Юридичне оформлення та порядок здійснення зносу об'єктів нерухомості. Як знести частину нежитлової будівлі

Заробіток
04.12.2021

Публікації, 14:27 10.02.2016

© РАПСІ

FAQ: як знести нерухомість у Москві без суду

Аркадій Смолін, власний кореспондент РАПСІ

У ніч проти 9 лютого у Москві розпочалося знесення торгових павільйонів, визнаних міською владою самобудом. Щоб легше було розібратися в причинах, мірі відповідності закону та правових наслідках цього рішення, ми підготували варіанти відповідей на найбільш значущі питання в цій історії.

Хто потрапив під знос?

Під екстрене знесення 8 лютого потрапили 104 об'єкти в різних округах Москви. Найбільше таких конструкцій розташовано у Центральному (25 об'єктів) та Північному округах (28). Основну частину торгових павільйонів зі списку було побудовано дев'яності роки минулого століття. Серед «жертв» - як невеликі кіоски, так і торгові центри на кілька поверхів. 97 об'єктів із 104 вже знесли, або зносять на даний час.

Чи законне рішення про знесення? Версія бізнесу

За даними голови галузевого відділення комерційної нерухомості«Ділової Росії» Едуарда Гуляна, як мінімум, по 27 об'єктах зі списку під знесення було винесено судові рішення про відсутність самобуду.

У 2015 році мерія Москви зазнала поразки практично у всіх судових позовах щодо зносу об'єктів нерухомості. Зокрема, влада програла касацію за позовами до фірми «Альбатрос» (5 рішень судів на користь власників «Альбатроса» за 2014-2015 роки), власнику торговельного комплексу «Пасаж Альбатрос» біля метро «Щовківська», а також позови до власників павільйонів станцій метрополітену «Арбатська» та «Вулиця 1905 року».

Власників нерухомості підтримав навіть Верховний СудРФ. Він відмовився переглянути рішення за позовом Москви до власника павільйону 254 кв. м на вул. Народного Ополчення – ТОВ «ТДКМ». У результаті будова також було визнано самобудом.

Чи законне рішення про знесення? Версія мерії Москви

Не знайшовши підтримки в судах, влада Москви домоглася внесення поправок до Цивільний кодексРФ. У вересні 2015 року набрав чинності пункт 4 статті 222 ЦК України, згідно з яким органи місцевого самоврядуванняміського округу вправі самостійно приймати рішення про знесення самовільного будівництва. Раніше це міг зробити лише суд. Тепер досить визнати, що земельну ділянку, на якій зведено будову, було надано спочатку для інших цілей. Або він має бути розташований у зоні з особливими умовами використання території.

8 грудня 2015 року уряд Москви прийняв ухвалу «Про заходи щодо забезпечення знесення самовільних будівель на окремих територіях міста Москви». Воно передбачає знесення об'єктів, визнаних столичною владою самобудом, через неправильне оформлення документів, перебування на землях загального користування або на ділянках з інженерними комунікаціями.

Причини зносу

За словами першого заступника начальника Держінспекції з контролю за використанням об'єктів нерухомості Москви Тимура Зельдича, торгові павільйони, що зносяться, несуть загрозу здоров'ю громадянам у разі аварій або надзвичайних ситуацій. «Ці об'єкти стоять на інженерних комунікаціях, а це означає, що вони потенційно небезпечні як самі собою, так і з точки зору експлуатації інженерних мереж».

За твердженням керівництва столичного метрополітену, «об'єкти, розташовані в технічній зоніметрополітену... створюють навантаження на несучі споруди метрополітену, ускладнюють здійснення антитерористичних заходів».

Втім, у низці рішень судів цитуються результати експертизи, яка довела, що спірні об'єктине загрожують життю та здоров'ю громадян.

Навіщо було зносити вночі?

8 лютого минув термін добровільного демонтажу самобудів. Роботи зі знесення могли розпочатися з півночі 9 лютого. Приблизно в цей час вони почалися. У багатьох постало питання: навіщо так поспішати?

Деякі торгові павільйони зносили разом із меблями, технікою, товарами та навіть людьми всередині. Згідно зі свідченнями свідків, а також відеозйомки, абсолютно не дотримувалися процедури ліквідації будівлі, визнаної самобудом. За законом, для цього спочатку має бути введено обмеження доступу до приміщень, потім - зроблено опис та евакуацію майна на склад відповідального зберігання, після чого, власне, можливий безпосередньо демонтаж.

Тимур Зельдич в інтерв'ю ЗМІ пояснив подібний поспіх тим, що «кожну годину існування такого об'єкта загрожує життю і здоров'ю не тільки тих, хто в ньому працює, але і всіх людей, які перебувають поряд, і, розуміючи це, префектури повинні прагнути якнайшвидше позбавити від них місто».

Затвердження виглядає сумнівно з урахуванням того, що більша частина будинків, що зносяться, була побудована понад 20 років тому, так що ще пара тижнів або навіть місяців, необхідних для дотримання всіх правових процедур, навряд чи стали б суттєвим ризиком для життя і здоров'я громадян. Набагато більших збитків їм, здається, завдав нічний шум будівельної техніки, робота якої в цей час також заборонена законом.

Імовірнішою є версія побоювань ускладнення завдання зносу через загрозу мітингів. Власники, які мають на руках ухвали суду про визнання будівлі легальною, мали всі підстави відстоювати свою належним чином оформлену власність практично будь-якими ненасильницькими способами.

До чого тут право власності?

© Вконтакте

«Ділова Росія» перевірила 50 адрес зі списку знесених торгових площ та з'ясувала, що по всіх об'єктах зареєстровано права власності. Вони захищені статтею 35 Конституції України. У пункті 3 Основного закону йдеться: «Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше, як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути здійснене лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування».

Нагадаємо ще раз: жодного чинного рішення суду на користь знесення цих об'єктів не існує.

Більше того, навіть Нова редакціяДК РФ, на яку посилаються московська влада, хоч і звужує можливості легалізації самовільних будівель, але не скасовує раніше винесених рішень. Таким чином, право власності на споруди зберігається.

Юристи вважають, що норми ЦК РФ не наділяють місцевій владі правом визнавати об'єкти капітального будівництвасамобудом без рішення суду, оскільки це входить у конфлікт із Конституцією РФ.

З урахуванням усіх цих сумнівних трактувань законів слід очікувати найближчим часом масового звернення власників до Конституційного суду РФ. Досі всі суди були на їхньому боці, тому об'єктивних причин сумніватися в тому, яке рішення за законом може бути винесене в цьому випадку, досить небагато.

Розмір компенсацій

У разі рішення КС РФ на користь власників зруйнованої нерухомості особливо гостро постане питання компенсації завданих бізнесменами збитків. Очевидно, що ці витрати мають лягти на бюджет Москви (вкрай малоймовірно, що відповідальність понесуть конкретні чиновники). Таким чином, завдані збитки, швидше за все, оплачуватимуть безпосередньо платники податків.

Якщо влада досягне оцінки збитків від зруйнованої нерухомості за її кадастровою вартістю, то підприємці ніяк не зможуть компенсувати свої збитки, оскільки вона може бути меншою за ринкову в 10-20 разів. Наприклад, за останніми даними, які можна знайти у відкритих джерелах, кадастрова вартість будівлі торгового комплексу «Піраміда» на Тверській - 58,2 млн руб. ринкової оцінки- Приблизно 1,5 млрд руб. Кадастрова вартість 25 об'єктів у ЦАО дорівнює трохи більше 250 млн руб (при ринковій вартості понад 5 млрд руб).

Таким чином, загальна кадастрова вартість всіх знесених «самобудів» складає близько 1 млрд. руб. Хоча юристи оцінюють ринкові розміри позовів за втрачене майно 22 млрд руб і більше.

За законом, навіть без рішення конституційних суддів влада має виплатити власникам компенсацію, еквівалентну саме ринковій вартості об'єкта, якщо будівля має кадастрову вартістьта на нього отримано свідоцтво про власність.

Якщо вже мерія веде мову про турботу щодо безпеки мешканців (тобто фактично вилучає ділянки для державних потреб), то можна було б послатися на статтю 281 ЦК України. Відповідно до її другого пункту: «При визначенні викупної ціни до неї включаються ринкова вартість земельної ділянки та перебуває на ній нерухомого майна, а також усі збитки, заподіяні власнику вилученням земельної ділянки, включаючи збитки, які вона зазнає у зв'язку з достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі втрачену вигоду».

Можливо, вдасться обійтися і без судів, оскільки в ухвалі мерії Москви йдеться про виплати компенсацій за знесення, проте їх розмір поки що не визначено. Втім, це малоймовірно: із коментарів чиновників ЗМІ зараз відомо, що методики відшкодування таких витрат не існує, що ставить під їх сумнів добровільну виплатув найближчому майбутньому.

Наочним прикладом готовності столичної мерії компенсувати збитки підприємців може бути схожа історія ліквідації дебаркадерів на річці Москві. Наскільки відомо, за півтора роки власники дебаркадерів не отримали жодної компенсації.

Відповідальність чиновників

Можливо, правильніше було б покласти відповідальність за ці збитки на чиновників, які видали численні дозволи, що дали змогу звести цей «самобуд».

Оскільки будівництво капітальних будівель у центрі Москви, з очевидних причин, було б неможливим без довідок з Москомархітектури, префектури, районної управи, Мосенерго, Мосводоканалу, ОАТІ, ІГАСН, АПУ тощо, то, ймовірно, має бути порушено не менше сотні (за числу «самобудів») кримінальних та адміністративних справ за корупцію, недбалість чи перевищення посадових повноважень (максимальне покарання - позбавлення волі строком на чотири роки).

Також важливо зауважити, що за кордоном в аналогічних випадках прийнято спочатку публічно скасовувати рішення чиновників, притягуючи їх до відповідальності. А після схвалення судом знесення, викуповувати власність ринковою ціноюу власника.

Московська ж влада поки що мовчить з приводу покарання винних у появі «самобуду», а також заходів щодо запобігання подібних ситуаційу майбутньому (зокрема, під час обіцяної видачі постраждалим підприємцям місць для нового будівництва). Єдина відповідь на запитання, як же отримано документи про власність, поки дав начальник Держінспекції з нерухомості Сергій Шогуров. Він заявив, що це стане предметом окремого розгляду.

Наслідки

Крім необхідності компенсувати підприємцям та інвесторам міста (у тому числі іноземним) вартість знесеної нерухомості, владі Москви слід готуватися до валу позовів з вимогою компенсації за вітрини, меблі, товар, а також – моральних збитків.

Втім, головні збитки - втрата довіри населення та підприємців до сили закону та гарантії виконання рішення суду - навряд чи вже в найближчому майбутньому вдасться покрити. Як зізнаються самі підприємці, малий бізнес стомлений правилами гри, що постійно змінюються. Закон все складніше сприймати саме як стабільні правила гри, а суд – як реального арбітра та реальну владу.

І немає жодної впевненості, що малий бізнес взагалі тепер ризикне створювати нове міське середовище, заповнюючи перші-другі поверхи будинків, навіть якщо ця цивілізована стратегія розвитку буде підтримана владою. В умовах оперативної зміни законів у період відпусток, а також винесення доленосних рішень у передноворічній метушні, коли ухвали судів залишаються поза увагою, а Конституція трактується як гороскоп, складно уявити, хто б ще міг виступити гарантом для малих та середніх підприємців.

Л.А. Єліна, економіст-бухгалтер
С.А. Верещагін, незалежний експертз методології бухгалтерського обліку та оподаткування

Ліквідуємо непотрібну нерухомість

Відбиваємо у бухгалтерському та податковому обліку знесення будівлі, подальше використання якої недоцільне

Тексти згадуваних Листів Мінфіну доступні: розділ «Фінансові та кадрові консультації» системи КонсультантПлюс (інформаційний банк «Фінансист»)

Ліквідація нерухомості - складна та витратна операція. Як правило, нерухомість ліквідують, якщо вона почала заважати організації. Наприклад, стала нерентабельною: Витрати її зміст значно перевищують суму доходу, одержуваного від використання. Або буває, що на місці старого об'єкта передбачається звести щось новіше (більш потужне, економічне, сучасне), експлуатація або продаж чого має принести більше доходу. З податковим та бухгалтерським обліком ліквідації нерухомості, врахованої як основний засіб, ми й розбиратимемося. Але відразу обмовимося: ця стаття не стосується питань, пов'язаних із примусовим знесенням нерухомості (як, наприклад, у випадках знесення самовільних будівель).

Оформлюємо документи на ліквідацію

Отже, застаріла нерухомість марно займає місце і не дає належного доходу. Її знесення викликає складності не так з обліково-бухгалтерської точки зору, як з точки зору організаційно-узгоджувальної. Адже знесення будівель – це не розбір шафи в офісі.

ЕТАП 1.Приймаємо та оформлюємо рішення про ліквідацію нерухомості

Насамперед організація має зафіксувати на папері своє рішення про ліквідацію нерухомості.

За правилами, встановленими для ліквідації основних засобів, треба створити ліквідаційну комісію ю.Для цього керівник повинен підписати наказ про призначення. До складу ліквідаційної комісії треба включити головного бухгалтера (бухгалтера) та осіб, на яких покладено відповідальність за збереження об'єктів основних засобів.

Також до комісії доцільно включити представників технічної (або інженерної) служби.

Мета роботи комісії - оцінити, чи потрібно зносити будівлю чи не т п. 77 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, утв. Наказом Мінфіну Росії від 13.10.2003 № 91н (далі - Методичні вказівки). Саме це рішення, а також його обґрунтування, комісія має відобразити в акті на списання об'єкта основних засобів за формою № ОС-4.

Часто буває, що керівник (він одноосібний власник) самостійно приймає рішення про знесення будівлі. І тут створювати комісію немає сенсу. Але акт на списання об'єкта основних засобів вам все одно краще зробити. Оскільки форма № ОС-4- Уніфікована. І щоб не сперечатися з тими, хто перевіряє з питання того, чому ви неправильно заповнили уніфіковану форму (а вже тим більше взагалі не заповнили її), краще скласти акт ОС-4 за інструкцією - «як треба».

До речі, забігаючи наперед, скажемо, що акт ОС-4 важливий і для обґрунтування витрат, пов'язаних зі знесенням будівлі, у податковому обліку. Адже він (за поки що чинними правилами) є обов'язковим документом, що підтверджує сам факт знесення будівлі.

З авторитетних джерел

Головний спеціаліст-експерт Департаменту податкової та митно-тарифної політики Мінфіну Росії

"По чинному законодавствупервинні облікові документиприймаються до обліку, якщо вони складені за формою, що міститься в альбомах уніфікованих форм первинної облікової документації, а документи, форма яких не передбачена у цих альбомах, повинні містити обов'язкові реквізити, передбачені Законом «Про бухгалтерський облік» п. 2 ст. 9 Федерального закону від 21.11.96 № 129-ФЗ «Про бухгалтерський облік».

Для випадків ліквідації об'єкта ОС в альбомах уніфікованих форм міститься форма первинного облікового документа – форма № ОС-4 «Акт про списання об'єкта основних засобів (крім автотранспортних засобів)» утв. Постановою Держкомстату України від 21.01.2003 № 7. Отже, при списанні основного засобу (будівлі) треба оформити саме акт за формою № ОС-4, який має бути підписаний членами ліквідаційної комісії.

На мій погляд, самостійно складений організацією документ (цілком замінює собою акт за формою № ОС-4) не повинен бути прийнятий до обліку як первинний документ” .

Отже, акт ОС-4 вам знадобиться. Але будьте готові до складнощів із його заповненням, оскільки форма цього акту не враховує всіх нюансів ліквідації нерухомості: вона призначена для списання різних основних засобів.

Якщо рішення про ліквідацію виносить комісія, а керівник затверджує його, то щоб заповнити цей акт достовірно, доведеться вносити до нього додаткові реквізити. Оскільки в ньому треба відобразити, окрім самого ухваленого рішення про ліквідацію, ще й її результати. Адже ліквідувати нерухомість за 5 хвилин просто неможливо. У цьому випадку знадобляться як мінімум різні рядки для дат підписання перших двох розділів акта (що складаються до ліквідації) та третього його розділу. Третій розділ називається «Відомості про витрати, пов'язані зі списанням об'єкта основних засобів з бухгалтерського обліку, та про надходження матеріальних цінностейвід їх списання», і скласти його має бухгалтерія за результатами ліквідації.

Але можна піти і іншим шляхом. Наприклад, можна скласти окремий наказ керівника, який затверджує рішення про знесення будівлі. А акт ОС-4 бухгалтерія становитиме виключно для відображення в обліку результатів знесення. Але навіть у цьому випадку не скасовується вимога про підписання цього акта ліквідаційною комісією та затвердження його керівником.

Пошук відповідей на питання, як правильно заповнювати акт ОС-4 при знесення нерухомості, ускладнюється тим, що ні Мінфін, ні Росстат, ні якесь інше відомство в даний час не можуть розробляти і затверджувати форми первинних облікових документів. Також вони не мають повноважень давати роз'яснення щодо їх застосування ю Лист Мінфіну Росії від 14.10.2010 № 03-04-05/8-622. А тим часом жорстка прив'язка Закону про бухоблік до цих уніфікованим формамзберігається.

Щоб прояснити непросту ситуацію, що склалася з оформленням ліквідації нерухомості в бухобліку (зокрема, із заповненням акту ОС-4), ми звернулися до Мінфіну.

З авторитетних джерел

Начальник відділу методології бухгалтерського обліку та звітності Департаменту регулювання державного фінансового контролю, аудиторської діяльності, бухгалтерського обліку та звітності Мінфіну Росії

Уніфіковані форми первинних документів - це вже віджило явище. Державна функціящодо затвердження таких форм та встановлення вимог до їх заповнення визнано надлишковим. Немає держоргану, до компетенції якого вона входила б. У законопроекті про бухоблік, який зараз розглядається в Думі, не передбачаються будь-які типові формидокументів, там є лише вимоги до реквізитів.

Тож питання про те, які додаткові документи(Крім акта ОС-4) необхідно складати при ліквідації нерухомості, залишається на розсуд організації. Звичайно, у кожному самостійно розробленому документі мають бути необхідні реквізитиі він дійсно повинен підтверджувати факт господарського життя, що відбувся” .

Отже, який би варіант оформлення документів (у тому числі акта ОС-4) ви не обрали, головне, щоб з них було зрозуміло, що і коли відбувалося. Оскільки ці дати можуть знадобитися, серед іншого, і для відображення операцій в обліку (що ми далі докладно поговоримо).

ЕТАП 2.Узгоджуємо ліквідацію нерухомості з наглядовими органами

Для отримання дозволу на роботи з ліквідації нерухомості організаціям зазвичай доводиться звертатися до місцевої адміністрації з цілим пакетом документів.

Так, наприклад, у Москві власник будівлі (якщо вона не є об'єктом культурної спадщиниі не знаходиться на історично сформованих і історично особливо цінних територіях) може знести його на підставі і п. 2.1.4 Правил підготовки та виробництва земляних робіт, облаштування та утримання будівельних майданчиків у місті Москві, утв. Постановою Уряду Москви від 07.12.2004 № 857-ПП:

  • <или>дозволи на знесення, видане Головним управлінням охорони пам'яток м. Москви;
  • <или>розпорядження префекта адміністративного округу (глави управи району).

Погодження дозволів на знесення цінних будівель, розташованих в історичній частині міста, складніші.

Крім того, при знесенні будівлі необхідно погодити з московськими чиновниками та процес утилізації та переробки будівельного сміття а пп. 2.3.12, 2.3.13 Правил ... затв. Постановою Уряду Москви від 07.12.2004 № 857-ПП.

Також на початок робіт у Технічній інспекції Об'єднання адміністративно-технічних інспекцій м. Москви треба отримати ордер з їхньої виробництво. І для отримання кожного папірця знадобиться цілий пакет документів.

А щоб простимулювати власників у збиранні цих документів та зацікавити їх у отриманні погоджень, за самовільне знесення будівель у Москві передбачено адміністративний штра ф ст. 7.4. Закону міста Москви від 21.11.2007 № 45 "Кодекс міста Москви про адміністративні правопорушення":

  • для посадових осіб – від 1000 до 5000 руб.;
  • для організацій – від 200 000 до 300 000 руб.

Інший приклад: Гірничо-Алтайськ. Дозвіл на знесення будівлі у цьому місті видає Управління архітектури та містобудування а пп. 15.2., 15.3. Правил землекористування та забудови у місті Горно-Алтайську, утв. Рішенням Гірничо-Алтайської міської ради депутатів від 15.09.2005 № 29-3. І, звичайно, для отримання такого дозволу теж треба подати низку документів (за переліком, встановленим Правилами землекористування).

У багатьох містах підготовку та видачу дозволів на знесення чи демонтаж об'єктів покладають на певний відділ місцевої адміністрації (наприклад, відділ архітектури та містобудування, відділ архітектури та міського господарства тощо).

Тому чіткий перелік потрібних саме вам документів для узгодження знесення своєї будівлі треба дізнаватися у місцевій адміністрації.

ЕТАП 3.Ліквідуємо нерухомість та оформляємо результати

Після завершення зносу чи демонтажу нерухомості, як ми вже казали, заповнюємо розділ 3 акта за формою № ОС-4. Крім того, зовсім не зайвим буде додати до цього акту копію документа служби технічної інвентаризації(довідки БТІ про знесення та про зняття з кадастрового обліку)п. 9 Положення про організацію Російської Федерації державного технічного обліку... утв. Постановою Уряду РФ від 04.12.2000 № 921.

Також треба проставити в інвентарної карткиза формою № ОС-6 утв. Постановою Держкомстату України від 21.01.2003 № 7позначку про вибуття об'єкта основних засобів в п. 80 Методичних вказівок.

Заключним етапом у документуванні зносу будівлі буде оформлення припинення права власності на нерухомість, яке треба обов'язково реєструвати. ь ст. 235 ЦК України. Адже тільки коли в Єдиному держреєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним буде зроблено запис про припинення права власності на нерухомість, організація перестане бути власником цієї нерухомості. і пп. 1, 3 ст. 2 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Але, як ми побачимо далі, з погляду бухгалтерського та податкового облікуцей документ зараз не такий важливий.

Крім вищезгаданих документів, для відображення операцій з ліквідації нерухомості у бухгалтерському та податковому обліку знадобляться договори на послуги підрядників, акти виконаних робіт, платіжні документи та інші.

Розбираємося, коли і як списати залишкову вартість нерухомості, що ліквідується

При відображенні в обліку ліквідації нерухомості, перш за все, треба розібратися з тим, куди і коли ми спишемо її залишкову вартість (звісно, ​​якщо нерухомість не була повністю замортизована). І в бухгалтерському, і в податковому обліку є кілька цікавих моментів, які слід розглянути докладніше.

Вирішуємо, як списувати залишкову вартість нерухомості

СИТУАЦІЯ 1. Зносимо будівлю і не плануємо нічого будувати у найближчому майбутньому.

У податковому обліку визнання залишкової вартостіу витратах залежить від методу нарахування амортизації:

  • припинити нарахування амортизації при лінійному методі ви повинні з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому основний засіб вибув зі складу майна, що амортизується, з будь-яких підстав (або його вартість повністю списана )п. 5 ст. 259.1 НК РФ. Отже, не можна амортизувати будівлю, яку ви не використовуєте і більше не плануєте використовувати у своїй діяльності (навіть якщо вона ще не знесена);
  • залишкову вартість ліквідованої нерухомості треба повністю врахувати у складі позареалізаційних витрат в п. 5 ст. 259.1, підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ;. Зробити це треба вже після знесення будівлі я Листи Мінфіну Росії від 07.02.2011 № 03-03-06/2/27 , від 09.07.2009 № 03-03-06/1/454 , від 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 , .2007 № 03-03-06/1/675 , від 17.01.2006 № 03-03-04/1/27та відображення його результатів в акті за формою № ОС-4. Правильність такого підходу нам підтвердили у Мінфіні.

З авторитетних джерел

Амортизованим майном визнається майно, яке перебуває у платника податків на праві власності і використовується ним для отримання доходу а п. 1 ст. 256 НК РФ. А нарахування амортизації припиняється з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, коли відбулося повне списання вартості об'єкта майна, що амортизується, або коли даний об'єкт вибув зі складу майна, що амортизується, платника податків з будь-яких підстав. м п. 5 ст. 259.1 НК РФ. Таким чином, амортизація припиняє нараховуватися з 1 числа місяця, наступного за місяцем, коли об'єкт основних засобів перестав використовуватися в діяльності організації. При цьому безпосередньо знесення будівлі може бути зроблено пізніше.

Врахувати у складі податкових витратзалишкову вартість знесеної будівлі можна лише на підставі повністю оформленого акта за формою № ОС-4, оскільки (як ми вже розібралися) саме він є обов'язковим первинним документом, необхідним для оформлення даної операції і підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ” .

Мінфін Росії

Про всяк випадок пам'ятайте, що:

  • відновлювати амортизаційну премію (якщо вона застосовувалася) при знесення нерухомості не треба. Оскільки амортизаційна преміявідновлюється лише у разі реалізації (а не ліквідації) основного засобу до закінчення 5 років з моменту придбання п. 9 ст. 258 НК РФ; Листи Мінфіну Росії від 20.03.2009 № 03-03-06/1/169, від 16.03.2009 № 03-03-05/37; Лист ФНП Росії від 27.03.2009 № ШС-22-3/232@;
  • поступово визнавати у податковому обліку збитки від списання знесеного будинку (об'єкта ОЗ) теж потрібно. Адже збиток, який потрібно включати до інших витрат рівними частками протягом терміну експлуатації, що залишився, може з'явитися тільки у разі продажу і підп. 1 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ;
  • <если> амортизація нараховувалася нелінійним методом, то ліквідовану нерухомість треба просто виключити з амортизаційних груп ы п. 13 ст. 259.2, підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ. Однак сумарна вартість основних засобів цієї групи не зміниться, і вийде, що вартість нерухомості ви продовжуватимете списувати через амортизацію ю Лист Мінфіну Росії від 20.12.2010 № 03-03-06/2/217.

СИТУАЦІЯ 2. Зносимо будинок для нового будівництва.

Подивимося, чи будуть якісь відмінності у випадку, якщо ви плануєте знести будинок для того, щоб на його місці збудувати щось нове. Як у цьому випадку враховувати витрати на ліквідацію нерухомості (включаючи вартість робіт зі знесення чи демонтажу), а також залишкову вартість:

  • <или>як самостійні витрати - тобто так само, як і у разі ліквідації нерухомості без подальшого будівництва;
  • <или>як частина капітальних витрат на будівництво нової будівлі – адже руїни зносяться саме для того, щоб на їхньому місці звести новий об'єкт.

На це питання вже дав відповідь Мінфін: враховувати витрати на демонтаж та ліквідацію у складі капітальних вкладеньу нове будівництво підстав немає ні в бухгалтерському, ні в податковому обліку е Лист Мінфіну Росії від 11.09.2009 № 03-05-05-01/55; п. 31 ПБО 6/01 «Облік основних засобів», затв. Наказом Мінфіну Росії від 30.03.2001 № 26н; підп. 8 п. 1 ст. 265, підп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ. Але ця відповідь стосується зносу для запланованого (в невизначеному майбутньому) будівництва.

А ось чи будуть якісь особливості, коли знесення будівлі – окремий етап робіт при новому будівництві? Адже в цьому випадку витрати на знесення будівлі, як правило, відображені у кошторисі будівельних робіт. Фахівці фінансового відомства вважають так.

З авторитетних джерел

“ У випадку, коли витрати на знесення будівлі враховані у кошторисі на нове будівництво, можливі дві різні ситуації. Все залежить від того, звідки взялася будівля, яка була знесена.

Ситуація 1.Організація купила або взяла в довгострокову оренду земельну ділянку зі старою будівлею для того, щоб будувати новий об'єкт. Ця стара будівля не потрібна, її придбали як навантаження, а не як благо. У цьому випадку всі витрати на його знесення включаються до вартості нового об'єкта нерухомості. Якщо організація купувала земельну ділянку - то вартість земельної ділянки.

Ситуація 2.Знесена будівля була раніше основним засобом самої організації. Тоді і залишкова вартість, і витрати на знесення слід зарахувати до поточних витрат.

Логіка така: треба дивитися, з яким прибутком пов'язані ті чи інші витрати. У першому випадку витрати організації зроблено заради майбутніх доходів. А у другій ситуації доходи від використання будівлі вже були отримані у минулому” .

Мінфін Росії

Оскільки ми розглядаємо випадок, коли організація ліквідує будівлю, яка була в неї на балансі врахована як основний засіб, то витрати на його знесення та залишкову вартість треба врахувати як самостійні витрати незалежно від того, чи буде на його місці щось побудовано чи ні .

Визначаємося, коли списати нерухомість з балансу як ОС

Залишкову вартість знесеної нерухомості можна повністю врахувати в інших витратах (на рахунку 91-2 «Інші витрати») )пункт 4, п. 11 ПБО 10/99 «Витрати організації», затв. Наказом Мінфіну Росії від 06.05.99 № 33н. З цим все ясно (і, як ми вже з'ясували, зовсім неважливо, чи плануєте ви щось будувати на місці своєї старої будівлі чи ні).

Питання – коли це можна і потрібно зробити? І він особливо важливий тому, що від бухгалтерської вартостіосновних засобів залежить податок на майно о п. 1 ст. 374 НК РФ. Якщо ви спишете нерухомість раніше, ніж потрібно, перевіряльники донарахують податок на майно та пені. До недавнього часу (а точніше – до внесення поправок до правил бухобліку, що діють з 01.01.2011, про які ми розповідали вам у , 2011, № 7) Мінфін наполягав на тому, що нерухомість не можна списати з балансу доти, доки організація не зареєструвала втрату нею права власності на цю нерухомість ь Лист Мінфіну Росії від 28.01.2010 № 03-05-05-01/02. І контролюючі органи вимагали сплати податку майно досі.

Але бухгалтерський облік нерухомості ніяк не залежить від державної реєстраціїпереходу (припинення) права власності на неї. З цим уже згоден і Мінфі н Лист Мінфіну Росії від 22.03.2011 № 07-02-10/20(Докладніше про це - на с. 5, 2011, № 8).

То як визначити момент списання нерухомості з балансу як основний засіб? По роз'яснення ми звернулися до фахівців фінансового відомства.

З авторитетних джерел

“ Це важке питання, тому що практика розходиться з вимогами нормативних документів. ПБО 6/01 вимагає списувати ОЗ тоді, коли вона припинила приносити економічні вигоди організації. І виходить, що не завжди це можна підтвердити датою акта про списання формою № ОС-4. Адже якщо рішення про ліквідацію будівлі ухвалено, коли співробітники ще працюють у ньому (воно використовується), то це ще не списання. Списати основний засіб потрібно тоді, коли він перестав використовуватися і стало зрозуміло, що його використання більше не передбачається. Це може бути наказ керівника про припинення використання будівлі та початок підготовки до знесення. Або ще якийсь документ, з якого змістовно випливає, що з цієї дати експлуатацію об'єкта припинено і надалі передбачається його знесення. При цьому навіть не має значення, коли його фактично знесуть. Наприклад, поки що немає грошей на знесення. Головне, що будівля не приносить економічної вигодиі ми не можемо його використовувати” .

Мінфін Росії

Значить, нерухомість можна і потрібно списати з бухгалтерського обліку як ОС у той момент, коли стало зрозуміло, що вона не може принести вам економічної вигоди – тобто ви її вже не використовуєте та не плануєте використати надалі. І цей момент точно не залежить від державної реєстрації припинення права власності на цю нерухомість.

Якщо рішення про знесення будівлі ухвалено вашою організацією одночасно з рішенням про припинення його використання (і організація дійсно перестала користуватися будинком), то дату списання будівлі з обліку визначити нескладно. Це буде дата ухвалення рішення про знесення. Якщо ви не плануєте зносити будинок відразу, то в бухобліку доцільно відобразити його умовну оцінку на позабалансовому рахунку. А списати будинок з позабалансового облікуможна буде після його знесення.

Звертаємо увагу на різницю між податковим та бухгалтерським обліком

І ще один момент. Через те, що між днем ​​прийняття рішення про знесення та днем ​​реального знесення будівлі зазвичай минає деякий час, між податковим та бухгалтерським обліком можуть виникнути різниці в часі визнання недоамортизованої вартості будівлі у витратах (навіть якщо у податковому обліку амортизація нараховувалася лінійним методом). Адже виходить, що:

  • припинити нарахування амортизації і в бухгалтерському, і в податковому обліку треба одночасно - починаючи з 1 числа місяця, наступного за місяцем прийняття рішення про те, що більше будівля не використовується і використовуватися не буде;
  • на дату прийняття рішення про припинення використання будівлі треба списати її вартість у бухобліку, а ось у податковому обліку треба дочекатися реального знесення будівлі (повного заповнення акта ОС-4).

Якщо ухвалення рішення про те, що будівля більше не може приносити користь, і її реальне знесення укладаються в один квартал, то складнощів немає. А от якщо цей процес розтягнутий на більший проміжок часу, відображати тимчасові різниці по ПБО 18/02 доведеться.

Розбираємось, чи треба відновлювати ПДВ із залишкової вартості

СИТУАЦІЯ 1. Нерухомість прийнято до обліку та введено в експлуатацію до 01.01.2001.

Увага

ПДВ з нерухомості, прийнятий до вирахування до 2001 р., відновлювати не потрібно.

Оскільки ми розглядаємо ліквідацію нерухомості, то цілком імовірно, що йдеться про якісь застарілі (морально чи фізично) будівлі. І не виключено, що вони придбані вами досить давно. Якщо це сталося до 2001 р., у вас взагалі немає обов'язку відновлювати ПДВ. За правилами Податкового кодексу відновлювати треба тільки той податок, який був прийнятий до вирахування за правилами цього ж таки Податкового кодексу (гл. 21 НК РФ )п. 3 ст. 170 НК РФ. Отже, якщо вхідний ПДВ ви приймали до вирахування за Законом про ПДВ З ст. 7 Закону РФ від 06.12.91 № 1992-1 "Про податок на додану вартість", то вам відновлювати нічого не потрібно о Постанова ФАС ПЗ від 28.10.2008 № А65-610/2007-СА2-22.

СИТУАЦІЯ 2. Нерухомість прийнята до обліку та введена в експлуатацію у 2001 р. та пізніше.

Якщо не відновити раніше прийнятий до відрахування ПДВщодо ліквідованої нерухомості, придбаної після 2001 р., це може призвести до судового розгляду з податківцями. Щоправда, ймовірність виграти суперечку майже стовідсоткова.

Відразу скажемо, що в цій ситуації контролюючі органи ратують за те, щоб організації відновлювали ПДВ при ліквідації недоамортизованих у бухобліку основних засобів - адже такі ОС ви більше не використовуватимете в діяльності, що оподатковується ПДВ З Лист Мінфіну Росії від 29.01.2009 № 03-07-11/22. Суму відновлюваного податку треба визначати як частину вхідного ПДВ, прийнятого раніше до відрахування, пропорційну залишковій (балансовій) вартості без урахування переоцінки до підп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ. Після того як ви відновите суму ПДВ, її можна включити до інших витрат при розрахунку податку на прибуток. ь Лист Мінфіну Росії від 07.12.2007 № 03-07-11/617. У бухобліку цей ПДВ також можна визнати витратою (врахувати на субрахунку 91-2 «Інші витрати») )пункт 4, п. 11 ПБО 10/99.

Однак поки що Податковий кодекснемає обов'язку щодо відновлення ПДВ при списанні (ліквідації) недоамортизованих основних засобів в п. 3 ст. 170 НК РФ. Тому арбітражні суди підтримують організації, котрі не відновлюють вхідний нало г Постанови ФАС МО від 27.04.2010 № КА-А40/2005-10, від 13.01.2009 № КА-А40/12259-08; ФАС ЦО від 10.03.2010 № А35-8336/08-С8; ФАС ПЗ від 23.09.2010 № А12-1810/2010, від 11.10.2007 № А55-733/2007; ФАС СКО від 02.08.2010 № А32-47184/2009-19/807; ФАС ВСО від 19.02.2007 № А33-8478/06-Ф02-375/07.

Враховуємо витрати, пов'язані з ліквідацією нерухомості, та ПДВ за ними

Крім залишкової вартості, як правило, будуть інші витрати. Наприклад, витрати на демонтаж, вивезення сміття, на оплату інших послуг виконавців. Не говорячи вже про витрати на узгодження самої ліквідації. Всі ці витрати сміливо враховуємо і в бухгалтерському обліку, і при розрахунку податку на прибуток ь пункт 4, п. 11 ПБО 10/99; підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ; Лист Мінфіну Росії від 21.10.2008 № 03-03-06/1/592.

А от із ПДВ все трохи складніше. Якщо ваші підрядники чи інші виконавці робіт – платники цього податку, то вам треба розібратися з одним непростим питанням: чи можна прийняти до вирахування вхідний ПДВ із «ліквідаційних» послуг? У цьому питанні традиційно дві позиції (зрозуміло, розглядаємо ситуацію, коли нерухомість, що зноситься, раніше використовувалася в оподатковуваній ПДВ діяльності).

ПОЗИЦІЯ 1. Мінфінівська: ПДВ з робіт і послуг підрядника з ліквідації основних засобів прийняти до відрахування не можна я , від 22.10.2010 № 03-07-11/420.

Фінансове відомство вважає, що оскільки ліквідація основних засобів не відноситься до операцій, що оподатковуються ПДВ, то і до відрахування вхідний ПДВ з ліквідаційних (демонтажних) робіт прийняти не можна я п. 2 ст. 171 НК РФ.

ПОЗИЦІЯ 2. Судово-перспективна: вхідний ПДВ з ліквідаційних робіт та послуг прийняти до вирахування можна.

Такого висновку, до речі, вже приходила Президія ВАС Р Ф Постанова Президії ВАС РФ від 20.04.2010 №17969/09. Він вважає, що використання об'єкта основних засобів у діяльності організації має комплексний характер і включає установку, експлуатацію, а при виникненні виробничої необхідності - і ліквідацію основного засобу. З цього випливає, що організації мають право на відрахування ПДВ, сплаченого підряднику при ліквідації об'єкта основних засобів.

Висновок

Як видно з листів Мінфіну, на позицію контролюючих органів думки арбітражних судів поки що не вплинув і Листи Мінфіну Росії від 02.11.2010 № 03-03-06/1/682 , від 22.10.2010 № 03-07-11/420.

Тож якщо приймете ПДВ щодо демонтажно-ліквідаційних робіт до вирахування - готуйтеся до конфлікту з перевіряльниками.

Отже, безпечніше слідувати мінфінівській позиції та не приймати до відрахування ПДВ з ліквідаційно-демонтажних робіт.

Але тут з'являється ще одна проблема: що робити з не прийнятим до відрахування ПДВ? Більш чітко питання можна сформулювати так: чи можна вхідний ПДВ, сплачений підряднику та не прийнятий до відрахування, включити у вартість ліквідаційних робіт т п. 2 ст. 170 НК РФ?

Якщо ми не прийняли до відрахування вхідний ПДВ, то логічно було б включити його у вартість самих робіт, а потім усі разом врахувати як інші витрати в бухоблік е пункт 4, п. 11 ПБО 10/99та як позареалізаційні витрати в обліку податково м підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.

ПДВ з ліквідаційно-демонтажних робітбезпечніше не брати до відрахування, а включити до витрат. Так не буде суперечок із податківцями.

Не будемо ходити навколо і близько: податківці проти обліку ПДВ, що не відбулося, у витратах. Аргументи такі: вхідний ПДВ враховується у вартості товарів (робіт, послуг) у разі, якщо вони придбані для операцій, що не підлягають оподаткуванню ю підп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, але до таких операцій ліквідація основного засобу не відноситься я ст. 149 НК РФ. Адже в цьому випадку взагалі немає об'єкта оподаткування НД З п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ. Отже, і ПДВ із вартості демонтажно-ліквідаційних робіт не можна врахувати під час оподаткування прибутку. Усі ці аргументи перевіряльники наводять у судах.

Проте арбітражні суди, розглядаючи суперечки у тому, куди подіти не прийнятий до відрахування ПДВ, позицію податківців не поділяють. Вони не бачать принципових відмінностей між поняттями «відсутність об'єкта оподаткування» та «операції, які не підлягають оподаткуванню». Тому оскільки платник податків не прийняв до відрахування ПДВ з демонтажних робіт, то, на думку судів, ПДВ треба включити у вартість самих робіт і врахувати при розрахунку податку на прибуток як позареалізаційний витрат. д Постанови ФАС МО від 14.05.2009 № КА-А40/3703-09-2; Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 04.06.2009 № 09АП-8136/2009-АК, від 02.06.2009 № 09АП-8085/2009-АК; ФАС СЗО від 03.09.2007 № А05-789/2007; ФАС ПЗ від 26.09.2006 № А57-31622/2005-22; ФАС ВПО від 26.12.2007 № А31-2632/2007-23. Адже повинна бути хоч якась справедливість.

До речі, наш журнал вже публікував думку фахівців Мінфіну Росії з цього питання, які дозволяють списати на витрати ПДВ з робіт підрядників, не прийнятий до відрахування (роз'яснення О.М. Вихляєвої ви можете прочитати в , 2009, № 18, с. 58) .

І нехай вас не бентежить той факт, що одні суди дозволяють прийняти до відрахування ПДВ, інші дозволяють цей ПДВ врахувати у витратах. Висновок з усіх цих рішень можна зробити таким: суди платників податків підтримують, як би вони не розпоряджалися вхідним ПДВ з ліквідаційних робіт (як у разі, якщо вони прийняли його до відрахування, так і у випадку, коли вхідний ПДВ враховано у вартості робіт та списано на витрати).

Вважаємо доходи від ліквідації нерухомості

Внаслідок розбирання будівлі може утворитися багато різних матеріалів. І деякі з них ви можете або самі використати, або продати. У цьому випадку все, що ви вважаєте за корисне, треба оприбуткувати. Для цього треба скласти акт про оприбуткування матеріальних цінностей, отриманих при розбиранні та демонтажі будівель та споруд, за формою № М-35 утв. Постановою Держкомстату України від 30.10.97 № 71а.

Для оприбуткованих цінностей треба визначити їх ринкову вартість. Її ви повинні врахувати на дату списання нерухомості:

  • у бухгалтерському обліку - як інші доходи в п. 9 ПБО 5/01 «Облік матеріально-виробничих запасів», затв. Наказом Мінфіну Росії від 09.06.2001 № 44н; , підп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ; Лист Мінфіну Росії від 30.09.2010 № 03-03-06/1/621.

    приклад. Відображення в обліку ліквідації об'єкта нерухомості

    / умова /На балансі організації знаходиться будівля (придбана до 2001 р.) первісною вартістю 5000000 руб. (як у бухгалтерському, і у податковому обліку). Для спрощення прикладу припустимо, що сума нарахованої амортизації в бухгалтерському та податковому обліку однакова - 3500000 руб.

    Організація перестала використовувати будинок і ухвалила рішення про його знесення. Обидва ці рішення прийняті одночасно (у квітні 2011 р.) та відображені у розділах 1 та 2 акта на списання об'єкта основних засобів за формою № ОС-4.

    Для зносу організація залучила підрядну організацію, вартість її робіт – 450 000 руб. плюс ПДВ 81000 руб. (Всього 531 000 руб.). Будівлю знесено у травні 2011 р.

    Вартість матеріалів, що залишилися після демонтажу, придатних для подальшого використання, встановлена ​​в розмірі 90 000 руб. Результати зносу відображені у розділі 3 акта за формою № ОС-4 у травні 2011 р.

    / Рішення /Оскільки будинок придбано до 2001 р., немає потреби відновлювати ПДВ під час знесення цієї будівлі.

    Організація вирішила не приймати до відрахування ПДВ з демонтажних робіт, виконаних сторонньою організацією, та включила їх у вартість цих робіт.

    У бухобліку будуть зроблені такі записи.

    зміст операції Дт Кт сума, руб.
    Списано первісну вартість ліквідованої будівлі 01 «Основні засоби» 5 000 000
    Списано амортизацію за ліквідованою будівлею 02 «Амортизація основних засобів» 01, субрахунок «Вибуття об'єктів основних засобів» 3 500 000
    Списано залишкову вартість будівлі 91-2 «Інші витрати» 01, субрахунок «Вибуття об'єктів основних засобів» 1 500 000
    Вартість будівлі в умовній оцінці відображена за балансом 1 000
    У бухобліку зі наступного місяцяамортизація більше не нараховуватиметься
    На дату завершення ліквідації будівлі та підписання акта виконаних робіт зі знесення будівлі (на дату оформлення розділу 3 акта за формою № ОС-4 – у травні 2011 р.)
    Відображено витрати на оплату робіт підрядної організації, включаючи ПДВ, який до відрахування вирішено не приймати 91-2 «Інші витрати» 60 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками» 531 000
    10 «Матеріали» 91-1 «Інші доходи» 90 000
    Вартість будівлі списана із позабалансового обліку 013 «Будівлі, що підлягають знесенню» 1 000

    Податковий облік операцій із ліквідації.

    найменування операції Класифікація доходу/витрати сума, руб. Документ
    На дату прийняття рішення про те, що будівля більше не використовуватиметься організацією (на дату затвердження керівником розділів 1 та 2 акта за формою № ОС-4 – у квітні 2011 р.)
    Будівлю виключено зі складу майна, що амортизується, нарахування амортизації за ним буде припинено з наступного місяця (з травня 2011 р.)
    На дату затвердження керівником результатів знесення (на дату оформлення документів про знесення будівлі та розділу 3 акта за формою № ОС-4 – у травні 2011 р.)
    Враховано витрати у вигляді залишкової вартості будівлі
    (5000000 руб. - 3500000 руб.)    		 Позареалізаційна витрата д підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 1 500 000 Повністю заповнений акт за формою № ОС-4, документи про знесення будівлі
    Враховано витрати на роботи зі знесення будівлі
    (450 000 руб. + 81 000 руб.)    		 Позареалізаційна витрата д підп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 531 000 Договір на підрядні роботи, акт виконаних підрядних робіт
    Оприбутковано матеріали, придатні для подальшого використання Позареалізаційне дохо д п. 13 ст. 250, підп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ 90 000 Акт про оприбуткування матеріальних цінностей за формою №М-35

    Як бачимо, нюансів при знесення нерухомості маса. Усім їм маємо приділити увагу і керівництво, і бухгалтерія. І краще зробити це ДО ЗНОСУ.

При виборі місця для об'єкта забудовник може зіткнутися з необхідністю демонтажу старої споруди, а для цього важливо знати, хто надає дозвіл на знесення будівлі в Москві, і які дії для отримання необхідного документа. Якщо вибирати, між пошуком нових ділянок та «видаленням» старих і непридатних для експлуатації будівель, будівельні компаніїчастіше схиляються до другого варіанта. Причина такого рішення – можливість отримати вигідніше місце для будівництва.

Крім того, знос старої будівлі може здійснюватися з наступних причин:

  • Планується комплексний розвитоктериторії.
  • Є відповідне рішення власника споруди.
  • Об'єкти нерухомості віднесені до категорії старих чи аварійних будівель.
  • Доведено самовільне будівництво і є рішення суду.

Головна складність – бюрократичні процедури, які необхідно пройти для отримання дозволу на знесення будівлі. Куди потрібно звертатися? Хто опікується видачею таких документів? Що з паперів може знадобитися? Розглянемо ці моменти докладніше.

За законодавством процес зносу будь-якої споруди – робота, що відноситься до категорії будівельно-монтажних заходів. Це означає, що тут не обійтися без отримання дозволу, як і у випадку будівництва нового об'єкта. За документом, як правило, доводиться звертатися до архітектурних бюро та муніципальних органів управління (з урахуванням існуючого регламенту інстанцій).

Для успішного проходження процедур потрібен збір необхідних документів, які б підтверджували право володіння спорудою або рішення судового органу, що наказує на можливість зносу наявного об'єкта. Крім того, перед виконанням будь-яких дій потрібно повідомити сусідів про тимчасове відключення води, світла та інших комунікацій. При цьому варто переконатися, що прилеглі долі не постраждають внаслідок виконання робіт зі знесення старої будівлі.

Як бути у випадку з капітальним об'єктом?

Якщо йдеться про демонтаж капітальних будівель, доводиться пройти складніший шлях бюрократичних узгоджень. У ситуації із спорудами, призначеними для проживання кількох сімей, потрібно пройти декілька етапів:

  • Підготувати такий проект, в якому будуть описані особливості знесення будівлі. В склад проектної документаціївходить набір технічних документів, у яких покроково розглянуто процес «видалення» старої споруди
  • Погодити процес відселення мешканців будівлі, що підлягає знесенню. Ця робота не повинна оформлятися на словах – рішення оформляється документально та з урахуванням чинного законодавства.
  • Погодити та проконтролювати виїзд організацій.
  • Підготувати територію, де планується проведення роботи. Сюди відноситься встановлення огорож, а також вжиття заходів, спрямованих на захист життя та здоров'я людей, які проживають у будинках, що знаходяться поруч.
  • Вимкнути комунікації будівлі, яка підпадає під знесення. Робота виконується за участю представників відповідних державних служб. Усі заходи мають бути заздалегідь узгоджені та затверджені у кожній із цих інстанцій.
  • Проконтролювати факт відключення підведених комунікацій. Це важливий етап, що дозволяє виключити проблеми із постачанням прилеглих споруд. На цьому етапі виконується перевірка функціонування комунікаційних систем після відключення від них об'єкта, що зноситься.
  • Прибрати територію після завершення заходів з демонтажу будівлі.
  • Вивезти будівельне сміття, яке утворилося в результаті проведених заходів, та утилізувати наявні відходи.

Учасники заходів щодо знесення старої споруди повинні мати на руках повний пакетдозволів, ліцензій та допусків, що дозволяють виконувати подібні роботи якісно та кваліфіковано. Час, що виділяється на знесення споруди, вказується в проектній документації, і залежить від наступних факторов:

  • Швидкість збору необхідних дозволів.
  • Активності розселення мешканців із будівлі, що зноситься.
  • Наявності бюрократичних складнощів у процесі збирання необхідного пакета паперів тощо.

Хто видає такі дозволи?

Отримання рішення, що дозволяє приступати до знесення споруд чи будівель – прерогатива:

  • Державного органу виконавчої.
  • Органів виконавчої для суб'єкта Росії.
  • Московського комітету з культспадщини (якщо об'єкт знаходиться в історичній частині населеного пункту).
  • органів місцевого самоврядування.

Для Москви необхідно:

  • Отримати дозвіл Мосдержбуднагляду, що дозволяє розпочинати підготовчі заходи на будмайданчику.
  • Ордер ОАТІ (для організації будівельного майданчика).

Як подати заявку?

Перед тим як знести будівлю та подати заявку, потрібно розробити проект на заплановані заходи, отримати дозвіл, погодити виконання необхідного обсягу робіт та отримати експертне заключення. Усі папери прикладаються до заяви, яка подається до уповноважених органів для отримання дозволу на знесення будівлі у Москві. Для прискорення процедури та захисту від помилок допускається залучення технічного замовника. Він надає допомогу у процесі демонтажу та технічного супроводу при створенні проектної документації.

Під час оформлення дозволу працівники технічного наглядуокрему увагу приділяють перевірці кошторису на майбутні заходи щодо реконструкції чи знесення старого об'єкта. На цьому етапі виконуються роботи з обчислення матеріалів та трудових витрат, а також відповідність взятих коефіцієнтів та розцінок поточним реаліям. Також перевіряється виконання нормативів, вимог та технології виконання робіт.

Необхідні документи

Щоб отримати ордер або дозвіл, що дозволяє приступити до знесення будівлі, потрібно збирання та передача до уповноваженої інстанції наступного пакету паперів:

У повний списокдокументів та актів, що додаються до заяви, входить 29 обов'язкових паперів. Після завершення заходів щодо демонтажу об'єкта працівники технічного нагляду переконуються у наявності необхідної документації перед її передачею комісією з приймання.

Чи можуть відмовити у дозволі?

У певних випадках можливі складнощі з отриманням дозволу на демонтаж споруди. Найчастіше під захист підпадають історичні об'єкти, архітектурні пам'ятники, а також будівлі, що знаходяться під чиїмось захистом або зведені на території заповідників.

З отриманням дозволу на знесення можуть виникнути проблеми, якщо відсутня домовленість з однією чи групою громадян, чиї майнові правастраждають від демонтажу певного об'єкту. До цієї категорії також належать співвласники споруди чи мешканці багатоквартирних будівель.

Підсумки

Знесення будівлі - складний процес, який має на увазі не лише демонтаж старої будови, а й виконання серйозного комплексу заходів. Щоб уникнути проблем, важливо дотримуватися плану виконання робіт і дотримуватися правил безпеки.

УРЯД МОСКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ПОСТАНОВЛЕННЯ

Про порядок прийняття рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області


Документ із змінами, внесеними:
(Офіційний сайт Уряду Московської області www.mosreg.ru, 24.07.2017);
(Офіційний сайт Уряду Московської області www.mosreg.ru, 27.09.2017);
(Офіційний сайт Уряду Московської області www.mosreg.ru, 22.10.2019).
____________________________________________________________________


Відповідно до Закону Московської області N 4/2007-ОЗ "Про власність Московської області" та з метою підвищення ефективності управління нерухомим майном, що перебуває у власності Московської області, Уряд Московської області

ухвалює:

1. Затвердити Порядок прийняття рішень, що додається, про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області.

2. Реалізація рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області, здійснюється за рахунок позабюджетних коштів, за винятком випадків, якщо у державних програмах Московської області передбачено заходи, пов'язані з реалізацією рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що у власності Московської області, фінансовані рахунок коштів бюджету Московської області.

Бюджетні асигнування на заходи, пов'язані з реалізацією рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області, які фінансуються за рахунок коштів бюджету Московської області, передбачаються Міністерству будівельного комплексуМосковської області, Міністерству майнових відносин Московської області відповідно до заходів, що ними реалізуються державних програм Московської області.
(Абзац у редакції, введеній у дію постановою Уряду Московської області від 22 жовтня 2019 року N 764/36).

3. Установити, що державними замовниками щодо заходів, пов'язаних з реалізацією рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області, що фінансуються за рахунок коштів бюджету Московської області, є Міністерство будівельного комплексу Московської області, Міністерство майнових відносин Московської області відповідно до реалізованих ними заходами державних програм Московської області.
постановою Уряду Московської області від 22 жовтня 2019 року N 764/36.

4. Головному управлінню з інформаційної політики Московської області забезпечити офіційне опублікування цієї постанови в газеті "Щоденні новини. Підмосков'я" та розміщення (опублікування) на сайті Уряду Московської області в Інтернет-порталі Уряду Московської області.

5. Контроль за виконанням цієї постанови покласти на заступника Голови Уряду Московської області – міністра екології та природокористування Московської області Куракіна Д.А.
(Пункт у редакції, введеній у дію постановою Уряду Московської області від 22 жовтня 2019 року N 764/36).

Губернатор
Московської області
А.Ю.Воробйов

Порядок прийняття рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області

ЗАТВЕРДЖЕНИЙ
постановою Уряду
Московської області
від 18 серпня 2016 року N 594/27

1. Цей Порядок прийняття рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області (далі - Порядок), регламентує процедуру прийняття рішень про знесення об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності Московської області, за винятком житлових та житлових будинків. багатоквартирних будинків(далі - об'єкти обласної власності), та організацію виконання робіт із знесення об'єктів обласної власності.

2. Рішення про знесення приймається щодо об'єктів обласної власності:

закріплених на праві оперативного управлінняза державними автономними, бюджетними та казенними установами Московської області, центральними виконавчими органамидержавної влади Московської області та державними органами Московської області (далі - установи, державні органи);

закріплених на праві господарського відання чи оперативного управління за державними унітарними підприємствами Московської області (далі – підприємства);

складових скарбницю Московської області

3. Рішення про знесення приймається за наявності однієї з підстав:

щодо об'єкта обласної власності прийнято рішення про його списання відповідно до Порядку списання майна, що перебуває у власності Московської області, затвердженої постановою Уряду Московської області від 25.03.2016 N 228/8 "Про порядок списання майна, що перебуває у власності Московської області" (далі - порядок списання);

об'єкт обласної власності, розташований на земельній ділянці, якою прийнято рішення про його вилучення для державних потреб Московської області відповідно до законодавства Російської Федерації.

4. Рішення про знесення об'єктів обласної власності, що становлять скарбницю Московської області, приймається Міністерством майнових відносин Московської області.

5. Рішення про знесення об'єктів обласної власності, закріплених за установою, підприємством на праві оперативного управління, господарського відання приймається установою, підприємством за погодженням з державними органами, у відомчому підпорядкуванні яких вони перебувають, та Міністерством майнових відносин Московської області.

Рішення про знесення об'єктів обласної власності, що закріплені за державними органами, приймається державними органами за погодженням з Міністерством майнових відносин Московської області.

Строк погодження рішення про знесення об'єктів обласної власності у Міністерстві майнових відносин Московської області не повинен перевищувати 30 календарних днів.

6. Рішення про знесення об'єктів обласної власності має містити:

а) найменування об'єкта обласної власності;

б) місцезнаходження об'єкта обласної власності, що підлягає знесенню (за відсутності - опис його розташування);

в) кадастровий чи умовний номер (за наявності);

г) номер запису про державну реєстрацію права власності Московської області в Єдиному державний реєстрнерухомості (за наявності);
постановою Уряду Московської області від 4 липня 2017 року N 565/23.

д) державний орган, який здійснює контроль за реалізацією рішення про знесення об'єкта обласної власності;

е) джерело фінансового забезпеченнязаходів, пов'язаних із реалізацією рішення про знесення обласної власності;

ж) термін реалізації рішення про знесення об'єктів обласної власності.

7. Копія рішення про знесення об'єктів обласної власності у триденний термін надсилається до Міністерства будівельного комплексу Московської області у разі, якщо заходи, пов'язані з реалізацією рішення про знесення обласної власності, фінансуються за рахунок коштів бюджету Московської області.

8. При реалізації рішення про знесення об'єктів обласної власності державні органи, підприємства та установи забезпечують виконання наступних заходів:

організацію проведення робіт із знесення (демонтажу) об'єктів обласної власності;

вжиття заходів, що запобігають заподіянню шкоди населенню та навколишньому середовищі, у тому числі заходів, що перешкоджають несанкціонованому доступу громадян на об'єкт обласної власності;

організацію проведення заходів щодо утилізації будівельного сміття;

організацію проведення державного кадастрового обліку або державного облікуоб'єкта, у тому числі технічного обліку;

оформлення акта обстеження, що підтверджує припинення існування об'єкта обласної власності відповідно до статті 23 Федерального закону від 13.07.2015 N 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості";
(Абзац у редакції, введеній у дію з 28 вересня 2017 року, постановою Уряду Московської області від 27 вересня 2017 року N 811/35 .

організацію проведення заходів щодо зняття об'єктів обласної власності, які припинили існування, з кадастрового обліку;

організацію проведення заходів щодо державної реєстрації припинення права власності Московської області на об'єкти обласної власності, що припинили існування, у Єдиному державному реєстрі нерухомості;
(Абзац у редакції, введеній у дію з 25 липня 2017 року, постановою Уряду Московської області від 4 липня 2017 року N 565/23 .

надання інформації до Міністерства майнових відносин Московської області про об'єкти обласної власності, які припинили існування, для виключення з реєстру майна, що перебуває у власності Московської області.

9. Міністерство майнових відносин Московської області забезпечує вилучення з реєстру майна, що у власності Московської області, відомостей про об'єкти нерухомого майна, які припинили існування, щодо об'єктів обласної власності, що становлять скарбницю Московської області.

Редакція документа з урахуванням
змін та доповнень підготовлена
АТ "Кодекс"

Здійснює отримання (оформлення) дозволу на знесення будівлі/будівлі/побудови. Позитивний досвід робіт у сфері будівництва дозволяє нам гарантувати швидкий та якісний результат. Отримавши дозвіл на знесення, ви зможете виконати демонтажні роботилегально та в стислий термін, що прискорить процес початку нового будівництва.

Знесеннябудівель та споруд- Це знищення об'єктів нерухомого майна з тих чи інших причин.

Законодавчо, знос об'єкта нерухомості (будівель та споруд) - це різновид будівельної діяльності.

Законом заборонено зносити об'єкти нерухомості без погодження з органами місцевої адміністрації, а також без отримання дозволу на знесення.

Як правило, необхідність знесення будівель та споруд виникає з наступних причин:

  1. Комплексний розвиток забудованих територій;
  2. Ліквідація самовільної споруди;
  3. Визнання об'єктів нерухомості (будівель, споруд) старими чи аварійними;
  4. Рішення власника будівлі/будівлі.

Знесення будівель та споруд необхідно починати з отримання вихідно-дозвільної документації.

Дозвіл на знесення готується відповідним федеральним органомвиконавчої влади чи інший орган місцевого самоврядування, уповноважений видачу дозволів на будівництво.

До заяви на оформлення дозволу на знесення об'єкта нерухомості (будівлі) додається наступний пакет документів:

  1. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
  2. Містобудівний план земельної ділянки (при наступному новому будівництві);
  3. Схема організації будівельного майданчика;
  4. Укладання ОПС (для Москви) на заявлені роботи;
  5. Довідки від експлуатаційних організацій про відключення інженерних мереж та від балансоутримувача;
  6. Довідки про відселення мешканців та виведення організацій;
  7. Дозвіл на переміщення будівельних відходів;
  8. Порубковий квиток (за наявності зелених насаджень);
  9. Проект виконання робіт на заявлені роботи, погоджений у встановленому порядку;

Перелік документів не є вичерпним.

Отже, для того, щоб здійснити знесення об'єкта нерухомості, необхідно:

  1. Здійснити збір вихідно-дозвільної документації (функція технічного замовника);
  2. Підготувати проект на знесення будівлі;
  3. Отримати ордер на виконання робіт із знесення будівлі;
  4. Відселити людей, які мешкають у будівлі/проконтролювати виїзд установ;
  5. Підготувати територію (виставити тимчасове огородження у місці, де передбачається знесення об'єкта, звільнити від тимчасових будівель тощо);
  6. Вимкнути демонтовану будівлю від інженерних комунікацій;
  7. Виконати знос будівлі;
  8. Утилізувати будівельне сміття та упорядкувати територію;
  9. Закрити ордер.

Завершення зносу підтверджується службою технічної інвентаризації шляхом підписання Акт обстеження результатів зносу об'єкта. Також необхідно отримати підписи у представника пожежного нагляду, головного архітектора тощо. Після цього власнику необхідно зняти об'єкт нерухомості з технічного обліку.

Внаслідок проведення цих процедур, на підставі рішення органів місцевого самоврядування провадиться запис у державному реєстрі про припинення права власності у зв'язку з ліквідацією об'єкта.

Прес-центр - GOROD GROUP