Правила прийому пайовиком квартири. Компенсація від забудовника: що вимагати, якщо виявились недоробки чи квартиру не оформлюють у власність

Інструкція щодо приймання нової квартири у забудовника, на що слід звертати увагу.

Добрий листоноша Пєчкін вручив Вам особисто або просто залишив у поштовій скриньці лист повідомлення від забудовника. Отже, дбайливий забудовник повідомив про готовність житла і запросив Вас прибути на приймання квартири. Не поспішайте замовляти велику вантажівку для переїзду. Розсилати запрошення друзям та знайомим на новосілля. Мучити кота в спробі запхати його в нове житло першим і взагалі веселиться, все найцікавіше ще чекає на Вас попереду. Часто трапляється так, що дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію забудовник отримав не зовсім законним способом, а точніше сказати зовсім незаконним способом! Жвавий забудовник та його будівельники Джамшеди та Раушани спорудили будинок поспіхом і прийшовши на будівництво помилуватися цим дивом архітектурної думки ви побачили, що він побудований всього на 75-85 відсотків, а хитрий забудовник уже встиг отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Яким чудовим способом це сталося, питання добре, але на нього оперативно зможуть відповісти лише правоохоронні органи.

Відповідь експерта:

Отримавши повідомлення від Печкіна, ви зі сльозами на очах від радості, вдаєтеся до забудовника, а у відповідь чуєте, що будинок, на жаль і ах, але не готовий і потрібно ще трохи почекати. Дбайливий забудовник поплескуючи Вас по плечу нахабно випихає Вас за двері свого офісу, обіцяючи Вам обов'язково зателефонувати коли будинок буде добудований. Або починає розповідати вам історію про те, що: "У нас велика черга на огляд і прийом, треба записуватися", - а записатися чомусь можна тільки через пів року. Взагалі забудовник заготовив для Вас безліч причин для відмови в передачі купленої за ваші ж кревні гроші, квартири, всі їх можна довго викладати в цій статті, від чого вона може перетворитися на важкий трактат. Ви як і будь-яка інша нормальна людина запитаєте, навіщо?

А робиться все для того, щоб скоротити час прострочення, адже за затримку здачі квартири за 214 Федеральним законом доведеться сплачувати штраф (пені). Інша причина забудовник не хоче напружувати себе і готують у нього на будівництві працівників ліквідацією косяків нароблених їх умілими руками і надумав без шуму та пилу вручити Вам односторонній акт на квартиру, що будується. Адже з моменту підписання двостороннього акту прийому передачі, а тим більше одностороннього акта квартира вважається переданою і усувати косяки допущені його висококваліфікованими співробітниками, Забудовник вже не зобов'язаний. Так само поспішаю порадувати, що все комунальні платежіВи починаєте оплачувати з моменту підписання акта прийому передачі, або з моменту вручення вам одностороннього акту.

Як повинен відбуватися прийом квартири у забудовника

Що вважати належним повідомленням

Запрошення покупцю нерухомості підписати акт прийому передачі квартири найчастіше робиться у формі телефонного дзвінка або SMS-повідомлення.

Однак слід враховувати, що такий спосіб сповіщення не вважається належним. У пункті 4 статті 8 Закону про ДДУ зазначено, що існує лише один належний спосіб сповіщення покупця: рекомендований лист, який може бути вручений особисто (що має свідчити розписка), або у забудовника має бути підтвердження про те, що лист був отриманий пайовиком.

У тому ж пункті закону зазначені й обов'язки пайовика, який, отримавши належне повідомлення про завершення будівництва будинку, зобов'язаний прибути, щоб приймання квартири в новобудові було здійснено в обумовлений у ДДУ період або термін, що становить 7 робочих днів.

Чи можна проігнорувати сповіщення

Права та обов'язки сторін таких угод чітко регламентовані. У законодавстві зазначено, що якщо покупець не прийняв нерухомість протягом двох місяців з дати, визначеної для передачі, то забудовник має право на односторонню передачу (оформляється акт передачі квартири чи інший вид підтвердження факту готовності та належного стану цього об'єкта).

Наслідки неотримання повідомлення від забудовника через тривалу відсутність

У тих випадках, коли забудовнику відомо, що покупець отримав належне повідомлення про те, що необхідно прийти на огляд квартири, або ж лист був повернутий з позначками «відмова від отримання» або «адресат відсутній за вказаною адресою», механізм вирішення цієї проблеми аналогічний зазначеному вище. Тобто, забудовник складає акт прийому квартири, який має законну силу. Таким чином, учасник ДДУ зобов'язаний своєчасно повідомити про адресу, що змінилася, а також отримати кореспонденцію, що прийшла йому.

Як не допустити односторонньої передачі квартири

Існує певний механізм поведінки, що дозволяє пайовику відстояти свої права у разі виникнення конфліктів через підписання документів про приймання. У визначений в ДДУ або законі період потрібно відгукнутися на лист про те, що має бути приймання квартири. Якщо пайовик не отримав можливості оглянути нерухомість та підписати акт приймання квартири, то йому слід у обов'язковому порядкунадіслати на адресу забудовника текст такого змісту:

Шаблон претензії

(назва організації)

(Посада та П. І. О. керівника)

від (відомості про покупця: П. І. О., паспортні дані, місце реєстрації)

Претензія

(дата) було укладено угоду №______ відступлення прав вимоги по ДДУ щодо зведення об'єкта нерухомості між (П. І. О. пайовика) та (назва організації).

У пункті _____ цієї угоди (найменування організації) зобов'язується звести і передати у моє володіння квартиру, що знаходиться за: (адресою), площею ______ м2.

Відповідно до пункту ____ цієї угоди, передача має відбутися не пізніше (дата).

(дата) мною був відвіданий офіс (назва компанії забудовника), за адресою, що міститься в отриманому повідомленні, для підписання приймання об'єкта нерухомості.

Співробітник (назва компанії забудовника) повідомив мене про те, що через (перелік наявних проблем, що заважають здачі будинку) передача мені квартири відкладається.

Прошу вивчити цю ситуацію та вжити заходів для передачі нерухомості у порядку, передбаченому чинними законодавчими актами.

Прохання повідомити мене шляхом надсилання листа про те, коли відбудеться огляд та передача об'єкта в експлуатацію.

(Підпис) П. І. О.

Лист має бути переданий адресату шляхом належного повідомлення: особисто (на другому примірнику має бути проставлено відмітку про вручення) або цінним листом з описом.

Зразок складання опису

Помарки та виправлення в описі неприпустимі.

Особливості прийому загальнобудинкового майна

У частині першій закону про ДДУ у статті 7 та у частині 5 того ж закону у статті 8 вказується, що приймання квартири у забудовника може припускати складання документів про те, що нерухомість зведена з порушенням:

• угоди із пайовиком;
• СНіПів;
• чинних регламентів;
• інших вимог, які є обов'язковими до виконання.

Виходячи з передбачених у законодавстві прав учасників ДДУ, акт огляду квартири є не єдиним документом, якому необхідно приділити увагу, оскільки потрібно також перевірити наявність та працездатність сміттєпроводу та вуличного освітлення, функціонування ліфтів та ін. Насамперед перевіряється наявність об'єктів, передбачених у відповідних регламентах або договорі: дитячого майданчика, паркувальних місць, огорожі території та ін.

Якщо говорити про те, на що звернути увагу під час приймання квартири, слід зазначити, що часткова передача, із зобов'язанням усунути виявлені недоробки надалі, неприпустима. Якщо є невідповідності або частина майна не готова до здачі, відсутня тощо, то це має бути відображено в акті дефектів, що складається за результатами огляду (він також може називатися актом будівельних недоліків або попереднім актом). Якщо ж прийом квартири у забудовника буде завершено підписанням звичайного акта прийому-передачі, то усувати виявлені проблеми доведеться мешканцям, оскільки наявність недоробок ніде не відображено.

По суті, ДДУ охоплює не тільки вказану в ньому квартиру, а й майно. Однак юристи не рекомендують вірити забудовнику на слово про те, що за прийняття загальнобудинкового майна відповідає керуюча компанія. Так, на практиці так зазвичай і буває, але пов'язано це з тим, що громадяни погано розбираються в чинному законодавстві і неуважно читають умови договорів, що укладаються, в іншому випадку вони могли б вимагати стягнення неустойки затримки передачі будинку через виявлені недоліки.

Учасники договору, які мають приймати передачу квартири, часто просто не хочуть обтяжувати себе проблемами, що виникають під час передачі загальнобудинкового майна, а хтось вважає, що власником є ​​керуюча організація. Однак така думка помилкова. Ні держава, ні будь-хто інший не є власниками загальнобудинкового майна, оскільки воно перебуває у власності покупців нерухомості і саме вони відповідають за його стан. Навіть те, що міська влада періодично виділяє деякі суми у вигляді субсидій, не означає, що цей обов'язок можна перекласти на когось ще.

Не варто забувати, що сьогодні в нашій державі встановився капіталістичний устрій і громадянам, які звикли до соціалізму, доводиться змінювати свої уявлення про відносини до власності. Тому, хто цього не зробив, доводиться часом платити за проживання у новобудові набагато більше, ніж за квартиру, розташовану у старому фонді. А пояснюється це саме тим, що власники нерухомості погано були обізнані про те, як приймати квартиру у забудовника, і змушені тепер усувати недоліки, які не вказані в дефектній відомості, за свій рахунок. Звідси значний розмір рахунків за житло. Цього можна уникнути, якщо мешканці будинку об'єднуватимуться для захисту своїх прав та зможуть домогтися того, щоб забудовник здав новобудову у належному стані.

Юристи рекомендують найняти незалежних фахівців, чию експертну думку можна буде використати для спрямування претензії з виявленим переліком недоліків. Складений ними техогляд має стати основою аркуша будівельних вад, який спрямовують забудовнику. При цьому вимога сплатити за послуги незалежних експертівтакож можна включити до цієї претензії або позовної заяви до суду. Якщо мешканцям вдасться відстояти свою позицію, то розмір рахунків суттєво зменшиться, а гроші спрямовуватимуться на додатковий благоустрій. Але ця сфера витрачання коштів не є темою цієї статті.

Яким має бути акт огляду квартири

(Місце складання документа) (дата)

Забудовник (найменування організації), в особі (назва та посада керівника), з одного боку, та Дольник (відомості про покупця: П.І.Б., паспортні дані, адреса реєстрації тощо), які називаються в цьому документі Сторонами, як це було зазначено в угоді №____, склали даний перелікпретензій до стану оглянутих приміщень

У квартири (адреса будинку), а також у загальнобудинкового майна. Перелік та необхідний стан якого були передбачені в проектної документаціїна дім. При спільному огляді Сторонами цієї угоди виявлено низку недоліків ( наведений список складено на прикладі однієї з новобудов, тому при складанні претензії необхідно орієнтуватися на індивідуальні особливості об'єкта):

1. Відсутня асфальт на під'їзних доріжках;
2. Не обладнано пандус для колясок;
3. Асфальт на прибудинкової територіїВідсутнє;
4. Не обладнано майданчик для дітей;
5. Не підключено під'їзне освітлення;
6. Не розпочали роботу ліфти;
7. Розміщені на ____ поверсі приміщення, призначені для спільного використання мешканцями, не мають протипожежної сигналізації та обладнані відповідно до стандартів пожежних щитів;
8. На ____ поверсі на сходовому майданчику відсутня квартирний лічильник, а також не виконано підведення електропроводки до квартирного електрощитка;
9. Слаботкова розводка до щитка на ____ поверсі відсутня;
10. На ____ поверсі двері, що ведуть до загальних для мешканців приміщення, не обладнані передбаченим конструкцією заскленням;
11. Підвальний поверх затоплено;
12. Відсутнє з'єднання в частині каналізаційних труб, що призводить до течі на підвальному поверсі будинку;
13. Відсутнє передбачене умовами ДДУ скління балкона;
14. Якість виконаного скління у віконних отворах не відповідає стандартам - конструкції нерівно встановлені та погано закріплені, є щілини;
15. Кухонні вікна не мають необхідної фурнітури;
16. Віконне скло у кімнаті має тріщину;
17. Вхідні двері на лоджію встановлені неправильно, що призвело до перекосу, що заважає нормальному відкриття та закриття;
18. Гаряче та холодне водопостачання в оглянутій квартирі відсутнє;
19. Внутрішньоквартирні прилади обліку споживаної води ( при необхідності вказати - холодною чи гарячоюй) не встановлено;
20. Підлога біля вентиляційної шахти має наскрізні отвори;
21. Стояк каналізації у квартирі має тріщину;
22. Рівень встановлення роз'єму в каналізаційному стояку, призначений для відтоку стічних вод, Складає всього 4 сантиметри над підлогою. Це призводить до неможливості грамотного виконання стяжки;
23. Рама дверей, що веде до квартири, встановлена ​​з перекосом, дверний замок не працює, а дверна фурнітура відсутня;
24. Пожежний вихід немає встановленого люка.

(Примітка: бажано, щоб поряд із виявленими недоліками в документі були посилання на те, які саме пункти договору із забудовником. Проектної документації, відповідних БНіПів та ін. були порушені. Однак якщо забудовник підписав дану дефектну відомість без цих посилань, то вважається, що з наявними зауваженнями він згоден.

Документ складено спільно Сторонами угоди відповідно до пункту 5 статті 8 закону про ДДУ.

Забудовник після усунення наведених у цьому акті недоліків зобов'язаний письмово повідомити Учасника про те, що об'єкт нерухомості знаходиться на стадії готовності до прийому-передачі.

Реквізити Забудовника: Відомості про Учасника ДДУ:

_____________________ (інформація повинна копіювати

Дані, викладені у ДДУ)

_____________________ (підпис) /Ф. І. О./

У дефектній відомості також бажано вказати, у який термін забудовник зобов'язаний усунути виявлені недоробки. У даному зразку подібний рядок відсутній, оскільки претензійна робота велася із забудовником, який не дотримується термінів здачі об'єкта в експлуатацію. Слід також враховувати, що в ДДУ чітко регламентовані терміни, в які має проводитись огляд квартири в новобудові та здавання її пайовику. Відповідно, за їх недотримання має сплачуватись неустойка, нарахування якої не зупиняється на період, за який потрібно усунути недоліки. Таким чином, забудовник сам зацікавлений зробити це якнайшвидше, щоб не платити згодом великі сумикомпенсації мешканцям. Якщо ж представники організації забудовника відмовляються підписувати попередній акт, слід цей документ відправити їм у формі листа з описом.

Якщо ви шукаєте інформацію про те, як брати квартиру, слід запам'ятати, що особи, які підписують цей документ від забудовника, повинні мати на це право. Оскільки за відсутності у них відповідних повноважень акт втрачає юридичну чинність.

Ще один важливий нюанс щодо листа претензій полягає в тому, що підписання його часто покладається на представника. керуючої компанії. Однак така постановка питання є невірною, оскільки в ДДУ чітко вказано дві сторони – Забудовник та Учасник (покупець), отже, тільки вони мають право підписувати такі документи. Якщо оглядовому аркуші значиться інша організація, необхідно поцікавитися наявністю повноважень в таких осіб. За відсутності потрібних повноважень необхідно продублювати дефектну відомість претензією на адресу забудовника. А безпосередньо сам акт приймання передачі квартири буде підписаний уповноваженими співробітниками останнього.

Що робити, якщо виявлено недоліки щодо стану квартири або загальнобудинкового майна

Одне з головних питань, що стосуються того, як прийняти квартиру в новобудові, торкається проблеми невідповідності об'єкта, наданого до огляду, умов ДДУ, будівельних стандартів та інших вимог, перелічених у статті 7 закону 214-ФЗ.

Юристи, які працюють у цій галузі права, рекомендують вирушати приймати квартиру з експертом, який має право оцінити суму, в яку обійдеться усунення виявлених проблем, та оформити свої висновки у вигляді висновку. Цей документмає офіційну силу і може використовуватися як доказ своєї позиції в суді.

Стаття 7 закону про ДДУ регламентує права покупця для виявлення недоліків квартири. Відповідно до неї пайовик може вимагати:

1. Усунути недоробки.За законом, термін безоплатного усунення недоліків повинен узгоджуватися сторонами, проте найчастіше пайовику на словах повідомляють, що як тільки проблеми будуть усунені, настане дзвінок. Покупець має право вимагати дотримання законодавства. Кожен учасник ДДУ сам вирішує – вірити чи ні обіцянкам, які не підтверджені письмово. Як правило, якщо будинок зводився в встановлені терміни, а недоробки незначні. Вони будуть усунені швидко, але якщо будівництво затягнулося, то, можливо, і робота з вирішення проблеми недоробок також не буде швидкою;
2. Зменшити вартість квартири.Найчастіше добитися реалізації цього права покупцю вдається лише через суд. Забудовники вкрай рідко погоджуються на здешевлення житлоплощі та повернення частини коштів. Як варіант можна спробувати врегулювати проблему шляхом зарахування взаємних вимог. Це стає можливим, якщо після обмірів площа квартири збільшилась. Оскільки покупець зобов'язаний сплатити зайві квадратні метри, забудовник може відмовитись від своїх вимог в обмін на відмову зменшення вартості;
3. Компенсації витрат, які має бути понесено покупцеві при усуненні недоробок. Насамперед покупець має запросити експерта, який зафіксує наявні недоліки. Потім запрошують будівельну фірму, яка їх усуває, і лише після цього можна буде звертатися із позовною заявою до суду, надавши усі чеки за ремонт.

При виявленні значних порушень нормативів та стандартів, а також якщо недоліки не усунуті, учасник ДДУ отримує право:

• анулювати договір,
• вимагати повернення сплачених грошей,
• вимагати сплати пені за користування грошимаза весь термін із моменту їх внесення.

Однак необхідно пам'ятати, що цей процес передбачає звернення до суду з відповідною позовною вимогою. Причому навіть за позитивного вердикту не завжди вдається домогтися повернення сплачених грошей. Докладніше про це можна прочитати тут.

Що потрібно знати про прийом квартири, якщо недоробок не виявлено

Якщо пайовик після огляду згоден прийняти квартиру, необхідно переконатися в тому, що дата підписання акта присутня в документі і відповідає дійсності. Така вимога особливо актуальна, якщо здавання будинку відбувається пізніше запланованого терміну. Відсутність дати може призвести до того, що після підписання забудовник може поставити в порожній графі будь-яке необхідне йому число. А це, своєю чергою, може призвести до значної втрати коштів покупцем. Він може втратити право вимагати неустойку за затримку здачі будинку в експлуатацію або ж з нього можуть вимагати сплатити комунальні платежі за весь термін з моменту приймання будинку. Є ще один нюанс – перед підписанням акта з учасника ДДУ можуть вимагати внесення авансових платежів за комунальним послугам. Така претензія є незаконною, сплата цієї суми може бути здійснена тільки на добровільній основі. Проте, у разі відмови, забудовник зазвичай не підписує акт та не віддає ключі покупцю. У результаті пайовику доводиться доводити свою правоту в суді.

Усі питання щодо затримки здачі в експлуатацію регламентуються чинним законодавством, але там не зазначено, що робити, якщо в акті є фраза про відсутність матеріальних претензій з боку покупця.

Пайовик має право вимагати видалення подібних пунктів з документа, але якщо ключі від квартири потрібні негайно, а забудовник відмовляється переробляти документи, такий акт можна підписати.

Купівля житла в новобудові далеко не завжди відбувається гладко, і виною тому часто буває порушення зобов'язань забудовника. Але якщо зобов'язання порушуються, можна розірвати правочин або вимагати компенсацію. У Минулого разуми розповідали, що можна отримати з проблемного забудовника при затягуванні термінів будівництва та здачі об'єкта, а сьогодні йтиметься про те, на що можна розраховувати, якщо якість квартири бажає кращого і якщо забудовник затягує видачу свідоцтва про власність.

Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена ​​в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.

Той, хто не читав нашу попередню статтю на цю тему, може це зробити прямо зараз, а ми переходимо до іншої теми.

Боротьба за якість
Купівля нерухомості в новобудові, особливо на початкових етапах будівництва, - це завжди ризик, і не тільки залишитися без житла і без грошей або провести зайві роки в очікуванні, а й отримати неякісний об'єкт. Наприклад, можуть бути погано встановлені віконні та балконні рами (криво, нещільно і т.д.), нерівно викладені перегородки, може бути відсутня звукоізоляція стін або протікати покрівля, а якщо квартира здається з ремонтом, проблем буває ще більше. "Мабуть, мало хто із забудовників надавав квартиру з ідеальною якістю, завжди при передачі квартири виявляються дрібні, а іноді й серйозні недоліки", - заявив адвокат Олег Сухов.

Будь-які ознаки порушення технології будівництва, звичайно, повинні обговорюватися із забудовником, і якщо підозри покупця про неналежну якість підтверджуються, справедливим буде або усунення порушень, або їх компенсація, але домогтися справедливості, як водиться, не завжди просто.

Найкраще в цьому плані закон захищає пайовиків, які купили квартиру за договором участі у пайовому будівництві(ДДУ) відповідно до Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчі акти Російської Федерації». Насамперед у цьому документі чітко прописано, що забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт, якість якого відповідає умовам договору , вимогам технічних та містобудівних регламентів, проектної документації тощо. (Стаття 7, пункт 1). І передача повинна здійснюватися за передавальним актом або іншим документом про передачу (стаття 8, пункт 1), а якщо пайовик виявить якісь недоліки житла або у нього виникнуть підозри, що технології та регламенти не дотримані, він має право відмовитися від підписання акта прийому -Передачі, склавши натомість документ (акт або дефектну відомість), що фіксує всі недоліки об'єкта (стаття 8, пункт 5).

Тому експерти радять насамперед уважно вивчати квартиру, що здається: «На практиці представники забудовника часто користуються емоційним станом пайовика, який від щастя володіння новою квартироюготовий закрити очі на все, щоб швидше отримати ключі. Але при прийманні якраз важливо впоратися з емоціями і не поспішати підписувати приймальний акт, а, навпаки, уважно оглянути нерухомість, перевірити чи відповідає вона умовам договору та іншим вимогам закону, що висуваються до житлового приміщення. Якщо є можливість, варто запросити спеціаліста чи знайомого, який хоч щось розуміє на будівництві. При прийманні квартири головне виявити недоліки та вказати їх на них, а якщо цього не зробити, притягнути забудовника до відповідальності буде важко», - каже адвокат Олег Сухов. Хоча якщо недоліки зовсім не суттєві, можна їх пробачити, але при цьому важливо розуміти, що вони дійсно не стануть причиною майбутніх проблем. Якщо ж недоліки серйозніші, то доведеться боротися за якість.

Відповідно до пункту 2 статті 7 закону 214, якщо об'єкт пайового будівництва побудований з відступами від умов договору та/або недоліками, тобто якість його залишає бажати кращого, пайовик має право вимагати від забудовника:

- безоплатного усунення недоліків у розумний термін;
- пропорційного зменшення ціни договору;
- Відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
Що саме вимагатиме, вибирає сам пайовик, після чого він спрямовує забудовнику претензію з обраним варіантом усунення проблеми. Найпростіший спосіб – вимагати від забудовника безоплатного усунення недоліків, у цьому випадку не потрібно робити жодних додаткових дій (наприклад, із залученням ремонтної бригади, пошуку будівельних матеріаліві т.п.) і не потрібно жодних додаткових документів. «А ось для задоволення другої чи третьої вимоги знадобиться кошторис на виконання робіт з усунення недоліків із зазначенням їх вартості та вартості додаткових матеріалів», - каже Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», автор книги «Захист інвестицій у новобудови».

Але другий чи третій варіант дій може виявитися найзручнішим і найкомфортнішим, адже, як зазначає Світлана Савічева, начальник юридичного відділу КР "Мегаполіс-Сервіс",Насправді процес усунення недоліків самим забудовником часто затягується, а якість житла все одно залишається низьким, і в результаті у власника квартири не витримують нерви і він все одно бере все на себе. Крім того, при другому варіанті, якщо недоліки квартири не такі істотні і пайовик готовий з ними миритися, у нього є можливість замість не потрібного йому ремонту отримати гроші.

Але якщо обрано перший варіант, то пайовику рекомендується не йти на жодні компроміси: «Поки якість будівництва не буде доведена до відповідності договору та встановленим нормативам, пайовик має право не підписувати акт приймання-передачі квартири, і цим потрібно користуватися», - радить Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новобуд».

Через якість - до суду
Неналежна якість об'єкта може призвести і до розірвання договору. «Наприклад, якщо порушення, допущені забудовником, вимагають серйозних витрат і він відмовляється будь-що переробляти або затягує терміни, то є сенс звернутися за незалежною експертизоюта подати документи до суду», - рекомендує Світлана Савічева (КР «Мегаполіс-Сервіс»).

«А також розірвати договір можна у разі суттєвого порушення вимог до якості або неусунення виявлених недоліків у встановлений пайовиком розумний термін», - стверджує адвокат Олег Сухов, посилаючись на підпункти 2 та 3 пункту 1 статті 2 закону 214. Порядок дій у цьому випадку такий самий , як і за розірвання договору через затримки термінів будівництва та передачі об'єкта (див. статтю « »), та й можливе стягнення таке саме: «Можна вимагати повернення всіх сплачених коштів і відсотків на суму 1/150 від ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день користування грошима – з дати укладання договору до моменту повернення коштів (пункт 2 ст. 9 закону 214-ФЗ)», – каже адвокат Олег Сухов.

«Але, щоправда, юридичного критерію суттєвого порушення вимог щодо якості немає, законодавство його не дає. Поняття суттєвості вирішується в судовому порядкуу кожному індивідуальному випадку, - зазначає Марія Літинецька, генеральний директоркомпанії «Метріум Груп». – І більше того, навіть якщо забудовник припустився серйозних порушень під час будівництва, наприклад, неякісно виконав технологію утеплення, то довести його провину в судовому порядку буде непросто». А якщо вина не буде доведена або порушення якості не буде визнано суттєвим, договір розірвати не вдасться.

Інші схеми
Непросто доведеться і покупцям житла, які купили нерухомість не через ДДУ, а за іншими схемами, як дозволеним 214 законом (через механізми ЖБК або житлових сертифікатів), і «сірим» (попередні договори, договори інвестування тощо.). «Так, якщо квартира купувалась шляхом оплати паїв у житловому кооперативі або шляхом купівлі житлових сертифікатів, закон, на жаль, не такий чіткий. Порядок усунення недоліків кооперативом або емітентом сертифікатів не відрегульований, і тут можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу РФ та законодавства про інвестиції, а також норми Закону про захист прав споживачів, - розповідає Василь Шарапов (Сіті-XXI століття). Тобто, навіть якщо якість житла, що здається, буде дуже низькою, в добровільному порядку забудовник цілком може відмовитися щось змінювати і ремонтувати, і тоді доведеться звертатися до суду, так само як і за бажання розірвати угоду або вийти з кооперативу. З цим же стикаються і покупці житла за сірими схемами. Однак якщо суд стане на їх бік (тобто на бік позивача), можна отримати те саме, що й пайовики, які підписали ДДУ. «Наприклад, при розірванні договору можна вимагати назад сплачені інвестиції, а також відсотки за користування чужими коштами за період від дати передачі інвестицій забудовнику до дати повернення інвестору. При цьому процентна ставкадорівнює одній триста ставки рефінансування ЦБ РФ», - розповідає Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»).

Гарантія
Але якщо квартира покупцю передана і акт приймання-передачі підписано, то розірвати договір через неналежну якість вже не вдасться, навіть якщо недоліки були виявлені вже після заселення. І тут можна розраховувати лише гарантійні зобов'язання. І тут знову найбільше захищені пайовики, які підписали договір ДДУ. Відповідно до пунктів 5 та 5.1 статті 7 закону 214 на об'єкти пайового будівництва встановлюється гарантійний строк, що обчислюється з дня передачі нерухомості за актом. На житлове приміщення в цілому він не може бути меншим за п'ять років, а на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу цього приміщення, не може бути меншим за три роки. І якщо протягом цього часу власник виявить якісь недоліки, він може пред'явити забудовнику такі самі вимоги, як і у разі виявлення недоліків ще у незданого об'єкта. Інакше кажучи, від забудовника можна вимагати усунення недоліків, зменшення ціни договору та відшкодування витрат на самостійне вирішення питання (див. пункт 6 статті 7 закону 214). А якщо вимога власника не буде виконана або його виконання затягнеться за часом, він матиме можливість подати до суду.

Судитися можна і за інших схем, але доводити правду буде складно - дуже затратно за часом і дуже нервозно, а без рішення суду усунути недоліки об'єкта, швидше за все, не вийде.

Питання власності
Сьогодні у більшості випадків забудовник займається не лише будівництвом, а й оформленням свідоцтва про власність на квартиру після здачі будинку в експлуатацію. «Однак згідно із законом згідно з пунктом 1 статті 12 закону 214 зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва. Отже, забудовник не зобов'язаний брати участь у процесі оформлення нерухомості у власність», - каже Віра Богучарова, заступник керівника юридичного департаменту компанії Est-a-Tet. І тим більше він не зобов'язаний це робити за «сірих» схем реалізації житла. Звертатися до Росреєстру для реєстрації свого права власності цілком може і сам покупець. Інша справа, що на практиці багато забудовників не просто пропонують таку послугу, але навіть нав'язують її (це, звичайно, не правочинно, а отже, оспоримо, але не всі покупці згодні сперечатися). «І в цьому випадку забудовники найчастіше діють через своїх агентів, які надають відповідні послуги, це відбувається в рамках договорів надання послуг», - розповідає. Дарія Погорельська, керівник юридичного департаменту ДК «МІЦ». І відповідальність перед покупцями, строго кажучи, несе вже не забудовник, а агент, і ця відповідальність визначається укладеним договором надання послуг, Цивільним кодексом РФ і Законом про захист прав споживачів, але не законом 214.

Але в будь-якому випадку, якщо забудовник або його агент не виконує своїх зобов'язань та затягує термін оформлення свідоцтва про власність, покупець має право розірвати договір на надання послуг та вимагати повернення сплачених коштів, а також може вимагати відшкодування інших збитків. Однак поспішати тут не потрібно, перш ніж розривати, треба зрозуміти, у чому причина затримки – від цього залежить, що можна вимагати із забудовника чи його агента.

«Найчастіше затримка відбувається не з вини забудовника, а через затягування погодження акта реалізації інвестиційного проектув органах влади», - каже Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»). Наприклад, адміністрація чи генпідрядник можуть тягнути із підписанням документів про завершення будівництва, можуть виникнути проблеми із підключенням комунікацій тощо.

«У подібних випадках, якщо забудовник свої зобов'язання щодо будівництва будинку виконав, квартира фактично передана, а покупець у ній вже живе та несе витрати на оплату комунальних платежів, оформити квартиру у власність, як правило, можна через суд. При задоволенні позову право власності буде зареєстроване Росреєстром на підставі рішення суду, тому жодних документів від забудовника вже не потрібно», - розповідає адвокат Олег Сухов. Але вимагати будь-яких компенсацій із забудовника за затягування термінів, швидше за все, не вийде.

«А от якщо причина затримки – недобросовісні дії самого забудовника, наприклад, вимога сплатити витрати за утримання загальнобудинкового майна та комунальні платежі, які забудовник поніс з моменту введення будинку в експлуатацію та до моменту передачі квартири пайовику, або вимога доплатити різницю за зайві квадратні метри, то доречно буде звернутися до суду з позовом про визнання права власності на квартиру, стягнення неустойки (1/150 ставки рефінансування з дати підписання договору щодо надання послуг до дати відшкодування коштів. – від ред.) та моральної шкоди. Причому, якщо до суду забудовнику надсилалася відповідна претензія, суд стягне з нього штраф у розмірі 50% від присудженої за позовом неустойки (пункт 6 стаття 13 «Закону про захист прав споживачів»)», - повідомляє адвокат Олег Сухов.

«І треба зазначити, що в Останніми рокамисудові позови у таких справах стали досить поширеною практикою, тому розгляд звернень про визнання прав власності на квартиру-новобудову відбувається за чітко виробленою схемою - швидко та безболісно для пайовика (покупця)», - зазначає Ірина Доброхотова («БЕСТ-Новобуд»), та в більшості випадків суд ухвалює рішення на його користь. Щоправда, при використанні «сірих» схем можуть виникнути проблеми з доказами, а іноді спливають слизькі моменти, наприклад, з'ясовується, що будинок взагалі побудований незаконно. Однак таких випадків не так уже й багато.

А ще варто зауважити, що «якщо інвестор фінансує будівництво шляхом оплати паїв у житловому кооперативі, то згідно із законом право власності на квартиру він набуває з тієї дати, коли вноситься останній пай (тобто усі паї виходять оплаченими)», - пояснює Василь Шарапов («Сіті-XXI століття»). І в даному випадкудопомога забудовника в оформленні свідоцтва про власність є ще менш актуальною, хоча для розпорядження квартирою зареєструвати право власності в Росреєстрі необхідно і пайовику. Але робити це краще самостійно, тоді й перейматися порушенням зобов'язань посередниками не доведеться. Загалом, цього принципу варто дотримуватися і за інших схем реалізації житла – наскільки це можливо, тоді позиватися не доведеться.

Хоча суд не такий страшний, як багатьом здається. І в продовженні цієї теми портал розповість, що потрібно для того, щоб звернутися до суду, чи завжди він має сенс і що можна стягнути з недбайливого забудовника, крім вже оплачених за нерухомість коштів.

Купівля житлової нерухомості регулюється положеннями ДК РФ, Законом РФ від 07.02.1992 № 2300-1 «Про захист прав споживачів» та Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості... ». Ці норми наказують забудовнику передавати покупцю об'єкт нерухомості на передбачених договоромумовах.

У тексті угоди зазначається вартість, терміни передачі, характеристики об'єкта та гарантійні зобов'язання після здачі будинку. Ця стаття допоможе розібратися з відповідальністю забудовника, встановити гарантійний термін на квартири та грамотно пред'явити претензію у рамках договору. пайової участів будівництві.

Що мають на увазі гарантійні зобов'язання забудовника?

При безпосередній експлуатації найчастіше виявляються недоліки і недоробки - покрівля, що протікає, тріщини і патьоки, пліснява, що спочатку не функціонує інженерне обладнання, явні будівельні ляпи. Приводів для пред'явлення претензій є достатньо.

Важливо!Обсяг гарантійних зобов'язань щодо об'єкта нерухомості прописаний ст.7 Федерального закону від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві...».

Об'єкт, що передається пайовику, зобов'язаний відповідати умовам укладеного договору, пред'явленого покупцю проекту, загальним технічним нормам і містобудівним регламентам. Повна відповідальність за якість та безпеку житла лежить на забудовнику.

Гарантія на квартиру в новобудові встановлюється відповідно до Закону № 214-ФЗ, а під час укладання договору участі у пайовому будівництві сторони можуть встановлювати збільшену тривалість гарантійних зобов'язань.

При оформленні акту здачі готового об'єкту пайовику передається все обладнання та елементи облаштування квартири. Це означає, що на вікна квартири в новобудові, а також на інші аналогічні елементи квартири поширюватиметься єдина гарантія – не менше трьох років. Це правило не діє, якщо після прийому готового об'єкту мешканці самостійно здійснили заміну окремих вузлів благоустрою та технічних елементів.

На що забудовник не гарантує?

Зона відповідальності забудовника чітко визначена – це недоробки капітального характеру. Відмова забудовника у гарантії може бути зумовлена ​​наступними обставинами:

• природне зношування та зниження експлуатаційних характеристик, пов'язане із закінченням розрахункового терміну використання;
• недотримання правил експлуатації приміщень загального користування та майна;
• нехтування правилами встановлення та використання сантехніки та побутових приладів;
• вихід з ладу обладнання та елементів конструкції, що спочатку прийняті без претензій за актом приймання-передачі, або пошкоджені мешканцями під час експлуатації;
• аварійні ситуації, пов'язані з порушенням роботи опалення, каналізації, газо- та водопроводу, вентиляції, водостоків, спровоковані мешканцями.

Важливо!Після здачі будинку відповідальність за його експлуатацію несе компанія, що управляє. Якщо претензія поширюється на жодний із вищенаведених пунктів, тоді звертатися доведеться саме до забудовника.

Гарантія на дах від забудовника становитиме щонайменше десять років, якщо інше не зафіксовано в умовах передавального акта. Крім цього, гарантійний термін може бути передбачений у технічної документації, яка передається забудовником компанії, що управляє, відразу після введення будинку в експлуатацію.

Як довго забудовник виконує гарантійні зобов'язання?

Розглянемо, чи може нормативний термін гарантії бути продовжений чи зменшений залежно від окремих елементів чи вузлів багатоквартирної будівлі(Наприклад, скільки становить гарантія на ліфт після здачі повністю готового об'єкта). Відповідно до п.5 ст.7 Закону № 214-ФЗ стандартний гарантійний термін на багатоквартирні будинки, збудовані за договором пайової участі, становить не менше ніж п'ять років.

Однак через прямої вказівкизакону, договором може бути передбачено і більш тривалий період гарантії на окремі елементи будівлі. Наприклад, на міжпанельні шви та покрівлю гарантійний термін не може становити менше ніж 10 років. Більшість відповідальних забудовників зазначають у договорі саме цей термін.

Важливо!Гарантійний термін технологічного та інженерного обладнання МКД не може бути меншим за три роки. До складу цього обладнання входять ліфти, котельні, підстанції, сміттєпроводи, пропускні системи, вентиляційні та опалювальні агрегати.

Для участі у будівництві підбираються підрядники, які гарантують виконання зобов'язань протягом строку не менше, ніж за договором із пайовиками. Якщо цієї умови не дотримано, то вся відповідальність за роботу інженерного обладнання лягає на забудовника.

Наприклад, який гарантійний термін радіаторної батареї може бути встановлений прийому квартири у забудовника? Якщо після підписання акта мешканці не зверталися за заміною інженерних мережі окремих видівкомунікацій, гарантія поширюватиметься весь п'ятирічний срок. При цьому потрібно враховувати, що після передачі багатоквартирної будівлі компанії, що управляє, відповідальність за поточний ремонтбуде покладено саме на КК.

Як правильно пред'явити претензію забудовнику після здавання будинку?

Оскільки відповідальність підрядника після гарантійного строку може наступати лише за належний стан несучих конструкцій та вузлів будівлі, всі претензії щодо стану житлових приміщень або спільного майнавдома необхідно пред'явити до закінчення п'ятирічного терміну. Цей період обчислюється з передачі об'єкта нерухомості власнику. Цей факт фіксується підписанням акта приймання-передачі готового житлового приміщення. Підписується після отримання на руки свідоцтва про право власності. Примус до виконання зобов'язань після здачі будинку будується за таким алгоритмом.

Виявлені протягом гарантійного терміну претензії оформлюються письмово. У зверненні необхідно вказати характер недоліків та термін їх усунення. У ряді випадків повністю усунути дефект неможливо, для цього законом передбачена компенсація – пропорційне зменшення ціни договору або відшкодування витрат на усунення силами пайовика (п.2 ст.7 Закону № 214-ФЗ).

Звернення необхідно вручити під розпис представнику забудовника, залишивши другий екземпляр собі, або надіслати поштою рекомендованим листом з повідомленням. Тільки в цьому випадку на руках залишиться документ, що підтверджує факт надсилання претензії.

Важливо!Строк розгляду та відповіді на претензії регламентований Законом про захист прав споживачів (до 10 днів) та ЦК РФ (не більше 30 днів). Але в тексті звернення краще зазначити, протягом якого терміну розглянути та дати відповідь на звернення.

Найчастіше характер звернення ретельно перевіряється – чи не потрапляє претензія під відповідальність управляючої компанії. Тому рекомендується паралельно звернутись і туди. Маючи на руках відповідь із КК, що підтверджує належність дефектів до недоліків будівництва, спілкуватися з представниками забудовника буде простіше.

Оскільки технологічне обладнання житлового будинку передається в експлуатацію керуючої компанії, до її обов'язків входитиме поточне обслуговування та ремонт переданого майна. При порушенні правил та порядку ремонтних робіт, відповідальність за недоліки може наступати саме в компанії, що управляє, якщо вона не скористалася правом пред'явити претензію по гарантії.

Хто несе гарантійні зобов'язання, якщо забудовник збанкрутував (ліквідований)? Відповідь на це питання залежатиме від етапу будівництва – якщо банкрутство відбулося до введення об'єкта в експлуатацію, пайовикам доведеться оформлювати права на об'єкт незавершеного будівництва. У цьому випадку будинок доведеться добудовувати за допомогою іншого підрядника або будівельної організації, Який і встановить гарантійний термін.

Якщо банкрутство відбулося після передачі будинку керуючої компанії, претензії щодо гарантії задовольнятимуться за рахунок компенсаційних фондів саморегулівних організацій та страхування громадянської відповідальностічленів СРО.

У разі, якщо громадяни залучали до будівництва власного приватного будинку підрядників, будівельні роботитакож може встановлюватися гарантійний термін для пред'явлення претензій щодо якості. Гарантійний термін при будівництві приватного будинку не може бути меншим за один рік, а для окремих видів робіт - до п'яти років.

Грамотно скласти претензію, відстежити її розгляд та досягти повного задоволення вимог допоможуть досвідчені юристи. Ми рекомендуємо скористатися допомогою наших фахівців, щоб гарантовано домогтися справедливості у суперечці із забудовником. Для цього зателефонуйте за телефонами, вказаними на нашому сайті, або заповніть форму зворотного зв'язку.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінамиу законодавстві, інформація у статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть у формі нижче.

Купівля квартири у новобудові здійснюється після перевірки забудовника, аналізу його документів та партнерів, ходу будівництва та інших параметрів. Паралельно перед укладанням договору покупцю рекомендується отримати відомості про спосіб оформлення угоди та оцінити його надійність, залагодити питання з банком, залучаючи позикові кошти.

Купівля квартири, зокрема, в новобудові – ризик. Забудовник може збанкрутувати, обдурити, уклавши на один об'єкт кілька операцій, затягнути будівництво. Словом, небезпек не менше, ніж при виборі житла на вторинному ринку. Тому основне, що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові у забудовника, - це перелік документів, які повинні бути в обов'язковому порядку, оптимальну форму договору, що найбільш повно захищає інтереси покупця, ймовірні ризики та шляхи їхнього нівелювання.

1. Отже, перше, на що варто звернути увагу при покупці новобудови – це готовність будинку. Якщо будівництво йде активно, на майданчику є будівельники та робоча техніка, більшу частину вже збудовано, є ймовірність того, що забудовник доведе свою справу до кінця. Цей показник досить умовний, оскільки будівництво може «звернутися» будь-коли.

Також рекомендується оцінити інвестиційну привабливістьквартири. Вона виявляється у сукупності параметрів: віддаленість від транспортного сполучення, наявність інфраструктури, паркування, зелених зон, план благоустрою території. Якщо об'єкт знаходиться буквально в полі, квартири в ньому не купуватимуть через численні обмеження. А це означає, що будинок може перетворитися на довгобуд.

1. Хороші відгуки про забудовників, залучених підрядних компаній. Зазвичай у великих містах діють одні й самі забудовники, про яких знають. Такі компанії стабільні, завжди закінчують будівництво, не обманюють пайовиків. Запитати про діяльність компанії можна на особистій зустрічі з менеджерами з продажу.
2. Вибір контракту. За цим критерієм можна оцінити надійність потенційного контрагента. Різні схеми, які використовуються забудовниками для уникнення податків та інших своїх махінацій, ваги в очах покупця не додають.
3. , його документи та інші параметри.

Зверніть увагу! Кількість ошуканих пайовиків у Росії за п'ять років зменшилася вдвічі (станом на 2016 рік).

Нормативна база

Основний документ, який регламентує відносини забудовника та покупця – ФЗ №214 від 30.12.2004. У цьому законі містяться норми, що регулюють діяльність забудовника, порядок укладання договору пайової участі у будівництві, вимоги до його змісту.

Також може стати в нагоді наступна інформація:

• для договору купівлі-продажу - глава 30 ЦК України, що регулює цю сферу діяльності;
• попередній договір - глава 27 ДК РФ (ст. 429);
• при залученні позикових коштів, забезпечених заставою нерухомості, - ФЗ від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку";
• інші положення Цивільного кодексу, що регулюють окремі ситуації (невиконання зобов'язань, розірвання договору та інші).

Які документи мають бути у забудовника

ст. 20 ФЗ № 214 визначає, які документи при купівлі новобудови. Умовно їх можна поділити на дві групи: ті, що забудовник має і може надати покупцю. У першому випадку їх перелік становлять папери, які потрібно мати залучення коштів приватних осіб. Зазвичай вони знаходяться у вільному доступі та розміщуються на сайтах компанії. Друга група передбачає можливість надання документів на вимогу, їхнє розкриття не встановлено законом.

Таблиця 1. Документи та відомості, які повинен мати забудовник для надання покупцю

Які документи мають бути у покупця

Для укладання угоди потрібні документи, що підтверджують особу покупця та його доходи. Другі потрібні забудовнику, щоб переконатися у платоспроможності.

Отже, від покупця потрібно:

• паспорт;
• згода подружжя на купівлю;
• договір кредитування, укладений із банком (при залученні позикових коштів);
• довідки про доходи.

Процедура угоди

Покрокова інструкціяпроведення операції має такий вигляд:

1. перевірка обраного об'єкту – квартири та будинки, темпу будівництва;
2. перевірка забудовника;
3. підготовка документів;
4. оформлення документів із банком, якщо він залучається;
5. підписання угоди із забудовником;
6. реєстрація договору у Росреєстрі.

Зазначені процедури покупець реалізує самостійно або залучає знаючого посередника – агента з нерухомості.

Після закінчення всіх заходів покупець продовжує вносити платежі за кредитом або розстроченням, наданим забудовником, та чекає закінчення будівництва та передачі квартири.

Види договорів при покупці квартири в новобудові

Оформлення правочину може бути здійснено різними договорами. Всі вони мають законний характер, але мають різні ризики для покупця. Загалом питання оформлення при купівлі квартири в новобудові мають велике значення, оскільки створюють небезпеку втрати грошей.

Ідеальний варіант – договір пайової участі у будівництві. Він передбачений законом і найповніше захищає сторони по угоді. У ньому передбачається відповідальність забудовника за порушення термінів та інші форми та способи неналежного виконаннязобов'язань. До того ж договір реєструється в Росреєстрі, що виключає можливість подвійного продажу. .

Зверніть увагу! Ймовірно, найближчими роками форму пайової участі буде замінено на проектне фінансування. Відповідно до цієї ідеї, купити квартиру можна буде тільки в готовому будинкущо знизить кількість ризиків до мінімуму, але збільшить вартість житла.

Третій спосіб – попередні договори пайової участі та купівлі-продажу. Ці форми застосовуються на будь-якій стадії будівництва. Наприклад, компанія ще не отримала дозвіл на будівництво, не завершилася держекспертиза, але потрібні гроші для реалізації проекту. Договір пайової участі укласти за таких умов неможливо, тому застосовуються попередні договори. Їх можна віднести до одним із найгірших варіантів оформлення угоди. Зобов'язання продавця за подібними формами зводяться до укладання основного договору у майбутньому. Якщо він відмовиться або ухилятиметься, то покупцю доведеться через суд примушувати до підписання угоди і тільки після цього вимагати передачі права власності. При цьому покупець вносить гроші за попередньою угодою, але набуває права вимагати не квартиру, а укладання основного договору.

Істотний мінус усіх попередніх угод – відсутність обов'язкової державної реєстрації. Тому до перелічених вище ризиків додається ймовірність подвійного продажу.

Також зустрічаються такі способи придбання нерухомості, як пайові фонди, інвестиційна діяльність, Кооператив.

Яка б угода не була обрана, в ній повинна зазначатися вичерпна інформація про об'єкт, строки передачі, ціну, порядок внесення грошей, відповідальність сторін за порушення зобов'язань, особливо забудовника.

Порядок укладання договору

Залежно від особливостей придбання квартири порядок підписання угоди відрізнятиметься.

В іпотеку

При залученні позикових коштів у банку, забезпечених заставою нерухомості, оформлення відносин із забудовником матиме такі особливості:

• попередній висновок кредитного договору;
• одержання схвалення банком обраного об'єкта;
• одержання оцінки вартості;
• страхування.

У забудовника

Купівля квартири у самого забудовника - найбільш зручний і недорогий варіант. Сама низька цінана нерухомість - саме на стадії початку будівництва, у міру готовності будинку вона зростає, і придбати квартиру без участі посередників стає складно.

В розстрочку

Як правило, розстрочка, що пропонується забудовником, буває короткочасна (до 1 року) і довгострокова. Перший варіант передбачає відсутність відсотків. За тривалого розстрочення покупець вже повинен виплачувати відсотки. Їхній розмір встановлюється самим забудовником і коливається в районі 12%.

Під час підписання договору з розстрочкою вказується графік внесення платежів, порядок погашення заборгованості (відсотки та основний борг), а також визначається відповідальність за порушення фінансових зобов'язань.

Перед придбанням квартири в будинку в розстрочку слід уважно вивчити умови договору, можливо, банк запропонує меншу ставку.

Реєстрація прав власності

Усі договори, крім попередніх, але включаючи іпотечний, підлягають реєстрації в Росреестре.

Деякі забудовники надають своїм клієнтам послуги з представлення їхніх інтересів у Росреєстрі. Після підписання договорів пайової участі пайовик видає співробітникам доручення, за якою вони подають заяву на реєстрацію угоди. Таким чином, покупцю не потрібно з'являтися до відділення реєстраційної служби.

Якщо укладається договір переуступки права між двома фізичними особами, то відвідувати Росреєстр доведеться.

Важливо пам'ятати, що за договором пайової участі та переуступки з нього покупець отримує не право власності, а права вимагати передачі квартири. У власність оформляється фізично існуючий об'єкт, тобто збудована квартира.

Зниження ризиків

Знаючи, що потрібно перевіряти при покупці новобудови, покупець не потрапить у складну ситуацію, а невеликі запобіжні заходи дозволять нівелювати ризики:

1. укладати договір із перевіреним забудовником, який давно працює на ринку нерухомості. Можливо, квартири в таких будинках коштують дорожче, ніж в інших, але при купівлі квартири невідома компанія має ризик втратити всі заощадження;
2. вивчати темп будівництва, по можливості, не вкладаючи кошти у повільні забудови;
3. бажано, щоб будинок був акредитований у банку – цей показник не гарантує повної надійності, але під таку заставу банк видасть кредит охочіше;
4. вибір оптимальної форми угоди (договір пайової участі у будівництві).

Важливо! Найпоширеніший спосіб обману покупців квартир! Він полягає у невказанні або вказівці орієнтовного терміну здачі будинку. На умови угоди обов'язково звертати увагу! Зазвичай у таких ситуаціях відносини оформлюються попереднім договором. Таким чином, покупець постійно перебуває у невіданні щодо термінів отримання квартири.

додаткова інформаціядоступна у відео:

Автор: . Освіта вища юридична: Північно-західна філія Російської академіїправосуддя (Санкт-Петербург) Досвід роботи з 2010 року. Договірне право, консультування з оподаткування та бухгалтерського обліку, Подання інтересів в гос.органах, банках, у нотаріусів.
6 грудня 2017 .

Гарантія забудовника у разі купівлі квартири у новобудові є обов'язковою. У цьому тексті ми розглянемо основні закони, якими регулюється цей обов'язок, уточнимо терміни та розповімо, що робити, якщо з'явилася ситуація, коли доведеться складати претензію забудовнику щодо усунення недоліків щодо гарантії.

У сучасному законодавстві будь-яка купівля квартири в будинку (а точніше – пайова участь у будівництві) регулюється положеннями ФЗ-214 – закон про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків. Додатково потрібно враховувати норми цивільного законодавства– ст. 469 - 478 ДК РФ. Також у захисті прав пайовика допомагає закон про захист прав споживачів.

Що мають на увазі гарантійні зобов'язання забудовника?

Для розуміння того, на що поширюється гарантія забудовника, вивчимо сьому статтю 214-ФЗ. У пункті першому ясно йдеться про обов'язок забудовника передати об'єкт (квартиру) пайовику, і якість цього об'єкта має відповідати не тільки прописаним у договорі пайової участі пунктам, але й іншим технічним регламентам та містобудівним нормам.

Закон № 214 захищає пайовиків, які уклали із забудовником договір пайової участі.

Тому якщо ви плануєте покупку за векселями, паями чи іншими формами, то замисліться двічі. Адже в цьому випадку претензія забудовнику по багатоквартирному будинку регулюватиметься саме ЦК РФ, без допомоги профільного федерального закону. Дивіться. І навіть у цьому випадку треба розуміти, що кожна ситуація є індивідуальною, і уважно вивчати судову практику.

На які гарантії може розраховувати пайовик

Гарантія від забудовника на новий будиноквключає два види зобов'язань. Так, протягом трьох років можна звернутися з претензією забудовнику про усунення недоліків щодо гарантії з різних інженерних конструкцій та іншого технологічного обладнання. Сам перелік має на увазі в собі загальну системуабо її складові:

• вентиляційних шахт та обладнання;
• ліфтової системи та супутніх сегментів обладнання;
• опалювальна загальнобудинкова система;
• системи житлово-комунального господарства – це конструкції, за допомогою яких до будинку надходить вода, газ та електрика.

Потрібно розуміти, що забудовник, якщо інше не вказано договором, відповідає за внутрішньобудинкові системи. Тому якщо, наприклад, є проблеми з газовими трубамиу дворі доведеться окремо доводити, що до цього має відношення забудовник.

Після здачі новобудови протягом п'яти років можна вимагати усунення недоліків забудовником щодо гарантії об'єктів, що впливають на конструкцію будівлі.

• Дефекти та проблеми зі стінами – причому як зовні, так і всередині. Сюди належить і стан під'їздів.
• Проблеми з фасадами будівлі – облицювання, що відвалюється, неякісні матеріали, через які фасад постійно мокрий, та інші проблеми.
• Проблеми з конструкціями будівлі, що несуть. Найчастіше зустрічаються недоліки зі стельовими плитками та провисами їх у квартирах.
• Дефекти у встановлених за замовчуванням склопакетами та залізними дверима у квартири.

У ст. 8 ФЗ-214 явно зазначено, що пайовик повинен вимагати від забудовника підписати акт про невідповідність об'єкта, що здається, будівельним вимогам ч.1 та ч.7 ФЗ-214.

Також пайовик повинен відмовитися від підписання передавального акта. Тому, якщо забудовник стверджує, що виконає договірні зобов'язання пізніше, але при цьому вимагає прийняти вашу квартиру – сміливо відмовляйтесь. Це допоможе вам домогтися у суді виконання претензій забудовнику щодо гарантії. Хоча якщо гарантійні вимоги виникли після прийому квартири, нічого страшного – але більше.

На що забудовник не дає гарантії

Для нефахівця в законі може бути важко з'ясувати, на що поширюється гарантія забудовника, а на що ні. Там зазначено – девелопер відповідає за недоробки капітального характеру. Але є один прийом, яким користуються юристи у сфері нерухомості.

Після того, як будинок зданий, відповідальність за його внутрішній стан несе керуюча організація. Є перелік вимог щодо їх роботи. Отже, КК відповідають за:

• поточний знос та скорочення експлуатаційних характеристик різного внутрішньобудинкового обладнання та систем;
• за правильне використанняприміщень загального призначеннята майна у загальнобудинковій власності;
• за зламане обладнання та конструкції, що прийняті без претензій у забудовника за допомогою акта приймання-передачі будинкового майна;
• за дотримання рекомендацій інструкцій щодо встановлення побутових приладів та сантехніки;
• за припинення аварійних ситуаційз опалювальними та каналізаційними системами, за правильну роботу вентиляції та водостоків.

Разом – якщо виявлений недолік не входить до вищезгаданих пунктів, то можна вивчати документацію та намагатися пред'являти забудовнику претензію.

Строки виконання гарантійних зобов'язань

Є поширена помилка – нібито діє гарантія забудовника 5 років. Насправді, це не так. Як було зазначено вище, цей термін поширюється на загальнобудинкові конструкції. На інженерні – 5 років. А ось на стан даху – 10 років.

Якщо претензію виявлено і забудовник погодився на усунення недоліків – то відповідно до п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу потрібно усунути недоліки «в розумний термін». На жаль, що таке розумний термін у законі не прописано, тож треба розглядати кожен випадок індивідуально. Зазвичай, це 30 днів, але термін може бути збільшений.

Для того, щоб дізнатися про термін усунення в кожному конкретному випадку, експерти аналізують аналогічні послуги, представлені на ринку. І орієнтуються на середній термін, за яким сторонні організації пропонують виконати такі роботи.

Як правильно пред'явити претензію?

Ми вже з'ясували, на що поширюється гарантія на новобудову та в який термін. Тому не бійтеся подавати навіть якщо гарантійні вимоги виникли після здачі будинку, прийому квартири та інших дій, пов'язаних з вашим правом власності ().

Виявлені претензії можна подавати як одному мешканцю, так і використовувати колективну вимогу. Аналогічно можна діяти і у разі подання позовної заявидо суду – однаково суддя за необхідності може об'єднати кілька позовів на розгляд.

Перше, що ви робите після виявлення недоліків – фіксуйте їх на фото чи відео. Складайте претензію забудовнику. У претензії ви докладно описуєте недоліки, спосіб виявлення (). Бажано послатися на нормативний документ, що підтверджує ваші вимоги. Наприклад, якщо ви прийняли будинок влітку, а взимку з'ясувалося, що у квартирі дуже холодно – знайдіть ухвалу уряду вашого регіону, де мають бути вказані температурні норми житлових приміщень у багатоквартирному будинку. Претензію забудовнику потрібно вручати самостійно або за допомогою надсилання пошти з описом вмісту. На другій копії потрібно отримати відмітку від представника девелопера про вручення претензії з актуальною датою.

Термін відповіді може бути пізніше 10 днів. Найкраще так і написати «Відповідно до Закону про захист прав споживачів прошу надати відповідь у письмовій формі у термін не більше 10 робочих днів».

Потрібно розуміти, що забудовник може посилатися на цивільний кодекс, відповісти вам і попросити більше часу на перевірку інформації - це адекватний процес, так як девелоперу буде необхідно перевірити, чи входять виявлені недоліки в його зону відповідальності, або це прерогатива керуючої компанії. Якщо ви спочатку звернетеся до КК – а саме так і варто зробити – і додасте до претензії відповідь КК, то такої можливості у забудовника не буде.

Почавши взаємодію із забудовником, ми рекомендуємо скласти акт, у якому потрібно вказати всі недоліки у будівництві багатоквартирного будинку. Якщо забудовник відмовиться підписувати його – нічого страшного, просто зробіть дві копії, розпишіться на них і одну надішліть забудовнику поштою, не забувши зберегти квитанцію.

Варто розуміти, що відповідно до статті 7 ФЗ-214 ви маєте право вимагати:

Як змусити будівельників усунути недоліки?

Якщо забудовник відмовляється добровільно усувати всі виявлені власниками квартир дефекти, рекомендуємо відразу звертатися до суду. Крім зазначених вище вимог, можна спробувати одержати із забудовника неустойку.

Варто враховувати, що юристи часто плутають правила стягнення неустойки по 214 ФЗ за зрив термінів будівництва та правила стягнення пені згідно із законом про захист споживачів за невиконання зобов'язань за гарантією.

У п.5 ст.28 останнього законуясно сказано, що споживач може вимагати відшкодування збитків порушення термінів виконання робіт (це понад 45 днів після подачі претензії). Пеня стягується кожен день. А її розмір визначається із ціни виконання послуги. Найчастіше в позовах ставлять 3% повної ціни, помноженої на 1/300 від ставки рефінансування ЦБ РФ. Тут краще не мудрувати – суддя все одно розрахує неустойку згідно із законом, спираючись на ваш конкретний випадок.

У судовій практиціє випадки, коли мешканцям допомагали експертизи, виконані сторонніми неупередженими організаціями, які доводили недобропорядність девелопера. Якщо суд буде виграно, то власники квартир отримають гроші, витрачені на експертів, назад, разом з іншими витратами по суду (ч. 1 ст. 98 ЦПК РФ).

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні справ, пов'язаних із оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки із забудовників. Великий досвід роботи з 214 ФЗ.