Пайова участь у будівництві додаткової угоди. Додаткові угоди до договорів пайової участі

Домовленості спираються на законодавчі положення, прийняті для учасників цього будівництва багатоповерхівок, для громадян РФ. Відповідно до них, забудовник зобов'язується у визначений ним термін звести новобудову. Він повинен використовувати свій фінансовий ресурсабо самостійно знайти інвестиції для його будівництва. Ймовірно, що на певних домовленостях це будуть вкладення пайовиків. Після його належного правового забезпечення документами на введення в експлуатацію він зобов'язаний передати його власникам пайовикам.

Викладені умови приймаються обома сторонами на договірній основі. До суттєвих умов договору належать:

1. Предмет договору, що відбиває факт купівлі-продажу.
2. Об'єкт договору – безпосередній об'єкт, призначений передачі.
3. Термін здачі об'єкта, що обумовлюється.
4. Загальна вартість, а також – умови, терміни та розміри виплат.
5. Гарантійний термін використання.
6. Умови розірвання договору.

Предмет договору включає його об'єкт. Тому домовленості передбачають наявність у забудовника супутньої документації, яка вказується як безпосереднє підтвердження реальності будівлі, що будується. Всі характеристики об'єкта, що будується, докладно викладаються в проектних документах, за ними ж будуть здійснюватися будівельні роботи.

При порушенні розмірів площ квартир, кімнат, підсобок, підвалів, сходових прольотів та інших – договір, можливо, розірвано через суд. Більше того – з повною виплатою вкладених пайовиком коштів.

Як правильно скласти: все за пунктами

Спочатку у договорі позначаються суб'єкти сторін, які укладають пайову угоду. Далі докладно розписуються положення:

1. Ставиться номер договору і вказується – від якого числа.
2. Визначаються терміни, що дуже важливо для юридично-правового тлумачення укладених домовленостей.
3. Предмет договору, що включає повну інформацію, на підставі якої та відповідно, з ким – укладено договір.
4. Юридичні підстави укладання договору, що визначають дієздатність сторін та правові гарантії відповідальності.
5. Порядок оплати із зазначенням суми та строків платежів.
6. Права та обов'язки сторін, які повинні включати всі основні домагання сторін і ті переваги, які вони отримують при укладанні договору. Цей розділ оформляється дуже ретельно. Бо у разі судових розглядів він стане підтвердженням правових повноважень.
7. Відповідальності сторін, які мають безпрецедентне значення, особливо у ситуації конфлікту.
8. Забезпечення виконання зобов'язань передбачають можливість осудних санкцій у разі порушення домовленостей.
9. Форс-мажорні обставини враховують загальний алгоритм дій за непередбачених обставин.
10. Вирішення спорів та застосовне право визначає способи вирішення спорів: за згодою сторін, в односторонньому порядку, через суд.
11. Термін дії договору визначає його ставлення до термінів здавання об'єкта.
12. Заключні положення передбачають умови його розірвання та інші, на перевагу сторін, пункти.

На завершення договір слід скріпити підписами (з розшифровкою) сторін та печаткою організації – забудовника. Встановити дату. Договір буде дійсним після його реєстрації.

1. Порядок зміни вартості об'єкта, якщо буде змінено його площу.
2. Вказує максимально допустиму кількість разів для здачі житла.
3. Терміни усунення допущених недоліків, по претензії пайовика.
4. Відомості про порядок керування майбутнім будинком.
5. Строки, порядок, вартість послуг реєстрації власності.

Реєстрація: де і як?

Це складна правовстановлююча процедура. Вона полягає у Федеральній реєстраційній службі. Реєстрація передбачає наявність гарантій пайовику, що закріплена за ним квартира буде продана тільки йому. Вона повністю виключає можливу реалізацію шахрайських схем, продажу однієї і тієї ж квартири по кілька разів.

Реєстрація договору пайового будівництвапроводиться у муніципальному відділенні Федеральної служби державної реєстраціїкадастру та картографії (у Росреєстрі). Документи для реєстрації, такі:

1. Договір участі у пайовому будівництві (і всі додатки).
2. Заява забудовника та пайовика.
3. Паспорт.
4. Дозвіл чоловіка на реєстрацію (нотаріально засвідчений).
5. Характеристики, що представляють якість, розміри і форму будівлі, що будується.
6. Заставний договір (за потреби).
7. Квитанція про оплату державного мита.

Розмір оплати державного мита – 350 руб. Крім цього, перший пайовик додатково представляє:

1. План – перспективу новобудови.
2. Дозвіл на будівництво та проектну декларацію.
3. Договір страхування або поруки.

Забудовнику слід пред'явити укладений ним договір громадянської відповідальностіна кожного пайовика. Маючи при собі дані документи, пайовик підходить до фахівця для подання заяви.

Разом із заявою, при пред'явленні паспорта, він здає документи під розписку, яку згодом потрібно пред'явити, коли він повернеться отримувати зареєстрований документ.

Термін реєстрації договору буде оголошено та вписано до бланку розписки. За правилами, він становить 20 робочих днівз того періоду, коли документи були здані.

Реєстрація права власності проводитиметься вже після здачі новобудови в експлуатацію, трьома способами:

1. Забудовником за домовленістю за додаткову плату.
2. Пальником з власної ініціативи.
3. Пальником через суд.

Довіреність на реєстрацію

Вона потрібна представникам пайовиків. Фізичні особимають право не лише звернутися для реєстрації особисто, а й скористатися послугами представника. Представництво може здійснюватися:

1. За невмотивованим бажанням пайовика.
2. Для законних представників дітей (до 14 років) поряд із поданням документа про його народження.
3. Для законних представників недієздатних громадян замість довіреності подається документ про опікунство.
4. При зверненні до юридичної фірми.
5. За домовленістю про роботу з юристом.

Представники та довірені особи можуть діяти лише на підставі нотаріально засвідченої довіреності, яка складається за певною, стандартною формою, встановленою законодавством та складеною фахівцем нотаріальної контори.

Зразок цього документа можна переглянути.

Додаткова згода

Воно складається здебільшого при передачі (особливо – купівлі-продажу) прав часткової власностівід учасника пайового будівництва – до іншої особи. Угода має додатковий характер до договору, аналогічну форму, а також складається за його принципом, з відповідними положеннями та пунктами положень.

Під час укладання угоди предметом домовленості є (чи інше), на певних умовах, які докладно визначають відповідальності сторін.

Дод. угода укладається за умови будь-яких, взаємно прийнятих змін, оскільки пункти самого договору не підлягають зміні. Його належить провести через реєстрацію в Росреєстрі, так само, як і попередні документи.

Висновок

При правильному алгоритмі дій участь у пайовому будівництві може стати не тільки вигідним, але й захоплюючим заняттям. Воно допоможе вирішити нагальні проблеми з житлом або виправити матеріальне становище, за його подальшої реалізації. Актуальність пайової участіу будівництві полягає у значній різниці між ціною на квартиру для пайовика та для покупця готового житла після його держприйняття.

І що буде, якщо його не підпишу?

Рідкісний птах долетить до середини Байкалу, і рідкісний Девелопер або Забудовник в Росії може похвалитися здаванням збудованого багатоквартирного житла точно в строк. І у кожного пайовика починає заздалегідь боліти голова на предмет того, що йому робити, якщо відбудеться затримка будівництва та термінів передачі квартири за умовами Договору пайової участі (ДДУ).

Забудовник, у свою чергу, намагаючись уникнути виплати неустойки за прострочення здачі будинку, користується своїм правом згідно із законом (ФЗ-214) перенести цей термін за згодою іншої сторони договору – тобто пайовика. Для цього він надсилає пайовику офіційне повідомлення про перенесення терміну здачі будинку, і пропонує його підписати, фактично змінюючи початкові умови договору.

Про що тут говорить закон, і як тут краще вчинити пайовику? Порядок дій тут, як правило, такий.

Як визначається термін здавання будинку?

Популярний у народі закон «про захист прав пайовиків» – ФЗ-214 – передбачає обов'язкову вказівку терміну передачі пайовику об'єкта пайового будівництва у переліку умов Договору пайової участі (ДДУ). При цьому під "передачею об'єкта" юридично розуміється передача готової квартири, а не здавання будинку в експлуатацію. Хоча частіше часто можна почути саме про затримку «термінів здачі будинку».

В якому вигляді вказувати термін передачі закон не регламентує. Головне, щоб він був однаковим для всіх пайовиків одного будинку чи його блок-секції. Тому різні забудовники вказують цей термін у різному вигляді, наприклад:

• Забудовник зобов'язаний передати пайовику об'єкт пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку не пізніше 30.12.2017; - або
• Забудовник зобов'язаний передати пайовику об'єкт пайового будівництва орієнтовно у першому кварталі 2017 року; - або
• Забудовник зобов'язується запровадити багатоквартирний будинокв експлуатацію у строк до 15 листопада 2017 року. Забудовник зобов'язується протягом 10 днів після здачі багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію передати об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва.

Незважаючи на різні формулювання, конкретну дату (крайній термін) передачі квартири пайовику завжди можна вивести з умов ДДУ. У випадку із зазначенням «кварталів» такою датою є останній день зазначеного кварталу. А такі розмиті формулювання як «приблизно», «орієнтовно» тощо. у спірних справах судом не розглядаються.

Угода про перенесення терміну здачі будинку

Якщо Забудовник порушує термін здачі будинку (в т.ч. з об'єктивних причин, що не залежать від нього), він зобов'язаний сповістити про це всіх учасників пайового будівництва не пізніше, ніж за два місяці до зазначеного в договорі терміну, і запропонувати їм змінити договір ДДУ , уклавши додаткову угоду щодо нього (п.3. ст.6, ФЗ-214).

Додаткова угода до ДДУ про перенесення терміну здачі будинку має містити вказівку причин затримки будівництва та пропонувати нові терміни передачі квартири пайовику. Важливо розуміти, що це саме ПРОПОЗИЦІЯ до добровільного переукладання договору та перенесення терміну, а не примусова умова. Пайовик на свій розсуд може його прийняти чи ні.

Безкоштовна юридична консультація:

Що буде, якщо пайовик підпише угоду про перенесення терміну здачі будинку?

Якщо Забудовник виявиться досить переконливим і пайовик погодиться («ех, гаразд, умовив») підписати додаткову угоду до ДДУ про зміну терміну здачі будинку та передачі квартири, то він позбавляється наступного:

1. Він уже не зможе претендувати на виплату неустойки через прострочення здачі будинку (про неустойку – див. нижче). Точніше, претендувати він зможе, але лише в тому разі, якщо Забудовник порушить уже новий термінпередачі квартири за додатковою угодою. І розраховуватиметься неустойка вже від цієї нової дати.
2. Він позбавляється права на розірвання ДДУ в односторонньому порядку (про розірвання – див. нижче) та повернення своїх грошей на підставі порушення терміну здачі будинку більше ніж на 2 місяці (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). Тобто для розірвання договору на цю підставу доведеться чекати, поки Забудовник порушить новий термін на 2 місяці.

Якщо додаткову угоду до ДДУ буде підписано, то первісний термін здачі будинку враховуватись вже не буде. У разі судових суперечок із Забудовником, пайовик не зможе спиратися на початкові умови ДДУ.

Що буде, якщо пайовик відмовиться підписувати цю угоду?

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, будь-яка зміна умов договору можливе лише за взаємною угодою сторін (за винятком окремих випадків, що не мають відношення до цієї теми). З цього випливає, що пайовик, будучи рівноправною стороною договору, може відмовитися від зміни його початкових умов. Жодних негативних юридичних наслідківвід цього для пайовика не буде (хоча, Забудовник, очевидно, буде незадоволений).

Звичайно, за фактом перенесення термінів здачі будинку все одно відбудеться (тут уже нічого не вдієш), але пайовик зможе компенсувати собі всі пов'язані з цим втрати, пред'явивши вимогу про виплату неустойки.

Як отримати неустойку із Забудовника за порушення терміну здачі будинку та передачі квартири пайовику – розказано в окремій замітці за посиланням.

Безкоштовна юридична консультація:

Якщо затримка будівництва та здачі будинку занадто затягнулася, і у пайовика з'явилася можливість купити собі іншу квартиру, то він може розірвати договір із Забудовником в односторонньому порядку, на цілком законних підставах, і повернути собі гроші (якщо, звичайно, Забудовник на той час не оголосить себе банкрутом).

Як розірвати ДДУ в односторонньому порядку та повернути вкладені гроші з відсотками – дивись у цій нотатці за посиланням.

Ну і звичайно, у пайовика завжди є можливість вийти з проекту, продавши недобудовану квартиру шляхом переуступки прав вимоги на неї.

Правила та послідовність підготовки угоди купівлі-продажу квартири – на інтерактивній картіПокрокову інструкцію (відкриється у спливаючому вікні).

Безкоштовна юридична консультація:

Усі нюанси укладання додаткової угоди із забудовником

Будівництво будинку займає не один рік. За цей період може відбутися багато різних подій, які вимагають внесення змін до умов договору, укладеного між забудовником та учасником проекту. За законом підписаний одного разу договір не може переписуватись. Усі зміни та доповнення до документа повинні оформлятися у вигляді додаткових угод, які можуть неодноразово укладатися між сторонами на умовах добровільного та вільного волевиявлення. При цьому обов'язково має бути здійснено реєстрацію додаткової угоди до договору пайової участі. В іншому випадку документ вважається незаключеним з усіма наслідками, що з цього випливають.

Види додаткових угод до договору пайового будівництва

Додаткова угода – це юридично значний документ, що укладається між сторонами з метою внесення різного роду доповнень та змін до положень договору. Воно завжди підписується на добровільних засадах і означає, що обидві сторони повністю погоджуються з усіма доповненнями, внесеними до тексту основного документа. Додаткова угода до ДДУ може укладатися як на стадії підписання договору, так і в будь-який період його дії. Існує безліч підстав для його підписання, найпоширенішими є угоди:

• про перенесення термінів здавання житла;
• про розірвання ДДУ;
• про зміну підсудності за договором;
• про зміну якісних характеристик об'єкта;
• про зміну учасника договору;
• угоду про перенесення строків оплати ДДК.

Зазвичай ініціатором укладання угоди (за винятком останніх двох варіантів, що ініціюються учасниками) є забудовники. Кожна будівельна компанія має на меті, але, як правило, всі вони спрямовані на зняття з себе відповідальності за ті чи інші порушення та недоліки будівництва та спонукання пайовиків прийняти нові менш вигідні для них умови договору. Тому забудовники всіма силами намагаються переконати учасників, а іноді нав'язати їм підписання документа.

Як оформити додаткову угоду

Законом не передбачено єдиної форми документа, кожен забудовник розробляє свою додаткову угоду до договору пайової участі, зразок якої можна праворуч (натисніть на фото, щоб збільшити та роздрукувати). Як правило, до документу включаються такі пункти:

• місце та точна дата його укладання;
• дані про сторони, що його підписують;
• відомості про договір, на підставі якого він підписується;
• предмет самої угоди (зазначаються нові формулювання умов договору та номери пунктів, які вони замінюють);
• термін його дії та час, коли набирає чинності;
• реквізити та підписи обох сторін.

Для реєстрації додаткової угоди необхідно подати до держоргану такі документи:

Безкоштовна юридична консультація:

• паспорт пайовика;
• додаткову угоду (два оригінальні екземпляри);
• квитанція про оплату держмита за реєстрацію (для громадян вона становить 350 рублів);
• кредитний договір (якщо для участі у проекті було взято іпотечний кредит).

Строк реєстрації угоди становить п'ять днів після подання документації. Підписаний, але незареєстрований документ вважається неукладеним. Дійсною є лише оформлена за всіма правилами та зареєстрована угода.

Чи обов'язково підписувати додаткову угоду

Найчастіше додаткова угода до ДДУ надсилається учаснику за звичайною або електронній поштіабо його приносить посильний. У пайовика є три варіанти, він може:

• погодитися та підписати документ;
• направити девелоперу відмову;
• проігнорувати даний документта залишити його без відповіді.

Слід дуже серйозно поставитися до укладання додаткової угоди і ретельно вивчити всі її положення. Нерідко забудовник включає до документа пункти, які не узгоджені з учасником, що обмежують його права. Якщо пайовик знайде невигідні для себе умови, такий документ краще взагалі не підписувати, закон не зобов'язує його це робити.

У яких випадках від підписання угоди краще утриматись

Нижче представлені найпоширеніші види додаткових угод, які найчастіше пропонують укласти пайовикам будівельні компанії. Пописуючи їх, учасники позбавляють себе багатьох привілеїв, які вони надають законом.

Додаткова угода про перенесення термінів передачі житла

Найпоширенішою причиною, через яку забудовник наполягає на укладенні додаткової угоди, є перенесення на пізніші терміни здавання будинку. Залежно від конкретних обставин документ пропонується підписати або до приймання об'єкта держкомісією (наприклад, як на зразку), або після введення будинку в експлуатацію. Укладання цієї угоди дуже вигідно девелоперу, який тим самим уникає відповідальності за прострочення своїх зобов'язань, і позбавляє себе необхідності виплачувати неустойку і компенсувати збитки пайовика.

Безкоштовна юридична консультація:

Закон дозволяє забудовнику направити пропозицію щодо продовження термінів будівництва. Учасник на власний розсуд може погодитися чи ні підписувати цей документ. Але слід розуміти, що, прийнявши умови забудовника, пайовик втрачає можливість стягнути з останнього неустойку за прострочення передачі об'єкта, що залишає 1/150 ставки Центробанку від суми договору за день прострочення.

Угода про розірвання ДДУ

Угода про припинення договірних відносин вигідна пайовику лише в одному випадку – якщо приводом для його укладання послужили особисті обставини, які не входять до переліку причин, що дозволяють відмовитися від подальшого виконання договору у законному порядку. Якщо учасник вирішив розірвати ДДУ у зв'язку з порушеннями зобов'язань, допущеними забудовником, підписання угоди позбавить його можливості отримати компенсацію, яку за законом зобов'язаний виплатити девелопер не пізніше двадцяти днів після припинення договору.

Угода про розірвання ДДУ – це добровільна згода пайовика з усіма умовами, висунутими забудовником, які, як правило, виявляються не на його користь. Потрібно розуміти, що за згодою пайовик отримає суму значно меншу за ту, ніж він може відсудити у будівельної компанії.

Угода про зміну підсудності

Угода про зміну підсудності також не завжди вигідна учаснику. За законом він може звернутися до суду за місцем свого проживання, місцезнаходженням компанії-забудовника або за адресою, де ведеться будівництво. Забудовники найчастіше пропонують змінити підсудність, маючи на те свої причини, зокрема перенести розгляд справи до судів за місцем розташування своєї компанії, які мають стабільну практику щодо зниження неустойки.

Нерідко пайовикам пропонується укласти угоду про перенесення суперечок до третейського суду. Третейське застереження позбавляє учасників переваг, які їм надає при зверненні до суду закон про захист споживачів. Докладніше про всі нюанси, пов'язані з підсудністю, можна прочитати у статті «Підсудність за договором пайової участі».

Безкоштовна юридична консультація:

Якщо забудовник примушує вас до підписання додаткової угоди, зверніться до досвідчених юристів Товариства захисту прав пайовиків. Ми допоможемо знайти найвигідніше для вас рішення. На вкладці "Контакти" ви знайдете всі наші дані.

2 коментарів до Всі нюанси укладання додаткової угоди із забудовником

Доброго дня. Роз'ясніть будь ласка. Я купила новобудову за договором поступки. Мені видали документи:

2.додаткова угода до дду, про зміну в додатку дду у зв'язку з поділом 2-х кімнатної кв. на 2-і однокімнатні (одну з яких я купила).

У дод. угоді через рік знайшли серйозну помилку. Суть помилки в приамбулі номер будинку вказано правильно, в наступних пунктах номер будинку сусіднього. не оформляти зі мною. Обидві угоди будуть укладені між забудовником та учасником пайового будівництва. Як може нашкодити ця ситуація мені? Наперед дуже вдячна. Наталя.

Безкоштовна юридична консультація:

Доброго дня, Наталя.

На сайті ми не консультуємо. Ви можете звернутися за безкоштовною консультацією з будь-якого каналу зв'язку, вказаного в розділі «Контакти».

Обговорення

Додаткові угоди до ДДУ щодо продовження термінів

2 повідомлення

Безкоштовна юридична консультація:

Відповідно до ст. 6 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, який передбачений договором і має бути єдиним для учасників пайового будівництва.

Безкоштовна юридична консультація:

Безкоштовна юридична консультація:

Продовження коментарів.

Безкоштовна юридична консультація:

Безкоштовна юридична консультація:

Зразок відмови від підписання дод. угоди нижче.

Безкоштовна юридична консультація:

Чи зобов'язаний громадянин укладати додаткову угоду щодо продовження термінів будівництва квартири із забудовником?

Здрастуйте, по суті Вашого питання можемо пояснити таке.

Відповідно до ст. 153 ДК РФ угодами визнаються дії громадян, і юридичних, створені задля встановлення, зміна чи припинення цивільних правий і обов'язків.

Відповідно до ст. 420 ГК РФ договором визнається угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

До договорів застосовуються правила про дво- та багатосторонні угоди, передбачені главою 9 ДК РФ.

Договір участі в пайовому будівництві такий самий договір, як і всі інші, і на нього поширюються положення Цивільного кодексуРФ про договори та угоди.

Безкоштовна юридична консультація:

Додаткова угода – це, по суті, документ, що підтверджує зміни до початкових умов договору.

При цьому згідно із ч. 1 ст. 452 ДК РФ угоду про зміну чи розірвання договору відбувається у тій формі, як і договір, якщо з закону, інших правових актів, договору чи звичаїв ділового обороту не випливає інше.

Тобто, якщо договір був укладений у письмовій формі та його підписали дві або більше сторони, то й додаткова угода має бути виконана у письмовій формі та підписана тими самими сторонами.

Для пайового будівництва примітні положення статті 6 ФЗ від 30.12.2004 N 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчі акти Російської Федерації»(далі за текстом – ФЗ «Про участь у пайовому будівництві»).

Відповідно до ст. 6 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, який передбачений договором і повинен бути єдиним для учасників пайового будівництва, яким забудовник зобов'язаний передати об'єкти пайового будівництва, що входять до складу багатоквартирного будинкута (або) іншого об'єкта нерухомості або до складу блок-секції багатоквартирного будинку, що має окремий під'їзд із виходом на територію загального користування, за винятком випадку, встановленого частиною 3 цієї статті.

У силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» у разі, якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості не може бути завершено у передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію та пропозицію про зміну договору. Зміна передбаченого договоромтерміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва здійснюється у порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації.

Безкоштовна юридична консультація:

При цьому у разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі однієї триста ставки рефінансування Центрального банкуРосійської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожний день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, передбачена справжньою частиною, неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі.

Відповідно до п. 24 Огляду практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості затвердженого Президією Верховного Суду РФ 04.12.2013 року (далі за текстом - Огляд практики) примушення учасника пайового будівництва угоди про перенесення терміну передачі йому забудовником об'єкта пайового будівництва можливе лише у випадках, передбачених законодавством (стаття 451 ЦК України).

Відповідно до частин 1 і 2 ст. 450 ДК РФ зміна та розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ДК РФ, іншими законами чи договором.

На вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише:

1) при суттєвому порушенні договору іншою стороною;

Безкоштовна юридична консультація:

2) в інших випадках, передбачених ЦК України, іншими законами або договором.

Істотним визнається порушення договору однієї зі сторін, яке тягне для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору.

Однак є ще одна підстава зміни договору – це суттєва зміна обставин укладання договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 451 ДК РФ істотне зміна обставин, у тому числі сторони виходили під час укладання договору, є основою його зміни чи розірвання, якщо інше не передбачено договором чи випливає з його істоти.

Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачати, договір взагалі не був би ними укладений або був укладений на умовах, що значно відрізняються.

Безкоштовна юридична консультація:

В силу ч. 2 тієї ж статті ГК РФ якщо сторони не досягли угоди про приведення договору у відповідність до істотно змінених обставин або про його розірвання, договір може бути розірваний, а на підставах, передбачених пунктом 4 цієї статті, змінено судом на вимогу зацікавленої сторони за наявності одночасно наступних умов:

1) у момент укладання договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не станеться;

2) зміна обставин викликана причинами, які зацікавлена ​​сторона не могла подолати після їх виникнення при тій мірі дбайливості та обачності, яка від неї вимагалася за характером договору та умовами обороту;

3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони таку шкоду, що вона значною мірою втратила б те, на що мала право розраховувати під час укладання договору;

4) із звичаїв ділового обороту чи істоти договору не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена ​​сторона.

Безкоштовна юридична консультація:

Як випливає з частини 4 ДК РФ зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить громадським інтересам або спричинить сторонам збиток, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах.

У раніше зазначеному нами п. 24 Огляду практики робиться досить однозначний висновок про те, що забудовник, вступаючи в договірні відносини з пайовиками, повинен передбачати настання будь-яких господарських ризиків та повинен передбачати можливість їх настання щодо термінів закінчення будівництва об'єкта.

Іншими словами, Верховний Судробить однозначний висновок про те, що забудовник не може посилатися на нестачу фінансування, проблеми з постачальниками та підрядниками, погодні умови тощо. як на суттєву зміну обставин, з яких сторони виходили на момент укладання договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 421 ГК РФ громадяни та юридичні особивільні у укладанні договору.

Примушення до укладання договору заборонена, крім випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена ДК РФ, законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що додаткова угода може бути підписана Вами добровільно, але тоді Ви втрачаєте право на неустойку у зв'язку з простроченням обов'язку забудовника, або Ви можете відмовитися від підписання такої угоди.

Єдиним способом змусити Вас підписати таку угоду для забудовника є подання позову до суду про примус Вас до укладання додаткової угоди.

Однак забудовнику в суді необхідно довести ті обставини, на які він посилається, а саме суттєве порушення умов договору, наприклад, несплата вартості квартири в строк.

При цьому довести суду суттєву зміну обставин, з яких сторони виходили в момент укладання договору, забудовнику вкрай важко зробити.

За більш детальною консультацією щодо Вашої персональної ситуації рекомендуємо Вам звернутися до приймальні адвоката Івлєва Сергія Сергійовича за адресою: м. Оренбург, вул. Шевченка, д. 20 В, офіс 414 та за телефоном 84-805.

Вітаю! Наш забудовник зрушив терміни здачі будинку та отримання ключів на 4 місяці. Пропонують підписати дод. угоду про перенесення та отримати компенсацію. Мені надіслали довіреність, її треба завірити нотаріально. Чи всі пункти тут правомірні? У довіреності вказано 7 осіб. Нижче текст довіреності. Виправте будь ласка, якщо що зайве!

Бути моїм представником у всіх компетентних установах та організаціях міста Москви та Московської області, у тому числі у Багатофункціональних центрах, в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області та будь-яких її територіальних підрозділах, в органах технічної інвентаризації(ТБТІ) з питання:
- державної реєстрації договорів пайової участі у будівництві, відступлення прав вимоги, розірвання договорів участі у пайовому будівництві та інших додаткових угод до договорів участі у пайовому будівництві;
- реєстрації виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухоме майно, договорів купівлі-продажу, договорів оренди нерухомого майна, додаткових угод до договорів оренди нерухомого майна, договорів застави (іпотеки), угод про перехід прав кредитора до іншої особи, угод про переведення боргу, припинення застави;
- зміни та/або доповнення реєстраційного записупро іпотеку, погашення реєстраційного запису про іпотеку, внесення змін до ЄДРН, виправлення технічних помилок;
- подавати від мого імені заяви, розписуватись, отримувати все необхідні довідкита документи в органах технічної інвентаризації (ТБТІ),
всі вищезгадані дії відбуваються щодо нерухомого майна, розташованого за будівельною адресою: Московська область, Ленінський район, Схід д. Єрмоліно.
Для виконання вищезазначених повноважень надаю вищезгаданим повіреним право подавати необхідні для державної реєстрації документи, підписувати заяви та інші документи, пов'язані з виконанням вищевказаних доручень, вести листування, подавати необхідні (додаткові) довідки та документи, отримувати оформлені, зареєстровані документи, у тому числі зареєстровані договори , копії договорів та інших документів, витяги з Єдиного Державного РеєструНерухомості, розписуватися та вчиняти всі інші дії, пов'язані з виконанням цього доручення, а також подавати та підписувати заяви про зупинення, відмову державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним.

Довіреність видана строком на три роки, без права на перевірку повноважень іншим особам.

Поки що немає відповіді

Забудовник не видає ключі від квартири без укладання додаткової угоди

Вітаю. Забудовник затягнув термін здачі квартири на 3міс. Будинок вже зданий 1 липня. Але ключі відмовляються віддавати до тих пір, поки не підпишу додаткову угоду про продовження терміну та акт прийому-передачі. . Я вимагаю від них виключити ці пункти з акту приймання, а також включити до акту передачі наявні претензії, але вони не погоджуються і ключі не віддають. Претензію щодо прострочення введення подаю забудовнику завтра. Якщо туди ще й включити порушення пункту ДДУ-4.4. Після отримання Дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку, в якому розташований об'єкт пайового будівництва, за умови 100% виконання Учасником пайового будівництва зобов'язань з фінансування (за умови 100% оплати ціни договору) , Забудовник зобов'язаний передати Учаснику пайового будівництва об'єкт. Адже це буде юридично обґрунтовано?

Добридень!
На сьогоднішній день Вам необхідно звернутися до суду з позовною заявою про визнання права власності на квартиру та стягнення із Забудовника неустойки за прострочення терміну передачі квартири, а також про стягнення неустойки за невиконання законних вимог споживача, викладених у Вашій претензії та компенсації моральної шкоди.
Посилання на п. 4.4 Вашого ДДУ є безумовно обґрунтованим, проте це посилання є лише одним із багатьох доказів, які необхідно навести для отримання максимально вигідного для Вас результату (Рішення суду).

1 Відповідь

Прошу вашої поради про додаткову угоду

Добридень. Прошу вашої поради. Що якщо у квартири, що будується, два пайовики, частка кожного 50Х50 (ДДУ складений один на двох). Один із пайовиків підписав дод. угоду про перенесення строків, а іншої немає. Має це якесь значення, поки доп. угоду не підписав другий пайовик? Друге питання: необхідно складати претензію позовну заявудо суду від кожного пайовика окремо чи одне спільне? Заздалегідь дякую.

Добрий ранок!
Позовна заява складається одна, загальна.
Якщо у ДДУ три сторони, забудовник та два пайовики, то підписання додаткової угоди з боку лише одного пайовика не тягне за собою жодних правових наслідків та можливості реєстрації такої додаткової угоди.

1 Відповідь

Останнє оновлення: 06.06.2019

Запитання:

Забудовник затримує здачу будинку ДДУ, і пропонує мені підписати додаткову угоду про перенесення терміну здачі. Що мені робити? Чи варто підписувати цю угоду? І що буде, якщо його не підпишу?

Відповідь:

Рідкісний птах долетить до середини Байкалу, і рідкісний в Росії може похвалитися здаванням збудованого багатоквартирного житла точно в строк. І у кожного пайовика починає заздалегідь боліти голова на предмет того, що йому робити, якщо відбудеться затримка будівництва та термінів передачі квартири за умовами Договору пайової участі (ДДУ).

Забудовникж, у свою чергу, намагаючись уникнути виплати, користується своїм правом згідно із законом ( ФЗ-214) перенести цей термінза згодою іншої сторони договору – тобто пайовика. Для цього він висилає пайовику офіційне повідомленняпро перенесення терміну здачі будинку, та пропонує його підписати, фактично змінюючи початкові умови договору.

Про що тут говорить закон, і як тут краще вчинити пайовику? Порядок дій тут, як правило, такий.

Як визначається термін здавання будинку?

Популярний у народі закон «про захист прав пайовиків» – – передбачає обов'язкове зазначення терміну передачі пайовику об'єкта пайового будівництва в переліку умов . При цьому під «передачею об'єкта» юридично розуміється передача готової квартири, а не здавання будинку в експлуатацію. Хоча частіше часто можна почути саме про затримку «термінів здачі будинку».

В якому вигляді вказувати термін передачі закон не регламентує. Головне, щоб він був однаковим для всіх пайовиків одного будинку чи його блок-секції. Тому різні забудовники вказують цей термін у різному вигляді, наприклад:

• Забудовник зобов'язаний передати пайовику об'єктпайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку не пізніше 30.12.2017; – або
• Забудовник зобов'язаний передати пайовику об'єкт пайового будівництва орієнтовно у першому кварталі 2017 року; – або
• Забудовник зобов'язується ввести багатоквартирний будинок в експлуатацію до 15 листопада 2017 року. Забудовник зобов'язується протягом 10 днів після здачібагатоквартирного житлового будинку в експлуатацію передати об'єктпайового будівництва учаснику пайового будівництва.

Незважаючи на різні формулювання, конкретну дату ( крайній термін) передачі квартири пайовику завжди можна вивести з умов ДДУ. У випадку із зазначенням «кварталів» такою датою є останній день зазначеного кварталу. А такі розмиті формулювання як «приблизно», «орієнтовно» тощо. у спірних справах судом не розглядаються.

Якщо Забудовникпорушує термін здачі будинку ( в т.ч. з об'єктивних, не залежних від нього причин), він зобов'язаний сповістити про це всіх учасників пайового будівництва не пізніше ніж за два місяцідо зазначеного у договорі терміну, і запропонувати їм змінити договір ДДУ, уклавши додаткову угоду щодо нього (Відкриється у новій вкладці.">п.3. ст.6, ФЗ-214).

Додаткова угода до ДДУ про перенесення терміну здачі будинкумає містити вказівку причин затримки будівництва та пропонувати нові терміни передачі квартири пайовику. Важливо розуміти, що це саме ПРОПОЗИЦІЯ до добровільного переукладання договору та перенесення терміну, а не примусова умова. Пайовик на свій розсуд може його прийняти чи ні.

Що буде, якщо пайовик підпише угоду про перенесення терміну здачі будинку?

Якщо Забудовниквиявиться досить переконливий і пайовик погодиться ( «ех, гаразд, умовив») підписати додаткову угоду до ДДУ про зміну терміну здачі будинку та передачі квартири, то він позбавляється наступного:

1. Він уже не зможе претендувати на виплату неустойки через прострочення здачі будинку ( про неустойку – див. нижче). Точніше, претендувати він зможе, але тільки в тому випадку, якщо Забудовник порушить уже новий термін передачі квартири за додатковою угодою. І розраховуватиметься неустойка вже від цієї нової дати.
2. Він позбавляється права на розірвання ДДУ в односторонньому порядку (про розірвання – див. нижче) та повернення своїх грошей на підставі порушення терміну здачі будинку більше ніж на 2 місяці (Відкриється в новій вкладці.">пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). Тобто для розірвання договору з цієї підстави доведеться чекати, доки Забудовник порушить новий термін на 2 місяці.

Якщо додаткову угоду до ДДУ буде підписано, то первісний термін здачі будинку враховуватись вже не буде. У разі судових спорів з Забудовником, пайовик не зможе спиратися на початкові умови ДДУ.

Що буде, якщо пайовик відмовиться підписувати цю угоду?

Згідно з Цивільним кодексом РФ, будь-яка зміна умов договору можлива тільки за взаємною угодою сторін ( за винятком окремих випадків, які не мають відношення до цієї теми). З цього випливає, що пайовик, будучи рівноправною стороною договору, може відмовитися від зміни його початкових умов. Жодних негативних юридичних наслідків від цього для пайовика не буде ( хоча, Забудовник, очевидно, буде незадоволений).

Звичайно, за фактом перенесення термінів здачі будинку все одно відбудеться ( тут уже нічого не вдієш), але пайовик зможе компенсувати собі всі пов'язані з цим втрати, пред'явивши вимога про виплату неустойки.

За порушення терміну здачі будинку та передачі квартири пайовику – розказано в окремій нотатці за посиланням.