Земельні шахраї. Види шахрайства із земельними ділянками

Олексій вирішив переїхати до Рязанської області з родиною з території Крайньої Півночі. Першого року він вирішив приїхати на розвідку, купити землю і почати будувати будинок. Потім привезти родину.

Угода з купівлі землі сумнівів у нього не викликала: він купував ділянку у давнього друга. Адже друзі дитинства не кидають один одного!

Через кілька місяців з'ясувалося, що друг Олексія сам купив ділянку, не підозрюючи, що купує її за підробленими документами. Причому обман був з боку заповзятливих місцевих чиновників, які шляхом підробки ухвал глави району продали близько 20 га землі сільгоспугідь.

Землю було вилучено, гроші Олексій втратив, як і друга.

У Кіровській областібагатодітна сім'я Івльових купила ділянку та збудувала будинок у місцевості, яка їм дуже подобалася. Нині вони руках постанову суду про знесення самовільної будівлі чи викуп землі в її законного власника — держави.

На момент придбання ділянки земля перебувала у власності у матері голови поселення, який "продав" своїм родичам за копійки кілька сотень гектарів землі, незаконно перевівши їх із земель лісового фондуу категорію ІЖС.

Обман був розкритий через роки, винні покарали, але постраждали сім'ї, які виступили сумлінними набувачами. На жаль, в даному випадкузакон виявився не на їхньому боці.

Найвідоміші схеми, які актуальні сьогодні

Щоб не опинитися в подібній ситуації, розглянемо найпопулярніші.

Підроблені документи

До продажу пропонується ділянка, якої немає юридично. Комплект документів, що йдуть до нього, — підроблений. Схема працює на людей, які надто довіряють продавцю.

Як приклад такого шахрайства — випадок, коли з 2008 по 2011 рік якийсь підприємець продавав ділянки у престижному Підмосков'ї, яких як таких не було: земля дільниць фактично належала адміністрації поселення.

За час злочинної діяльності він встиг продати близько 30 ділянок, які у судовому порядкузгодом повернули законному власнику — державі. Винний покараний, а люди, які довірили шахраю свої гроші, стягують їх досі.

Що злочинець може підробити:

• свідоцтво про право власності;
• кадастровий паспорт;
• особисті документи;
• результати експертиз, висновків.

Що робити, якщо ви уклали угоду щодо підроблених документів?

Спробуйте спочатку вирішити питання шляхом переговорів із продавцем.Якщо ж він не бере трубку, відсутня за місцем проживання чи прописки — зберіть усі документи, пов'язані з покупкою, зробіть їх копії та йдіть писати заяву до найближчого відділення поліції та якнайшвидше.

Саме поліція допоможе з'ясувати справжню особу продавця та його розшукати. Органи поліції зобов'язані приймати заяви від постраждалих громадян незалежно від їхньої територіальної власності. У крайньому випадку, вашу заяву передадуть у потрібне відділення.

При написанні заяви необхідно суворо дотримуватись запропонованого вам зразка.

1. У самій заяві вказати дату та місце вчинення правочину, що передують їй обставини.
2. Необхідно ретельно описати обставини, у зв'язку з якими незаконний продажвам земельної ділянки можна було б кваліфікувати як шахрайство.
3. У заяві має бути прохання про порушення кримінальної справи за статтею 159 КК РФ .

Постарайтеся дізнатися, чи ще немає постраждалих від рук даного шахрая покупців.

Якщо шукати винного не потрібно, докази зібрані, потрібно звертатися безпосередньо до суду для подання позову.

Позов слід подавати щоб:

• визнати вчинений правочин недійсним;
• повернути гроші.

Як уникнути обману

Щоб убезпечити себе від такого обману надалі, потрібно оцінити всі фактори поведінки продавцяі за найменшого сумніву в його порядності найняти незалежного експертадля перевірки документів та відомостей.

Самостійно можна перевірити ділянку, що купується, по публічній кадастровій карті https://pkk5.rosreestr.ru/.

Можна також діяти через досвідченого юриста чи нотаріуса. Ці фахівці обов'язково зроблять запит на витяг з ЄДРН, перевірять інші документи. У разі сумнівів з їхнього боку, вам запропонують відмовитися від угоди.

Папери частково фіктивні

Змінено межі ділянки, інші суттєві відомості. Іноді на ділянку можуть мати право треті особи(недієздатні, діти), про які замовчують під час продажу. Небезпека такої угоди — її подальше анулювання.

Якщо один із таких факторів був вами виявлений — несіть заяву до суду, щоб скасувати угоду та повернути гроші. Можливо, вам вдасться вирішити проблему в досудовому порядку. Спробуйте проконсультуватися у юриста, щоб з'ясувати порядок дій у разі згоди продавця виправити ситуацію власним коштом.

Щоб убезпечити себе від такого обману надалі, потрібно перевірити справжність наданих документів хоча б за публічною кадастровою карткою на сайті Росреєстру. Щоб повністю убезпечити себе від такого обману, краще попросити свіжу виписку з ЄДРНта ретельно звірити дані виписки з документами продавця. Запросити виписку має право будь-яка агенція нерухомості, юрист, нотаріус.

Попередній договір

Продавець укладає з покупцем попередній договір, яким отримує гроші до укладання угоди. Потім зникає із грошима. Оскільки це явне і грубе шахрайство, то й нарватися на нього досить важко, однак за певних умов все-таки можливо.

Якщо ви повірили людині настільки, що стали жертвою такого обману, то негайно пишіть заяву в поліцію, детально вказавши всі обставини події.

Для того, щоб убезпечити себе надалі, користуйтеся при купівлі банківським осередком, з якої гроші продавець зможе забрати лише при наданні документів про укладання угоди

Будинок із неоформленою землею

Продавець пропонує до продажу будинок із земельною ділянкою. В процесі юридичного оформлення, Іноді після передачі грошей, з'ясовується, що оформлений належним чином лише будинок.

Продавець повідомляє, що оформити землю він не мав часу, посилається на поважні причини і пропонує покупцеві зробити це самостійно. Коли новий власникнамагається це зробити, то з'ясовується, що земля під будинком не лише не оформлена, а й оформити належним чином її неможливо, оскільки вона належить до будь-якої категорії охоронних земель. Тобто покупець віддав гроші за будинок з ділянкою, а у власність отримав лише будинок на муніципальній землі.

Тактика у разі

Це залежить від того, наскільки вам важливо оформлення ділянки у власність. Залежно від цього ви можете:

• повернути у продавця частину грошей за землю, яку продавати він не мав права у досудовому порядку;
• повернути гроші та анулювати угоду за рішенням суду.

Як правило, щоб не стати жертвою такого обману, краще не погоджуватися на покупку будинку з неоформленою землею або залучити до угоди експерта. Як мінімум — звернутися до сільське поселення, щоб уточнити статус земельної ділянки та перспективи її подальшого оформлення у власність.

Інші спадкоємці

Продавець приховує факт того, що будинок чи ділянку купували коштом СУЯ і не було оформлено належним чином у власність дітей. Можливо, одним із власником був інвалід. Згодом вони можуть заявити про свої порушені права. Такі угоди згодом визнаються незаконними, а діти чи інші недієздатні громадяни відновлюються у майнових правах.

Якщо Ви стали жертвою недобросовісного продавця, то в даному випадку можна спробувати домовитися з обійденими спадкоємцями, але тільки через юриста, який оцінить дійсність таких вимог.

Якщо справа дійде до судового розгляду, то суд не буде на вашому боці.

Убезпечити себе від подібної угоди можна лише перевіривши історію останнього набувача ділянки та документів-підстав для її придбання. Також завжди перевіряйте дієздатність продавця, особливо якщо продаж здійснюється за дорученням від імені інваліда, психічно нездорової особи.

Продаж одного об'єкта кільком покупцям відразу

Схема використовується для продажу будь-якої нерухомості. Досвідчені шахраї віртуозно продають ту саму ділянку двом-трьом покупцям. З'ясовується обман не одразу. Вирішити ситуацію без шкоди для сторін фактично неможливо. Частково компенсувати збитки можна лише у разі залучення недобросовісного продавця до відповідальності у судовому порядку та стягнути з нього незаконно отримані суми.

Якщо у купленої вами ділянки знайшлися інші господарі, також сумлінні набувачі, то, як правило, власником виявляється особа, яка першою зареєструвала право власності.

Якщо право власності ще ніхто не зареєстрував, то власність переходить до того, хто першим уклав угоду.

Як правило, на такий обман вирішуються люди, які мешкають далеко від місця злочину. Тому судові позови з ними будуть дуже скрутні. Для встановлення точного місцезнаходження шахрая доведеться звернутися до поліції.

Зверніться до юриста, щоб скласти грамотний індивідуальний чи колективний позов(у разі виявлення інших жертв неохайного продавця). Як зазначають представники адвокатської спільноти, відсоток задоволення колективних позовів вищий, ніж індивідуальні позови.

Якщо продавець не ховається, то змусити його повернути гроші можна лише через суд.

Щоб убезпечити себе від укладання такої угоди, потрібно перевіряти особу продавця, і укладати угоду лише через своїх юристів та нотаріуса, якщо продавець є мешканцем іншого регіону чи країни.

Продаж землі, непридатної для будівництва

У цій схемі використовуються або підроблені результати експертиз, або залучення "фахівця", які видають ділянку як придатну для будівництва, або придатну за певних умов.

Насправді життя та будівництво на ділянці неможливі. Хоч би як це здавалося абсурдним, але такий вид обману використовують і адміністрації, які видають землю багатодітним сім'ям за законом безкоштовно.

Сім'ям пропонуються в робочому кабінеті ділянки, вибрати один із них можна лише на папері. І лише після фактичного оформлення у власність багатодітні сім'їпереконуються, що ділянки виділені на землях, що затоплюються, або на болоті, або посеред ділянки проходить дорога, якою користуються місцеві жителі. Варіантів багато.

Оскільки будівництво на такій ділянці вимагає величезних вкладень, то сім'я, що отримала його, може продавати свій наділ за безцінь. Якщо Ви купили таку ділянку, то анулювати угоду та повертати гроші можете лише в судовому порядку, апелюючи до факту надання недостовірних відомостей продавцем.

Щоб уникнути подібної покупки надалі, зверніться за незалежною оцінкою ділянки та (або) документів за найменшої підозри на недобросовісність продавця ними непорядок у документах. Не шкодуйте грошей на послуги незалежного експерта. Така витрата допоможе вам суттєво заощадити сили, нерви та засоби надалі.

Незаконна реалізація

Схема полягає в тому, що особа, яка продає ділянку, не має права це робити. Йдеться про організації, у яких відсутні певні ліцензії та дозволи. Усі угоди, укладені за її посередництвом, у результаті виявляються незаконними і анулюються.

Якщо з вами сталася подібна історія, то гроші доведеться повертати в судовому порядку, що коштуватиме неабияку нервування.

Щоб уникнути такого правочину, потрібно уважно вивчати самому всі документи. Якщо продаж здійснюється через агентство, необхідно переконатися в наявності ліцензії на подібну діяльність. Перевірка продавця — це акт недовіри нині, а нормальна звичайна практика.

Пропозиція об'єкта, що не перебуває на кадастровому обліку

Така ділянка може не відповідати заявленій категорії земель, що унеможливить введення в експлуатацію збудованого на ньому будинку. Або ділянка може бути з прихованими обтяження у вигляді підземних комунікацій.

Найчастіше така земля знаходиться в оренді і продавець каже, що її потрібно «дооформити». У нього немає часу, тому така земля продається дешевше через терміновість. Однак у процесі подальших дій для покупця виявляються неприємні подробиці: оформити законним чином таку землю також найчастіше не можна.

Якщо ви опинилися в подібній ситуації, то можна спробувати розірвати договір-купівлі продажу з поверненням грошей. Для цього потрібно буде довести в суді, що ви були введені в оману при купівлі ділянки.

Щоб уникнути таких ситуацій, користуйтесь послугами досвідчених юристів. Вони допоможуть вам запросити необхідні відомості в Росреєстрі, провести грамотно угоду. В результаті досвіду проведення подібних справ їм легше запідозрити обман і порадити провести додаткові експертизи.

Невирішена суперечка з сусідами щодо точок кордонів, інші обтяження

Якщо з сусідами триває подібна суперечка, то всі невирішені, зокрема в судовому порядку, питання перетікають до нового господаря. І саме Вам доведеться продовжувати цей позов. Вони можуть затягнутися надовго, оскільки дуже складно довести, що колишній власник претендував на певні межі законно.

Проте, уникнути таких збитків можливо, якщо довірити вчинення правочину юристу чи нотаріусу, обов'язок яких входить встановлення обтяжень на об'єкт купівлі. Також варто звернутися і до місцевих органів влади, щоб переконатися у відсутності боргів та обтяжень у продавця ділянки.

Вивчення документів слід поєднувати з візуальним оглядом ділянки. Це необхідно, щоб переконатися в реальності зазначених документальних кордонів.

Відповідальність за протиправне діяння

Найчастіше всі перелічені вище дії підпадають під "Шахрайство". Якщо сума збитків становить менше 250 тисяч рублів (але більше 5 тис. руб.), То зловмисник покарає за ч.3 ст. 159 КК РФ, а саме:

1. або штраф у розмірі від ста тисяч до п'ятисот тисяч рублів або у розмірі заробітної платиабо іншого доходу засудженого за період від одного до трьох років;
2. або примусовими роботами терміном до п'яти років з обмеженням волі терміном до двох років або без такого;
3. або позбавленням волі на строк до шести років зі штрафом у розмірі до вісімдесяти тисяч рублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до шести місяців або без такого та з обмеженням волі на строк до півтора року або без такого.

Якщо сума збитків понад 1 мільйон, то покарання буде за ч. 4 ст. 159 КК РФ: а саме: позбавлення волі на строк до десяти років зі штрафом у розмірі до одного мільйона рублів або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до трьох років або без такого та з обмеженням волі на строк до двох років або без такого.

Вас має насторожити, якщо:

• Продавець перешкоджає візуальному огляду ділянки, документів до угоди.
• Сильно занижена вартість ділянки через нібито поспіх угоди для продавця.
• Правовстановлюючі документи на ділянку оформлені менше трьох років тому ( загальний термінпозовної давності).
• За Останніми рокамибуло кілька послідовних продажів цієї ділянки.
• Ви виявили будь-які нестиковки у документах.
• Продавець діє за дорученням.
• Продавець наполягає на оформленні угоди через "свого" нотаріуса. У цьому випадку може бути змова групи осіб, включаючи представника юстиції.

Якщо у вашому випадку є кілька пунктів з даного списку- Зверніться до фахівців. Якщо всі вони присутні в сукупності, то краще відмовтеся від покупки або робіть її за допомогою самостійно обраних незалежних юристів.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Купівля земельного наділу – вигідна та довгострокова інвестиція.

Вартість землі досить висока, що приваблює в цю сферу безліч нечистих людей. У статті ми поговоримо про найпоширеніші способи з земельними ділянкамиі розповімо у тому, як стати жертвою аферистів.

Види шахрайства під час продажу земельної ділянки

Існує безліч способів обдурити покупців земельних ділянок, і зловмисники з кожним днем ​​вигадують нові. На сьогоднішній день найпопулярнішими є подвійні продажі, обман з місцезнаходженням або призначенням наділу, а також різні махінації з документами.

Подвійний продаж

Схема дуже проста - одна ділянка перепродається якомога більшій кількостіпокупців. Здавалося б, це неможливо, адже всі угоди з нерухомістю реєструються у Росреєстрі. Але на практиці між днем ​​укладання угоди та датою її державної реєстраціїминає деякий час. У цей період шахраям потрібно переконати покупця віддати гроші, після чого можна шукати нових жертв.

Також аферисти часто використовують дублікати та завірені копії правовстановлюючих документів на землю. Пам'ятайте, що Росреєстр зареєструє права на землю тому, хто перший звернеться до установи з пакетом документів. Інші ошукані покупці залишаться без грошей і без землі.

Не віддавайте гроші за земельну ділянку, доки не отримаєте документи з Росреєстру.

Хибне розташування земельної ділянки

Схема ґрунтується на непоінформованості простих людей у ​​тонкощах геодезії та картографії. Суть афери полягає в тому, що покупцю продається не той земельний наділ, який йому показували на карті, або шахраї неправильно вказують його межі. За фактом може виявитися, що ваша ділянка знаходиться далеко від зазначеного місця на якомусь звалищі.

Продаж ділянки, на якій будувати заборонено

Землі, призначені для індивідуального житлового будівництва(ІЖС), коштують набагато дорожче, ніж наділи, для цього не призначені. Саме на цій різниці й наживаються аферисти. Вони купують найдешевшу ділянку, після чого фальсифікують папери з топографічною та геодезичною зйомкою. Переглянувши документи, покупець переконується у законності правочину та погоджується на його оформлення.

Отримавши гроші, шахраї зникають, а на нового власника землі чекають серйозні неприємності. Зводити щось над підземними комунікаціями(трубопроводами та кабелями) не можна, але новий господар ділянки про їх наявність не знає, тому з чистою совістю приступає до будівництва. Найчастіше про наявність комунікацій він дізнається після закінчення будівництва. У найкращому випадкуйому доведеться власним коштом перенести комунікації, у гіршому - зносити всі будівлі.

Аферисти купують дешеву ділянку та підробляють дані топографічної та геодезичної зйомки.

Махінації з документами

Найчастіше мають місце такі схеми фальсифікації паперів:

• некоректне оформлення документації на ділянку, що продається. Наприклад, у паперах розписалися люди, які не мають на це права;
• документи на землю не є актуальними або були підроблені. Наприклад, аферисти можуть запропонувати фіктивний акт на право володіння землею. Якщо покупець не знає, як виглядає цей акт, його легко введуть в оману;
• після купівлі землі з'ясовується, що на неї мають право треті особи, про які шахраї замовчали під час оформлення документації.

Ретельно перевіряйте документи на земельний наділ перед покупкою.

Як уникнути обману при купівлі та продажу земельної ділянки?

«Земельних» аферистів може як довірливий покупець, так і наївний продавець. Щоб уникнути неприємностей, слід дотримуватись кількох простих правил.

Не давайте багато інформації

Якщо ви подаєте оголошення про продаж земельної ділянки, не варто вказувати про неї детальну інформацію. Адреси ділянок, їх точне місце розташування та географічні координати можуть використовувати шахраї у своїх корисливих цілях. Слід написати лише головне: площу ділянки, її призначення та переваги (наприклад, підведені комунікації). У невеликих населених пунктах вказують лише їхню назву, у містах – район. Все інше ви розкажете та покажете покупцеві під час особистої зустрічі.

Приблизно ті ж відомості слід зазначити в оголошенні про купівлю землі. Можна додати максимальний бюджет на покупку.

Вказуйте в оголошенні тільки коротку інформаціюпро наділ.

Ретельно вибирайте рієлтора

Продати нерухомість без посередника можна, але це займе багато часу та сил. Тому в більшості випадків люди вдаються до допомоги ріелторів. Деякі є співучасниками аферистів. Ріелтор-шахрай має відмінну інтуїцію та пізнання в галузі психології. Він легко обчислює людей, легко піддаються чужому впливу, і починає схиляти їх до невигідним діям. Продавців переконують необґрунтовано знизити ціну, покупців – переплачувати.

У процесі спілкування з ріелторами вас мають насторожити такі обставини:

• Запобігання або відверте хамство

Це два найбільш поширені способи психологічного тиску на клієнта. У першому випадку ставка робиться на те, що у людини з'явиться почуття подяки за безліч послуг, що надають ріелтором, і вона погодиться на невигідні умови угоди. У другому випадку клієнта переконують у тому, що рієлтор всемогутній і дуже зайнятий. Він - єдина людина, яка може вам допомогти, тому всім його порадам потрібно слідувати беззаперечно.

• Відмова у наданні необхідних паперів

Це може свідчити лише про одне - перед вами шахрай, який не має і ніколи не мав жодних документів на землю. Можливо, ця ділянка взагалі не продається. У подібній ситуації можна залишитися без земельної ділянки та без грошей.

Якщо вам не показують документи, це вагомий привід відмовитися від угоди.

• Відмова показати наділ, перешкода спілкуванню із сусідами

Під час розмови з місцевими жителями можна дізнатися багато цікавого про ділянку. Наприклад, що під землею проведено комунікації, і будувати на ній не можна. Безумовно, невигідну інформацію рієлтор-шахрай делікатно замовкне і спробує не дати вам поговорити із сусідами.

• Відсутність явно вираженого межування

Поле покупки може з'ясуватися, що наділ має не ті розміри, про які говорив вам посередник. Звичайно, гроші ви не повернете.

Декілька рекомендацій потенційним покупцям земельних ділянок

Більшість людей бере участь в угодах з нерухомістю від сили кілька разів у житті і не мають глибоких знань у цій сфері. Тому краще звернутися до юридичної контори, де працюють фахівці в галузі земельного права. Хороший юрист в курсі всіх шахрайських схем і легко виведе аферистів на чисту воду. Фахівець знає, як виглядають справжні папери і не дозволить вас обдурити.

Не впевнені у чистоті угоди – зверніться до юриста.

Але навіть якщо ви залучили до справи юриста та рієлтора, не варто сидіти склавши руки:

• Уточніть середню вартістьземлі по регіону

Занадто низька ціна пропонованої ділянки повинна вас відштовхнути. Розповіді продавця про те, що йому терміново потрібні гроші і тому земля продається набагато дешевше, можуть виявитися обманом, який приховує неприємні для вас обставини.

• Наведіть довідки про наділ та його власника

Розпитайте сусідів про розташування можливих комунікацій на наділі, сходіть до Росреєстру та замовте виписку з ЄДРН, щоб з'ясувати його розташування, межі та площу.

• Зверніться до свого нотаріуса

Пам'ятайте, що вибір нотаріуса для оформлення угоди – прерогатива покупця. Наполегливі прохання рієлтора чи продавця скористатися послугами конкретного нотаріуса можуть свідчити, що цей фахівець є учасником шахрайської схеми.

Будьте пильні та досконально перевіряйте документи перед угодою.

Купівля житла, земельної ділянки чи оренда нерухомості пов'язані з ризиком стати жертвою шахраїв. Отже, потрібно як знати закони РФ, а й дотримуватися деякі правила під час таких угод.

Згідно з практикою останніх років, шахрайство у сфері нерухомості практикується в різних напрямках: купівля/продаж, оренда, іпотечне кредитування, пайове будівництво, ріелторські послуги та інше. Навіть участь професійного фахівця в особі агентства нерухомості не дає 100% гарантії, що угода матиме благополучний результат без обману і великих грошових втрат. Тому правознавці нашої компанії рекомендують користуватися послугами лише перевірених ріелторів, а як страховку обговорювати деталі майбутньої угоди та документів із незалежними юристами. Це надасть захист від підписання фіктивних паперів та фінансових втрат, що є головною метою злочинців.

у житловій сфері: види та схеми

Усі угоди з нерухомістю, і навіть правничий та обов'язки власників регулюються житловим, цивільним та адміністративним кодексом РФ. Відповідальність за шахрайство на ринку нерухомості настає за ч. 4 ст. 159 КК РФ, яка має на увазі покарання до 10 років позбавлення волі.

Незважаючи на строгість законодавчої бази, аферистів не бентежить можливість судового розгляду. Які види шахрайства можна зустріти у 2018 році?

1. Мультиугоди, за яких один об'єкт продається одночасно декільком покупцям. Договір купівлі-продажу укладається у різних місцях з отриманням усієї суми або задатку на власність. Пріоритет залишається за покупцем, який першим оформить житло в Росреєстрі, а решта залишаться і без грошей, і без квартири.
2. Інвестиції в нерухомість на стадії будівельних робіт вигідна пропозиціяз сумним результатом, за якого житло визнається незаконно побудованим, а СК ( будівельна компанія) зникає у невідомому напрямку.
3. Прямий обман у договорі, що підписується власником. Так, у разі укладання угоди на ремонтні роботивласник може поставити підпис у документах на передачу прав власності або продаж нерухомості невідомим особам.
4. Вигідні умови для незаможних та неблагополучних сімей від АН. Найчастіше шахраї пропонують продаж квартири з наданням вигіднішого варіанту, який насправді виявляється на порядок гіршим за попередній. В результаті власник позбавляється своєї житлоплощі, різниці в ціні та отримує старе, непридатне до проживання житло.
5. Підробка документів – високий рівень шахрайства, який потребує юридичних знань та перевірки кожного пункту перед укладанням угоди. Варіант обману – підроблені заповіти на нещодавно покійну людину з подальшим продажем нерухомості максимально стислі терміни. Постраждала сторона – нові мешканці, які будуть виселені із квартири, а довести право на власність, а також повернути гроші їм буде вкрай складно.
6. Квартири з обтяженням (тимчасово вибули мешканці, застава, спадкоємці та інше). При заперечуванні угоди закон буде на боці власника, а покупці залишаться ні з чим.
7. Продаж житла часткової власностібез повідомлення пайовиків, у тому числі неповнолітніх дітей. Договір буде розірвано через суд, а повернути гроші практично неможливо.

Зверніть увагу!

При купівлі житла у власника, який перебуває у шлюбі, має бути згода чоловіка/дружини на угоду або відмова від претензій у письмовій формі.

Шахрайство із заставою на нерухомість

Область кредитування включає послугу з позики під заставу нерухомості, що також пов'язано з ризиком зіткнутися з шахраями. Виверт зловмисників криється в документах на заставу, які з юридичної точки зору складаються як договір купівлі-продажу або переуступки прав на власність. Внаслідок підписання угоди без контролю з боку досвідченого юриста власник передає аферистам житло за символічну плату.

Подальші дії злочинця – виселення власника та перепродаж майна. Довести факт шахрайства складно, оскільки власник підписав договір.

Також слід враховувати варіант продажу житла з передоплатою, що передбачає попередню згоду обох сторін щодо умов купівлі-продажу житла. Насправді шахраї можуть взяти відсоток з продажу одночасно з кількох громадян, пропонувати житло з обтяженням або орендовану житлоплощу з фіктивними паперами.

Шахрайство в агентствах нерухомості

Багато громадян довіряють свою власність досвідченим агентам з нерухомості, покладаючись на компетентність фахівців та юридичну чистоту угоди. У 2018 році махінації з нерухомістю зустрічаються не лише серед забудовників та власників, але також і серед АН (агентств нерухомості), які діють кількома шляхами:

• здача квартири на тривалий термін по доступною ціноюіз передоплатою за весь період через терміновість від'їзду. Така схема популярна ще з 90-х, але залишається актуальною і сьогодні. Лжевласник орендує житло на короткий проміжок часу і швидко передає його новим орендарям. Підсумок: гроші сплачені, із квартири виселили, відшукати злочинця практично неможливо;
• послуги з оренди з наданням списку неіснуючих/вигаданих адрес та контактів по вигідним варіантамза символічну платню;
• продаж житла за дорученням без участі власника – махінація з фальшивими документами або довіреністю на ім'я померлого громадянина, яка у будь-якому випадку буде оскаржена справжніми правовласниками у суді;
• передоплата перед початком оформлення документів на квартиру/будинок, який згодом надається в оренді.

Зверніть увагу!

При виборі АН рекомендується довіряти компаніям, які мають високий рейтингна ринку нерухомості, офіційний сайт (термін реєстрації не менше 1 року), юридична адресата телефон, що легко перевірити через спеціальні сервіси.

Шахрайство із земельними ділянками

У сучасному суспільствігостро стоїть питання купівлі земельних ділянок, при угодах із якими також трапляються випадки шахрайства. На сьогоднішній день можна виділити кілька найпопулярніших схем обману. Вони багато в чому будуються на незнанні земельного КодексуРФ, який за останні роки зазнав багатьох змін.

Подвійний продаж земельної ділянки

Подвійний продаж однієї ділянки кільком забудовникам/власникам. Махінація здійснюється в невеликий проміжок часу між укладенням договору та реєстрацією у реєстрі. Злочинці пропонують варіант передоплати за завіреними дублікатами правовстановлюючих паперів.

Хибне розташування земельної ділянки

У документах навмисно робиться помилка у позначенні координат розташування ділянки. Покупцеві показують на карті одну ділянку, а у власність передається зовсім іншу. Наприклад, болотиста місцевість, балка, ділянка в лісі та інше. Щоб не стати жертвою обману, слід провести звіряння координат та меж ділянки, використовуючи офіційні джерела та візуалізацію об'єкта.

Продаж забороненої до ІЖС ділянки

Підробка топографічної та геодезичної зйомки – справа вправних махінаторів, які продають ділянки під індивідуальне житлове будівництво, не маючи дозволів. Власник стає законним правовласником землі, проводить будівельні роботиі навіть прокладає комунікації, які згодом доведеться зносити чи переносити власним коштом. Суть афери у ціновій різниці між ділянками під ІЖС та землями сільськогосподарського призначення.

Махінації з документами

Усі угоди з нерухомістю зводяться до обов'язкової процедури оформлення документів, які можуть бути легальними та фальсифікованими. Схеми обману з паперами:

• некоректність оформлення паперів, у тому числі підпис людини, яка не має на те повноважень/прав;
• фіктивний акт, про реальну форму якого покупець нічого не знає;
• оформлення правочину без згадки третіх осіб, які мають право на ділянку.

Перш ніж погоджуватися на підпис невідомих угод та інших документів, краще провести перевірку даних та коректність заповнених сторінок у досвідчених юристів. Це допоможе уникнути фінансових втрат та проблем у майбутньому.

Куди звертатися і як довести шахрайство з нерухомістю

Як довести шахрайство з нерухомістю простої людиниі куди слід скаржитися насамперед? Відповіді та рекомендації компетентних юристів нашого центру:

• перша інстанція, куди слід нести заяву за фактом шахрайства – поліція;
• від того, наскільки правильно буде складено заяву та надані докази, що підтверджують провину, залежить тривалість розгляду та його результат;
• щоб визнати правочин недійсним, а також повернути свої гроші, належить довести обман з боку АН, власника або інших осіб, а також отримати рішення суду, що передбачає подання позову з усіма обставинами;
• до позовних вимог, як і до заяви до поліції, треба додати записи розмов, документи, листування, контактні дані, фото та інші відомості, які допоможуть у найкоротші терміни знайти аферистів.

Зразок заяви до поліції можна знайти в інтернеті або завантажити на сайті нашої компанії.

Покарання та строки давності

У 2018 році за шахрайство з нерухомістю ставиться за відповідальність за статтею 159 КК РФ. Довести винність підозрюваного можна лише за наявності незаперечних доказів, якими є:

• опис особи шахрая;
• дані злочинця та фірми, що фігурує в договорі;
• договори, підписи, фото- та відеозйомка, платіжні доручення;
• свідчення свідків тощо.

За цією статтею суд виносить вирок із покаранням у вигляді позбавлення волі до 10 років, штрафу до 1 млн руб. або у розмірі доходу засудженого за період до 3 років, обмеження волі до 2 років. Суворість покарання залежить від обставин, що обтяжують і пом'якшують провину, кількості епізодів у справі, суми викраденого обманним шляхом і розміру завданих збитків – як фізичних, так і моральних.

Зверніть увагу!

Строк давності за такими злочинами обчислюється за ст. 78 КК РФ і може сягати 10 років.

Резюме

Купуючи нерухомість на первинному/вторинному ринку, слід уважно вивчити документи на об'єкт, перш ніж поставити свій підпис. Якщо юридичних знань у цій галузі недостатньо, краще скористатися підтримкою досвідченого юриста чи компетентного ріелтора.

Ознаки шахрайства під час операцій з нерухомістю:

• вкрай низька ціна;
• часта зміна власників землі/квартири/будинку;
• відсутність господаря (у продавця є лише довіреність);
• частина документів представлена ​​як завірених копій, без оригіналів.

Які документи мають бути надані на вимогу покупця:

• витяг з ЄДРП, свідоцтво про право на власність;
• право на спадщину, договір та інші правовстановлюючі папери;
• довідки НД, ПНД;
• письмову згоду чоловіка/дружини;
• паспорт БТІ та технічні документиз перепланування житла;
• дозвіл на продаж від органів опіки у разі пайової участідитини та інші документи.

Також рекомендується перевірити всі дані по житлу/землі на офіційному сайті Росреєстру та у судових приставів. Пам'ятайте: втратити гроші простіше, ніж повернути їх у повному обсязінавіть у разі визнання вини шахрая. Відшкодування коштів може затягтися на роки, а за своєчасної консультації з юристом таких витрат можна уникнути.

Останні питання на тему: «шахрайство з нерухомістю»

Обман під час продажу квартири

Добридень.

Я уклав договір під час продажу квартири, а гроші мені переведено не було. До регпалату зі здаванням документів на реєстрацію я не ходив.

Як я знаю, без реєстрації угода з продажу квартири не може бути завершеною. Як мені вчинити, адже договір я підписав, правда, ніяких розписок не давав? Чи це буде обман при продажі квартири чи ні? Заздалегідь дякую.

Олександр, р.

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Антон Білобров

зараз offline

Без державної реєстрації угода не буде закінчена, оскільки Регцентр без вашої особистої присутності не оформить внесення змін до Реєстру. Необхідно рекомендованим листом направити повідомлення про розірвання договору у зв'язку з невиконанням обов'язків однієї із сторін.

Афери з нерухомістю та захист від них

Вітаю. Купую квартиру в іпотеку, завтра підписуємо попередній договір угоди з нерухомістю та віддаємо завдаток. Чи можна якось підстрахуватися, щоби не вийшло так, що після підписання договору я не побачу ні агента, ні господиню? Господиня сама мешкає в іншому місті. Як захистити себе від афер із нерухомістю?

Євгенія, м. Санкт-Петербург

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Роман Іванов

зараз offline

Завдаток і так є формою забезпечення зобов'язань щодо укладення основного договору. Також не варто забувати, що і банк, надаючи Вам кредитні засоби, перевіряє продавця. Якщо Вас щось бентежить, дайте подивитись документи юристам.

PS: Запам'ятайте, що якщо аферист захоче «кинути», то він кине незважаючи на те, які умови були в договорі і які документи він Вам не представляв.

Юрист: Марія Зандберг

зараз offline

Євгенія, найвірнішим способом «підстрахуватися» від афери при оформленні угод з нерухомістю - звернутися по очну допомогу юриста, щоб перевірили тексти договорів та порядок угоди. Вартість юр. послуг у цьому випадку просто не можна порівняти з ризиком втратити серйозну суму за квартиру.

Що стосується іпотекою, якщо це серйозна кредитна організація/банк, їх юр. відділ також проводить перевірку юр. чистоти придбаної вами нерухомості. Найчастіше це служить також певної доп. гарантією, що це бл.

Самостійно до укладення попереднього договору ви можете зробити запит до Росреєстру та уважно перевірити паспорт продавця та її паспортні дані у договорі (природно, вона повинна вважатися єдиним власником квартири у свідоцтво про власність), а також залишити собі копії всіх правовстановлюючих документів на квартиру та копію паспорта . У виписці Росреєстру ви побачите, хто є власником, відколи, чи не закладена квартира і чи не є вона предметом судового розгляду.

Також вам варто звернути увагу на п.1 та 2 ст. 381 ЦК і те, що завдаток і заставу - це різні поняття. Успіхів!

Юрист: Наталія Білоусова

зараз offline

Добридень! Попросіть переглянути паспорт власника квартири та документи на квартиру (свідоцтво про право власності), у свідоцтві мають бути зазначені дані власника квартири (у тому числі і прописка). Агент також, швидше за все, працює в ріелторській агенції та не зацікавлений у поганій репутації. Уточніть, до якої агенції він належить. Крім того, у попередньому договорі має бути прописана відповідальність за невиконання умов сторонами. У цьому випадку Ви зможете притягнути продавця до відповідальності у судовому порядку.

Удачі вам.

Як скасувати договір купівлі продажу землі, якщо нас обдурили?

Допоможіть будь ласка! Купили земельну ділянку (підписали договір купівлі-продажу та написали заяву на державну реєстрацію права, віддали гроші). 25 вересня свідоцтво буде готове. Але тільки зараз зрозуміли, (побачили кадастровий план), що нас вели в оману: на словах ріелтор казав, що ділянка прямокутна 25 метрів на 60. а на ділі виявилася багатокутником ширина змінюється від 20-макс до 12 м. Така ділянка ми б не купили, знай це раніше. Як нам бути, підкажіть. Дякую!

Ніна Михайлівна Максимова, м. Вологда

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Дмитро Бондарюк

зараз offline

Вітаю.

Звертайтеся до продавця для врегулювання спору. Якщо домовитеся, зверніться до Росреєстру із заявою про відміну реєстрації. Якщо він не забажає розірвати договір, то у вас є лише один варіант, звернення до суду. Але це буде складна процедура, оскільки в стандартних договорах є фраза, що цей договір укладено добровільно, не під впливом обману, помилки тощо. Велика ймовірність, що угоду залишать чинною. Якщо реєстрацію не оформите належним чином, право власності у вас не виникне, будете і без грошей і без землі. Як варіант після реєстрації власності продасте, але там податкові наслідки можуть бути.

Шахрайство з квартирою

У мене була домовленість із співмешканкою, що я їй дарую свою 2-х кімн. квартиру, а вона натомість списує мій обов'язок перед нею в 300 тис. руб. дає мені однокімнатну квартируі решту, що залишилася в грошах. Дарування було оформлене нотаріально (я перебуваю на обліку в НД з 1999 р.), після чого вона відмовилася виконувати свої зобов'язання за домовленістю, а ще трохи пізніше мене намагалися вбити двоє невідомих. Усі суди я програв. Чинити на мене їй допомагав на той момент старший УМ ОВС Зюзіно. Що можна зробити зараз? Куди звернутися, щоб закон запрацював?

Олександр, м. Москва

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Гурам Квіквінія

зараз offline

Здрастуйте, Олександре! Ви здійснили удавану угоду, тобто, яка вчинена з метою прикрити іншу угоду, у тому числі угоду на інших умовах. В даному випадку Ви прикрили обмін квартир з метою погашення боргу. Така угода нікчемна, тобто не тягне юридичних наслідків. Я не можу уявити, чому Ви програли всі суди. Гадаю, не змогли переконати суди в тому, що говорили. Це щодо цивільного судочинства.

Те, що Ви описали, містить усі ознаки шахрайства, прикритого цивільно правовими відносинами, ця не рідкість. Вам потрібно написати заяву про порушення кримінальної справи. Заяву треба писати у вигляді обвинувального висновку. Це означає, що у заяві треба зазначити всі ознаки, елементи, складу шахрайства та навести докази, що підтверджують їх наявність. Якщо Ви суди програли у нескладній справі, навряд чи Ви зможете написати самостійно якісну заяву, то рекомендую звернутися до юристів. Справа складна, але не безнадійна.

Бажаю удачі!

Шахрайство з квартирою

Добридень,

17.02.2014 ми з чоловіком купили квартиру, стара господиня у травні 2014 року прописала до нас у квартиру іноземного громадянина(громадянина Узбекистану), коли співробітники міграційної служби зв'язалися з реєстраційною палатою, де нам видавали документи на квартиру, і запитали, як вона могла прописати без нашого відома ін.громадянина, вони сказали, що нові свідчення видають нам на руки. а старе віддають їм, минулим господарям. мабуть, вона вирішила заробити на цьому, на скільки я знаю за це отримують хороші гроші. Що нам робити? з її боку це шахрайство, як нам покарати її, чи можемо ми подати на шкоду?

Ольга, м. Бакал

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Едуард Манюров

зараз offline

Доброго дня Ольга!

Можете написати заяву до прокуратури з викладом усіх обставин справи, прикладіть наявні у Вас документи.

Щодо збитків. Оскільки у Вас зареєстрували ще одну особу, то рахунки за ЖКГ послуги збільшились. Попросіть у Вашій Керуючої компаніїздійснити розрахунок різниці у вартості наданих послуг. Цю різницю якраз і зможете стягнути із попередньої господині. Плюс моральні збитки (це звичайно копійки і за них ще поборотися треба буде) плюс витрати зі зняття з реєстраційного обліку громадянина Узбекистану (якщо у Вас цим юрист займатиметься).

Земельна ділянка

Добридень!!! Мій знайомий купує земельну ділянку (на ТОВ.) Продавець теж юр.особа. Які податки та хто сплатить??? Підкажіть будь ласка....

Рішат, м. Сургут

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Владислав Биков

зараз offline

Доброго дня Рінат!

Під час продажу податок платить продавець, якщо продавець фізична особа 13% із суми перевищує 250 000 рублів, якщо юридична залежно від режиму оподаткування.

З повагою Владислав Биков

Купівля земельної ділянки

Вітаю. Купуємо земельну ділянку у приватної особи. Який порядок укладання угоди? Які документи потрібно запросити та самим підготувати? Як безпечно передати гроші? Як бути, якщо потрібно зробити аванс?

Євген, м. Курган

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Надія Ступіна

зараз offline

Найкраще, звичайно, щоб вашу угоду супроводжував юрист. Саме юрист, а не ріелтер.

Які документи потрібні при угоді:

Візьміть самі в кадастровій палаті витяг з реєстру на цю земельну ділянку, відомості за адресою об'єкта відкриті для всіх, тільки потрібен ваш паспорт та точна адреса об'єкта. Далі у власника має бути кадастровий паспорт земельної ділянки та свідоцтво про державну реєстрацію права власності. Крім того, власник повинен вам показати справжній екземпляр правовстановлюючого документа на цю ділянку: це або договір купівлі-продажу, або дарування, або Постанова про виділення земельної ділянки, загалом документ, на підставі якого власник володіє цією ділянкою.

Юрист: Надія Ступіна

зараз offline

Аванс передаєте у невеликій сумізазвичай, якщо велика сума, це підозріло, власник дає вам розписку, написану власноруч про те, що отримав від вас як аванс за земельну ділянку таку суму.

Вказує свої дані паспорта та місця реєстрації. Ви при цьому перевірте його реєстрацію місця проживання.

При передачі всієї суми грошей скористайтеся банківським осередком.

Купівля та продаж нерухомості - це завжди ризик.

Тож запросіть юриста на підготовку та проведення угоди.

Юрист: Надія Ступіна

зараз offline

Ну довідку з психдиспансера взяти - це звичайна справа при угоді, він на вигляд може бути здоровий, а на обліку складається, і діти можуть оскаржити. Для цього потрібний юрист, він за вас усе спитає. Згода чоловіка необхідна, без нього не приймуть документи в регпалаті, якщо нерухомість придбана подружжям у шлюбі. не потрібно подружжя.

Ошукали при продажу землі ділянки

Будь ласка, допоможіть мамі 72 роки. Вона знайшла покупця на уч 10соток. все підписала весь цей час він виходив на зв'язок потім він відключив телефон грошей вона так і не отримала

Віталій, м. Москва

шахрайство з нерухомістю

Шахрайство з квартирою

Вітаю! У мене пасинок одружився 5 років тому на жінці з дитиною вона з маленького міста все було нормально але нещодавно вона дзвонила моїй дочці яка зведена сестра пасинка і заявляє, що квартира, яка належить пасинку, будуть переоформляти на неї і причину не пояснила у них немає спільних дітей. Пасинок п'є часто але ніколи не говорив що хоче, переоформити квартиру на неї, та до нього додзвониться неможливо вона забрала телефон і каже що він втратив і всі зв'язки з ним тільки через неї. Домовилися що він приїде до моєї дочки тобто до своєї сестри, поговорити чому вирішили так, якщо правда це рішення прийняв він,Але він не приїхав,телефон вона відключила і ми не змогли зателефонувати через2 години він зателефонував п'яний і сказав що не приїде Я висловив що дружина його спаює і перешкоджає щоб зустрітися з родичами він не став заперечувати, він не працює і пити нема на що, вона спеціально спаює документи на квартиру у його тітки він сам віддав на зберігання, його дружина просить їх віддати але тітка не віддає без його відома, раніше його дружина скаржилася моїй дочці що він часто випиває зараз сама спаює а у нього хвора печінка, нам здається що вона хоче заволодіти квартирою як нам бути, ми бачимо в цьому шахрайство не виключено що може і отруїти і як нам вчинити щоб огородити від неї і він не втратив квартиру, адже вона відразу розлучиться адже йому лише 39 років він ще може створити нормальну родину!

Гіві, м. Москва

шахрайство з нерухомістю

Юрист: Андрій Дьяконов

зараз offline

Привіт Гіві! Квартирне питання в наші дні набуває все більшого значення, сімейні «війни» з різними правовими наслідками для учасників призводять лише до негативних наслідків. Судові розгляди щодо житлових спорів не припиняються. Для отримання кваліфікованої консультації слід прояснити юридично важливі обставини щодо цієї квартири, а також дійсність намірів Вашого пасинка. Тільки після цього Ви зможете отримати рекомендації від мене особисто, а також Шановних колег проекту щодо безпеки житлової нерухомості про яку йдеться. Ми готові обговорювати Вашу проблему, а чи Ви готові надати нам достовірну інформацію? Сподіваюся моя відповідь внесла деяку ясність, вдалого Вам дня

Наприклад, продавець має доступ до осередку після реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості, а покупець має доступ у тому випадку, якщо реєстр. орган. відмовив у реєстрації договору за умови пред'явлення договору з відміткою про відмову у реєстрації.

У договорі купівлі-продажу нерухомого майнаможете прописати наступний порядок передачі грошових коштів: " Кошти за цим договором (ціна договору згідно з пунктом____) підлягають приміщенню до банківського осередку в повному обсязі до здачі документів до реєструючого органу. Після переходу права власності на приміщення від Продавця Покупцю Продавець отримує доступ до банківському осередкупісля пред'явлення наступних документів: договору з позначкою реєструючого органу, витягу з ЄДРП, що підтверджує право володіння Покупця приміщенням"

Варіанти формулювання цього пункту можуть бути різноманітні, залежно від реальних домовленостей та побажань.

Юрист: Владислав Новіков

зараз offline

Добридень! За загальною практикою у Москві більшість розрахунків відбуваються через депозитарний осередок у банку. Орендується осередок і в додаткової угодиДо договору оренди прописуються умови доступу. Ця практикасклалася через тривалість реєстраційних дій і здебільшого через неспівпадаючу ціну в договорі та реальну ціну. На сьогоднішній день існують безпечніші види розрахунків безготівковий переказ, акредитив або депозит нотаріуса.

Останнім часом земля подорожчала в кілька разів, і ціни продовжують зростати, тому поблизу великих мегаполісів майже не залишилося чистих (оформлених легально спочатку) об'єктів даної нерухомості.

Багато ошуканих покупців так і не знаходять у собі сил повернути витрачені даремно кошти, та й шахраї не сплять, оскільки їхні схеми в основному працюють за рахунок прогалин у законі. На які методи обману із землею варто звернути увагу, і як простим обивателям уникнути шахрайства із земельними ділянками при оформленні угоди купівлі-продажу даної нерухомості?

Способи шахрайства із земельними ділянками

1. Громадянину, який бажає придбати земельну ділянку, показують місце з мальовничим краєвидом, з підведеним газом та водопроводом. Покупця ділянку влаштовує і вона без проблем погоджується придбати землю.

   Після оформлення договору купівлі-продажу виявляється, що куплена ділянка знаходиться зовсім не на тому місці, яке спочатку було показано, а за кілька кілометрів від нього. Подібний вид обману нагадує метод продажу квартири на хибну адресу.

2. Документація на ділянку, що продається, оформлена не за правилами. Наприклад, на важливих паперах стоять підписи людей, які не мають права це робити.
3. Місце ділянки, що продається, неправильно визначено.
4. Розміри земельної ділянки, зазначені в акті, не збігаються з реальними розмірами.
5. Папери на землю можуть бути незаконними чи сфальшованими. Наприклад, аферисти можуть використовувати підроблений акт право володіння землею.

   Нині є кілька типів таких актів, мають однакову законну силу. Покупець, який не знає, як має виглядати справжній акт, може просто впасти в оману.

6. Замість оригіналу держакту застосовується його дублікат. Поширені випадки купівлі тих самих земельних ділянок двічі.
7. Після купівлі землі може вийде, що на неї має право ще третя особа, яку не виявили під час підготовки та перевірки документації.

Важливо!Якщо договір вже засвідчено і зареєстровано у нотаріуса, а кошти за земельну ділянку виплачено, то щось змінити вже стає просто пізно.

На це розраховують аферисти. Щоб уникнути подібної ситуації, перед тим, як укладати угоду, слід уважно перевірити правовстановлюючі папери, а також звірити адресу, яка вказана в документах, з адресою ділянки, що купується на місці.

• Не варто вестись на низьку цінуземлі.
• Ділянку, що цікавить вас, необхідно уважно розглянути на місцевості, поговорити з сусідами, з'ясувати її розташування, межі і площу в органі місцевої влади.
• Краще організувати підтримку угоди у юридичної компанії- досвідчені фахівці проведуть експертизу документації, нададуть правову допомогу, правильно складуть попередній договір про намір придбати ділянку у майбутньому.
• Вибір нотаріальної контори оформлення угоди з продажу нерухомості залежить від переваг покупця.

Важливо!Не варто погоджуватися на дешеве та швидке оформлення угоди у нотаріуса, якого вам нав'язав продавець чи його представник.

Покупцеві краще відвідати нотаріуса до того, як відбудеться зустріч із продавцем та отримати професійну консультаціющодо оформлення угоди та дій сторін після угоди, що проводиться.

Процедура купівлі-продажу землі досить складна навіть досвідчених юристів. Тут важливо дізнатися про думку незацікавленого професіонала. Обиватель же бачить об'єкт за привабливою ціною і нерідко втрачає свідомість щодо документації та її підписанні.

Багато нескладних, але небезпечні схемишахрайства із землею можна було б розкрити ще до укладення попереднього договору, якби люди не звикли сподіватися на «можна», а застосовували підписання будь-яких паперів у присутності адвоката.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінамиу законодавстві, інформація у статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть у формі нижче.

Придбання земліє вигідним вкладеннямкапіталу. Шахрайські структури, укладаючи угоди з рядовими покупцями, використовують різні обманні схеми, факт яких складно довести. У разі сподіватися повернення коштів часто неможливо. Тим не менш, убезпечити себе від шахраїв (наприклад, на ринку нерухомості Іркутська) допоможе знання юридичних норм і процедур, прогалини в яких і використовуються при купівлі-продажу земельних ділянок.

Убезпечте себе від шахраїв!

1.1. Фіктивний продаж земельної ділянки (без юридичних підстав)

Такий спосіб шахрайства не завжди є причиною навмисних дій. Найчастіше власник навіть не підозрює про відсутність у нього прав розпорядження земельною ділянкою (ЗП). Подібна ситуація виникає у разі наявності судових зобов'язань, коли нерухомість дарується, якщо право власності не було зареєстроване в органах Держкадастру, а також за відсутності документів про межування.

ВАЖЛИВО. Нові поправки у законодавстві 2018 р. відображені у законі «Про межування земельних ділянок» № 477-ФЗ, «Про державну реєстрацію нерухомості» № 218-ФЗ, «Про узаконення самовільних будов» № 258-ФЗ, а також ЗК РФ.

Умисні махінації виробляються при прихованні факту відсутності права. Як документ, що підтверджує власність, демонструється звичайне свідоцтво про перехід прав власності на ЗП. За законом РФ документ одержують без надання аналогічного від колишнього власника. Тому точно сказати, хто має право розпорядження на ЗП проблематично.

Щоб уникнути подібної ситуації, майбутній власник разом із продавцем запитують виписку з ЄДРН, що містить всю необхідну та юридично значиму інформацію про ділянку.

До покупки землі, що знаходиться в муніципальній та державної власності, Підходять системно через наявність великої кількості аспектів, а купівля ЗУ, як правило, організовується через аукціони.

1.2. Продаж землі за підробленими документами

З метою продажу ЗУ підробляють різні документи, як відсутні (з якоїсь причини), так і ніколи не оформлялися. Найчастіше дублі виявляють серед договорів про передачу прав власності, свідоцтв про право власності, актів узгодження кордонів із власниками суміжних ділянок.

Підробка документів здійснюється з метою приховування небажаних даних та швидкого продажу, для отримання коштів обманним шляхом, для перепродажу однієї і тієї ж ділянки різним покупцямі т.д.

Відрізнити оригінал від підробки не завжди можна навіть професіоналу. За допомогою спеціального обладнання та крадіжки порожніх бланків в органах, відповідальних за їх видачу, провадиться основна маса нелегальних угод.

Попередити фіктивну угоду можна, скориставшись послугами Росреєстру. Детальну процедуру отримання виписки описано в 8 главі закону № 218-ФЗ. Після цього проводять звірку документів за кадастровим номером, даними про власника (пайовиків), перевіряють інформацію про відсутність обтяжень та позовних зобов'язань та ін.

• ВАЖЛИВО. Звернутися до органів Росреєстру для отримання звичайної та розширеної виписки з ЄДРН можна лише власникам, які зареєстрували (поставили на кадастровий облік) ЗУ як нерухомість.

1.3. Подвійний продаж ЗУ

Такою махінацією можуть скористатися як власники, і чорні ріелтори. Т.к. реєстрація прав власності на ЗУ займає досить довгий час, шахраї використовують цей шанс з метою багаторазової наживи. Одна ділянка дістається у власність декільком "власникам".

Якщо власник не поспішає з оформленням, він ризикує втратити викуплену землю. Т.к. за законодавством законним власником ЗУ вважається перший, який пред'явив свої права на ділянку. Наступним покупцям земля пропонується за копіями документів та свідоцтвом про право на власність (застарілому). За наявності сумнівів подібного родупокупець не поспішає і потребує часу на роздуми.

У зв'язку із запровадженням обов'язкової реєстрації прав на власність (через ЄДРН) дані останнього власника ЗП зберігаються у базі даних. Перераховують кошти лише після того, як відбудеться видача свідоцтва про держреєстрацію на руки. Якщо продавець сумлінний, він погодиться на таку вимогу з попереднім завіренням усіх розпоряджень у нотаріуса (боргова розписка, оплата частини суми тощо).

За законом, якщо знайдеться інший власник ЗУ, ні договір про купівлю-продаж, ні договір про перехід прав на власність, тим більше свідоцтво про право на власність, що не фіксує справжнього власника, не вплинуть на судове рішення і не допоможуть повернути гроші. Законна власність - це власність, оформлена на конкретну особу, дані про яку зберігаються у реєстрі.

1.4. Продаж землі з невідповідним видом дозволеного використання (ДРІ ЗУ)

Насправді часто трапляються ситуації, у яких землю не можна використовувати за призначенням, наприклад, звести житлова будівлячи організувати виробництво. Таке можливе при купівлі ЗУ, що належать до тієї чи іншої категорії (кадастрова класифікація земель), що має цільове призначення. Вид земель обов'язково вказується у свідоцтві про право власності на ЗП. Але шахраї посилаються на можливість переведення ділянки до іншої категорії, обіцяючи покупцеві сприяння з боку влади та швидкі терміни. За фактом цей процес затягується на довгі роки, т.к. чиновники не зобов'язані вирішувати такі питання. Сам переклад коштує великих грошей, вирішити питання з допомогою суддів неможливо, т.к. Закон не наділив їх таким правом.

Крім того, на ділянці можуть знаходитись об'єкти стратегічного значення, оборонні та військові споруди, комунікації тощо. Майбутнім власникам доводиться вивчати кадастровий план території, геологічні та топографічні схеми, щоб під час введення території в експлуатацію чи підключення до комунікацій не виникало суперечок із державою. Витрати на відведення комунікацій за межі своєї території покладаються на законного власника. У разі ЗУ перепродаються за безцінь, а будівлі доводиться перевозити.

Непоодинокі випадки, коли результати топологічної та геологічної зйомки підробляються. Тому будь-які документи, що надаються власником, необхідно перевіряти через офіційні джерела.

При придбанні ЗУ необхідно визначити, з якою метою використовуватиметься земля. Для будівництва будинку чи дачі купують лише землю, призначену для ІЖС та ЛПГ.

• ВАЖЛИВО. ЗУ продаються з передачею паспорта та доповнень (схем та планів). Порядок їх видачі регламентовано №210-ФЗ «Про організацію надання державних та муніципальних послуг», №221-ФЗ «Про державний кадастрнерухомості», Постановою Уряду РФ № 457 «Про Федеральній службідержавної реєстрації, кадастру та картографії».

1.5. Зрив угоди на етапі передоплати

Такий тип шахрайства відбувається у тих випадках, коли договір купівлі-продажу передбачає оплату значної частини коштів від загальної суми як завдаток. Решту покупця зобов'язується сплатити після державної реєстрації прав на ділянку. У таких випадках звертаються до послуг ріелторських компаній, що зарекомендували себе. Зазвичай, перед угодами вони вивіряють документи, т.к. дорожать іміджем та репутацією. При вчиненні правочину безпосередньо або через приватну особу існує ризик неповернення авансу. Власником може бути підставна особа з підробленими документами, а приватник просто розведе руками, пославшись на посередництво та збіг обставин.

Тому при купівлі землі перевіряють самого власника (за паспортом). Зазвичай звертаються до власників сусідніх ділянок для отримання інформації, що цікавить. Також за погодженням із власником запитують дані з податкової службита ЖКГ про наявність заборгованості.

Якщо земельна ділянка належить до товариства, кооперативу чи садівництва, з'ясовують, чи потрібні будь-які додаткові внескиобов'язкові платежі.

Коли угоду проводять за довіреністю, власника перевіряють ретельніше. Для цього з'ясовують, чи він живий, на підставі якого документа продається ділянка, чи довірена особа вступила у спадок і т.д. У багатьох випадках покупець страхує себе, запитуючи довідку із психдиспансеру про здоров'я власника та довіреної особи. Т.к. у деяких випадках угоду можна анулювати, визнавши людину недієздатною.

1.6. Продаж ділянки з хибним розташуванням або показ ділянки з іншими координатами

Такий вид шахрайства передбачає продаж ЗУ, що не відповідає заявленим параметрам. З метою отримання більшого доходуПродавець показують ділянку з більшою площею, з проведеними комунікаціями, з привабливішим розташуванням тощо. В організованих структурах за окрему плату пропонують знайти ділянку під будь-які потреби. Насправді виявляється, що координати відвідуваного об'єкта не збігаються з відомостями, зазначеними в ЄДРН, а сама ділянка знаходиться у власності сусіда або у віданні суб'єкта РФ.

Схема популярна під час продажу земель комерційним структурамякі скуповують великі площі. На місці виявити невідповідність досить складно.

Окремою проблемою стає питання межування та пайового володіння. Ці дані можуть сховатися від покупця шляхом надання підроблених документів (на початковому етапі). А підсумкова реєстрація прав власності може не відбутися через відсутність межового плану території, придбати який вдасться після проведення низки процедур та сплати круглої суми грошей.

За наявності сумнівів щодо цього покупець вимагає від власника спільно отримати виписку про ділянку з Росреєстру, після якої вирішується питання про внесення частини коштів як аванс (гарантія оплати).

1.7. Продаж землі за завищеною вартістю

Незважаючи на те, що кадастрова вартість землі наближена до ринкової, шахраї наживаються на жертві шляхом показу ділянки більшого розмірута облагородженого під будь-які потреби. Часто із землею продаються будинки та господарські будівлі, які збільшують кадастрову вартість При цьому сама споруда може вважатися аварійною та не бути придатною для житла. Шахрайство в особливо великих розмірах виявляють під час продажу ділянок, забудованих нашвидкуруч без дотримання техніки безпеки. Таким чином ділянка облагороджується перед покупкою і продається втричі дорожче.

За наявності будь-якої споруди на ЗУ покупці виявляють, чи було здійснено введення в експлуатацію такої споруди, які служби здійснювали контроль за введенням, чи є на руках документація. Інакше майбутній власник звертається до грамотного юриста, здійснює повний замір території та інші технічні процедури.

1.8. Продаж землі підставними фірмами або змова з власником

У разі сам факт юридичної угоди залишається спірним, т.к. фірми-одноденки є економічним суб'єктом, які керівництво приховано за підставними особами. За фактом відсутня і предмет договору, ніякої власністю у вигляді ЗУ компанія зазвичай не має.

Попереджають таку угоду на стадії звіряння документів, а оплату вносять лише після переходу права власності.

При навмисному змові ріелтора з власником угода розривається на етапі передоплати. У таких випадках власник ЗУ анулює договір, а гроші переказуються на тіньовий рахунок підставного ріелтора. В інших випадках при неписьменності клієнта відбувається повна оплата угоди за відсутності оригіналів або внесення свідомо неправдивих відомостей до договору про купівлю-продаж. У разі звернення до судів залишається безрезультатним.

1.9. Продаж земельних ділянок "фіктивними" забудовниками

Такий вид шахрайства виник порівняно недавно. Зрослий попит на недороге заміське житло спонукав шахраїв на нову схему. Вони викуповують частину території, забудовують її другосортними котеджами, демонструючи активний перебіг роботи. Гроші, вкладені за ще непобудовані будинки, пропадають разом із ТОВ.

Шахрайство набирає обертів через відсутність законодавчих актів, що регулюють відносини забудовника та інвестора.

1.10. Продаж за фактом укладання попереднього договору

Особливістю такої схеми є те, що попередній договір на купівлю-продаж не реєструється і тим більше не приймається в органах Росреєстру. Покупець погоджується на таку угоду з різних причин, найчастіше його залучає сама ділянка або ціна. Сплативши угоду з повної вартості, клієнт чекає на неоформлений документ, неробочих днівприйому, приїзду чоловіка з відрядження тощо. Після підведення покупця до фактичної оплати шахраї ховаються. За такою схемою працюють професіонали, вони тривалий час стежать за потенційною жертвою та її активністю у плані пошуку ЗУ (оголошення в інтернеті, ЗМІ, підкуп ріелтора тощо)

2. Що робити, якщо ви потрапили на вудку шахраїв

За законом, якщо шахрай не має постійного доходу та майна у власності, втрачені кошти повернути не вдасться. А фіктивна угода буде визнана судом недійсною.

При виявленні факту шахрайства, що розкрився, слід звернутися в органи поліції. Варто враховувати, що за недостатньої передбачливості покупця злочин буде складно інкримінувати. В окремих випадках варто звернутись до юриста, який підкаже правильне рішення.

3. Як убезпечити себе надалі

При намірі купити або продати ділянку варто уважно поставитися до вибору ріелторської компанії, нотаріуса та юриста.

Особливу увагу варто приділити перевірці власника та пропонованих документів на ЗП. У деяких випадках доцільно скористатися перевіркою особистих даних на справжність. Під час підписання договору завжди існує ризик фіктивної угоди. Не варто забувати про можливість самостійної перевірки ділянки щодо наявності заборон відчуження майна (Росреєстр).

Також необхідно бути уважним під час укладання договору купівлі-продажу. За будь-якої невідповідності нормам законодавства (за змістом та формою) правочин анулюється.

Додатковий час на обмірковування рішення допоможе внести ясність механізм угоди. За певної послідовності дій, спрямованих на припинення будь-якого типу шахрайства, можна звести всі ризики до мінімуму. Так, шахраї, передбачивши наслідки запропонованих вимог, відступають від фіктивної угоди під різними приводами.

4. Відповідальність за КпАП та КК РФ

Відповідальність за шахрайство із земельними ділянками передбачено як для приватних осіб, так і для посадових, відповідальних за раціональне використання та охорону.

До частих злочинів органів влади належать:

• Надання землі за хабар
• Видача землі за заниженою вартістю
• Заволодіння ділянкою шляхом підроблення документів
• Незаконний переведення ЗУ до інших категорій (нецільове використання)

До злочинів з боку власників та ріелторів відносяться:

• Шахрайство у будь-якій формі
• Хабарництво
• Підробка документів та підписів
• Незаконний обіг землі

Адміністративну відповідальність передбачено в КоАП:

• ст.7.1. (штраф до 3% від кадастрової вартості);
• ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
• ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
• ст.8.8 (штраф до 2% від кадастрової вартості за нецільове використання; штраф 10% – за невикористання);
• ст.19.23 (штраф до 40000 руб. з вилученням знарядь скоєння злочину) та ін.

Кримінальну відповідальність передбачено за такими статтями КК:

• ст.159 (до позбавлення волі терміном до 10 років і штраф до 1 млн.руб.);
• ст.160 (план вирішення волі терміном до 10 років зі штрафом 1 млн.руб);
• ст.170 (обов'язкові роботи до 360 годин, позбавлення права діяльністю до 3 років);
• ст.285 (аж до позбавлення волі до 10 років та заборони займатися певною діяльністю до 3 років);
• ст.290 (до позбавлення волі терміном до 4-х років);
• ст.291 (аж до позбавлення волі на строк до 15 років з виплатою штрафу, що перевищує суму хабара у 70 разів);
• ст.327 (аж до позбавлення волі на строк до двох років)
• ст.330 (до позбавлення волі терміном до п'яти років) та інших.

5. Що робити і куди звертатися, якщо було виявлено факт шахрайства із ЗУ

1. Звернутися до правоохоронні органиіз заявою (фіз.особи) або до прокуратури (юр.особи);

2. До заяви додати копії документів, договорів купівлі-продажу та інших існуючих угод;

3. Наперед варто подбати про пошук свідків;

4. При недостатності матеріалів для порушення кримінальної справи необхідно проконсультуватися з юристом;

5. У разі відмови у порушенні кримінальної справи (повторної) слід написати заяву до прокуратури чи суду.

1. Під час організації купівлі-продажу ЗУ не повідомляйте надмірних відомостей в оголошенні. Усі питання мають вирішуватись під час особистої зустрічі.

2. Необхідно заздалегідь проаналізувати законодавчу базу, особливо, ситуації, коли угода вважатиметься недійсною.

3. Оплату краще провадити на зазначений у договорі рахунок і тільки після отримання документів на руки (що гарантують право власності).

4. Слід перевірити особу власника (через правоохоронні органи) та статус майна (через Росреєстр та органи кадастру на місцях).

5. Весь процес правочину необхідно довірити кваліфікованому юристу. Засвідчення документів необхідно проводити в особистого нотаріуса.

Придбання землі є вигідним вкладенням капіталу. Шахрайські структури, укладаючи угоди з рядовими покупцями, використовують різні обманні схеми, факт яких важко довести. У таких випадках сподіватися на повернення коштів неможливо. Тим не менш, убезпечити себе від шахраїв допоможе знання юридичних норм та процедур, прогалини в яких і використовуються при купівлі-продажу земельних ділянок.