Планування багатоквартирних житлових будинків. Технічний план на багатоквартирний будинок

Більшість житла у багатоквартирних будинках Москви та Московської області – це квартири у серійних (типових) будинках. Серія будинків - це група задніх житлових з ідентичними плануваннями квартир, інженерними конструкціями і використовуваними будівельними матеріалами. Планування у таких будинках називаються типовими. Поєднати різні серії будинків можна за матеріалом стін або за тимчасовою ознакою.

За будівельними матеріалами можна виділити три основні типи:

• Цегляні будинки- Типові серії, зовнішні стіни в яких побудовані з цегли.
• Панельні будинки- Типові серії, побудовані з готових залізобетонних панелей.
• Блокові будинки- Типові серії, зовнішні стіни в яких побудовані з бетонних блоків.

За тимчасовою ознакою можна виділити чотири основні періоди будівництва:

• Сталінські серії - типові серії будинків, спроектовані в 1950-ті роки. Будинки в основному цегляні чи блокові. Відмінні риси- Високі стелі, просторі кімнати, великі коридори та кухні.
• Хрущовські серії – типові серії будинків, спроектовані у період з 1956 по 1964 рр. Будинки переважно панельні, іноді цегляні. Відмінні риси - маленькі кухні, відсутність ліфтів, суміщені санвузли, слабка тепло-і звукоізоляція.
• Брежнєвські серії - типові серії будинків, що проектувалися в СРСР з 1965 до кінця 1980-х років. Є як цегляні, так і панельні та блокові проекти. Кількість поверхів поступово збільшувалася спочатку до 9, та був до 17 поверхів. Пізні проекти відрізняються великою різноманітністю конструкцій та вдалими типовими плануваннями. Найбільш вдалі брежнєвські серії були модифіковані і будуються і сьогодні.
• Сучасні серії – типові серії будинків, спроектовані з початку 1990-х років. Відрізняються від попередніх спроб додати типовим будинкам індивідуальні риси, з'являються будинки змінної поверховості, комбіновані будинки, планування квартир стають більш просторими, якісно зростає зовнішня внутрішнє оздобленнябудівель.

На сайті представлена ​​більшість типових серійбудинків, збудованих з 1950-х років. Тобто. 90% усіх можливих варіантів типових квартирта будинків, представлених на ринку Москви та Московської області.

Технічний план багатоквартирного будинку - електронний документ, що дозволяє індивідуалізувати та координувати будівлю, точно визначивши її характеристики та місцезнаходження. Він складається і засвідчується кадастровим інженером і містить у собі описову та графічну частини.

Коли потрібний техплан на багатоквартирний будинок

Техплан багатоквартирного будинкує обов'язковим документомдля встановлення будівлі на кадастровий облік. Також він буде потрібний при введенні новобудови в експлуатацію. Поки об'єкт не внесено до Реєстру і йому не надано адресу, забудовник не має права розпоряджатися ним, наприклад, продавати квартири та здійснювати інші угоди.

Технічний план багатоквартирного житлового будинку оформляється:

• На новобудову.
• На будинок після реконструкції.

Підготовка техплану житлового будинку потрібна й у тому випадку, якщо реконструйовано було не всю будівлю, а лише її частину.

Існують ситуації, коли техплан складається і на старі, раніше зареєстровані багатоквартирні будинки. Найпоширенішими з них можна вважати:

• Виявлення помилок у кадастрі.
• Судовий розгляд.

Законодавче регулювання

Незважаючи на те, що нормативно-правова база, яка регламентує підготовку технічного плану, йде шляхом уніфікації у підготовці цих документів, у ній ще є різночитання. Так, наприклад, підставою для складання техплану на новобудову є дозвіл на її введення в експлуатацію. Але для його отримання потрібно надати технічний план.

Є й інші особливості у підготовці техпланів для багатоквартирних житлових будинків. Перед початком підготовки технічної документації додому необхідно поставити на кадастровий облік земельну ділянку. Особливістю багатоквартирного будинку і те, що його приміщення (квартири) є самостійними одиницями. За законом вони теж повинні бути поставлені на кадастровий облік, а значить на них потрібний техплан із прив'язкою до поверховим планамвдома.

Увага!!! Під час встановлення новобудови на кадастровий облік технічна документаціяна будівлі та приміщення, що входять до нього, надається одночасно.

Етапи підготовки технічного плану багатоквартирного житлового будинку

Для того, щоб уникнути складнощів, пов'язаних з особливостями законодавчого регулювання, підготовка техплану здійснюється у два етапи:

• Спочатку кадастровим інженером готується техплан для будинку, необхідний отримання дозволу на введення будівлі в експлуатацію.
• Після отримання дозволу фахівець підготує техплани окремих приміщень та складе єдиний документ, необхідний проведення реєстраційних дій.

Підготовкою техплану займається кадастровий інженер. Фахівець повинен бути включений до Державний реєстркадастрових інженерів, мати ліцензію та допуск СРО. Інакше технічний план буде дійсним. Інженер проводить усі регламентовані законом роботи, заповнює розділи технічного плану, готує висновок. Документ засвідчується його ЕЦП. При виявленні надалі помилок у документі інженер буде нести за них відповідальність.

Документи, необхідні для техплану

Для розробки техплану багато поверхового будинкуна кадастровий облік, нам потрібні такі документи:

• Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію
• Проектна документація
• Позитивний висновок про відповідність об'єкту вимогам технічних регламентів та проектної документації (ЗОС)

При міській забудові найпоширенішими є, що складаються з десятків і навіть сотень квартир. Дуже рідко можна побачити у містах одноповерхові чи двоповерхові. багатоквартирні будівлі. Це пов'язано з цілим комплексом причин. Ось найважливіші з них:

Саме тому в сучасних містахвважаються найкращим рішенням. Звісно, ​​планування багатоповерхового будинку проводиться лише грамотними фахівцями, кожен із яких має великий досвід виконання подібної роботи. Приміщення повинні бути максимально компактними, але в той же час зручними.Дуже важливим показникомє та забезпечення житлових приміщень достатньою кількістю сонячного світла. Тому всі креслення складаються і кілька разів перевіряються ще раз професіоналами.

Головною відмінністю будинків є архітектурно-планувальне рішення. Інакше кажучи, це різновид системи розташування квартир. Отже, план багатоповерхового житлового будинку може бути кількох видів.

1. Секційний. Найпоширеніший варіант. Побачити його можна, відвідавши практично кожен п'ятиповерховий будинок, збудований останні півстоліття. Поверх являє собою сходовий майданчик з кількома квартирами, що примикають, найчастіше від 2 до 4.
   приклад секційного планування будинку

   Розміри та форма майданчика можуть суттєво відрізнятися. Квартири зазвичай мають від 1 до 3 кімнат, завдяки чому кожна сім'я може вибрати варіант, що влаштовує їх. Загальний вхід на поверх та окремий вхід у кожну квартиру забезпечують не лише економічність, а й хорошу ізоляцію квартир одна від одної. Це є основною причиною високої популярності секційного планування. Кількість під'їздів у більшості випадків коливається від 4 до 12 і навіть 16 – залежно від побажань забудовника, наявної земельної ділянки та твердості ґрунту.

   план і розташування біля 9-ти поверхового секційного будинку

2. Крапковий. Такі будинки, їх ще називають «вежі», є особливим різновидом секційних будинків. План поверху в них може бути таким самим, як у секційному будинку. Однак, на відміну від секційних, точкові будинки складаються лише з одного під'їзду. При малій вільної площі, виділеної під будівництво, і навіть під час роботи зі складними грунтами і рельєфами місцевостей, точкові будинки чудово виправдовують себе, якщо план було складно правильно.

   план та розташування квартир на поверсі багатоквартирного будинку, що складається з одного під'їзду

3. Коридорний. Будинки цього типу зустрічаються значно рідше. Вони відрізняються тим, що сходовий майданчик є довгим коридором, що має один (у деяких випадках два) вихід на сходи. Квартири тут виходять у коридор. Головним мінусом такого варіанта є одностороння орієнтація квартир та не найкраща ізоляція житла один від одного. Тому найчастіше коридорна схема розташування квартир зустрічається при будівництві готелів, гуртожитків та малосімейних жител.

   коридорне планування багатоквартирного будинку

4. Галерейний. Галерейні будинки дуже схожі на коридорні. Головною відмінністю є наявність відкритих галерей, вихід на які має кожна квартира. Галереї розташовані на кожному поверсі та тягнуться вздовж поздовжніх стін будівлі. Таке рішення забезпечує якісну вентиляцію кожної квартири, навіть найменшої. Вони обумовлені й економічно: мала кількість сходів та ліфтів (якщо в будинку більше 5 поверхів) обслуговує велику кількість квартир. Однак, складність монтажу якісної теплоізоляції робить будинки галерейного планування не надто популярними в нашій країні, що відрізняється суворим кліматом. Зате вони знайшли широке застосування у багатьох західних країнах, включаючи Францію, США, Голландію, Англію та ін.
   
   

Підготовка до будівництва багатоквартирного будинку

Мабуть, будь-яка людина, яка навіть не має відношення до будівництва, погодиться, що зведення багатоповерхової будівлі, в якій житимуть сотні або навіть тисячі людей, є дуже складним і відповідальним завданням. І починається вона із кадастрових робіт.

Проводяться вони кадастрової палатою, зазвичай це триває до місяця. Щоб отримати потрібні дані, заявник має зібрати наступний пакет документів:

• Рішення представників влади про надання певної земельної ділянки приватну власність(2 екз.);
• Заява;
• Квитанція про оплату документування.

Заявник може отримати готову довідку із земельного кадастру особисто або поштою. Ця записка є запитаним кадастровим планом. У заявці обов'язково має бути зазначено, скільки примірників заявник хоче одержати. Варто враховувати, що до установ юстиції зазвичай доводиться надавати щонайменше два екземпляри. Щоб отримати даний документособисто або поштою, необхідно надати паспорт.

Отримуючи документи, заявник повинен ретельно вивчити їх. У всіх примірниках мають бути однакові дані. Кожному аркушу виписки надається унікальний порядковий номер, завірений спеціалістом з кадастрової палати.

Готова кадастрова виписка містить такі дані:

• Кадастровий номер – унікальний номер, який було присвоєно певному земельній ділянці, і яким він надалі проходитиме у всіх архівах і списках;
• Найменування ділянки. Найчастіше у цьому рядку просто вказується «землекористування»;
• Розташування в межах кварталу кадастру;
• Категорія землі. У деяких випадках може стояти позначка "не встановлено";
• Мета надання;
• Площа. Дані беруться з документів про постанову про внесені уточнення та межування;
• Особливі відмітки. Тут уточнюються різні дані, наприклад, відомості про права заявника.

Зразок кадастрової виписки

Як використовується матеріал впливає на проектування будинку

Як уже говорилося вище, технічний план багатоквартирного будинку може бути складений досвідченим фахівцем із будь-якої серйозної і давно відомої на ринку послуг проектувальної компанії. Однак, перш ніж звертатися до фахівців, варто визначитися з тим, який матеріал використовуватиметься для будівництва. Від цього залежить дуже багато.

При будівництві можуть використовуватися різні будівельні матеріали, що відрізняються розміром, вагою, теплоізоляційними характеристиками та іншими.

Тому, план 9 поверхового будинку із залізобетонних плит істотно відрізнятиметься від плану такої ж будівлі, побудованої з цегли.

Отже, як і будівель залежить від використовуваного матеріалу?

Залізобетонні плити мають строго нормовані розміри, оптимальні за міцністю, вагою та теплоізоляційними властивостями. Тому проектувальникам доводиться відштовхуватися від вже існуючих даних, створюючи проекти будинків за строго нормованими розмірами.

приклад планування багатоповерхового будинку із залізобетонних плит

Трохи простіше справа, якщо складається проект цегляної будівлі, Чи то три або дев'ятиповерховий будинок. Хоча розміри цегли також строго нормовані, її невеликий розмір (порівняно з плитами) дає набагато більший простір фантазії.

креслення та зразок оригінального багатоквартирного будинку, який може бути зроблений з цегли

І наостанок, монолітні будинки. Незважаючи на великі термінибудівництва (у порівнянні з панельними) та не кращі технічні характеристики(якщо порівнювати з цегляними) вони дають найбільший простір при проектуванні.

зразок планування, що підходить як для цегляних, так і для монолітних багатоповерхових будинків.

Товщина та довжина стін тут може залежати тільки від межі міцності матеріалу, а отже, не доведеться підганяти кожен сантиметр під вимоги матеріалів.

Проектування багатоповерхових житлових будинків починається зі складання ескізу, повністю заснованого на вивченні інформації про територію, на якій проводиться будівництво, її площу, складу ґрунту, відстані до прилеглих будівель та об'єктів інфраструктури, транспортних шляхів. Для створення правильного генплану здійснюється топографічне знімання. Саме на цьому етапі опрацьовується загальне планування будівлі та функціональних зон, визначаються параметри майбутнього об'єкта: площа, висота споруди, поверховість, плани внутрішніх приміщень. Ескізний проектБагатоповерхових житлових будинків від фахівців GENPRO дає повне уявлення про те, як виглядатиме багатофункціональна та високотехнологічна новобудова.

Розробка проектів багатоповерхових будинків (Стадія П)

При проектуванні багатоповерхівки ми детально опрацьовуємо кожну деталь. Квартири, підсобні приміщення, рекреаційні зони, автостоянки, гаражі та паркінги – всі ці елементи повинні бути закладені в проект і мати різну площу, свою характерну особливість. Перед складанням індивідуального проектуна багатоповерховий будинокнаші фахівці перевіряють кліматичні та сейсмологічні особливості місцевості, характер рельєфу та особливості ґрунту місця, де здійснюватиметься будівництво для створення довговічних конструктивних рішень. Ми маємо вагомий досвід у , а також інших великих містах Росії.

Супровід проекту багатоповерхового житлового будинку під час експертизи та погодження

Під час проектування багатоповерхових будинків важливо отримати від органів дозвіл на будівництво об'єкту. Для цього необхідно пройти державну чи комерційну експертизу, яка є тривалим та складним бюрократичним процесом. Щоб провести процедуру правильно та отримати дозвіл на будівництво багатоповерхових будинків з першого разу, наша компанія у своєму штаті має підготовлених фахівців. У разі виникнення з боку комісії будь-яких зауважень вони зможуть відстояти все проектні рішення, оскільки неодноразово проходили експертизу багатоповерхових житлових будинків. Саме тому всі наші проекти проходять експертизу з першого разу без проблем.

Робоча документація (стадія Р) у проектуванні багатоповерхових будинків

Будівництво багатоповерхових житлових будинків у Москві чи інших містах Росії не можна розпочинати без опрацювання робочої документації. На цій стадії розробляються докладніші креслення, дається опис усіх процесів та обладнання, яке буде використовуватися при будівництві, розраховується кошторис на матеріали та роботи. Щодо архітектурних, конструктивних та інженерних рішеньдля проектів багатоповерхових будинків нашими фахівцями готуються докладні рекомендації щодо їх реалізації. Наші проекти не тільки відповідають усім нормам та правилам, а й умовам високої ефективності будівництва та експлуатації.

Будівництво багатоповерхових будинків за типовими та індивідуальними проектами

Вартість проектування багатоповерхових житлових будинків у компанії GENPRO завжди виправдана можливістю унеможливити необґрунтоване використання дорогих будівельних матеріалівта проконтролювати підрядників, уникнувши нав'язування непотрібних робіт та зайвих витрат. Звернувшись до нас, ви отримаєте компетентну пораду, грамотне проектування інженерних систембагатоповерхових будинків, якісно виконану роботу та допомогу у спілкуванні з підрядниками. Ви можете не витрачати час на контроль роботи будівельників, а підписати договір на авторський нагляд. Повна відповідність готового результату проекту гарантована.