Як оформити горищне приміщення над квартирою. Чи можна узаконити мансарду у багатоквартирному будинку

Юрій Карлович Пільчевський

Час на читання: 5 хвилин

А А

Горище — нежитлове приміщення, яке розташоване між останнім поверхом та дахом багатоквартирного будинку. Площа його приблизно дорівнює площі квартири, і тому з метою збільшення своїх житлових метрів, квартирогосподар, житло якого стелею межує з горищним приміщенням, вправі його придбати в оренду або у власність, а також можлива приватизація горища над квартирою. Житловий кодекс РФ (ст. 36) говорить про належність горища всім власникам квартир у багатоквартирному будинку в порядку спільної часткової власності. Необхідно дотриматися законного порядку приватизації та врахувати права інших власників квартир.

Чи можна приватизувати горище над квартирою, що каже закон?

N 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» від 21.12.2001, Закон РФ від 04.07.1991 N 1541-1 «Про приватизацію житлового фондуу Російській Федерації» роз'яснюють поняття приватизації, дають загальну характеристикупроцесу, визначають нормативну базу. Крім них, на рівні суб'єктів Росії приймаються власні закони, положення яких, втім, не повинні розходитися з федеральними нормами. Існуюча судова практика, яка оброблена та викладена тезово у Постанові Пленуму ЗС РФ від 24.08.1993 N 8.

Приватизація – процес передачі прав власника від держави (зокрема – муніципалітету) громадянину. Стати таким шляхом власником власного житлового приміщення можна лише одного разу. Документально перехід права оформляється договором, виходячи з якого громадянин отримує свідоцтво про право.

Якщо в квартирі прописано кілька осіб, то всі вони мають право участі у приватизації. Це саме право, і тому його власник може відмовитись його використовувати (як відмовитися від приватизації квартири після приватизації). Процедура є безкоштовною: оплачується лише (за внесення органами реєстрації даних до ЄДРП).

Ще ініціатор приватизації може витратитися приведення своїх документів, необхідні початку процесу, у порядок :

• освіжити довідки,
• уточнити дані техпаспорта (раніше виміри проводилися з допомогою рулеток, а чи не лазера, як тепер, і тому допускалися похибки).

Або передовірити оформлення процедури своєму представнику, тоді до витрат додасться.

Згідно з положеннями Цивільного та Житлового кодексів РФ, горище в багатоквартирній будівліможна оформити шляхом приватизації. Але, враховуючи статус спільної часткової власності горищного приміщення для всіх власників квартир у будинку, потрібне дотримання певних умов.

Горище може бути необхідним для обслуговування не однієї, а декількох квартир даного будинку, для чого до нього потрібно буде забезпечити вільний доступ цілодобово.

Як приватизувати горище над своєю квартирою?

Підготовчим процесом перед приватизацією горища над своєю квартирою буде збір необхідних неї документів. Сюди входить і запит виписки з ЄДРП про наявність дійсного права власності: завдяки їй можна дізнатися про те, кому належить горищне приміщення та на яких умовах. Якщо вже є власник, таке приміщення можна викупити.

Крім цього, горище можна використовувати на правах оренди або безоплатного (безкоштовного) користування. Останній варіант є найзручнішим і найпростішим із можливих, т.к. для його реалізації потрібна згода не всіх власників квартир, а лише дві третини.

Також слід знати, що якщо у будинку заплановано проведення капітального ремонту, то накладається заборона оформлення горищного приміщення у власність.

Одним із важливих та цікавих пунктів приватизації є її терміни.

Точних термінів дізнатися не можна, оскільки крім документів та встановлених термінівїх здачі замовнику (заявнику) на руки, є документи, отримання яких може затягтися на півроку та більше (згода власників житлових приміщень). Тимчасових витрат вимагатиме і проведення ремонту горищного приміщення, а також усунення недоліків, виявлених під час спеціальних оглядів та перевірок службами та відомствами.

Куди звернутись?

Щоб дізнатися про наявність комунальних вузлів на горищі, слід звернутися до наступних інспекцій.:

• Жилінспекція;
• Протипожежний нагляд;
• Газова служба;
• Архітектурний відділ місцевої адміністрації тощо.

Краще почати з відвідування останнього вказаного відділу, тому що там можна замовити техпроект перебудови горища. Ще там підготують спеціальний план для перевіряючих служб.

Для приватизації горища потрібна згода мешканців будинку.

Техдокументи на горище підготують до БТІ.

На загальних зборах ЖБК чи ТСЖ потрібно отримати письмову згоду всіх мешканців будинку на приватизацію заявником горища. Ця умова випливає з режиму спільної часткової власності на дане приміщення і є необхідною умовоюпродовження процесу. Цей етап є найскладнішим, і найчастіше приватизація у ньому і зупиняється.

Далі слід звернутися до житлового комітету, який видасть свій дозвіл на перебудову. Найчастіше там видається список служб, з якими потрібно попередньо узгодити перебудову (МНС, газова служба тощо).

Після проведеної реконструкції горище вводиться в експлуатацію. Потім вносяться зміни до техдокументації (БТІ).

У реєстр. органі реєструється право власності.

Порядок дій

Щоб отримати у власність горищне приміщення шляхом приватизації потрібно:

1. Уточнити у ЖБК чи ТСЖ відомості щодо проведення капітального ремонту будинку.
2. Замовити спеціальний технічний огляд горищного приміщення, завдяки якому можна буде дізнатися про можливість оформлення його у власність.
3. Звернутися до відділу Мін'юсту, МФЦ та замовити виписку з ЄДРП.
4. Провести загальний збір власників житла та заручитися їхньою письмовою згодою (100% або дві третини — залежно від цілей). Воно оформляється у спеціальному акті, який потім буде передано до муніципалітету.
   Краще сповістити мешканців заздалегідь (мінімум за 10 днів). Це дозволить вирішити питання, що виникли, і схилити до прийняття позитивного рішення попередньо та індивідуально.
5. Замовити проект перебудови в ліцензованій організації (приватній або БТІ).
6. Відвідати житловий комітет та дізнатися про служби, від яких потрібно отримати згоду. Також тут перевірятиме відповідність проекту архітектурним нормам.
7. Почергове відвідування зазначених служб та відомств.
8. Ще одне відвідування житлового комітету та отримання звідти згоди.
9. При необхідності проведення реконструкції горища.
10. Звернення до БТІ для внесення відповідних змін до техдокументації.
11. Передача зібраного пакета документів до реєстраційного органу чи МФЦ.
12. Отримання паперового свідоцтва про право власності. Це пункт є обов'язковим, т.к. поступово вся документація переводиться в електронний вигляд. Відомості вносяться до Реєстру, а потім за необхідності (проведення продажу чи іншої угоди, для якої потрібне підтвердження прав власника) карається виписка звідти. У неї мінімальний термін дії і для кожного необхідного докази необхідно знову її отримувати.

Необхідні документи

Список необхідних документів для кожного конкретного випадку варіюється, але основними та обов'язковими будуть:

• Документи на житлове приміщення, що знаходиться під горищем;
• Результат огляду спеціальної комісії, що підтверджує можливість подальшої приватизації;
• Особливо оформлена згода всіх власників житлових приміщень будинку для проведення приватизації;
• Згода житлового комітету;
• Проект перебудови;
• Приведена у відповідність технічна документація.

Вартість

Витрати на приватизацію горищного приміщення індивідуальні у разі. Кадастрова документаціяпріоритетна і вартість становитиме в середньому від 50 до 160 тисяч рублів (залежно від регіону перебування).

Якщо вдатися до професійних послуг приватних ліцензованих фірм, то ціна зросте на порядок, але в термінах найчастіше виграти не вдасться. Крім цього, за необхідності перебудови або проведення ремонту горища їх вартість також увійде до кошторису витрат. В одному випадку, досить невеликого ремонту та перебудови, в іншому — потрібно значне вкладення коштів.

Чи можна приватизувати горище в багатоквартирному будинку?

Приватизація горищного приміщення можлива, проте для цього потрібно вкласти значні часові, фінансові ресурси, а також особисту переконливість та терпіння. Найчастіше з цієї причини оформлення проводиться не самими власниками, а найнятими юристами.

Для приватизації горища потрібно дотримання низки умов:

1. Це приміщення не повинно бути ніким раніше не приватизованим;
2. Воно не є місцем виходу інженерних та комунікаційних вузлів;
3. Будинок не входить до списку аварійного житла та не стоїть у черзі на знесення;
4. Інші власники квартир із усього будинку мають висловити згоду на проведення приватизації.

Якщо у горищного приміщення вже є власник, можна домовитися з ним про купівлю-продаж. Фінансові витратиможна буде відшкодувати згодом здаванням такого приміщення в оренду. Якщо продаж неможливий, слід розглянути варіант оренди.

Якщо власником приміщення виявиться муніципалітет, то можливе оформлення горища у безоплатне користування.

Додаткова про порядок приєднання горищного приміщення у цьому відео:

Приватизація горища – дуже складний, трудомісткий та витратний процес. Результат його не повністю залежить від ініціатора, адже однією з основних умов його проведення є отримання згоди всіх (або частин) власників житлових приміщень усього будинку. Багато документів потрібно оформити та інстанцій обійти. Але в результаті можна стати власником додаткового приміщення над квартирою, яке можна використовувати з різною метою: від здачі його на умовах комерційної оренди до влаштування другого поверху квартири.

Як приватизувати квартиру в аварійному будинкучитайте

Столична влада відновила боротьбу з будівництвом незаконних мансард. Юристи розповіли "РБК-Нерухомості", які документи необхідно підготувати та узгодити з держорганами для зведення надбудов, а також як легалізувати вже існуючу мансарду.

Фото: globallookpress/CHROMORANGE/Bilderbox

Будівництво мансарди може покращити житлові умовивласників житлових будинківабо принести дохід комерційним організаціям. Однак для цього необхідно чітко розуміти юридичні процедуриякі дозволяють це зробити або до початку будівництва, або після того, як вироблено самовільне збільшення площ. Крім того, законодавство має низку обмежень, які не дозволяють визнати законність надбудови. Юристи проконсультували проект "РБК-Нерухомість", як треба поводитися у всіх випадках.

Як підготувати документи для будівництва мансарди

За словами партнера компанії CMS Івана Гриценка, будівництво мансарди – по суті, реконструкція будівлі, оскільки збільшується кількість поверхів та змінюється її висота. Містобудівний кодексоднозначно каже, що надбудова будівлі – це реконструкція. Щоб її здійснити, необхідно розробити проектну документаціюта узгодити її у встановленому законом порядку. З юридичної точки зору процедура отримання дозволу на реконструкцію можна порівняти з отриманням дозволу на будівництво.

Фото: depositphotos.com/davincidig

"Щоб узаконити мансарду, необхідно скласти план-проект надбудовуваного поверху. Після того, як його буде затверджено замовником, його необхідно передати для погодження та затвердження до органів префектури - адміністративно-технічної інспекції, комітету з містобудування та архітектури, якщо будівля знаходиться в охоронній зоні або відноситься до пам'яток архітектури, - до органів охорони культурної спадщини, де необхідно отримати дозвіл на проведення реконструкції Для цього потрібно зібрати всі можливі документи, які вас попросять пред'явити. Завітайте до ЖЕКу, БТІ, санепідемстанції і розкажіть там про ваші наміри", - радить адвокат Андрій Комісаров з колегія адвокатів "Комісарів та партнери".

Легалізація збудованої мансарди

Прямої заборони у законодавстві на зведення мансард у житлових будинках та комерційних об'єктах у Москві немає. Також немає заборони на те, щоб узаконити вже зведену мансарду. Це стосується як традиційних будівель, так і пам'яток архітектури. Хоча із пам'ятниками архітектури все набагато складніше. Усі зміни, пов'язані із пам'ятниками, регулюються охоронними зобов'язаннями. Власник будівлі (або орендар) має можливість приєднати мансарду лише в тому випадку, якщо історична будівля колись мала таку надбудову. При цьому варіант із новою мансардою має повністю відповідати історичному вигляду, розповідає керівник відділу узгодження перепланувань консалтингової компанії Ганна Мішечкіна.

Однак, як зауважує Ганна Мішечкіна, зараз органи (Москомархітектура та Мосжилинспекція), уповноважені узгоджувати вже зведені надбудови або ті, які можуть бути зведені навіть на звичайних будинках, відмовляються це робити. "Можливо, це пов'язано з тим, що частина москвичів проти надбудов і представники влади не хочуть вступати в конфліктні відносини відразу після виборів", - коментує вона.

Чим може допомогти суд

За словами адвоката Андрія Комісарова, для процедури "легалізації" самовільної споруди необхідно звернутися до суду позовною заявоюпро визнання права власності (світова, районна) за адресою земельної ділянки. До позову необхідно додати цілу низку документів, серед яких: що підтверджують право власності або інше право на земельна ділянка; що підтверджують наявність на ділянці самовільного будівництва (акт обстеження, документи з БТІ). Також потрібно додати документи, що підтверджують, що при зведенні споруди не допущено суттєвих порушень містобудівних та будівельних нормі правил, що будівництво не становить загрози життю та здоров'ю громадян, не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб.

Заборона на оформлення мансард у власність

Фото: depositphotos.com/ pingvin121674

Якщо фізичне або юридична особане володіє ділянкою, то узаконити надбудову неможливо. Про це свідчить ст. 222 Цивільного кодексу РФ. Крім того, визнання права власності на самовільне будівництво неможливе, якщо його збереження порушує права або створює загрозу життю чи здоров'ю третіх осіб, наприклад сусідам, розповідає Іван Гриценко.

Нагадаємо, що влада Москви відновила боротьбу з незаконно збудованими будинками, у тому числі через судові інстанції. Так, стосовно трьох адрес районні суди винесли рішення про знесення. Це два будинки на Новослобідській вулиці, д. 62 та д. 4/19, стор. 1 і д. 3а, стор. 2 по Великому Золотоустинському провулку. Також департамент містобудівної політики Москви повідомляє, що справи ще за двома адресами зараз перебувають на розгляді в судах. Крім того, столична влада підготувала комплект документів для звернення до суду ще за 20 адресами незаконно зведених мансард на дахах житлових будинків. Центральному окрузі. Мансарди-об'єкти самобуду були виявлені на Стрітенському бульварі, М'ясницькій вулиці, Великій Ординці, у Великому Тригірному та Дзвіничному провулках, на Фрунзенській набережній.

Боротьба Мосміськнаслідування з незаконними прибудовами

Протягом 2014р. демонтовано незаконну мансарду на будинку Пастернаку у Збройовому провулку, д. 3, стор. 1., площа якої становила 385 кв. м. Там розташувалися японське кафе і французька млинцева, а сама споруда з'явилася ще 2002р. За демонтаж та відновлення покрівлі власники надбудови мають заплатити місту 5 млн руб.

Об'єкт культурної спадщини регіонального значення"Ансамбль прибуткової забудови, XVIII-XIX ст. - житловий будинок з лавками, 1821 р., 1836 р." за адресою: вулиця Покровка, д. 6, був надбудований мансардою, дозвільна документація на зведення якої на пам'ятнику історії та культури Мосгорнаследием не видавалась.

Незаконні перепланування грубо спотворили історичну подобу та обсяг будівлі, що призвело до порушення містобудівної характеристики об'єкта культурної спадщини та до порушення історично сформованого фронту забудови по вулиці Покровка. У 2013р. надбудова була визнана самовільною, а власників зобов'язали відновити історичний вигляд власним коштом.

Один із несумлінних користувачів об'єкта висловив готовність зробити знесення зазначеної мансарди за рахунок власних коштів. Він був проінформований Мосміськспадщиною про порядок проведення цих робіт, а 22 серпня 2014р. власник представив на узгодження в Мосгорспадщину конструктивний розділ проекту пристосування для сучасного використаннята проект розбирання існуючого сучасного даху. 12 вересня 2014р. вищевказана документація узгоджена Мосгірспадщиною.

Ще один об'єкт культурної спадщини "Житловий будинок Головсевморшляху" (відомий як "Будинок полярників") на Нікітському бульварі, буд. 7б, був надбудований житловою мансардою власником однієї з квартир без оформлення дозвільної документації. В результаті будівельних робітспотворено цілісність сприйняття пам'ятника та завдано грубої шкоди об'єкту культурної спадщини. Варто зазначити, що "Будинок полярників" - один із знакових зразків. сталінського ампіру. У результаті звернення департаменту культурної спадщини до Пресненського районного суду міста Москви зведену мансарду визнано незаконною, а власник зобов'язаний здійснити її знесення власним коштом.

Олена Ликова

Відповідь:Той, хто набрав чинності з 01.03.05 р. Житловий кодекс РФ (ЖК РФ),вступив у силу з 01.03.05 р.,встановив порядок узгодження проведення реконструкції горищних/мансардних приміщень убагатоквартирних будинках .

Приміщення мансарди (горища), а також інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, знаходяться у спільній частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку (п.1, ст.36, ЖК РФ). Прийняття рішення проведення реконструкції належить до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведення реконструкції мансарди з передачею приміщень у ній інвесторам у власність потрібна згода кожного власника приміщень цього будинку, оскільки приміщення мансарди/горища знаходиться у спільній частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку.

При передачі відреконструйованих приміщень у власність інвесторів відбудеться зменшення спільного майна багатоквартирного будинку, а зменшення розміру спільного майна можливе лише за згодою всіх власників приміщень у будинку шляхом його реконструкції (п.3, ст.36, ЖК РФ). Рішення щодо передачі мансардних приміщень інвесторам приймає більшість (не менше 2/3 від загальної кількості голосів) власників приміщень у багатоквартирному будинку. Порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку встановлено ст.ст.45–48 ЖК РФ. При цьому рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у цьому будинку з порушенням вимог ЖК РФ, буде оскаржено власником приміщення в судовому порядку, якщо збори пройшли без нього, або якщо таким рішенням порушено його законні права. Заява про оскарження подається судом протягом 6 місяців з дня несправедливого рішення. Суд, враховуючи всі обставини справи, може залишити в силі рішення, що оскаржується, особливо, якщо голос власника не зміг вплинути на результати голосування. Тоді допущені порушення не вважаються суттєвими і прийняте рішення не спричиняє заподіяння збитків вказаному власнику. На результати голосування щодо реконструкції мансарди з подальшою її передачею у власність третіх осіб впливає голосування кожного власника приміщень у цьому будинку.

Приєднати горищне приміщення до своєї квартири може власник квартири на останньому поверсі будинку. Таким чином, мешканці цих поверхів можуть збільшити свій житловий простір за рахунок нежитлового горищного приміщення, розташованого над їхньою квартирою.

Приєднання горищного приміщення може бути здійснено двома способами:

З оформленням мансардного приміщення у власність;

Без оформлення у власність (на правах оренди чи безоплатного користування).

Вибір конкретного методу приєднання мансардного приміщення залежить багатьох чинників: наявності ТСЖ, кількості членів ТСЖ, складу членів ТСЖ чи власників житлових приміщень в багатоквартирному будинку, наявності оформлених прав на пайову власність тощо.

Оформити горищне або мансардне приміщення у власність можна за таких умов:

Будинок, в якому розташовується горище, що приватизується, не повинен відноситися до категорії будівель, що підлягають реконструкції;

Повинна бути отримана згода власників інших приміщень, розташованих безпосередньо під (поряд) обладнаним горищним приміщенням (можливо буде згоду всіх мешканців);

є технічна можливість облаштування горищного (мансардного) приміщення.

Хоча «місце під дахом» і є спільною власністю мешканців, а не муніципальної влади, приватизувати горищне приміщення можуть лише ті власники, які мешкають на верхньому поверсі будинку. Для цього зацікавленій особі навіть не обов'язково скликати загальні збори. Достатньо обійти будинок з підписним листом.

Після ремонту горищними приміщеннями могли б скористатися всі власники квартир у будинку. Наприклад, розмістити там офіс правління ТСЖ, керуючої компанії або уповноваженого з безпосереднього управління будинком (якщо обрано одну з цих трьох форм управління). Можна на вигідних умовахздати горище в оренду комунальним, житловим службам, облаштувати там тренажерний зал, солярій, домашній кінотеатр тощо. А зовнішні стіни здати агентства для розміщення на них рекламних плакатів і щитів.

Власники можуть дати згоду на:

Передачу горища в оренду або у безоплатне користування (таке рішення приймається 2/3 голосів власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку);

Реконструкцію горища зі зменшенням спільної часткової власності (частина спільної власностіпередається покупцеві) або без такої.

Від того, яке рішення ухвалять усі власники житлових приміщень, залежатиме освоєння горищного простору.

Порядок збирання необхідних документів для оформлення мансард/горища

1. Отримання горища/мансарди в оренду або у безоплатне користування схематично виглядає так:

Отримання згоди на оренду або безоплатне користування горищем (частиною горища) у зборів власників житла (ТСЖ або ЖБК);

Укладання договору оренди горища (частини горища) та його державна реєстрація;

отримання згоди власників багатоквартирного будинку на переобладнання;

Проведення перебудови горища;

Одержання акта про проведену перебудову;

Внесення змін до договору оренди та реєстрація таких змін.

Дані дії регламентуються такими нормативними документами:

Житловим кодексом РФ від 29.12.2004 № 188-ФЗ (прийнято ГД ФС РФ від 22.12.2004); Постановою Уряду міста Москви від 8 лютого 2005 р. № 73-ПП "Про порядок перебудови приміщень у житлових будинках на території міста Москви"; Постановою Уряду міста Москви від 15.11.2005 № 883-ПП «Про реалізацію положень Житлового кодексу Російської Федерації та правих актів міста Москви, що регулюють перебудову, перепланування житлових та нежитлових приміщеньу житлових будинках», ПП РФ № 47 від 28.01.2006 року «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню».

2. Реконструкція чи надбудова мансардного поверху з наступною передачею приміщень клієнту у власність.

В цьому випадку схема така:

Ухвалення одноголосного рішення всіма власниками житлових приміщень для проведення реконструкції;

Отримання власниками житлових приміщень, ТСЖ, ЖБК дозволу на реконструкцію;

Проведення будівельних та будівельно-ремонтних робіт та подальше введення в експлуатацію реконструйованих приміщень;

Внесення змін до технічної та іншої документації;

Передача мансардного приміщення клієнту та реєстрація права власності на це приміщення.

Дані дії регламентуються законом міста Москви № 50 «Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів у місті Москві».

Основною умовою вчинення вищевказаних процедур є наявність зареєстрованих прав пайової власності та врегульовані земельні відносини.

Оформлення горищ та мансард у власність

Оформлення прав на перебудову горищних приміщень на житлові приміщення мансардного типу (приватизацію горища) здійснюється за допомогою проведення реконструктивних робіт у рамках законодавства про інвестиційної діяльностів Російській Федерації з урахуванням застосування спеціального законодавства, що регулює питання будівництва, реконструкції, передпроектної та проектної підготовки, схематично виглядає наступним чином:

Приєднання горища або мансарди (приватизація мансарди горища)

Етап перший

Збір документації про юридично значущі факти праводієздатності та вихідні дані про об'єкт передбачуваних інвестицій (будівлю, домоволодіння):

Юридичний статус (організація, громадянин);

Право на житло (власність, наймання, оренда, безоплатне користування);

Спосіб набуття права на житло ( часткова участьу будівництві житла, купівля-продаж, приватизація тощо);

Передбачуваний обсяг інвестицій (у грошах);

Приналежність будівлі до того чи іншого житлового фонду (державний (зокрема відомчий), приватний);

Відомості про балансоутримувач будівлі (наприклад, Дирекція єдиного замовника району, спеціалізована керуюча компанія);

Наявність зареєстрованого в установленому порядкуКондомініуму (єдиного комплексу нерухомого майна) та паспорта домоволодіння (будівлі), складеного органом технічної інвентаризації;

Наявність чи відсутність зареєстрованого Товариства власників житла (ТСЖ) та її ставлення до експлуатації домоволодіння (будівлі).

Етап другий

Визначення технічної можливості перебудови горищних приміщень:

Отримання у балансоутримувача (експлуатує організації) будівлі (домовласництва) засвідченої копії Паспорта домоволодіння;

Замовлення у спеціалізованій (проектній) організації на виконання технічного висновку про можливість перебудови (реконструкції) горищних приміщень у мансардний поверхжитлового чи іншого (офісного) типу;

Отримання технічного висновку щодо можливості перебудови (реконструкції) горищних приміщень. За технічним висновком визначення перспективи інвестиційного процесуз перебудови (реконструкції) горищних приміщень чи його припинення.

Етап третій

При позитивному технічному висновку, тобто. наявності технічної можливості перебудови (реконструкції) горищних приміщень, Виконавець зобов'язується:

Підготувати необхідні документидля звернення до префектури відповідного (за місцем знаходження об'єкта) адміністративного округу з метою організації та проведення спеціального конкурсу з визначення інвестора, який претендує на проведення робіт з перебудови (реконструкції) горищних приміщень, та передає їх до конкурсної комісії префектури. До складу документів входять: технічний висновок МосжилНДІпроекту, проектна документація, розрахунок обов'язкових компенсаційних виплат за рахунок інвестора на користь власників (наймачів) квартир, що безпосередньо примикають до зон проведення будівельних робіт. Склад інстанцій (служб), які узгоджують проектну документацію, визначає конкурсна комісія префектури;

Оформити результати конкурсу у вигляді засвідченої копії розпорядження префекта, який затверджує рішення конкурсної комісії;

Отримати висновок та облікову реєстраціюінвестиційного договору реконструкцію горищних приміщень.

Етап четвертий

Розробка проекту;

Укладання договору будівельного підряду, що супроводжується укладанням зі страховою компанією договору про страхування ризиків під час виконання підрядником будівельних робіт;

Оформлення державного приймання об'єкта реконструкції (акти приймання, розпорядження про затвердження актів приймання);

Оформлення документа введення в експлуатацію; довідки про присвоєння адресних реквізитів;

Замовлення та отримання документів технічної інвентаризації, державної реєстрації права на новостворене нерухоме майно(Приміщення мансардного поверху);

Державна реєстрація права власності на приміщення в установі юстиції з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним. (Закон р. Москви від 09.07.2003 р. № 50 «Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів у м. Москві»).

Незаконне оформлення горищних приміщень

Останнім часом почастішали випадки неправомірної приватизації горищ. Часто це відбувається із санкції територіальних управлінь адміністративних районів. Мешканці будинку, де відбулася незаконна приватизація горищних приміщень, можуть оскаржити їх у судовому порядку, оскільки відповідно до чинного законодавства реконструкція будь-яких приміщень у будинку може здійснюватися лише за згодою власників квартир (положення Житлового кодексу РФ та інших документів, що регламентують). Відповідно до ст. 35 Конституції РФ, ст. 117 ЦК РРФСР, ст. 3 Закону РФ «Про власність» та ст. 246, 247 ЦК України, володіння, користування, розпорядження загальної частковою власністюпровадиться лише за згодою всіх її учасників, і ніхто не може бути позбавлений майна інакше, як за рішенням суду.

Якщо виявиться, що муніципальна влада, не отримавши згоди власників квартир, віддала горище вашого будинку в оренду комерційним фірмам, власники житла та пайових метрів горищного приміщення (через правління ТСЖ, керуючу компаніюабо уповноваженого з безпосереднього управління будинком) вправі розпочати в судовому порядку процедуру відновлення своїх законних прав. Як використовувати горищне приміщення згідно з ЖК РФ, вирішують тепер не міські чиновники, а лише власники квартир.

Правовий основою федерального рівнядля ініціювання процесу перебудови (реконструкції) горищних приміщень у житлові приміщення мансардного типу є такі законодавчі акти:

Закон РРФСР від 26 червня 1991 р. «Про інвестиційну діяльність у РРФСР»; Федеральний законвід 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність у Російської Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень».

Правовий основою регіонального рівня, наприклад у м. Москві, для ініціювання процесу перебудови (реконструкції) горищних приміщень до приміщень мансардного типу є нині спеціальний правовий акт м. Москви – «Положення про влаштування житлових приміщень мансардного типу у житлових будинках у м. Москві», затверджене розпорядженням мера Москви від 2 липня 1996 р. № 49/1-РМ. У ньому передбачено, що придбання у власність горищних приміщень можливе шляхом придбання прав інвестування на облаштування горищного приміщення (під мансарду).

«Положення про влаштування житлових приміщень мансардного типу (мансардному будівництві) у житлових будинках у м. Москві»

Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 29.03.96 № 431 «Про новий етап реалізації Державної цільової програми «Житло» та на виконання постанови Московської міської думи від 17 січня 1996 № 5 «Про особливості інвестиційної діяльності при будівництві та реконструкції мансард, прибудов , підземних та інших споруд на об'єктах житлового фонду м. Москви»:

1. Встановити, що:

1.1. Інвестиційна діяльність з влаштування мансард у житлових будинках здійснюється за результатами конкурсів, які проводять префекти адміністративних округів.

1.2. Інвестиційні договори виконання робіт, що з устроєм мансард в муніципальному житловому фонді міста, від імені уряду Москви укладають префектури адміністративних округів.

1.3. При влаштуванні мансард у житлових будинках інвесторами можуть виступати як юридичні, і фізичні особи.

1.4. При укладанні інвестиційних договорів, пов'язаних із улаштуванням мансард, інвестори зобов'язані сплатити до бюджету міста вартість прав інвестування, яка визначається згідно з п. 3.2 цього розпорядження. Кошти, отримані від оплати прав інвестування, спрямовуються виконання планово-попереджувального, поточного чи капітального ремонту будинку, де розташований об'єкт інвестування.

1.5. Під час проведення робіт з влаштування мансард у житлових будинках інвесторам необхідно здійснити компенсаційні виплати власникам (наймачам) квартир, які безпосередньо примикають до зон проведення будівельних робіт.

Право на компенсації за рахунок інвесторів мають мешканці тих квартир, проживання в яких під час проведення робіт тимчасово стає неприпустимим за санітарними чи іншими нормами відповідно до висновку уповноважених органів міської адміністрації.

2. Затвердити «Положення про влаштування житлових приміщень мансардного типу в житлових будинках у Москві».

3. Департаменту муніципального житла у місячний термін:

3.1. Розробити та затвердити «Інструкцію з реєстрації прав власності на новостворені житлові приміщення мансардного типу».

3.2. Розробити спільно з МосгорБТІ та затвердити методику розрахунку вартості права інвестування при освоєнні горищного простору у житлових будинках.

3.3. Розробити спільно з МосгорБТІ та затвердити методику розрахунку компенсаційних виплат громадянам у зв'язку з проведенням будівельних робіт згідно з постановою Московської міської думи від 17.01.96 № 5.

3.4. Розробити та затвердити «Положення про проведення конкурсів щодо реалізації прав інвестування при влаштуванні мансард у житлових будинках м. Москви».

4. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на керівника Департаменту муніципального житла Саприкіна П.В., префектів адміністративних округів.

Мер Москви Ю.М. Лужків

Додаток до розпорядження мера Москви від 2 липня 1996 №49/1-РМ

1. Терміни та визначення:

Горище – простір між конструкціями покрівлі (зовнішніх стін та перекриттям верхнього поверху (стор. 32 СНиП 2.08.02–89*, додаток 2);

Поверх мансардний – поверх, що розміщується всередині горищного простору (стор. 32 СНиП 2.08.02–89*, додаток 2);

Освоєння горищного простору – проведення робіт (мансардне будівництво) з метою влаштування приміщення мансардного типу у житловому будинку.

2. Загальні положення

2.1. Дане Положення визначає умови набуття прав інвестування та порядок освоєння горищних просторів для влаштування мансард у житлових будинках у м. Москві.

2.2. Положення розроблено відповідно до постанови Московської міської думи від 17 січня 1996 № 5 «Про особливості інвестиційної діяльності при будівництві та реконструкції мансард, прибудов, підземних та інших споруд на об'єктах житлового фонду м. Москви», у розвиток постанови Уряду Москви від 14 грудня 1993 року «Про реконструкцію горищних приміщень житлових будинків під квартири та службові приміщеннямансардного типу» № 1149 та розпорядження мера Москви від 7 лютого 1995 року № 67-РМ «Про реконструкцію горищних приміщень житлових будинків з проведенням планово-попереджувального ремонту».

2.3. Проведення робіт з освоєння горищ проводиться з метою виконання програми капітального ремонту та реконструкції будівель у місті Москві, створення додаткової житлової площі без забудови нових земельних ділянокта залучення позабюджетних коштів для будівництва житла та вирішення питань позабюджетного фінансування ремонту житлового фонду. Зазначена мета досягається шляхом продажу прав інвестування на освоєння горищного простору (мансардне будівництво) на конкурсній основі з наступним влаштуванням приміщень мансардного типу.

2.4. Проектно-кошторисна документаціяна влаштування мансарди в житлових будинках у обов'язковому порядкуузгоджується з Москомархітектурою, Управлінням державного контролю, охорони та використання пам'яток історії та культури м. Москви, органами Держпожнагляду, органами Держсанепіднагляду, МосжилНДІпроектом у порядку, визначеному нормативними актамим. Москви.

При цьому якщо пристрій приміщень мансардного типу здійснюється над усім житловим будинкоміз зміною фасаду, то діє порядок, встановлений у розпорядженні мера Москви від 31 січня 1996 № 39-РМ. Враховуючи, що влаштування мансардних приміщень здійснюється без забудови земельних ділянок, погодження Московського земельного комітету з цього питання не вимагається.

2.5.Товариства власників, що прийняли житлові будинкив управління у порядку, визначеному постановою Уряду Москви від 28.08.93 № 813, отримують одночасно право виконання функцій замовника з проведення реконструкції житлових будинків із освоєнням горищного простору під мансарду. Рішення про проведення реконструкції приймається на загальних зборах товариств.

3. Порядок оформлення документів

3.1. Інвестор, який претендує на влаштування приміщення мансардного типу, визначається за результатами спеціального конкурсу, що проводиться префектом адміністративного округу.

3.2. Для проведення конкурсу конкурсна комісія замовляє технічний висновок МосжилНДІпроекту про стан конструкцій будинку, перекриттів останнього поверху та конструкцій даху, проектну документацію на влаштування мансарди, погоджену в установленому порядку, вартість яких надалі оплачує інвестор, який переміг на конкурсі.

Крім того, до комплекту конкурсних документів обов'язково включається розрахунок обов'язкових компенсаційних виплат за рахунок інвестора на користь власників (наймачів) квартир, які безпосередньо примикають до зон проведення будівельних робіт. Розміри компенсаційних виплат визначаються МосміськБТІ.

Питання, пов'язані з дозволом інвестору компенсувати частину вартості права інвестування виконанням планово-попереджувального, поточного чи капітального ремонту будинку, де розташований об'єкт інвестування (або іншими роботами відповідно до потреб міського господарства), розглядаються у префектурах адміністративних округів спеціальною (конкурсною) комісією.

На прохання власників (наймачів) квартир, які безпосередньо примикають до зон проведення будівельних робіт, зазначені компенсації можуть бути замінені ремонтними роботамиу сумі компенсації.

3.3. При ухваленні рішення про проведення робіт з освоєння горищного простору житлового будинку про майбутні роботи повинні бути повідомлені всі власники, які проживають у цьому будинку. Спірні питанняіз власниками вирішуються у судовому порядку.

3.4. Не пізніше ніж за місяць до проведення конкурсу його умови мають бути опубліковані.

3.5. Рішення конкурсної комісії затверджується розпорядженням префекта адміністративного округу.

3.6. На підставі розпорядження префекта адміністративного округу та оплати прав інвестування до бюджету міста оформляється договір з інвестором на освоєння горищного простору чи окремої його ділянки. Договір підлягає реєстрації у Департаменті муніципального житла.

3.7. Після реєстрації договору інвестор зобов'язаний у зазначені терміни освоїти горищний простір відповідно до проекту.

3.8. Приймання робіт після закінчення будівництва мансарди здійснюється приймальними комісіямиадміністративних округів. Акт прийняття робіт затверджується у місячний строк розпорядженням префекта.

3.9. Відомості про нові технічні параметрижитлових приміщень останнього поверху та мансардних приміщень, а також всього будинку в цілому готуються Мосгор БТІ та направляються до Департаменту муніципального житла для внесення змін до відповідних баз даних.

3.10. Знову отримана площа оформляється у власність укладанням нотаріального договору з подальшою його реєстрацією в Департаменті муніципального житла.