Балкони у багатоквартирному будинку. Чи є балкон фасадом житлового будинку

21.05.2020

Віктор ФЕДОРУК – експерт з питань житлового правата проблемам реформи ЖКГ Загальноросійського громадського руху"За права людини", помічник депутата Держдуми Г.П. Хованській

На підготовку та узагальнення цього матеріалу мене підштовхнуло звернення власника квартири на 1 канал телебачення. 1 канал попросив мене виступити у ролі експерта. Керівник керуючої організації відмовив власнику квартири відремонтувати балконну плиту, посилаючись на те, що балкон - це продовження його квартири, отже, керуюча організація не зобов'язана безкоштовно ремонтувати балкон. Хто тут правий?

Плити балконів – це спільне майновсіх власників приміщень у МКД чи власність господаря квартири?

«Балкон - виступає з площини стіни фасаду огорож-денний майданчик, що служить для відпочинку в літній час». Так стверджують Методичні рекомендації, затверджені наказом № 8 Держбуду Росії ще 10 листопада 1998 р. Чи правий керівник керуючої організації, який стверджував, що балкон - це продовження квартири, її частина? Якщо балкон є власністю господаря квартири, то на підставі чого керуюча організація повинна його ремонтувати? Адже не має права власник квартири вимагати від цієї компанії провести ремонт у його квартирі!

Такі питання виникають як у керівників будинку організації, так і у громадян через нерозуміння відмінностей між поняттям «Квартира» і «несучі стіни», що обмежують її, або «балконна плита» і, власне, «балкон». Балконна плита є зовнішньою огороджувальною конструкцією, яка в силу закону є спільною власністю всіх власників приміщень. багатоквартирного будинку. Про це прямо зазначено у Правилах утримання спільного майна у багатоквартирному будинку (утв. ПП РФ від 13 серпня 2006 р. N 491). Пункт 2 Правил вказує, що до складу спільного майна багатоквартирного будинку включаються огороджувальні несучі конструкції МКД (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, що несуть колони та інші несучі конструкції, що огороджують). А поняття «балкон» - це лише майданчик, розташований на цій плиті. Нещодавно з цього приводу свою позицію висловив і Верховний СудРФ у своєму Визначенні № КАС11-789 від 17 січня 2012 р., який підтвердив, що балконна плита належить до спільного майна власників квартир у МКД. Так, у визначенні зазначено, що «обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку, може бути віднесене до загального майна тільки у випадку, якщо воно обслуговує більше одного приміщення. Балконні плити, віднесені до конструкцій, що захищають, включаються до складу спільного майна як конструктивні частини будівлі, що забезпечують його міцність і стійкість. З урахуванням технічних особливостейцих конструкцій балконні плити відповідають основною ознакою загального майна як призначеного для обслуговування кількох або всіх приміщень у будинку». Суд обґрунтовано визнав, що підпункт «в» пункту 2 Правил, у частині, що передбачає включення до складу спільного майна балконних плит, не суперечить п. 1 ст. 290 ГК РФ та п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, якими встановлено, що огороджувальні несучі конструкції, до яких віднесені балконні плити, є спільним майном власників квартир у багатоквартирному будинку. Наведеними нормами не передбачено, що огороджувальні конструкції, до яких віднесені балконні плити, повинні бути призначені для обслуговування всіх або кількох приміщень у багатоквартирному будинку.

ТАК ХТО Ж ВЛАСНИК БАЛКОНУ?

Для більшого розуміння питання проведемо аналогію із власністю квартири.

Чия квартира? Зі відомостей про загальне майно багатоквартирного будинку, описаних у 491 ПП РФ, бачимо, що власник квартири не є власником несучих стін квартири, плит перекриття, тобто плити над квартирою та під квартирою (стелі та підлоги) у квартирі. Несуча стіна його квартири одночасно є несучою стіноюквартири його сусіда, а плита перекриття над його квартирою одночасно є плитою підлоги квартири, яка розташована поверхом вище. Плита підлоги його квартири одночасно є плитою перекриття квартири, яка розташована поверхом нижче.

Отже, плити перекриттів, що несуть стіни є такими більш ніж для одного приміщення в будинку, тобто ці елементи несуть ознаки спільної часткової власності. Виходить, що власник квартири не є одноосібним власником ні несучих стін, ні плит перекриттів, службовців підлогою та стелею його квартири. Тоді власником чого він є, маючи на руках Свідоцтво на право власності квартири? Що ж залишається у його власності? Не турбуйтеся. Він власник простору, укладеного між несучими стінами та плитами перекриття. Він також власник обробки його житлового приміщення: шпалери, підвісні стелі, паркет – однозначно є його власністю. Маючи на руках правовстановлюючий документ на квартиру, він має право нею розпорядитися за своїм оглядом: продати, поміняти, заповідати, подарувати. Тобто він її власник. Аналогічно знайдемо і власника балкона. Балконна плита - загальна пайова власністьвласників квартир через закон. Однак це не означає, що внутрішній простір балкона з елементами оздоблення також є спільною власністю. Власником цього майданчика, розташованого над балконною плитою, є власник квартири, з якої є вихід на цей майданчик, що називається балконом.

Але він не є власником балконної плити, яка також має ознаки спільної часткової власності. Отже, закон не дозволяє зобов'язувати власника квартири та балкона проводити власним коштом ремонт балконної плити, що є спільною частковою власністю.

КОРОТКО ПРО ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ

Ми навчилися відрізняти балкон від балконної плити. Ми знаємо, хто власник балконної плити, а хто власник балкона. Тепер не зайвим буде засвоїти, що влаштований (самовільно або з дозволу органу місцевого самоврядування) козирок, навіс, дах над балконом не будуть спільною частковою власністю всіх власників квартир будинку, так само як скління балкона не спричинить виникнення спільної власностіна склопакети та віконні рами. Ці «покращення» будуть власністю господаря квартири з усіма наслідками, що несуть їм тягар утримання і відповідальності за наслідки заподіяння кому-небудь шкоди, внаслідок, наприклад, сповзання снігу або падіння бурульок з козирка (навісу, даху) цього балкона.

Згідно з додатком 3 до Методичним рекомендаціяміз захисту прав учасників реконструкції житлових будинківрізних форм власності, затвердженим наказом Держбуду Росії від 10 листопада 1998 N 8, балкон— огороджений майданчик, що виступає з площини стіни фасаду, що служить для відпочинку влітку.

Чи є балкон загальнобудинковим майном

Визначаючи власника конструкції, слід розділяти поняття балкона та плити основи. Плита відноситься до конструкцій несучого характеру багатоповерхового, багатоквартирного будинку. На це вказується у відповідній Постанові Уряду. Вона належить до загальнобудинкового майна. Збереження належного технічного стану, оновлення балконної плити, у цьому випадку має виконувати не власник квартири, а керуюча компанія.

Чи входить лоджія до утримання спільного майна

Підпунктом 4.2.4.2 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Державного комітету Російської Федераціїз будівництва та житлово-комунального комплексу від 27 вересня 2003 р. N 170, передбачено, що балкони віднесені до конструкцій, що несуть.

5) Такі роботи, як здійснення гідроізоляції балкона, прибирання сміття або снігу з балкона або козирка балкона (лоджії), фарбування балкона, ремонт та фарбування поручнів або декору та інші подібні роботи не належать до робіт щодо спільного майна багатоквартирного будинку, які включаються до статтю «зміст спільного майна». Власник повинен здійснювати належні утримання та ремонт належного йому майна.

Чи є балкон або лоджія загальнобудинковим майном

У багатоповерхових будинках стіни, підлоги, стелі поділяють квартири, їх не ділять між мешканцями – це пайова власність. Для обліку «життєвого простору» застосовують площу житлових та підсобних приміщень, що вимірюються в м². Такий простір облаштують оздоблювальними матеріалами, заповнюють предметами користування, обмежують можливість увійти будь-кому. Фактична власність на квартиру як сукупність будівельних матеріалів, лише юридичний термін.

Лоджія це спільне майно вдома чи ні

Верховний Суд залишив без зміни попередні рішення про обов'язок громадян оплачувати чужі балкони. Апеляційна колегія ВС пояснила, що згідно з Правилами утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, балкони належать до спільної часткової власності. Колегія визначила, що це не суперечить ні Цивільному, ні Житловому кодексам. Суд визнав, що балконна плита або плита лоджії не призначені для обслуговування більш ніж одного приміщення в будинку. Тим не менш, балкон та лоджія - це спільне майно мешканців:

Лоджія - це спільне майно власників багатоквартирного будинку

Мешканці під'їзду (15 квартир) вирішили встановити на двері домофон, моя сім'я була проти. безкоштовний ключ на 4-х прописаних. Інші ключі купуйте по 100.

Хто ремонтує балкон

Якщо узагальнити все вищевикладене, можна дійти невтішного висновку, що балконні плити, які входять у план квартири відповідно до обміру БТІ (Бюро технічної інвентаризації), разом із зовнішньою стіною, до якої примикають дані балкони, відносяться фактично до спільного майна у багатоквартирному будинку. Це означає, що вони є для власників приміщень об'єктом загальночасткової власності, а двері, вікна та перила зазначених балконів відповідно індивідуальної власності.

Останнім часом все частіше порушувалося питання, в чиїй власності перебуватиме лоджія і балкон. Пов'язано це із масовою приватизацією житла. Коли квартира оформлялася у власність, у БТІ отримували паспорт на дане приміщення і мало хто вникав у деталі. Також і пайовики кооперативного будівництва раніше мало приділяли уваги тому факту, які приміщення входять до складу їхніх квартир. І вчасно не виявили належної наполегливості у правильному оформленні техпаспорту.

Складнощі під час продажу житла

Під час продажу або перепланування житла можуть виникнути такі складнощі.

Іноді виявляється, що балкон або лоджія не є його частиною, а належать до приміщень загального будинкового користування. За житловим кодексом РФ ст. 36 вони належать всім мешканцям багатоквартирного будинку, і потрібно виконати низку заходів для того, щоб перевести їх у власність. В даний час квартира та всі допоміжні приміщення вже оформляються єдиним цілим, включаються до загальну площу. Тож хто є власником, прояснили.

Світовий суддя Лебедєва Н.В. Справа №11-21/14

(Справа №2-1512/13)

Мотивований
визначеннявиготовлено 03.03.2014р.

АПЕЛЯЦІЙНЕ ВИЗНАЧЕННЯ

Першотравневий районний суд міста Мурманська у складі:

Головуючого судді Канцерової Т.В.,

За секретаря Реут О.М.,

Розглянувши у відкритому судовому засіданні *** цивільну справу за апеляційною скаргою представника ТОВ «***» на рішення судді судової дільниці №*** Первомайського адміністративного округу м. Мурманська від *** за позовом Колесникова А.А. до Попіхіна А.Ю. про відшкодування збитків, яким ухвалено:

«У задоволенні позовних вимог Колесникова О.Ю. до Попіхіна А.Ю. про відшкодування збитків -відмовити»,

ВСТАНОВИВ:

Колесников А.А. звернувся до суду з позовом до Попіхіна А.Ю. про відшкодування збитків. В обґрунтування позову вказав, що він є власником автомобіля "***", державний реєстраційний знак №***. *** він припаркував свій автомобіль Адреса ***. Приблизно, підійшовши до автомобіля, він на капоті виявив пошкодження у вигляді вм'ятини і на капоті знаходився шматок шиферу. Подивившись на верхні поверхи будинку, він побачив, що на облицювання балкона *** поверху відсутній такий самий шматок шиферу. Згідно зі звітом ІП *** вартість відновлювального ремонтуавтомобіля складає з урахуванням зносу *** рублів *** копійок. Вважає, що обов'язок щодо відшкодування збитків повинен бути покладений на власника квартири Адреса*** Попіхіна А.Ю., з балкона якого впала шиферна обшивка, у зв'язку з чим просить стягнути з відповідача в рахунок відшкодування вартості відновлювального ремонту автомобіля *** рублів *** копійок, витрати за складання звіту в сумі *** карбованців, витрати за направлення телеграм у сумі *** карбованців, витрати на представника в сумі *** карбованців, витрати на держмито в сумі *** карбованців *** копійок .

Позивач Колесников А.А. у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у позові, на задоволенні заявлених вимог наполягав.

Представник позивача Мурадян О.Л. у судовому засіданні наполягав на задоволенні заявлених вимог.

Відповідач Попіхін А.Ю. у судовому засіданні із позовними вимогами не погодився, пояснив, що за неналежний стан фасадної стіни балкона відповідальності він не несе. Якщо причиною пошкодження автомобіля позивача є падіння шиферної обшивки балкона, що впала на автомобіль, то відповідальним відповідачем за позовом є керуюча компанія, яка повинна відповідати за належний стан спільного майна будинку.

Представник третьої особи ТОВ «***» ПІБ1 пояснив, що балкони не належать до спільного майна будинку, за стан якого несе відповідальність керуюча компанія. Відповідно до Правил змісту спільного майна в багатоквартирному будинку, що впала обробка балкона (шифер), є огороджувальною ненесучою конструкцією багатоквартирного будинку, що обслуговує не більше одного приміщення, а саме квартиру №***, що належить Попіхіну О.Ю., отже, дана шиферна обшивка є власністю відповідача, у зв'язку з чим на підставі ст. відповідач зобов'язаний ознайомитися з її належним станом. Вважає заявлені вимоги законними та обґрунтованими.

Світовим суддею ухвалено наведене вище рішення.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «***» просить рішення мирового судді скасувати, вважаючи, що висновки судді зазначені у рішенні суперечать чинному законодавствута засновані на неправильному застосуванні норм матеріального права. Відповідно до чинного законодавства та роз'яснень Державної житлової інспекції Мурманської областідо складу загального майна багатоквартирного будинку включаються: огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони та інші огороджувальні несучі конструкції), що огороджують ненесучі конструкції багатоквартирного будинку, обслуговують ) нежитлового приміщення(включаючи вікна та двері приміщень загального користування, перила, парапети та інші конструкції, що не несуть). Світовий суддя дійшов неправильного висновку, що обшивка балкона є частиною фасаду. Законодавство поділяє поняття «фасад» та «балкон». Балкон – огороджений майданчик, що виступає з площини стіни фасаду. (Звід правил СП 54.13330.2011. Будинки житлові багатоквартирні). Таким чином, фасад - це площина стіни, а балкон - виступає огороджений майданчик. Ні балкон, ні його обшивка не є частиною фасаду (площини стіни) будівлі. Крім того, шиферну обшивку балкона квартири Адреса*** не можна віднести до спільного майна вказаного багатоквартирного будинку, оскільки така шиферна огорожа не є конструкцією, що не несе, яка обслуговує більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення. Вважає, що мировий суддя необґрунтовано поклав обов'язок утримання у належному порядку шиферну обшивку балкона квартири Адреса***, яка не належить до спільного майна, на керуючу компанію ТОВ «***».

У судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ТОВ «***» ПІБ1 підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Відповідач Попіхін А.Ю. просив рішення мирового судді залишити без зміни, зазначив, що огородження балкона є складовою невіддільною частиною самого балкона, оскільки функціонування самого балкона без огородження та огородження без балконної плити неможливе, металева огорожабалкона вмонтовано в балконну залізобетонну плиту, нерозривно пов'язане з металевою основою бетонної плити. Керівна компанія зобов'язана в ході проведення планових оглядів, що проводяться з метою виявлення дефектів спільного майна, що становлять небезпеку для життя громадян, проводити огляд технічного стану як балконних плит, так і огорожі балконів. Також Правилами та нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170, наказано, що ослаблення кріплення та пошкодження огорож балкона повинні усунутись у міру виявлення, не допускаючи їх подальшого розвитку. Отже, ці дефекти повинні виявлятися співробітниками керуючої організації під час проведення оглядів. Ремонт елементів балкона (огорожі) прямо віднесено до поточному ремонтуі має бути організований керуючою організацією. П. 1.1.4 Методичних рекомендацій щодо формування складу робіт з капітального ремонту багатоквартирних будинків, що фінансуються за рахунок коштів, передбачених Федеральним законом від 21.07.2007 № 185-ФЗ, затверджених Держкорпорацією «Фонд сприяння реформуванню ЖКГ», встановлено, що до конструкцій, що не несуть, багатоквартирного будинку відносяться: вікна та двері в приміщеннях загального користування, огородження , лоджій і веранд, перегородки (стіни), що відокремлюють житлове приміщення від інших приміщень та вулиці (за винятком тих, що відносяться до конструкцій, що не захищають); зовнішні вхідні двері у приміщеннях загального користування. Фасад будівлі як конструкція будинку, що захищає, є загальним майном багатоквартирного будинку. Балкон – консольно-балкова система, що складається з несучої конструкції (балконної плити) та огорожі (перил). Під перилами балконів розуміється їхня запобіжна (вертикальна) огорожа. Отже, балкон як сукупність балконної плити та огорожі входить до складу фасаду будинку.

У судове засідання суду апеляційної інстанції не з'явились позивач Колесников А.А. та його представник, належно сповіщені про місце та час розгляду справи.

Суд апеляційної інстанції на підставі ст. Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації вважає за можливе розглянути справу відсутність осіб, які не з'явилися в судове засідання.

Відповідно до ч. 1 ст. Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації суд апеляційної інстанції розглядає справу у межах доводів, викладених у апеляційній скарзі та запереченнях щодо скарги.

Вислухавши осіб, перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції не знаходить підстав для скасування або зміни рішення мирового судді.

У результаті судового розгляду встановлено, що майну Колесникова А.А. - автомобілю «***», державний реєстраційний знак №***, внаслідок падіння шиферної обшивки з балкона квартири Адреса*** було завдано шкоди, для усунення якої згідно зі звітом ІП *** необхідно витратити *** рублів *** копійок.

Зазначений багатоквартирний житловий будинок обслуговується організацією, що управляє ТОВ «***», яка надає послуги з утримання спільного майна багатоквартирного будинку.

Обставини, пов'язані із заподіянням шкоди майну позивача, підтверджуються матеріалом відмови у порушенні кримінальної справи від *** винесеної ВП №*** УМВС Росії у місті Мурманську, зокрема протоколом огляду місця події, постановою про відмову у порушенні кримінальної справи, актом огляду пошкодженого автомобіля, та в судовому засіданні сторонами не спростовано.

Відповідно до ч.1 ст. Житлового кодексуРосійській Федерації управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуггромадянам, які проживають у такому будинку.

Вимоги та порядок обслуговування та ремонту житлового фонду закріплені в Правилах технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу від 27.09.2003р. №170.

Відповідно до ч. 1 ст. Житлового кодексу Російської Федерації власник приміщення у багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання та ремонт житлового приміщення та внесків на капітальний ремонт

Відповідно до ст. Житлового кодексу Російської Федерації в багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності належать власникам квартир приміщення, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та несучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання.

Відповідно до Постанови Держбуду РФ від 23.02.1999г. № 9 (ред. від 12.10.2000р.) «Про затвердження Методики планування, обліку та калькулювання собівартості послуг житлово-комунального господарства» до місць загального користування житлових будинкахвідносяться: міжповерхові сходові клітини, сходи, дахи, горищні приміщення, технічні підпілля, коридори, несучі конструкції та зовнішні частини фасадів будівель, балконів, козирків, лоджій, еркерів та ін.

Відповідно до Постанови Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170 «Про затвердження Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду» до переліку робіт, що належать до поточного ремонту, входять відновлення чи заміна окремих ділянокта елементів сходів та балконів.

Відповідно до п. 4.2.4.3 цієї ж Постанови ослаблення кріплення та пошкодження огорож балкона та лоджій повинні усуватися у міру виявлення, не допускаючи їх подальшого розвитку; п. 2.3.3 передбачено обов'язок щодо відновлення або заміни окремих ділянок та елементів балконів (Додаток № 7, Перелік робіт, що належать до поточного ремонту).

В силу п. 2.3.1 цієї Постанови організація поточного ремонту житлових будівель повинна проводитись відповідно до технічних вказівок щодо організації та технології поточного ремонту житлових будівель та технічних вказівок щодо організації профілактичного поточного ремонту житлових великопанельних будівель. Поточний ремонт виконується організаціями обслуговування житлового фонду, підрядними організаціями.

Крім того, згідно з Додатком № 3 до Методичних рекомендацій щодо захисту прав учасників реконструкції житлових будинків різних форм власності, затвердженим наказом Держбуду Росії від 10.11.1998 №8 балкон – це огороджений майданчик, що виступає з площини стіни фасаду, що служить для відпочинку влітку.

Таким чином, огородження балкона є складовою невіддільною частиною балкону, оскільки функціонування балкона без огородження і огородження без балконної плити неможливе.

Відповідно до Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006р. № 491, керуючі організації та особи, які надають послуги та виконують роботи при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком, відповідають перед власниками приміщень за порушення своїх зобов'язань та несуть відповідальність за неналежне утримання спільного майна відповідно до законодавства Російської Федерації та договору.

Проаналізувавши наведені вище нормативно-правові акти, мировий суддя обґрунтовано не побачив підстав для покладання обов'язку щодо відшкодування шкоди на відповідача Попіхіна О.Ю., який є власником квартири Адреса***.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог до відповідача Попіхіну А.Ю., мировий суддя дійшов правильного висновку про те, що шиферна огорожа балкона (його екран, що кріпиться до металевої решетування), що відноситься до огороджуючої ненесучої конструкції балконної плити і складника. майном, за належний зміст якого відповідає керуюча компанія.

Постановлений у рішенні мирового судді висновок про те, що огородження балкона відноситься до загального майна, відповідає змісту Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу від 27 вересня 2003 року № 170, Правил утримання майна у багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 року № 491 та вимогам статті Житлового кодексу Російської Федерації не суперечить.

Оскільки обставини, пов'язані із встановленням вини Попіхіна О.Ю., отримали правову оцінку в судовому рішенні, суд знаходить висновки та рішення мирового судді правильними, заснованими на тих нормах матеріального права, які підлягали застосуванню до відносин сторін, що склалися, і відповідними встановленим обставинам справи.

Апеляційна скарга не спростовує правильність висновків мирового судді та не містить вказівок на нові обставини, що мають значення для справи, не досліджені судом першої інстанції.

Доводи скарги зводяться до іншого помилкового тлумачення норм матеріального права, тому може бути підставою для скасування чи зміни рішення мирового судді.

Світовим суддею недопущено порушення чи неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, які впливають законність прийнятого рішення.

За таких обставин суд апеляційної інстанції не вбачає підстав, передбачених статтею , для скасування або зміни того, що відбулося судового рішенняз доводів апеляційної скарги.

З викладеного, керуючись ст.ст. ,

Судова практикащодо застосування норм ст. 30, 31 ЖК РФ

За комунальними платежами

Судова практика щодо застосування норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ

спільного майна

(.)

Огородження

БАЛКОНИ, ЛОДЖІЇ | Конструктивні рішеннябалконів | Системи комплектних балконів Балкони та лоджії | mybiblioteka.su - 2015-2018 рік. (0.108 сек.)

Шановний Анонім.

Балкон чия власність?

Загальне майно МКД, у якому є і ваша частка, це обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку(Ст.36 ЖК РФ). Балкон не обслуговує більш ніж вашу квартиру. Це ваша власність. Але треба мати на увазі одну особливість. Вона зазначена в підп.»» п.2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491

До складу спільного майна включаються:

а) приміщення у багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення у цьому багатоквартирному будинку (далі — приміщення загального користування), у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі та майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища) та технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку обладнання (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання);

в) огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити,несучі колони та інші несучі конструкції, що захищають);

г) огороджувальні ненесучі конструкції багатоквартирного будинку, що обслуговують більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (включаючи вікна та двері приміщень загального користування, перила, парапети та інші огороджувальні ненесучі конструкції);

д) механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (квартири);

е) земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та межі якого визначені на підставі даних державної кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;

ж) інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою багатоквартирного будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, що розташовані у межах земельної ділянки, у якому розташований багатоквартирний будинок.

Тобто підлога балкона (плита) загальнобудинкова власність. Сходи та люк це протипожежне обладнання, встановлене для евакуації мешканців.

Успіхів. Моя відповідь – ваш відгук.

Більшість курців звикли починати щоранку з викурювання цигарок під чашку кави на своєму балконі, принагідно спостерігаючи звичні пейзажі. Побачити таких людей можна майже у будь-якому багатоповерховому будинку. Куріння на власному балконі не здається чимось дивовижним чи незвичайним. Крім цього, це місце дуже приваблює гостей, які також не проти потягнути другу сигарету на лоджії. Однак не всім мешканцям будинку до душі ця ідея, тому на цьому ґрунті частенько виникають суперечки між сусідами. Отже, чи можна курити на балконі квартири? Давайте розумітися.

Де не можна курити?

Більшість курців впевнені, що ніхто не має права забороняти їм курити на своїй лоджії, біля будинку, в парках або кафе, адже цигарка - річ абсолютно законна, і до їх використання не повинно виникати будь-яких претензій. Звісно ж, є й винятки на кшталт лікарні, заправки чи установ, де навчаються діти.

Але не слід забувати, що сигаретний дим, що виходить з балкона, може проникати в квартири сусідів, де проживають дітки. Також дим від цигарок може суттєво нашкодити людям, які мають хвороби дихальною системою або тим, хто зовсім недавно позбавився цієї згубної звички. І якщо на вулиці люди мають можливість просто відійти убік, щоб не бути пасивним курцем, то в інших умовах такої можливості немає.

У зв'язку з цим у нашому уряді було ухвалено закон № 15-ФЗ «Про охорону здоров'я громадян від впливу навколишнього тютюнового диму та наслідків споживання тютюну» від 23 лютого 2013 року, де чітко визначено список місця, де курити не можна. Порушникам цього закону загрожує штраф у розмірі від 500 до 3 тис. руб.

З 1 червня 2014 року була задіяна і 2-а частина цього закону, яка проголошує, що в багатоповерхових будинках курити не можна лише в громадських місцях, а саме:

під'їздах;

візків;

підвалах;

тех. поверхах;

горищах;

сходових клітках;

комор.

Як ми бачимо, балкон, що є частиною приватної власності, даному перелікуне згадується. Давайте детальніше розглянемо цю тему.

Чи можна палити на балконі житлового будинку?

Отже, якщо зважати на закон, куріння на балконі житлового будинку дозволено, але не у всіх випадках, а саме:

1) дозволяється курити, якщо будинок повністю належить вам, та даному випадкуз боку закону до вас не може бути будь-яких претензій;

2) дозволено, якщо будинок належить не тільки вам, але й курите ви виключно на власному балконі, а нікотиновий дим не шкодить іншим мешканцям;

Як би там не було, якщо ви курець, намагайтеся не псувати стосунки з сусідами з таких дрібниць, адже, можливо, у вас ще виникне ситуація, коли вам може дуже знадобитися їхня допомога в будь-якій ситуації.

Чи можна палити на балконі під'їзду?

Якщо вийти на балкон можна лише через громадські приміщення, наприклад, через сходову клітку або підсобне приміщення, до якого відкритий повний доступ, тоді куріння на такому балконі заборонено. Тут є деяка схожість із вашим власним балконом у багатоповерховому будинку, тобто лоджія хоч і належить вам, але якщо нікотиновий дим доходить до сусідів, то за законом вона є громадським місцем.

Чи можна палити на балконі у готелі?

Курити в готелях, як і в інших громадських місцях, у тому числі на балконах, в РФ не можна. На території більшої частини передбачаються, крім закону, ще й власні обмеження за внутрішнім розпорядком всередині конкретного готелю. Втім, безліч дрібних готелів, щоб уникнути втрати постояльців, все ж таки виділяють спеціальні місця для куріння, іноді навіть суперечать закону.

У яких випадках куріння на лоджії заборонено?

Закон, описаний вище, говорить, що курити на лоджії можна лише тоді, коли даний процесне завдає шкоди всім оточуючим. Якщо у сусідніх з вами людей буде можливість довести, що ви своїми діями завдаєте якої-небудь шкоди їхньому здоров'ю, дана поведінка людини, що курить, буде неправомірною.

Тобто, незважаючи на те, що курите ви на своїй території, дим може завдавати шкоди вашим сусідам, і вони мають право вимагати від вас припинити куріння в даному місці, і, зрештою, виявляться правими.

Як уникнути негативних наслідків?

Намагайтеся не конфліктувати із сусідами з такого незначного приводу. Не забувайте, що вони мають повне право вести здоровий спосіб життя, а ви своїми діями можете обмежувати їх у цьому.

Чи є балкон житловим приміщенням?

Це правило потрібно дотримуватися і всередині своєї сім'ї. Пам'ятайте, щоб нікотиновий дим може суттєво нашкодити здоров'ю ваших близьких, зокрема дітям.

Як вирішити проблему куріння на лоджії?

Якщо ви великий прихильник куріння на лоджії, тоді найкращим варіантомбуде облаштувати це місце таким чином, щоб воно повністю відповідало закону та протипожежним нормам. Таким чином, якщо ви не заважатимете оточуючим вам людям, ніхто і не буде вам пред'являти претензії.

Для цього потрібно:

1) розмістити на своєму балконі будь-яку ємність для недопалків та попільничку, для власної зручності не завадить і стілець;

2) щоб відповідати всім протипожежним нормам, на лоджії повинні бути хоча б мінімальні коштидля гасіння вогню, наприклад, ємність із водою;

3) якщо у вас засклена лоджія, зробіть на ній вентиляцію, яка допоможе не тільки усунути скупчення запаху від диму, але й позбавить накопичення кіптяви на балконі.

Таким нехитрим способом можна курити на своїй лоджії, не завдаючи при цьому жодної шкоди оточуючим.

Чи можна боротися з курінням на лоджії?

Якщо ж ви людина, що не курить, і сигаретний дим від сусіда завдає вам маси незручностей, перше, що найкраще зробити в даній ситуації - розмова в доброзичливому тоні. Не потрібно відразу кидатися на нього з лайкою, адже, цілком можлива ситуація, що людина, яка курить, зовсім не в курсі того, що вона комусь завдає незручностей. Тому не потрібно відразу скандалити чи злитися, спробуйте домовитися з ним про те, щоб він курив у якомусь іншому місці або в годинник, коли у вас зачинені вікна.

Якщо ж полюбовно вирішити проблему не вдалося, тоді у вас не залишається нічого іншого, як подати скаргу на ЖКГ. Для спрощення завдання можна запастись підтримкою інших сусідів для збору підписів та звернення із заявою до дільничного поліцейського. Якщо вина курця буде доведена, йому буде виписано штраф чи догану, інших покарань у сучасному законодавстві не передбачено.

На завершення хотілося б відзначити, що, незважаючи на те, що куріння на власній лоджії не заборонено законом, це зовсім не означає, що людина, яка курить, має право псувати життя іншим мешканцям у багатоповерховому будинку. Якщо курець не йде на жодні поступки, тоді найкращий варіант - скарга в ЖКГ або правоохоронні органи, адже кожна людина має право на здоровий спосіб життя. Але найкращим варіантом буде безумовно полюбовне врегулювання конфлікту без залучення органів правопорядку.

Якщо слідувати букві закону, саме Постановою Уряди РФ від 13 серпня 2006 року N 491 «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та Правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість», можна зробити такий висновок:

1) Відповідно до підпункту "в" пункту 2 Правил до складу спільного майна, що належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку, включаються огороджувальні конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони та інші несучі конструкції, що захищають).
Звертаємо увагу, що законодавець не просто вказав балкон, а вказав термін «балконні плити» і відніс їх до конструкцій, що несуть, які є спільним майном.
Декоративні елементи балкона, а також перила не є конструкціями будинку, що несуть.
2) Частиною 1 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації закріплено, що до спільного майна в багатоквартирному будинку відносяться, зокрема, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення.
Звертаємо увагу: що йдеться про конструкції, що несуть або не несуть, і обслуговують більше одного приміщення.
Таким чином, огороджувальні конструкції є спільним майном власників у багатоквартирному будинку.
(див. ВИЗНАЧЕННЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ РФ, АПЕЛЯЦІЙНОЇ КОЛЕГІЇ ЗС РФ від 17.01.2012 № КАС11-789).
Саме балконні плити віднесені до спільного майна (а не сам балкон), як такі, що забезпечують міцність та стійкість будівлі.
3) Декоративний шар, фарбування та інші неконструктивні елементи балкона не належать до елементів, призначених для забезпечення міцності та стійкості всієї будівлі.

Чи є лоджія власністю мешканця?

Вони не є конструкціями балконної плити.
4) При цьому, рекомендуємо Вам як ТСЖ (ЖБК, УО), власникам балконів обов'язково поштою з повідомленням або навмисно вручити приписи про необхідність своєчасно здійснювати за рахунок власника як власника майна послуги утримання, фарбування та ремонту свого балкона, не допускати захаращення балкона та не зберігати у ньому заборонені речовини.
5) Такі роботи, як здійснення гідроізоляції балкона, прибирання сміття або снігу з балкона або козирка балкона (лоджії), фарбування балкона, ремонт та фарбування поручнів або декору та інші подібні роботи не належать до робіт щодо спільного майна багатоквартирного будинку, які включаються до статтю «зміст спільного майна». Власник повинен здійснювати належні утримання та ремонт належного йому майна.

Нормативні та судові акти, що використовуються у цій відповіді:

Ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 30.08.2010 N 11952
Вирішуючи суперечку сутнісно, суд першої інстанції, керуючись положеннями ст. ст. 30, 36 ЖК РФ, ст. 1064 ГК РФ, Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду Російської Федерації від 13.08.2006 року N 491, встановив, що зазначені позивачкою залиття її квартири сталися внаслідок засмічення зливного отвору, що знаходиться на балконі квартири; є підстави вважати, що відповідач не виконував належним чином обов'язки щодо змісту належного йому об'єкта нерухомого майна, внаслідок чого дійшов обґрунтованого висновку про те, що на відповідача слід покласти обов'язок щодо відшкодування позивачеві заподіяної її майну шкоди.

Ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 29.08.2011 N 33-13159/2011
Шкода, заподіяна автомобілю внаслідок падіння льоду з балкона, стягнена з власника квартири, до якої належить балкон, оскільки балкон не є спільним майном багатоквартирного будинку та у товариства власників житла обов'язки щодо його належного утримання, у тому числі прибирання від снігу та льоду, не там.

Ухвалу Санкт-Петербурзького міського суду від 19.01.2012 N 33-537/2012
Обов'язок по відшкодуванню збитків, завданих внаслідок сходу снігу з даху балкона, лежить на власнику квартири, до якої належить балкон, оскільки власник несе тягар утримання приміщення, що йому належить.

Ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 31.10.2011 N 33-16197/2011
Балкон та встановлений на ньому козирок спільним майном будинку не є, у зв'язку з чим обов'язок щодо відшкодування збитків, завданих транспортного засобувнаслідок падіння снігу та льоду з козирка балкона, покладається на власника житлового приміщення.

Таким чином, відповідно до поняття загального майна, визначеного п. 1 ст. 36 ЖК РФ, балкони, лоджії, веранди і тераси, які стосуються конкретному житловому приміщенню, є спільним майном власників приміщень у цьому будинку.
У листі від 12.10.2005 р. N ЮТ-4272/03 "Про порядок формування тарифів на оплату комунальних послуг" Федеральне агентствоз будівництва та житлово-комунального господарства роз'яснило, що при наданні послуг, пов'язаних з їх (терас, лоджій) утриманням та поточним ремонтом, зазначені площі повинні враховуватися окремо та фінансуватися за рахунок коштів власників житлових приміщень або наймачів житлових приміщень, які займаються за договором соціального найму. або договору найму житлового приміщення державного чи муніципального житлового фонду. Тобто витрати на утримання та поточний ремонт балконів, лоджій, терас покриваються за рахунок конкретних громадян, які користуються зазначеними площами. Капітальний ремонтбалконів, лоджій, веранд, терас проводиться за рахунок коштів власників житлового приміщення. Виняток становлять випадки, коли балкони, лоджії, веранди та тераси не є частинами квартир і відносяться до конструктивним елементампід'їзду, сходових майданчиків будівлі та ін. і можуть розглядатися як несучі та ненесучі конструкції будинку, що обслуговують більше одного приміщення.

Витрати на їх утримання та ремонт включаються до розміру плати за утримання та ремонт житла.
З огляду на п. 4 ст. 30 ЖК РФ власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав та законних інтересів сусідів, правил користування житловими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
(див. Ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 13.11.2012 N 33-14864/2012)

Балкон чи лоджія у квартирі: чия власність?

Юридичний аспект - Чия власність балкон?

Оскільки із загальної площі житлового приміщення виключили площі балконів, лоджій та інших веранд, хоча в експлікації БТІ на квартиру ця площа вказується (з коефіцієнтами), то їхня приналежність повисла в повітрі.

Думки юристів розділилися. Одні стверджували, що балкони, лоджії та інші неопалювані приміщення є спільною частковою власністю, інші – що виключення їх площ з підрахунку загальної площі квартири не означає, що власники квартир втратили право власності на ці приміщення. Адже коли в загальну площу квартири включалася площа балконів і лоджій з понижувальними коефіцієнтами, це не означало, що власникам належить лише 1/3 або 1/2 цієї площі.

Нещодавно Верховний Суд РФ своїм рішенням від 09.11.2011 р. № ДКПІ11-1727 вирішив цю суперечку, встановивши, що:

Огороджувальні несучі конструкції, у тому числі і балконні плити, включаються до складу спільного майнаяк конструктивні частини будівлі, що забезпечують його міцність та стійкість. З урахуванням даних технічних особливостей цих конструкцій балконні плити відповідають основною ознакою загального майна як призначеного для обслуговування кількох чи всіх приміщень у будинку.

Стаття 36 ЖК РФ так визначає належність приміщень та інших частин будинку до спільної часткової власності:

1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в цьому будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культурою та спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення;

4) земельна ділянка, на якій розташована даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

(У ред. Федерального законувід 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Як бачите, щоб майно належало до спільної часткової власності, треба, щоб воно:

- Не було частиною квартири;

- Не належало окремому власнику;

- Призначалося для обслуговування більше одного приміщення.

Тому зовнішні стіни і несучі конструкції вашої квартири, підлога, стеля, труби комунікацій і вентиляції є загальною частковою власністю. А простір між ними (тобто безпосередньо, квартира) – вашою.

З балконом (лоджією тощо) така сама історія. Балконна плита, огорожа, фасадна стіна – спільна пайова власність, а простір між ними – власність власника квартири, до якої балкон належить відповідно до експлікації БТІ.

Ось така виходить умовна власність.

І не важливо, що площа балкона не вказана у свідоцтві на право власності, насправді ви ним користуєтеся як цілком повноправний власник, а окремо від квартири він цінності не має.

Усередині цього свого простору можна виявляти всю свою фантазію, якщо це, звичайно, не завдає шкоди спільній власності, але не забувайте про Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду Росії від 27 вересня 2003 р. №170.

(У статті використано визначення з нормативних документів, а також частково визначення та малюнки зі статті Дубиніна Н. В. «Балкон чи лоджія?», Житлове будівництво, № 7, 2007 р.)