозиції (в контексті, на відміну від відомого принципу суперпозиції у фізиці) полягає в послідовному виключенні варіантів з вихідної множини з використанням процедур, які на кожному етапі виключення можуть бути різними. Приклад процедур наведено в додатку 1. На першому етапі виняток проводиться з усієї вихідної множини варіантів, на другому етапі вхідною множиною є ефективні варіанти, виділені на першому етапі, і т.д.

Ефективними ("хорошими") елементами (варіантами) називають ті елементи, які є найкращими, найкращими, найбільш корисними за заданими параметрами для вирішення конкретних завдань, в яких необхідно провести ранжування варіантів, і для задоволення інформаційних потреб користувачів (людей, фахівців, агентів) ).

Неефективними ( " поганими " ) елементами (варіантами) називають ті елементи, які свідомо ніколи (за жодних обставин) неможливо знайти використані на вирішення конкретних завдань, оскільки їх вирішення існують кращі варіанти.

Значення ефективності, за допомогою якого відбувається побудова правил відбору та ранжування варіантів, задається експертним шляхом.

Більшість пошукових систем мають засоби зберігання та обробки даних, що містять такі оцінки ефективності (релевантності) для великих представницьких наборів запитів та результатів пошуку цих запитів. У таких засобах запит та результати пошуку за ним (варіанти) представлені своїми наборами критеріїв та оцінкою релевантності результатів пошуку, виставленої експертами.

Існують різні формальні критерії оцінки релевантності пошукового елемента пошуковому запиту, задані конструктивно (як, наприклад, частота вживання слова в тексті або критерій TF-IDF, що є частотою вживання слів запиту в тексті з урахуванням ступеня важливості кожного слова). Зазначимо, що такі формальні критерії є скоріше алгоритмами, за якими існуючі пошукові системи власне шукають, ніж незалежними критеріями, що оцінюють результати цього пошуку. Оцінки, підраховані такими формальними критеріями, поки що можуть відрізнятися від оцінок релевантності, виставлених експертами.

на Наразівідомі три основні способи, за допомогою яких відбувається відбір та ранжування варіантів.

Відомий спосіб вибору та ранжування варіантів, який полягає в тому, що кожному варіанту надається абсолютна оцінкаступеня "важливості", використовуючи значення за кількома критеріями. Найбільш поширеним способом є побудова регресії.

Крім того, для ранжування варіантів може бути використаний метод класифікації McRank, суть якого полягає у обчисленні для кожної пари "запит-документ" так званої "очікуваної релевантності" як функції від ймовірностей приналежності до класів релевантності, отриманих у результаті класифікації. В результаті обчислення "очікуваної релевантності" ранжування пари "запит-документ" в рамках кожного запиту відбувається за зменшенням "очікуваної релевантності" (Л.Пінг, К.Дж.С.Берджес, К.By - McRank: Навчання ранжування з використанням багатофакторного аналізу і градієнтного прискорення перебору.

Відомий спосіб вибору альтернатив, який полягає в попарному порівнянні двох варіантів з метою виявлення найкращого з них. За підсумками формування таких відносин відбувається побудова порядку, з допомогою якого відбувається вибір варіантів.

Прикладом відомого способу є метод опорних векторів, який полягає в переведенні вихідних векторів у простір більш високої розмірності та пошуку роздільних гіперплощин з максимальним зазором у цьому просторі (К.Кортес, Вапник В.М., Метод опорних векторів, Журнал "Machine Learning", 20, 1995 - [С.Cortes, Vapnik V.N.;

RankNet (пошукова система Microsoft Bing, К.Дж.С.Берджес, Т.Шейкд та ін. "Навчання ранжування з використанням градієнтного спуску", ІСМЛ, 2005: 89-96 - ), суть якого полягає у використанні «нейронної мережі» та ймовірнісної функції вартості для ранжування результатів пошуку,

RankBoost (Й.Фреунд, Р.Ієр, Р.Е.Шапае та Й.Сінгер. Ефективний алгоритм прискорення перебору для комбінованих переваг, Журнал "Machine Learning Research", 4:933-969, 2003 - ), в основі якого лежить процедура послідовної побудови композиції алгоритмів машинного навчаннядля класифікації пар документів

FRank (М.Тсаї, Т.-Я.Лью та ін. Frank: Метод ранжування з використанням функції втрати точності, СИГІР 2007 - [М.Tsai, T.-Y.Liu, et al. FRank: A Ranking Method with Fidelity Loss, SIGIR 2007]), що є модифікацією методу RankNet, однак як функцію вартості замість значень ентропії використовується функція точності розподілів та інші.

Відомий спосіб вибору альтернатив, який полягає у списковому порівнянні варіантів. При цьому фільтрація безлічі альтернатив виконується згідно з заданими правилами.

Прикладами цього способу можуть бути:

1. Метод побудови дерев, мінімізація штрафної функції ListNet, у якому вводиться імовірнісний простір на безлічі перестановок. Функція ентропії у введеному просторі використовується як функція втрат. (Чже Цао, Тао Кін, Тай-Янь Лю, Мін-Фенг Тсаї та Ханг Лі. Навчання ранжування: Від попарного до спискового підходу, 2007 - ),

2. Метод спискового порівняння варіантів RankCosine, який використовує функцію втрат, заснованої на подібності косинуса кута між проранжованим списком і вихідним списком навчальної вибірки, для ранжування результатів пошуку (Т.Кін, Х.-Д.Чжанг, М.-Ф.Тсаї, Д.-С.Ванг, Т.-Я.Лью, X.Лі: Запито-залежні функції втрат для інформаційного пошуку. Журнал "Inf. Process. Manage". Qin, X.-D.Zhang, M.-F.Tsai, D.-S.Wang, T.-Y.Liu: Query-level loss functions for information Retrieval. (2): 838-855, 2008)],

3. Метод ранжування AdaRank, в якому для побудови функції ранжирування використовується алгоритм машинного навчання AdaBoost, що робить побудову лінійної комбінації класифікаторів для поліпшення роботи ранжируючої моделі. (Ю.Ху, X.Лі. AdaRank: алгоритм прискореного перебору для інформаційного пошуку. СИГІР 2007 - ),

4. Метод ранжування SoftRank, суть якого полягає у прямій оптимізації негладких метрик ранжування, (Майке Тейлор, Джон Гуйвер, Стівен Робертсон, Том Мінка. SoftRank: Оптимізація негладких метрик, 2008 - ) та інші.

Всі ці методи показують досить високу точність у своїх вузькоспеціальних областях.

Недоліками відомих способів відбору варіантів є:

використання складних процедур відбору в роботі з великими обсягами даних, що веде до значного зростання обчислювальної складності;

Невисока точність при відборі та ранжируванні варіантів з використанням великої кількості критеріїв або за наявності великої кількості варіантів.

Як правило, на великих обсягах даних використовується спосіб пошуку дерев рішень. Він полягає у побудові послідовності порогових процедур, за допомогою яких здійснюється вибір варіантів.

Недоліком способу пошуку по деревах рішень є низька достовірність результатів, оскільки вибір порогових процедур як спосіб відбору та ранжування варіантів не завжди обґрунтований (ефективний). Крім того, для відбору або ранжування варіантів може бути одночасно використаний не один критерій, а ціла група (їх комбінація), що не враховується методом пошуку по деревах рішень. Найчастіше зробити відбір чи ранжування всього списку варіантів за якимось одним критерієм (кількома критеріями) неможливо. У зв'язку з цим для ранжування варіантів з високою точністю необхідно виконати побудову великої кількості таких дерев, а результати їхньої роботи необхідно агрегувати.

Відомі способи за патентом РФ №2435212 «Збір даних про поведінку користувача при веб-пошуку для підвищення релевантності пошуку», патенту РФ №2443015 «Функції ранжування, що використовують модифікований байєсовський класифікатор запитів з інкрементним оновленням9» способи ранжирування документів на підставі структурно взаємопов'язаної інформації», які полягають у зборі додаткової інформації, А саме у використанні байєсовського класифікатора, зборі інформації про поведінку користувачів, інформації про структурні взаємозв'язки документів, за допомогою якої здійснюється відбір та ранжування варіантів. Недоліком відомих способів є ускладнення існуючих методів відбору та ранжування варіантів за рахунок додавання нових критеріїв.

Найбільш близьким за технічної сутностіі досягається результату є спосіб обчислення тимчасової ваги для результату пошуку, який полягає в тому, що ідентифікують користувальницьку подію, що відповідає результату пошуку, причому користувальницька подія має початковий час події, час закінчення події і тривалість події; визначають поточний час і визначають тимчасову вагу для цього результату пошуку на підставі тимчасової близькості поточного часу до події користувача. У способі передбачається, що тимчасова вага змінюється з часом, збільшується експоненційно в міру того, як поточний час наближається до початкового часу події, є постійним протягом тривалості події, досягає піку в момент часу протягом тривалості події і зменшується експоненційно, коли поточний час видаляється від часу закінчення події. Спосіб призначений для пошуку інформації в Інтернеті з використанням тимчасової ваги для ранжування результатів пошуку. (Патент РФ №2435213, МПК G06F 17/30, опубл. 27.11.2011 р.).

Недоліком відомого способу, як і аналогічних існуючих технологій пошуку на запит у мережі Інтернет, і те, що у них, зазвичай, застосовуються " грубі " алгоритми вибору, і ранжування, тобто. алгоритми з лінійною обчислювальною складністю О(n), де n – число варіантів. Як правило, ця складність досягається тим, що розроблені правила вибору та ранжирування спрощуються (точніше кажучи, огрублюються), щоб забезпечити прийнятний рівень складності. При цьому результат, що досягається за допомогою таких способів, виходить більш низькою якістю.

Технічна задача, на вирішення якої спрямовано винахід, полягає у створенні нового способу для більш якісного відбору і ранжування ефективних варіантів, що забезпечує високу швидкість відбору і високу точність результатів.

Поставлене технічне завдання вирішується тим, що згідно з запропонованим винаходом спосіб відбору та ранжування ефективних варіантів за першим варіантом реалізації полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта пошуковому запиту і задають кінцеву кількість варіантів або набір процедур вибору і ранжування варіантів і послідовність їх виконання для відбору варіантів, що оцінюються як найбільш ефективні, здійснюють оцінку кожного з варіантів за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх спадання; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів за методом суперпозиції щонайменше в два етапи, якщо кількість варіантів у групі варіантів, що залишилася, відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів для відбору або використані всі задані процедури вибору, відбір варіантів і їх ранжування припиняють і варіанти з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні, якщо кількість варіантів у групі варіантів не відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів для відбору, відбір варіантів та їх ранжування продовжують, при цьому відбір варіантів, їх ранжування та виключення здійснюють до моменту, поки не буде досягнуто задану кількість варіантів або поки що не будуть використані всі задані процедури вибору та відібрану групу варіантів оцінюють як найефективнішу.

Заявляється спосіб за першим варіантом реалізації характеризується такими додатковими суттєвими ознаками:

На другому і наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти і здійснюють відбір варіантів з обробленого па попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижче квадратичної O(n 2) і виключають наступну групу варіантів з меншим рангом.

Поставлене технічне завдання вирішується тим, що згідно з запропонованим винаходом спосіб відбору і ранжирування ефективних варіантів за другим варіантом реалізації полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта пошукового запиту і задають кінцеву кількість варіантів для відбору, що оцінюються як найбільш ефективні, здійснюють оцінку кожного з варіантів за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшій кількості критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів за методом суперпозиції щонайменше в два етапи, якщо кількість варіантів у групі варіантів відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів для відбору, відбір варіантів та їх ранжування припиняють і варіанти з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні, якщо кількість варіантів у групі варіантів не відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів для відбору, відбір варіантів та їх ранжування продовжують, при цьому відбір варіантів, їх ранжування та виняток здійснюють до моменту, поки не буде досягнуто задану кількість варіантів, відібрану групу варіантів оцінюють як найбільш ефективну .

Заявляється спосіб за другим варіантом реалізації характеризується такими додатковими суттєвими ознаками:

На першому етапі здійснюють відбір варіантів за наявності їх великого числа за методом суперпозиції з використанням методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю O(n), та виключають групу варіантів, які мають найнижчий ранг;

На другому і наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти і здійснюють відбір варіантів з обробленого на попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижче квадратичної O(n 2) і виключають наступну групу варіантів з меншим рангом;

способі додатково задають набір процедур вибору і ранжування варіантів і послідовність їх виконання.

Поставлене технічне завдання вирішується тим, що згідно з запропонованим винаходом, спосіб відбору і ранжування ефективних варіантів за третім варіантом реалізації полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта пошукового запиту і задають набір процедур вибору і ранжування варіантів і послідовність їх виконання для відбору варіантів, оцінюються як найефективніші, здійснюють оцінку кожного з варіантів за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів методом суперпозиції, щонайменше, в два етапи, відбір варіантів, їх ранжування і виключення здійснюють до моменту, поки не будуть використані всі задані процедури вибору і відібрану групу варіантів оцінюють як найбільш ефективну.

Заявляється спосіб але третьому варіанту реалізації характеризується такими додатковими суттєвими ознаками:

На першому етапі здійснюють відбір варіантів за наявності їх великої кількості за методом суперпозиції з використанням методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю O(n), та виключають групу варіантів, які мають найнижчий ранг

На другому і наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти і здійснюють відбір варіантів з обробленого на попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижче квадратичної 0(п2) і виключають наступну групу варіантів з меншим рангом.

Додатково задають кінцеве число варіантів для відбору, що оцінюються як найефективніші;

Для відбору найбільш ефективної групи варіантів задають додаткові методи вибору та ранжирування та послідовність їх виконання та повторно здійснюють відбір та ранжування.

Технічний результат, досягнення якого забезпечується реалізацією всієї сукупності істотних ознак способу, полягає в підвищенні швидкості і точності (достовірності) відбору ефективних варіантів у пошукових, рекомендаційних системах за рахунок можливості, використовуючи принцип суперпозиції, регулювати складність процедур виявлення ефективних варіантів.

Сутність винаходу пояснюється фіг.1, на якій представлена ​​схема послідовності операцій при здійсненні заявляється способу, де:

1 - вихідний набір варіантів (множина різних варіантів);

2 – процедура виключення неефективних об'єктів на першому етапі з використанням наближених методів;

3 - набір варіантів, що залишилися після першого етапу відбору;

4 - відсікання неефективних варіантів за допомогою процедур виключення;

5 – послідовне застосування процедур виключення неефективних об'єктів з використанням наближених методів;

6 - підмножина варіантів, що не містить неефективних варіантів;

7 - операція ранжування отриманої на кроці 6 групи варіантів з використанням наближених, так і точних методів;

8 - операція присвоєння всім неефективним варіантам найнижчого рангу та додавання цих варіантів у підсумковий список після ранжованих варіантів;

9 - надання підсумкової упорядкованої групи варіантів кінцевого споживача;

10 - групи неефективних варіантів, відтятих з використанням послідовної суперпозиції процедур виключення.

Запропонований спосіб заснований на методі суперпозиції, який полягає у послідовному виключенні попередніх варіантів за допомогою деяких процедур, які на кожному етапі виключення можуть бути різними.

Заявляється спосіб здійснюється наступним чином (фіг.1).

Існує або формується великий набір варіантів 1, в якому можуть бути неефективні варіанти.

Термін "великий набір варіантів (пошукових елементів)" розглядається в рамках концепції "Великі дані" (Big Data), що з'явилася у зв'язку з розвитком інформаційних технологійі включає підходи до обробки величезних обсягів різнорідної інформації.

Під великим набором варіантів (пошукових елементів) у рамках цієї концепції розуміється структурований чи неструктурований набір даних величезного обсягу та значного різноманіття.

Для того щоб виключити неефективні варіанти та відібрати найбільш ефективні варіанти, попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта (пошукового елемента) пошуковому запиту і, за необхідності, задають кінцеву кількість варіантів (пошукових елементів) для відбору, що оцінюються як найбільш ефективні (як максимально відповідні критеріям оцінки релевантності). пошуковому запиту). Далі здійснюють оцінку кожного з варіантів (пошукових елементів) за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти (пошукові елементи) шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення. Відбір і ранжування варіантів (пошукових елементів) здійснюють послідовно за методом суперпозиції щонайменше два етапи.

Спосіб може бути визначений інакше - може бути заданий набір методів вибору і ранжирування і послідовність їх застосування.

На першому етапі здійснюють відбір варіантів з великого числа (поз.2 фіг.1) методом суперпозиції з використанням методів вибору і ранжування, що характеризуються лінійною обчислювальної складністю O(n).

Для цієї операції можуть бути використані відомі методи, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю O(n), такі як, наприклад, правило відносної більшості, правило Борда, правило надпорогового вибору та інші. Найбільш повний списокправил вибору наведено у Додатку 1.

В результаті формують дві групи варіантів: групу варіантів 10, мають найнижчий ранг, і групу варіантів 3, що підлягають подальшому аналізу.

Групу варіантів 10, які мають найнижчий ранг, виключають (поз.4 фіг.1).

На наступному етапі формують критерії оцінки пошукового запиту, виходячи з яких ранжують варіанти. Відбір варіантів з обробленого масиву, що залишився, здійснюють за методом суперпозиції (поз.5 фіг.1) з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижче квадратичної O(n 2).

Для цієї операції можуть бути використані відомі методи, обчислювальна складність яких не нижча за квадратичну O(n 2), такі, як, наприклад, мінімальна недомінована безліч, правило Річелсона або правила, засновані на побудові мажоритарної або турнірної матриці (див. Додаток 1).

Відбір варіантів та їх ранжування припиняють і варіанти (пошукові елементи) з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні або перспективні, коли будуть виконані всі використовувані (задані) методи вибору та ранжирування або якщо кількість варіантів у групі варіантів, що залишилася, відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів (пошукових елементів) для відбору. Відбір варіантів та їх ранжування може бути здійснено повторно за допомогою завдання додаткових способіввибору та ранжирування, а також послідовності їх виконання.

В іншому випадку відбір та ранжування продовжують здійснювати, як описано вище (поз.7 та 8 фіг.1). Тобто групу варіантів 6 ранжують з використанням операцій ранжування 7, при необхідності можна додавати (поз.8 фіг.1) до неї варіанти групи неефективних варіантів 10. Відбір варіантів (пошукових елементів), їх ранжування і виняток здійснюють (поз.9 фіг .1) до моменту, поки не буде досягнуто заданої кількості варіантів (пошукових елементів) або доки не будуть виконані всі використовувані (задані) методи вибору та ранжирування, а відібрану групу варіантів 9 (пошукових елементів) оцінюють як найбільш ефективні (перспективні). Таким чином, відбувається відбір та ранжування ефективних варіантів, їх ранжування та надання цих варіантів кінцевому споживачеві.

Суперпозиційний підхід використовується тоді, коли не можна однозначно визначити за одним критерієм, які варіанти є ефективними, а які ні. Відмінною особливістю способу є можливість виявляти за наявності великої кількості критеріїв з великої кількості варіантів варіанти, які є ефективними, а також можливість регулювати обчислювальну складність запропонованого способу. Заявляється спосіб дозволяє перейти від складних механізмів виявлення ефективних варіантів до складових, які є комбінацією або суперпозицією більш простих процедур. Результати виконання попередніх етапів відбору та ранжування обробляють на наступних етапах способу.

Крім того, у заявляється способі для ранжування варіантів може бути одночасно використаний не один критерій, а ціла група критеріїв (їх комбінація), що не враховується, наприклад, у відомому методі пошуку по деревах рішень, який використовує найпростіші порогові процедури, вибір яких не завжди обґрунтовано.

На відміну від відомих методів, метод суперпозиції є досить гнучким і дозволяє варіювати число етапів у способі відбору.

У суперпозиційному підході унеможливлюється втратити ефективні варіанти у разі використання наближених методів. Після послідовної композиції етапів виключення відбувається відбір і ранжування варіантів, що залишилися. Усі неефективні варіанти, які були виключені до процедури ранжування, матимуть найнижчий (найгірший) ранг і вибиратимуться (пропонуватимуться) для вирішення завдань в останню чергу.

Під наближеними методами, які використовуються для скорочення числа варіантів із високою швидкістю, розуміються правила вибору та ранжирування з лінійною обчислювальною складністю O(n). Такі правила (методи) повинні використовувати (зчитувати) значення параметрів кожного варіанта (альтернативи) тільки таке число разів до, яке не залежить від числа варіантів (альтернатив) n, і значно менше, ніж n. У найшвидшому (ідеальному) випадку для правила зі складністю О(n), кожен варіант використовується лише один раз. Правило має можливість визначити, ефективний варіант чи ні, ґрунтуючись лише на даних одного цього варіанта, не порівнюючи його з кожним з інших варіантів. Наприклад, для правила відкидання неефективних варіантів, зі значеннями "нижче середнього", за яким-небудь параметром (за яким значення чим вище, тим краще), потрібно вважати значення кожного варіанта лише 2 рази: перший раз, щоб підрахувати середнє, і вдруге , щоб визначити, вище чи нижче значення цього варіанта, ніж середнє. Це правило відноситься до правил з лінійною обчислювальною складністю O(n).

Таким чином, використання методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю O(n), забезпечує значне підвищення швидкості відбору ефективних варіантів у пошукових, рекомендаційних системах.

Однак спочатку на всьому обсязі варіантів досить важко використовувати тонкі (точні) методи через наявність великої кількості варіантів. При застосуванні наближених процедур відсікання неефективних варіантів кількість різних варіантів зменшується, що, зрештою, призводить до можливості використовувати більш тонкі методи для відбору і ранжування варіантів, що залишилися.

Під тонкими (точними) методами, які використовуються за наявності невеликої кількості варіантів, розуміються правила вибору та ранжирування, обчислювальна складність яких залежить виключно від кількості разів використання кожного варіанту. Існує правила, що використовують попарні відстані між варіантами (альтернативами), у спеціальних шкалах. Такі правила мають кожному за варіанта перебрати й інші варіанти, тобто. зробити (n помножити на n) процесів, обчислювальна складність тут квадратична. Існують також правила, що порівнюють кожен варіант з різними наборами інших варіантів, щоб точніше визначити позицію даного варіантупо відношенню до решти. Обчислювальна складність таких правил ще вища. Можна сказати, що правила зі складнощами, починаючи з квадратичної O(n 2), не можуть застосовуватися на повному наборі варіантів (обчислюваних мільйонами) при вирішенні задачі пошуку та ранжування в мережі Інтернет, і у подібних завданнях в інших сферах діяльності, оскільки обчислювальна складність цих правил залежить від кількості наявних у наборі варіантів.

Таким чином, використанням методів, обчислювальна складність яких не нижче за квадратичну O(n 2) забезпечує значне підвищення точності (достовірності) відбору ефективних варіантів у пошукових, рекомендаційних системах.

Перевагою способу є те, що з'являється можливість регулювати обчислювальну складність процедури виявлення ефективних варіантів. Це означає, що якщо на великому обсязі даних застосування деяких процедур вимагало величезних обчислювальних ресурсів, то після послідовного виключення варіантів ті ж процедури на підмножині можуть працювати досить швидко. Іншими словами, встановивши деяку межу за кількістю обчислювальних ресурсів, що використовуються на виконання способу, можна встановити кількість стадій, за допомогою яких можна провести відсікання свідомо неефективних варіантів з використанням швидких наближених методів, після виконання яких можна використовувати досить трудомісткі процедури, що виявляють ефективні варіанти досить високою точністю. У цьому полягає управління обчислювальної складністю методу.

Заявляється спосіб може бути також застосований у задачі навчання ранжирування, тобто завдання вибору варіантів із заздалегідь відомими оцінками їхньої корисності за критеріями. Спосіб дозволяє формувати за заздалегідь відомим ступенем корисності (ефективності) одних варіантів правила їх відбору та ранжирування (набір застосовуваних методів вибору та ранжування, а також послідовність їх застосування), відповідно до якого може бути проведений відбір та ранжування інших варіантів, про ступінь корисності ( ефективності) яких нічого не відомо.

Заявляється спосіб може бути здійснений з використанням відомих апаратних та програмних засобів. Реалізація заявляється способу включає:

1. Збір та зберігання даних/

2. Обробка даних, відбір та ранжування варіантів.

3. Надання результатів користувачеві.

Збір та зберігання даних. На даній стадії відбувається збір та зберігання необхідної інформаціїо існуючих варіантах. Інформація про варіанти може збиратися з існуючих джерел даних, наприклад, з різних існуючих інформаційних систем, веб-сайтів, веб-сервісів, інших серверів даних, файлів на ЕОМ, тобто. з усіх джерел, що зберігають інформацію про варіанти у придатному для подальшої обробки форматі. Збір даних може бути проведений з використанням існуючих програмних засобів, що виробляють витяг даних з зовнішніх джерел(наприклад, ETL-системи або засоби збирання вмісту веб-сторінок в мережі Інтернет), або реалізований на ЕОМ з використанням будь-якої мови програмування, зокрема мови програмування C, C++, C#, Java, Python, PHP та багатьох інших. Зберігання інформації може здійснюватися як на сервері чи групі серверів з використанням існуючих платформ, що здійснюють зберігання даних, так і на будь-якому носії інформації, з якого можливо проводити подальше читання наявної інформації. Також зберігання інформації може здійснюватися безпосередньо в оперативній пам'яті ЕОМ у разі, коли не потрібно проводити постійне зберігання інформації.

Обробка даних, що включає відповідно до заявляється способу відбір і ранжування варіантів з використанням наближених і точних методів, реалізується з використанням ЕОМ, яка здійснює ранжування варіантів та виявлення найбільш ефективних з них. Етап обробки даних може бути зроблений як на сервері, так і на самій ЕОМ користувача.

Після виконання етапу обробки даних отримані результати надаються кінцевому користувачеві у будь-якому придатному для нього форматі. Результати виконання можуть зберігатися на сервері, інших носіях інформації, з яких можливо проводити її подальше читання, або можуть бути надані на екран ЕОМ користувача безпосередньо з використанням веб-браузера або іншого програмного засобу, за допомогою якого здійснюється перегляд інформації.

Приклади здійснення способу.

Завдання пошуку релевантних сторінок у мережі Інтернет з відбором та ранжуванням на основі принципу суперпозиції

Завдання пошуку релевантних сторінок у мережі Інтернет, ранжування з урахуванням ідеї суперпозиції може реалізовуватися так. Спочатку швидкими (наближеними) методами виключають свідомо нерелевантні сторінки. Цими нерелевантними сторінками можуть бути, наприклад, сторінки, які не належать заданій тематиці, містять спам, віруси, рекламу, небажаний для користувача контент, фішинг (інтернет-шахрайство) та інше. Потім на значно меншому наборі сторінок застосовуються більш тонкі (точні) методи ранжирування, що вимагають, однак, великих обчислювальних ресурсів (повільні). Згадані вище нерелевантні сторінки ніколи не можуть бути релевантними запиту користувача, а це означає, що їх використання в більш трудомістких методах є надмірним і просто не потрібним. У цьому прикладі суперпозиція деякого набору швидких, але наближених методів (застосовуваних для відсікання тільки нерелевантних сторінок) і деякого набору точних методів (застосовуваних для остаточного ранжування невеликої кількості альтернатив) дає виграш у швидкості і точності (релевантності) остаточного ранжування. Зокрема, для нерелевантних сторінок немає необхідності проводити детальне ранжування, достатньо їм усім надати той самий ранг (останнє місце в ранжируванні).

Таблиця 1
Порівняння точної процедури вибору (Правила Парето) та чотирикрокового способу, заснованого на ідеї суперпозиції
№	Кількість слів із запиту в заголовку документа	Кількість слів із запиту у всьому документі	Булева модель (наявність всіх слів запиту у документі)	Правило Парето	Модель суперпозиції
Етап 1. Надпороговий вибір за заголовком	Етап 2. Надпороговий вибір за документом	Етап 3. Надпороговий вибір за булевою моделлю	Етап 4. Парето
1	1	6	1	0	1	1	1	0
2	2	10	1	1	1	1	1	1
3	4	7	0	0	1	1	0	0
4	0	3	1	0	0	0	0	0
5	3	9	1	1	1	1	1	1
6	4	8	1	1	1	1	1	1
7	1	1	0	0	1	1	0	0
8	0	0	0	0	0	0	0	0
9	1	0	0	0	1	0	0	0
10	0	0	0	0	0	0	0	0
11	0	0	0	0	0	0	0	0
12	0	0	0	0	0	0	0	0
13	0	0	0	0	0	0	0	0
14	0	0	0	0	0	0	0	0
15	0	2	0	0	1	0	0	0
16	0	0	0	0	0	0	0	0
17	0	1	0	0	0	0	0	0
18	0	0	0	0	0	0	0	0
19	0	0	0	0	0	0	0	0
20	0	0	0	0	0	0	0	0
21	0	0	0	0	0	0	0	0
22	0	0	0	0	0	0	0	0
23	0	1	0	0	0	0	0	0
24	0	0	0	0	0	0	0	0
25	0	0	0	0	0	0	0	0
26	0	0	0	0	0	0	0	0
27	0	0	0	0	0	0	0	0
28	0	0	0	0	0	0	0	0
29	0	1	0	0	0	0	0	0

У таблиці 1 наведено найпростіший приклад використання двох способів вибору варіантів - правила Парето та чотирикрокового способу відбору, заснованого на ідеї суперпозиції. У завданні необхідно визначити, які варіанти є найбільш релевантними (відповідними) введеному запиту користувача. Кожен варіант оцінюється за трьома критеріями: кількість слів із запиту в заголовку документа, кількість слів із запиту в усьому документі, булева модель (наявність всіх слів запиту в документі). У прикладі вибір виготовляється з 29 варіантів.

Що стосується, якщо використовувати нормальне правило Парето, то релевантними документами будуть документи №2, 5, 6. З використанням правила Парето кожен варіант може бути зіставлений з іншими варіантами, тобто. кожен із 29 варіантів може бути зіставлений друг з одним. Це означає, що більше варіантів перебуває у вибірці, тим більше обчислювальна складність цього правила, що веде до необхідності використання більш простих (наближених) правил вибору.

Однак правило Парето може бути застосоване, якщо використовувати спосіб відбору та ранжування ефективних варіантів, що базується на ідеї суперпозиції. У таблиці 1 наведено спосіб відбору чотири етапи, який полягає в послідовному застосуванні трьох надпорогових правил, після чого застосовується правило Парето.

На першому етапі відбувається виключення всіх варіантів (документів), у заголовку яких немає жодного слова із запиту. Таким чином, кількість варіантів скорочується з 29 до 8.

З другого краю етапі відбувається виключення тих варіантів, які у більшості документів був знайдено жодного слова із запиту. Тоді число варіантів скорочується з 8 до 6. Після цього вибираються ті документи, у яких перебувають усі слова із запиту. У результаті кількість варіантів скорочується до 4. Після цього здійснюють застосування правила Парето за варіантами, що залишилися, і в підсумковий вибір входить тільки 3 варіанти (документа) - №2, 5, 6.

У цьому прикладі результати обох способів збігаються. Однак обчислювальна складність правила Парето значно вища. Тому у разі, якщо кількість варіантів невелика, вибір способу відбору та ранжування не важливий (не має значення). Проте за умов, коли кількість варіантів сягає кількох мільйонів, необхідно використовувати другий спосіб, заснований ідеї суперпозиції, т.к. він дозволяє комбінувати прості та складні правила вибору, що зменшує обчислювальну складність способу.

У ряді моделей для представлення найбільш цікавої та затребуваної пропозиції учасникам соціальних мережнеобхідно сегментувати групи користувачів за їхніми спільними інтересами або інтенсивністю обміну інформацією між ними. У цьому випадку, наприклад, граничне відсікання за правилом "не більше одного контакту за останній рік(Для певного набору товарів і послуг) дозволяє відразу звузити число варіантів усередині групи до рівня, прийнятного для більш складних алгоритмів. Зрозуміло, наявність більше одного контакту за рік не має на увазі спільність інтересів користувачів, тобто відсікаються свідомо неефективні варіанти угруповання (сегментації ) учасників соціальних мереж за їх інтересами, з одночасним та різким зниженням обсягу групи.

Таким чином, представлений спосіб дозволяє з високою точністю проводити відбір і ранжування варіантів, особливо за наявності великої кількості варіантів, що характеризуються великим набором показників, так як дозволяє проводити комбінування наближених і точних процедур.

Заявляється спосіб може бути використаний при відборі ефективних варіантів у пошукових, рекомендаційних системах, системах підтримки прийняття рішень, мережах Інтернет, системах автоматичної класифікації пакетів даних та інших суміжних областях.

Крім того, винахід може бути використаний при вирішенні задачі навчання ранжируванню, тобто задачі вибору варіантів з заздалегідь відомими оцінками їхньої корисності за критеріями, наприклад, при оцінці ефективності роботи підприємств, торгових точокта інших об'єктів у суміжних областях.

Додаток 1. Список правил вибору, наведених у роботі Ф.Т.Алескерова, Е. Курбанова "Про ступінь маніпулюваності правил колективного вибору", Автоматика та телемеханіка, 1998 №10, 134-146.

1. Правило відносної більшості (Plurality rule)

У вибір входять альтернативи, які є найкращими для найбільшого числакритеріїв, тобто.

тобто. означає число критеріїв, які мають альтернативу aстоїть не нижче q-го місця у їх упорядкуванні. Отже, якщо q=1, тоді a- це найкраща альтернатива для критерію i; якщо q=2, тоді a- або перша, або друга найкраща альтернатива, тощо. Число q називатимемо рівнем процедури.

тобто. вибираються альтернативи, які знаходяться серед кращих q для максимального числа критеріїв.

Дане правило вибору має лінійну обчислювальну складність, для ранжування обчислювальна складність правила залежить від значення q. При q<

3. Порогове правило (Threshold rule)

Нехай ? для яких альтернатива x є найкращою. Потім альтернативи впорядковуються лексикографічно. Говорять, що альтернатива x V - домінує альтернативу y якщо ν 1 (x)< ν 1 (y) или, если существует k≤m такое, что ν i (x)= ν i (y), i=1, …, k-1, и ν k (x)< k (y). Другими словами, в первую очередь сравниваются количества последних мест в упорядочениях для каждой альтернативы, в случае, когда они равны, идет сравнение количества предпоследних мест, и так далее. Выбором являются альтернативы, недоминируемые по V.

Це правило для вибору та ранжування має лінійну обчислювальну складність.

4. Правило Борда (Borda rule)

Кожній альтернативі x∈A ставиться у відповідність число r i (x , P →) рівне потужності безлічі альтернатив, гірших, ніж x у критерії P i ∈ P → , тобто r i (x , P →) = | Li (x) | = | (b ∈ A: x P i b) | . Сума даних значень для i∈N називається рангом Борда альтернативи x,

У вибір входять альтернативи з максимальним рангом

5. Процедура Блека

Якщо існує переможець Кондорсе, він оголошується колективним вибором, інакше використовується правило Борда.

6. Процедура Кумбса.

Виключається варіант, який вважають найгіршим максимальну кількість виборців. Потім профіль звужується до нової множини X і процедура продовжується до тих пір, поки не залишаться тільки невиключні варіанти. Відзначимо тут різницю між правилом Кумбса та системою передачі голосів. У правилі Кумбса викреслюються найгірші варіанти, тоді як у системі передачі голосів викреслюються варіанти, найкращі мінімальної кількості виборців.

Це правило для вибору та ранжування має лінійну обчислювальну складність.

7. Процедура Хара

Для кожної альтернативи підраховується кількість перших місць у впорядкуваннях за критеріями. Далі з голосування вибувають альтернативи з найменшою кількістю перших місць. Процедура повторюється доти, доки вибір залишається непустим.

Це правило для вибору та ранжування має лінійну обчислювальну складність.

8. Зворотне правило відносної більшості

У вибір входять альтернативи, які є найгіршими для найменшої кількості критеріїв.

Це правило для вибору та ранжування має лінійну обчислювальну складність.

9. Перше правило Копланда

Для кожної альтернативи вважаються два показники: сума кількостей альтернатив, які гірше заданої за кожним критерієм, і сума кількостей альтернатив, які краще за задану за кожним критерієм. До колективного вибору входять альтернативи з найбільшою різницею цих двох показників.

Дане правило для вибору має лінійну обчислювальну складність, для ранжування обчислювальна складність правила залежить від вхідних даних і в гіршому випадку є квадратичною.

10. Зворотна процедура Борда (з передачею голосів)

До кожної альтернативи підраховується ранг Борда. Далі альтернатива із найменшим рангом вибуває. Ранги Борда перераховуються для безлічі альтернатив без альтернативи, що вибула. Процедура повторюється, поки вибір не порожній.

Для вибору обчислювальна складність правила у найгіршому випадку квадратична. Для ранжування обчислювальна складність правила не нижче квадратичної.

11. Правило Нансона

Підраховується ранг Борда всім варіантів. Потім підраховується середня оцінка Борда і виключаються ті варіанти x, котрим оцінка Борда нижче середньої. Потім будується безліч X = A (x), і процедура застосовується до звуженого профілю / X. Процедура триває доти, доки залишаться лише невиключні варіанти. Для вибору обчислювальна складність правила у найгіршому випадку квадратична. Для ранжування обчислювальна складність правила не нижче квадратичної.

12. Мінімальна домінуюча множина

Безліч альтернатив Q є домінуючим тоді і тільки тоді, коли будь-яка альтернатива Q домінує будь-яку альтернативу поза Q по мажоритарному відношенню.

Домінуюча множина є мінімальною, якщо жодна з її власних підмножин не є домінуючим. Колективним вибором є мінімальна домінуюча множина, якщо така існує одна, або їх об'єднання, якщо таких кілька. Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

13. Мінімальна недомінована множина

Багато альтернатив Q є недомінованим тоді і тільки тоді, коли не існує альтернативи поза Q, яка домінує будь-яку альтернативу з множини Q.

Недомінована множина є мінімальною, якщо жодна з її власних підмножин не є недомінованою. Колективним вибором є мінімальна недомінована множина, якщо така існує одна, або їх об'єднання, якщо таких кілька. Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

14. Мінімальна слабостійка множина

Багато альтернатив Q є слабостійким тоді і тільки тоді, коли з існування альтернативи у поза Q, що домінує альтернативу x з Q, слідує існування альтернативи z з Q такий, що z домінує У-

Слабостійка множина є мінімальною, якщо жодна з її власних підмножин не є слабостійкою. Колективним вибором є мінімальна слабостійка множина, якщо така існує одна, або їх об'єднання, якщо таких кілька.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

75. Правило Фішберна

Побудуємо нове бінарне відношення у, в якому х домінує у тоді і тільки тоді, коли верхній контур альтернативи х є власним підмножиною верхнього контуру альтернативи у.

Колективним вибором буде набір альтернатив, недомінованих по відношенню до.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

16. Непокрита множина I.

Побудуємо нове бінарне відношення 5, в якому x домінує у тоді і тільки тоді, коли нижній контур альтернативи є власним підмножиною нижнього контуру альтернативи x.

Колективним вибором буде набір альтернатив, недомінованих по відношенню 8.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

17. Непокрита множина II

Альтернатива x B - домінує альтернативу y, якщо x домінує y за мажоритарним відношенням і верхній контур альтернативи x є підмножиною верхнього контуру альтернативи y. У колективний вибір входять альтернативи, що недомінуються по відношенню B. Дане правило для вибору та ранжирування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

18. Правило Річелсона

Будується нове бінарне відношення σ, в якому x домінує y тоді і лише тоді, коли

Нижній контур y є підмножиною нижнього контуру x

Верхній контур x є підмножиною верхнього контуру y

В одному з двох зазначених вище випадків входження відбувається як «власне підмножина»

У колективний вибір входять недоміновані щодо альтернативи.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

19. Перше правило Копланда

До колективного вибору входять альтернативи з максимальною різницею потужностей нижнього контуру та верхнього контуру.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

20. Друге правило Копланда

До колективного вибору входять альтернативи з максимальною потужністю нижнього контуру.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

21. Третє правило Копланда

До колективного вибору входять альтернативи з мінімальною потужністю верхнього контуру.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

22. Двоступінчасте правило відносної більшості

Спочатку використовується правило простої більшості (тобто вибирається варіант, який одержав більше 50% голосів - перших місць - у впорядкуваннях виборців). Якщо такий варіант знайдено, то процедура зупиняється. Якщо ж такого варіанта немає, то вибираються два варіанти, які набрали більше голосів, ніж інші варіанти (якщо їх більше двох, то беруться два з найменшими номерами). Потім, вважаючи, що думки виборців щодо цих варіантів (при викресленні інших) не змінюються, знову застосовуємо правило простої більшості/голосів - вже на двоелементній множині.

Оскільки індивідуальні думки видаються як лінійних порядків, завжди (при непарному числі виборців) існує єдиний варіант-переможець.

Це правило для вибору та ранжування має лінійну обчислювальну складність.

Спочатку використовується правило простої більшості (тобто вибирається варіант, який отримав більше 50% голосів). Якщо такий варіант знайдено, то процедура зупиняється. Якщо такого варіанту немає, то зі списку викреслюється варіант x, який набрав мінімальну кількість голосів.

Потім процедура знову застосовується до безлічі X = A (x і профілю / X Дане правило для вибору і ранжування має лінійну обчислювальну складність.

24. Процедура Янга

Якщо для профілю існує переможець Кондорсі, то він обирається, і процедура на цьому зупиняється. Якщо такого варіанту немає, то розглядаються всілякі коаліції, на яких існують часткові переможці Кондорсі. Далі визначається функція u(x) як потужність максимальної коаліції, де x є переможцем Кондорсе.

Тоді вибираються варіанти з максимальним значенням ux:

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

25. Процедура Сімпсона (максиминна процедура)

Побудуємо матрицю S + таку, що ∀ a, b∈X, S + =(n(a,b)), де

n(a, b)=card(i∈N|aP i b), n(a,a)=+ ∞.

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

26. Мінімаксна процедура

Побудуємо матрицю S - таку, що ∀ a,b∈X, S + =(n(a,b)), n(a,a)=-∞.

Колективний вибір визначається як

Дане правило для вибору та ранжування має обчислювальну складність не нижче квадратичної.

27. Сильне q-паретівське правило простої більшості

Нехай f(P → ;i;q)=(X∈A-||card(D ↓ i(x))≤q) визначає q+1 варіантів від максимального та нижче в лінійному порядку P i . Нехай ℑ=(I⊂N-||card(I)=) (Де функція [χ] означає мінімальне ціле число, більше або дорівнює x) є сімейство коаліцій простої більшості. Введемо функцію вибираючу варіант, який знаходиться серед верхніх варіантів для кожного виборця хоча б в одній коаліції простої більшості, і почнемо з q=0. Якщо при q=0 такого варіанта немає, то наново проглядається вибір по коаліціям простої більшості при q, збільшеному на одиницю (тобто гірі q=1) і т.д., доки вибір буде не порожній. З цієї непустої множини вибирається варіант з найменшим номером, який приймається як колективний вибір.

Це правило для вибору та ранжування має експоненційну обчислювальну складність.

28. Сильне q-паретівське правило відносної більшості

Це правило аналогічне правилу 26, з тим доповненням, що якщо обрано кілька варіантів, то для кожного з них підраховується кількість коаліцій, що його вибрали. Потім вибираються варіанти із максимальним значенням цього показника.

Вибираються варіанти із максимальним значенням цього показника. Це правило для вибору та ранжування має експоненційну обчислювальну складність.

29. Найсильніше q-паретівське правило простої більшості

Введемо функцію

C (A) = ∩ I ∈ ℑ f (P → ; I ; q)

де f (P → ; I ; q) = ( χ ∈ A − | | c a r d (∩ ↓ i (x) ]) ≤ q ),   c a r d (I) = [ n / 2 ] - функція, що вибирає варіант, парето- оптимальний у кожній коаліції простої більшості, і почнемо з q=0. Якщо таких елементів немає, то розглядається випадок q=1, q=2, і т.д., поки вибір буде не порожній. Це правило для вибору та ранжування має експоненційну обчислювальну складність.

30. Правило надпорогового вибору

Нехай на множині A заданий критерій φ(x), φ:A→R 1 , а на множині 2 A задана функція порогу V: 2 А →R 1 , що дорівнює кожному набору Хе2А пороговий рівень V(X).

Правило надпорогового вибору подане у вигляді наступного виразу:

n s t: y ∈ C (X) ⇔ (y ∈ X & ϕ (y) ≥ V (X)) .

Дане правило для вибору має лінійну обчислювальну складність, для ранжування обчислювальна складність залежить вхідних даних, у гіршому випадку не вище за квадратичну.

1. Спосіб відбору та ранжування ефективних варіантів результатів пошуку, який полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта результатів пошуку пошуковому запиту і задають кінцеву кількість варіантів результатів пошуку або набір процедур вибору та ранжування варіантів результатів пошуку та послідовність їх виконання для відбору варіантів результатів пошуку, що оцінюються як найбільш ефективні, здійснюють оцінку кожного з варіантів результатів пошуку за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти результатів пошуку шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів результатів пошуку за методом суперпозиції щонайменше в два етапи, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі варіантів результатів пошуку відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору або використані всі задані процедури вибору, відбір варіантів результатів пошуку і їх ранжування припиняють і варіанти результатів пошуку з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі, що залишилася, варіантів результатів пошуку не відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору, відбір варіантів результатів пошуку і їх ранжування продовжують, при цьому відбір варіантів результатів пошуку, їх ранжування та виняток здійснюють до моменту, поки не буде досягнуто задану кількість варіантів результатів пошуку або поки не будуть використані всі задані процедури вибору і відібрану групу варіантів оцінюють як найбільш ефективну.

2. Спосіб за п. 1, який відрізняється тим, що на першому етапі здійснюють відбір варіантів результатів пошуку за наявності їх великого числа за методом суперпозиції з використанням методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю О(n), та виключають групу варіантів результатів пошуку які мають найнижчий ранг.

3. Спосіб за п. 1, який відрізняється тим, що на другому і наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти результатів пошуку і здійснюють відбір варіантів результатів пошуку з обробленого на попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижча за квадратичну O(n 2) і виключають наступну групу варіантів результатів пошуку з меншим рангом.

4. Спосіб відбору та ранжирування ефективних варіантів результатів пошуку, який полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта результатів пошуку пошуковому запиту і задають кінцеву кількість варіантів результатів пошуку для відбору, що оцінюються як найбільш ефективні, здійснюють оцінку кожного з варіантів результатів пошуку за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжирують варіанти результатів пошуку шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів результатів пошуку за методом суперпозиції щонайменше в два етапи, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі варіантів результатів пошуку відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору, відбір варіантів результатів пошуку і їх ранжування припиняють і варіанти результатів пошуку з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі, що залишилася, варіантів результатів пошуку не відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору, відбір варіантів результатів пошуку і їх ранжування продовжують, при цьому відбір варіантів результатів пошуку, їх ранжування та виняток здійснюють до моменту, поки не буде досягнуто задану кількість варіантів результатів пошуку, відібрану групу варіантів результатів пошуку оцінюють як найбільш ефективну.

5. Спосіб за п. 4, який відрізняється тим, що на першому етапі здійснюють відбір варіантів результатів пошуку за наявності їх великого числа за методом суперпозиції з використанням методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю О(n), та виключають групу варіантів результатів пошуку які мають найнижчий ранг.

6. Спосіб за п. 4, який відрізняється тим, що на другому і наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти результатів пошуку і здійснюють відбір варіантів результатів пошуку з обробленого на попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижча за квадратичну O(n 2) і виключають наступну групу варіантів результатів пошуку з меншим рангом.

7. Спосіб за п. 4, який відрізняється тим, що додатково задають набір процедур вибору та ранжування варіантів результатів пошуку та послідовність їх виконання.

8. Спосіб відбору та ранжирування ефективних варіантів результатів пошуку, який полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта результатів пошуку пошуковому запиту та задають набір процедур вибору та ранжування варіантів результатів пошуку та послідовність їх виконання для відбору варіантів результатів пошуку, що оцінюються як найбільш ефективні , здійснюють оцінку кожного з варіантів результатів пошуку за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти результатів пошуку шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів результатів пошуку за методом суперпозиції щонайменше у два етапи, відбір варіантів результатів пошуку, їх ранжування та виключення здійснюють до моменту, поки не будуть використані всі задані процедури вибору та відібрану групу варіантів результатів пошуку оцінюють як найбільш ефективну.

9. Спосіб за п. 8, який відрізняється тим, що на першому етапі здійснюють відбір варіантів результатів пошуку за наявності їх великого числа за методом суперпозиції з використанням методів вибору та ранжирування, що характеризуються лінійною обчислювальною складністю О(n), та виключають групу варіантів результатів пошуку які мають найнижчий ранг.

10. Спосіб за п. 8, який відрізняється тим, що на другому та наступних етапах формують критерії оцінки пошукового запиту, на підставі яких ранжують варіанти результатів пошуку і здійснюють відбір варіантів результатів пошуку з обробленого на попередньому етапі масиву за методом суперпозиції з використанням методів, обчислювальна складність яких не нижча за квадратичну O(n 2) і виключають наступну групу варіантів результатів пошуку з меншим рангом.

11. Спосіб за п. 8, який відрізняється тим, що додатково задають кінцеву кількість варіантів результатів пошуку для відбору, що оцінюються як найбільш ефективні.

12. Спосіб за п. 8, який відрізняється тим, що для відбору найбільш ефективної групи варіантів результатів пошуку задають додаткові методи вибору та ранжирування та послідовність їх виконання та повторно здійснюють відбір та ранжування.

Схожі патенти:

Винахід відноситься до способу ідентифікації та класифікації об'єкта. Технічний результат - здійснення швидшої ідентифікації та класифікації об'єктів за рахунок попереднього завдання N базових класів, упорядкованих N-вимірним вектором V.

Винахід відноситься до рішень у галузі обробки масивів даних, зокрема до рішень у галузі обробки структурованих масивів даних, що містять текст природною мовою. Технічним результатом є формування логічно, граматично та орфографічно правильної структури даних, що забезпечує швидку та зручну навігацію по елементах структури. У способі перетворення структурованого масиву даних, що містить текст природною мовою, формують (101) першу структуру даних структурованого масиву даних з підсумкової структури даних структурованого масиву даних. Формують (102) базу даних логічних зв'язків логічних розділів елементів першої структури даних. Формують (103) другу структуру даних структурованого масиву даних. Формують (104) базу даних семантичних частин логічних розділів елементів другої структури даних. Формують (105) граматично та орфографічно вірні семантичні частини логічних розділів елементів другої структури даних шляхом лінгвістичних перетворень над згаданими семантичними частинами. Формують (106) підсумкову структуру даних структурованого масиву даних. 4 н. та 13 з.п. ф-ли, 15 іл., 3 табл.

Винахід відноситься до комп'ютерної техніки, а саме до систем обробки інформації, отриманої із соціальної мережі. Технічним результатом є забезпечення покращеної фільтрації даних, отриманих із соціальної мережі, відповідно до конкретного набору параметрів користувача. Запропоновано спосіб відображення зображень карток з відображенням відповідних пристроїв користувачів. Спосіб включає в себе етап, на якому здійснюють ідентифікацію географічного району, що представляє інтерес. Далі, згідно з способом, отримують доступ до інформації про місцезнаходження безлічі користувачів виходячи з розташування безлічі пристроїв користувачів відповідно асоціюються з безліччю користувачів. А також отримують доступ до інформації соціальної мережі, що містить метадані, що відносяться відповідно до кожного користувача з багатьох користувачів. Крім того, здійснюють фільтрацію метаданих, щоб розрізняти підмножини безлічі користувачів, і відображають зображення карти місцевості, що відповідає географічному району, що представляє інтерес. 3 зв. та 6 з.п. ф-ли, 7 іл.

Винахід відноситься до засобів управління даними. Технічний результат полягає у зменшенні часу обробки елементів даних. Виявляють елемент даних. Класифікують елемент даних з використанням однієї або більше властивостей, пов'язаних з елементом даних, для формування пов'язаного з ним набору властивостей класифікації, причому ці одно або більше властивостей включають наявні властивості класифікації, пов'язані з елементом даних, при цьому елемент даних класифікується одним або більше компонентами класифікації. Агрегують набори властивостей класифікації коли елемент даних класифікується двома або більше компонентами класифікації. Застосовують політику елемента даних на основі щонайменше одного з набору властивостей класифікації та агрегованих наборів властивостей класифікації. 3 зв. та 17 з.п. ф-ли, 6 іл., 1 табл.

Винахід відноситься до визначення семантики для розташування на основі даних користувача, таких як дії користувача та/або зв'язку користувача. Технічний результат полягає у здатності ідентифікувати та розрізняти різні контексти, які застосовуються для того самого місця розташування для конкретного користувача. Для цього дані користувача захоплюються і аналізуються для ідентифікації ключових слів, включаючи розташування. Дані розташування, що описують розташування, отримують та асоціюють з користувачем та ключовими словами. Асоціації представляють контекст користувача для місць розташування. Асоціації використовуються для доставки послуг та/або продуктів користувачу в різний час, наприклад, коли користувач наближається або входить до конкретного місця розташування. 2 зв. та 13 з.п. ф-ли, 5 іл.

Винахід відноситься до області управління базами даних, а саме до програм бази даних для виконання деяких функцій щодо бази даних. Технічний результат полягає у забезпеченні користувачам без копії клієнтської прикладної програми бази даних отримувати доступ та використовувати програму бази даних за допомогою браузера всесвітньої павутини (“Web”) та локальної чи глобальної мережі. Технічний результат досягається за рахунок серверної прикладної програми бази даних, яка забезпечується таким чином, що вона налаштована для надання програмованого інтерфейсу додаток бази даних за допомогою уніфікованих покажчиків ресурсу (URL) служб бази даних. URL служб бази даних, що використовується програмою бази даних, може бути оновлений програмно виконанням програмного коду або під керуванням серверної прикладної програми бази даних. Також описується макродія для використання спільно з серверною програмою бази даних, яка надає функціональні можливості для відображення об'єкта бази даних, такого як форма або звіт локально у Web-браузері. 2 зв. та 17 з.п. ф-ли, 8 іл.

Винахід відноситься до комп'ютерної техніки, а саме систем інтелектуальних автоматизованих помічників. Технічним результатом є підвищення точності подання користувачеві релевантної інформації за рахунок виявлення наміру користувача виходячи з текстового рядка та імені відправника, відокремленого від користувача. Запропоновано спосіб функціонування інтелектуального автоматизованого помічника. Спосіб виконується в електронному пристрої, що містить процесор та пам'ять, в якій збережені інструкції, що виконуються процесором. Процесор виконує інструкції, на яких приймають запит користувача, що включає мовленнєвий введення, прийнятий від користувача. Витягують інформацію про ім'я відправника передачі, прийнятої в електронному пристрої до прийому мовного введення. При цьому ця передача прийнята від відправника, що є відокремленим від згаданого користувача. Виявляють намір користувача, виходячи зі згаданого текстового рядка та імені відправника. 3 зв. та 12 з.п. ф-ли, 50 іл., 5 табл.

Винахід відноситься до обчислювальної техніки. Технічний результат полягає у зменшенні неякісних звітів у базі даних. Система зберігання варіанта звіту містить базу даних звітів, виконану з можливістю зберігання та надання звітів; засіб введення користувача в комп'ютері, виконане з можливістю створення та редагування звіту, причому варіант звіту не зберігається в базі даних звітів; базу даних запитів, виконану з можливістю зберігання та надання запитів, причому запити підходять для пошуку бази даних звітів; апаратний пошуковий пристрій, виконаний з можливістю вилучення одного або більше запитів із бази даних запитів; вилучення варіанта звіту із засобу введення користувача; виконання одного або більше запитів за варіантом звіту для визначення релевантності варіанта звіту, причому релевантність характеризує, чи буде вилучено варіант звіту з бази даних звітів під час виконання одного або більше запитів; порівняння релевантності із заздалегідь заданим граничним значенням внесення до бази даних звітів; додавання варіанта звіту до бази даних звітів, якщо релевантність перевищує заздалегідь задане граничне значення внесення до бази даних звітів; та зберігання варіанта звіту у базі даних звітів, якщо релевантність перевищує заздалегідь задане значення. 4 н. та 11 з.п. ф-ли, 3 іл.

Винахід відноситься до галузі систем управління базами даних (СУБД). Технічним результатом є забезпечення автоматичного формування реляційного опису синтаксису команди на основі метаопису синтаксису команди. У способі формування реляційного опису синтаксису команди на основі метаопису синтаксису команди ідентифікують 110 метаопис синтаксису команди. Ідентифікують елементи 120 метаопису і присвоюють кожному елементу унікальний ідентифікатор (ID), причому ID присвоюється в порядку черговості розташування елементів в метаописі. Формують таблицю 130, що містить всі елементи, причому кожен елемент міститься в одній колонці таблиці на різних рядках таблиці. Ідентифікують 140 структурні елементи, що відкривають, і закривають структурні елементи серед елементів, що містяться в таблиці, і генерують двонаправлені зв'язки між відповідними відкривають і закривають структурними елементами. Генерують 150 односпрямовані ієрархічні зв'язки між відкриваючими елементами і відповідним відкриваючим елементом, що знаходиться на попередньому рівні вкладеності, причому генерування згаданих зв'язків здійснюється для кожного відкритого елемента, що знаходиться на будь-якому з рівнів, крім першого рівня. 4 н. та 13 з.п. ф-ли, 15 іл.

Винахід відноситься до комп'ютерної техніки, а саме до пошукових систем мережі Інтернет. Технічним результатом є мінімізація обчислювальних витрат за рахунок генерації пропонованого терміну запиту в реальному часі на підставі оперативного контенту. Запропоновано реалізований комп'ютером спосіб надання оперативного контенту. Спосіб містить етапи, на яких приймають частковий терм запиту від користувача, на основі часткового терму запиту генерують пропонований терм запиту, який включає частковий терм запиту. А також, згідно з способом, у відповідь на генерування пропонованого терміну запиту ініціюють пошук оперативного контенту стороннього постачальника контенту для отримання по суті оперативного контенту, який відноситься до запропонованого терміну запиту. Отримання оперативного контенту включає виконання пошуковою машиною пошуку оперативного контенту після генерування пропонованого терма запиту. 4 н. та 16 з.п. ф-ли, 12 іл.

Винахід відноситься до галузі об'єднання джерел інформації, що стосуються індивідуумів та комерційних організацій, до яких належать або належали індивідууми. Технічним результатом є побудова точного професійного профілю індивіда. Спосіб включає: прийом першого запису, що містить особисті дані індивідуума, найменування фірми і роль індивідуума у ​​фірмі; встановлення відповідності між першим записом та даними, що забезпечують унікальний ідентифікатор фірми для згаданої фірми, встановлення відповідності між першим записом та даними, що забезпечують унікальний ідентифікатор індивідуума для індивідуума; додавання до першого запису унікального ідентифікатора фірми, унікального ідентифікатора індивідуума та унікального ідентифікатора ролі для ролі індивідуума у ​​фірмі; встановлення відповідності між першим записом та другим записом на основі унікального ідентифікатора фірми, унікального ідентифікатора індивідуума та унікального ідентифікатора ролі та об'єднання першого та другого записів у результуючий запис. 3 зв. та 9 з.п. ф-ли, 4 іл., 1 табл.

Винахід відноситься до комп'ютерної техніки. Технічний результат - висока швидкість відбору та точність результатів пошуку. Спосіб відбору та ранжування ефективних варіантів результатів пошуку, який полягає в тому, що попередньо формують критерії оцінки релевантності варіанта результатів пошуку пошуковому запиту і задають кінцеву кількість варіантів результатів пошуку або набір процедур вибору і ранжування варіантів результатів пошуку та послідовність їх виконання для відбору варіантів результатів пошуку, оцінюються як найефективніші, здійснюють оцінку кожного з варіантів результатів пошуку за релевантністю критеріям пошукового запиту, на підставі якої ранжують варіанти результатів пошуку шляхом присвоєння рангу кожному з них з умови відповідності найбільшому числу критеріїв у порядку їх зменшення; послідовно здійснюють відбір і ранжування варіантів результатів пошуку за методом суперпозиції, щонайменше, в два етапи, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі варіантів результатів пошуку відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору або використані всі задані процедури вибору, відбір варіантів результатів пошуку та їх ранжування припиняють і варіанти результатів пошуку з відібраної групи оцінюють як найбільш ефективні, якщо кількість варіантів результатів пошуку в групі варіантів результатів пошуку не відповідає попередньо заданому кінцевому числу варіантів результатів пошуку для відбору, відбір варіантів результатів пошуку і їх ранжування продовжують. 3 зв. та 9 з.п. ф-ли, 1 іл.

Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості представляє варіант використання вільної або забудованої ділянки землі, яка юридично можлива і відповідним чином оформлена, фізично здійсненна, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.

Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за декількома альтернативними варіантами і включає наступні напрямки:

Ринковий аналіз;

Аналіз реалізованості варіанта;

Аналіз найефективнішого використання.

Ринковий аналіз передбачає визначення попиту варіанти використання, альтернативні існуючому, з вивчення попиту й пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати тощо. за кожним варіантом.

Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів і ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обгрунтованого і фізично здійсненного варіанту.

Аналіз найбільш ефективного використання передбачає розробку детального плану реалізації кожного варіанту з розглядом конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанту, що забезпечує максимальну продуктивність оцінюваного об'єкта.

Критерії аналізу найефективнішого використання:

Юридична допустимість;

Фізична здійсненність;

фінансова забезпеченість;

Максимальна продуктивність.

Перевірка юридичної допустимості кожного варіанта використання, що розглядається, здійснюється у всіх випадках в першу чергу. На вибір найефективнішого використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового терміну оренди використання об'єкта залежить умов договору аренды. Якщо найефективніший варіант використання об'єкта стримується наявністю договору оренди, це слід відобразити у звіті про оцінку.

приклад. Якщо об'єкт обмежений договором оренди землі, термін якого закінчується більш ніж через 12 років, то, можливо, немає економічної доцільності в будівництві нової будівлі, у якого економічний термін служби становить 40 років.

приклад. Будівництво будівель певної поверховості, протипожежні розриви, вимоги інсоляції.

Фізична здійсненність. Критерії фізичної здійсненності — розмір, форма, район, дизайн, стан ґрунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих (таких, як повінь чи землетрус) — впливають на передбачуваний варіант використання землі.

Фінансова забезпеченість. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує дохід від експлуатації, рівний або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Якщо вид використання передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю рівну або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання. Оцінювач повинен порівняти приріст капіталу або дохід від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижче витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.

Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід від експлуатації, по кожному з них оцінювач розраховує загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, що відноситься до землі. Якщо чистий прибуток відповідає необхідної прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні.

Максимальна продуктивність - це найбільша вартість земельної ділянки як такої, незалежно від того, є вона вільною (фактично або умовно) або забудованою. Таким чином, реалізація даного критерію передбачає з усіх юридично дозволених, що фізично реалізуються і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки.

Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвідношення суми його доходу зі ставкою капіталізації, необхідною ринком для даного виду використання. Вигляд використання, що забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найефективнішим. В основі всіх використовуваних методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанту лежить так звана техніка залишку.

Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, що генерується нерухомістю, і тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (функціонуючих будівель та споруд). Вартість земельної ділянки, у свою чергу, представляє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості і залишковою вартістю будівель або витратами на їх зведення.

Спосіб найкращого використаннянерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати спорудження принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільної.

Виходячи з цього оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:

- найбільш ефективне використання ділянки як незабудованого;

- найбільш ефективне використання ділянки як забудованої.

Прийом визначення найкращого і найефективнішого використання оцінюваної нерухомості як незабудованого земельного част-ка базується на припущенні, що вона не має будівель, або може бути звільнена від будівель в результаті їх зносу. У результаті визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантів використання, що забезпечують дохідність нерухомості, та підбору параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретного призначення.

Варіант використання ділянки землі як незабудованої має два основні різновиди:

Використання ділянки землі для спекуляції, тобто для продажу його без поліпшень інвестору, який згодом відповідно до вимог ринку або власними перевагами проведе його забудову. Даний варіант застосуємо в
у разі, коли ринки нерухомості перенасичені.

Забудова земельної ділянки новими будинками та спорудами, у тому числі:

- забудова без проміжного використання, якщо розглядається варіант нового використання, що приймається ринком на дату аналізу;

- забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанта використання, до того моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації;

- поділ або об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання;

- забудова ділянки новими будівлями, аналогічними за призначенням та фізичними параметрами існуючому об'єкту.

Прийом найбільш ефективного використання земельної ділянки як забудованої передбачає збереження на ділянці, що аналізується, існуючих будівель.

Варіант використання ділянки землі як забудованої має два основні різновиди:

- Збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;

- Зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.

Оцінка максимальної продуктивності залежно від оцінки коефіцієнта капіталізації, проводиться з використанням наступних методів.

Перший метод: Земельна ділянка розглядається як незабудований, коефіцієнти капіталізації для землі і будов різні.

1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будинками та спорудами певного призначення, з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.

Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів.

Визначення можливості отримання та величини інших доходів.

6. Розрахунок експлуатаційних витрат.

7. Розрахунок резерву витрат капітального характеру.

8. Розрахунок чистого операційного доходу.

9. Розрахунок коефіцієнта капіталізації будівель.

10. Оцінка доходу, що приноситься побудованими будинками та спорудами.

11. Розрахунок доходу, що належить до землі.

12. Розрахунок коефіцієнта капіталізації земельної ділянки.

13. Оцінка вартості земельної ділянки методом капіталізації доходу, що приноситься землею.

Другий метод: Земельна ділянка розглядається як незабудований, коефіцієнти капіталізації для будівель і землі однакові.

Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будинками та спорудами, певного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.

Розрахунок потенційного валового доходу.

Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів та величини інших доходів.

Оцінка дійсного валового прибутку.

Розрахунок експлуатаційних витрат та резерву витрат капітального характеру.

Розрахунок загального чистого операційного доходу.

Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості.

Оцінка нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу, що приноситься нерухомістю.

Оцінка вартості земельної ділянки доходу як різниці між розрахунковою вартістю нерухомості та витратами на покращення.

Третій метод: Земельна ділянка розглядається як незабудована, і відома ринкова ціна продажу нерухомості передбачуваного призначення:

1. Визначається ринкова вартість готового об'єкта нерухомості конкретного призначення, яку можна побудувати на аналізованій земельній ділянці.

2. Розраховується вартість будівництва, включаючи прибуток девелопера.

3. Оцінюється вартість земельної ділянки як різниця між
ціною продажу об'єкта нерухомості та сукупними витратами.

Четвертий метод: Земельна ділянка розглядається як забудована, будівлі вимагають проведення деяких поліпшень:

Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

Розрахунок витрат на вдосконалення об'єкта.

Розрахунок приросту вартості нерухомості з урахуванням проведених поліпшень.

П'ятий метод:Земельна ділянка розглядається як забудована, не потребує перебудови:

Розрахунок чистого операційного доходу, що приноситься нерухомістю.

1. Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

Оцінка вартості нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу.

Виявлені особливості об'єктів нерухомості та розвитку ринкової ситуації можуть вимагати нестандартних видів використання.

Відокремлені види використання

Як правило, найбільш ефективні варіанти використання аналізованої нерухомості не відрізняються від використання аналогічних об'єктів. Однак в силу незвичайності або унікальності об'єкта, що оцінюється, його найбільш ефективний вид використання може відрізнятися.

Проміжні види використання

Якщо варіант найбільш ефективного використання нерухомості ґрунтується на змінах ринкової ситуації в майбутньому і, отже, може бути здійсненний через якийсь час, що склався на дату оцінки варіант використання розглядається як проміжний. Проміжний вид використання, яке може змінитися через деякий час, можна також ідентифікувати як найбільш ефективний варіант для даного періоду.

Юридично суперечливі види використання

Якщо фактичне використання об'єкта, дозволене законом, не відповідає нормам, що діють в районі його розташування. Зазвичай це наслідок зміни чи виникнення нових норм зонування.

Види використання, що не належать до найефективніших

На практиці реально існуюча забудова може не відповідати найбільш ефективному способу використання ділянок, на яких вона розташована. Зміна ситуації може вимагати як зміни існуючого призначення нерухомості, так і його збереження, але на якісно іншій основі, що вимагає певних капітальних витрат.

Багатопрофільні види використання

Так, велика будівля може передбачати житлові приміщення, офіси, магазини, сервісні центри тощо. Аналогічно на земельній ділянці можна побудувати житло, торговий та розважальний центри та інші об'єкти інфраструктури.

Види використання спеціального призначення

Наприклад, найбільш ефективне використання заводу, що випускає обладнання для важкого машинобудування, ймовірно, буде продовження випуску даного обладнання, а найбільш ефективним використанням зернового елеватора, ймовірно, буде збереження його подальшого використання в якості елеватора.

Спекулятивні види використання

Земельна ділянка, що знаходиться у власності, призначена для продажу в майбутньому, розглядається як спекулятивний інвестиційний інструмент.

Надмірна та зайва площа ділянки

Забудовані ділянки можуть мати надлишкову площу, що не вимагається поточним використанням будівель. Незабудовані ділянки можуть мати площу, яка не потрібна для основного найбільш ефективного використання. Найбільш ефективним способом використання надлишкових площ ділянки може стати забудова додатковими будинками або збереження їх незабудованими.

У певних випадках додаткова площа, не потрібна для наявних будівель і не підлягає відділенню від об'єкта і продажу, є зайвою площею.

Оцінка вартості нерухомості прибутковим підходом

Основні поняття

Принцип очікування

Оцінка ринкової вартості з використанням доходного підходу заснована на перетворенні доходів, які, як очікується, оцінюваний актив буде генерувати в процесі економічного життя, що залишилося, у вартість. З теоретичної точки зору джерело доходу може бути будь-яким: оренда, продаж, дивіденди, прибуток. Головне, щоб він був продуктом активу, що оцінюється. За допомогою цього підходу можлива і доцільна оцінка тих активів, які використовуються або можуть використовуватися в інтересах отримання доходу (нерухомість, акції, облігації, векселі, нематеріальні активи і т.п.).

Основні принципи оцінки дохідного активу - принцип очікування та принцип заміщення. Принцип очікування для цього підходу є основним методоутворюючим принципом. Він говорить, що вартість До активу визначається нинішньою (сьогоднішньою, поточною) цінністю (PV -від англ. present value) всіх його майбутніх доходів I: , де до -період володіння активом.

Чим вищий дохідний потенціал активу, що оцінюється, тим вища його вартість. При цьому аналіз доходів повинен здійснюватися протягом всього економічного життя активу, що залишилося, за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.

Відповідно до принципу заміщення максимальна вартість Fактиву не повинна перевищувати найменшої ціни Va,за якою може бути придбаний інший аналогічний актив з еквівалентною доходністю: , де т -кількість аналогів. Даний принцип є аналогом економічного принципу альтернативності інвестицій.

У рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал (рис. 3.1). В основі цих методів лежить аналіз та оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування.

За прямої капіталізації здійснюється оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що він перебуває в стадії генерації типових доходів, та оцінка коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу в поточну вартість, а в методі капіталізації за нормою віддачі на капітал - прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу, включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінку коефіцієнта дисконтування та визначення суми поточних вартостей цих доходів.

Рисунок 3.1 – Класифікація методів оцінки з доходу.

Відрізняються ці методи способами аналізу та побудови потоку доходів та коефіцієнтів їх перетворення на поточну вартість. У методі прямої капіталізації для оцінки ринкової вартості чистий дохід першого року від використання активу ділиться на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу даних про коефіцієнти капіталізації доходів активів, аналогічних оцінюваного активу. При цьому немає необхідності оцінювати тенденцію зміни доходу в часі, а при оцінці коефіцієнта капіталізації - враховувати окремо його складові: норму віддачі на капітал і норму його повернення.

Передбачається, що облік тенденцій всіх складових оцінюваного активу закладено в ринкових даних. Необхідно відзначити, що метод прямої капіталізації застосовний для оцінки діючих активів, що використовуються найбільш ефективним чином і не вимагають на дату оцінки великих за тривалістю капіталовкладень у ремонт або реконструкцію. При оцінці методом капіталізації за нормою віддачі на капітал окремо враховується тенденція зміни чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.

Метод прямої капіталізації - метод оцінки ринкової вартості доходного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал - метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на перетворенні всіх грошових потоків, які він генерує в процесі економічного життя, що залишилося, у вартість шляхом дисконтування їх на дату оцінки з використанням норми віддачі на капітал, вилучаний з ринку альтернативних за рівнем ризиків інвестицій.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, у свою чергу, може мати з формальної (математичної) точки зору два різновиди: метод аналізу дисконтованих грошових потоків (ДЦП-аналіз) та метод капіталізації за розрахунковими моделями.

Метод аналізу дисконтованих грошових потоків - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з наступним підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного активу включаючи грошовий потік від його перепродажу в кінці періоду володіння.

Метод капіталізації за розрахунковими моделями - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості найбільш типовий дохід першого року перетворюється на вартість з використанням формалізованих розрахункових моделей доходу і вартості, отриманих на основі аналізу тенденцій їх зміни в майбутньому .

Чистий операційний дохід, який генерує актив, є різницею дійсного валового доходу та операційних витрат.

У загальному випадку відповідно до принципу очікування математичний вираз для оцінки ринкової вартості активу з використанням дохідного підходу має такий вигляд:

де V o -оцінка ринкової вартості, q -поточний номер періоду, I q -чистий операційний дохід q-топеріоду, Y-норма віддачі капітал (ставка дисконтування доходів), V P- грошовий потік від реверсії, до- Номер останнього періоду володіння (При оцінці об'єкта нерухомості як період володіння розглядається прогнозний період.)

В об'єкті нерухомості частиною, що не амортизується, є земельна ділянка, а амортизованою - поліпшення земельної ділянки. Земельна ділянка як частину поверхні Землі не схильний до зносу, тобто. з економічної точки зору земельну ділянку слід розглядати як нескінченне (невичерпне) джерело доходу, вартість якого з часом може тільки зростати. Поліпшення ж мають кінцевий термін економічного життя - період часу, протягом якого сума доходів, які генерує об'єкт, перевищує суму витрат на його експлуатаціюДо активу, що амортизується, слід також віднести інвестиції, спрямовані на придбання права оренди активу протягом кінцевого проміжку часу.

Таким чином, дохід I q (від англ. слова - Income) деякого q року можна розбити на дві складові:

де - Дохід на інвестиції (дохід на капітал) і - Дохід для повернення первісних інвестицій (дохід для повернення капіталу).

Дохід на інвестиції q-го року, у свою чергу, можна розділити також на дві складові: дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості поліпшень на початку q-го року, і дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості земельної ділянки цього ж року :

Норма віддачі на капітал, інвестований у землю, дорівнює нормі віддачі на капітал, інвестований у поліпшення: Y L = Y B = Y.

Отже, дохід на капітал можна подати у вигляді виробництва вартості цього капіталу на єдину норму віддачі:

- від покращень

З (6.1.2) випливає, що дохід на капітал, що відноситься до поліпшень, і поточна ринкова вартість пов'язані між собою прямо пропорційною залежністю 1 . При цьому дохід позиціоновано наприкінці року, а вартість покращень — наприкінці попереднього року або на початку поточного. Поліпшення через природне зношування втрачають свою вартість. Отже, дохід, пов'язаний з поліпшеннями, також є спадною функцією часу.

Для об'єктів, що вимагають певних капітальних вкладень на їх поліпшення (вільна земельна ділянка, «недобуд», реконструйований об'єкт тощо), початкові інвестиції з економічної точки зору слід визначити як суму невідшкодованих інвестицій V HU тобто . майбутню вартість потоку капіталовкладень (витрат) на створення об'єкта як джерела доходів або, що те саме, акумульовану до дати експлуатації дохідного активу за деякою нормою відсотка суми витрат на його створення

Олександр Льовкін

Генеральний директор патентного бюро "Царський привілей".

Щоб новаторська ідея стала капіталом, потрібно успішно запустити її ринку. Для цього недостатньо створити продукт, важливо подбати про охорону інтелектуальної власності та ефективно запатентувати розробку.

Якісно оформлений патент - легальна монополія, інструмент капіталізації компанії та залучення інвестицій у бізнес. Однак часто винахідники, подаючи документи на патент, намагаються зберегти в таємниці подробиці технології, побоюючись крадіжок ідей. Це веде до звуження обсягу прав та зниження стійкості патенту до оскарження. Щоб уберегти себе від помилок, варто знати про нюанси процесу.

Ризики публічності

Спочатку слід зрозуміти, як проходить сама процедура патентування. Від імені винахідника або від юридичної особи до Федерального інституту промислової власності (ФІПС) подається пакет заявкової документації. До нього входить:

• патентна формула (суть винаходу в одному реченні);
• розгорнутий опис, який роз'яснює деталі;
• реферат;
• заяву на реєстрацію патенту.

Також до заявки можуть додаватися креслення та інші документи, які більш детально розкривають ідею.

Пакет подається до ФІПС, а через один-півтора року інформація про винахід публікується на сайті відомства.

Саме на цьому етапі – після публікації опису розробки – у інноватора з'являються ризики.

З одного боку, заявник патенту повинен скласти опис настільки докладно і чітко, щоб абстрактний фахівець у відповідній галузі техніки зміг відтворити винахід та отримати заявлений технічний результат. Інакше власник ідеї ризикує отримати відмову ФІПС у патентуванні.

З іншого боку, публікація про патент буде доступна всім бажаючих, а значить, будь-хто зможе відтворити винахід. З погляду законодавства, власник патенту має право захищати свою ідею від незаконного використання, але відстежувати порушників і боротися з ними дуже непросто. Тому необхідно збалансовано описати свою розробку.

Як отримати права на винахід та зберегти конкурентну перевагу

Спосіб 1. Засекретити частину інформації як ноу-хау

Як реалізувати таку стратегію охорони? При подачі заявки на патент можна зберегти частину інформації в таємниці або, як кажуть, як ноу-хау.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, ноу-хау (секретом виробництва) визнаються відомості будь-якого характеру, що мають дійсну чи потенційну комерційну цінність внаслідок невідомості їх третім особам. До таких відомостей у третіх осіб не повинно бути вільного доступу на законній підставі, а власник таких відомостей зобов'язаний вживати розумних заходів для дотримання їх конфіденційності, у тому числі шляхом запровадження режиму комерційної таємниці.

приклад.Інноватор вперше придумав застосовувати нікелевий шлак як акваріумний грунт. У такому випадку достатньо вказати загальну інформацію про склад шлаку, технологію його отримання та очищення, що дозволяє застосувати його за призначенням, або просто приклад реалізації винаходу. При цьому можна ввести на підприємстві режим комерційної таємниці або конфіденційності та оформити як ноу-хау особливості процесів очищення та підготовки шлаку, що визначають його найвищі споживчі характеристики.

Ця стратегія більше підходить для патентування застосувань та способів, що базуються на нових принципах.

Тоді в патенті відображається загальна суть, а докладна та найважливіша інформація залишається конфіденційною, при цьому співробітники компанії несуть відповідальність за те, щоб відомості не пішли у чужі руки. В результаті потенційному конкуренту, якому сподобається патент, доведеться витратити чимало часу та ресурсів на власні дослідження, а творець ідеї на той час може вивести свій продукт на новий рівень якості.

Спосіб 2. Розкрити інформацію про всі можливі та неможливі варіанти реалізації винаходу

Хоч би як парадоксально це звучало, але включення в опис великої кількості інформації може надійно захистити від незаконного використання ідеї. При поданні документів у ФІПС є можливість здійснення одного цікавого маневру - надання максимальної кількості варіантів реалізації винаходу.

Наприклад, в описі патенту можна викласти найкращі, найгірші і навіть неіснуючі варіанти розробки. Це допоможе отримати найбільший обсяг прав і в той же час захистити цінну інформацію, сховавши її у розлогих формулюваннях.

Загальна картина значно розмивається рахунок безлічі варіантів, і конкурентам буде складніше з'ясувати, що з заявленого максимально ефективно.

Власнику ідеї зіграє на руку використання так званих гіперонімів або родових понять. Йдеться про максимально широкі формулювання окремих ознак ідеї.

приклад.Творцю дистилятора подвійної перегонки немає потреби вказувати у формулі конкретний варіант реалізації апарату. Позначити ідею можна так: «Дистилятор містить два послідовно з'єднаних перегінних куба, один з яких розміщений всередині іншого». До опису при цьому можна додати велику кількість креслень з різними варіантами розміщення та з'єднання перегінних кубів, серед яких буде найкращий.

Ця стратегія в першу чергу актуальна при патентуванні пристроїв, коли вкрай складно зберегти в таємниці особливості конструкції, оскільки вони можуть бути визначені у вигляді реінжинірингу виробу. Розмивання опису дозволить розсіяти фокус уваги потенційних виробників контрафакту, як мінімум, до моменту масштабного випуску продукції, за рахунок чого правовласник знову зможе бути на крок попереду.

Спосіб 3. Позначити діапазон застосування та засекретити важливе

Якщо йдеться про патентування речовин, способів їх отримання або про інші технологічні аспекти, то, як правило, при патентуванні формулу винаходу включають інформацію про різні технологічні режими або про хімічний склад речовин. Таку інформацію слід викладати у вигляді діапазонів.

Винахідники, які використовують таку техніку неправильно, ризикують залишитись без патенту навіть після його реєстрації. Справа в тому, що часто при використанні діапазонів винахідник вказує їх навмання або розширює настільки, що рішення перестає працювати. У той же час мало хто знає про можливість заперечування патенту за критерієм «промислова застосовність», коли патент визнається недійсним, якщо його формула та опис не дозволяють отримати заявлений технічний результат. Як правильно вказувати діапазони?

Необхідно експериментально визначити верхню та нижню межі кожного параметра, тобто з'ясувати, за яких максимальних та мінімальних характеристик технологія залишається робочою.

приклад.Науковці винайшли речовину для очищення води від нафти на основі мікрогелів полісахаридів. Концентрація мікрогелів у воді має становити від 0,1 до 20 г на літр, щоб процес мав потрібний результат. При меншій концентрації мікрогелі не вловлюватимуть нафту взагалі, а при більшій речовині відразу випаде в осад.

У такому випадку в описі патенту необхідно навести приклади із зазначенням технічного результату, коли концентрація мікрогелів полісахаридів буде знаходитись у цих межах. Слід додати один або кілька прикладів із зазначенням концентрації всередині даного діапазону. Також варто передбачити обґрунтування того, чому технічний результат не досягається за межами вказаного діапазону.

За такого підходу інноватор, з одного боку, дає достовірну інформацію про технічне рішення, отже, виключає ризики відмови у реєстрації та оскарження патенту. А з іншого боку, не розкриває і може засекретити як ноу-хау найефективніший варіант реалізації своєї ідеї. Винахідник знову виграє час, поки конкуренти перебирають мільйон поєднань різних параметрів у пошуках найефективніших варіантів.

Підсумок

Розглянуті інструменти дозволяють підвищити ефективність патентування, зменшити або виключити деякі ризики, проте не є гарантією захисту. Необхідно комплексно підходити до процесів управління інтелектуальною власністю у кожному окремому випадку, враховуючи особливості розробки, правовласника, галузі техніки, конкурентів та багато іншого.

Важливо, щоб винахідник розумів необхідність бути відкритим та чесним стосовно патентного фахівця. Слід надавати вичерпну інформацію, відразу вказуючи на місця, де міститься ноу-хау, та розповідати про всі варіанти реалізації винаходу. Надаючи недостовірну інформацію, винахідник ризикує залишитися з непрацюючим патентом.