Якщо перепланування не узаконене, як продати. Продаж квартири з незаконним переплануванням

Не вважається переплануваннямі не вимагаєособливого дозволи та погодженнявбудовування або ліквідація вбудованих шаф, заміна або незначне зсув батарей, перенесення сушки для рушників, розеток, зсув газової плитибез перенесення газових стояків, зміна розташування сантехнічного обладнання в межах одного приміщення, скління лоджії або балкона без обладнання на них опалення.

До таких змін також відносяться знесення перегородок між туалетом та ванною, тобто поєднання санвузла.

Всі ці зміни є незначними, не змінюють план квартири, отже, не вимагають зміни документації.

Увага!Знесення перегородок між кімнатами до такого виду змін не відноситься, оскільки змінюється кількість кімнат.

Незаконна

Існують зміни, які узаконити вам не вдасться ніколи, оскільки вони просто заборонені нормами:

1. Перенесення батарей опалення на засклений балкон.
2. Монтування теплої підлоги з використанням системи водопостачання та опалення.
3. Будівництво камінів у панельних будинках.
4. Розташування кухні чи санвузла над або під житловими приміщеннями.
5. Поєднання кухні з газовим обладнанням з вітальнею.
6. Устаткування ніш, отворів, арок в несучих стінах.

У разі проведених таких змін квартири під час продажу повинна бути відновлена ​​до первісного вигляду. Що можна і не можна робити під час перепланування, читайте .

Почати слід з оформлення у БТІ виписки з кадастрового паспорта квартири у первісному її вигляді. Там же вам видадуть копіюкадастрового плану та довідкупро технічні характеристики квартири.

З цими документами потрібно звернутися до районного архітектурного відділу, який становитиме змін, внесених до планування.

Ці документи узгоджуються із СЕС та ЖЕУ. У разі схвалення у всіх інстанціях, ви сплатите штраф за незаконні дії з перепланування та отримуєте дозвіл на складання технічного паспорта.

Далі необхідно викликати спеціаліста БТІ, який оглянеквартиру, що зафіксує всі зміни та видастьвам новий техпаспорт приміщення. З цього моменту новий пристрій квартири буде внесено до кадастрового плану і буде цілком законним.

Весь процес займе близько 4 місяціі буде коштувати вам не більше 3-4 тисячі рублів. За такого результату справи з продажем квартири проблем не виникне, і можна здійснювати угоду у звичайному порядку.

Якщо ж ви у своїй квартирі зробили складну перебудову простору, узаконити її буде складно і процес займе не менше 6-7 місяців. Коштуватиме він вам також на порядок дорожче. Ціна залежить від масштабів перебудов.

Має пройти цілий список інстанцій для їх узгодження (АПУ, Енергонагляд, Пожнагляд та ін).

Почніть процедуру із звернення до служб Жилінспекції, а там уже вам видадуть і погодження.

У разі отримання всіх необхідних паперів, далі звертайтеся до БТІ. Потрібно буде скласти проект перепланування.

Якщо площа квартири збільшилася за рахунок утеплення лоджії, необхідно на підставі одержаного техпаспорту отримувати нове свідоцтво про власність. Оскільки площа квартири змінилася, то це вже інший об'єкт.

Порада!У разі грандіозних змін квартири доцільніше звернутися за допомогоюв оформленні всіх погоджень до фахівців. Це прискорить процес і позбавить вас зайвих нервів.

Дивіться відео про те, як узаконити перепланування квартири та продати її.

Оформити угоду з покупцем

Ви можете скласти договір купівлі-продажу без оформлення документів. В цьому випадку необхідно домовитися з покупцями, що вони оформлять усі папери після угоди самостійно.

У цьому випадку обов'язково візьміть з них розпискупро те, що зі змінами вони знайомі і згодні усунути всі порушення самостійно.

Такий варіант знизить вартість квартирив середньому на 10-20%. Тому перш ніж приймати рішення, якому варіанту віддати перевагу, прорахуйте і оцініть всі витрати на вирішення проблеми.

Чи можна продати квартиру без узаконеного перепланування, якщо покупці планують оформити її в іпотеку? Навряд чи вдасться. Банки житло із проблемами оформляти в кредит відмовляються.

Про те, чи можливо взагалі отримати дозвіл на перепланування квартири, що знаходиться в іпотеці, читайте .

Тепер ви знаєте, чи потрібно узаконювати перепланування під час продажу квартири. Щоб передати власність без проблем іншій особі, слід:

Такий варіант буде вигіднішим для вас у фінансовому плані, ніж втрати у вартості квартири, що продається. Число потенційних покупців при такому варіанті також збільшиться.

Переробку «заднім числом» все ж таки варто узаконити, вдавшись до допомоги фахівців чи компаній - посередників.

Тепер ви знаєте, чи можна продати квартиру з неузаконеним переплануванням. Єдина неприємність у разі, затягування часу оформлення угоди.

Регламентується чинним у 2018 році на території Російської Федерації законодавством, зокрема, Закон № 2300-1 «Про захист прав споживачів» визначає таку нерухомість до категорії товарів неналежної якості.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Будь-яка угода із самовільно перепланованим нерухомим майномможе бути визнана незаконною, у зв'язку з чим представники закону зобов'яжуть продавця повернути все грошові коштипокупцю.

Саме тому власнику такого об'єкта нерухомості необхідно діяти в рамках правового поля, щоб запобігти фінансовим санкціям та великим матеріальним витратам.

Як визначити факт перебудови житла?

Багато людей бояться самостійно займатися продажем своїх квартир, в яких зроблено перепланування, і звертаються за допомогою до ріелторських контор.

Деякі недобросовісні ріелтори навмисно не говорять потенційним покупцям про проведені технічні зміни у житлових приміщеннях.

Щоб не зіткнутися в майбутньому із серйозними проблемами, майбутнім власникам квартир необхідно вимагати надати кадастрову документацію, дані якої можна звірити з фактичним плануванням.

Під час такої перевірки потенційний покупець зможе:

• виявити незаконний факт перебудови житла;
• ухвалити відповідне рішення щодо завершення або припинення угоди купівлі-продажу такої квартири.

Як продати квартиру з переплануванням?

Власники міських квартир часто запитують: як продати ? Для того, щоб на нього відповісти, необхідно ознайомитися з усіма нюансами та тонкощами проведення такої угоди купівлі-продажу.

Слід знати, що вартість міської нерухомості із узаконеним переплануванням одразу зросте на 10%.

Продаж квартири за документами, в які не були внесені проведені зміни, можливий буде за занадто заниженими цінами (приблизно на 10-15% нижче за ринкову вартість).

Незаконною

Найчастіше у власників міської нерухомості проблеми виникають під час продажу квартир з незаконним переплануванням.

Федеральне законодавство не забороняє проводити фінансові операціїз такими об'єктами нерухомості, але водночас дає право контролюючим органам визнавати такі угоди недійсними.

Після реєстрації такої нерухомості новим власником йому на руки видадуть свідоцтво, в якому буде вказано, що була зроблена не узаконена в установленому порядкуперепланування.

За іпотекою

Якщо міська квартира купувалась за іпотечною кредитній програмі, то її власник не має жодного права робити в ній перепланування до повного погашеннясвоїх фінансових зобов'язань перед банком

Це пов'язано з тим, що протягом усього терміну дії іпотечного договорусаме кредитор є власником об'єкту нерухомості.

Будь-яка зміна технічних характеристик квартири можлива лише за письмовою згодою банку.

Для його отримання необхідно:

• підготувати грамотний проект;
• передати його на погодження спеціалістам кредитно-фінансової установи.

Оцінка перепланування

Для проведення оцінки перепланування власник міської квартири має запросити спеціаліста з Бюро. технічної інвентаризаціїчи незалежного оцінювача.

Фахівець:

• уважно досліджує об'єкт нерухомості;
• звірить фактичне планування з даними, зазначеними в технічної документації.

При виявленні будь-яких розбіжностей співробітник БТІ проведе необхідні виміри та складе відповідний акт.

Після цього інженери Бюро:

• складуть новий техпаспорт на квартиру;
• проведуть перерахунок її оцінної вартостіз урахуванням внесених змін (може змінюватись квадратура).

Порядок дій під час продажу

При продажу квартири з переплануванням власнику необхідно діяти в такому порядку:

1. Для виключення можливості визнання правочину купівлі-продажу незаконним необхідно офіційно зареєструвати перепланування.
2. Звернувшись до Бюро технічної інвентаризації, власник міської квартири повинен попросити виписку про планування, зроблену з кадастрової документації.
3. У БТІ слід отримати копію кадастрового плану, а також довідку, в якій наведено всі технічні характеристикиоб'єкта нерухомості, що продається.
4. Зібраний пакет документації потрібно передати до місцевого відділу архітектури та містобудування. Після складання необхідно передати його на погодження до адміністрації міста, а після цього до СЕС, пожежної служби та ЖЕУ.
5. На фінальній стадії реєстраційних заходів власникові доведеться заплатити невеликий штраф та передати новий плану Бюро технічної інвентаризації для отримання зміненої кадастрової документації.
6. Після узаконення перепланування власник міського об'єкта нерухомості проводить звичайну угоду купівлі-продажу, завізовану приватним чи державним нотаріусом.

Фінальна частина угоди купівлі-продажу передбачає реєстрацію квартири, після чого нові власники отримають свідоцтво про право власності (протягом 30 днів з моменту подання документів).

Необхідні документи

Для продажу міської квартири, в якій було проведено перепланування, власнику необхідно підготувати пакет документації, до якого входитимуть:

• документи, що свідчать про право власності на об'єкт нерухомості, що продається;
• паспорт власника квартири;
• паспорти покупців;
• платіжний документ, що свідчить про сплату державного мита;
• акти прийому-передачі тощо.

Наслідки

Власники міських об'єктів нерухомості, які незаконно виконали в них перепланування, можуть у майбутньому зіткнутися із серйозними проблемами.

Якщо про подію дізнаються контролюючі органи (їх можуть повідомити мешканці будинку або керуюча компанія), то власників таких квартир зобов'яжуть привести приміщення у вихідний стан.

У разі відмови підкоритися вимогам житлової інспекції, вирішення питання переміститься до зали судових засідань.

Ціна запитання

Житлова інспекція має право застосовувати до власників чи наймачів міських квартир штрафні санкції. Розмір фінансового стягнення коливається в діапазоні від 2000 до 2500 рублів.

Сума штрафної санкції та порядок її стягнення регламентується чинним на території Російської Федераціїзаконодавством (Кодексу про адміністративні правопорушення).

Купівля житла з неоформленим перебудовою

Федеральне законодавство Росії зобов'язує всіх власників та наймачів міських об'єктів нерухомості узгоджувати перепланування з відповідними інстанціями.

Незважаючи на це сьогодні існує можливість продати переплановане житло з неоформленою перебудовою. Це можна зробити в тому випадку, якщо на момент вчинення правочину термін дії технічної документації, виданої БТІ, не перевищив 5 років.

Власнику нерухомості не доведеться викликати техніку та замовляти довідку з Бюро технічної інвентаризації.

Продавець зобов'язаний повідомити потенційного покупця про те, що у квартирі проведено незаконні зміни.

Можливість приватизувати, обміняти або продати квартиру з незаконним переплануванням з'являється у власника лише після того, коли реальне перепланування буде відображено у планах БТІ. Покупець може погодитися на угоду без відповідних документів, але на певних умовах. Фактично, підписуючи договір купівлі-продажу, він покладає він додаткові обов'язки.

Яке перепланування вважається дозволеним

Реально змінити первісний вигляд житла є у власників будь-якої квартири та у будь-якому будинку. І тому є одна незаперечна умова - узгодити зміна плану бюро технічної інвентаризації (БТІ). Проте не всі мешканці виконують таку вимогу та живуть у перебудованій квартирі до певного моменту.

Відповідно до правил перепланування квартири будь-які зміни розташування будівельних конструкційта сантехнічних пристроїв можуть бути віднесені до наступних варіантів:

1. Перепланування, про результати якого можна не повідомляти БТІ, - це демонтаж вбудованих шаф, антресолей, а також встановлення більш сучасних видів дверей. До цього виду внесених змін відноситься також монтаж додаткових секцій батарей опалення, кондиціонера, антени та ін. Усі незначні зміни повинні здійснюватися без порушення внутрішньобудинкових комунікацій та плану квартири;
2. зміни плану, які можна зробити без дозволу, але з повідомленням: перестановка раковини, ванни в межах санвузла, монтаж пластикових вікон, легких перегородок, пристрій додаткових дверей у стіні, яка не є несучою.

Зазначені роботи належать до простого типу перепланування.

Коли потрібно оформляти проект на перепланування

Виконання певних робіт із зміни початкового проекту має бути відображено у документах спеціалістів. До таких робіт належать:

• демонтаж сантехнічних пристроїв та перенесення їх за межі існуючої ванної кімнати та туалету;
• об'єднання лоджії зі спальнею чи залом;
• перенесення газової плити;
• зміна конструкції підлоги, що включає заміну дерев'яних конструкційна більш важку бетонну стяжку та ін.

Є певна категорія змін, яка категорично заборонена до реалізації. Це об'єднання кухні із залом, торкання несучих конструкцій, інженерних комунікацій, виробництво перепланування технічного поверху або підпілля «під себе», влаштування камінів в панельному будинкута ін Розбирання навіть не несуть перегородок категорично заборонено, якщо квартира знаходиться в панельному будинку.

Покупцеві, який зважився на придбання квартири з незаконним переплануванням, згодом потрібно буде привести житло в колишній стан і сплатити адміністративний штраф. Дана міра впливу цілком законна, незважаючи на те, що перепланування здійснено колишнім власником. Але якщо видозміна квартири зроблена давно і не заважає сусідам, штрафи не накладають.

Якщо власником отримано розпорядження житлової інспекції про повернення квартирі первісного вигляду і він його не виконав, квартиру можуть продати з торгів, а гроші (за вирахуванням судових витрат) повернути власнику. Орендаря за договором або квартиронаймача, який проживає в житлі з нелегально проведеним плануванням, судовому порядкуможуть негайно виселити із квартири. Правову адміністративну відповідальність у разі має нести її власник.

Наші юристи знають відповідь на ваше запитання

або по телефону:

Що потрібно зробити сторонам для успіху угоди

Норми житлового праване зможуть заборонити угоду купівлі-продажу в тому випадку, якщо площа житла залишилася незмінною, незважаючи на самостійне незаконне перепланування. Важливою умовою, що обов'язково має бути дотримано, є відповідність квартири вимогам протипожежної, будівельної та санітарної інспекції. Окрім цього, роботи зі зміни виду квартири мають бути проведені відповідно до СНиП - будівельними нормамита правилами.

При невиконанні зазначених умов колишньому господареві або покупцю, що зважився на таке придбання, доведеться повернути (повністю або частково) колишній вигляд квартири.

Майбутньому покупцю такого житла власник може повідомити про впроваджені «нововведення», але може й замовчати про них. У першому випадку покупець може виторгувати значну знижку і самостійно виправити положення:

• шляхом відновлення житла у первозданному вигляді;
• отриманням усіх погоджень та оформленням документів, що узаконюють перепланування.

Другий варіант - купівля квартири без повідомлення про зміни в житло безпосередньо продавцем - обтяжує покупця як матеріальними, так і тимчасовими витратами. Не отримавши належну знижку на придбання житла з невзаконеним переплануванням, він бере на себе весь клопіт із усунення чужих недоробок, сам оплачує необхідні дорогі роботи зі своєї кишені.

Статистичні дані ріелторських агентств підтверджують, що вартість квартир із узгодженими в законному порядку змінами буде на 10% вищою, ніж ціна на це ж житло до перепланування. Порівняння зроблено з ціною аналогічної квартири на вторинному ринкунерухомості. Якщо зміни первинного проекту не легалізовані, продавець недоотримає за свою квартиру таку ж, а то й велику, суму.

Як проводиться легалізація перепланування

Легалізувати перепланування можна продавцю до угоди купівлі-продажу чи покупцю після придбання. Ці заходи здійснити важко, але можливо. Правила легалізації раніше виконаних робіт з видозміни квартири не дуже відрізняються від порядку погодження запланованих змін.

Для узаконення перетворень житла, що з'явилися, необхідно підготувати декілька важливих документів, список яких передбачено Житловим кодексомРФ (його статтею 26, ч. 2):

1. безпосередньо сама заява на перепланування;
2. план та експлікація приміщень у квартирі;
3. правовстановлюючі документи на житло (нотаріально засвідчені копії);
4. згода всіх членів сім'ї, які спільно проживають із заявником;
5. техпаспорт на житлову квартиру;
6. дозвіл на можливість перепланування, виданий органом нагляду за архітектурними, культурно-історичними пам'ятками.

Потім із заявою та документацією необхідно звернутися до житлової інспекції та чекати на відвідування інспектора. Фахівець має засвідчити фактичну невідповідність плану квартири у техпаспорті з існуючим переплануванням. Через деякий час житлова інспекція повинна погодити внесені в план квартири зміни або аргументовано відмовити в цьому.

Терміни узгодження, його обсяг та вартість залежать від виду перепланування. Простий вид зміни плану житла здійснюється згідно з ескізним рішенням, що наноситься власником на копію техпаспорта. Проект складного перепланування розробляють фахівці, і його узаконення має проводитись у різних інспекціях.

Деякі нюанси купівлі-продажу квартир із незаконеним плануванням

Поширеними випадками продажу квартир з «удосконаленнями» щодо оплати нерухомості є два:

1. придбання за готівку. Цей варіант виключає всі ризики для продавця, тому що на старому плані квартири відсутні червоні лінії, що свідчать про внесених змін. Покупець не тільки відразу отримує нерухомість у свою власність, а й стає відповідальним за формально нібито їм досконале перепланування. Обтяженням є придбання житла з неузгодженим переплануванням;
2. покупка в іпотеку. У даному випадкупокупець отримає кредит придбання, коли банк перевірить легальність змін у плані. Але багато банків видають кошти і на придбання квартир із незаконеними змінами плану, але із застереженням. Вони висувають умову легалізації перепланування у конкретний термін.

Відсутність на плані червоних ліній є основою реєстрації нерухомості в Росреестре. За наявності таких у реєстрації набувачу буде відмовлено.

Найкращим рішенням купівлі-продажу квартири і для продавця, і для покупця буде проведення заходів щодо легалізації змін планування. У такому разі ризики для учасників угоди будуть зведені нанівець.