Вкладення капіталу у комерційну нерухомість. Інвестиції у комерційну нерухомість

Комерційна нерухомість - це будь-яка нежитлова власність, що приносить власнику дохід.

До комерційної нерухомості можна віднести:

Про те, які ще види та типи комерційної нерухомості бувають, дізнаєтесь у .

Інвестиції в комерційну нерухомістьмають такі переваги:

1. Термін окупності нижчий, порівняно з інвестиціями у житлову нерухомість. На це впливає як величина орендної плати, так і подорожчання власності через підвищення показників прохідності, збільшення населення та розвитку інфраструктури району.
2. У власника є можливість впливати на вартість нерухомості, покращуючи його технічний стані зовнішній вигляд, а також він має можливість змінити профіль власності. На місці збиткового магазину завжди можна відкрити перспективний масажний кабінет і навпаки.
3. Комерційні приміщення вирізняються середньою ліквідністю, їх можна продати без втрати вартості.
4. Знецінення комерційної нерухомості в періоди кризи не є настільки масштабним, як в інших видах інвестування.
5. Середня окупність комерційних об'єктів становить 7-10 років за дохідності 10-12% вартості нерухомості.
6. Розрахунок потреби вкладення комерційну нерухомість безпосередньо залежить від економічної ситуації країни. Чим краще розвинений середній і великий бізнес, тим більший попит на, отже, вища ціна.

Як вибрати стратегію вкладень?

Найчастіше дохід від комерційної нерухомості інвестори реалізують двома шляхами:

Які ще угоди, окрім продажу та здачі в оренду, можуть проводитися з комерційною нерухомістю, читайте .

За максимальною рентабельністю

Зробимо розрахунок рентабельності купівлі комерційної нерухомості для оренди.

Нехай інвестор придбав нежитлову нерухомість площею 80 кв. м, вартістю 4 млн. руб. Тоді вартість 1 кв. м. становитиме 50.000 руб. Передбачається здавати нерухомість в оренду за ставкою: 600 руб за кв. м на місяць. Таким чином, річна орендна ставка становитиме 7200 руб за кв. м на рік.

Отримаємо рентабельність, розділивши вартість оренди за один кв. м на рік, на вартість одного кв. м, і помноживши на 100%: (7200/50000) * 100% = 14,4%.

Отримуємо досить непоганий показник рентабельності, який буде привабливим для більшості інвесторів. Розрахувати термін окупності в роках ми можемо розділивши 100 на показник рентабельності. У нашому випадку: 100/14,4% = 6,9 років.

За високою ліквідністю

1. Розташування об'єкта ( транспортна доступність, інфраструктура району, екологія).
2. Технічні показники будівлі (площа об'єктів, поверховість, наявність кімнат, додаткового простору, кількість під'їздів та входів).
3. Вторинний це ринок нерухомості або новобудова (новобудови ліквідніші).

На сьогоднішній день особливою ліквідністю відрізняються торгові (торгові центри, стріт-рітейл, окремі об'єкти) і офісні приміщення.

За престижністю розташування

У кожному населеному районі нерухомість має зональність за класами престижності.Розглянемо зональність нерухомості з прикладу міста Москва.

Який спосіб віддати перевагу вкладенню грошей?

Купівля з метою продажу

• По-перше, слід визначитися із вибором виду нерухомості: торгове, офісне, складське чи промислове приміщення. За статистичними даними, найбільшою ліквідністю та рентабельністю відрізняються торгові та офісні приміщення, далі йдуть складські приміщення, і замикають рейтинг промислові об'єкти. Окупність та дохідність інвестицій безпосередньо залежить від попиту на приміщення, розвитку середнього та великого бізнесу, а також від економіки країни.
• По-друге, шукати об'єкт краще на етапі будівництва чи проекту.Важливо, щоб будинок повністю відповідав вимогам щодо свого призначення. Якщо вирішено придбати торгове приміщення, вимоги будуть одні, якщо офісне – зовсім інші.
• По-третє, необхідно зібрати всю доступну інформацію про подальший розвитокобраного району, наявності потенційних орендарів, забудовника та його репутації Все це допоможе вам максимально знизити ризики отримати довгобуд або придбати неліквідну нерухомість.

При успішній покупці нежитлової нерухомостіможна отримати дохід від перепродажу внаслідок дії кількох факторів:

1. Ремонт приміщення, який робить власник перед продажем.
2. Подорожчання будівлі у зв'язку з великим попитом на приміщення для підприємницьких проектів та бізнес-ідей.
3. Завершення будівництва та закономірного збільшення вартості 1 кв.

Оренда

Після придбання нерухомості слід правильно організувати рекламну компанію, звернути увагу на дошки оголошень, соціальні мережіта веб-оголошення. Якщо інвестиції є масштабними, можна розглянути варіанти офлайн-реклами, а також скористатися послугами рекламних та консалтингових компаній.

Ще один важливий момент: не можна забувати про податкові відрахування, що розраховуються за ставкою 13% від прибутку. Крім того, власник зобов'язаний сплатити податок на майно, що залежить від кадастрової вартостіоб'єкт.

Питання, які податки має оплачувати власник комерційної нерухомості, детально було розглянуто нами .

Будівництво

Будівництво комерційної нерухомості відноситься до більш складних видів інвестування, оскільки вимагає не тільки залучення значних інвестицій, а й володіння власником знань у галузі управління проектами та муніципальних правил районування, наявністю дипломатичних якостей для успішних переговорів з місцевою владою, пошуку підрядників та взаємодії у власниками близько розташованих підприємств. Якщо всі ці якості в інвестора присутні, можна приступати до оцінки ризиків і дохідності конкретних об'єктів.

Будівництво комерційної нерухомості має свої переваги:

При виборі методу інвестування в комерційну нерухомість, інвестор повинен керуватися своїми міркуваннями: за бажання отримання одноразового прибутку варто звернути увагу на придбання нерухомості з метою перепродажу.

Якщо має на меті створити довгостроковий пасивний дохід – розглянути орендний бізнес. Найбільш підприємливі та привабливі часом інвестори займаються будівництвом комерційної нерухомості як з метою продажу, так і як орендний об'єкт.

Про те, наскільки вигідно вкладати гроші у будівництво комерційної нерухомості, дізнаєтесь.

Як вибрати об'єкт інвестування?

Щоб грамотно вибрати об'єкт інвестицій, слід звернути увагу на такі параметри:

На закінчення відзначимо, що інвестування в комерційну нерухомість суттєво відрізняється від банківських депозитівчи торгівлі на фондовій біржі. Це активніший вид інвестицій, що вимагає постійної уваги та участі власника. До того ж нерухомість, особливо комерційна, має знижену ліквідність, але всі ці недоліки компенсуються вищою прибутковістю та можливістю для інвестора контролювати свій капітал.

Незважаючи на вплив економічних криз, Інвестиції в нерухомість зберігають тенденцію до зростання в довгостроковій перспективі Тому рішення вкладати гроші в нерухомість або вибрати інший інструмент управління капіталом кожен має ухвалити самостійно.

Як приватному інвестору заробити на житло та комерційну нерухомість?

Приватний інвестор може заробити, інвестуючи у три сегменти нерухомості: житло, офіси та торгові приміщення. Однак вибираючи найдешевший варіант із трьох, наприклад, купівлю квартири, потрібно бути готовим і до малої прибутковості.

Мінімальна вартість квартири в Москві становить близько 6 млн рублів – у цьому випадку можна розраховувати на однокімнатну квартиру в спальних районах Москви. Це і є мінімальна сумадля інвестування. На думку експертів, однокімнатні квартири, навіть на околиці міста, цілком слушний варіант для здачі в оренду. Однак найбільш традиційна схема – це купівля квартири у новобудові на етапі котловану. У цьому випадку первісна сума буде навіть меншою, а підсумкова прибутковість – близько 25% – зростання вартості квартири в міру будівництва будинку. Щоправда, такий прибуток можна отримати за два роки - час будівництва будинку.

Щоб заробити на комерційній нерухомості, потрібно мати в своєму розпорядженні більшою сумою. Наприклад,

Мінімальна сума для інвестування в офіси становить 8 – 10 млн рублів.

«Щоправда, в цьому випадку інвестору буде доступна лише невелика частина площі в бізнес-центрі, що може спричинити конфлікт інтересів з іншими власниками, і може призвести до додаткових витрат на управління та експлуатацію або зовсім завершитися необхідністю продажу частки. Для мінімізації цих ризиків варто купувати як мінімум поверх у бізнес-центрі, а краще вся будівля цілком. Але в цьому випадку рахунок ведеться вже на десятки мільйонів доларів», - каже директор із розвитку компанії «ГЕМА Інвест» Олена Семеніхіна.

Більший вибір буде, якщо інвестор має в своєму розпорядженні суму в 15 млн рублів - що рівноцінно вартості квартири в сегменті бізнес-класу. «Порівняно з житловою нерухомістю, дохід та окупність вкладених коштів у комерційні об'єкти вищі у два рази. Якщо за придбану з метою подальшої здачі в оренду квартиру можна отримувати щорічно 4-6% річних, то об'єкти стріт-рітейлу, розташовані у вдалому місці, приносять 10% річних. Окупність квартири становить близько 18 років, на ринку комерційної нерухомості – 9-10 років», – каже директор з розвитку «МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість» Олена Мішина.

Найбільш привабливими для подальшої здачі в оренду для приватних інвесторів є торгові майданчикита об'єкти стріт-рітейлу. Це приміщення із площею до 500 кв. м, розташовані на вулицях із великою прохідністю. Тут, як правило, розташовуються невеликі офіси продажу, відділення банків тощо, а також підприємства сфери послуг (салони краси, кафе, магазинчики тощо).

«При оцінці інвестиційної привабливості нерухомості варто керуватися двома показниками: прибутковістю та дельтою вартості продажу та придбання. На сьогоднішній день

Прибутковість комерційної нерухомості становить від 9 до 13% річних, в окремих випадках вона сягає 15%.

Тоді як доходність житлової нерухомості у масовому сегменті перебуває у діапазоні 6 - 8 %, а елітному сегменті - 2 - 5 % річних. Дельта вартості продажу та придбання і в тому, і в іншому сегменті приблизно однакова. Таким чином, за цими двома показниками інвестиції в комерційну нерухомість найбільш цікаві», - говорить регіональний директор з інвестицій Colliers International Росія Володимир Сергунін.

«Прибутковість інвестицій у житло більш ніж удвічі нижча, ніж у приміщення street-retail, 4-5% річних проти 9-10% річних, а якщо об'єкт street-retail, що купується, розташований у новобудові, що знаходиться на початковій стадії будівництва, то іноді прибутковість інвестицій може сягати і 30%. Порівняння інвестицій у житлову та комерційну нерухомість можна розглянути на прикладі. Порівняємо ставки оренди: якісне приміщення street-retail у центрі Москви – понад 2000 $/кв. м/рік, офіси в межах Садового кільця в середньому – 800-850 $/кв. м/рік, квартира економ-класу на першому поверсі в аналогічному місці – 300-350 $/кв. м/рік. На цьому прикладі чітко видно, що в центрі Москви для орендного бізнесу набагато вигідніше використовувати квартиру на першому поверсі (якщо квартира може бути переведена в нежитловий фонд) як нежитлове приміщення», - розповідає голова ради директорів групи компаній RRG Денис Колокольников.

Прибутковість інвестицій як у комерційну, так і в житлову нерухомість залежить від стандартних умов: місце розташування, якість будинку або клас бізнес-центру, транспортна доступність до об'єкта, навколишня інфраструктура. Однак у кожному разі ризики свої. «Вважається, що інвестиції у житлову нерухомість зазвичай більш зрозумілі для приватного інвестора, але й у цьому сегменті існують певні ризики, передусім пов'язані із необхідністю роботи з фізичними особами.

Юридичні особи більш передбачувані, і в орендодавця більше можливостейстягнути плату у разі виникнення проблем.

Ще однією цікавою відмінністю ринку офісної нерухомостівід житлової полягає в тому, що при залученні брокера до здачі площ в оренду комісію зазвичай платить орендодавець, а не орендар, як при здачі квартири», - пояснює Олена Семеніхіна.

Однак у деяких випадках житло може бути більш прибутковим – але тут потрібно розглядати кожен конкретний варіант. «Наприклад, у ММДЦ «Москва-Сіті» пропонують два види нерухомості: офіси та апартаменти. Так от, у апартаментів дохідність вища, тому що у них вища вартість. Якщо ж порівнювати офіси «Москви-Сіті» та квартири розташованого поблизу сучасного ЖК («Будинок на Мосфільмівській»), то прибутковість буде більшою у офісів ММДЦ «Москва-Сіті. Приватним інвесторам варто вкладати кошти у нежилі приміщенняна перших поверхах житлових комплексів. Такі приміщення, особливо якщо їх використовувати під торгівлю, мають найвищу прибутковість – до 40% річних. Для приватних інвесторів, які мають обмежений бюджет, це буде найвигіднішим шляхом інвестування», - вважає керівник відділу маркетингу SEZAR GroupОлена Карпова.

Термін окупності комерційної нерухомості у Москві – близько 10 років. «На мій погляд, у Москві районні ТЦ мають високу інвестиційну привабливістьМожна навіть сказати, що це нова ніша, що має високий потенціал. Наприклад, торговий центр, розташований усередині кластера площею 5-10 тис. кв. м, має термін окупності, на сьогоднішній день, від 8 до 11 років, а в деяких випадках і менший, тоді як термін окупності вкладень у великий ТЦ становить 9-14 років», - каже Денис Колокольников.

Часто перед людиною постає питання, куди інвестувати накопичення, щоб зберегти їх і примножити.

Порівняємо особливості інвестування в житлову, комерційну та готельну нерухомість і знайдемо найвигідніший варіант.

Чому люди обирають нерухомість

Люди інвестують у нерухомість, тому що це простий і зрозумілий актив. На відміну від уявних міфічними акцій, облігацій та вкладів, квартира чи будинок - реально існуючий, матеріальний результатвкладення грошей.

Нерухомість не пропаде через банкрутство банку чи емітента, не вийде з моди, не знеціниться. Нерухомість - актив, який завжди можна застосувати безпосередньо для власного використання або здачі в оренду.

Нерухомість цінується незалежно від політичної чи економічної обстановки країни.

Якщо житлова нерухомість часто купується для себе або для дітей, то комерційна нерухомість та приміщення під готелі – інвестиційні варіанти.

Інвестиції у житлову нерухомість

У житлову нерухомість зазвичай вкладаються інвестори-початківці: це зрозумілий інструмент, з яким вони щодня стикаються. Не треба заглиблюватися особливо цього типу нерухомості, адже оплата комунальних послуг, податки та інші платежі за житло знайомі на своєму прикладі.

Купівля нерухомості для проживання – не класичний приклад інвестиції. Однак це актив, який можна використовувати для отримання постійного прибутку або продажу.

Для більшості росіян житлова нерухомість – не інвестиція, а джерело видатків.

Для отримання доходу житлову нерухомість здають у найм. Це дає прибуток 3-4% річних. Таким чином, за рахунок оренди квартира окупиться за 25-33 роки.

Здача житла в оренду допоможе відбити частину витрат на придбання, поки підростають діти або поки ви живете в іншому місці, але як інструмент для отримання доходу не рекомендується через низьку окупність.

Купівля з метою подальшого продажу є доцільною лише якщо придбати квартиру на етапі котловану, а загальна сума витрат істотно перевищить орієнтовну вартість продажу. При цьому залишається ризик, що будівництво затягнеться, зупиниться або житло виявиться неналежною якістю.

Купувати нерухомість, що будується, ризиковано і не завжди вигідно.

Інвестиції у комерційну нерухомість

У комерційну нерухомість вкладаються досвідченіші та далекоглядні інвестори, які уважно підходять до аналізу та оцінки витрат та можливих вигод.

Найпопулярніший тип комерційної нерухомості за інформацією ДП – торгова, на її частку припадає 40% угод. Офіси також затребувані – 34% угод. І це зрозуміло: торговий сегмент - найпопулярніший по Росії, а офіси потрібні більшості компаній.

Вкладення в комерційні приміщення в Росії в 2 рази менше, ніж у житлову, але щорічно зростають за рахунок купівлі дрібних та середніх об'єктів приватними інвесторами.

Здача в оренду комерційних приміщень приносить у середньому 10% річних та окупає вкладення за 10 років.

У середньому 1 кв. комерційної нерухомості в оренду приносить 1000 рублів доходу.

Інвестиції в готель із приміщенням у власності

Цей тип інвестицій поєднує відразу два - бізнес та комерційну нерухомість. Купівля приміщення під готель вигідна тим, що власник готелю не залежить від умов та настроїв орендодавця, може міняти інтер'єр під свої цілі.

Готель у власності окупається за 6-8 років та приносить дохід 14-16% річних. Це вигідніше, ніж інша комерційна нерухомість, і вдвічі вище ключової ставкиЦентробанку РФ (на лютий 2018 року).

За грамотного ведення бізнесу дохід буде стабільним і перевищить зазначені значення.

Додаткова вигода – після того, як готель окупиться, приміщення стане вашою повною власністю. На відміну від готелю з орендою, де протягом кількох років ви оплачуватимете лише право користуватися приміщенням.

Вирішили придбати готель у власність та почати заробляти?

Вигідна пропозиція – професійний готель 3* у Санкт-Петербурзі!

• Підтверджений прибуток
• Пройдена класифікація
• Договір з керуючою компанією
• Професійне навчання готельному бізнесу

Дізнайтесь деталі пропозиції та ознайомтесь з готелем від досвідчених готельєрів!

Туристичні напрями Росії активно просуваються за кордон на державному рівні, потік туристів росте з кожним роком. Наприклад, Георгій Полтавченко впевнений, що Санкт-Петербург зможе приймати щороку до 17 млн. туристів.

Іноземці приїжджають помилуватися загадковою Росією, а співвітчизники вирушають у тури Батьківщиною з патріотизму, через обмежений бюджет або просто з інтересу. Так що готельний бізнес на піку популярності, і прибутковість його тільки зростатиме.

Нерухомість чи внесок?

Часто перед інвестором постає вибір: купити прибуткову нерухомість або покласти гроші у банк під відсоток. Розберемо обидві інвестиційні стратегії.

Припустимо, у Сергія є інвестиційний капітал- 50 "000" 000 рублів, а горизонт планування -10 років. Для простоти розрахунків візьмемо максимальні терміниокупності готельного бізнесу – 10 років (або 10% річних) та банківську ставку 7% річних.

Варіант 1

Сергій кладе капітал у банк на 10 років під 7% річних. За формулою розрахунку приросту капіталу при заданій процентній ставці (K(n)=R(0)*(1+i)^n) виходить: 50"000"000 * 1,967^10 = 98"350"000 рублів = 50 млн ( початковий капітал) + 48,35 млн. (капіталізація).

Якщо не чіпати вклад протягом 10 років, а з банком нічого не станеться, до кінця звітного періоду на рахунку буде 98'350'000 рублів. Однак ця сума через інфляцію за 10 років матиме нижчу купівельну спроможність, ніж на момент інвестування.

Варіант 2

Сергій вкладає ті ж 50 "000" 000 рублів у покупку готельного бізнесу. У прикладі розглядаємо песимістичний сценарій із 10-річною окупністю. Припустимо, щороку Сергій відносить річний прибуток у банк із першого прикладу.

Скористаємося формулою рефінансування за заданою процентною ставкою: K(n) = K*[((1+i)^(n-1)-1)/i]*(1+i), де K = капітал, j = банківська процентна ставка n = період часу.

50'000'000 * 12,82 * 1,07 = 64'082'000 рублів. Виходить, за той же період на рахунку виявиться щонайменше 64 мільйони рублів + залишиться нерухомість, яка зросте в ціні + працюючий бізнес з постійним доходом.

Інвестиції в нерухомість вигідніші, ніж банківський вклад.

Навіть без урахування зростання вартості нерухомості та бізнесу, через 10 років у Сергія будуть активи на 50'000'000 (первісна вартість нерухомості без урахування зростання) + 64'000'000 на рахунку = 114'000'000 рублів, За найскромнішими підрахунками.

Універсальність готельних приміщень

Приміщення, що підходить під готель, спочатку створене та обладнане для життя людей, тому буде пустувати тільки якщо закрити його на ключ. Додайте до цього зручне розташування та планування – таке приміщення переобладнається під будь-який формат, якщо виникне потреба.

Крім того, готельне приміщення високоліквідне, на нього завжди є попит через варіативність застосування. У короткий термін воно конвертується у гроші - продати чи здати в оренду.

Житло чи готель?

Найвигідніший і прибутковий варіант інвестування - купівля готельного бізнесу із приміщенням у власності. Ви одночасно отримуєте актив у вигляді нерухомості та діючий бізнес, який приносить прибуток та прискорює окупність вкладень.

З урахуванням розвитку російського туризмуприбутковість очікується навіть вище за зазначену.

Купівля житлової нерухомості підійде тим, хто думає про купівлю житла для себе або дітей на майбутнє. Здача в оренду поверне частину вкладень, але як інвестиція такий варіант не дуже ефективний.

Якщо ви думаєте про покупку житла для підростаючого сина, розгляньте покупку готелю. Доросла дитина зможе з комфортом проживати у готелі, паралельно отримуючи навички поводження з бізнесом. Тим часом готель буде приносити дохід.

Готель приносить дохід і навчає управлінню бізнесом.

Купівля житла для себе теж не така вигідна, як здається більшості. Квартира - джерело видатків, а не покращення добробуту.

Купивши квартиру площею 80 кв.м., ви лише витрачатимете гроші на можливість там жити: відсотки по іпотеці, комунальні послуги, ремонт, меблі та інші поточні витрати.

Амортизацію житлової нерухомості оплачує орендодавець, а комерційною – орендар.

Купивши 80 кв. комерційної нерухомості за ті ж гроші, ви отримуватимете мінімум 80'000 рублів прибутку щомісяця. І це тільки від здавання приміщень в оренду, готельний бізнес принесе більший дохід. Цієї суми вистачить, щоб з лишком покрити витрати на оренду квартири у зручному місці міста, а залишок нарощуватиме капітал.

Вибирайте спосіб вкладення грошей з розумом, та вдалих вам інвестицій!

• Стратегії інвестування в новобудови та нове житло:
• Інвестиції у комерційну нерухомість
• Готельний бізнес, агресивні стратегії інвестування в житло + бізнес на оренду подобово
• Стратегії інвестування в землю + стратегії зі своєю ділянкою
• Стратегії з готовою нерухомістю (на вторинному ринку)
• Стратегії інвестування в нерухомість з особистим капіталом, не вказані в інших категоріях
• Усі стратегії інвестування у нерухомість в одній інтелект-карті
• Найкраща стратегіяінвестування в нерухомість у 2018 році

Інвестиції в нерухомість – це, мабуть, один із найнадійніших варіантів накопичення капіталу та створення грошового потоку. Ви не замислювалися, чому у списку Forbes так багато мільярдерів, які займаються саме нею?

Вкладення грошей у нерухомість - це не гра, не Forex і не торги на біржі, дохід від ренти передбачуваний. А завдяки інфляції вартість будівель зростає, навіть не дивлячись на невеликі просідання під час кризи, які завжди відіграються.

Стратегії інвестування в новобудови та нове житло:

• • новобудови для перепродажу;

• • новобудови для здачі у найм;

• • інвестиції у студії та апартаменти (дуже економний формат плюс до ліквідного житла);

• • інші стратегії інвестування в пайове будівництво(перший поверх та переведення в нежитлове тощо);

• • інвестування у таунхауси;

• інвестування в швидкомонтовані модульні будинки.

Безумовно, найбільш цікаві проектиреалізуються в Москві, Московській області та у великих містах, там, де вартість оренди досить висока, і є постійний попит на житло у різних сегментах. Це не заважає інвесторам з інших міст знаходити об'єкти, партнерів та співінвесторів та приїжджати на живі зустрічі. Хоча, заради справедливості, треба сказати, що і в регіонах у нас достатньо кейсів з прибутковістю від 50 до 100% річних.

Інвестиції у комерційну нерухомість

Під ними мається на увазі:

• купівля готової комерційної нерухомості з наступним здаванням у найм;
• будівництво комерційної нерухомості для перепродажу та подальшої здачі;
• інвестування у коворкінг-центри;
• здача в оренду робочих місць, міні-офісів та переговорних кімнат.

Готельний бізнес, агресивні стратегії інвестування в житло + бізнес на оренді подобово

Незважаючи на те, що орендний бізнес досить простий у плані організації, особливо якщо це довгострокова угода з укладанням договорів з орендарями від шести місяців, є сегменти, які вимагають великого включення для управління нерухомістю. Йдеться про агресивні стратегії, що дають максимальний прибуток інвестору на кожен квадратний метр. Але при цьому вони передбачають повне включення до процесу.

Якщо ви здаєте за такою методикою, то складність зростатиме пропорційно до кількості клієнтів, з якими вам доведеться мати справу. Ось список найпопулярніших агресивних стратегій інвестування:

1. 1. Орендний бізнес: знімаємо помісячно, здаємо подобово (мінімум вкладень)

1. 1. управління об'єктами нерухомості; Як здавати квартиру подобово?

1. 1. Хостел та міні-готель (подобово, по ліжках, у центрі та біля туристичних місць)

1. 1. Організація антикафе, або як здавати нерухомість щохвилини (відвідувач платить за час, а не за їжу)

1. 1. Здача квартир у тривалу суборенду

1. 1. Організація гуртожитків для робітників

1. 1. Антиспільнота (новий формат комфортного житла для робітників)

1. Капсульний готель

Стратегії інвестування в землю + стратегії зі своєю ділянкою

1. 1. Інвестування у будівництво житла з метою перепродажу

1. 1. Будівництво малоповерхових багатоквартирних будинківз подальшим здаванням в оренду

1. 1. Установка будинків із контейнерів на своїй або орендованій ділянці

1. 1. new З стратегії заробітку на дачних ділянках

1. 1. Будівництво багатоквартирних будинків для продажу частками (квартирами): обережно! Незаконно!

1. 1. Інвестиції у землю, купівля паїв, виділення кращої ділянкита перепродаж у рази дорожчий (купуйте землю, її більше не виробляють)

1. Інвестування в ділянки від 12 соток, межування на 3 частини по 3,5-4 сотки з подальшим продажем, або будівництво бюджетного будинку 80-100м2 із SIP-панелей

Стратегії з готовою нерухомістю (на вторинному ринку)

1. 1. Купівля прибуткового будинку або таунхауса з подальшою здачею в оренду (рекомендуємо)

1. 1. Покупка готової квартирина вторинному ринку, розпил та здача в оренду

1. 1. Хоумстейджінг. Купівля вбитої квартири, недорогий, але класний ремонт за спец.технологією та подальший продаж

1. 1. Купівля кімнат та здавання їх подобово

1. 1. Довічна рента (3-5 квартир з щомісячною виплатоювід 10 тисяч за кожною та з переходом у власність)

1. 1. Довічне утримання з утриманням (не рекомендуємо, етичний момент плюс високі ризики)

1. 1. Розселення комуналок з подальшим продажем великої квартири або створення міні-готелю

1. Інвестування в нерухомість без грошей

Стратегії інвестування в нерухомість з особистим капіталом, які не вказані в інших категоріях

1. 1. Купівля майна із заставних аукціонів банків та приставів

1. 1. Терміновий викуп квартир за заниженою вартістю (20-30% нижче за ринок)

1. 1. Переведення квартири на першому поверсі до нежитлового фонду

1. 1. Інвестування в гаражі

1. Інвестиції за кордоном (податкові сертифікати США, сонячна енергіята інше)

Усі стратегії інвестування у нерухомість в одній інтелект-карті

Натисніть на картинку, щоб перейти до карти: 35 прикладів інвестування в нерухомість

Найкраща стратегія інвестування в нерухомість у 2018 році

Звісно, ​​кожен інвестор знайде собі свою стратегію інвестування. Варіантів багато, як бачите. А другою за популярністю стала стратегія подобової оренди нерухомості, т.к. не вимагає великих вкладень для старту, до того ж проста у виконанні. У 2018 році більшість інвесторів у нашому проекті обрали інвестування в доходні будинкиОскільки ця стратегія показала надвисоку прибутковість, плюс у деяких випадках її можна реалізувати навіть без власних грошей.

Тема інвестицій у нерухомість риторична та з кожним днем ​​у ній виникають нові нюанси. У зв'язку з економічним тиском на Росію інвестори шукають куди вкласти гроші, не так для збільшення вкладень, як для їх заощадження. Люди часто ставлять питання щодо вибору щодо вкладення грошей у нерухоме майноТому сьогодні відповімо всім відразу і поділимося своїми знаннями в оглядовій статті.

Переваги та недоліки інвестування

Навіть дотримуючись принципів Кійосакі і роблячи щомісячні накопичення у вигляді 20% від зарплати, можна залишитись у збитку. Потрібно враховувати, що інфляція, що росте, "з'їдає" більшу частину наших заощаджень. Найлогічніший вихід із ситуації - грамотні капіталовкладення. Розглянемо основні привілеї інвестування в нерухомість:

• Широкий вибір об'єктів (інвестування в новобудови, заміські будинки, комерційні приміщення);
• Універсальність та затребуваність угод (продаж, обмін, здавання в оренду);
• Щорічне подорожчання квартир на тлі зростання інфляції (за умови, що вона не випереджає зростання цін);
• Можливість входження на житловий ринокз обмеженим бюджетом (інвестиції у новобудови або пайові фонди).

При всій своїй стабільності вкладення в житло все ж таки пов'язані з певними ризиками:

• Відсутність попиту та висока конкуренція на ринку нерухомості у невеликих регіонах;
• Необхідність вносити платежі за комунальні послуги та обслуговування будинку під час простою;
• зниження цін на житло у зв'язку з економічною стагнацією в країні чи регіоні;
• При інвестуванні в житлову нерухомість неможливо терміново взяти фінанси, що знадобилися.

Види об'єктів інвестицій у нерухомість

Заміські котеджі

Інвестувати в нерухомість за межею міста вигідно. Угоди з заміськими будинкамиза прибутковістю не поступаються іншим видам капіталовкладення. На свята та вихідні люди все частіше намагаються вибиратися в екологічно чисті райони. Варіантів вибору об'єкта купівлі декілька: котедж, ділянка, недобудова.

Житлове майно

Заробіток від інвестування в житлову нерухомість зводиться до економної купівлі та післяперепродажу з націнкою або надання в оренду.

При інвестуванні в новобудови враховуйте розвиненість інфраструктури, планування, стан ремонту, поверховість та сусідство.

Іноземне житло

Купівля житла закордоном позиціонується як високоліквідна угода. Щоб вони насправді були такими, краще інвестувати в нерухомість країн сильною економікою. Хорошим варіантомбудуть Швейцарія, США, Сінгапур та інші країни з високою концентрацією торгово-промислових центрів.

Комерційні будинки

Здача площ для бізнес-орендарів – прибутковий вид інвестицій у комерційну нерухомість. Однак через високий поріг входження поточний спосіб капіталовкладення підходить далеко не всім. Як правило, фізичні особиінвестують у приміщення для бізнесу, купуючи акції. Окупність за вкладами становить близько 10 років.

Земельні ділянки

Має низку нюансів, починаючи від оцінки та закінчуючи змінами цільового призначення. Проте зважаючи на свою бюджетність - це самий доступний варіантінвестування у нерухомість.

Інвестиції в землю бувають короткостроковими та довгостроковими. У першому випадку землі купують під будівництво, у другому використовують для сільгосп угідь.

Необхідно враховувати, що об'єкти інвестицій мають різну чутливість до інфляції. Найнадійніше захищені від інфляції об'єкти коротким терміномокупності, ціну оренду яких встановлює сам орендар, наприклад торгові приміщення. Те саме стосується довгострокової оренди. Готельні номери та подобові квартири вразливіші, адже ціна оренди коригується постійно з урахуванням інфляції. Об'єкти та їх чутливість до інфляції представлені в наступній таблиці:

Основні етапи інвестування у нерухомість

Комерційні інвестиції не така проста справа, як здається на перший погляд. Ризик купити неякісний об'єкт є завжди. Тому інвесторам-початківцям варто скористатися наступним алгоритмом:

Оцінка фінансових можливостей

Насамперед визначте суму, яку готові витратити на інвестиції. За скромного бюджету можна залучити такі джерела фінансування:

• Позика у друзів та родичів;
• Споживчий кредит;
• Співінвестування.

Аналіз пропозицій ринку нерухомості

На цьому етапі корисно зайнятися моніторингом цін на житло. Для цього можна скористатись ЗМІ або безкоштовними дошками оголошень. Достовірну інформацію можна також отримати на регіональних сайтах аналітичних центрів.

Вибір об'єкта інвестицій

Після того, як ви вже визначилися з направленням інвестицій і маєте кілька альтернативних варіантів, не поспішайте приймати рішення про покупку. Поговоріть із власниками житлових будинківЗберіть якомога більше інформації про переваги та недоліки району, порівняйте об'єкти між собою. Особливо це стосується інвестицій у комерційну нерухомість.

Купівля нерухомості

Угоди, пов'язані з придбанням нерухомості, мають багато нюансів. Насамперед варто звернути увагу на такі моменти:

• Наявність та справжніх правовстановлюючих документів;
• Дієздатність колишніх власників та осіб, прописаних у квартирі;
• Наявність у житла обтяжень;
• Узаконеність перепланувань.

Перепродаж та здача нерухомості в оренду

З якою б метою ви не купили майно для здачі чи перепродажу, майте на увазі, що мінімальний термінповернення інвестицій у новобудови під час продажу - 3 роки, а при наданні в оренду близько 8 років. Вагомим чинником у своїй виступає територіальне розташування об'єкта. За аналітичними даними на початок 2018 року найшвидше орендне житло окупиться в Красноярську, Новосибірську та Челябінську. А ось квартири в Москві та Нижньому Новгородівсупереч загальноприйнятій думці займають останні позиції.

Терміни окупності інвестицій у житлову нерухомість при здачі в оренду в найбільших агломераціях Росії показані на схематичному зображенні:

Способи розумної економії на покупці житла

Купити новобуд можна за 50% вартості квартири під ключ. Але вкладники не поспішають з інвестуванням у комерційну нерухомість, адже за недострою ризик поповнити ряди ошуканих вкладників дуже високий.

Придбати квартиру за невисокою ціною можна у чорновому варіанті. Але в цьому випадку вам все ж таки доведеться вкласти гроші в нерухомість на ремонт і обстановку.

Існують і розумніші способи економії. Наприклад, інвестування у комерційну нерухомість заарештовану банком. Заставні приміщення продаються на аукціонах по мінімальної ціни. За такого варіанта існує одна значна перешкода: компанії не афішують проведення вигідних заходів, тому що доля нерухомості вже зумовлена ​​заздалегідь.

Інформацію можна відстежувати самостійно на сайтах або в Єдиному РеєстріРФ у розділі про банкрутство юр.осіб.

Поради щодо збільшення прибутку від інвестицій у нерухомість

1. Організуйте перепланування. Квартири покращеного планування продаються на 10-15% дорожче. Розділіть кімнату на кухню та студію. Попередньо проконсультуйтеся про можливість перепланування на БТІ, деякі зміни заборонені;
2. Розширте площу приміщення. У приватних будинках це можна зробити за допомогою додаткового пристрою, наприклад, переробка горища в мансарду;
3. Зробіть косметичний ремонт і продайте квартиру на 10% дорожче, також цей момент може значно прискорити продаж;
4. Переведіть квартиру у нежитлову площу. У різних районах попит на житлові та нежитлові приміщення нерівномірний. Тому найчастіше, щоб почати заробляти, інвестору достатньо перекласти житлову квартирув офіс чи навпаки.

Висновок

Як бачите, інвестиції в нерухомість мають менш агресивні ризики, порівняно з іншими видами інвестування. Вкласти гроші в нерухомість означає отримати можливість довічного пасивного заробітку не лише для себе, а й для дітей. Плануйте свої фінанси та здійснюйте розумні капіталовкладення. Адже, як відомо, людина, яка не інвестує – бідна людина.

Тематичне відео від фахівця: