Які «підводні камені» при купівлі квартири на вторинному ринку? Які проблеми можуть виникнути при покупці автомобіля Постійно виникають проблеми при покупці квартири.

01 Крім емоційного і значного критерію, пов'язаного з купівлею нерухомості, це ще й великий крок, який викликає суперечки між продавцем і покупцем. Це відбувається тому, що обидві сторони, як продавець, так і покупець, хочуть отримати більший зиск і отримати найкращі умовиугоди.
Щоб вдало продати нерухомість і щоб результат угоди був позитивним потрібно бути згідливим, а також мати досвідченого агента з продажу нерухомості та мати здатність вести торг (як продавцю, так і покупцю).
Нижче наведено п'ять факторів, які можуть перерости в проблеми під час купівлі або продажу житла. Але вони мають і рішення!

02 Проблема: ціна. Дуже важливо дійти згоди з цього питання. Потрібно шанувати думку іншої сторони. Зазвичай проблема виникає в тому випадку, коли одна зі сторін не впевнена в правильності виставленої ціни і через деякий час у неї з'являється бажання змінити ціну.

03 Рішення: подивіться на схожі пропозиції та порівняйте ціну. Покупці можуть попросити надати знижку. Якщо ціна встановлена ​​правильно, то складно її змінити. Крім того, якщо ви вже підписали договір за цією ціною, то у вас можуть виникнути правові проблеми.

04 Проблема: погані пропозиції у відповідь. Іронія полягає в тому, що покупці вважають, що якщо вони запропонують ціну запитувану продавцем, то не отримають пропозицій у відповідь. На ринку переважають банківські розпродажі, у яких треті особи остаточно вирішують результат угоди. Тому продавець може призначити ціну, яка не буде схвалена банком. Тільки в цьому випадку він відправляє пропозицію у відповідь.

05 Рішення: пропозиції у відповідь, як правило, робляться в кінці і демонструють готовність продавця вести торг. Якщо ви не згодні з пропозицією у відповідь, можна продовжити торг доти, поки обидві сторони не прийдуть до взаємовигідних умов. Крім того, якщо ви отримаєте знижку від продавця, то ви можете попросити у нього додатково надати страховку, взяти на себе витрати на завершення угоди або зробити якийсь ремонт.

06 Проблема: схвалення банку триває тривалий час. Це велика проблема сьогоднішнього ринку. Час очікування може становити до 90 днів і багато покупців просто втомлюються чекати і зневіряються, або знаходять інший будинок.

07 Рішення: ключовими словами тут є спілкування та терпіння. Вам знадобиться кілька схвалень: від господаря будинку, від банку, який привласнив будинок (у разі банківського розпродажу) та з вашого банку (якщо ви купуєте будинок у кредит). Важливо реально оцінювати ситуацію, навіть якщо вам кажуть, що угода завершиться дуже швидко.

08 Проблема: дуже мало часу для завершення угоди. Після чотирьох місяців після надсилання пропозиції про купівлю будинку на банківському розпродажі ви продовжуєте контракт і не отримуєте відповіді протягом кількох місяців. Потім банк надсилає своє схвалення і в результаті у вас залишається всього кілька тижнів на те, щоб завершити угоду. Якщо ви хочете отримати позику на купівлю житла, то це все одно, що відмовитися від угоди, тому що у вас не буде часу завершити всі банківські операції.

09 Рішення: на ринку виставлено тисячі будинків, що розпродаються банками. Іноді такі важливі деталі вислизають із виду покупців. Як тільки ви отримаєте схвалення банку, відразу ж зв'яжіться зі своїм банком для отримання позички і запитайте, коли вони зможуть її видати. Якщо ви ніяк не встигаєте отримати кредит, то повідомте про це свого агента з нерухомості або продавця (якщо купуєте без посередників).

10 У цьому випадку вам потрібно буде продовжити контракт, проте не варто чекати до останньої хвилини або вважати, що його буде продовжено автоматично, оскільки в цьому випадку ви ризикуєте упустити покупку.

11 Проблема: торг набуває надто емоційного характеру. Час підтискає, і водночас виникають нові проблеми. Це виснажує і обидві сторони стають менш зговірливими та терплячими.
Рішення: незважаючи на те, що цей продаж дуже важливий для вас, не забувайте, що це все-таки бізнес. Не варто сприймати всі "ні", які виникають у вас на шляху надто близько до серця. Зберігайте емоційну рівновагу та спокій. Тільки завдяки цьому ви зможете досягти успіху.

Купівля квартири може здатися дуже простим завданням, з яким легко впоратися навіть новачок без профільної юридичної освіти. Але це не зовсім так, оскільки придбання нерухомості завжди приховує безліч «підводних каменів» і проблем. Убезпечити себе від найпоширеніших проблем при покупці житла можна лише за допомогою знань, отриманих із досвіду інших людей.

Вконтакте

Шахрайство – проблема №1

Найчастіше покупці нерухомості стикаються із проблемами, що виникають при співпраці з шахраями. На перший погляд може здатися, що продавець діє відповідно до закону, але в результаті стає зрозуміло, що він усіма способами намагається оминати законодавство.

В основному всі обмани на ринку нерухомості починаються з надання неповного пакету документів. Власники навмисне не показують витяг з Росреєстру, де може вказуватися наявність обтяжень на квартирі.

Багато хто з них відмовляється пред'являти техпаспорт із БТІ, оскільки покупець зможе дізнатися про факт проведення незаконного перепланування. Одним словом, існує безліч варіантів, як можна обдурити безтурботного покупця.

Щоб шахраям довелося попотіти при спробі обману, покупець повинен вимагати у них:

• документи, що засвідчують наявність права власності на житло;
• паспорт продавця;
• техпаспорт на квартиру з БТІ;
• витяг з Росреєстру;
• свідоцтво із ЖЕКу про відсутність боргів.

Проблеми, пов'язані із затягуванням терміну будівництва

Більшість громадян РФ вважає за краще купувати житло в новобудовах. Цей факт не дивує, тому що всі люди прагнуть стати щасливими власниками гарної квартириу новому та надійному будинку. На жаль, вартість таких квартир залишає бажати кращого, тому покупці погоджуються на попередню купівлю житла в будинку, що ще будується.

на попередньої покупкиможна суттєво заощадити, але чи варто ця економія проблем, які можуть виникнути у майбутньому? Як правило, всі проблеми новобудов починаються з невчасної здачі будинку в експлуатацію. А іноді будівельні компанії взагалі не добудовують удома.

Захиститись від таких проблем можна лише за допомогою придбання житла у перевірених будівельних компаній. Вони повинні входити до СРО – будівельні організації. Навіть якщо фірма-забудовник збанкрутує, то покупці зможуть розраховувати на компенсацію збитків від членів СРО. Але якщо фірма не входить до складу такої організації, власники квартир у новобудовах можуть втратити всі свої гроші.

Погана якість квартири

У разі придбання житла в новобудовах можна зіткнутися з ще однією проблемою – неякісно збудованим житлом. Підписуючи договір купівлі-продажу «наосліп», покупець квартири сподівається, що фірма-забудовник зможе надати йому якісне житло. Але насправді далеко не завжди відбувається саме так.

При порушенні будівельних норму будинку можуть з'явитися тріщини. Це вважається суттєвим порушенням договору, тому покупець може звернутися до суду за компенсацією збитків. Іноді забудовники залишають після себе неякісний ремонт, це теж може стати приводом для звернення до суду, якщо в договорі було згадано певний рівень ремонту.

Простим покупцям складно боротися в суді зі будівельними компаніями, оскільки останні виставляють досвідчених юристів, які знають свою справу. Через це іноді дешевше переробити ремонт самостійно, ніж чекати на компенсацію після судового рішення.

Ця проблема відноситься до проблем обох сторін угоди. Кожна довідка, одержана у державних органах, має свій термін дії. Якщо раптом вона буде прострочена, то власнику житла доведеться знову витрачати час на її підготовку та збирання певних документів. Це може затягнути продаж житла на кілька місяців, а іноді років.

За цей час договір купівлі-продажу (про нього докладно написано) може припинити свою дію. Як тільки документ припинить свою дію, покупцю та продавцю знову доведеться його оформляти та завіряти у нотаріуса. Це зазнає суттєвих грошових витрат, причому основна їх частина ляже на плечі покупця.

Щоб цього не сталося, перед укладенням договору слід перевіряти термін дії всіх довідок. Вони повинні мати хоча б невеликий запас для підстрахування. Це допоможе заощадити час і гроші.

Проблеми з довіреністю

У житті бувають ситуації, коли власник житла потребує його продажу, але з якихось причин не може зробити це сам. Як правило, самостійний продаж неможливий, якщо він знаходиться в іншій країні, втратив дієздатність або страждає від серйозного захворювання. У разі він знаходить повіреного, згодного діяти від імені власника під час продажу житла.

Але тут може виникнути невелика проблема. Продажами за довіреністю часто користуються шахраї. Вони використовують підставних осіб або доручення від давно померлих людей, щоб обманювати безтурботних покупців. У юридичному сенсі такі документи не мають сили, тож договір може бути розірваний.

Недосвідченим покупцям краще не купувати житло за дорученням. Потрібно завжди виходити на прямий контакт із власником, оскільки ніхто не може бути відповідальним за дії третьої особи.

Висновок

Купівля квартири супроводжується низкою проблем. Здебільшого вони стосуються супровідної документації: вона може бути простроченою, фальшивою чи просто неповною. У інших випадках покупець може зіштовхнутися з неякісним житлом, затягуванням терміну будівництва та з підставними особами під час оформлення купівлі за дорученням. Захиститись від перерахованих незручностей можна за допомогою звернення до ріелторів-професіоналів та юристів.

Кожен покупець може подати на . Але для цього йому потрібні по-справжньому вагомі причини.

Дізнатися про підводне каміння при покупці квартири варто було б усім! Наші спеціалісти на цій зробили це для вас.

Морські контейнери користуються величезною популярністю в усьому світі, зокрема й у Росії. Такий успіх пояснюється досить просто – контейнери є універсальними модулями, використання яких можливе практично в будь-яких сферах – починаючи від модульне будівництвобудівель і закінчуючи майнінг фермами. Кафе з вантажних контейнерів можна зустріти на Таймс-сквер у Нью-Йорку та біля Ейфелевої вежі у Парижі.

Попит на зростає з кожним роком. На жаль, цим користуються несумлінні громадяни, які живуть у портових містах, де завжди є можливість дістати сумнівні якості вантажні морські контейнери.

Підозрительно низька ціна

Опинитися в неприємній ситуації можуть виявитися, перш за все, аматори халяви. Справа в тому, що останнім часом значно збільшилася кількість оголошень про продаж вантажних модулів на різноманітних сайтах безкоштовних оголошень. У таких оголошеннях може вказуватись смішно низька ціна. Потрібно чітко усвідомлювати, що більшість таких оголошень є просто обманом.

Тому є багато підтверджень. Наприклад, жертвою обману став мешканець міста Кіров. Він знайшов оголошення про продаж морського контейнераза підозріло низькою ціною – лише 65 тисяч рублів. Товар йому обіцяли доставити із Санкт-Петербурзького порту. Будь-яка розсудлива людина, навіть при побіжному погляді на ціни на аналогічні пропозиції запідозрила б недобре – контейнер у будь-якому стані не може стільки коштувати.

Однак бажання заощадити виявилося сильнішим за голос. здорового глузду. Кировчанин переказав необхідну суму на електронний гаманецьпродавця. Результат передбачуваний – замовник не одержав ні контейнера, ні грошей. Тепер його чекають довгі походи посудам, сподіваючись повернути витрачені кошти.

Викрадені контейнери

Ще одна детективна історія сталася в одному із портових українських міст. Там нечистий на руку продавець пропонував у продаж нібито списані контейнери за непрямими цінами. І тут товар виявився цілком придатним, але, щоправда, краденим.

Було здійснено продаж чотирьох контейнерів 40 футів. Після чого, за повідомленням місцевого ОВС, працівник фірми, яка займається обслуговуванням порту, зник і був оголошений у розшук. Продаж товару здійснювався без накладних та документів. Тому новим власникам тари довелося з нею розлучитися. З урахуванням поточної ситуації в Україні знайти продавця буде вкрай складно.

Контейнерні шахраї

При перевезенні вантажні контейнери відчувають на собі постійну дію зовнішнього середовища – вітру, снігу, дощу. Контейнери з незначними пошкодженнями ремонтуються. Модулі, що не підлягають ремонту, списуються під утилізацію.

Шахраї замість утилізації надають лоск списаному модулю і виставляють оголошення про продаж на сайтах, наприклад на Авіто, довірливим покупцям. Через невеликий проміжок часу (рік – два), покупець помічає, що стінки контейнера прогнили, і він не придатний для подальшого використання. Тому ніколи не купуйте контейнери у приватних продавців із рук.

Отруйний контейнер

Ми наведемо ще один приклад недбайливого покупця контейнера у приватних осіб. Один громадянин купив вантажний модуль та переробив його під дачу. Все було б добре, але через якийсь час покупця почав турбувати неприємний запах. Він спробував позбутися його застилкою нової підлоги та забарвленням стін, проте це не допомогло. Запах не проходив упродовж року. Як пізніше показала експертиза, його причиною стали отруйні речовини, виявлені у великій кількості в матеріалі модуля. Вони могли б призвести до раку та інших серйозних захворювань.

Джерело походження отруйних речовин з'ясувати не вдалося, оскільки після продажу колишній власник тари змінив номер телефону. У результаті господареві дачі довелося відмовитися від її використання, щоб зберегти здоров'я та життя.

Сподіваємося, що наведені у статті історії переконали Вас у тому, що купувати контейнер у приватних осіб на сайтах оголошень є вкрай небезпечним. Компанія Вебер Грін займається продажем виключно якісних вантажних контейнерів. При оформленні угоди Вам буде надано всі необхідні документи.

Схеми обману при покупці квартири на вторинному ринку з кожним роком лише удосконалюються. Про те, як уникнути шахрайських процесів при придбанні нерухомості у власність, ми і розповімо в цьому матеріалі.

Як убезпечити себе при покупці квартири на вторинному ринку?На ринку нерухомості завжди було багато аферистів, шахраїв, несумлінних продавців, як і покупців. Вторинний ринок щодо цього показовий. Схеми обману можуть бути різними, і навіть люди передбачливі і юридично підковані, здійснюючи покупку квартири, не завжди можуть швидко збагнути, що зіткнулися з шахрайством, а коли це стає зрозуміло, змінити щось практично неможливо.

Випадки обману пов'язані не тільки з умисним шахрайством, буває, що продавці просто щось не домовляють, а потім з'ясовується, що житло було продано не зовсім законно, і горе-покупець виявляється у результаті без квартири та грошей. Тому не варто нехтувати жодними правилами обережності, а особливо – погоджуватися на нелегальні способи укладання угоди.

Що має викликати підозру

Професійні шахраї вміють так повести справу, що жодних приводів для підозр у їхніх потенційних жертв просто не виникає. Це потрібно пам'ятати, щоб керуватися правилами обережності, незважаючи ні на що. Однак ось перелік найяскравіших ознак, що угода може бути фіктивною, і що перед вами, ймовірно, шахрай чи людина, яка щось не домовляє та приховує:

• пропонують квартиру по дуже низькими цінами;
• часто змінювалися, за документами, власники квартири останні кілька років;
• технічний планквартири та реальне планування відрізняються;
• з вас вимагають велику сумузавдатку;
• з наданням документів, чи хоча б одного з тих, що ви запитуєте, продавець довго затягує;
• угоду здійснює особа за довіреністю власника квартири.

Наявність цих ознак не завжди свідчить про якийсь обман. За довіреностями люди дуже часто продають квартири, якщо реальні власники хворіють чи проживають за кордоном, а відсутність документів може бути спричинена об'єктивними причинами. І все-таки будь-яка з цих ознак - це привід серйозно замислитися.

Способи обману

Як було зазначено вище, обманним способом укладати угоди можуть як продавці, а й покупці. Але у перших, мабуть, можливостей більше. І іноді покупці мимоволі самі їм у цьому допомагають.

Які схеми обману існують:

1. угода оформляється одночасно з кількома покупцями;
2. угоду оформлюють за фальшивими документами;
3. продавець зволікає з випискою з квартири, а отримані гроші, судовим рішенням, повертає частково та довго;
4. продавець просить у договорі позначити суму, яка буде меншою за дійсну, а потім за судовим рішенням припиняє правочин і повертає лише зазначену в контракті вартість;
5. покупця не попереджають, що у житло можуть бути інші претенденти, які у майбутньому мають право звернутися до суду.

Це далеко не повний переліктих способів, якими можуть скористатися недобросовісні власники житла, щоб здійснити угоду з максимальною вигодою.

Одна квартира – кілька покупців

Один із найкримінальніших способів нажитися на покупцях - продати квартиру відразу декільком покупцям. І таке можливе. Наприклад, людина проживає за кордоном або збирається переїжджати. Він знаходить кількох покупців, з кожним укладає за дублікатними документами на квартиру договір купівлі-продажу, швидше за все, у різних нотаріусів, отримує з кожного покупця гроші та їде. У такому разі власником житла стане той, хто встигне зареєструвати свої права на нову квартирупершим, а ось для інших прогнози невтішні, адже повернути собі гроші буде практично неможливо, якщо неможливо буде знайти та закликати до суду продавця, який мешкає за кордоном. Якщо державну реєстраціюне пройде жоден із покупців, перевага в суді матиме той, хто першим уклав угоду.

Як уникнути

Насамперед пам'ятайте, що передавати продавцеві гроші до реєстрації прав власності передчасно. Віддайте йому основну суму після того, як в органах затвердять ваше право на приміщення. Ще один важлива порада- якщо вам стало відомо про подвійний продаж квартири, негайно звертайтеся до суду, можливо, вам вдасться першим довести своє право на придбане житло.

Фальшиві документи

За фальшивими документами можуть продати, наприклад, чужу орендовану квартиру. Людина, яка нічого не підозрює, укладає договір купівлі-продажу, можливо, у підставного нотаріуса, передає раніше часу гроші нібито власнику житла, а потім дізнається, що у квартири зовсім інший господар, і що він уклав договір з незнайомцем. Ціна такого паперу нульова.

Як уникнути

Щоб не потрапити до такої ситуації, обов'язково перевіряйте право юридичної власностіквартиру. Воно підтверджується такими документами:

• свідоцтвом про держреєстрацію об'єкта на ім'я продавця, з яким ви маєте справу;
• договором дарування, наслідування чи купівлі-продажу, що підтверджує набуття права власності.

Продавець спеціально не виписується

Ситуація може бути такою: після укладеної угоди, а може, й задовго до цього, продавець ухвалює рішення не виписуватися з квартири, пояснюючи це тим, що йому просто нема куди переїхати. Новий власник, природно, спробує якнайшвидше вивести колишнього господаря квартири, але той звертається до суду і просить дозволу залишитися, а договір анулювати. І суд може дозволити йому це, якщо вважатиме доводи розірвання договору обґрунтованими, ухваливши повернути отримані під час продажу гроші. Проблема в тому, що позивач може заявити, що гроші були викрадені або були витрачені, наприклад, на погашення якого-небудь боргу, від повернення він не відмовиться, а попросить у суду відстрочку або погодиться на поетапне повернення грошей, як то кажуть, із зарплати . Тепер можна уявити, наскільки може затягтись повернення цього боргу. У роки.

Що робити

В історії з довгим виписуванням, в принципі, немає нічого страшного. Це може бути життєвою необхідністюдля вже колишнього господаря об'єкту. Згідно Житловому Кодексу, громадянин зобов'язаний звільнити приміщення у разі припинення права користування Тобто Закон оберігає покупців на цей випадок. Проблеми можуть виникнути, якщо продавець через суд зможе якимось чином анулювати угоду. Щоб уникнути такої ситуації, внесіть у договір умову про терміни виписки продавця, а також пункт про штрафні санкції, якщо громадянин не випишеться, наприклад, до певної дати.

Занижена ціна у договорі

Хазяїн квартири, укладаючи угоду з покупцем, може попросити останнього вказати в договорі купівлі-продажу занижену суму, щоб заплатити менше податків або зовсім не платити їх. При цьому продаж відбудеться частково за усною домовленістю, гроші понад зазначеної сумипередаються продавцю в найкращому випадкупід розписку, а іноді й зовсім без будь-якого письмового підтвердження.

Можливо, після цього покупець отримає житло у своє розпорядження і з проблемами не зіткнеться, хоч він має розуміти, що став співучасником податкового порушення, що вже не добре. Гірше може бути в тому випадку, якщо продавець раптом вирішить звернутися до суду та визнати правочин недійсним. Якщо суд стане на його бік, його зобов'яжуть повернути гроші, зазначені в договорі, все, що було заплачено йому понад договірну суму, якщо покупцеві і вдасться повернути, то з великими труднощами.

Як уникнути

Не погоджуйтесь на прохання власника житла вказати в договорі занижену вартість. Податки від угоди доведеться платити йому, не вам, а ви, якщо погодитеся на його умови, дуже ризикуєте певною сумою грошей. Вимагайте, щоб у договорі було зазначено повна вартістьжитла, що купується.

Несподівані претенденти

Ще одна ситуація, з якою часто стикаються покупці житла, пов'язана з несподіваною появою родичів продавця, які висувають свої права на куплену квартиру. Це не завжди пов'язане з шахрайством, швидше за все, колишній господар просто не захотів попереджати про можливі труднощі, з боягузтво або жадібності. У такому разі цей родич матиме шанс виграти в суді справу, якщо він дійсно має право на квартиру, а покупець ризикує і житлом і грошима.

Як уникнути

Перед угодою обов'язково дізнайтесь, як квартира потрапила у власність продавця. Якщо у спадок, для продажу будуть потрібні підписи всіх спадкоємців, якщо за договором дарування, майте на увазі, що в ряді випадків майно може бути відчужене дарувальником, а якщо за договором купівлі-продажу, дізнайтеся, чи купувалося житло в шлюбі, адже в у такому разі вам знадобиться письмова згода чоловіка чи дружини для укладання угоди. Дуже важливо також дізнатися, чи можуть претендувати на квартиру діти власників, іноді для угоди потрібно отримати дозвіл органів опіки.

Інші неприємності та як їх уникнути

Насправді, при покупці квартири на вторинному ринку можна зіткнутися і з іншими серйозними проблемами, які випливають із того, що продавець щось приховав, не розповів. Наприклад, якщо у квартирі було зроблено без дозволу перепланування, покупцю можуть відмовити у його реєстрації, а іноді це може загрожувати серйозними штрафами, які буде платити вже новий господар. Тому завжди звіряйте планування приміщень та затверджений технічний план квартири.

Вам може також дістатися квартира з боргами по комунальним послугамщоб такого не трапилося, вимагайте довідки від комунальних служб до підписання договору. Набагато страшніша може бути ситуація, якщо квартира перебуває в заставі або в поруці, або є предметом спору в суді третіх осіб. У такому разі вона може бути відчужена. Дізнатися деякі подробиці про такі розгляди іноді просто нереально, убезпечити себе можна тільки додаванням переліку певних ризиків до договору купівлі-продажу.

Купівля квартири на вторинному ринку, як і інші подібні угоди, у яких беруть участь великі грошові сумипов'язана з серйозними ризиками. У цій статті ми докладно розповімо про ті підводні камені, які можуть підстерігати покупця «вторинки».

Фактори ризику

Угоди з нерухомістю в цілому є складною категорією. цивільно-правових відносин: це стосується перевірки «чистоти» квартир, етапів та строків проведення угод та розрахунків за ними, юридичного оформлення. Крім того, серйозні гроші, що супроводжують купівлю квартири, є приманкою для різноманітних шахраїв і аферистів.

Умовно всі численні проблеми, які можуть виникнути при покупці «вторинки», можна поділити на такі категорії:

• Проблеми юридичного характеру пов'язані з так званою чистотою квартири. Це надзвичайно серйозний ризик, оскільки він загрожує загрозою втрати права власності на житло. Зумовлений цей ризик значною складністю угоди купівлі-продажу, а також малою правовою підкованістю покупців.
• Проблеми, пов'язані з характеристиками квартири та технічною документацієюна неї. Вони не впливають на право власності, але можуть створити вкрай некомфортні умови проживання. Звичайно, ці проблеми не такі страшні, як юридичні, проте здатні спричинити значні фінансові витрати. Характерний приклад такого ризику – несанкціоноване перепланування.
• Проблеми, пов'язані з безпекою оформлення угоди.

Розглянемо кожну групу факторів докладніше.

Юридичні підводні камені

1. Продаж квартири підробленим документамабо особою, яка не є власником, за дорученням . Чому це має насторожити? Непоодинокі випадки, коли довіреність виявляється підробленою або простроченою. Якщо ж довіреність справжня, вона може бути анульована особою, яка її видала. Шахраї оформлюють доручення на самотніх людей похилого віку, дітей-сиріт, інвалідів, алкоголе- та наркозалежних осіб. Що стосується справжнього власника, він може або не знати, що його квартира продається, або бути вже померлимвже померти на цей момент.
2. Оформлена з порушеннями приватизація квартири . Так, наприклад, у 90-х роках часто зустрічалося порушення прав неповнолітніх, які не включалися при проведенні приватизації до складу власників. Небезпеку також становлять мешканці, які брали участь у приватизації, які обіцяють покупцеві виписатися з квартири після оформлення угоди.
3. Наявність в історії квартири, що продається угод сумнівного характеру , особливо за участю держпідприємств, державних органів, інших юридичних.
4. Продаж квартири, отриманої за договором дарування або ренти, у спадок, а також за іншими договорами, в яких торкається інтерес третіх осіб . У цих випадках вже після оформлення купівлі квартири можлива поява не відомих раніше осіб, наприклад, спадкоємців, які можуть претендувати на цю квартиру. Також не варто забувати про осіб, які мають законне право на обов'язкову частку у спадок.
5. Порушення порядку оформлення у власність квартири, що повністю або частково придбана за рахунок материнського капіталу . За законом таке житло в обов'язковому порядкуоформляється у загальну власність як батьків, а й дітей, у своїй вказуються розміри часток. Однак це правило далеко не завжди дотримується. Чому? По-перше, точну частку не у всіх ситуаціях можна виділити. По-друге, деякі власники навмисне намагаються не обтяжувати свої квартири правами неповнолітніх. На жаль, подібні порушення цілком реальні, оскільки Наразіу Росії відсутня ефективна системаконтролю над виконанням цього обов'язку власників.
6. Продаж квартири, один із власників якої — неповнолітня, нездорова психічно людина, алкоголік чи наркоман , тобто особа, яка є недієздатною на момент укладання угоди. Таким громадянам законом не заборонено здійснювати правочини, але вони надалі можуть бути оскаржені.
7. Продаж квартири, яка перебуває під арештом, у заставі або є предметом судового позову. , а також інші приховані обтяження.
8. Наявність серед власників квартири осіб, які убули у в'язницю, військовослужбовців або зниклих у невідомому напрямку . За такими людьми зберігаються права проживання та користування квартирою, проте вони можуть «проявитися» і вселитися через суд у куплене житло далеко не відразу. При цьому перед укладенням угоди продавці нерідко намагаються переконати потенційних покупців, що відсутній мешканець не претендуватиме на квартиру, підкріплюючи свої аргументи письмово оформленою згодою на її продаж.
9. Порушення прав подружжя .
10. Порушення переважних прав продажу кімнат (або часток) . Відповідно до ДК РФ у випадках на продавця покладається обов'язок зробити пропозицію сусідам (чи пайовим власникам) з викупу кімнат (часток). Досить часто цей процес є трудомістким, тому продавці намагаються різними шляхами обійти цю вимогу.
11. Продаж за підробленим або недійсним паспортом (документ могли вкрасти в іншої людини, або ж шахрай отримує на себе новий паспорт, а угоду проводить за старим, нібито загубленим).
12. Недійсною угода з квартирою на вторинному ринку може бути визнана і у разі, коли будинок значиться в плані на розселення . Причому продавець про це може просто і не знати або не взяти це до уваги, проте покупець у такій ситуації постраждає.

Що потрібно знати про продаж квартири із власниками — неповнолітніми громадянами?

Оформлення угоди з продажу квартири, серед власників якої є неповнолітні, має здійснюватися лише за згодою органів опіки. Головною умовою в даному випадкує те, що житлові умовигромадян, які не досягли 18 років, не повинні погіршуватися. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною.

Чи не знаєте свої права?

Від імені неповнолітніх, які не досягли 14 років, договір підписують їхні батьки/законні представники. А громадяни віком від 14 до 18 років укладають угоду самі, але за нотаріально оформленою згодою батьків/законних представників, які отримали попередній дозвіл органу опіки.

Якщо неповнолітні не є власниками, а тільки прописані в квартирі, що продається, отримувати дозвіл опіки не потрібно.

На що звернути увагу при оформленні угоди із спільним майном подружжя?

Відповідно до Сімейного кодексу РФ (ФЗ-223 від 29.12.1995) нажите у шлюбі майно визнається спільною власністюподружжя, отже, розпоряджатися їм вони повинні разом. Для угод з нерухомістю дане розпорядження має форму нотаріально завіреної згоди одного з подружжя на продаж. Проте практично цей документ який завжди оформляється.

Якщо такої згоди немає, другий чоловік може оскаржити угоду з продажу квартири. Рекомендуємо вам перед укладанням договору переконатися, чи не було придбано квартиру в шлюбі. Якщо ні, то згоди другого чоловіка не потрібно (за винятком випадків пайової власності).

Технічні моменти

Вам сподобалася квартира і ви вже готові укласти договір? Не поспішайте. Зверніть увагу на наведену нижче інформацію: будь-який ваш недогляд може обернутися згодом різними неприємностями - від адміністративних штрафівдо безкінечного ремонту. Отже, пильну увагу при покупці квартири на вторинному ринку необхідно приділити:

• станом будинку в цілому: не обмежуйтесь межами обраної вами квартири - необхідно оглянути під'їзд, а також дуже бажано заглянути в підвал і на горище;
• чистоті під'їзду, прибудинкової території, сміттєпроводу;
• дефектам, таким як грибок, вогкість, пліснява;
• стан електричної проводки, системи водопроводу, опалення (справність даних систем, на жаль, відразу не завжди легко оцінити);
• розташування квартири щодо сторін світла, виду з вікна;
• матеріалу стін будинку, зручності планування: звичайно, надалі деякі коригування в планування житла внести можна, але все ж таки краще вибирати квартиру з плануванням, близьким до ваших очікувань;
• законному оформленню перепланування (часто продавці приховують її несанкціонованість) — незаконне перетворення квартири здатне суттєво ускладнити її господарям життя: таке перепланування є адміністративним правопорушенням, Що тягне за собою досить серйозні штрафи, при цьому відповідальність покладається на нинішнього власника, а довести, що це зробив попередній власник квартири неймовірно складно;
• соціальному статусу сусідів: близьке, однорідне соціальне середовище — запорука мирних відносин між сусідами, і навпаки, різний соціальний стан часто веде до взаємного нерозуміння між мешканцями будинку.

Як убезпечити себе від незаконних перепланувань квартири, що купується?

Дуже часто мешканці вторинного житла роблять перепланування у квартирі, прибираючи непотрібні перегородки та об'єднуючи кімнати. Однак не завжди такі зміни фіксуються документально. Найчастіше в силу юридичної неписьменності та небажання витрачати гроші та час громадяни відмовляються звертатися до компетентних органів для того, щоб узаконити перепланування.

Покупцям зміненої квартири без документів надалі загрожують штрафи, які вони повинні будуть виплатити самі, оскільки квартира вже перебуватиме у їхній власності.

У разі появи сумнівів рекомендуємо попросити у власника витяг з БТІ або технічний план квартири для порівняння. У документах зазначено первісний (будівельний) стан приміщення. Якщо ви знайдете зміни, переконайте власника зареєструвати перепланування та відкладіть укладання угоди до належного оформлення документів.

Безпека оформлення угоди

• При укладанні договору купівлі-продажу з метою заощадити на податках продавець може запропонувати вказати в документі вартість істотно нижчу за фактичну (наприклад, за оцінкою БТІ). Не варто на це погоджуватися. У договорі слід відобразити реальну вартість угоди. Чому? По-перше, ви зможете повернути частину суми, сплаченої за квартиру у вигляді прибуткового податку (майнового відрахування). Ця процедурарегламентується ст. 220 Податкового кодексуРФ (ФЗ-146 від 31.07.1998). Якщо ж у договорі вказати занижену вартість, то й вирахування виявиться значно нижчим. Вказуючи в договорі недостовірну суму продажу, слід пам'ятати і про те, що така угода може бути оскаржена в суді та визнана недійсною. Крім того, якщо з будь-яких причин договір буде розірвано, покупець зможе претендувати на повернення тільки тієї суми, яка була зазначена у договорі.
• Купуючи квартиру за участю ріелторської агенції, особливу увагузверніть на пункти договору, в яких прописано відповідальність рієлтора, у т. ч. у форс-мажорних та кризових обставинах.
• Якщо сторони вирішили зробити оплату за квартиру по безготівковому розрахунку, подумайте про такий інструмент, як акредитив У чому його суть? Продавець на своє ім'я відкриває у банку особливий рахунок, на який покупець перераховує суму коштів, що відповідає умовам договору купівлі-продажу. При цьому продавець може користуватися цією сумою лише після того, як до банку будуть представлені певні документи. Це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу з відміткою про реєстрацію чи будь-який інший, заздалегідь обговорений при відкритті акредитива документ (пакет документів). Деталі та умови такої процедури можна дізнатися у будь-якого банківського фахівця.
• Готівкові розрахунки зручно та безпечно проводити через орендовану у банку банківський осередокДля цього покупець у присутності продавця кладе в комірку необхідну суму. При цьому гроші у присутності обох сторін перераховуються та перевіряються на справжність. Обговорюються умови, при виконанні яких осередок може бути відкритим (наприклад, продавець отримає доступ до вмісту осередку лише після пред'явлення до банку нотаріально завіреного договору купівлі-продажу). Покупець , за взаємною домовленістю , теж може отримати доступ до грошей, але пізніше, наприклад, за кілька тижнів з моменту вкладення грошей. Використовуючи для розрахунків банківську комірку, сторони мають право обрати практично будь-яку процедуру та пакет документів, описавши ці умови у договорі з банком.
• Дуже важливим питанням є внесення завдатку або авансу за квартиру (див.: «Як правильно оформити завдаток при купівлі квартири (бланк, зразок)») . Нерідко ці поняття плутають, проте аванс і завдаток не те саме. Аванс - це фактично попередній спосіб розрахунку. Якщо угода з якихось причин анулюється, аванс повертається покупцю в повному розмірі. Внесення ж задатку при зриві угоди тягне за собою правові наслідки і для покупця, і для продавця. Тож якщо у цьому винен покупець, завдаток залишиться у продавця. Якщо ж продавець є ініціатором відхилення правочину, завдаток має бути повернутий покупцю у подвійному розмірі.

1. Перш ніж зважитися на покупку квартири, що сподобалася вам, обов'язково уточніть наступні моменти:
   • точну кількість власників (у цьому допоможе свідоцтво про право власності);
   • джерела фінансування попередніх угод (не забувайте про можливу «підступ» при оплаті квартири засобами материнського капіталу);
   • чи є серед власників неповнолітні діти чи недієздатні особи;
   • чи служить хтось із власників на даний момент в армії чи перебуває у місцях позбавлення волі;
   • кількість зареєстрованих мешканців у квартирі, а також їх готовність виписатися з неї;
   • актуальність технічного паспорта, наявність та законність перепланувань;
   • якщо продавець отримав квартиру у спадок, потрібно дізнатися – на якій підставі.
2. Знімайте копії всіх документів і залишайте їх собі. Наприкінці процедури перевірки юридичної чистоти квартири у вас не повинно залишитися якихось неясностей. Крім того, ці документи в разі судових розглядів допоможуть вам виглядати сумлінним покупцем і відстояти свої права.
3. Збираючись набувати недостатньої чистоти, квартиру не сподівайтеся на реєстраційний орган, банк або страхову компанію- ці служби перевіркою юридичної чистоти в повному обсязізайматися не будуть.
4. Які варіанти купівлі «вторинки» повинні насторожити:
   • неодноразові перепродаж квартири, особливо протягом короткого часу;
   • викликає сумнів, підозріла особа продавця;
   • приховування інформації про власника;
   • продаж квартири за довіреністю (обов'язково перевірте її справжність, повноваження, термін дії);
   • продаж квартири за ціною суттєво нижчою (від 10%) вартості аналогічних об'єктів;
   • зустрічний продаж квартири та розселення.
5. Перевірте, чи дійсні паспорти власників, у них не повинно бути підчисток та виправлень.
6. Ознайомтеся з документами про терміни капітального ремонтувдома.
7. Пам'ятайте, що досліджувати інтер'єр квартири та особливості двору найкраще у світлий час доби.
8. При огляді житла в жодному разі не поспішайте: потрібно пояснити собі всі аспекти.
9. За один раз переглядайте трохи більше двох варіантів квартир.
10. Поговоріть із людьми у дворі чи сусідами: вони зможуть вам розповісти про багато особливостей обраного вами району та будинку.