Податкова пільга – 1 мільйон кожному власнику. Майновий вирахування під час продажу майна

Для об'єктів нерухомого майна, придбаних у власність після 01.01.2016:

Доходи, які одержують платник податків від продажу об'єкта нерухомого майна, звільняються від оподаткування (і декларування) за умови, що такий об'єкт перебував у власності платника податків протягом мінімального граничного строку володіння об'єктом нерухомого майна та більше.

Мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна становить 3 рокидля об'єктів нерухомого майна, щодо яких дотримується хоча б одна з таких умов:

1. право власності на об'єкт отримано платником податків у порядку спадкування або за договором дарування від фізичної особи, яка визнана членом сім'ї та (або) близьким родичем цього платника податків відповідно до Сімейного кодексу Російської Федерації;
2. право власності на об'єкт отримано платником податків унаслідок приватизації;
3. право власності на об'єкт отримано платником податків - платником ренти внаслідок передачі майна за договором довічного утримання з утриманням.

В інших випадках мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна становить 5 років.

Для об'єктів нерухомого майна, придбаних у власність до 01.01.2016, а також для іншого майна (гараж, автомобіль тощо) – мінімальний термінволодіння складає 3 роки.

У разі, якщо прибуток від продажу об'єкта нерухомого майна нижче 70% від кадастрової вартості цього об'єкта на 1 січня року продажу, то з метою оподаткування такі доходи платника податків приймаються рівними кадастрової вартості цього об'єкта, помноженої на коефіцієнт 0,7.

Розрахунок майнового відрахування

1 000 000 рублів– максимальна сума податкового відрахування, на який може бути зменшено дохід, отриманий під час продажу житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, земельних ділянок, а також часток у зазначеному майні;

250 000 рублів– максимальна сума податкового відрахування, на який може бути зменшений дохід, отриманий під час продажу іншого майна, (автомобілі, нежилі приміщення, гаражі та інші предмети).

Замість застосування майнового відрахування платник податків має право зменшити величину доходу, отриманого від продажу майна, на фактично вироблені та документально підтверджені витрати, безпосередньо пов'язані з придбанням цього майна. У певних ситуаціях це може бути вигіднішим, ніж застосовувати майнове відрахування.

При реалізації майна, що перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності, відповідний розмір майнового податкового відрахування (1 000 000 рублів або 250 000 рублів) розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх частці або за домовленістю між ними (у разі реалізації майна, знаходячи спільної власності).

Якщо платником податків за рік було продано кілька об'єктів майна, зазначені межі застосовуються разом по всіх проданих об'єктах, а чи не в кожному об'єкту окремо.

Якщо отримані від продажу майна суми не перевищують зазначені межі, то обов'язок за поданням декларації зберігається, а обов'язок зі сплати податку не виникає.

Приклад розрахунку

У 2017 р. Котов С.А. продав квартиру за 3000000 рублів, куплену ним в 2015 р. за 2500000 рублів.

Оскільки квартира була у власності Котова С.А. менш ніж мінімальний граничний термін володіння, щодо доходу, отриманого від її продажу, він зобов'язаний подати податкову декларацію з ПДФО за 2017 р.

При заяві у такій декларації майнового податкового відрахування оподатковуваний дохід Котова С.А. становитиме 2 млн. рублів, а

ПДФО = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 13% = 260 000 руб.

Якщо ж Котов С.А. заявить у декларації не майнове відрахування, а зменшить отриманий від продажу квартири дохід у сумі документально підтверджених витрат, його оподатковуваний дохід становитиме 500 000 рублів, а ПДФО 65 000 рублів:

ПДФО = (3 000 000 руб. - 2 500 000 руб.) Х 13% = 65 000 руб.

Приклад розрахунку

Дохід Іванова Н.В. від продажу у 2017 році придбаної у 2016 році квартири становив 2 100 000 руб.

Кадастрова вартістьквартири станом на 1 січня поточного року, в якому здійснено Державна реєстраціяпереходу права власності на цю квартиру, становила 3300000 руб. Документально підтверджених витрат на придбання квартири немає.

Податкова база з ПДФО у разі визначається з понижувальним коефіцієнтом, застосовуваний до кадастрової вартості квартири, рівним 0,7.

Кадастрова вартість квартири з урахуванням понижувального коефіцієнта:

3300000 руб. x 0,7 = 2310000 руб.

Оскільки прибутки Іванова Н.В. від продажу квартири менше кадастрової вартості квартири з урахуванням понижувального коефіцієнта 0,7 для цілей оподаткування податкова базаскладе: 2310000 руб.

У цьому Іванов Н.В. вправі заявити майновий податкове відрахування у вигляді 1 000 000 рублів.

ПДФО розраховуватиметься платником податків наступним чином:

(2310000 руб. - 1000000 руб.) x 13% = 170300 руб.

Майновий відрахування, пов'язаний із продажем майна, на відміну від відрахування, пов'язаного з придбанням житла, можна застосовувати необмежено, але з урахуванням обмеження граничного розмірумайнового податкового відрахування (1 000 000 рублів чи 250 000 рублів) у податковому періоді. Для того, щоб скористатися правом на відрахування, платнику податків потрібно:

2 Підготувати копії документів, які б підтверджували факт продажу майна.

Наприклад, копії договорів купівлі-продажу майна, договорів міни тощо.

3 Якщо платник податків заявляє вирахування у сумі витрат, безпосередньо пов'язаних з придбанням майна, що продається, додатково підготувати копії документів, що підтверджують такі витрати

(прибуткові касові ордери, товарні та касові чеки, банківські виписки, платіжні доручення, розписки продавця в отриманні грошових коштіві т.п.), а також інші документи, що підтверджують факт придбання квартири, що продається, наприклад, договір купівлі-продажу.

4 Представити в Податковий органза місцем проживання заповнену податкову декларацію з копіями документів, що підтверджують декларація про отримання відрахування під час продажу майна.

При поданні до податкового органу копій документів, що підтверджують право на відрахування, необхідно мати при собі їх оригінали для перевірки податковим інспектором.

Найбільш зручний спосібзаповнення податкової деклараціїта подання її, а також підтверджуючих документів до податкового органу - в режимі онлайн за допомогою інтернет-сервісу « Особистий кабінетплатника податків для фізичних осіб»

Мінфін Росії роз'яснив, що у разі, якщо предметом договору є продаж частки у праві власності на квартиру, як самостійного об'єктукупівлі-продажу, майнове податкове відрахування надається власнику частки у сумі трохи більше 1 млн крб. При цьому сума доходу, що перевищує суму застосованого майнового податкового відрахування, підлягає оподаткування ПДФОу загальновстановленому порядку за ставкою 13% ().

Майновий податковий вирахування надається у розмірі доходів, отриманих платником податків у податковому періоді від продажу, зокрема, квартир або частки (часток) у них, які перебували у власності платника податків менш ніж мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна, встановленого відповідно до (для об'єктів нерухомого майна) , придбаних до 1 січня 2016 року (що перебували у власності менше трьох років), що не перевищує в цілому 1 млн руб. ().

При реалізації майна, що перебуває у загальній часткової власності, відповідний розмір майнового податкового відрахування розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно до їхніх часток ().

Таким чином, якщо предметом договору купівлі-продажу є квартира, яка перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, сума майнового податкового відрахування, встановленого , розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх часткам у праві власності на дану квартиру. До кожного власника частки сума має перевищувати 1 млн крб.

Докладніше про податкові відрахування для фізичних осіб, умови їх надання та необхідні для оформлення документи дізнайтесь з нашого !

Додамо, що замість отримання майнового податкового відрахування платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних ПДФО доходіву сумі фактично вироблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням цього майна ().

Подружжю, яке купило квартиру за свої гроші або в іпотеку.

ПДФО зможуть повернути і чоловік та дружина, навіть якщо квартира оформлена на когось одного, а другий взагалі не проходить за документами. Це стосується двох відрахувань: при покупці квартири та по іпотечним відсоткам. Одне вирахування Мінфін пропонує розподіляти один раз, а друге - щороку.

Якщо правильно оформити документи, максимальне вирахування за одну квартиру складе 4 млн рублів при купівлі та 6 млн рублів за відсотки банку. Податок повертатимуть відразу обом подружжю. Пояснимо, що має на увазі Мінфін і чому на це потрібно дивитись з прищуром.

Звідки інформація про подвійні відрахування?

Мінфін не вперше пояснює, що відрахування за одну квартиру належить кожному чоловікові в повному розмірі. Але деякі сім'ї були не в курсі і втрачали гроші: ділили одне відрахування на двох або його заявляв один. Замість 520 тисяч під час купівлі квартири сім'я отримувала лише 260.

Які відрахування покладено сім'ї при покупці квартири?

Якщо квартиру купує сім'я, то житло – спільна власність подружжя. Не має значення, на кого воно оформлене і хто платив. Навіть якщо у свідоцтві лише чоловік, квартира спільна.

При покупці квартири є два види майнових відрахувань.

Види майнових відрахувань

Вирахування за видатками на квартиру

Ліміт на людину

2 млн Р

скільки завгодно (якщо договір після 2014 року)

Вирахування за іпотечними відсотками

Ліміт на людину

3 млн Р

На скільки об'єктів дають відрахування

Чи переноситься залишок на інші об'єкти

Обидва види відрахування можна отримати один раз у житті. Ці відрахування може заявити кожен чоловік. За умови, що вони обидва платять або платитимуть ПДФО за ставкою 13%. Але це не все, що потрібно знати про відрахування, щоб не втратити гроші.

Як розподілити вирахування при покупці квартири між подружжям?

Вирахування при купівлі квартири працює саме по собі і не пов'язане з вирахуванням за відсотки.

Не має значення, купує сім'я квартиру в іпотеку або за свої. З усієї суми витрат у межах ліміту можна повернути 13%. Так може зробити кожен чоловік.

Витрати на покупку квартири можна розподіляти між собою як завгодно.

приклад 1.Квартира коштує 3 млн. рублів. Чоловік заявить 2 млн відрахування, а дружина лише 1 млн, або навпаки. Або вони розділять відрахування порівну - по 1,5 млн. Держава у будь-якому разі поверне сім'ї 390 тисяч рублів, а залишок відрахувань можна перенести на інші об'єкти.

приклад 2.Квартира коштує 4 млн. рублів. Подружжя може заявити по 2 млн рублів відрахування і повернути не 260 тисяч рублів податку на двох, а 520 тисяч.

приклад 3.Квартира коштує 2 млн. рублів. Чоловік може отримати все вирахування зараз, а дружина використовує своє право при покупці іншої нерухомості. Або обидва зараз заявлять по 1 млн, а ще по 1 млн - коли збудують будинок. У будь-якому випадку з цієї квартири можна повернути 260 тисяч рублів, а ще 260 тисяч – пізніше.

Мінфін каже, що домовитися про розподіл майнового вирахування при купівлі конкретної квартири подружжя має заздалегідь і один раз – до того, як їм почнуть повертати податок. Перерозподіляти залишок вирахування при купівлі квартири після того, як податкова його надасть та почне повертати ПДФО, нібито не можна. Це стосується й залишку відрахування, який перейде на наступні роки: Мінфін каже, що його також не можна перерозподіляти.

А якщо щось зміниться? Податок не можна повернути за рік. Невже не можна передумати та перерозподілити залишок відрахування?

Ось тому і потрібно розбиратися в законі, незважаючи на роз'яснення Мінфіну, податкової та будь-кого ще. Їхні думки - це не нормативні документи.

Мінфін каже, що вирахування перерозподілити не можна. Податкова з цим начебто згодна. А от Верховний Судні.

Влітку 2017 року розглядалася справа подружжя, яке спочатку розподілило відрахування порівну, а потім передумало: уклали шлюбний договір і квартира з іпотекою дісталася дружині. Вона заявила вирахування, а податкова надала їй лише половину. Мовляв, то ви раніше домовилися, а передумати не можна. Дві інстанції податкову підтримали, а Верховний суд скасував ці рішення.

Сказав так. Обидва чоловіки мають право на відрахування у повному обсязі. Якщо вирахування не можна використовувати відразу і з'являється залишок, його переносять наступного року. Розподіляти відрахування та залишок можна як завгодно. Змінювати домовленості також можна. Головне, щоби загальна сума відрахування на кожного чоловіка була в межах ліміту.

Схоже, відомства досі не домовились. Але вам потрібно бути в курсі всіх позицій, щоб використовувати їх за законом та з вигодою для себе.

Як розподіляти відрахування за іпотечними відсотками?

Це відрахування теж покладено обом - чоловікові та дружині. Кожному максимум по 3 млн. рублів у межах реально сплачених відсотків. Але залишок цього відрахування перенести на інші об'єкти не вдасться. Зате його точно можна заново розподіляти щороку. Мінфін дозволяє так робити.

приклад.Подружжя заплатило за рік 200 тисяч карбованців відсотків за іпотекою. Вирішили, що податок з усієї суми у 2017 році поверне чоловік. А у 2018 році суму відсотків поділять порівну і кожен поверне податок із половини суми. Потрібно лише написати заяву і розподілити залишок по-новому.

Ділити можна як завгодно, поки сума відсотків по іпотеці не досягне 3 млн. рублів на кожного. Не на всю сім'ю, не на одну квартиру, не по одному кредиту, а саме на кожного - сім'я може заявити 6 млн. рублів відрахування з відсотків і повернути 780 тисяч рублів податків. Ну це якщо дуже дорога іпотека чи на велику суму.

Якщо один із подружжя раніше отримував відрахування за відсотками, але використав не весь, другий раз заявити не дозволять. Тому також важливо продумати все заздалегідь. Можливо, по одній квартирі все вирахування використовує чоловік, а дружина коли куплять другу квартиру. Раптом вона також буде в іпотеку.

Ми купили квартиру і хочемо отримати відрахування. Як правильно зараз все оформити?

Порахуйте, як вигідніше розподілити відрахування за 2017 та 2018 рік. Складіть угоду про розподіл вирахування з огляду на думку Мінфіну. За ним ви отримаєте відрахування за 2017 рік і зможете використовувати його у потрібних пропорціях у 2018 році. За цей час може виникнути нова думка Мінфіну.

Навіть якщо воно не з'явиться, а ви захочете розподілити відрахування по-іншому, вирішуватиме ваша податкова. На крайній випадок є суд. Як бачите, він не завжди на стороні інспекції.

Коли потрібно подавати заяву про розподіл вирахувань?

Відрахування можна отримати у роботодавця або у податковій. Нині кінець року, тож варто дочекатися січня та подати декларацію за 2017 рік, щоб повернути всю суму податку одразу. Заодно можна отримати повідомлення на 2018 рік, щоб взагалі не платити ПДФО.

Але у кожній історії є нюанси. Якщо є сумніви, проконсультуйтеся у своїй податковій.

Що б вам не відповіли, зробіть виправлення на те, що інспектори часто самі не знають, як правильно. Нам кілька разів надсилали їхні відповіді. Сподіваємось, у вас буде по-іншому.

Про те, що кожен платник податків має право на податкове вирахування при придбанні чи продажу квартири, знають навіть ті, хто ніколи у своєму житті угод з нерухомістю не здійснював.

При цьому і продавці, і покупці житла майже однаково часто припускаються помилок при визначенні розміру цієї компенсації. Про найпоширеніші помилки щодо розміру податкового відрахування розповіла податковий консультант, директор компанії «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Найпоширеніші помилки продавців

Найпоширеніша помилка продавців щодо податкового відрахування полягає в тому, що вони впевнені: якщо протягом одного року вони продали одну квартиру і купили іншу замість більшою ціною(тобто весь дохід був вкладений у покупку нової квартири, і витрати в результаті виявилися більшими від отриманого доходу від продажу), податок платити не доведеться. Насправді для податкових органів продаж квартири та купівля нової — це дві абсолютно різні дії. Зменшити розмір бази оподаткування в даному випадкуможна, тільки відібравши від вартості, за якою квартира була продана, витрати, раніше пов'язані з її придбанням, але ніяк не витрати на купівлю нової квартири.

Наприклад, протягом одного календарного року (одного податкового періоду) була продана квартира за 2,5 мільйона рублів, куплена два роки тому за 1,5 мільйона рублів, а замість неї було придбано новий об'єкт за 3 мільйони рублів. Розмір податку, який належить сплатити власнику цієї квартири з продажу в даному випадку (термін володіння квартирою, купленої до 1 січня 2016 року, становить менше трьох років, тому при її продажу власнику доведеться сплатити податок), буде розраховуватися таким чином: 2,5 мільйона рублів (дохід, отриманий під час продажу) мінус 1,5 мільйона (витрати на купівлю цієї квартири), виходить 1 мільйон рублів — сума, з якої продавець має сплачувати податки.

1 мільйон рублів множимо на 0,13 (13% - ставка податку на дохід для фізичних осіб) та отримуємо 130 тисяч рублів - розмір податку.

Якщо продавець раніше ніколи не користувався податковим вирахуваннямпри покупці квартири (2 мільйони рублів), він може зменшити розмір податку ще на 2 мільйони рублів. У такому разі під час продажу квартири з нашого прикладу податок платити йому не доведеться.

1 Продавці нещодавно приватизованих квартир, що до цього моменту тривалий час проживали в них, вважають, що при продажі не повинні будуть сплачувати податок. «Особливо часто такі ситуації виникають із людьми похилого віку, які щойно приватизували квартиру, а потім відразу ж її продають, — пояснює Ольга Ботова. — Незважаючи на те, що жити в цій квартирі за договором найму соціального до цього вони могли не один десяток років, відлік терміну перебування об'єкта у власності починається з моменту приватизації, і якщо він становить менше трьох років, такий продаж оподатковуватиметься».

2 Ряд продавців, які продають квартири, що перебувають у власності менше трьох років (для об'єктів, куплених після 1 січня 2016 року, — п'яти років), знають про існування майнового відрахування в 1 мільйон рублів, який можна застосувати під час продажу квартири, щоб зменшити розмір оподатковуваної бази, але не знають, що замість нього вони можуть зменшити розмір бази оподаткування на суму витрат, понесених на купівлю цієї ж квартири. Насправді ж продавці, щоб зменшити розмір податку, можуть обирати той із цих відрахувань, який буде більшим у їхній конкретній ситуації.

3 Частина продавців вважають: якщо вони продають квартиру, яка була отримана в дар, і в договорі на такий об'єкт вказана якась оціночна вартістьквартири вони зможуть зменшити податки на цю суму. Однак для квартир, отриманих за договором дарування, максимальне відрахування, на яке може бути зменшена база оподаткування, становить 1 мільйон рублів (оскільки у продавця не було витрат, пов'язаних з придбанням цього об'єкта). І навіть якщо в договорі дарування ви вказували 3 або 5 мільйонів рублів, ця сума не враховуватиметься як витрати.

4 Іншою поширеною помилкою продавців є те, що якщо продавець є пенсіонером, тобто на Наразівже не має власного доходу, при продажі квартири він може скористатися лише відрахуванням в 1 мільйон рублів або зменшити розмір податку на суму витрат, понесених раніше на купівлю квартири, що продається. «Якщо пенсіонери продають квартиру і купують іншу квартиру натомість протягом одного календарного року, вони мають право на зменшення бази оподаткування на суму податкового відрахування при купівлі (2 мільйони рублів, за умови що раніше вони ніколи не користувалися цим майновим податковим вирахуванням). Якщо був дохід, з якого можна утримати податок (дохід, отриманий під час продажу квартири), непрацюючий пенсіонер(а також студент, дитина) має право зменшувати дохід на це вирахування, щоб не сплачувати податок», — пояснює Ольга Ботова.

5 Багато продавців твердо переконані: якщо у договорі раніше було зазначено, що квартиру було куплено за одну суму, а в новому договорі купівлі-продажу також сказано, що її продано за ті ж гроші, податок їм платити не доведеться. Адже в цьому випадку раніше понесені витрати дорівнюють доходам, отриманим при реалізації квартири. Насправді після набуття чинності з 1 січня 2016 року змін у законодавстві, пов'язаних із оподаткуванням угод із нерухомістю, у такому разі може виникнути податок.

Якщо дохід від продажу квартири виявиться меншим за 70% кадастрової вартості того ж об'єкта, податковий орган вважатиме дохід як 70% кадастрової вартості проданого об'єкта. Наприклад, платник податків купив квартиру після 1 січня 2016 року за 1,2 мільйона рублів і цього року продає її за ці ж 1,2 мільйона рублів. Розмір підтвердженого доходу за її продажу також становить 1,2 мільйона рублів. Проте кадастрова вартість цього об'єкта – 2 мільйони рублів. При визначенні суми податку до сплати в цьому випадку податковий орган використатиме велику суму, і замість зазначеної в договорі ціни в цій якості застосовуватиметься кадастрова вартість, помножена на коефіцієнт 0,7 (70%).

2 мільйони, помножені на 0,7 (сума отриманого при продажу доходу), мінус 1,2 мільйона рублів (витрати на придбання цієї квартири) дають у результаті 200 тисяч рублів (розмір бази оподаткування). Помноживши це значення на 0,13, отримаємо 26 тисяч рублів - розмір податку, який доведеться заплатити продавцю цієї квартири.

Поширені помилки покупців

1 Насправді досить поширені угоди між близькими родичами, які відбуваються спеціально отримання майнового податкового відрахування при купівлі (260 тисяч рублів за вартості об'єкта 2 і більше мільйонів рублів). Тим часом податковий орган у такому разі відмовить у виплаті відрахування. Відповідно до статті 105 Податкового кодексуРФ, майнові відрахування не надаються, якщо угода вчиняється взаємозалежними особами. Взаємозалежними визнаються подружжя, батьки, діти (у тому числі усиновлені), повнорідні та неповнорідні брати та сестри. Інші родичі взаємозалежними не вважаються.

2 Найпоширенішою помилкою покупців і те, що вони погоджуються на вказівку у договорі ролі суми угоди 1 мільйона рублів.

«З огляду на те, що термін, після якого власнику під час продажу не потрібно сплачувати податок на дохід фізичних осіб, з 1 січня 2016 року збільшено з трьох років до п'яти (для об'єктів, куплених після цієї дати), зростає ймовірність, що квартира може бути продана ще до закінчення цього терміну, у такому разі при її реалізації новому власнику доведеться сплачувати податок на дохід. При цьому ціна, зазначена у договорі на продаж квартири, порівнюватиметься з кадастровою вартістю. Покупцеві вже зараз, на момент придбання об'єкта, треба враховувати ці обставини», – розповідає Ольга Ботова.

3 Багато покупців вважають: якщо квартира, у зв'язку з купівлею якої виникло декларація про отримання майнового податкового відрахування, було продано, всі вони втратили декларація про отримання майнового податкового відрахування, що з її придбанням (максимальна сума: 13% з 2 мільйонів рублів). Насправді, це не так. Якщо раніше квартира була придбана, причому у покупця збереглися документи, що підтверджують понесені на її купівлю витрати, він має право отримати відрахування у зв'язку з її придбанням.

4 Якщо квартира куплена в спільну або пайову власність, то кожен покупець має право на відрахування до 2 мільйонів рублів. Насправді він має право на відрахування пропорційно до своєї частки у власності на цей об'єкт.

Наприклад, якщо два власники придбали об'єкт у пайову власність (у кожного одна друга частка) за 3 мільйони рублів, кожен з них зможе отримати податкове вирахування лише у розмірі 13% з 1,5 мільйона рублів, незважаючи на те, що максимальна сума податкового відрахування 2 мільйони рублів. Надалі вони зможуть добрати не отриману зараз суму вирахування при купівлі інших об'єктів.

«Збільшити суму вирахування у такій ситуації можна, скориставшись правом дитини на отримання податкового відрахування, – радить Ольга Ботова. — Справа в тому, що з 2014 року витрати на придбання квартири спільно з дітьми розцінюються як сімейні, тому будь-який з батьків може витрати по дитячих частках приписати собі, максимальна сума отримання відрахування по одному платнику податків залишається незмінною — 2 мільйони рублів. Дитина при цьому не втрачає право на отримання податкового відрахування після досягнення повноліття».

Наприклад, квартира була куплена за 4 мільйони рублів у спільну власність батьків та двох дітей, кожен з них володіє 1/4 об'єкта, таким чином, кожному платнику податків відрахований у розмірі 1 мільйона рублів (1/4 від 4 мільйонів рублів — вартості об'єкта) . Батьки у своїй можуть отримати податкове відрахування за дитину, в такий спосіб розмір податкового відрахування їм збільшиться до 2 мільйонів рублів кожного батька.

5 Якщо раніше покупець отримував податкове відрахування, пов'язане з придбанням квартири, він не має права на якісь відрахування надалі. Якщо він не отримував відрахування з суми фактично сплачених банку відсотків за цільовим кредитом, взятим на купівлю житла, він може заявити на отримання цього відрахування.

Починаючи з 2014 року відрахування з витрат, понесених при купівлі квартири (13% з 2 мільйонів рублів), та податкове вирахування з сплачених банку відсотків за іпотекою (максимальна сума: 13% з 3 мільйонів рублів) можуть бути поділені між різними об'єктами. Тому, якщо покупець раніше отримував відрахування лише з витрат на купівлю квартири, тепер по іншому об'єкту він може заявити на отримання відрахування за фактично сплаченими відсотками за кредитом.

Це лише найпоширеніші помилки продавців та покупців житла, пов'язані з майновим податковим вирахуванням.

Майнове податкове вирахування при продажі квартириє одним із різновидів податкових відрахувань. Він є право зменшення податку, стягуваного до бюджету держави під час реалізації нерухомості. Пільгою можуть скористатися фізичні та юридичні особи. Максимальний розмірповернення відображено у чинному законодавстві. Громадяни часто стикаються з проблемами щодо розміру відрахування. Щоб заздалегідь знати, як діяти у кожній конкретній ситуації, експерти рекомендують ознайомитись із правилами розрахунку пільги. Додатково варто вивчити, коли надається повернення і кому належить податкове відрахування. Про особливості розрахунку суми, а також нюанси отримання пільги поговоримо далі.

Пільгою можуть скористатися фізичні особи, які мають статус резидентів РФ Для цього необхідно проживати на території держави понад 183 дні. Аналогічне право мають і індивідуальні підприємці, які не використали продану нерухомість у комерційної діяльності. Щоб податкове вирахування при продажу квартири було надано, мають виконуватися певні умови.

До списку яких входять:

• нерухомість не використовується для отримання прибутку;
• житло перебувало у власності громадянина протягом установленого строку;
• прибуток від продажу приміщення становить щонайменше 1 млн. крб.

Онлайн-калькулятор податкового відрахування

Строк перебування майна у власності для отримання податкового відрахування

Розбираючись, хто має право на отримання відрахування, людина з'ясує, що нерухомість має перебувати понад 3 роки у власності. Такий термін діяв до 2016 року. Однак у законодавство, щодо надання податкового відрахування, було внесено коригування. Наразі термін збільшили до 5 років.

Однак трирічний термін все ж таки діє, якщо людина продав нерухомість, яка:

• було зареєстровано до 2016 року;
• перейшла до власника у спадок;
• була подарована поточному власнику родичем;
• була приватизована;
• перейшла до господаря приміщення на підставі договору довічної ренти.

Відповідно до діючим законодавством, право власності виникає у громадянина з державної реєстрації речових і закінчується передачею майна третій особі. Факт здійснення правочину має бути підтверджено відповідною документацією у встановлений строк.

Якщо майно було отримано у спадок, моментом початку власності вважається дата відкриття спадщини.

Нерідко суперечки виникають у ситуації, коли людина хоче продати частку нерухомості. Припустимо, спочатку громадянин володів 1\3 у квартирі. Потім, згодом, він отримав 23. У цій ситуації не всі знають, який момент вважається початком перебігу строку власності. Роз'яснення щодо проблеми дає Мінфін.

До 2014 року повідомлялося, що термін володіння всією квартирою потрібно обчислювати з моменту, коли було зареєстровано початкову частку. Проте у 2014 році позиція Мінфіну змінилася. На сьогоднішній день з частки, яка перебувала у власності протягом строку, що не перевищує 3 роки, при реалізації потрібно сплатити податок та отримати майновий вирахування.

Величина податкової пільги

Максимальний розмір пільги закріплено законодавчо. Оподаткову базу можна зменшити на суму до 1 млн. рублів від загальної кількості витрат, пов'язаних з купівлею нерухомості. Однак їх належить підтвердити документально. У витрати входить не тільки вартість нерухомості, а й відсотки за кредитом, якщо житло купується на гроші банку, а також витрати на послуги ріелтора та інші витрати.

Використовувати пільгу у фіксованому розміріможна тоді, коли громадянин неспроможна документально підтвердити понесені витрати, чи його розмір менше 1000000 крб. В іншій ситуації має сенс зменшити розмір доходу оподатковуваного на суму, яка реально була витрачена на покупку.

Розрахунок прибуткового податку, якщо використовується пільга

Перед тим, як отримати податкове вирахування при продажі квартири в 2019 році і повернути частину коштів, потрібно зробити низку розрахунків. Зокрема, експерти рекомендують самостійно визначити величину прибуткового податкупід час використання пільги.

Якщо повернення надається у фіксованому розмірі, розрахунок здійснюватиметься за такою формулою:

ПДФО = (Сума, отримана при реалізації квартири-1000000руб.) * 13%

Якщо в облік приймаються витрати, які довелося зазнати громадянина, схема розрахунку змінюється. Вона матиме такий вигляд:

ПДФО = (Дохід-кількість підтверджених витрат) * 13%

Завдяки змінам, які набули чинності у 2016 році, було припинено можливі спекуляції з нерухомістю. Тепер, якщо в договорі фігурує сума не менше 1 мільйона рублів, це не дозволяє людині уникнути сплати податку. Якщо дохід від реалізації нерухомості, яка була придбана у 2016 році, становитиме менше кадастрової вартості, помноженої на коефіцієнт 0,7, схема розрахунку податку також зміниться. Щоб визначити, яку кількість коштів належить віддати на користь держави, доведеться зробити такі обчислення:

ПДФО = (Кадастрова вартість приміщення * 0,7) * 13%

Слід враховувати, що суб'єкти РФ мають право самостійно встановлювати термін володіння нерухомістю та коефіцієнт.

Простіше розбиратися в тому, як розраховуються податкові відрахування при продажі нерухомості на готовому прикладі.

Припустимо, громадянин у 2015 році продав квартиру. Нерухомість була куплена роком раніше. Реалізувати приміщення вдалося за 3 955 700 руб. Щоб не сплачувати податок, громадянин вказав у договорі ціну нерухомості 950 000 руб, а решта суми була оформлена за розпискою. Кадастрова вартість приміщення становила 3100000 руб. Незважаючи на спробу ухилитися від сплати відрахування на користь держави, громадянин буде зобов'язаний заплатити 282 100 руб як податок. Сума була отримана шляхом наступних розрахунків: (3100000 * 0,7) * 13% = 282100 руб.

Якщо реалізується спільна власність

Нерухомість може перебувати у спільній власності. Це також вплине на особливості отримання відрахування. Його сума розподіляється між подружжям. Дія здійснюється на підставі заяви. Якщо документ не було складено, розподіл відрахування, що належить, за замовчуванням здійснюється в рівних частках.

Якщо було здійснено продаж майна, що перебуває у частковій власності, надання відрахування буде здійснено відповідно до розміру частки кожного власника.

Пільгу під час продажу квартири дозволяється використовувати хоч щороку. Ця особливість кардинально відрізняється від податкового відрахування при купівлі квартири, яка доступна по використанню лише один раз у житті. Однак існує низка обмежень. Якщо за рік людина реалізувала відразу кілька об'єктів, повернення буде надано лише по одному з них.

Процес отримання податкового відрахування

Щоб отримати майновий вирахування під час продажу квартири, громадянин має здійснити порядок дій.

Зокрема, особа повинна:

• Подати декларацію. Документ оформляється формою 3-ндфл. Папір потрібно направляти в Податкову інспекціюза місцем прописки чи перебування. Останнє можливе лише в визначених закономвипадках. Декларацію потрібно подати до 30 квітня року, який слідує за періодом продажу нерухомості.
• Підготувати заяву про отримання вирахування. Воно має бути оформлене відповідно до правил.
• Забрати документи, що підтверджують факт продажу квартири та її придбання, якщо повернення заявляється у сумі видатків, які були понесені у процесі покупки.
• Сплатити податок відповідно до затвердженого права на пільгу.

Вивчивши розмір та особливості отримання відрахування під час продажу квартири, людина з'ясує, що пільга має багаторазовий характер. Закон дозволяє використовувати її щороку. Нерезиденти РФ немає права отримання повернення. Заявку на зменшення бази оподаткування при продажу квартири відхилять і у випадку, якщо людина мала право власності на майно менше 5 років. Закон дозволяє зменшити дохід, отриманий від продажу, на розмір витрат, які довелося зазнати при купівлі квартири, або на 1 млн рублів, якщо документального підтвердження факту витрати немає.