Відсутність зборів власників у багатоквартирному будинку. Загальні збори власників: проблеми та помилки

Справа №2-7841\15

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ

[ 00.00.0000 ] м. Нижегородський районний суд. Нижнього Новгородау складі: головуючого судді Спіріної І.В., при секретарі Філіп'євої Є.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Євтушенка В. В. до Соболєвої І. В., Водоп'янової Л. М., Цаюкової М. М. ., Цільову Л.М., Забірову Ф. Ф., Новожилову А. А.ічу про визнання недійсним рішення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинкуу частині, визнанні протоколу позачергових загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку сфальсифікованим, недійсним

Установив:

Позивач Євтушенко В.В. звернувся до суду із зазначеними позовними вимогами, обґрунтувавши їх тим, що він є власником житлового приміщення [адреса]. [ 00.00.0000 ] м. позивач дізнався про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку(далі МКД) у формі заочного голосування з отриманого Бюлетеня для голосування, повідомлення про проведення позачергових загальних зборів власників приміщень у МКД та загальних зборів власників приміщень у МКДЛ у формі заочного голосування позивач не отримував. Таким чином, мало місце порушення порядку скликання та проведення загальних зборів за очній формі, що виразилося у непроведенні зборів у очній формі шляхом спільної присутності власників.

[ 00.00.0000 ] м. позивач дізнався про рішення позачергових загальних зборів власників у МКД у формі заочного голосування з вивішеного на двері під'їзду будинку копії протоколу.

Позивач вважає, що рішення загальних зборів власників приміщень МКД з 2 та 5 питання (вибір способу управління МКДЛ та укладання договору управління з обраною організацією, встановлення щомісячної грошової винагороди голові Ради будинку) є недійсними, оскільки прийняті з порушенням положень ч. 6 ст. .

Крім того, протокол проведення зборів власників приміщень у МКД у формі заочного голосування та прийняті рішення сфальсифіковані, ініціатору зборів та члену лічильної комісії Новожилову О.О., а також члену лічильної комісії Цаюкової М.М. відмовили в ознайомленні з бюлетенями та підрахунку голосів рішення власників приміщень, у зв'язку з чим зазначені особи відмовилися підписувати протокол [ № ] позачергових загальних зборів власників приміщень у МКД у формі заочного голосування від [ 00.00.0000 ]

У зв'язку з допущеними порушеннями законодавства та прав позивача, Євтушенко В.В. звернувся до суду та просить визнати недійсним рішення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку в частині, визнати протокол позачергових загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку сфальсифікованим, недійсним

У судовому засіданні Євтушенко В.В., його представник Євтушенко С.В. (за довіреністю) заявлені вимоги підтримали на підставах, зазначених у позовній заяві, представили суду письмові позиції у справі

Відповідач Цаюкова М.М., її представник, допущений на підставі заяви, занесеної до протоколу судового засідання Єрьомкін О.О. у судовому засіданні позовні вимоги Євтушенка В.В. визнали.

Відповідач Соболєва І.В., Водоп'янова Л.М., Забіров Ф.Ф., Цілєв Л.М., їх представник Курахтанова О.А. (за довіреностями) позовні вимоги Євтушенко В.В. не визнали, подали письмові заперечення на позов

Відповідач Новожилов О.О. у судове засідання не з'явився, про місце та час розгляду справи повідомлено, про поважність причин неявки суду не повідомив.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, ТОВ «Нижегородець-1» Курахтанова О.О. вважала заявлені Євтушенком В.В. позовні вимоги необґрунтованими, які не підлягають задоволенню.

Суд вважав за можливе відповідно до ст. розглянути справу за даної явки.

Суд, вислухавши пояснення осіб, що у справі, встановивши юридично значущі у справі обставини, дослідивши і оцінивши зібрані у справі докази в сукупності відповідно до ст. , вважає позовні вимоги, що не підлягають задоволенню.

До цього висновку суд дійшов підставі такого.

Зокрема, Федеральним законом від 26 грудня 1995 року N 208-ФЗ "Про акціонерних товариствах", Федеральним законом від 8 лютого 1998 року N 14-ФЗ "Про товариства з обмеженою відповідальністю", главою 6 ЖК РФ встановлено спеціальні правилапро порядок проведення загальних зборів відповідно до акціонерів, учасників товариства, власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняття ними рішень, а також підстави та строки оскарження таких рішень.

Норми глави 9.1 ЦК України до рішень названих зборів застосовуються в частині, яка не врегульована спеціальними законами, або в частині, що конкретизує їх положення, наприклад, про відомості, що вказуються в протоколі (пункти 3 - 5 статті), про завчасне повідомлення учасників цивільно-правової спільноти про намір звернутися до суду з позовом про оскарження рішення зборів (пункт 6 статті), про підстави визнання рішення зборів заперечним або нікчемним (пункти 1, 2, 7 статті, стаття).

У даному випадкурішення може бути визнано недійсним лише за порушення прав конкретних учасників спільної часткової власностіна участь у голосуванні та ухваленні рішення.

У цьому слід довести наявність факту порушення цих суб'єктивних прав.

Про це йдеться і у пункті 3 ст. , відповідно до яких рішення зборів має право оскаржити в суді учасник відповідної цивільно-правової спільноти, який не брав участі у зборах або голосував проти прийняття оскаржуваного рішення.

У розвиток цієї ж правової позиції в пункті 4 цієї статті зазначено, що рішення зборів не може бути визнано судом недійсним, якщо голосування особи, права якої торкаються оскаржуваним рішенням, не могло вплинути на її прийняття та рішення зборів не тягне за собою суттєві несприятливі наслідки для цієї особи .

Це ж випливає із положень ЖК РФ, зокрема, згідно ч. 6 ст. , власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у цьому будинку з порушенням вимог цього Кодексу, у разі, якщо він не брав участі у цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення та якщо таким рішенням порушено його права та законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про ухвалене рішення.

Суд з урахуванням усіх обставин справи має право залишити в силі рішення, що оскаржується, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими, і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику.

З аналізу сукупності наведених правових норм випливає, що рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути визнано судом недійсним у разі порушення порядку скликання, підготовки та проведення зборів за одночасної наявності наступних умов:

Заява про визнання рішення зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути подана власником приміщення, який не приймав участі у зборах або голосував проти такого рішення;

Під час проведення зборів допущено порушення порядку прийняття рішень, і ці порушення є суттєвими;

Рішенням зборів порушено права та законні інтереси власника приміщення, що оскаржує рішення зборів;

Рішення власників спричинило заподіяння збитків власнику, який оскаржує подібне рішення.

Аналізуючи оспорюване рішення загальних зборів, процедуру його прийняття, зіставляючи їх із вимогами закону, що регламентує підстави для визнання таких рішень недійсними, суд дійшов висновку, що у справі достатніх сукупних даних, що дозволяють визнати рішення зборів у частині п.2 та 5 недійсним, не вбачається.

ЖК РФ містить положення процедурного характеру щодо порядку підрахунку голосів при голосуванні, що здійснюється за допомогою оформлених письмово рішень власників.

Зокрема, згідно із ч. 6 ст. «Під час голосування, яке здійснюється за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування, зараховуються голоси з питань, з яких власником, який бере участь у голосуванні, залишено лише один із можливих варіантівголосування. Оформлені з порушенням цієї вимогизазначені рішення визнаються недійсними, і голоси з питань, що містяться в них, не підраховуються. У разі, якщо рішення власника з питань, поставлених на голосування, містить кілька питань, поставлених на голосування, недотримання цієї вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання цього рішення недійсним у цілому».

Таким чином, в оформленому письмово рішенні власника приміщення у багатоквартирному будинку з питань, включених до порядку денного загальних зборів власників приміщень у цьому будинку, має бути залишено лише один із можливих варіантів голосування з кожного питання. Такими варіантами з огляду на п. 3 ч. 3 ст. Розділ ІІ. Право власності та інші речові права на житлові приміщення Глава 6. Загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників > Стаття 47. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування (опитувальним шляхом) та очно-заочного голосування" target="_blank">47 ЖК РФ є формулювання: "за", "проти" та " утримався". При порушенні цього правила таке рішення визнається недійсним та відповідні голоси не враховуються.

При цьому наявність порушень встановленого законом порядку проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, які через незначність не перешкоджають встановленню справжньої волі учасників зборів, не може бути підставою для визнання рішення зборів, що оскаржується, недійсним.

При цьому питання 2 і 5 містять запитання, а саме в питанні 2 вказані варіанти управління будинком: керуюча організація ТОВ «УК Дім-Сервіс» (нова), керуюча організація ТОВ УК «Нижегороднц-1» (зараз обслуговує), керуюча організація, обрана адміністрацією району за конкурсом навпроти кожного з варіантів є графи «за, утримався, проти

Досліджені судом оригінали бюлетенів містять два варіанти голосування з цього питання: власник давав відповіді на кожний із запитань і власник за цими запитаннями давав одну відповідь, що дозволяє з достовірністю визначити його волевиявлення.

Так, власник квартири [№] Полудневич С.М. з другого питання голосував наступним чином: поставив позначку «за» у графі Керівна організація, обрана адміністрацією з конкурсу, більше жодних позначок з цього питання не поставив, власники квартири [№] Бібіков І.А. та В.В. проголосували за кожним запитанням 2 питання, зробивши позначку «галочкою» «за» навпроти керуючої організації ТОВ «УК Дім Сервіс», навпроти керуючих організацій ТОВ УК «Нижегородець-1» та керуючої організації, обраної адміністрацією з конкурсу, поставили «галочки» у графі «Проти», власники квартири [№] Гладкови Д.Ю.і І.Л. з другого питання проголосували «за» навпроти керуючої організації ТОВ УК «Нижегороднц-1», власник квартири [№] Боярінов С.І. зробив відмітки щодо кожного запитання другого питання бюлетеня, власники квартири [№] Русин І.В. та Є.І. поставили «галочку» напроти позиції «утримався» напроти вибору способу керування багатоквартирного будинку

При цьому заповнені власниками приміщень бюлетені для голосування із зазначенням кожного прийнятого рішення з питань порядку денного суттєвих недоліків не містять, і дозволяють встановити волевиявлення кожного, хто брав участь у голосуванні.

Суд вважає, що оскільки зазначені способи голосування дозволяють визначити справжнє волевиявлення власника, вони не можуть бути визнані недійсними на підставі п.6 ст. .

Водночас судом встановлено бюлетені, в яких волевиявлення власника з достовірністю визначити важко.

Так, власники квартири [№] Євтушенко В.В., С.В. та Н.П. поставили «галочку» у графі проти керуючої організації КК «Нижегородець» інших позначок з 2 питання немає

У судовому засіданні відповідач Забіров Ф.Ф. пояснив, що при підрахунку голосів відомості, відображені в бюлетенях родини Євтушенко, вони підраховували як «проти» і щодо інших варіантів голосування.

Суд вважає, що дані бюлетені не могли бути таким чином розцінені, однак на кінцеві результати голосування дане порушення не вплинуло, оскільки зазначені власники мають кожен по 1\3 частки у праві власності на квартиру [№], загальною площею 87 кв.м.

При голосуванні з 5 питання щодо визначення розміру щомісячної винагороди голові ради МКД у розмірі 10% або 15% власники приміщень також висловили свою думку, яка знайшла своє підтвердження у вирішенні загальних зборів.

Доводи сторони позивача та відповідача Цаюкової М.М. щодо порушень при підрахунку голосів, ненадання Цаюкової М.М. та Новожилову А.А. для ознайомлення та підрахунку бюлетенів для голосування, на думку суду, не може бути підставою для визнання відповідних рішень недійсними.

Законодавцем не визначено правове становище лічильної комісії, процедури підрахунку голосів, наслідків підрахунку голосів лічильною комісією не в повному складі.

Судом встановлено, що Цаюкова М.М. та Новожилову А.А. пропонувалося взяти участь у підрахунку голосів, проте внаслідок некоректної поведінки останніх цей захід лічильною комісією у повному складі здійснити не вдалося.

Проте згодом Новожилов А.А. підписав протокол позачергових загальних зборів власників приміщень МКД із зауваженням щодо некоректності поставленого на голосування другого питання

Допущення будь-яких порушень процедури проведення зборів саме собою не тягне за собою безумовної необхідності визнання рішення недійсним, за умови, що інших підстав, передбачених законом, відсутні.

Рішення зборів не може бути визнане недійсним через його оспорюваність за наявності сукупності таких обставин: голосування особи, права якої зачіпаються цим рішенням, не могло вплинути на її прийняття, і рішення не може спричинити істотних несприятливих наслідків для цієї особи (пункт 4 статті).

До суттєвих несприятливих наслідків відносяться порушення законних інтересів як самого учасника, так і громадянсько-правового співтовариства, які можуть призвести, зокрема, до виникнення збитків, позбавлення права на отримання вигоди від використання майна громадянсько-правової спільноти, обмеження або позбавлення учасника можливості у майбутньому. приймати управлінські рішення або здійснювати контроль за діяльністю громадянсько-правової спільноти.

Таким чином, у справі не встановлено достатніх даних, що дозволяють визнати недійсним рішення загальних зборів у частині на підставах, заявлених позивачем.

Р І Ш І Л:

У задоволенні позовних вимог Євтушенко В. В. до Соболєвої І. В., Водоп'янової Л. М., Цаюкової М. Н., Цільова Л.М., Забірова Ф. Ф., Новожилова О. А.ічу про визнання недійсним рішення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку у частині, визнання протоколу позачергових загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку з фальсифікованим, недійсним відмовити.
(Детальніше)

Загальні збори власників - звична для керівників організацій та власників приміщень справа. Проте при проведенні зборів КК часто припускаються помилок, які можуть призвести до судових розглядів та визнання недійсними рішень таких зборів.

Сьогодні ми розповімо, що треба знати, щоб уникнути цих помилок.

Порушення порядку повідомлення про майбутні збори

Перший крок до проведення загальних зборів власників – це повідомлення власників про майбутній захід. Про проведення зборів ініціатор повинен повідомити всіх власників приміщень у МКД не пізніше, ніж за 10 днів до початку (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основна помилка ініціаторів зборів полягає у виборі способу сповіщення. Найпопулярніший спосіб повідомити власників про майбутні збори – розмістити повідомлення на інформаційних стендах або на дверях під'їздів МКД.

• інформацію про особу, яка бере участь у голосуванні;
• реквізити документа, що підтверджує право власності на приміщення особи, яка бере участь у голосуванні;
• рішення щодо кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями «за», «проти», «утримався».

Якщо власник не відзначив жодної позиції в якомусь із питань порядку денного, або навпаки, поставив у ньому кілька галочок, таке питання в цьому рішенні варто визнати недійсним і не враховувати його під час підбиття підсумків зборів (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ ).

Неправильний підрахунок голосів

Якщо одна людина або юридична особа володіє кількома приміщеннями в МКД, проголосувати вона може лише один раз. При цьому в бюлетені вказується Загальна площаприміщень, що належать такій особі.

Некоректно оформлені довіреності

Коли власник не має можливості взяти участь у голосуванні, проголосувати за нього може його представник за довіреністю. Перед тим, як допустити представника до участі в ОСС, переконайтеся, що довіреність оформлена правильно і в ній прописані дані про власника та його представника:

• прізвище, ім'я, по-батькові - для фізичних осіб, повне найменування – для юридичних осіб;
• місце проживання чи місцезнаходження;
• паспортні документи чи реквізити установчих документів.

Довіреність на голосування має бути оформлена відповідно до п. 3 та 4 ст. 185.1 ЦК України або засвідчена нотаріально. Відповідно до п. 3 та 4 ст. 185.1 ГК РФ, довіреність не потрібно нотаріально завіряти, якщо документ:

• запевнила організацією, в якій довіритель працює чи навчається;
• видала адміністрація стаціонарного лікувального закладу, де довіритель проходить лікування.

Помилка у виборі форми зборів

Форми проведення загальних зборів власників перелічені у ст. 44.1 ЖК РФ. Їх три: очна, заочна та очно-заочна.

Буває, ініціатор у повідомленні вказує, що збори будуть очними. На збори приходить мало власників, кворум не набирається. Тоді ініціатор вирішує провести заочну частину. При цьому не повідомляє власників про заочну частину та складає один протокол на обидві частини. Це неправильний підхід. Якщо заявлені очні збори не відбулися, можна провести окремі заочні збори. При цьому про нього власників потрібно повідомити та скласти окремий протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Перевага очно-заочної форми в тому, що частина власників зможуть очно обговорити з ініціатором проблеми, а на заочній частині ви наберете голоси. За такої форми зборів власників не доведеться повідомляти про кожну частину окремо і доведеться скласти лише один протокол.

Застарілі відомості про право власності на приміщення

Слідкуйте за тим, щоб у реєстрі власників приміщень було відображено актуальні відомості. Власники не завжди вчасно надають в організацію, що управляє, актуальні дані про зміну власників об'єктів нерухомості, про зміну площ приміщень.

Щоб дані були правильними, зверніться за виписками до Росреєстру, де зберігається актуальна інформація про власників приміщень у МКД. Тоді у вас не виникне проблем із підрахунком голосів.

Порушення порядку передачі документів у ГЖІ

Проведення зборів з аналогічним порядком денним

Коли власники незадоволені рішенням зборів, вони вирішують провести нове з аналогічних питань якнайшвидше, щоб змінити попереднє. Керівна компанія цьому не чинить опір. Але це може призвести до негативних наслідків для УО.

Якщо протягом трьох місяцівдо ГЖИ надходять два і більше протоколи зборів одного МКД, які містять рішення з аналогічних питань порядку денного, орган ДЖН зобов'язаний провести позапланову перевірку з метою встановлення факту дотримання вимог законодавства при організації, проведенні та оформленні результатів таких зборів.

Зміна порядку денного

Буває так, що під час проведення зборів постає питання, яке власники хочуть обговорити, і воно додатково включається до порядку денного. Так робити заборонено, згідно із ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Під час зборів не можна приймати рішення з питань, не включених до порядку денного, а також змінювати порядок денний зборів.

Якщо питання, які виникли під час зборів, важливі, запишіть їх і внесіть до порядку денного наступних зборів.

Порушення кворуму зборів

Ще одна складність при проведенні зборів - розібратися в тому, якою кількістю голосів на зборах приймається те чи інше рішення.

Загальні збори власників приміщень у МКД вважаються легітимними, якщо на них були присутні більше 50 % власників приміщень у МКД. Але 50% голосів не забезпечують наявність кворуму з усіх питань, винесених на ОСС.

ЖК РФ поділяє питання щодо ступеня важливості. Питання вибору голови, секретаря та лічильної комісії зборів, способу управління та Ради МКД вирішуються 50% від усіх голосів, які взяли участь у голосуванні.

Спосіб формування фонду капітального ремонту вибирається 50% кількості голосів всіх власників приміщень в МКД (п. 1.1 год. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Інші питання вирішується кваліфікованою кількістю голосів – це ⅔ від кількості голосів усіх власників приміщень у МКД. Одне з таких питань - використання фонду капітального ремонту в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютною більшістю (100 %) вирішуються лише питання, пов'язані із зменшенням площі спільного майнабагатоквартирного будинку.

Щоб ініціатор був упевнений, що збори проводяться за всіма правилами, він має керуватись ст. 44 - 48 ЖК РФ, у яких зазначені основні нюанси проведення ОСС.

Підготуйте та проведіть успішні загальні збори власників приміщень у МКД за допомогою сервісу. Сервіс допомагає оформити необхідні для зборів документи відповідно до наказу № 937/пр, сформувати порядок денний, підрахувати голоси та підготувати протокол ОСС.

Сьогодні у Бутирському районному суді розглянуто дві справи, за позовами
Ознайомившись із поданими у справу документами, представником позивачів було виявлено такі порушення під час проведення загальних зборів у будинках 96 та №102 Б.

1.Порушення порядку повідомлення власників про проведення загальних зборів у будинку - ст. 45 ЖК РФ.Як випливає з поданого відповідачами реєстру, лише частину повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку № 102 були роздані власникам під розпис. Інші, згідно з реєстром, розміщувалися ініціаторами до поштових скриньок власникам будинку. Вибраний ініціаторами спосіб повідомлення шляхом розміщення оголошення в приміщенні будинку та поштових скриньок незаконений, оскільки в силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, такий спосіб допустимо лише у випадку, коли власники на загальних зборах затвердили такий порядок повідомлення та визначили приміщення для розміщення оголошень. Власники ніколи раніше на загальних зборах не ухвалювали рішення про такий порядок повідомлення, протокол загальних зборів з цього питання відсутній. Стороною відповідачів також не надано доказів, що подібні оголошення дійсно розміщувалися в будинку на загальнодоступному місці та в який період.
Під розпис повідомлення було вручено лише 233 власникам (загалом у будинку №102 Б 442 квартири, а власників 887 у будинку). Інші повідомлення були розкладені по поштових скриньках. За деякими квартирами у поданому відповідачами реєстрі стоїть просто фраза «повідомлено», але, хто саме повідомлений не відомо, тому що відсутні навіть ПІБ власника. Відповідно, говорити про належне повідомлення всіх власників проведення загальних зборів у разі не можна. Це є прямим порушенням п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

У своєму відкликанні представник відповідачів Мелешко О.І. повідомляє: «Направлення рекомендованих листів для 887 власників призвело б до непідйомних витрат, тому відповідачі зробили все, що від них залежить для повідомлення інших власників належним чином. Крім того, розкладання повідомлень по поштових скриньках прирівняно до відправлення рекомендованої кореспонденції».Із цими доводами не можна погодитися. По перше, п. 4 ст. 45 ЖК РФпередбачає можливість вручення повідомлення кожному власнику приміщення у цьому будинку під розпис, що не вимагає від виконавця додаткових. фінансових витрат. По-друге, відповідно до правил поштових відправлень рекомендоване поштове відправлення в РФ - поштове відправлення, яке приймається з видачею відправнику квитанції та вручається адресату під розписку.
Таким чином, під час підготовки загальних зборів було порушено п. 4 ст. 45 ЖК РФ,належного повідомлення відсутня.

2. У повідомленні про проведення загальних зборів у формі заочного голосування зазначено, що загальні збори будуть проводитись з 28.03.2013 до 15.04.2013. В повідомленні не вказано відомостей про осіб, які є ініціаторами зборів,а також не вказано порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адресу, де з ними можна ознайомитися. Повідомлення про проведення загальних зборів має містити інформацію про порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адресу, де з ними можна ознайомитись. Розміщене ініціаторами оголошення містить інформацію про розміщення матеріалів зборів на сайті, або витребування їх по телефону у ініціаторів, чим не були створені рівні умови для реалізації кожним власником права на ознайомлення з матеріалами, і в свою чергу також є порушенням п. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Крім того, в силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, встановлення дати закінчення прийому рішень власників має істотне значення при заочному голосуванні, оскільки такими, що взяли участь у таких зборах, вважаються ті власники, рішення яких отримані до дати закінчення їх прийому. Отже, рішення власників, які надійшли після дати закінчення голосування, не повинні враховуватись під час підрахунку голосів. У рішеннях відсутня вказівка ​​на дату закінчення прийому рішень власників, що унеможливлює підрахунок кворуму загальних зборів. Вказівка ​​у повідомленні на період проведення зборів неприпустимо розцінювати лише як вказівку на строк закінчення прийому рішень власників.
.
Таким чином, відсутність доказів у справі про направлення кожному власнику повідомлення про проведення загальних зборів, бюлетенів для голосування вказує на те, що під час проведення зборів не було створено рівних умов для реалізації кожним власником права на голосування. Відповідачем було порушено спосіб оповіщення власників багатоквартирного будинку про проведення загальних зборів, оскільки оповіщення про місце та час проведення загальних зборів не надсилалися рекомендованим листом та не вручалися під розпис власникам. Такий спосіб, як вивішування оголошень у холі під'їзду чи розміщення не було затверджено на загальних зборах власників. Позивачі у справі були позбавлені можливості взяти участь у загальних зборах і висловити свою волю щодо вибору способу управління.

3. Порушення ст. 47 ЖК РФУ бланках рішень, які роздавалися власникам для голосування, відсутня дата проведення зборів, що у свою чергу не дозволяє ідентифікувати саме рішення із зборами, що проводяться.
Загалом у процесі голосування було зібрано 372 рішення. З них лише у 22 рішеннях зазначені паспортні дані та дані документів, що підтверджують право власності. Отже, можна зробити висновок, що тільки за 22 рішеннямможна ідентифікувати того, хто голосував і твердо стверджувати, що голосував дійсно власник, а також те, що ці рішення відповідають вимогам ст. 47 ЖК РФ.
за 19 рішеннямзазначені або лише паспортні дані, або зазначений документ, що підтверджує право власності.
В інших рішеннях відсутні паспортні дані особи, який брав участь у голосуванні (або довіреність, якщо голосував не власник, а довірена особа), відсутні відомості про документ, що підтверджує право власності. Відповідно, неможливо встановити, хто справді брав участь у голосуванні (власник чи інша особа). Неможливо також перевірити та встановити кворум проведених зборів, оскільки у реєстрі власників, який подано відповідачами у матеріали справи, відсутні ПІБ власників. У реєстрі повідомлень також немає відомостей про власників. Такі рішення не повинні бути прийняті до підрахунку, що також підтверджується судовою практикою (Апеляційне ухвалу Московського міського суду від 28.09.2012 №11-23580).
Частина рішень – (– всього 41 рішення) дата передачі рішень зазначена до (після) проведених зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначено, що дата початку прийому заповнених бланків рішень власників - 28 березня 2013 року, дата закінчення прийому заповнених бланків - 15 квітня 2013 року. Іншими словами, при підрахунку голосів повинні прийматися тільки ті рішення, які були передані в період з 28.03 .2013 до 15.04.2013, тобто в період проведення зборів. Проте, за вищевказаними квартирами рішення були передані до проведення зборів та 2 рішення датуються 17.04.2013, тобто після закінчення терміну голосування. Одне рішення щодо кв. 431 також є недійсним, тому що на ньому взагалі відсутня дата його передачі.
Таким чином, перераховані вище рішення вже повинні вважатися недійсними і не могли бути прийняті до уваги при підрахунку результатів голосування.
за 22 рішеннямголосували невідомі особи, то власниками цих квартир є зовсім інші люди. Усе це підтверджується відомостями реєстру власників приміщень багатоквартирного будинку на адресу: м. Москва, вул. Алтуфьевское шосе, будинок 102 Б, переданого ЦКУ ІВ району Бібірево.
У зв'язку з чим вищезгадані рішення також є недійсними і не повинні були взяті до уваги при підрахунку голосів.
Частина квартир є муніципальною власністю, у зв'язку з чим брати участь у загальних зборах та брати участь у голосуванні може лише власник – місто Москва, що й було зроблено рішенням ЦКУ ІВ району Бібірево. При цьому у матеріали справи подано рішення, в яких голосували не власники, ці рішення враховувалися при підрахунку голосів (рішення ЦКУ ІВ та рішення деяких фізичних осіб). Усього таких рішень – 15 . Тобто за цими квартирами голоси подвоєні.Рішення наймачів також є недійсними та не можуть брати участь при підрахунку голосів.
Частина квартир, як було зазначено вище, належить власнику – місту Москві. Відповідно до розпорядження Уряду Москви від 14.05.2008 №1040-рп «Про порядок виконання державними установамиміста Москви інженерними службами районів функцій за поданням інтересів міста Москви, як власника приміщень у багатоквартирних будинках» функції за поданням інтересів міста Москви як власника житлових і нежитлових приміщеньу багатоквартирних будинках покладено на ЦКУ ІВ районів.
Отже, на виконання вимог розпорядження Уряду Москви від 14.05.2008 №1040-рп керівник ЦКУ ІС району Бібірево має бути уповноважений на участь у голосуванні на загальних зборах власників Департаментом житлової політики та житлового фондуміста Москви. Порушуючи положення Розпорядження Уряду міста Москви від 14.05.2008 № 1040-рп у рішенні керівника ЦКУ ІС району Бібірево Бовшина І. І. відсутні відомості про документ, що підтверджує її особу, а також не підтверджені її повноваження як керівник наказ про призначення керівником або довіреності).
Таким чином, рішення ЦКУ ІВ району Бібірево, прийняте за запропонованим порядком денним, є недійсним і не може враховуватися при підрахунку голосів. (апеляційне ухвалу Московського міського суду від 28.09.2012 №11-23580).
Проте представники відповідачів Мелешко О.І. та Рибаков В.В не вважають ці навушення суттєвими та у своєму відгуку вказують, що: «У рамках підготовки до загальних зборів власників Відповідачі запросили ГУІВ «Бібірево» про перелік власників житлового будинку та отримали вказаний перелік без вказівки П.І.Б., паспортних даних, правовстановлюючих документів власників приміщень, які були зазначені у зв'язку з Федеральним законом РФ від 27 липня 2006 року № 152-ФЗ «Про персональні дані». Альтернативним методом отримання персональних даних є отримання Виписок з ЄДРП Москви (держмито 200 рублів за кожну виписку, не враховуючи комісії банку), що зажадало непідйомних витрат від Відповідачів: 587 квартир *200 рублей=117 400 рублей. Тому відповідачі вважали, що відсутність повних персональних даних щодо кожного власника у зв'язку з неможливістю їх отримання не може перешкоджати їм у реалізації їх конституційних правта законних інтересів».
Слід зазначити, що паспортні дані, дані про право власності до бюлетеня для голосування (рішення), власник вносить власноруч, або пред'являє їх при голосуванні. Відсутність цих даних підтверджує неправомірність результатів зборів (п. 3 ст. 47 ЖК РФ).
4 Порушення п. 3 ст. 45 ЖК РФ(Відсутність кворуму).
У протоколі загальних зборів від 22.04.2013 зазначено, що за період проведення зборів надійшло 372 рішення, що відповідає 20 013,6 ​​кв. м., що становить 70,3% голосів від загальної кількості голосів власників приміщень багатоквартирного будинку. Визнано недійсним 1 рішення (при цьому у матеріали справи представлено 2 рішення від 17.04.2013 та одне рішення зовсім без дати).
У п. 3 цих пояснень зазначено кількість рішень, які недійсні навіть при побіжному перегляді – 41 рішення, яке було подано до дати проведення зборів, 2 рішення, подані після закінчення голосування та 1 рішення без дати. 22 рішення, підписані невідомими особами (у реєстрі власників зазначені інші власники). 15 рішень щодо квартир, які знаходяться в муніципальної власності. Разом – 81 рішення, кількість площі за якими становить 6309,1 кв. м., що становить 22,1% голосів від числа власників.
Виходячи з протоколу від 22.04.2013, у ході голосування було набрано 20 013,6 ​​кв. м. Однак, з урахуванням вищеназваних недійсних рішень, набрана площа становить 20 013,6 ​​– 6 309,1 = 13 704,5 кв. м., (за умови, що всі інші (незаповнені) рішення взяти до уваги.) це становить лише 48 % від загальної кількості власників. У такому разі, при проведенні зборів був відсутній необхідний кворум (збори правомочні, якщо в ньому взяло участь власники приміщень, які володіють більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів - п. 3 ст. 45 ЖК РФ), збори повинні були бути визнані такими, що не відбулися. Якщо не враховувати рішення, не заповнені власниками, відповідно до Апеляційною ухвалою Московського міського суду від 28.09.2012 №11-23580,то % тих, що взяли участь, зменшиться в рази.

5. Порушення ст. 46 ЖК РФ
У силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ рішення загальних зборів власників оформляються протоколами в порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у цьому будинку.

Докази прийняття власниками такого порядку оформлення протоколу немає.

У повідомленні про проведення загальних зборів п. 2 порядку денного говориться: «вихід багатоквартирного будинку за адресою: м. Москва, Алтуфьевское шосе, будинок 102 Б з об'єднання багатоквартирних будинківТВЖ "Квінта"».
Представник відповідачів стверджує, що ініціатори: «Зібрали письмові заяви від 502 власників (з 887 – загальна кількість власників житлового будинку, 587 – загальна кількість квартир), які не вважають себе членами ТВЖ «Квінта» та склали відповідний Список, який передали до Житлової інспекції. СВАО Москви, ДЕЗ «Бібірево» 29.01.2013р. із додатком заяв на 397 аркушах. 07.02.2013 р. відповідачі у присутності представників управи Бібірево, ГУІВ р-ну Бібірево склали Акт про відмову ТСЖ «Квінта» від прийому зазначеного Списку із заявами.» З відкликання не зрозуміло, на підставі якого правоустановлюючого документа ініціатори Загальних зборів власників (далі ОСС) будинку 102 Б здійснювали вищезгадані дії, наслідком яких у протоколі ОСС з'явилося рішення з питань 4-6, які не могли бути включені до порядку денного зборів, «Вихід багатоквартирного будинку 96 з об'єднання багатоквартирних будинків «ТСЖ «Квінта»», «Вибір способу управління багатоквартирного будинку 96», «Вибір компанії, що управляє», Затвердження договору управління».
Все це суперечить ч. 6 ст. 143 ЖКРФ, яка свідчить:
«Членство в товаристві власників житла, створеному власниками приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, припиняється у всіх власників приміщень, що були членами товариства, в одному з багатоквартирних будинків з моменту подання заяви про вихід з членів товариства власника приміщення в багатоквартирному будинку, цього членства члени товариства, які є власниками приміщень у тому самому будинку, володітимуть менш як п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у цьому будинку. Після припинення членства в товаристві власники приміщень у цьому будинку зобов'язані вибрати та реалізувати один із зазначених у статті 161 цього Кодексу способів управління багатоквартирним будинком».
Більше того, чинним Статутом ТСЖ «Квінта» заява про припинення членства розглядається на засіданні правління. Досі на адресу правління жодної заяви про припинення членства не надходило і не було розглянуто на засіданні правління.
Виходячи з вищевикладеного, загальні збори власників багатоквартирного будинку 102 б проведено з грубим порушенням ст. 45, 46, 47, 48 ЖК РФ, ст. 161 ЖК РФ.
- Під час проведення зборів не було повідомлення всіх власників, повідомлення було розкладено по поштових скриньках.
- У рішеннях відсутні дані про тих, хто голосував, і документи, що підтверджують право власності, багато рішень прийнято не власниками.
- Відсутній кворум під час проведення голосування, порядок денний було складено з порушенням ст. 161 ЖК РФ.
- з протоколу від 24 квітня 2013 р. не зрозуміло, як визначено кворум, визначено не від кількості голосів, що належать кожному власнику та визначаються пропорційно долі кожного власника в праві спільної власностіна загальне майно в будинку, а від кількості власників приміщень у будинку, що є незаконним;
- Визначення частки кожного власника у праві спільної власності на спільне майно в будинку для членів лічильної комісії не було можливим, оскільки ця інформація була відсутня у більшості представлених рішень
-ні зведеної відомостірозрахунку часток з пояснювальною запискоюз достовірним доказом
- окремі рішення власників є недійсними, підрахунок голосів у бюлетенях здійснено неправильно, площі приміщень власників завищені, що веде до необґрунтованого збільшення кількості голосів, що належать одному власнику;
.
Відповідачем було зараховано голоси власників, які не пред'явили документи, що засвідчують їхню особу, а також власників, які не пред'явили довіреність на право участі від їхнього імені у загальних зборах та їх копій. Такий висновок випливає з огляду рішень, що є у позивача, зборів та їх копій.

Викладені обставини вказують, що порушення у процедурі організації та проведення загальних зборів у заочній формі є суттєвими. За наявності такого роду порушень загальні збори власників не можуть вважатися такими, що відбулися, отже, рішення, прийняті на ньому є недійсними та незаконними.

Замість того, щоб довести неспроможність звинувачень, висунутих на адресу відповідача позивачем, невиконання законодавства відповідачем, представник відповідачів Мелешко О.І. у своєму відкликанні спробувала відвести Суд у бік від предмета позову, вводячи Суд в оману інформацією про неправомірність ТСЖ «Квінта», юридичної особи, яка не є ні позивачем, ні відповідачем за цим позовом.
Представник відповідачів удома 102 б Мелешко О.І. у своєму відкликанні не представила жодного мотивованого докази невиконання вимог ЖК РФ, навіть не представив повністю витребовані судом докази, лише частина їх.
У рамках цивільної справи №2-3306/2013 судом встановлено, що згідно з протоколом від 21.06.2012 року №01/12, Копиркіна Т.І. обрано головою правління ТВЖ «Квінта». Рішення про обрання її головою ТСЖ "Квінта" в установленому законом порядку (пункт 6 статті 46 ЖК РФ) не оскаржене. Відповідно вона має весь комплекс правочинів та повноважень голови ТСЖ.
З огляду на правоприписів пункту 2 статті 61 ЦПК РФ, обставини, встановлені які у законну силу судовою ухвалоюу раніше розглянутій справі, обов'язкові для суду. Зазначені обставини не доводяться знову і підлягають оскарженню під час розгляду іншої справи, у якому беруть участь самі особи.

Відповідно до ст. 56 ЦПК РФ кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог та заперечень, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Відповідно до ст. 68 ЦПК РФ пояснення сторін та третіх осіб про відомі їм обставини, що мають значення для правильного розгляду справи, підлягають перевірці та оцінці поряд з іншими доказами. У разі, якщо сторона, зобов'язана доводити свої вимоги або заперечення, утримує докази, що знаходяться в неї, і не подає їх суду, суд має право обґрунтувати свої висновки поясненнями іншої сторони.
У будинку 96 були аналогічні порушення. представник відповідачів Рибаков Василь Володимирович, у своєму відгуку стверджує, що «Разом з тим, як випливає з документів оспорюваних зборів, зокрема з реєстру вручення власникам повідомлень про збори, значна кількість власників приміщень у Будинку одержала повідомлення про збори під особистий розпис у реєстрі зборів , тобто. у повній відповідності до вимог статті 45 ЖК РФ.»
Про яку більшість та з яких документів це випливає, залишається незрозумілим, оскільки витребовані судом докази, а саме самі реєстри та рішення суду дотепер не представлені ні в копіях, ні в оригіналах.
У своєму відкликанні представник відповідачів стверджує: «Позивачами в позовній заяві підтверджується і визнається факт повідомлення як їх самих, так і інших власників приміщень у Будинку про проведення загальних зборів, що оспорюються, шляхом розкладання повідомлень по поштових скриньках і вивішування їх у під'їздах Будинку. Відповідно до норми ч,2 ст.68 ЦПК України є законні підстави у вигляді зазначеного визнання Позивачів для встановлення факту відсутності порушення прав Позивачів на інформування про намір провести оспорюване Позивачами збори.
Тим самим, посилаючись на ст. 68(2) представник відповідача вважає відповідачів звільненими від зобов'язання своїх зобов'язань щодо інформованості власників відповідно до ст. 45(4) Однак розміщення повідомлень до поштових скриньок, без підтвердження факту їх отримання, не можуть вважатися фактом інформування відповідно до п.4 ст. 45 ЖК РФ
Представник відповідачів стверджує: «Позивачі стверджують, Нормою ч.5 ст.45 ЖК РФ встановлено, що у повідомленні (повідомленні) про проведення загальних зборів власників приміщень у МКД мають бути зазначені відомості про особу, з ініціативи якої скликаються ці збори. Жодних інших вказівок закон не містить».
Однак п.2 ст 45 ЖК РФ говорить: «Проведені крім річних загальних зборів загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є позачерговими. Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.”
Водночас ініціатором загальних зборів д. 96були особи, які є власниками.
Представляючи доручення суду від власника на ініціатора зборів Гаранську, представник відповідачів не довів ПРАВО Представника власника бути ініціатором від свого імені.
Дії особи від імені не породжують представництва. Довіреністю вважається письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Суть представництва, заснованого на довіреності, полягає у скоєнні однією особою (представником) дій від імені іншої особи (представленої), які безпосередньо створюють, змінюють та припиняють цивільні права та обов'язки поданого. Не є представниками особи, які діють хоча й у чужих інтересах, але від імені. Г*** вчиняла всі дії щодо проведення зборів від власного імені. У силу п. 1 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ відомості про ініціатора зборів мають бути зазначені у повідомленні про проведення загальних зборів.
В оголошеннях про проведення зборів двічі зазначено, що ініціатор зборів – Г***, відомостей про здійснення Г*** дій щодо скликання зборів на підставі довіреності в оголошенні/повідомленні немає, також як і згадок про власника/довірителі Г** у протоколі загальних зборів власників, натомість є підпис Г* З дослівного змісту довіреності годі було, що власник. уповноважив Г*. вчиняти дії щодо проведення зборів від його імені та представляти його інтереси.
Загальні збори власників було ініційовано та проведено Г* від власного імені та у своїх інтересах. Будь-який правовий зв'язок між виданою довіреністю від власника (і діями на підставі довіреності (тобто, здійсненням дій з ініціювання та проведення зборів від імені власника) не простежується.
Г* використовувала довіреність незаконно, діючи у своїх інтересах, включивши до порядку денного питання про вибір як керуючу організацію ДЕЗ.
Порушено процедуру повідомлення власників про майбутні збори, встановлену ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Відповідно до ст. 209 ЦКРФ Власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Власник має право на власний розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону та іншим правовим актам і не порушують права та охороняються законом інтереси інших осіб, у тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування та розпорядження майном, віддавати майно в заставу та обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Відповідно до ст. 182 ЦК УкраїниНе допускається вчинення через представника правочину, який за своїм характером може бути здійснений лише особисто, а також інших угод, зазначених у законі.
Г* не мала права бути ініціатором загальних зборів власників, оскільки довіреність, видана ПІБ., є незначною угодою. Закон не передбачає право власника приміщення у багатоквартирному будинку передавати за дорученням право ініціювання проведення загальних зборів власників. Законом передбачено право власника видати доручення на подання інтересів під час проведення зборів. , ініціювання загальних зборів власників є особистим правом власника. Оскільки ініціатором загальних зборів власників багатоквартирного будинку виступила неналежна особа, було порушено порядок скликання зборів.

В силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, встановлення дати закінчення прийому рішень власників має істотне значення при заочному голосуванні, оскільки такими, що взяли участь у таких зборах, вважаються ті власники, рішення яких отримані до дати закінчення їх прийому. Отже, рішення власників, які надійшли після дати закінчення голосування, не повинні враховуватись під час підрахунку голосів. У бюлетенях для голосування відсутня вказівка ​​на дату закінчення прийняття рішень власників, що унеможливлює підрахунок кворуму у загальних зборів. Вказівку в оголошеннях на період проведення зборів неприпустимо розцінювати як вказівку на термін закінчення прийняття рішень власників.
Повідомлення про проведення загальних зборів має містити інформацію про порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адресу, де з ними можна ознайомитись. Розміщене ініціаторами оголошення містить інформацію про розміщення матеріалів зборів на сайті або витребування їх по телефону в ініціаторів.
Таким чином, відсутність доказів у справі про направлення кожному власнику повідомлення про проведення загальних зборів, бюлетенів для голосування вказує на те, що під час проведення зборів не було створено рівних умов для реалізації кожним власником права на голосування. Відповідачем було порушено спосіб оповіщення власників багатоквартирного будинку про проведення загальних зборів, оскільки оповіщення про місце та час проведення загальних зборів не надсилалися рекомендованим листом та не вручалися під розпис власникам. Такий спосіб, як вивішування оголошень у холі під'їзду чи розміщення не було затверджено на загальних зборах власників.

Протокол є документом, який відображає рішення, прийняті власниками, що виключає підписання цього документа іншими особами, які не є власниками, якщо тільки власники своїм рішенням не встановили такий порядок оформлення протоколу.
Доказів прийняття власниками такого порядку оформлення протоколу немає.
Рішення власників про обрання членами лічильної комісії вищевказаних осіб дає право цим особам зробити лише підрахунок голосів. Про право цих осіб на підписання протоколу загальних зборів власників від імені власників рішення не ухвалювалося.
Кворум зборів визначено із порушенням ч. 3 ст. 45 та ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Збори було правомочним, оскільки був кворум.
- з протоколу не зрозуміло, як визначено кворум, визначено не від кількості голосів, що належать кожному власнику та визначаються пропорційно долі кожного власника у праві спільної власності на спільне майно в будинку, а від кількості власників приміщень у будинку, що є незаконним; окремі рішення власників є недійсними, підрахунок голосів у бюлетенях здійснено неправильно, площі приміщень власників завищені, що веде до необґрунтованого збільшення кількості голосів, що належать одному власнику; немає зведеної відомості розрахунку часток з пояснювальною запискою з достовірним доказом. Відповідачем було зараховано голоси власників, які не пред'явили документи, що засвідчують їхню особу, а також власників, які не пред'явили довіреність на право участі від їхнього імені у загальних зборах та їх копій. Такий висновок випливає з огляду рішень, що є у позивача, зборів та їх копій.
Ці обставини, на думку позивача, свідчать про відсутність кворуму під час проведення загальних зборів.

Викладені обставини вказують, що порушення у процедурі організації та проведення загальних зборів у заочній формі є суттєвими. За наявності такого роду порушень загальні збори власників не можуть вважатися такими, що відбулися, отже, рішення, прийняті на ньому є недійсними та незаконними.

Таким чином, внаслідок незаконних дій відповідачів було порушено права позивачів на вибір способу управління багатоквартирним будинком у порядку, встановленому житловим законодавством.
У зв'язку з викладеним позивач просив суд визнати загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування (протокол б/г від 24 квітня 2013 р.) таким, що не відбувся, визнати недійсними рішення, прийняті на загальних зборах у формі заочного голосування, оформлені протоколом б/ від 24 квітня 2013 р.

У позовні вимоги відмовлено. У відкладенні засідання та наданні достатнього часу для ознайомлення з доказами у справі будинку №96 Судом позивачам було відмовлено.
.
Питання чому?
Апеляційну скаргу подали…

Про це рішення Суду однозначно створено прецедент зневагою дотримання закону, «начхання на закон»!
Як таке можливе в державі, яка називає себе цивілізованою та правовою! Питання в нікуди і нікому ... Так думки вголос ...

Ольга Пермінова, представник позивачів у справі.

Власник квартири зобов'язаний нести витрати на її утримання, включаючи оплату комунальних платежівта електроенергії, внесків на капітальний ремонт (ст. 210 ЦК України). Цей обов'язок настає з виникнення права власності, тобто. після його реєстрації в ЄДРП, якщо не доведено, що можливість користуватися квартирою виникла раніше цього моменту (Апеляційне визначення Нижегородського обласного судувід 18.08.2015 (N 33-8276/2015).
На момент реєстрації переходу права власності продавець показує покупцеві довідку з керуючої компанії багатоквартирним будинком про відсутність у нього боргів щодо оплати комунальних послуг та електроенергії, проте на момент фактичного звільнення квартири така заборгованість у продавця цілком можливо. Оскільки повний розрахунок між сторонами провадиться, як правило, до фактичної передачі квартири, покупець не зможе призупинити платіж до погашення продавцем своїх боргів.
Проте в подібної ситуаціїпричин для занепокоєння у покупця немає, оскільки його право власності виникає лише після державної реєстраціїпереходу права власності (п. 5 год. 2 ст. 153 ЖК РФ). Якщо після цієї дати продавець не одразу виїжджає з квартири, то обов'язок за її утриманням з'явиться у покупця лише після того, як квартира буде звільнена. Досі за всі борги відповідає продавець. Покупець не зобов'язаний сплачувати борги за квартиру, що утворилися у колишніх власників.
У зв'язку з цим покупець має право вимагати винятки з квитанцій сум, що належать до продавця як колишньому власнику(Ухвалу Ленінградського обласного суду від 14.08.2013 N 33-3711/2013). За бажання покупець може погасити із власних коштів борги продавця, та був пред'явити йому рахунок гаразд регресу, але краще цього робити, оскільки виключено, що продавець добровільно відшкодовувати витрати відмовиться і доведеться звертатися до суду. При цьому невідомо, чи вдасться виконати ухвалене судом рішення.
Якщо у квитанціях на оплату електроенергії та комунальних ресурсів нового власника продовжують зазначатися борги продавця, а також на ці суми нараховуються пені, перший може бути в судовому порядкувимагати визнання відповідної заборгованості відсутньою, оскільки відповідає за неї не він, а продавець.

Загальні збори власників приміщень

Купивши квартиру, новий власникповинен враховувати і такі важливі питання, як управління багатоквартирним будинком та його утримання, які вирішуються власниками квартир у цьому будинку шляхом участі у загальних зборах, які є органом управління будинку (ст. 44 ЖК РФ). Особливо гостро ця проблема стосується новобудов, де більша частина квартир перебуває у власності забудовника, який з урахуванням кількості його голосів вибирає афілійовану з ним або формально незалежну. керуючу компанію, що надає додаткові послуги, для яких тарифи не встановлені.
Власник квартири повинен оскаржувати всі витрати, що нав'язуються йому на утримання загальнобудинкового майна, доводячи при цьому багато обставин: відсутність необхідності несення тих чи інших витрат, їх схвалення зборами (апеляційне ухвалу Московського міського суду від 04.09.2014 N 33-34194); невідповідність плати, що стягується, реальним витратам (Апеляційне визначення Алтайського крайового судувід 10.09.2014 (N 33-7266/2014) та ін.
Якщо в квартирі немає приладів обліку енергії, у всіх випадках тривалої відсутності власнику слід подавати відповідну заяву до керуючої компанії з метою перерахунку платежів, оскільки в іншому випадку він зобов'язаний оплачувати витрати у повній сумі без урахування часу своєї відсутності у житловому приміщенні (п. 11 ст.155 ЖК РФ, Апеляційне ухвалу Нижегородського обласного суду від 22.12.2015 (N 33-13605/2015).
Загальні збори власників приміщень, зокрема, приймають рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку, капітальний ремонт, вибір способу управління будинком, про встановлення та експлуатацію рекламних конструкцій, якщо для цього необхідно використовувати спільне майно будинку, та ін. У зборах можуть брати участь усі власники; при цьому кількість належних їм голосів пропорційно частці у праві власності на спільне майно в будинку (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Збори можуть проводитися за допомогою очного голосування (спільної присутності власників приміщень у цьому будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень щодо тих з них, які поставлені на голосування), заочного голосування (опитувальним шляхом або з використанням державного інформаційної системижитлово-комунального господарства) чи очно-заочного голосування (ст. 44.1 ЖК РФ). Загальні збори власників приміщень вважаються правомочними, якщо для участі в ньому зареєструвалися понад 50% власників багатоквартирного будинку. Усі рішення, ухвалені на зборах, які проведені з дотриманням встановленої процедури, з питань, включених до порядку денного, є обов'язковими для всіх власників відповідного будинку, у тому числі і тих, хто не брав участі у зборах, а також для тих, хто хоч і брав участь, але голосував проти таких рішень (п. 5 ст. 46 ЖК РФ, п. 2 ст. 181.1 ЦК України). Якщо цим громадянам було забезпечено можливість брати участь у зборах, то вважається, що їхня думка врахована (Апеляційна ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 15.10.2015 N 33-18199/2015).

Практика судових розглядів

Нерідко власники квартир у багатоквартирному будинку звертаються до суду по захист своїх прав, вважаючи їх порушеними. В даний час у судовій практицівироблено певні стійкі критерії, на відповідність яким у кожному конкретному випадку та з урахуванням усіх обставин справи суди перевіряють рішення, прийняті зборами.
У п. 6 ст. 46 ЖК РФ передбачено, що власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальним зборами з порушенням вимог ЖК РФ, у разі, якщо він не брав участі в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і воно порушило його права та законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про ухвалене рішення.
З урахуванням усіх обставин справи суд має право залишити в силі рішення, що оскаржується, якщо голосування власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику. При вирішенні спору за позовом незгодного з рішенням загальних зборів власника квартири суд повинен визначити ступінь впливу позивача на ухвалення рішення (співвідношення кількості належних йому голосів та загальної кількості голосів усіх власників, які взяли участь у зборах) та характер допущених при проведенні зборів порушень, якщо такі взагалі мали місце.
Як правило, найбільше обурення власників квартир, що звертаються до судів, спричиняють випадки покладання на них витрат, пов'язаних з обслуговуванням багатоквартирного будинку. Якщо на зборах затверджуються ті чи інші витрати, які не влаштовують окремих власників, ця обставина сама по собі не є підставою для їхнього звільнення від обов'язку нести відповідні витрати.
Незгода меншості з волевиявленням більшості власників не може бути причиною та підставою для визнання рішення недійсним, оскільки це не передбачено діючим законодавством(Касаційне ухвалу Волгоградського обласного суду від 25.08.2011 N 33-11305/11). Ухвалення рішення про затвердження цих витрат достатньо для виникнення у власників квартир обов'язки їх погашати незалежно від того, чи згодні вони з таким станом речей чи ні.
Обов'язок власника в багатоквартирному будинку нести витрати на утримання приміщення, що належить йому, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в цьому будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання, та ремонт житлового приміщення поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з виникнення права власності з закону (ст. 39 ЖК РФ).
Порядок визначення розміру згаданих обов'язкових платежів встановлюється залежно від обраного способу управління багатоквартирним будинком, але в будь-якому випадку в законі (п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ) це належить до компетенції загальних зборів власників житлових приміщень чи членів товариства власників житла чи іншого спеціалізованого житлового кооперативу, тому є обов'язковим всім без винятку власників житлових приміщень у цьому будинку.
Крім того, чинним законодавством РФ не передбачена необхідність узгоджувати з кожним власником приміщень у багатоквартирному будинку витрати на його обслуговування. Так, в одній із судових справ було встановлено, що один із власників приміщень у багатоквартирному будинку мав заборгованість у зв'язку з несплатою послуг за утримання та поточному ремонту(вивіз сміття, технічне обслуговування домофонів, відеоспостереження внутрішньобудинкової території, обслуговування систем опалення та гарячого водопостачання, банківські послуги, зарплата персоналу ТСЖ і т.д.). Дані послуги є необхідними для утримання багатоквартирного будинку та відповідно до ст. 154 ЖК РФ витрати на них включені до складу плати за утримання та ремонт спільного майна такого будинку та підлягають оплаті власниками приміщень. Розмір даних витрат затверджено рішеннями загальних зборів членів ТСЖ, які не оскаржені, недійсними не визнані, у зв'язку з чим підстав для звільнення відповідача від їхнього несення суд не знайшов.
Доводи незгодного з витратами власника квартири про те, що він не користується послугами консьєржа, відеоспостереженням та домофоном, а тому не повинен їх оплачувати, суд не взяв до уваги, оскільки на підставі положень закону про обов'язковість рішення загальних зборів та відсутності інших рішень він від такого обов'язку не звільнено. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції правомірно виходив з того, що відповідач, будучи власником житлового приміщення у багатоквартирному будинку, в якому обрано спосіб управління (ТСЖ), повинен сплачувати обов'язкові витрати у розмірі, встановленому рішенням загальних зборів членів ТСЖ (апеляційне ухвалу Томського обласного) суду від 29.01.2013 (N 33-240/2013).
В іншому розгляді суд також поклав на позивача обов'язок нести витрати, затверджені загальними зборами власників приміщень, які він безуспішно намагався оскаржити. З матеріалів даної справи випливало, що зборами було прийнято рішення про виконання трьох цільових програм, що включають ремонт стін, стелі та підлоги в під'їздах, встановлення огорожі газону, системи відеоспостереження та запису периметра. прибудинкової території, входів до під'їздів.
Суд зазначив, що рішення, які прийняті на загальних зборах та регулюють питання оплати житлово-комунальних послуг, є обов'язковими однаково для всіх домовласників. Власники приміщень у багатоквартирному будинку не позбавлені можливості на загальних зборах у межах, передбачених чинним законодавством, визначити інший порядок розрахунку плати за комунальні послуги, у тому числі за опалення, та збирання коштів для реалізації цільових програм (Визначення Санкт-Петербурзького міського суду від 02.04.2013 N 33-4521/2013).

"Суттєві порушення"

Якщо на зборах домовласників при ухваленні рішень було допущено порушення процедури, у власника квартири, незгодної з відповідним рішенням, є шанс скасувати його у судовому порядку. У п. 6 ст. 46 ЖК РФ встановлено, що при розгляді спору за позовом незгодного власника приміщень у багатоквартирному будинку суд має право залишити рішення зборів у силі, якщо допущені порушення не є суттєвими. Тим часом у законі не пояснюється, що слід розуміти під "суттєвим порушенням".
З аналізу судової практики можна зробити висновок про те, що йдеться про такі порушення, які не дозволяють однозначно визначити кворум зборів, дійсне волевиявлення власників квартир, що взяли в ньому участь, кількість належних голосів особам, які взяли участь у загальних зборах; прийняття рішень з питань, не включених до порядку денного зборів та до тексту повідомлення про його проведення (Апеляційне ухвалу Санкт-Петербурзького міського суду від 21.06.2012 N 33-8052/2012) тощо.
Так, суд ухвалив, що рішення власників приміщень з питань, поставлених на голосування, не відповідали положенням ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, згідно з якими у рішенні власника повинні бути зазначені відомості про особу, яка бере участь у голосуванні, про документ, який підтверджує право власності особи, яка бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку, постанови з кожного питання порядку денного.
З матеріалів справи випливало, що у рішеннях зборів було зазначено номери свідоцтв про державної реєстрації речових права, які збігаються з номерами на бланках свідоцтв; не було зазначено частки, що належать особам, які взяли участь у голосуванні; відомості про площу житлового приміщення, записані у рішенні, не співпадали із зазначеними у свідоцтві про реєстрацію права; відображені у рішенні номери договорів купівлі-продажу також не збігалися із зазначеними у свідоцтві про право власності; рішення містили виправлення. За таких обставин суд дійшов висновку про те, що прийняті зборами рішення підлягають скасуванню (Апеляційна ухвала Московського міського суду від 22.04.2013 N 11-9865/2013).
Коли загальні збори власників приміщень, що відбулися, у багатоквартирному будинку не мали кворуму, може бути проведено заочне голосування, при якому від кожного власника надходить заочне рішення, в якому він викладає свою думку з питань, включених до порядку денного. Оформляючи заочне рішення, нерідко власники квартир допускають різні помилки і неточності, зокрема неправильно вказують площу квартири, що належить їм, реквізити правовстановлюючих документів і т.д. Суд навряд чи вважатиме такі недоліки істотними, оскільки у разі заочні рішення оформляють самі власники, а виникла невизначеність у відомостях може бути усунуто шляхом їх порівняння з інформацією та документами, що є у розпорядженні ТСЖ (Визначення Свердловського обласного суду від 3130). -3320/2013).
Такі недогляди і недоліки як, наприклад, невказання у протоколі зборів прізвищ та ініціалів осіб, чиї повноваження як члени ревізійної комісіїприпиняються при розгляді питання про припинення повноважень колишньої ревізійної комісії та призначення нової, не є суттєвими, якщо це не впливає на законність рішення (апеляційне ухвалу Санкт-Петербурзького міського суду від 04.06.2013 N 7737).
Не буде також суттєвим порушенням неправильна вказівкаголосів власників квартир через неправильний підрахунок. Ця обставина не є підставою для повного вилучення відповідних голосів, вони підлягають перерахуванню пропорційно до площі житлового приміщення, що перебуває у їх власності. Аналогічним чином вирішується справа і в ситуації, коли заочне рішення або бюлетень для голосування підписано одним із співвласників квартири, оскільки враховуються тільки площі, що його відповідають голосу, що пропорційно припадає на його частку. .
Незважаючи на те, що у ч. 6 ст. 46 ЖК РФ встановлено право суду залишити в силі рішення, що оскаржується, якщо голосування незгодного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику, в судовій практиці існує позиція, згідно з якою для відмови у позові досить хоча б однієї з названих підстав.
При розгляді однієї зі справ суд зазначив, що оскільки участь позивача не могла вплинути на оспорювані рішення, у тому числі щодо встановлення тарифу на утримання житла, за який одноголосно проголосували всі інші учасники зборів, то й неповідомлення позивача про проведення загальних зборів членів товариства також не є суттєвим порушенням. Крім того, при вирішенні спору суд врахував поведінку самого позивача, який хоча рішення і оскаржував, але платежі відповідно до оспорюваних рішень зборів все ж таки здійснював (Визначення Свердловського обласного суду від 07.03.2013 N 33-1062/2013).
Як випливає із ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, власник, з ініціативи якого скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язаний повідомити цих власників про проведення таких зборів не пізніше ніж за 10 днів до дати його проведення. У зазначений термін згадане повідомлення має бути направлене кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів не передбачено іншого способу направлення цього повідомлення в письмовій формі, або вручено кожному власнику під розпис або розміщено у приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням та доступним всім власників.
Оцінюючи достатність та розумність дій ініціаторів проведення зборів, суд бере до уваги, які заходи ними вживалися для дотримання прав власників квартир. Доведення факту розміщення інформації на відповідних стендах при входах у під'їзди багатоквартирного будинку допускається у тому числі показаннями свідків (Апеляційна ухвала Тверського обласного суду від 04.09.2012 N 33-3298).
З матеріалів судової справи випливало, що власники приміщень повідомлялися про проведення зборів одразу кількома способами шляхом: обходу квартир та вручення матеріалів до зборів особисто під розпис; направлення рекомендованих листів поштою; неодноразового розклеювання оголошень про збори на вхідних дверях під'їздів будинку; приміщення матеріалів для зборів у поштові скриньки.
З 288 власників приміщень у будинку матеріали до зборів особисто в руки були вручені 218 власникам, направлені рекомендованими листами 9 власникам, опущені до поштових скриньок 55 квартир, у 6 померлих власників не було оформлено їх частки. Оголошення на всіх під'їздах розклеювалися чотири рази. На думку суду, ініціатори проведення зборів сумлінно, обачно та доцільно вирішили питання щодо порядку повідомлення власників про майбутні збори. На користь цього факту свідчать і результати голосування: у зборах взяли участь власники понад 83% приміщень будинку, кількість заповнених та отриманих у строк бюлетенів для голосування становила 224 із 288. 78% власників було сповіщено під розпис і лише 15% отримали документи через поштові скриньки .
У матеріалах справи були акти, що підтверджують неодноразове розміщення на дверях під'їздів будинку оголошень з інформацією про результати голосування на загальних зборах, що проводяться у заочній формі. Отже, обов'язок ініціатора зборів, який перебуває у доведенні до відома власників результатів голосування, шляхом розміщення у доступних для всіх власників приміщеннях будинку був виконаний у повному обсязі.
Крім того, зазначив суд, власники квартир, незгодні з прийнятими на зборах рішеннями, не були позбавлені можливості самостійно реалізувати право на ознайомлення з результатами зборів, проте при цьому не виявили належного дбайливості та обачності, тому затверджені на зборах рішення стали для них обов'язковими ( Апеляційна ухвала Володимирського обласного суду від 12.07.2012 N 33-1974/2012).