Договір купівлі-продажу квартири в іпотеці. Зразок

Порядок та умови укладання договору купівлі-продажу квартири в іпотеку регулюються Федеральним Законом№102-ФЗ від 16.07.1998 року « » . Цим самим законом регулюються правничий та обов'язки сторін за договором. Крім того, умови укладання договору купівлі-продажу нерухомості викладені в .

Особливості складання документа

Особливості договору

Іпотечний договір укладається в обов'язковій письмовій формі та підлягає державної реєстрації.

Важливо!Недотримання правил про обов'язкову державну реєстрацію договору тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

До іпотечному договорузастосовуються правила, передбачені для оплати товарів куплених у кредит, а саме виплата відсотків покупцем у разі порушення ним зобов'язань щодо оплати товару. Розрахунок відсотків провадитися за правилами, що передбачає відповідальність за невиконання грошового зобов'язання.

За порушення покупцем строків оплати зобов'язань продавець може вимагати повного погашення суми наданої позики на виплат - .

4.1.3. У день отримання від ПОКУПЦЯ грошових коштіввідповідно надати документи, що підтверджують отримання від ПОКУПЦЯ зазначених коштів.

(Зазначені в п.п. та зобов'язання ПРОДАВЦЯ можуть бути змінені виходячи з практики, що склалася в регіоні, за термінами передачі квартири та надання документів, що підтверджують оплату).

4.2. ПРОДАВЕЦЬ має право:

4.2.1. Вимагати розірвання цього Договору у разі неотримання коштів зазначених у , - протягом _____ днів [ Максимальний термін- 15 (п'ятнадцять) днів], рахуючи з дати підписання цього Договору;

4.2.2. Утримувати КВАРТИРУ, що продається від передачі ПОКУПЦЮ у володіння до її повної оплати.

4.3. Покупець зобов'язується:

4.3.1. Оплатити КВАРТИРУ, що купується за ціною, зазначеною в , відповідно до умов, описаних у розділі 3 цього Договору.

4.3.2. Прийняти від ПРОДАВЦЯ КВАРТИРУ, що купується у володіння після її фактичного отримання.

5. Строк дії договору та інші умови.

5.1. Цей Договір набирає чинності (вважається ув'язненим) з дати його державної реєстрації (відповідно до сторін зрозуміло).

5.5. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження предмета іпотеки після передачі КВАРТИРИ ПОКУПЦЮ несе ПОКУПНИК.

5.6. ПОКУПЦЯ (М.Б. ПРОДАВЕЦЬ, або в частках з ПРОДАВЦЕМ)оплачує всі витрати, пов'язані з державною реєстрацією цього Договору, державною реєстрацією переходу прав власності на КВАРТИРУ до ПОКУПЦЯ з обтяженням КВАРТИРИ іпотекою в силу закону та видачею заставному КРЕДИТОРУ.

5.7. У разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, іпотека в силу закону на КВАРТИРУ зберігається в початковому обсязі до виконання ПОКУПЦЕМ своїх зобов'язань, що виникли з Кредитного договору та з Договору цільової житлової позики.

5.8. Сторони цього Договору підтверджують, що не позбавлені дієздатності, не перебувають під опікою та піклуванням, не страждають на захворювання, що перешкоджають усвідомити суть Договору, а також відсутні обставини, які змушують укладати Договір на вкрай невигідних для себе умовах.

5.9. Справжнім ПРОДАВЕЦЬ повідомляє Покупця про те, що на дату підписання цього Договору в квартирі:

а) проживають та зареєстровані за місцем проживання такі особи: ___________________________

Гр. _____________________________,

Які будуть зняті з реєстраційного обліку та звільнять КВАРТИРУ протягом ___ днів з дати _________________

(Якщо в Квартирі ніхто не зареєстрований та/або не має наміру проживати, то в даному пункті вказується лише ця інформація. Якщо хтось проживає та повинен звільнити квартиру, то вказується термін, коли Квартира має бути звільнена із встановленням наслідків не виконання цієї вимоги ).

5.10. У всьому іншому, що прямо не передбачено цим Договором, Сторони керуються діючим законодавством Російської Федерації.

5.11. Цей Договір складено та підписано у ____ примірниках, що мають рівну юридичну силу, один - для органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухомість та угод з ним, та за примірником для кожної із сторін.

Не секрет, що при покупці квартири в іпотеку слід уважно складати договір купівлі-продажу. На цій сторінці розміщено текст договору-зразка для безпечної угоди купівлі-продажу. Уважно прочитайте весь договір і за потреби внесіть редагування.

ДОГОВІР № _________ купівлі-продажу квартири за іпотекою

«_____» _________ 20___р.

________________ , іменуємо__ надалі «Продавець», в особі _______________, що діє на підставі _______, з одного боку,
гр. ________________________, іменуємо__ надалі «Покупець-Заставодавець», з другого боку та
___________________ (найменування банку), іменований надалі «Кредитор-залоготримач», зареєстрований Центральним банкомРосійської Федерації (свідоцтво №_______ від «_____» _____________ _____р.), в особі _______________, що діє___ на підставі _________, з третьої сторони, уклали цей договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Цей Договір є змішаним цивільно-правовим договоромз елементами договору купівлі-продажу житлового приміщення та договору іпотеки.

1.2. Покупець-заставодавець за рахунок кредитних коштів, наданих Кредитором-Золотоутримувачем відповідно до Кредитного договору № ____ від «_____»_____________ ______ р., укладеного між Кредитором-Золотоутримувачем та Покупцем-Заставодавцем (далі за текстом — Кредитний договір), купує у Продавця квартиру, що знаходиться за адресою: ________________ що складається із ____ кімнат загальною площею ______ кв. м., житловою площею _____ кв. м (названу далі за текстом - Квартира (предмет іпотеки)), і передає цю Квартиру Кредитору-залогодержателю в заставу (іпотеку).

1.3. Вказана Квартира належить Продавцю на праві власності на підставі _________ (правовстановлюючий документ, свідоцтво про державну реєстрацію права власності тощо).

1.4. Інвентаризаційна вартість Квартири, зазначеної у п. 1.2 цього Договору, становить ___________ (______________) рублів, що підтверджується довідкою № ______ від «____»__________ ____ р., виданою _________________________.

1.5. Квартира (предмет іпотеки) продається за ціною _______ (_____________________) карбованців.

1.6. Покупець-Заставодавець та Кредитор-Залогоутримувач на момент підписання цього Договору оцінюють Квартиру як предмет іпотеки в ________ (______________________) рублів.

2. ГАРАНТІЇ

2.1. Продавець підтверджує та гарантує, що:

2.1.1. Є повноправним та законним власником Квартири (предмету іпотеки). До моменту укладання цього Договору Квартира не відчужена, не закладена, у спорі та під арештом не перебуває, не обтяжена правами третіх осіб, право власності Продавця ніким не оспорюється, що підтверджується Випискою з ЄДРП, виданою __________ (орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майнота угод з ним) від «___»_________ ____ р.

2.1.2. Квартира не має будь-яких властивостей, внаслідок прояву яких може статися її втрата, псування чи пошкодження.

2.1.3. На момент укладання цього договору Продавець не має заборгованості за комунальними та податковими платежами на Квартиру (предмет іпотеки).

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ КВАРТИРИ (ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ)
У ВЛАСНІСТЬ ПОКУПЦЮ-ЗАСТАВНИКУ І
У Запоруку кредитору-заставнику

3.1. Державна реєстрація цього Договору провадиться після часткової оплати Покупцем-Заставодавцем вартості Квартири у розмірі, встановленому п. 5.1.1 цього Договору.

Право власності на Квартиру переходить від Продавця до Покупця-Заставника з моменту державної реєстрації переходу права власності до Покупця-Заставника.

3.2. Члени сім'ї Покупця-Заставника набувають права користування Квартирою (предметом іпотеки) після державної реєстрації переходу права власності до Покупця-Заставника. Сторони визнають, що реєстрація членів сім'ї Покупця-Заставника за місцем постійного проживання без державної реєстрації речового права користування житловим приміщенням не тягне за собою виникнення права користування житловим приміщенням членами сім'ї Покупця.

3.3. Право застави у Кредитора-Залогодержателя на Квартиру (предмет іпотеки) виникає з державної реєстрації речових переходу права власності на Квартиру до Покупця-Заставника.

4. ЗОБОВ'ЯЗАННЯ, ВИКОНАННЯ ЯКИХ ЗАБЕЗПЕЧЕНЕ ЗАСТАВОЮ КВАРТИРИ

4.1. Квартирою (предметом іпотеки) забезпечується виконання зобов'язань Покупця-Заставника, що виникли на підставі Кредитного договору.

4.2. Зобов'язання, виконання яких забезпечується цим Договором, включають зокрема, але не виключно:

• відшкодування видатків, у тому числі судових, пов'язаних із стягненням заборгованості за Кредитним договором.
• сплату неустойки за кредитним договором.
• сплату відсотків за кредитним договором.
• погашення основного боргу за кредитним договором.
• відшкодування збитків та інших витрат, які можуть бути заподіяні Кредитору-Залогодержателю невиконанням або неналежним виконанням Покупцем-Заставодавцем Кредитного договору та/або цього Договору.

5. ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ МІЖ СТОРОНАМИ

5.1. Покупець-заставодавець сплачує Продавцю зазначену у п. 1.5 цього Договору суму в наступному порядку:

5.1.1. Кошти у розмірі ______ (_____________) рублів, що становить _____% від вартості Квартири (предмету іпотеки) перераховуються Покупцем-Заставодавцем на рахунок Продавця протягом _____ днів з дати укладання цього Договору.

5.1.2. Кредитні кошти у розмірі ______ (_____________) рублів, що становлять ____% від вартості Квартири (предмету іпотеки) перераховуються Кредитором-Заставоутримувачем на підставі доручення Покупця-Заставника з його рахунку за вкладом, що діє в режимі до запитання № _____________________, відкритого Кредитором рахунок Продавця, зазначений ним у цьому Договорі, протягом _____ днів після надання Покупцем-Заставодавцем Кредитору-Заставоутримувачу копії документа, що підтверджує оплату ___% (________ відсотків) від вартості Квартири відповідно до п. 5.1.1 цього Договору.

6. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

6.1. Продавець зобов'язаний:

6.1.1. Протягом _____ днів з моменту перерахування коштів на його рахунок у розмірі, зазначеному у п. 1.5 цього Договору, здійснити всі необхідні дії для оформлення переходу права власності на Квартиру до Покупця-Заставника, для фактичної передачі Квартири (предмету іпотеки) у власність Покупцю -Заставодавцю, а також передати Покупцеві-Заставнику ключі, здійснити інші дії, необхідні для реалізації Покупцем-Заставодавцем права власності на повному обсязі. Передача Квартири здійснюється за актом приймання-передачі.

6.1.2. На дату виникнення у Покупця-Заставника права власності на Квартиру (предмет іпотеки) сплатити повністю все комунальні платежі, податки та інші витрати, що належать з власника Квартири.

6.2. Продавець має право розірвати цей Договір у разі невиконання сторонами п. 5.1 цього Договору.

6.3. Покупець-заставодавець зобов'язаний:

6.3.1. Застрахувати вказану Квартиру (предмет іпотеки) на користь Кредитора-Золотоутримувача на суму не нижчу за неї оцінної вартості(заборгованості за кредитом та належних за його користування відсотків за період не менше 1 року) від ризиків втрати (загибелі), недостачі або пошкодження на всі випадки, передбачені правилами страхування страховика, а також надати Кредитору-залогодержателю копію правил страхування, копію відповідного договору страхування , завірені страховою компанією, оригінал та нотаріально завірену копію страхового полісу, документ, що підтверджує оплату страхової премії у повному обсязі, протягом 5 (п'яти) робочих днів з дати підписання цього Договору Сторонами.

6.3.2. Щорічно продовжувати страхування до виконання зобов'язань за Кредитним договором. Строк дії договору страхування має перевищувати встановлений Кредитним договором строк повернення кредиту не менше ніж на шість місяців.

6.3.3. Здійснювати страхування на зазначених вище умовах від свого імені та власним коштом.

6.3.4. Письменно погоджувати із Кредитором-Залогоутримувачем усі зміни умов Договору страхування.

6.3.5. Вживати всіх необхідних заходів щодо забезпечення безпеки Квартири як предмета іпотеки у тому числі від посягань та вимог з боку третіх осіб.

6.3.6. Письменно погоджувати з Кредитором-Залогоутримувачем дії, пов'язані з обтяженням Квартири правами третіх осіб.

6.3.7. Надавати Кредитору-Залогодержателю дані про склад осіб, які постійно або тимчасово проживають у Квартирі, та підстави для їх проживання; перед вселенням нових мешканців надати Кредитору-Залогодержателю та паспортній службіпри здійсненні реєстрації до їх фактичного вселення нотаріально засвідчені зобов'язання громадян, що вселяються, звільнити займану Квартиру протягом місяця з дати пред'явлення новим власником вимоги про звільнення Квартири.

6.3.8. Не вчиняти дії, що спричиняють ушкодження або втрату Квартири (предмету іпотеки) або зменшення її вартості, за винятком зменшення вартості, що має місце внаслідок нормального зносу.

6.3.9. Негайно повідомляти Кредитора-золоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження Квартири.

6.3.10. Забезпечувати Кредитору-залогодержателю можливість документальної та фактичної перевірки наявності та стану Квартири (предмету іпотеки).

Протягом 5 (п'яти) робочих днів надавати Кредитору-Залогодержателю будь-яку інформацію щодо Квартири.

6.3.11. Негайно повідомляти Кредитору-Золотоутримувачу про зміни, що відбулися в Квартирі (предметі іпотеки), про її порушення третіми особами або про претензії третіх осіб на Квартиру.

6.3.12. Протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту підписання цього Договору Продавцем, Покупцем-Заставодавцем, Кредитором-Залогодержателем подати повний комплектдокументів, необхідний державної реєстрації цього договору, в _____________ (орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним).

6.3.13. За наявності неповнолітніх, недієздатних осіб та осіб з обмеженою дієздатністю, які щодо Квартири, що купується, будуть власниками Покупця-Заставника або бути членами його сім'ї, подати згоду органів опіки та піклування на передачу Квартири в заставу та її можливе відчуження у разі невиконання договору.

6.3.14. Замінити на вимогу Кредитора-Золотоутримувача Квартиру (предмет іпотеки) рівним за вартістю забезпеченням протягом _____ (__________) робочих днів з моменту отримання Покупцем-Заставодавцем письмового повідомлення Кредитора-Залогодержателя про заміну Квартири у разі її втрати або пошкодження або якщо право власності на підставах, передбачених законом.

6.4. Квартира (предмет іпотеки) знаходиться у Покупця-Заставника. Наступна застава Квартири без погодження з Кредитором-залогодержателем не допускається.

6.5. Покупець-заставодавець несе повною мірою відповідальність за Квартиру, за ризик її випадкової загибелі або випадкового пошкодження.

6.6. Покупець-заставодавець має право:

6.6.1. Користуватися Квартирою відповідно до неї цільовим призначенням, Забезпечуючи її безпеку.

6.6.2. Припинити звернення на Квартиру в будь-який час до моменту її реалізації, виконавши забезпечене заставою зобов'язання або його частину, виконання якої прострочено.

6.7. Кредитор-залоготримач має право:

6.7.1. Задовольнити свої вимоги із суми страхового відшкодуванняу разі настання страхових випадків.

6.7.2. Перевіряти за документами та фактично наявність, розмір, стан та умови використання Квартири та вимагати з цією метою надання необхідних документів.

6.7.3. Вимагати від Покупця-Заставника вжити заходів, необхідних для збереження Квартири (предмету іпотеки).

6.7.4. Виступати як третя особа у справі, в якій розглядають позов про Квартиру, яка є предметом іпотеки за цим Договором.

6.7.5. Звернути стягнення на Квартиру до настання терміну виконання забезпеченого заставою зобов'язання за невиконання Покупцем-Заставодавцем обов'язків, передбачених Кредитним договором.

6.7.6. Вимагати від Покупця-Заставодавця дострокового виконання своїх зобов'язань у випадках, передбачених чинним законодавством України.

6.7.7. Припинити право користування Квартирою (предметом іпотеки) членами сім'ї Покупця-Заставника у разі звернення на квартиру (предмет іпотеки).

7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

7.1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим Договором сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

7.2. У разі порушення Покупцем-Заставодавцем будь-якого з його зобов'язань за цим Договором, Кредитор-Заставоутримувач має право стягнути з Покупця-Заставодавця штраф у розмірі ____% (________ відсотків) вартості предмета застави, зазначеної в п. 1.6 цього Договору.

Штраф має бути сплачено Покупцем-Заставодавцем протягом 10 (десяти) робочих днів з моменту отримання від Кредитора-Золотоутримувача письмової вимоги про сплату штрафу. Сплата штрафу не звільняє Заставодавця від виконання його зобов'язань за Договором.

7.3. У разі звернення стягнення на Квартиру (предмет іпотеки), Покупець-Заставодавець та члени його сім'ї, які володіють на момент звернення стягнення правом користування Квартирою, втрачають право користування зазначеною Квартирою та зобов'язуються звільнити її протягом ________ після винесення рішення судом про звернення Угоди про позасудовий порядок звернення на закладене майно, або оформлення угоди про відступне).

7.4. У разі часткового виконання Покупцем-Заставодавцем забезпечених заставою зобов'язань, застава зберігається у початковому обсязі до повного та належного виконання Покупцем-Заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання.

7.5. Покупець-заставодавець не має права поступатися або передавати повністю або частково свої права за цим Договором без письмової згоди Кредитора-золодержателя.

8. ОСОБЛИВІ УМОВИ

8.1. Звернення стягнення на Квартиру (предмет іпотеки) для задоволення вимог Кредитора-Золотоутримувача провадиться у разі невиконання або неналежного виконанняПокупцем-Заставодавцем будь-яких зобов'язань за Кредитним договором.

8.2. Сума, отримана від реалізації Квартири, надходить у погашення заборгованості за Кредитним договором у такому порядку:

1) на відшкодування судових та інших витрат щодо стягнення заборгованості;
2) на сплату неустойки;
3) на сплату прострочених відсотків;
4) на сплату строкових відсотків;
5) погашення простроченої заборгованості по кредиту;
6) на погашення термінової заборгованостіза кредитом.

8.3. У разі недостатності суми, отриманої від реалізації Квартири для задоволення вимог Кредитора-Залогодержателя, Кредитор-Залоготримач має право отримати суму, що не вистачає, з іншого майна Покупця-Заставодавця.

9. ТЕРМІН ДІЇ СПРАВЖНЬОГО ДОГОВОРУ

9.1. Договір вважається укладеним з його державної реєстрації речових у встановленому законодавством Російської Федерації порядку.

9.2. Договір діє:

9.2.1. У частині купівлі-продажу Квартири - до дати повного виконання Продавцем та Покупцем-Заставодавцем взаємних зобов'язань за цим Договором. Після настання зазначеної дати всі Угоди про зміну або про доповнення умов цього Договору будуть Угодами про зміну або про доповнення умов цього Договору в частині іпотеки Квартири та здійснюються між Кредитором-Залогодержателем та Покупцем-Заставодавцем без участі Продавця.

9.2.2. Щодо обтяження Квартири іпотекою — до дати повного виконання зобов'язань Покупця-Позичальника за Кредитним договором.

10. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ

10.1. Умови цього Договору мають конфіденційний характер і не підлягають розголошенню, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством України.

10.2. У всьому іншому, що не передбачено умовами цього Договору, сторони керуватимуться чинним законодавством України.

10.3. Суперечки за цим Договором розглядаються ___________.

10.4. Угода про зміну або розірвання цього Договору здійснюється у письмовій формі шляхом укладання додаткових угод, підписаних сторонами та зареєстрованих у порядку, передбаченому для цього Договору.

10.5. У разі зміни однієї зі сторін банківських реквізитів, поштової адреси чи адреси реєстрації вона зобов'язана інформувати про це іншу сторону не пізніше 3 (трьох) робочих днів з моменту фактичної зміни реквізитів.

10.6. Будь-яке повідомлення та інше повідомлення, яке надсилається сторонами один одному за цим Договором, має бути здійснене в письмовій формі. Таке повідомлення або повідомлення вважається надісланим належним чином, якщо воно доставлене адресату посланцем, рекомендованим листом з повідомленням про вручення або телефаксом за адресою, зазначеною в цьому Договорі.

10.7. Усі додатки до цього Договору є його невід'ємною частиною.

10.8. Погашення реєстраційного записупро іпотеку провадиться на підставі заяви Покупця-Заставодавця та Кредитора-Золотоутримувача.

10.9. Витрати на реєстрацію цього Договору в _________ (найменування органу з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним) несе Покупець-Заставодавець.

10.10. Договір складено в _______ примірниках, які мають рівну юридичну силу, один з яких зберігається в органі, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, ________ — у Продавця, _______ — у Покупця-Заставодавця, ______ — у Кредитора-Заставоутримувача.

Одним з варіантів купівлі іпотечної квартири може бути погашення покупцем суми застави, що залишилася перед банком-кредитором. Небезпека полягає в тому, що банк знімає заставу через 5 днів після внесення суми, а реєстрація права власності відбувається через 10 днів. В цей період Продавець може не захотіти продавати квартиру після закриття його іпотечного кредиту.

Щоб убезпечити свої кошти покупцю варто подбати про складання нотаріальних розписок, користуватися банківськими осередками під час передачі грошей, а головне, укласти попередній договір із власником житла. До складання попереднього ДКП квартири, що знаходиться в іпотечному кредитіварто поставитися серйозно і постаратися врахувати все можливі проблеми, які можуть виникнути у процесі угоди.

Розглянемо основні правила складання ДКП:

• Договір має бути у типовій формі, до якої учасники можуть додати додаткові умови.
• Оформлення найкраще проводити у нотаріуса, а при покупці квартири, що знаходиться в часткової власностіце обов'язкова умова.

Важливо!Якщо одна із сторін має сумніви під час упорядкування попередньої домовленості, виходом може бути залучення досвідченого фахівця з угод з нерухомістю.

Обов'язкові умови, прописані в договорі:

1. Інформація про учасників угоди: ПІБ, адреса реєстрації, незавершені кредитні зобов'язання.
2. Інформація про предмет договору, тобто. квартирі: адреса квартири, площа (житлова/загальна), технічні характеристики.
3. Свідоцтво про право власності на нерухомість, що продається (номер документа, назва органу, який його видав).
4. Ціна квартири, розмір виплат для зняття обтяження іпотекою, сума, яка буде сплачена продавцю.
5. Зобов'язання сторін та відповідальність за їх невиконання.
6. У документі мають бути зазначені терміни виконання зобов'язань сторонами, може бути позначений розмір неустойки за кожний день прострочення.
7. Обов'язково описуються методи передачі коштів (банківська осередок, нотаріальна розписки тощо.).
8. Повинна бути прописана процедура розірвання попереднього договору, умови за яких він може бути розірваний.

Як скласти основний ДКП?

Процедура укладання ДКП залежить від цього, який спосіб погашення застави обрав покупець.

1. Якщо покупець вибрав повне погашеннясуми застави. Необхідна зі зняттям обтяження сума вноситься покупцем, заставу вважається погашеним.

   Довідка!ДКП у такому разі полягає за звичайним стандартним алгоритмом і нічим не відрізняється від звичайної купівлі квартири.

2. Якщо покупець вибрав покупку квартири разом із заставним зобов'язанням. Оформити таку операцію без участі банку не вдасться. При виборі цього варіанта варто пам'ятати про його особливості:
   • продавець повинен подати заяву до банку, щоб отримати дозвіл на продаж заставної квартири;
   • банк має схвалити угоду, перевірити платоспроможність покупця;
   • іноді банк також наполягає на укладенні попереднього договору, у якому виступає третьою стороною;
   • якщо покупцю необхідний додатковий кредит на оплату, то банк не схвалить взяття кредиту іншому місці.

При складанні договору купівлі-продажу квартири з обтяженням третьою стороною за договором виступає банк (заставоутримувач). Оформляється ДКП у стандартній формі нотаріально. У ньому містяться:

1. Дані покупця: паспортні дані, адреса реєстрації, свідоцтво про реєстрацію шлюбу.
2. Інформація про продавця: паспортні дані, адреса, свідоцтво про шлюб.
3. Інформація про заставоутримувача (зазначається співробітник банку, посада та ПІБ).
4. Відомості про нерухомість, її площу, технічні характеристики, цілісність.
5. Обов'язковим пунктом є підтвердження повідомлення покупця про наявність іпотечного обтяження, що містить інформацію про іпотечному кредиті.
6. Пункт про згоду заставоутримувача на продаж нерухомості.
7. Пункт про перехід заставних зобов'язань після оформлення права власності на покупця. Покупець стає заставником.
8. У розділі «Ціна та способи розрахунку» розкривається вартість квартири, сума, що покупцем виплачується продавцю та сума, що виплачується банку.
9. Обов'язок Покупця відкрити акредитиви для внесення коштів, порядок оплати.
10. У розділі «Права та обов'язки сторін» наводяться особливості розірвання домовленості при невиконанні зобов'язань однієї зі сторін.
11. Вказуються строки набрання чинності ДКП, можливі ризикиі хто їх бере на себе.
12. Реквізити учасників. Підписи та друку.

Особливості

• Необхідність згоди банку на проведення угоди, участь кредитора як третя особа.
• Відкриття акредитивів покупцем (вартість до 2% від суми) на оплату вартості квартири.
• Покупець стає на місце заставника, договір повинен включати інформацію про перехід обтяження на покупця.

Ризики

Привабливість іпотечних квартиробумовлена ​​низькою ціною порівняно з рештою ринку нерухомості. Існує кілька нюансів оформлення угод купівлі-продажу з обтяженням іпотекою:

1. Продавець може передумати після погашення суми застави покупцем. Це можливо при укладенні покупки квартири без участі кредитора. Уникнути цього можна шляхом укладання попередньої угоди, але й це не зможе убезпечити від подальших судових розглядів.
2. Продавець може промовчати про інші обтяження, наприклад, про участь материнського капіталу.

   Важливо!Щоб дізнатися про обтяження, стоїть у обов'язковому порядкупопросити виписку з ЄДРН та з домової книги.

3. При купівлі зі зміною заставника банк може дати згоди продаж. Негативна відповідь прийде після збирання та подання великої кількості документів, що займе час.
4. При зміні заставника укладається новий кредитний договір, яким кредитор може встановити нові умови, наприклад, за відсотковими ставками.

Висновок

Відповідальне ставлення до проведення операції з нерухомістю та дотримання запобіжних заходів убезпечать покупця від втрати коштів і тривалих спроб домогтися їх повернення через суд. Перед підписанням будь-яких паперів по угоді купівлі-продажу варто ознайомитися зі змістом чи проконсультуватися в юриста.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Час на читання: 8 хв

Чимало угод на ринку нерухомості відбувається із залученням позикового капіталу.

Зазвичай укладанням договору купівлі-продажу з використанням іпотеки займаються працівники банку-кредитора. Тим часом усім сторонам угоди слід уважно з ним ознайомитися, не покладаючись на досвід і знання інших людей.

Дорогі читачі! Кожен випадок є індивідуальним, тому уточнюйте інформацію у наших юристів.Дзвінки безкоштовні.

Структура договору

Залежно від ситуації, можливо:

1. Попереднім. Використовується тоді, коли сторони хочуть підтвердити серйозність своїх намірів. грошовими зобов'язаннями, але з низки причин готові терміново вийти угоду. не підлягає держреєстрації, але в ньому обов'язково має бути зазначена дата укладання основного договору та передбачена відповідальність сторін за ухилення від вчинення правочину;
2. Основним. Умова про його укладання «випливає» із зобов'язань у рамках попереднього договору. Крім того, основний договір може бути укладений без попередніх домовленостей.

Основний договір купівлі-продажу включає наступні пункти:

Предмет договору

• Дані, що дозволяють ідентифікувати учасників угоди: ПІБ, паспортні дані, адреси реєстрації та проживання, ІПН. Якщо однією зі сторін є юридична особа, повне та скорочене найменування організації;
• Інформація про документи, на підставі яких продавець володіє та розпоряджається майном: договір купівлі-продажу, довідка про сплату пайового внеску. Точну назву документа зазначено у свідоцтві про держреєстрацію на об'єкт нерухомості, що продається;
• Повна характеристика предмета правочину: адреса, загальна площа, наявність або відсутність обтяжень та правопретензій з боку третіх осіб;
• Ціна, за якою продається нерухомість.

Джерело оплати

• Дані про організацію-кредитора, в якій покупець оформляє іпотечний кредит;
• Параметри кредиту: сума та строк, процентна ставка;
• Посилання на ст.77 ФЗ-102 (Про іпотеку, заставу нерухомості), за якою квартира чи інший об'єкт перетворюється на заставу кредитору;
• Відомості про ринкової вартостіпредмет угоди. Ця інформація міститься у звіті про ;
• Відомості про складання заставної - цінного паперу, яка підтверджує зобов'язання та дає право банку претендувати на отримання коштів за цим зобов'язанням.

Розрахунки між сторонами

Цей пункт договору визначає порядок розрахунку між покупцем нерухомості та продавцем.

Залежно від ситуації сторони можуть розраховуватися за угодою:

• Готівковими грошовими коштами;
• Безготівковим шляхом;
• З використанням або .

Зазвичай розрахунок здійснюється у два етапи. Спочатку покупець оплачує продавцю певну суму коштів як авансу, та був банк переводить позикові кошти у сумі кредиту як завершального платежу.

Порядок розрахунків та суми в рамках кожного етапу необхідно обов'язково прописати у договорі.

Права та обов'язки сторін

У цьому пункті покупець і продавець позначають кожній із сторін угоди:

• дату фактичної передачі об'єкта нерухомості;
• Умови, за яких сторони можуть вимагати розірвання договору та застосування штрафних санкцій.

Строк дії та інші умови договору

У цьому розділі позначаються умови набуття чинності документом, а також інші важливі для сторін обставини.

Заключним пунктом є реквізити сторін.

На момент укладання договору купівлі-продажу у покупця має бути руках підписаний кредитний договір, а, при необхідності, і договір оренди сейфового осередку.

Договір купівлі-продажу з елементами іпотеки набирає чинності з підписання сторонами, але, крім цього, він має пройти держреєстрацію. Якщо документ складено на кількох аркушах, перед передачею до держоргану його необхідно прошити, завізувавши підписантами місце зшивання.

Реєструючи угоду та візуючи договір, уповноважена особа Управління Федеральної службиреєстрації, кадастру та картографії на звороті документа робить спеціальну відмітку про те, що на нерухомість накладено обтяження - в силу закону.

Що необхідно передбачити у договорі?

Угоди на ринку нерухомості є цілими ланцюжками. Виникнення проблем в одній із ланок може призвести до розриву інших.

З цієї причини у договорі на придбання нерухомості з елементами іпотеки необхідно передбачити такі моменти:

• Порядок розрахунків. Важливо вказати точні суми з урахуванням того, на якому етапі відбудеться остаточний розрахунок між покупцем та продавцем.
  У банках представлено безліч іпотечних програм. За одними з них видача коштів здійснюється в день підписання договору купівлі-продажу, за іншими - після надання зареєстрованого договору з Росреєстру. Крім того, сторони можуть розраховуватися через акредитив або банківські осередки. Остання схемавважається однією з найбезпечніших, але й має свої особливості.
  Так чи інакше, продавець повинен мати точні відомості про те, коли він отримає в повному обсязі кошти за нерухомість, що продається.
• Додаткові витрати. Тарифами деяких кредитних установ передбачені комісії за зняття чи переказ коштів. Сторонам слід заздалегідь домовитися не лише про порядок розрахунків, а й про те, хто і в якому обсязі нестиме додаткові витрати.
• Термін передачі нерухомості. Зазвичай продавцю потрібно кілька днів, щоб звільнити будинок або квартиру, що продається. Щоб процес переїзду не затягнувся, дату передачі нерухомості варто обговорити заздалегідь та зазначити її у документі. Якщо на момент угоди у квартирі є прописані особи, необхідно вказати дату, до якої громадяни повинні знятись з реєстраційного обліку та звільнити приміщення.

Чи всі пункти договору є важливими?

Угоди з нерухомістю дуже серйозні і проходять гладко тільки в тому випадку, якщо сторони договору беззаперечно дотримуються всіх його пунктів.Виключити будь-які умови з договору означає ризикувати одну зі сторін угоди.

Незважаючи на те, що форма договору купівлі-продажу із залученням іпотеки розроблена юристами кредитної установи, Перед підписанням документа важливо вивчити всі його умови.