Основні положення оцінки земельних ділянок. Масова оцінка та оцінка одиничних об'єктів земельної власності

Оцінка ринкової вартості землі методом масової оцінки

(Проблеми, модельне та інформаційне забезпечення)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Буличова,

ТОВ «Перспектива», Санкт-Петербург

1 Характеристика проблеми

1.1 Оцінка землі з оподаткування – необхідність використання методів масової оцінки

Постанова Уряду РФ № 945 від 25 серпня 1999р. «Про державну кадастрову оцінку земель» відкриває (або точніше – повертає до життя) нову сторінку у сфері державного управліннянерухомістю. Цією Постановою ставиться завдання створення державної системи кадастрової оцінки земель Як говориться в Постанові, кадастрова оцінка є одним з економічних методівуправління земельними ресурсами, встановлюється «для цілей оподаткування та інших цілей».

Ця стаття присвячена одному з головних аспектів цієї проблеми – розробці методики визначення вартості землі. Оскільки вартість як база оподаткування повинна встановлюватися, а потім переглядатися з певною, встановленою Законом періодичністю та одночасно для всіх ділянок території, при розробці методик оцінки необхідно орієнтуватися на методи масової оцінки. Це перша теза розробки системи оцінки для оподаткування.

На даний час у Російської Федерації(переважно у великих містах) вже існує певний позитивний досвід розробки методик масової оцінки нерухомості. Початок цього поклав Закон «Про плату за землю», яким запроваджувалося платне землекористування нашій країні. Перші досліди встановлення ставок земельного податку проводилися за повної відсутності ринку нерухомості. Необхідність диференціації встановленої Законом середньої ставкиЗемельного податку територією міст і регіонів дала поштовх розробці методик масової оцінки.

1.2 Ринкова інформація – база встановлення оцінки

В даний час в нашій країні йде активне становлення ринку нерухомості (особливо у великих містах), і все Велика кількістьфахівців та державних служброзуміє, що система оподаткування нерухомості має орієнтуватися на облік стану ринку нерухомості , рівня цін на ньому У ряді урядових документів (наприклад, у Постанові Уряду РФ № 319 від 15 березня 1997 р. «Про порядок визначення нормативної ціни землі», проект Закону РФ «Про оцінку землі», Указ Президента РФ N 1535 від 22 липня 1994 р.) зазначається, що нормативна ціна землі, кадастрова оцінка повинні розраховуватися на основі ринкових цінна типові земельні ділянки відповідного цільового призначення.

У сучасній світовій практиці базою податку на нерухомість служить ринкова вартість землі та нерухомості (США, Швеція), або величина потенційного рентного доходу (Франція, Англія, Німеччина), оскільки вважається, що ціна землі – це капіталізована земельна рента. Конкретне значення ціни землі на ринку коливається між капіталізованим мінімальним рентним платежем за оренду даної ділянки землі, гарантованим при будь-якому способі його експлуатації, що склалася, і капіталізованим максимальним рентним доходом з даної ділянки землі при найбільш прибутковому способійого експлуатації.

Отже, друга теза - оцінка земельних ділянокмає визначатися на основі інформації про стан вторинного ринку нерухомості міста з урахуванням рівня цін продажу чи оренди нерухомості.

1.3 Проблема формування оцінки вимагає системності та опрацьованості всіх її складових

Авторам цієї статті неодноразово доводилося зіштовхуватися з думкою (зазвичай це думка чиновників), що треба створювати складні системи моделювання, вести дорогі автоматизовані бази даних, досить встановити деяку систему коефіцієнтів і з допомогою підвищувати і знижувати встановлений місту базовий показник. Мабуть, це теж можливий шляхвирішення проблеми (щоправда, на короткий час). Як правило, при таких підходах виникає прагнення до створення досить простих та уніфікованих механізмів формування оцінки, що у свою чергу призводить до нівелювання, усереднення значної кількості параметрів, що впливають на можливу величину вартості, і, відповідно, до помітного розходження її з цінами, що спостерігаються на ринку нерухомості.

З розвитком ринку та, головне, освіченості платників податків постає завдання доказовості оцінки вартості, що пред'являється конкретному платнику податків. У розвинених країн, що використовують податок на нерухомість, передбачено процедуру оскарження величини вартості (бази), з якою стягується податок на нерухомість. Як правило, для цього запрошуються незалежні оцінювачі. Основною апеляцією під час оскарження є апеляція до ринку та використання всіх трьох методів оцінки нерухомості: витратного, методу порівняння продажів, методу капіталізації доходу.

Це означає, що методи масової оцінки, які використовуються для визначення вартості, повинні враховувати закономірності функціонування ринку нерухомості, використовувати підходи та ідеологію, закладені у всіх методах індивідуальної оцінки.

Масова оцінка та переоцінка об'єктів нерухомості для цілей оподаткування у всіх країнах є досить трудомісткою та складною процедурою, яку намагаються в Останніми рокамиавтоматизувати на основі застосування сучасних інформаційних технологійДомагаючись надійності роботи реєстраційної системи, системи ринкового моніторингу, використання в оцінці тонших методів математичного моделювання.

1.4 Два типи методів масової оцінки нерухомості

Аналіз великої кількості методів масової оцінки дозволяє розділити підходи, що використовуються, на два типи: «нормативні» та «позитивні».

Під "позитивними" моделями розуміються моделі, що формують оцінку на основі обробки дуже великої кількості ринкової інформації. Для цього використовуються в основному методи регресійного аналізу, що дозволяють на основі обробки великої кількості інформації виявити стійкі закономірності, що описують зв'язок між характеристиками нерухомості та її оцінкою. Використання таких моделей раціонально при добре розвиненому ринку нерухомості, що стабільно функціонує.

Коли ринок нерозвинений, спиратися повністю (і лише) на дані про ціни на такому ринку не можна. По-перше, самих даних мало, а по-друге, на величину ціни могли вплинути фактори випадкового характеру. І тут раціональними виявляються моделі так званого «нормативного» типу. У таких моделях оцінка формується на основі експертно заданої системи правил, що описують закономірності функціонування ринку (ті, які мають бути в умовах нормально працюючого ринку нерухомості). До таких закономірностей можна віднести, наприклад, залежність вартості від системи ціноутворюючих якостей, що описують вигідність розташування земельних ділянок у місті. Експертно (на основі аналізу добре розвинених ринківнерухомості) встановлюється набір ціноутворюючих якостей, і навіть внесок кожного їх у підсумкову величину вартості. Наявна інформація про рівень ринкових цін на нерухомість (купівля-продаж, оренда) використовується в моделі для надійної нижньої оцінки ринкової вартості ділянок міської території У міру розвитку ринку нерухомості та зростання кількості угод на ньому модель «нормативного типу» починає формувати оцінку на основі обробки ринкової інформації (тобто перетворюється на модель «позитивного» типу).

Для недосконалого ринку нерухомості, до якого належить російський ринок(навіть ринок його великих міст), необхідно використовувати моделі, що базуються на закономірностях формування рентних ефектів розташування, що враховують реально існуючий на вторинному ринкунерухомості рівень цін (продажу та оренди) на об'єкти різного призначення та характер розподілу цих цін по території міста. Використання математичного моделювання дає можливість у практичних розрахунках врахувати основні принципи оцінки території, і тим самим компенсувати бідність ринкової інформації побудовою її модельних аналогів, ґрунтуючись на даних про властивості території.

Методика масової оцінки території, запропонована авторами, ґрунтується на результатах багаторічної спільної роботи співробітників інституту. Генерального ПлануСанкт-Петербурга, Економіко-математичного інституту Російської АкадеміїНаук та АТЗТ «Перспектива» [4-13]. Різні варіанти цієї методики успішно використовувалися для оцінки території Санкт-Петербурга та інших міст Росії ( Нижній Новгород, Барнаул, Сиктивкар, Новокузнецьк, Хабаровськ і т.д.).

Основна мета методики – формування системи процедур масової оцінки міських територій з оподаткування. На основі цієї методики можуть бути розраховані: земельний податок, орендна плата за землю, нормативна ціна та викупна ціна землі під час продажу міських земель у процесі їх приватизації

Створювана методика орієнтована рішення двох основних завдань:

• організація збору платежів за користування та операції з нерухомістю (податок, орендна плата, кадастрова оцінка, нормативна ціна);
• регулювання (насамперед містобудівне) розвитку міста за допомогою економічних методів.

1.5 Основні проблеми масової оцінки території

Багато сучасних методів оцінки нерухомості ґрунтуються на дотриманні так званого , принципу її « найкращого використання «. Суть цього принципу полягає в тому, що цінність нерухомості визначається економічною ефективністю такого виду діяльності, який найкраще може використовувати її властивості та можливості та забезпечить отримання при її використанні найбільшого доходу. Стандартна процедура оцінки об'єкта нерухомості передбачає як визначення його можливої ​​вартості, а й зазначення способу його використання, у якому ця можлива вартість може бути реальної.

Під час проведення масових оцінок виникає проблема визначення способів найкращого використання всієї сукупності об'єктів одночасно , в умовах складного взаємовпливу різних типівдіяльність на міській території. Причому, як випливає зі сказаного вище, оцінка має бути суцільною (тобто охоплювати всю міську територію і всі основні види землекористування в місті), а обсяг статистичних даних, що надходять з ринку нерухомості, є базовою інформацією для формування оцінки, дуже малий у порівнянні з усією сукупністю оцінюваних територій.

Одним з шляхів вирішення цієї проблеми є створення розрахункових моделей оцінки міської території, що враховують не лише основні властивості різних її ділянок, а й основні закономірності розвитку видів міського землекористування, їхнє ставлення до властивостей території.

У запропонованої моделі оцінки міських територій різні види землекористування «намагаються поділити» територію міста між собою так, щоб кожен міг зайняти найбільш вигідні для себе ділянки, за користування якими він здатний платити відповідно до ефективності своєї економічної діяльності.

Таким чином, у рамках моделі вирішуються два завдання:

1. Визначення потенційної економічної ефективності різних видівдіяльності на ділянках міської території, залежно від їх властивостей.
2. Розподіл території між видами діяльності міської території.

Необхідно відзначити, що використання закономірностей, що пов'язують оцінку території з її якостями, для вибору кращих видівдіяльності потребує певної обережності. Під час проведення масової оцінки, коли розглядається вся сукупність об'єктів, використання побудованих результатах спостереження статистичних закономірностей має принципово супроводжуватись урахуванням реальних обсягів різних видів діяльності та їх попиту на територію . Так, наприклад, кількість банків у місті визначається потребами в фінансової діяльності, кількість торгових об'єктівпов'язано із загальним купівельним потенціалом мешканців та гостей міста, обсяг житлової функції пов'язаний з чисельністю населення тощо. При цьому потреба в території для будь-якого виду діяльності залежить як від загального обсягу попиту на користування міською територією, так і від ступеня насичення цього попиту. Наразі.

Якщо в оцінці одиничного об'єкта вважатимуться, що вибір методу його використання мало впливає загальне співвідношення попиту й пропозиції ринку нерухомості, то під час проведення масової оцінки це явно негаразд. Іншими словами, реалізація принципу «найкращого, найбільш ефективного способувикористання» нерухомості відбувається в умовах діючого на ринку попиту та пропозиції на ті чи інші типи нерухомості, та цей принцип у даному випадкуповинен бути застосований не тільки до кожного об'єкта окремо, але і до всієї сукупності об'єктів одночасно, в умовах конкуренції за користування нерухомістю між різними видами діяльності, з урахуванням їх інтересів та реальних обмежень на обсяги попиту.

Слід зазначити, що обсяг попиту об'єкти нерухомості із боку різних видів діяльності залишається постійним, а змінюється як і кількісному, і у якісному відношенні. Інтенсивна інтеграція Росії у світове співтовариство викликає значні зміни у структурі видів діяльності. Впровадження нових інтенсивних технологій змінює потребу в території цілого ряду виробничих галузей, змушує переглянути вимоги до можливостей інфраструктури та наявності технологічних та архітектурних обмежень на території. Відбувається інтенсивний перерозподіл робочих місць між існуючими та знову виникаючими видами діяльності.

Специфіка масової оцінки земель у Росії

В.В. Журба

Історія питання: розвиток масової оцінки в Росії та на Заході

З 1 січня 2006 року в Росії запроваджено нова системаоподаткування земель Земельний податок обчислюється виходячи з кадастрової вартості земельної ділянки. До цього моменту методики визначення кадастрової вартості всіх категорій земель вже були розроблені та затверджені, і практично всі земельні ділянки були оцінені за цими методиками. Кожна з цих методик передбачає визначення вартості земельних ділянок з урахуванням ринкових даних. Проте за оцінці земельних ділянок і навіть групи земельних ділянок з використанням більшості цих методик не враховуються індивідуальні особливості земельних ділянок. Результатом такої оцінки в найкращому випадкує лише наближений орієнтир вартості.

У міжнародній практиці масова оцінка об'єктів нерухомості застосовується вже кілька століть. Розвиток комп'ютерних технологій наприкінці 60-х років XX століття дозволило оцінювачам використовувати так звані системи CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal – масове визначення вартості за допомогою комп'ютерів, або автоматизована масова оцінка). Автоматизована масова оцінка включає безліч методів визначення вартості. Постійно ведуться роботи над удосконаленням методів підвищення якості оцінки різних типів об'єктів нерухомості.

Загальність підходів масової оцінки регламентується Міжнародними стандартамимасової оцінки нерухомості,

виданими IAAO (International Association of Assessing Officers – Міжнародне товариство податкових оцінювачів). Стандарти IAAO щодо оцінки нерухомості для цілей оподаткування відповідають загальним уявленням професійних податкових оцінювачів та були прийняті Виконавчою радою Міжнародного товаристваподаткових оцінювачів. Мета стандартів IAAO – забезпечення розробки методики, що дозволяє зацікавленим податковим оцінювачам покращити та стандартизувати діяльність їх організацій.

2007 рік – початок шляху

Наказом Міністерства економічного розвиткута торгівлі Російської Федерації від 15 лютого 2007 року № 39 затверджено нові Методичні вказівки щодо державної кадастрової оцінки земель населених пунктів (далі - Методичні вказівки). Принципових відмінностей від старої методики два:

1) об'єктом оцінки тепер є не кадастровий квартал, а земельна ділянка, поставлена ​​на державний кадастровий облік;

2) розрахунок вартості здійснюється на основі побудови економіко- математичних моделейоцінки, виключаючи цим суб'єктивний чинник з процесу визначення вартості.

У розвиток Методичних вказівок Федеральним агентствомкадастру об'єктів нерухомості наказом від 29 червня 2007 року № П/0152 затверджено Технічні рекомендації, а також розроблено спеціальне програмне забезпечення(СПО) «Розрахунок кадастрової вартості земель-

Відповідно до нових Методичних вказівок щодо визначення кадастрової вартості земельних ділянок населених пунктів необхідне виконання наступних етапів:

1) складання переліку об'єктів оцінки. Перелік об'єктів оцінки готується з урахуванням даних державного земельного кадастру;

2) визначення складу факторів вартості, що потенційно можуть впливати на кадастрову вартість;

3) визначення значень факторів вартості об'єктів оцінки. Кожна земельна ділянка описується у розрізі всіх факторів вартості;

4) збирання достовірної ринкової інформації. Джерелами можуть бути реєстраційна палата, місцеві адміністрації, засоби масової інформації тощо;

5) визначення значень факторів вартості об'єктів ринкової інформації (об'єктів-аналогів). Кожен об'єкт-аналог описується у межах всіх чинників вартості;

6) визначення чинників вартості побудови моделей. На основі кореляційно-регресійного аналізу визначаються коефіцієнти значущості кожного фактора вартості, найбільш значущі фактори вартості відбираються для побудови моделі;

7) калібрування математичних моделей. Визначаються коефіцієнти при відібраних факторах вартості у математичній формулі, що відбиває залежність вартості від факторів вартості;

8) вибір найякіснішої моделі. Зі всіх побудованих моделей на основі критеріїв якості вибирається найбільш якісна модель;

9) розрахунок кадастрової вартості за найбільш якісною моделлю. Кадастрова вартість розраховується у вигляді підстановки значень чинників вартості об'єктів оцінки формулу найбільш якісної моделі.

Розглянемо докладніше особливості кожного з цих етапів.

Перелік об'єктів оцінки

Упорядкування переліку земельних ділянок входить у обов'язки оцінювача, цей перелік передається оцінювачу замовником робіт з визначення кадастрової вартості. Одна з головних вимог до переліку – обов'язкова наявність усіх облікових показників. За відсутності у відомостях про земельну ділянку обов'язкових характеристик така земельна ділянка не потрапляє до переліку об'єктів оцінки. Основу переліку об'єктів оцінки складають дані державного земельного кадастру у форматі кадастрового плану території. У процесі підготовки переліку вони доповнюються відомостями про класифікаційний код розташування земельної ділянки з точністю до вулиць для міських населених пунктів та з точністю до населеного пункту для сільських населених пунктів. Неможливість однозначного віднесення земельної ділянки до якогось населеного пункту є підставою для виключення такої земельної ділянки з переліку об'єктів оцінки.

Як адресний класифікатор використовується класифікатор адрес Росії (КЛАДР), затверджений наказом Федеральної податкової служби від 17 листопада 2005 року № САЭ-3-13/594@. Його застосування у технології масової оцінки земельних ділянок населених пунктів обумовлено тим, що цей класифікатор є загальнофедеральним, єдиним класифікатором на всій території Російської Федерації, проте його застосування виявило такі проблеми:

1) неактуальний стан класифікатора, зокрема, невідповідність назв населених пунктів назв, офіційно прийнятих у суб'єктах Російської Федерації. Відповідальною за ведення КЛАДРу є Федеральна податкова службатому у рамках діючої технології оцінювач не має можливості скоригувати дані цього класифікатора відповідно до вимог регіонального законодавства;

2) відсутність однозначної відповідності назв населених пунктів у КЛАДРі та

муніципального поділу Російської Федерації. Наприклад, КЛАДР Республіки Марій Ел у складі Волзького району містить місто Волжськ, тоді як Волзький муніципальний район і міський округ Волжськ - це різні муніципальні освіти. Технологія оцінки земельних ділянок населених пунктів надає оцінювачу можливість напівавтоматичного встановлення зв'язку населених пунктів та муніципальних утворень. Однак встановлення такої відповідності залишається лише як результати робіт з оцінки і не використовується десь після закінчення робіт з оцінки.

Тим не менш, незважаючи на те, що використання КЛАДРу викликає деякі труднощі, сьогодні, мабуть, альтернативи йому немає.

Також завданням класифікації на етапі підготовки переліку об'єктів оцінки є рознесення земельних ділянок за 16 групами видів дозволеного використання. Класифікація проводиться на основі виду дозволеного використання земельної ділянки, зазначеної в її правовстановлюючому документі. При цьому документи містять різноманітні формулювання видів використання, оскільки такі формулювання ніде не регламентуються. Технічні вказівки містять типовий перелік видів дозволеного використання земельних ділянок, проте насправді часто буває так, що вид дозволеного використання тієї чи іншої ділянки не можна однозначно віднести до певної групи. Наприклад, вид використання земельної ділянки «Під об'єкти електроенергетики» може бути віднесений як до електростанцій, так і до опор ліній електропередач. У разі неможливості точного визначення, до якої групи видів дозволеного використання належить земельна ділянка, вона виключається із переліку об'єктів оцінки.

Таким чином, перед тим як приступити до робіт з визначення кадастрової вартості, вивантажені з кадастру дані повинні пройти обов'язкову попередню обробку, часом досить трудомістку. Результатом такий

обробки є лише доповнення даних для кожної земельної ділянки, причому ці додаткові характеристики досить статичні в часі. Враховуючи це, проситься просте рішення - зберігати в кадастрі та підтримувати в актуальному стані не лише облікові характеристики земельних ділянок, а й додаткові характеристики, необхідні для їхньої оцінки. Це дозволить готувати перелік об'єктів оцінки шляхом простого вивантаження даних із кадастру та використовувати їх без додаткової обробки. Проте в даний час в кадастр заноситься лише інформація про кадастрову вартість земельної ділянки за результатами оцінки, інші ж характеристики потрапляють до архіву і зберігаються в підсистемі кадастру нерухомості - автоматизованій підсистемі кадастрової оцінки об'єктів нерухомості.

Варто зазначити, що за будь-якої обробки даних важко уникнути неточностей, і підготовка переліку - не виняток. Одні помилки виявляються та виправляються оцінювачем у процесі визначення кадастрової вартості, інші – лише на етапі узгодження результатів оцінки з органами виконавчої влади, що, зазвичай, змушує оцінювача переробляти роботу з причин, від нього залежним. Якщо сьогодні ці проблеми вирішені не будуть, то за кілька років, при черговій оцінці земельних ділянок, оцінювач знову зіткнеться з тими ж труднощами.

Склад факторів вартості

При визначенні складу факторів вартості враховуються різні групифакторів: Фізичні характеристики

земельної ділянки, характеристики місця розташування, характеристики оточення земельної ділянки, характеристики території населеного пункту, в якій розташована земельна ділянка (соціальна та комунальна інфраструктура, екологія, містобудівна інформація тощо). До складу кожної групи входять різні фактори, наприклад характеристиками

місцезнаходження є «Відстань земельної ділянки до центру населеного пункту» та «Відстань від населеного пункту до центру суб'єкта», а характеристиками оточення – «Відстань до зупинки громадського транспорту» і т. п. На вартість земельних ділянок впливають різні фактори кожної групи. Таким чином, для кожного виду дозволеного використання з кожної групи факторів вибираються ті фактори вартості, які суттєво впливають на неї. Так, для земельних ділянок під промисловими об'єктамине вибираються чинники екології чи соціальної інфраструктури. Для земельних ділянок під житловими будинкамисклад чинників, зазвичай, максимальний, оскільки житла безліч чинників є суттєвими.

Технологія оцінки земельних ділянок населених пунктів передбачає визначення єдиного питомого показника кадастрової вартості кожної групи видів дозволеного використання сільський населений пункт, й у разі чинники вартості, диференціюють вартість усередині населеного пункту, не відбираються.

Зразковий перелікфакторів вартості земельних ділянок представлено у Технічних рекомендаціях.

Визначення значень факторів вартості об'єктів оцінки

Вся інформація про значення факторів вартості ділиться на два види: семантична та графічна. Як правило, семантична інформація використовується для опису спільної для земельних ділянок території. Наприклад, чинник «Кількість населення» має значення для всіх земельних ділянок, що у одному місті. Значення такого чинника заповнюються у семантичному вигляді. Графічна інформація використовується визначення індивідуальних характеристик кожної земельної ділянки. Прикладом можуть бути фактори «відстань від центру міста» або «відстань до залізничної станції».

При роботі з графічними факторами вартості необхідно дотримуватись певних умов:

1) наявність графічних верств об'єктів, відповідних графічним чинникам вартості;

2) наявність графічного відображення для земельної ділянки (об'єкта оцінки) на графічному шарі земельних ділянок;

3) наявність графічного шару кадастрового поділу населеного пункту.

У технології оцінки земельних ділянок населених пунктів передбачено створення верств з об'єктами, необхідними розрахунку значень графічних чинників вартості. Проте проблема розрахунку значень полягає у наступному: нині у земельному кадастрі далеко ще не всі земельні ділянки нанесені на графічний шар. За відсутності графічного відображення земельної ділянки робиться припущення про місцезнаходження земельної ділянки з урахуванням інформації про кадастровий квартал, в якому вона розташована, та вулицю, зазначену в її місцезнаходження.

У ряді випадків неактуальний стан шару кадастрового поділу призводить до того, що частина земельних ділянок видаляється з переліку об'єктів оцінки через неможливість визначити значення факторів вартості.

Угруповання земельних ділянок

Угруповання земельних ділянок проводиться з метою врахування різного механізму ціноутворення для різних земельних ділянок у складі одного виду дозволеного використання.

Для практичної реалізаціїмеханізму угруповання оцінювачем вибираються чинники вартості, які характеризують різні групи. Після цього визначаються значення чи діапазони значень цих чинників, описуючи цим межі кожної групи.

У більшості випадків на практиці угруповання застосовувалося для поділу територій за рівнем ринкової вартості, наприклад столиця суб'єкта Російської Федерації, сусідні райони,

ні райони. На вартість районів, розташованих уздовж великої річки, може суттєво впливати фактор «Близькість до водного об'єкта». Такі райони можуть виділятися окрему групу. Однак у багатьох випадках угруповання не застосовувалося, всі земельні ділянки одного виду дозволеного використання земель розглядалися як одна група.

Варто зазначити, що застосування угруповання може призводити до так званого «прикордонного ефекту»: схожі за характеристиками об'єкти оцінки, що потрапили до різних груп, можуть мати різні ціни. У таких випадках вибирається один із таких варіантів дій:

Зміна параметрів угруповання (зміна меж груп, об'єднання двох груп в одну, відмова від використання групування);

Зміна параметрів моделювання (уточнення складу факторів вартості, уточнення ринкової інформації, уточнення виду моделі тощо).

Якщо відмінності у вартості невеликі, отриманий результат можна прийняти.

Збір достовірної ринкової інформації

Найбільш надійним джерелом ринкової інформації Технічні рекомендації визначають «...відомості установ з реєстрації прав на нерухоме майноі угод з ним про іпотечних угод, продажах майна організацій-банкрутів, а також відомості про угоди, вчинені з муніципальним, регіональним або федеральним майном, які у органах управління майном». На практиці формальне виконання цих рекомендацій призвело до того, що виконавці робіт зі збору ринкової інформації, направивши запит до реєстраційної палати, були змушені невизначено довго чекати на відповідь на свій запит. При цьому загальнодоступні дані про ціни пропозиції та попиту в засобах масової інформації ігнорувалися і помилково розглядалися як «запасний варіант».

Безумовно, дані реєстраційної палати є найлегітимнішими, проте вони не завжди є достовірними. Причиною тому є приховування інформації про реальну ціну угоди з нерухомістю з метою мінімізації податкових платежів. Для виключення можливості використання такої інформації необхідно проводити аналіз операцій з урахуванням аналітичних оглядів ринків нерухомості, а також даних про ціни пропозиції на об'єкти нерухомості.

Нині у Росії відсутня регламент надання даних реєстраційної палати з метою оцінки. Це було причиною більшості відмов реєстраційної палати у наданні даних угод з нерухомим майном для цілей оцінки. При цьому в ряді випадків інформація не могла бути надана і з технічних причин - була відсутня можливість вивантаження цих даних із бази даних реєстраційної палати. У деяких суб'єктах Російської Федерації база даних реєстраційної палати взагалі містить відомості про ціні угоди.

Також у ринкову інформацію не можна включати угоди, укладені за ціною, яка визначається нормативно. Наприклад, ставка оренди муніципальних земельних ділянок може визначатися як кратна ставка земельного податку. Така орендна плата не може бути достовірною ринковою інформацією.

Вимоги до кількості ринкової інформації зростають під час використання угруповання земельних ділянок. Чим більше створюється груп, тим більше ринкової інформації необхідно для побудови якісних моделей у кожній групі.

Найуніверсальнішим, але водночас і найзатратнішим способом збирання ринкової інформації є так звана «дооцінка»: з метою забезпечення достатності ринкової інформації проводиться оцінка ринкової вартості земельних ділянок відповідно до Методичними рекомендаціямищодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Міністерства майнових відносин Російської Федерації

Федерації від 6 березня 2002 року № 568-р. Результати такої оцінки вносяться до складу ринкової інформації.

Тим не менш, незважаючи на всі складності збору достатньої кількості ринкової інформації, у всіх суб'єктах Російської Федерації ці роботи пройшли успішно. Використовувалися різні джерела, різні типи інформації (операція, попит, пропозиція, ринкова ціна).

Визначення значень факторів вартості для об'єктів-аналогів

Значення чинників вартості об'єктів-аналогів визначаються як і, як й у об'єктів оцінки. Дещо відрізняється робота з графічними факторами вартості: створення графічного шару об'єктів-аналогів здійснюється вручну. В іншому відмінностей немає.

Визначення факторів вартості для побудови моделей

Для побудови моделей чинники вартості відбираються оцінювачем з урахуванням аналізу ринку нерухомості, і навіть із застосуванням кореляційно-регресійного аналізу. Також аналізуються взаємовплив та взаємозамінність факторів. Наприклад, якщо адміністративний і культурний центри міста перебувають поруч, то, хоча значимість обох чинників буде велика, моделі слід використовувати лише одне із них.

Тут слід пам'ятати, що у разі підсумковий склад чинників вартості для побудови моделі визначається оцінювачем. У зв'язку з цим технологія оцінки земельних ділянок населених пунктів у цій частині потребує доопрацювання. Необхідно передбачити аналіз мультиколлінеарності факторів вартості для більш обґрунтованого вибору факторів вартості для побудови моделі.

Калібрування математичних моделей

Під моделлю розрахунку розуміється математична формула, що відображає зв'язок

між залежною змінною (вартістю) та значеннями відповідних факторів вартості. Для кожної групи будується власна модель розрахунку.

Для цілей кадастрової оцінки використовуються такі типи регресійних моделей:

Лінійна (адитивна);

Мультиплікативна з фіктивними змінними;

Мультиплікативна статечна (без виділення двійкових факторів);

Експонентна.

Для калібрування кожної моделі використовується метод найменших квадратів.

Однією з проблем при побудові регресійних моделей є оцифрування якісних шкал. Чинники вартості містять у своєму складі як кількісні, так і якісні дані. Для цілей побудови моделей необхідно перетворити всі якісні змінні на змінні з числовими значеннями. Традиційний спосіб оцифрування подібних характеристик передбачає запровадження додаткових змінних. При великій кількості різних варіантівзначень якісного фактора вартості суттєво зростає розмірність задачі. У зв'язку з цим було розроблено та успішно випробувано альтернативний підхід, названий процесом формування нелінійних числових шкал. Його суть полягає в наступному: для кожного з значень будь-якого якісного фактора вартості F знаходиться медіанне значення залежної змінної (вартості) т^. Після цього серед отриманих медіанних значень знаходиться їхнє медіанне значення Мг = медіана(т!(,гпг...трп) як

найбільш типового значення залежної змінної при типовому значенні фактора вартості, що розглядається. Далі медіанні значення поділяються на отримане типове значення /; =т^/Мг. Отримане таким чином відношення є числове значення відповідного якісного значення фактора вартості. Використання медіанних значень замість більш звичних арифметичних середніх обумовлено великою почуттям.

ністю арифметичного середнього до викидів у значеннях вартості.

Для цілей перевірки якості побудованих моделей вся вихідна ринкова інформація ділиться на 2 рівні частини -навчальну та контрольну вибірки. Для калібрування моделі використовується навчальна вибірка. Побудована модель застосовується на об'єктах контрольної вибірки. Критерії якості розраховуються як для навчальної вибірки, так контрольної. За відповідністю критеріїв якості допустимим діапазонам модель вважається якісною та придатною для подальшого використання. Якщо побудовано кілька якісних моделей, то з них вибирається модель з найкращими критеріямиякості.

Найбільш адекватною, якісною та предметно інтерпретованою моделлю, як правило, є мультиплікативна чи експоненційна.

Для більшої інтерпретованості та достовірності результату модель повинна містити якомога більше факторів вартості. Однак на практиці це призводить до появи низки проблем. По-перше - недостатня значимість деяких факторів через значний вплив на вартість інших факторів. Включення таких факторів до моделі може лише підвищити помилку оцінки. По-друге - необхідність у великій кількості ринкової інформації, яка залежить від кількості факторів вартості. Технічними рекомендаціями встановлено мінімальну кількість об'єктів-аналогів, що дорівнює 6(m + 1), де m -кількість факторів вартості, включених у модель.

Вирішення описаних проблем цілком покладається на оцінювача і залежить від його майстерності та досвіду.

Розрахунок кадастрової вартості

Побудована якісна модель використовується визначення кадастрової вартості об'єктів оцінки підстановкою у формулу значень чинників вартості. При цьому для перетворення вихідних значень факторів вартості використовуються

ті ж параметри, які використовувалися для перетворення значень контрольної та навчальної вибірок об'єктів ринкової інформації.

Отримані результати вартості аналізуються на адекватність, логічність та зрозумілість, тобто результати повинні відповідати здоровому глузду. Наприклад, у центрі міста, як правило, вартість земельних ділянок набагато вища, ніж на околицях.

Програмне забезпечення

Розроблене відповідно до Методичними вказівкамита Технічними рекомендаціями спеціальне програмне забезпечення «Розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок населених пунктів» призначене для використання оцінювачем щодо кадастрової вартості. Вся вихідна інформація, що бере участь у процесі визначення вартості, заноситься до бази даних СПО. Робота зі СПО починається із завантаження переліку об'єктів оцінки, а закінчується вивантаженням із бази даних усіх звітних форм із результатами визначення вартості. Також з бази даних вивантажуються файли обміну даними спеціального формату, які потім завантажуються до кадастру. Таким чином, у кадастр потрапляють дані безпосередньо зі СПО, виключаючи можливість ручного виправлення результатів перед завантаженням у кадастр.

Для зручності збору ринкової інформації, а також її обробки розроблено спеціальне програмне забезпечення «Збір ринкової інформації про об'єкти нерухомості». Дане СПО дозволяє провести первинну обробку ринкових даних та підготувати їх для використання у СПО «Розрахунок КС ЗУ НП».

Обидва СПО протягом усього періоду проведення робіт з кадастрової оцінки земельних ділянок населених пунктів у 2007 році зазнали доопрацювання. Проводилося як виправлення виявлених помилок, і додавання нового функціоналу. По кожному СПО працювала служба супроводу.

Організація робіт

Для практичної реалізації всієї технології визначення кадастрової вартості потрібні різні спеціалісти. Збір даних про значення факторів вартості, збір ринкової інформації, робота з базами даних, робота з картами, моделювання - не кожна організація здатна тримати у своєму штаті співробітників, які володіють усіма цими навичками.

Оптимальною схемою організації робіт може бути взаємодія різних організацій, виконують такі ролі:

Регіональний оператор,

Регіональний виконавець

Моделіст,

Ринковий оцінювач,

Інтегратор.

Регіональний оператор відповідає за збирання вихідної інформації, створення картографічного матеріалу, розрахунок значень факторів вартості. Регіональні виконавці можуть виконувати окремі видитаких робіт та передавати результати регіональному оператору. Основним результатом робіт регіонального оператора є база даних СПО, готова до побудови моделей розрахунку вартості.

На етапі збору якісної та достовірної вихідної інформації необхідний ще один учасник процесу – органи влади всіх рівнів. Без їх сприяння доступ до вихідної інформації, що у різних організаціях, може бути утруднений, а деяких випадках і неможливий.

Моделіст на основі переданої йому бази даних проводить аналіз ринкової інформації та здійснює побудову моделей розрахунку кадастрової вартості.

Ринковий оцінювач здійснює передбачену Методичними вказівками індивідуальну оцінку ринкової вартості земельних ділянок, а також разом із регіональним операторомбере участь у збиранні ринкової інформації.

Інтегратор, який відповідає за реалізацію проекту в цілому, координує взаємодію всіх учасників процесу, здійснює методичну, технологічну.

супровід, здійснює безпосередній розрахунок вартості та формує всі підсумкові звіти.

Варто зазначити, що за наявності спеціалістів із різних областей одна організація може одночасно виконувати кілька ролей. Однак абсолютно неправильним є суворий поділ робіт між декількома виконавцями без участі у роботі інтегратора. У такому разі, наприклад, збір ринкової інформації може відбуватися формально, без зацікавленості у побудові якісної моделі розрахунку, і вся відповідальність за можливий неякісний результат ляже на моделіста.

Існуюче законодавство у сфері оціночної діяльності допускає, що у ролі інтегратора може бути фізична особа. Видається сумнівним, що одна людина може впоратися з вирішенням таких важливих та відповідальних завдань. Законодавство має враховувати специфіку та трудомісткість масової оцінки та забороняти доступ до вирішення одного з найважливіших державних завдань не тільки фізичним особам, але і юридичним особам, які не мають достатнього штату та обладнання для виконання робіт з кадастрової оцінки.

Важливим є питання про територію, на яку здійснюється масова оцінка земельних ділянок. Технологія передбачає проведення єдиної оцінки території всього суб'єкта Російської Федерації, хоча на практиці через будь-які причини оцінці може підлягати і територія муніципальної освіти. Таким чином, штучно створюється «жорстке» угруповання об'єктів оцінки, що обмежує незалежність оцінювача при прийнятті рішень у процесі оцінки, а оцінка з масової часто перетворюється на індивідуальну.

Підсумки моделювання

Кадастрова вартість земельних ділянок населених пунктів визначалася у 2007 році майже у половині суб'єктів Російської Федерації. У всіх випадках -

ях застосовувалася нова технологіяоцінки, засновані на побудові математичних моделей. Оскільки технологія застосовувалася вперше, кожному етапі оцінки виникали несподівані труднощі та проблеми, причому долати їх доводилося у найкоротші терміни.

Однак загалом за підсумками проведеної роботи можна зробити такий висновок: нова технологія працює, дає адекватні та

зрозумілі результати. Наслідком проведеної оцінки у всіх суб'єктах Російської Федерації є підвищення загальної податкової бази. На малюнку представлений результат оцінки земельних ділянок на прикладі одного з міст Російської Федерації: темніші області відповідають більшій вартості. Як видно з малюнка, найдорожча земля – у центрі міста, найдешевша – на околицях.

Результат оцінки земельних ділянок (з прикладу однієї з міст Російської Федерації)

Перспективи

В даний час в Російській Федерації тільки починається формування системи масової оцінки нерухомості. Проте вже зараз окремі частини функціонують та дають результати, на основі яких розраховуються земельний податок та інші земельні платежі. З кожним роком точність розрахунків, а отже, і справедливість оподаткування мають підвищуватись за рахунок накопичення досвіду проведення робіт, а також за рахунок залучення міжнародного досвіду.

Апробована нова технологія оцінки земельних ділянок з урахуванням побудови математичних моделей дозволила отримати адекватні значення кадастрової вартості. Результати, одержані у процесі кадастрової оцінки земель населених пунктів у 2007 році, мають бути використані для подальшого вдосконалення технології визначення кадастрової вартості земель. Основні напрями розвитку цієї технології частково описані у статті.

Для підвищення ефективності технології кадастрової оцінки серйозну увагу слід приділити роботі з графікою. Зараз графічна інформація використовується лише на двох етапах: розрахунок

значень факторів вартості та візуалізація результатів робіт. Облік розташування може здійснюватися з використанням поверхні відгуку, яка будується за даними вартості об'єктів-аналогів, прив'язаних до координат (я, у) на площині.

З особливою пильністю слід аналізувати підсумкову вартість унікальних об'єктів нерухомості. Деякі зарубіжні системи масової оцінки передбачають внесення коригувань для таких об'єктів. Однак небезпека такого підходу полягає в отриманні можливості необґрунтованого впливу на вартість конкретних об'єктів за відсутності об'єктивних причин.

Найближчим часом планується завершити створення системи масової оцінки будівель, приміщень та єдиних об'єктів нерухомості. Розроблено методику оцінки, в основу якої покладено підхід, описаний у цій статті. Створено СПО, з якого реалізуються основні тези методики. Однак основна проблема оцінки нерухомості полягає у відсутності вихідних даних у електронному вигляді- даних про самі об'єкти нерухомості, які необхідно оцінювати та з яких згодом стягуватиметься податок. Вирішити цю проблему необхідно найближчим часом.

5 / 5 ( Голосів: 2 )

На даний час великі міста переживають ситуацію, яка потребує визначення ринкового обґрунтованого рівня вартості землі, на якій ґрунтується і масова оцінка землі. Для цього потрібно дотриматися економічно справедливого балансу інтересів усі: власників, користувачів ділянок землі та муніципалітету, а також вимоги щодо раціонального використання території міста. Практичні завдання, які стоять перед містом, включають як фіскальну функцію (наповнюваність бюджету міста), так і регулюючу функцію.

Різнопланові завдання пов'язані з визначенням різного видувартості ділянок землі згідно з різними завданнями (наприклад, з метою визначення містобудівної або земельно-кадастрової оцінки) або внесення відповідного коригування певної «базової» вартості відповідно до специфіки конкретного завдання. З досвіду зарубіжних країнвидно, що в основу методики фіскальних розрахунків, входить масова оцінка землі. До неї входить ринкова вартість житла, рентний дохід комерційної забудови та витратний метод для об'єктів із слабкою ліквідністю.

На даний момент у країні вирішується зазначена проблема через методику розрахунків кадастрової вартості земель, заселень, яка підготовлена ​​Росземкадастром на підставі методології, прийнятої на федеральному рівні. Але існує ще одна, на наш погляд, суттєва недоробка. Виходячи з даних про продаж облаштованих ділянок землі, розраховують кадастрову вартість землі методом «вилучення», у Стандартах оцінки, які є обов'язковими для застосування суб'єктами оціночної діяльності, він називається «методом виділення».

Цей метод вимагає знання площі земельної ділянки чи даних за коефіцієнтом земельної частки(Співвідношення площі землі, яка припадає на 1 кв.м загальної площівиставленої на продаж квартири). Технічні вказівки даного методу свідчать, що цей показник потрібно визначати на підставі таблиці або за графіком року зведення району - (що діють на той період БНіП), які регламентували щільність забудови та поверховість житлових будівель.

Сьогодні масову економічну оцінкуоб'єктів землі міста проводять методикою, застосувати яку раніше було технічно неможливо, тому що вона передбачала велику кількість розрахунків та багатовимірність класифікацій. Такі методики характеризуються кластерним та кореляційно-регресійним аналізом, методами парних порівнянь та розстановкою пріоритетів, системним підходом та формуванням баз даних.

Застосовуючи зазначені методики, вдається досягти підвищення наукової обґрунтованості управлінських рішень та якісно аналізувати роботу цього підходу. Наприклад, розрахунок вартості землі за даними про продаж квартир можна зробити двома підходами (методами):

1. Розрахунком за всіма даними про продаж до «еталонної» квартири для даного сегмента і вже потім розрахунок вартості землі за методом виділення. Гідність цього у спрощенні майбутніх розрахунків (тільки по одній квартирі), а недоліки відносять високу ймовірність помилки вибору еталонної квартири з допомогою методів парних порівнянь, приводячи квартиру до еталонної і, отже, можливість великої неточності результатів.
2. Визначенням вартості землі у певному районі кожної з реалізованих квартир. Тут розрахунки складніше (для всієї сукупності даних), проте відсоток точності підвищується.

Наприклад, у певному житловому кварталіє шість будинків різної поверховості, розташовані об'єкти громадського призначення.

Згідно з графіком розраховується потреба в території для проїзду, тротуарів, автостоянок, майданчиків та озеленення, яка припадає на 1 жителя з урахуванням середньої поверховості на території кварталу 7,3: і вона дорівнює 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/ос. . Виходить, що на населення в 1370 осіб у кварталі необхідно 20 961 м2 території для житла, а реальної площі – 12 055 м2. Причому площу на торгові об'єкти відведено більше в 10 разів, виходячи з нормативів БНіП, і дає привід міській владі подумати про розміщення таких об'єктів у цьому кварталі.

Необхідно зайнятися підрахунками кадастрової вартості 1 кв. землі у житловому кварталі. Середню ціну 1 кв.м виставленої продаж квартири на початку 2005 року визначали 19 тис. рублями, середня ціна 1 кв.м. квартири нових забудовах дорівнює сумі 9333,38 рублів без ПДВ. Отже, з урахуванням середнього зносу будівель у кварталі 15%, виділяємо ціну 1 кв.м. квартири, що припадає на землю, вона дорівнює 9639 рублів. Використовуючи коефіцієнт земельної частки, обчислюємо ринкову вартість 1 кв. житлової площі кварталі, вона дорівнює 24 714 крб./кв.м.

Досвід зарубіжжя свідчить, що у кадастрову вартість землі випадає від 50 до 70% ринкової, виходить, що вона визначається близько 24 714-0,6 = 15 ТОВ рублів. Враховуючи величину орендної плати протягом року від 3 до 7% кадастрової вартості землі, у разі вона дорівнює 15000-5% = 750 крб./кв.м ділянки землі.

Це дуже низька сума для об'єкта торгівлі (вона дорівнює десятої частини вартості оренди приміщення для торгових цілей у цьому районі), і вона здатна принести значне поповнення міському бюджету, бо майже вдесятеро більше базової величини оренди за землекористування.

У порівнянні з іншим кварталом міста з одним житловим чотириповерховим будинком та кількома об'єктами нежитлової нерухомостізгідно з графіком належна площа ділянки землі з метою обслуговування мешканців кварталу дорівнює 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/чол., або 1819 кв. м. Згідно з розрахунками площа ділянки землі, що припадає на житловий будинок, дорівнює 7343,1 кв.м. Співвідношення торгових приміщень до житлових приміщень також значно перевищують нормативи БНіП.

При аналогічних розрахунках величини орендної плати на ділянку землі з'ясовуємо, що вона приблизно в чотири рази менша, що характеризує неефективне використанняземлі у житловому районі. Вирішити ці проблеми можливо збільшенням частки житлових будинків у цьому кварталі, тому що тепер вкладати грошові коштив житлове будівництводуже прибуткова справа. У такому разі величина коефіцієнта земельної частки знижується, кадастрова вартістьземлі підвищується і, отже, зростає орендна плата використаної території у кварталі, що, звичайно ж, принесе доходи до бюджету району та міста.

Отже, масова оцінка землівиступає економічною основоюуправління міською нерухомістю, що сприяє розумному використанню міських територій, поповненню міського та районного бюджету. Якщо у вас виникли питання щодо масової оцінки землі, ви можете звернутися за консультацією до НП «Федерація Судових Експертів», де отримаєте кваліфіковану консультацію з питань, що виникли, можете замовити проведення розрахунків масової оцінки землі.

У випадку, якщо Вас цікавить не тільки тема оцінки земельних ділянок, а суміжні питання, такі як наприклад оцінка нерухомості, то ми раді Вам повідомити, що ми із задоволенням проведемо для Вас оцінку нерухомості, причому не тільки в Москві та Підмосков'ї, але й всіх регіонах Російської Федерації.

Ціни

ПРИМІТКА:

Ціна послуг із оцінки земельних ділянок вказана з урахуванням податків. Транспортні витрати оплачуються окремо.

V . Оцінка землі

Для повноправної участі земельних ділянок у ринкових відносинах необхідна їхня адекватна оцінка. Висока вартість земельних ділянок не викликає бажання залучати їх до господарського обігу. Занижена оцінка породжує неефективне землекористування у сільському та лісовому господарстві, а також нераціональну модель міського розвитку, наприклад, розміщення у центральній частині міста промислових зон, а також екологічно шкідливих підприємств.

Земля у своєму різноманітному функціональному призначенні – як природний ресурс, основа формування середовища проживання населення, об'єкт нерухомості та основний засіб виробництва – підлягає вартісній оцінці.

Об'єктом оцінкиє земельну ділянку без об'єктів нерухомості, що знаходяться на ній, та її надр.

Ціль оцінки землідиктується такими обставинами:

Визначення вартості земельної ділянки - це перший етап витратного методу в оцінці будь-якого об'єкта нерухомості.

Для визначення бази оподаткування.

Для цілей страхування (для землі предметом страхування можуть бути підтоплення території, екологічне забруднення, ерозія та зниження родючості ґрунту).

Для обґрунтування стартових цін при конкурсних продажах, при акціонуванні підприємств, розділі паїв, при іпотечному кредитуванні, щодо розмірів орендної платы.

Для обґрунтування варіанта найкращого та найефективнішого використання (ННЕІ) будь-якого майнового комплексу. Критерій відбору альтернатив – максимізація залишкової вартості землі. Потенціал земельної ділянки (зумовлений її місцезнаходженням, ринковою кон'юнктурою, правовими можливостями та ресурсними параметрами) є вирішальним аргументом при прийнятті інвестиційного рішення.

Оцінка землі за широтою охоплення поділяється на два види: масову кадастрову оцінку земельних ділянок та ринкову оцінку одиничного земельної ділянки

Метою кадастрової оцінкиє одночасне визначення кадастрової вартості всіх земельних ділянок у межах адміністративно-територіальних утворень (областей, районів, міст, селищ тощо) за оціночними зонами початку наступного року.

Метою ринкової оцінкиє визначення ринкової вартості одиничної земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів та методів оцінки.

Землі сільськогосподарського призначення та лісового фондуоцінюються за їх продуктивністю, природоохоронною та рекреаційною значимістю, місцезнаходженням.

Землі міст та населених пунктівоцінюються за їх функціональним призначенням з урахуванням насиченості забудови, особливостей розташування, екологічного стану, соціального та інженерно-транспортного облаштування та інших споживчих характеристик.

Відмінності типів оцінки викликають різницю й у процедурі оцінки. Для виконання масової оцінки потрібен значний персонал, розробка спеціальних методик, що дозволяють уніфікувати процес оцінки великої кількості різноманітних об'єктів, використання статистичних методів. Масова оцінка найбільше підходить для оподаткування.

Оцінка одиничних об'єктів власності провадиться невеликою кількістю оцінювачів, рішення приймається одним оцінювачем.

Кадастрова та ринкова оцінказемлі проводяться з урахуванням комплексного застосування трьох типів методів: дохідного, порівняльного і затратного.

Методи оцінки землі:

Прибуткові:

прямий капіталізації;

капіталізації доходу за періодами;

залишку для землі.

Порівняльні:

• порівняння продажів;

  перенесення.

Витратні:

• визначення витрат за освоєння;

  оцінки витрат на інфраструктуру.

I. Прибуткові методи (чи методи майбутньої прибутковості).

Прибуткові методи оцінки землі ґрунтуються на врахуванні очікуваних доходів від володіння землею. Даний підхід застосовується до земельних ділянок, що приносять дохід. Ринкова вартість земельної ділянки є сумою наведених до дати оцінки очікуваних майбутніх рентних доходів або інших вигод, а також виручки від подальшого перепродажу земельної ділянки.

Вартість землі розраховується за формулою:

Вартість землі =

Залежно від цільового призначення земельної ділянки як доходможуть виступати:

Рента (для оцінки сільськогосподарських та лісових земель);

Частина доходу від майнового комплексу, що припадає на забудовану земельну ділянку;

орендна плата (для оцінки поселень);

Дохід від приросту вартості земельної ділянки, яка отримується при її продажу в майбутньому.

Ставка капіталізаціївизначається з використанням трьох підходів:

1) використовується ставка Ощадбанку за довгостроковими валютними депозитами, т.к. інвестування в земельну ділянку виступає одним із напрямків руху грошового капіталу.

2) методика кумулятивної побудови, яка враховує безризикову ставку (наприклад, відсоткову ставкуОщадбанку по валютним вкладам), країновий ризик (Наприклад, для Москви 3-6% - мінімальне значення по Росії), ризик ліквідності (Ризик, пов'язаний з можливістю виникнення втрат при реалізації об'єкта нерухомості через недостатню розвиненість або нестійкість ринку).

3) м етод ринкового вичавлення (аналіз порівняльних продажів). Ставка капіталізації дорівнює доходу, поділеному на ціну продажу об'єкта-аналогу. Бажано розрахувати середнє значення за кількома продажами.

Метод залишку для землівипливає із класичної теорії економіки землі, розробленої спочатку для земель сільськогосподарського призначення, яка трактує весь дохід, що приписується землі, як залишковий. У практиці оцінки нерухомості цей метод використовується, коли будівлі та споруди поки що не збудовані (виконується техніко-економічний аналіз нового будівництва) або порівняно нові.

II. Порівняльні (або аналогові) методи.

Метод порівняння продажнайбільше підходить для оцінки вільних земельних ділянок. Він ґрунтується на цінах реальних угод порівняних ділянок.

Оцінка може проводитися двома способами: за елементами порівняння та за допомогою одиниць порівняння. Елементами порівняння називають характеристики земельних ділянок та умов укладання угод із ними, які впливають на величину ціни продажу. До таких елементів можна віднести такі фактори:

Склад оцінюваних прав; умови фінансування угоди; умови продажу; ринкові умови (час угоди); місцезнаходження;

Умови зонування та інші обмеження; Фізичні характеристики;

Доступність комунікацій (транспортна доступність, наявність чи близькість інженерних мереж, умови підключення до них та ін.).

Одиниці порівняння – це типові для кожного сегмента ринку одиниці оцінки, наприклад, ціна за:

1 га (при продажах великих масивів землі сільськогосподарського чи лісового призначення, під промислове використання, при розподілі земельних масивів на стандартні ділянки);

1 кв. метр (під час продажу землі в центрах міст під комерційну забудову);

1 фронтальний метр (при оцінці землі, призначеної для торгових підприємств – довжина на межі вулиці);

Лот (ціна за стандартні за формою та розміром земельні ділянки в районах масової забудови);

Одиницю густини.

У разі застосування цього методу оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє низку фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваному за сукупністю показників. Потім до об'єктів-аналогів вносяться поправки на відмінності між об'єктом оцінки і кожною з порівнянних ділянок (розмір, місце розташування, тип грунтів, рельєф, економічні умови тощо).

Якщо в районі розташування об'єкта, що оцінюється, не набралося достатньої кількості порівняних продажів, підбирають продажі аналогічних по використанню ділянок з аналогічними характеристиками в сусідніх регіонах і роблять коригування на різницю в значимості територій.

Гідність методу – простота використання. Недолік – який завжди є порівняльні дані, що притаманно умов сучасної Росії.

Метод перенесення чи співвідношеннябазується на теоретичній передумові, що для кожного типу забудови земельної ділянки існує певна пропорція між вартістю землі та вартістю споруд. Метод заснований на виявленні середнього співвідношення для певних типів нерухомості в певному регіоні та обліку його в оцінці, що проводиться.

Метод співвіднесення доцільний за очевидної недостатності порівнянних продажів вільних земельних ділянок. Він здатний дати прийнятні результати при аналізі ділянок із відносно новими спорудами, вартість яких можна визначити за допомогою затратного методу. У міру старіння будівель та накопичення їх зносу первісне співвідношення вартості землі та поліпшень (будівель) змінюється на користь збільшення частки, що припадає на вартість землі.

III. Витратні (чи нормативні) методи.

Витратні методи засновані на використанні жорстких нормативів та припускають однозначність оцінювання. Разом з тим класичний витратний підхід для оцінювання земельних ділянок, як правило, не застосовується, а використовується принцип витратної моделі. Витратні методи використовуються при визначенні кращого та найбільш ефективного використанняземельної ділянки як вільної. Вони допомагають визначити ринкову вартість ділянок у разі відсутності даних про скоєні угоди.

Метод вилученнявизначає ринкову вартість власне земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості (земельної ділянки із спорудами) та вартістю будівель.

Цей метод рекомендований Держкомземом РФ для виконання кадастрової оцінки земельних ділянок, включаючи ділянки промислового призначення, всім суб'єктам РФ: «…Ринкові ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок встановлюються… за земельними ділянками, забудованими індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами, садовими будиночками, із застосуванням витратного підходу, що передбачає віднімання відновлювальної вартості будівлі за мінусом його зносу… із загальної ринкової ціни об'єкта нерухомості…». Аналогічно виконують масову оцінку земельних ділянок у Швеції.

Метод визначення витрат за освоєння (чи метод розбивки на ділянки)застосовується переважно до незабудованої землі. Він визначає загальну вартість землі, яку буде поділено на окремі земельні ділянки, призначені для продажу. З гаданої фінансової виручки від продажу ділянок віднімаються всі необхідні видатки їх освоєння. І таким чином визначається вартість незасвоєної землі. Як правило, це великі нестандартні земельні масиви, для яких вирішується питання їхнього раціонального перспективного освоєння. Розбивка на ділянки, що відповідають типовим у даному районі умовам ринкових продажів, дозволяє не лише обґрунтувати оптимальну гіпотезу розвитку, а й оцінити інвестиційну привабливість всього земельного масиву. Оціночна робота полягає у визначенні:

розмірів та кількості ділянок, вимог до їх благоустрою, що відповідають типовим умовам продажу у цьому районі;

ціни продажів покращених ділянок, часу звернення та очікуваної виручки від їх реалізації;

витрат інвестора на освоєння ділянок та їх подальший продаж з урахуванням очікуваного прибутку від вкладень у покращення;

поточної вартості земельного масиву за очікуваним чистим доходом з урахуванням віддачі проекту та періодичності надходження коштів.

Метод оцінки витрат на інфраструктурузастосовується до земель населених пунктів. Він враховує величину витрат за створення інженерної інфраструктури міста чи селища (будівництво доріг, підземних комунікацій тощо.). Далі виділяється частка витрат, що припадає на земельну ділянку, що оцінюється.

У економічному планіоцінка землі може полягати в оцінюванні майнових правна неї. Це може бути, наприклад, власність або оренда.

Метод виділення

Оцінює ЗУ, на яких є споруди і якщо є інформація про суми угод із подібними ділянками. Цей метод оцінки виконується у певній послідовності:

1. Визначаються порівняльні елементи об'єктів;
2. Виявляються відмінності кожного з аналогічних об'єктів від оцінюваного;
3. По кожному елементу розраховується коригування;
4. Виводиться ринкова вартість всього об'єкта виходячи з скоригованих даних з аналогічних угод;
5. Розраховується вартість покращень;
6. Визначається вартість ЗП.

Також його застосовують, коли на ринку немає стандартної активності.

Метод залишку

Оцінює ділянки, які можна покращити забудовами та отримати від цього максимальний прибуток.

Метод здійснюється за таким планом:

1. Визначається дохід від об'єкта, виходячи із суми ринкової ренти та запланованих витрат;
2. Визначається дохід від будівель;
3. Дохід від ЗУ капіталізується у ціну згідно з нормами.

Метод розбиття на ділянки

Використовують при розподілі земель на дрібні ділянки. Він проводиться у такій послідовності:

1. Визначається кількість та розміри майбутніх ділянок;
2. Визначається ціна освоєних ЗП шляхом порівняння;
3. Проводиться розрахунок витрат, складається графік освоєння, визначається приблизний час продажу, розраховується прибуток;
4. Розраховується чистий прибутокпісля продажу всіх ділянок;
5. Вибирається ставка дисконту, яка відображатиме ризики під час проведення робіт з освоєння та продажу.

Для того, щоб освоїти землі зазвичай враховуються такі витрати:

• Розчищення території, планування та поділ на ділянки;
• Будівництво інженерних мереж, доріг;
• Зарплата проектувальникам та робітникам, страховка, податки;
• Реклама та маркетинг.

Оцінна діяльністьможуть займатися лише оціночні компанії (юр. та фіз. особи – ІП). Уся процедура поділяється на кілька етапів.

• Укладається договірДля його складання оцінювач повинен мати таку інформацію:
  • Ціль проведення оцінки;
  • Стандарти оцінки;
  • Категорія земель;
  • Вид дозволеного використання;
  • Вид власності;
  • Наявність обмежень на розпорядження об'єктом у власника;
  • Дані земельного кадастру;
  • Наявність будов;
  • Зазначається дата проведення оцінки.
• Проводиться збір та аналіз наявної інформації.Сюди входять:
  • Юридичні документи та реєстраційні дані про власність;
  • Фізичні характеристики ЗП;
  • Опис будівель та інженерних комунікацій;
  • Опис місця розташування ЗП та прилеглих об'єктів;
  • особливості ЗУ, пов'язані з його місцем розташування;
  • Аналізуються економічні чинники.
• Проводиться безпосередній огляд об'єкту та прилеглої території.
• Запитується необхідна інформаціята документація у власника ділянки та експлуатаційних служб.
• Проводиться аналіз ринку нерухомості та практики подібних продажів.
• Визначення методу оцінки.
• Погодження отриманих результатів.
• Складання звіту.

Фінальний звіт

Результати оформлюються у вигляді письмового звіту та є доказовим документом для зацікавлених осіб. Форма та зміст звіту повинні відповідати вимогам федерального законодавства. На практиці поки що не склалася єдина форма звіту, тому різні оціночні компанії можуть надавати звіти про виконану роботу у різній формі та відмінними за змістом. Але інформація, що міститься в них, форма проведення досліджень і підсумкові висновки повинні відповідати певним вимогам:

Наявність інформації про вартість об'єкту. Наявність інформації, за якою замовник зміг самостійно:

• Зрозуміти його зміст та спосіб оцінки;
• Перевірити проміжні та кінцеві результати оцінки.
  • Інформація у звіті має бути підтвердженою та обґрунтованою;
  • Зміст має відповідати принципу однозначності і викликати двоякості розуміння написаного. Спеціальним термінам має бути дано тлумачення;
  • Відповідність принципу проверяемости (стосовно всіх наведених розрахунків);
  • Проміжна необов'язкова інформація не повинна міститись у звіті.

При складанні звіту про оцінку виконавець має:

• Своєчасно виконати та передати замовнику звіт про оцінку;
• Вказати у звіті дату проведення, стандарти оцінки, мету проведення оцінки та інші дані, що не дозволяють двояко тлумачити результати оцінки;
• При встановленні у процесі оцінки будь-якої вартості (крім ринкової) вказуються її критерії, а також причини з яких проводилася така оцінка;
• У звіті можуть містити відомості, які на думку виконавця є необхідними для внесення до звіту для більш повноцінного застосування того чи іншого методу;
• Пронумерувати та посторінково прошити звіт, підписати власноруч та завірити печаткою.

Вартість проведення

Вартість виконання оціночних робіт залежить від площі ЗУ, його розташування та поставлених перед виконавцем завдань.

У різних регіонахРосії вартість може відрізнятись, але в середньому оцінка ЗУ може становити мінімально від 2 тисяч рублів та вище.Термін проведення оцінки зазвичай не перевищує 5 робочих днів.

З розвитком ринку нерухомості в Росії власники ЗУ відчули на собі необхідність розбиратися у вартості правильну оцінкунаявного нерухомого майна.

До землі не можна застосовувати витратний підхід в оцінціоскільки її не можна відтворити (якщо мається на увазі тільки земля без будівель). Для самостійної оцінки можна скористатися дохідним чи порівняльним методами. Прибутковий метод дещо складніший за порівняльний, тому оцінювачі рекомендують для первісного визначення вартості землі застосовувати саме цей метод.

Застосування порівняльного підходу є практично кожному учаснику ринку, його можна провести в кілька етапів:

1. Вивчається ринок пропозицій в районі, що цікавить. Підбираються аналогічні ділянки, виставлені продаж.
2. По кожній із підібраних ділянок обчислюється вартість за 1 сотку. Отриману суму варто зменшити приблизно на 5% - це передбачувана сума знижки під час укладання угоди.
3. Обчислити з одержаних результатів середню вартістьза 1 сотку.
4. Маючи середню вартість за 1 сотку обчислити вартість своєї ділянки.

Головна складність у цьому методі полягає у правильному доборі аналогічних пропозицій, а далі – проста математика.

Варто зазначити, що подібна оцінка не може бути юридично обґрунтованою для пред'явлення, наприклад, до банку при оформленні покупцем. іпотечного кредиту. Юридичним документомможе бути лише оцінка, проведена та надана у письмовій формі оціночною компанією.

Коли виникає необхідність грамотної оцінки ЗУ, то в розрахунок беруться такі показники як розташування та екологія. Ринок покаже найбільш ймовірну вартість ділянки, оскільки продати значно дорожче за те, що пропонується в тому ж секторі нерухомості буде просто не реально.

Ринкова вартістьземлі залежить від суми ймовірного прибутку та строків її отримання. Згодом вона може змінюватися, тому оцінку варто проводити безпосередньо перед укладанням угоди. Ринкова ціна може змінитися і у зв'язку зі змінами цільового призначення.

Оцінка приватних володінь у садових і дачних товариствах проводиться з урахуванням цін аналогічних об'єктів або незабудованих ділянок, що продаються. Вартість в цих випадках сильно залежить від наявності та інтенсивності транспортного сполучення, від наявності електрики та газу та значною мірою від екологічного стану.