Дисконтовані грошові потоки з урахуванням формули реверсії. Дисконтування

Притоки (надходження) та відтоки (платежі) грошових коштівта його еквівалентів називаються грошовими потоками. У бухгалтерської звітностіінформація про грошові потоки організації наводиться у Звіті про рух грошових коштів у розрізі поточних, інвестиційних та фінансових операцій(наказ Мінфіну від 02.07.2010 № 66н). А що таке дисконтування грошових потоків?

Поняття дисконтування грошових потоків

Визначення дисконтування грошових потоків можна знайти у Методичних рекомендаціях щодо оцінки ефективності інвестиційних проектів(Утв. Мінекономіки, Мінфіном, Держбудом 21.06.1999 № ВК 477). Так, дисконтуванням грошових потоків називається приведення їх різночасних (що належать до різних кроків розрахунку) значень до їхньої цінності на певний момент часу.

Відомо, що гроші мають тимчасову вартість. Це означає, що гроші, які одержують або виплачують сьогодні і, наприклад, через рік мають різну цінність. І причина цього не лише в інфляційній складовій економіці, а й у тому, що гроші за заданої прибутковості забезпечують приріст грошей. Саме тому виплачені гроші сьогодні коштують «дорожче», ніж виплачені, наприклад, за місяць. І навпаки, отримана через рік та сама сума грошей коштує «дешевше», ніж отримана сьогодні.

Метод дисконтування грошових потоків

А як розраховується дисконтований грошовий потік? Для цього використовується така формула:

де PV – дисконтована вартість;

FV – майбутня вартість грошових потоків;

i – річна ставка дисконтування;

n – кількість періодів нарахування.

Як ставка дисконтування використовується норма доходності. Іноді з цією метою використовується ключова ставка ЦБ.

Розрахунок дисконтованої вартості часто провадиться для аналізу ефективності інвестицій.

Наприклад, організація набуває безкупонну облігаціюноміналом 100 000 рублів, що погашається через рік. Припустимо, норма доходності над ринком - 7%. Це означає, що на момент інвестування в облігацію її дисконтована вартість становитиме 93458 руб. (100 000/1,07). Отже, придбання облігації за ціною, нижчою від дисконтованої величини, буде вважатися ефективним. У протилежному випадку покупка облігації не є доцільною.

Метод дисконтування грошових потоків (ДДП) використовується для обчислення дисконтованої ціни грошових потоків, які від об'єктів нерухомості.

Застосування ДДП

Метод ДДП дозволяє проводити оцінку будь-якого бізнесу навіть у тому випадку, якщо вступники грошові потокимають нестабільний характер. На практиці його застосовують, коли:

• є достатньо кількість інформаційних даних, використання яких дозволяє визначати розмір майбутнього прибутку;
• існує теорія, що майбутні інвестиції кардинально відрізнятимуться від поточних;
• об'єкт є нерухомість комерційного типу з великою площею;
• існують відмінності між витратами та прибутковими потоками;
• об'єкт нерухомості тільки введений в експлуатацію або зовсім не побудований.

Основна перевага методу ДДП полягає у його універсальності. Експерт може легко обчислити розмір майбутніх інвестицій та визначити найбільш якісні шляхи розвитку підприємства.

Розрахунок ДДП

Розрахунок ДДП здійснюється у кілька етапів.

Визначення прогнозного часового відрізку

Від точності прогнозу залежить той обсяг інформаційних даних, який буде одержано експертом для визначення змін фінансових потоків.

Прогнозування обсягів прибутку

На цьому важливому етапівід дослідника вимагається:

• провести якісний аналіз обсягів прибутку та витрат за минулі роки;
• проаналізувати та оцінити ситуацію на ринку нерухомості;
• здійснити якісний прогноз розподілу майбутніх витрат на основі інформаційних даних про минулі витрати та доходи;

Оцінка об'єкта шляхом ДДП проводиться з урахуванням всіх видів прибутку, що надходить до компанії. Також обчислюються ті фінансові потоки, які надходили до сплати податків та ті, що з'явилися пізніше.

Визначення реверсійної вартості загального характеру

Виробляється за допомогою:

• якісного професійного обліку змін, що відбувалися у ціні об'єкта за той період, який він перебував у власності та експлуатувався з метою отримання фінансової вигоди;
• встановлену вартість продажу;
• капіталізації прибутку за окремо вибраний період.

Обчислення ставки дисконтування

Застосовується у разі, коли необхідно терміново розрахувати вартість фінансового потоку, отримання чи виплата якого можливі через конкретний часовий проміжок. Ефективний та максимально достовірний розрахунок ставки здійснюється з використанням кількох ефективних методів:

• метод порівняння вкладень. Вважається дуже ефективним щодо розрахунку інвестиційної ціни обраного для аналізу об'єкта нерухомості;
• метод виділення. При розрахунку обов'язковому порядкувраховується розмір майбутніх доходів та виробляється їх порівняння з початковими капіталовкладеннями.
• метод моніторингу. Проводиться постійне відстеження ситуації на ринку нерухомості. Усі ті дані, які були отримані в процесі спостереження, уніфікуються та подаються на загальний огляд. Як правило, така інформація виступає для оцінювача як свого роду орієнтир, спираючись на який можна порівняти середні та поточні показники.

Обчислення ціни об'єкта

Процес обчислення номінальної вартості має кілька особливостей, враховувати які необхідно обов'язково:

• по-перше, для того, щоб правильно розрахувати реверсійну вартість, необхідно обов'язково зробити дисконтування за останній рік. Після цього проводиться підсумовування реверсії та загального обсягу коштів;
• по-друге, після закінчення розрахунків, вартість обраного для дослідження об'єкта нерухомості повинна дорівнювати загальній сумі двох найважливіших параметрів — реверсії поточного видута вартості тих грошових потоків, які плануються до отримання у майбутньому.

Дотримання двох вищеперелічених умов обов'язкове, оскільки інакше результат матиме великі похибки. Довіряти виконання всіх розрахунків потрібно лише спеціально підготовленим фахівцям.

Запитання:Який спосіб розрахунку очікуваного грошового потоку можна застосувати з метою оцінки цінності використання об'єкта інвестиційної нерухомості у банку?

Відповідь:Оцінка цінності використання об'єкта інвестиційної нерухомості може здійснюватись методом дисконтування грошових потоків (Прибутковий метод).

Обґрунтування:Метод дисконтування потоків грошових коштів - це спосіб, що використовується для оцінки об'єктів нерухомості на підставі аналізу майбутніх доходів від експлуатації об'єкта, наведених до поточної вартостіі дозволяє спрогнозувати величину майбутніх надходжень. В операціях дисконтування грошовий потік розраховується від майбутнього до сьогодення.

Довідково
Дисконтування (Present Value, PV) – визначення вартості грошових потоків, що належать до майбутніх періодів.

Інвестиційна нерухомість використовується банком отримання орендного доходу. Відповідно до п. 22 НСФО 40 для визначення цінності використання об'єкта інвестиційної нерухомості розраховується поточна вартість майбутніх потоків грошових коштів, що виникають від його безперервного використання та продажу після закінчення строку корисного використання, із застосуванням відповідної ставки дисконтування.

Довідково
Цінність використання об'єкта інвестиційної нерухомості — поточна вартість майбутніх потоків грошових коштів, виникнення яких очікується від використання об'єкта інвестиційної нерухомості та його вибуття, що триває, в кінці терміну корисного використання (оцінюється за передбачуваною вартістю вибуття)<*> .

Сутність методу дисконтування полягає в наступному:

1. Визначаємо прогнозований період , протягом якого відбувається оцінка грошових коштів, що надходять ( не більше п'яти років згідно з п. 22 НСФО 40).

2. Розраховуємо чистий потік коштів (різниця між доходами та витратами) по кожному році, включеному в прогнозований період, ґрунтуючись на даних бухгалтерських документів(звіту про рух коштів, звіту про прибутки та збитки тощо) та умови договору оренди тощо.

3. Визначаємо ставку дисконтування.

На замітку
Ставка дисконтування має відображати поточні ринкові оцінкитимчасової вартості грошових коштів та ризиків, характерних для інвестиційної нерухомості на дату розрахунку суми її знецінення. Як ставку дисконтування може застосовуватися ставка рефінансування Нацбанку<*> .

4. Здійснюємо дисконтування чистого грошового потоку за роками (наводимо фінансові потоки до початкового періоду), використовуючи таку формулу:

CF - грошові потокиу тимчасові періоди «i», до яких надходять фінансові потоки;

i - рік (крок) розрахунку;

r - річна ставка дисконту;

n - період прогнозування.

Довідково
Потоки коштів — надходження та виплати коштів, що виникають у процесі діяльності банку<*> .

При визначенні майбутніх потоків коштів, що виникають від використання та продажу інвестиційної нерухомості, не враховуються очікувані надходження чи вибуття коштів внаслідок<*> :

— майбутню реструктуризацію, щодо якої банком не визнано зобов'язань;

- Майбутніх вкладень в інвестиційну нерухомість;

— фінансової діяльності;

- Виплат (надходжень) податку на прибуток.

5. Визначаємо сумарне значення накопиченого дисконтованого грошового потоку за прогнозний період.

Позитивне значення дисконтованого доходу означає, наскільки зросте вартість вкладеного капіталу результаті реалізації проекту з інвестиційною нерухомістю. Якщо значення дисконтованого доходу дорівнює нулю, проект не принесе ні прибутку, ні збитків. Негативне значення дисконтованого доходу покаже, які збитки зазнає банк від об'єкта інвестиційної нерухомості.

Для наочності наведемо приклад розрахунку значень дисконтованих грошових потоків (DCF) (Дані в таблиці наведені умовно):

Таблиця

Сума всіх значень чистого дисконтованого грошового потоку становитиме 81 382 дол. США. (18531+17343+16213+15351+13944).

Оскільки підсумковий показник має позитивне значення, можна говорити про привабливість (прибутковість) використання об'єкта інвестиційної нерухомості.

В основу методу дисконтування покладено економічний закон, що відображає суть методу і описує спадну вартість грошей. Відповідно до цього закону, з часом гроші поступово знецінюються (втрачають свою вартість) порівняно з їхньою поточною вартістю. З вартістю грошей можуть відбуватися інші зміни. Щоб у обчисленнях (наприклад, при потенційних розрахунках економічної ефективностіінвестування) врахувати процес такої зміни, потрібно прийняти за точку відліку поточний момент оцінки, а потім розмір майбутніх грошових потоків (приплив та відтік коштів) призвести до цього моменту, визначивши величину зміни вартості грошей.

Дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow) якраз і є обчисленням, що дозволяє це здійснити за допомогою коефіцієнта дисконтування. Як розрахувати дисконтований грошовий потік буде показано у статті.

Значення показника DCF

Англійське словосполучення Discounted Cash Flow, що означає дисконтування, зазвичай представлено у формулах у вигляді абревіатури DCF або, у російському варіанті, - ДДП. Інвестор, який приймає рішення про найбільш вигідних вкладеннях, використовує цей результат у низці інших методів, що представляють прибутковий підхіддля більш точного прогнозування майбутньої ситуації та вибору економічної та фінансової стратегій. Серед них:

• NPV– метод чистого дисконтованого прибутку (ЧДД). Формула його розрахунку, схожа на формулу DCF, відрізняється тим, що NPV включені ще й початкові інвестиційні витрати.
• IRR – внутрішня нормаприбутку.
• NUS- Еквівалент щорічної ренти.
• PI- Індекс прибутковості.
• NFV- Чиста майбутня вартість.
• NRR- Чиста норма прибутковості.
• DPP – дисконтований термінокупності.

Так, наприклад, введення параметра DCF у формули розрахунків терміну окупності (DPP) роблять результати обчислень практично достовірнішими, оскільки саме зміна вартості грошей у часі дозволяє оцінити загальні перспективи проекту в русі. Завдяки обліку фактора руху в оцінці ефективності інвестиційних проектів такі методи ще називають динамічними.

Методи дисконтування включені як складові дохідний підхід, і в цій якості допомагають обчислити загальну ціну бізнесу та його потенціал. Навіть за нестабільності фінансових потоків метод дисконтованих грошових потоків виправдано застосовується, оскільки демонструє високу точність. На підвищення точності розрахунок проводять з урахуванням специфічних показників і методів надходження коштів.

Проте метод дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow Method) має недоліки. Серед основних, найчастіше, називають два:

• Зміна економічного, політичного, соціального середовища впливає на ставку дисконтування, але спрогнозувати зміни цієї ставки на тривалий період завжди досить складно.
• Так само складно спрогнозувати зміну розмірів майбутніх грошових потоків з урахуванням усіх зовнішніх та внутрішніх обставин.

Тим не менш, метод активно застосовується, якщо є ймовірність того, що прибутковість майбутніх фінансових потоків почне відрізнятися від прибутковості зараз, якщо потоки залежать від сезонності, якщо будівельний проект знаходиться на стадії реалізації, та в ряді інших випадків. Для того, щоб призвести до поточного моменту чистий грошовий потік (ЧДП) використовують .

Формула дисконтованого грошового потоку

Коефіцієнт необхідний приведення потенційної дохідності до поточної вартості. Для цього значення коефіцієнта перемножується значення потоків. Сам коефіцієнт розраховується за такою формулою, де літерою «r» позначена ставка дисконту (її ще називають «норма доходу»), а літерою «i» у значенні ступеня – тимчасовий період.

де, окрім попередніх позначень, «CF» – означає грошові потоки в тимчасові періоди «i», а «n» – кількість періодів, у яких надходять фінансові потоки.

Під грошовими потоками – Cash Flow (CF) в оціночній практиці розуміють:

• оподатковуваний прибуток,
• чистий операційний дохід
• чистий потік «налу» (за винятком витрат на реконструкцію об'єкта, на експлуатацію та земельний податок).

Алгоритм розрахунку передбачає проходження кількох етапів, куди входять аналіз дисконтованого грошового потоку.

1. Визначення періоду для прогнозування. Як правило, прогнозується передбачуваний час зі стабільними темпами зростання економіки. У державах із добре розвиненою ринковою економікою він становить 5-10 років. У вітчизняній практиці зазвичай розглядається період 3-5 років.
2. Прогнозування вхідних та вихідних грошових платежів. Це робиться за допомогою ретроспективного аналізу на основі фінансової звітності(якщо є), вивчення стану галузі, ринкових показниківі т.д.
3. Розрахунок ставки дисконтування.
4. Розрахунок грошового потоку за кожним періодом часу.
5. Приведення отриманих потоків до початкового періоду шляхом множення їх показник коефіцієнта дисконтування.
6. Визначення сумарного значення – етап, у якому обчислюється сумарний накопичений дисконтований грошовий потік.

Ключовим параметром у формулі стає величина ставки. Вона визначає норму прибутку, яку слід очікувати інвестору, який вкладає гроші у проект. Величина ставки залежить від цілого ряду факторів:

• середньозваженої вартості капіталу,
• інфляційної складової,
• додаткової норми прибутку за ризик,
• прибутковості за безризиковими активами,
• відсотків по банківським вкладам,
• та ін.

Для оцінки в інвестиційному аналізі існує кілька методів. Найбільш популярні методи розрахунку ставки дисконтування наведені нижче.

Методи відрізняються різними підходами, кожен з яких характеризується специфічними перевагами та недоліками.

• CAPM-модельоцінки капітальних активів, запроваджена у 70-х роках У. Шарпом визначення прибутковості акцій. Сильною стороною моделі вважається облік зв'язку ринкового ризику та прибутковості акції. У початковій моделі цей чинник був єдиним обліковим. До уваги не брали трансакційні витрати, непрозорість фондового ринку, податки та інші фактори. Пізніше для збільшення точності Ю.Фама і К.Френч застосували додаткові параметри.
• Модель Гордона. Її інша назва – модель дивідендів постійного зросту. "Мінус" методу в тому, що він застосовний лише в тому випадку, якщо компанія має прості акціїз постійними дивідендними виплатами, а "плюс" у відносній простоті розрахунку.
• Модель WACC- Середньозваженої вартості капіталу. Один із найпопулярніших методів для демонстрації норми доходу, яку потрібно виплатити за інвестиційну частину капіталу. Економічний зміст методу – у обчисленні мінімально допустимої величини рентабельності (рівня прибутковості). Цей результат можна застосувати для оцінки вкладень у вже існуючий проект.
• Метод оцінки ризикових премій. У методі використовуються додаткові критерії ризику, які не передбачені іншими моделями. Однак ця оцінка суб'єктивна, що стосується недоліків методу.
• Метод експертної оцінки. Серед переваг – можливість враховувати нестандартні фактори ризику та тонке індивідуальне налаштування аналізу. Серед недоліків – суб'єктивне сприйняття ситуації. Експерт оцінює мезо-макро та мікрофактори, які, на його думку, вплинуть на норми прибутку. До кожного проекту буде свій специфічний набір значних ризиків.

Є ціла низка інших простих і складних методів, але в наступному прикладі ставка дисконтування буде розраховуватися для наочності та прозорості основної формули як сума «безризикової ставки» та «премії за ризик». Перша складова рівняння – безризикова ставка – у прикладі розрахунку дорівнює 15% – ключовій ставці Центрального банкуРФ. Це частина прибутковості за безризиковим активом. Друга складова - премія за ризик - встановлюється експертним шляхом у розмірі 8% на основі умовної оцінки виробничих, інноваційних, соціальних, технологічних та інших ризиків. Це норма прибутку на існуючі ризики. У сумі ставку дисконтування вважатимемо рівною 23%.

Приклад розрахунку

Наш приклад розрахунку відповідатиме вітчизняній традиції вибору періоду прогнозування в діапазоні від 3-5 років. Візьмемо середній показник 4 роки для умовного проекту зі ставкою дисконтування 23%.

1. Випишемо для кожного року прогнозовану суму доходу в рублях (CI) та суму грошової витрати(CO). Тут ми вибираємо для аналізу річний інтервал і вираховуватимемо дисконтування грошових потоків спочатку за кожен окремий ріка потім – наведений потік у сумі за всі 4 роки. Прогнозована витрата буде стабільною, а дохід – змінюватись за роками.
   • Перший рік: + 95 тис. та -30 тис.
   • Другий рік: + 47 тис. та -30 тис.
   • Третій рік: + 54 тис. та -30 тис.
   • Четвертий рік: + 41 тис. та -30 тис.
2. Вираховуємо для кожного року різницю між доходом та витратою. Вийде, що суми таких різниць для 1-4 періодів становитимуть 65, 17, 24 та 11 тисяч рублів відповідно.
3. Наводимо фінансові потоки до початкового періоду. Використовуємо для обчислення коефіцієнти 1/(1+0,23) iякі дисконтують кожен потік. Тут на місці поділеного буде різниця між доходами та витратами для кожного року, яку ми порахували на попередньому етапі. На місці дільника – коефіцієнт, а якому значення 0,23 – це ставка дисконтування в 23%, а «i» ступеня відповідає числу року, котрій ми виробляємо підрахунок.
   • 65000/(1+0,23) = 52845
   • 17000/(1+0,23) 2 = 11237
   • 24000/(1+0,23) 3 = 12897
   • 11000/(1+0,23) 4 = 4806
     (*Результати записані в рублях із заокругленням до цілих чисел).
4. Отримані суми ми складаємо між собою, що дає DCF = 81 785 рублів.

Оскільки показник має позитивне значення, можна говорити про подальший аналіз перспектив проекту. Інвестиційний аналізвимагає використовувати метод дисконтованих грошових потоків та зіставлення підсумкових значень за декількома альтернативними проектами, щоб можна було ранжувати їх за привабливістю.