Чи можна продати дві частки у квартирі. Як правильно продати частки у приватизованій квартирі? Схеми, нюанси оформлення угод та документів

Бренди
20.04.2020

Особливості часткової власності

Відповідно до чинного законодавства у частковій власності може перебувати лише приватизована.

На відміну від комунальної, де можна чітко межі власності кожного власника, у звичайній це буває досить складно. Тому найчастіше реальне користування приміщеннями здійснюється за домовленістю мешканців. Під час продажу частки у квартирі у договорі слід чітко вказати, які приміщення передаються у власність покупцю.

Вартість частки у квартирі зазвичай нижча, ніж ринкова вартістьквадратних метрів, що продаються.

Як продати частку в квартирі

Щоб вигідно продати частку у квартирі, потрібно насамперед запропонувати викупити її решті власників квартири. Продаж частки єдиному співвласнику квартири найбільш вигідна, тому що в цьому випадку покупець стає одноосібним власником окремої квартири.

Повідомлення інших власників про планований продаж частки робиться письмово, а отримані відповіді засвідчуються нотаріально. Якщо співвласники квартири відмовляються придбати частку, що продається, або не відповіли протягом місяця з моменту відправки повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.

Продати частку в квартирі третій особі легше, якщо цю частку можна виділити у натурі, тобто у вигляді окремого приміщення. В іншому випадку власники квартири повинні визначити, яке саме приміщення буде продано. Якщо домовленості досягти не вдалося, то виділення частки, що продається, в натурі здійснюється за рішенням суду.

Документи, необхідні для продажу частки

Щоб швидко продати частку у квартирі, слід заздалегідь підготувати всі необхідні документи:


  • правовстановлюючі документи частку квартири;

  • нотаріально засвідчені відмови інших власників від викупу частки;

  • поверховий план та експлікація з БТІ;

  • довідки про відсутність заборгованостей з комунальним платежамта податків;

  • витяг з особового рахунку або домової книги;

  • договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу частки у квартирі підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Продаж частки у квартирі через свою правову специфіку є досить складною угодою з нерухомістю, пов'язаної з певними юридичними труднощами. Це з тим, що власник частки неспроможна одноосібно розпоряджатися квартирою і здійснювати із нею юридично значимі дії не враховуючи думки інших власників часток.

Однак, як показує практика, багато пайових власників не можуть домовитися між собою і починають перешкоджати продажу однієї частки в спільній квартирі. Ситуація ускладнюється і тим, що в багатьох випадках квартира ділиться на частки лише на папері, а насправді власники точно не можуть вказати, де закінчується площа одного, і починається територія іншого.

Крім того, навіть за згодою всіх власників, продаж частки у спільній квартирі має виконуватися з чітким дотриманням усіх формальних вимог, передбачених російським житловим законодавством.

Правовий режим та законодавче регулювання часткової власності

У російському Цивільному кодексі встановлено, що квартира, що належить кільком власникам (двох і більше) може перебувати в частковій та спільній власності. Головна відмінність між цими правовими формамиполягає в тому, що при частковій власності кожен з власників має свою виділену частку в загальної квартири.

Основна особливість правового регулюванняугод з частковою власністю– це наявність згоди всіх власників житла на користування та розпорядження цією житловою нерухомістю. Володіння та користування часток у квартирі відрізняється від володіння, наприклад, однієї з кімнат.

Складність полягає в тому, що частку практично неможливо відокремити від інших часток кордоном та заборонити іншим власникам користуватися «чужою» територією. Частка у спільній квартирі записується у юридичної документації як дробу (наприклад, ½, ¼ тощо.).

Щоб продати частку в спільній квартирі, необхідно дотримання обов'язкової умови, а саме переважне право інших власників на купівлю даної квартири.

Це означає, що при продажу однієї з часток житлової нерухомості решта власників (наприклад, колишній чоловік) має право викупити цю частку перш, ніж вона буде запропонована іншим покупцям. Отже, власник однієї з часток не має права шукати інших покупців, доки не отримає відмову від усіх власників квартири.

Порядок продажу частки у спільній житловій нерухомості

Отже, щоб продати свою частку у спільній квартирі, що перебуває у частковій власності, її власник повинен:

  1. Призначити ціну та запропонувати викупити належну йому частку іншим власникам даної квартири. Для цього йому необхідно повідомити кожного з власників письмово про свій намір продати частку у спільній квартирі, а також вказати в повідомленні ціну та інші важливі умовипродажі;
  2. Якщо хтось із власників висловить бажання купити частку у квартирі, оформити угоду. І тут угода оформляється так, як і за продажу цілої квартири;
  3. Якщо власники відмовляться від придбання частки, що продається в загальній квартирі, потрібно отримати їх письмову відмову і приступати до продажу своєї частини в квартирі стороннім особам. Якщо письмову відмову не отримано, власник не має права виставляти квартиру на продаж протягом 1 місяця. Після закінчення одного місяця продавець може продати частку будь-якому покупцю, якщо ніхто з інших власників спільної часткової власності за цей час не придбає частку, що продається. Однак у цьому випадку продавець повинен мати підтвердження, що всі власники отримали повідомлення про продаж частки.

При продажу частки сторонній особі власник, як правило, повинен разом з іншими документами подати до реєструючого органу відмову інших власників (в письмовому вигляді) або документи, що підтверджують, що всі власники отримали відповідне повідомлення про продаж частки в загальній квартирі більше місяця тому, і ніхто з них не виявив бажання придбати відчужувану частку.

Якщо відразу кілька власників часткової власності виявили бажання викупити частку, що продається, власник за власним бажанням може вибрати, кому з них він продасть належну йому частку.

Якщо продавець під час продажу своєї частки порушив переважне право купівлі інших власників житла, будь-який з пайовиків може звернутися до суду, щоб відновити своє право. Законом встановлено тримісячний термін позовної давності, протягом якого власник пайової власності може оскаржити продаж частки у спільній квартирі.

Цей термін починає відраховуватись з того дня, коли один із власників частки у загальній квартирі, чиє право на переважну купівлю було порушено продавцем, дізнався або мав дізнатися про факт продажу частки у загальній квартирі сторонньому покупцю.

Які можуть виникнути труднощі під час продажу частки

Як уже говорилося, власник частки у спільній квартирі може зіткнутися з певними труднощами при відчуженні своєї частки. Насамперед вони пов'язані з небажанням інших власників квартири на продаж її частини іншим особам, навіть якщо вони не мають наміру самі викуповувати цю частку.

На практиці, нерідко буває, що учасники пайової власності спеціально ухиляються від отримання повідомлення, в якому заявлено про продаж частки у спільній квартирі. В результаті, власник частки, який бажає її продати третій особі, не може зареєструвати угоду, оскільки у неї немає ні письмової відмови інших власників квартири, ні підтвердження того факту, що вони отримали повідомлення про намір продати частку.

Ще складніше ситуація, коли власник відчужуваної частки не знає адрес місцезнаходження інших власників, і, отже, не може направити їм письмове повідомлення. У цьому випадку закон дозволяє надіслати письмове повідомлення за останньою відомою йому адресою. Однак у цьому випадку не можна виключати того, що власники інших часток спробують оскаржити правомірність укладання угоди з продажу частки у спільній квартирі, звернувшись до суду.

У названих випадках продавцю частки рекомендується зібрати якомога більше письмових доказів того, що він зробив все від нього залежне і вжив усіх можливих заходів для того, щоб сповістити всіх власників спільного житла про свій намір продати частку. Це допоможе йому довести в суді своє право на продаж частки сторонній особі у разі спору.

Бувають і такі випадки, коли інші власники пайової власності навмисно затягують процес продажу. Для цього вони погоджуються на купівлю частки, не збираючись її викуповувати.

У деяких складних випадках, коли власнику частки з якихось причин не вдається продати свою частину нерухомого майна, використовуються такі схеми продажу:

  • звернення до суду з вимогою викупити свою частку. Закон припускає, що у разі неможливості спільного використання спільної квартири (наприклад, в однокімнатній квартирі), яка перебуває у частковій власності, власник меншої частки може в суді, за відсутності угоди, вимагати від іншого власника викупу своєї частки;
  • оформити договір дарування. Складність оформлення угоди з продажу частки у квартирі призвела до того, що продавці змушені здійснювати цю угоду під виглядом дарування, оскільки власник частки за її даруванні нічого не винні повідомляти інших пайовиків. У цьому випадку сторони купівлі-продажу підписують договір дарування, а гроші передаються безпосередньо продавцю, або через депозитарний банківський осередок.

Інші учасники пайової власності можуть спробувати оскаржити цю угоду в суді, але на практиці їм буде дуже складно довести, що відбувся саме продаж частини пайової власності, а не дарування. Проте використовуючи цю схему, слід пам'ятати, що з даруванні виникне обов'язок сплатити податку дарування.

Ще один варіант, який зведе до мінімуму можливість заперечення угоди, це «подарувати» покупцю невелику частину частки (наприклад, кілька квадратних метрів), а потім запропонувати йому, як одному з власників загальної квартири, викупити частину, що залишилася.

Аналогічний варіант продажу частини у частковій власності – використання договору застави, коли документально покупець виступає заставоутримувачем даної частки та отримує її в результаті «невиконання» боржником (продавцем частки) обов'язку виплатити борг.

Використовуючи дані схеми, продавцю та покупцю частки в квартирі, що перебуває у частковій власності, не варто забувати, що ці угоди все-таки можуть бути визнані судом удаваними.

Таким чином, найскладніше у продажу частки у спільній квартирі – це повідомлення інших власників та дотримання їхнього переважного права викупу цієї частки у спільній власності. Після того, як інші пайовики погодилися або відмовилися викупити частку, процес купівлі-продажу частки нічим не відрізняється від продажу всієї квартири.


Коментарі (115)

Ільяс | 2017/10/01

Вітаю! Є наступна ситуація – 2-х кімнатна квартира. Двоє пайовиків. Один із пайовиків хоче продати свою частку. Другий пайовик неповнолітня дитина, її опікуном є мати-дружина брата першого пайовика. Чи може наявність неповнолітньої дитини вплинути на продаж частки власності? Як можна домовитися з опікункою і чи можливо таке взагалі? Дякую!

admin | 2017/10/09

Здрастуйте Ільяс! Даний факт, що другим учасником пайової власності є неповнолітня дитина, не перешкоджає іншому власнику продати свою частку. Тим не менш, у цій ситуації продавцю необхідно дотриматися права другого пайовика на переважну купівлю - тобто, продавець частки зобов'язаний направити на ім'я законних представників неповнолітнього (тобто матері) повідомлення з пропозицією викупити частку. У разі відмови чи відсутності відповіді, власник частки зможе продати свою частку сторонній особі без будь-яких перешкод.

Ілля | 2017/10/23

Вітаю. Купили квартиру менше ніж рік тому. Квартира придбана у три частки. Один із власників хоче продати свою частку стороннім
без згоди інших власників. Чи може він це зробити, якщо квартиру придбано у пайову власність менше року тому? Дякую.

admin | 2017/11/03

Привіт Ілля! Інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу РФ. При недотриманні реалізації даного правата продажу частки сторонній особі дана угода купівлі-продажу може бути оскаржена в судовому порядку.

Віталій 2017/11/20

Добридень.
Маю у власності 1\4 частку у квартирі. Продаю одному із учасників спільної власності цієї квартири. Інші учасники повідомлені і не виявили бажання придбати частку. У МФЦ мені сказали, що договір купівлі-продажу обов'язково треба завірити нотаріально. Начебто угода відчуження із загальною власністю. Повторюся я продаю частку одному з 4-х учасників спільної власності, не продаю “набік”
і при цьому всі згодні. Питання: чи обов'язково нотаріальне завірення такої угоди чи, можливо, проста письмова форма?

admin | 2017/11/30

Здрастуйте Віталію! Відповідно до останніми змінамиу законодавстві, угоди щодо відчуження часток у праві спільної власності на нерухоме майно, у тому числі при відчуженні всіма учасниками пайової власності своїх часток за однією угодою, підлягають нотаріальному посвідченню (введено Федеральним законом N 172-ФЗ).

Антон | 2017/11/28

Вітаю. Двоє людей володіють квартирою в рівних частках (50%-50%), збираються її продати. Вони домовляються, що один отримає 60%, а другий 40% суми угоди. Як це правильно оформляється юридично? Яким чином цю інформаціювносити до договору при отриманні авансу від покупця?

admin | 2017/12/09

Привіт Антоне! При визначенні ціни квартири у договорі просто потрібно прописати у тексті договору, частка одного продавця оцінюється у певну суму, а частка другого продавця – в іншу. Краще вказувати конкретні суми, які мають бути перераховані покупцем кожному із продавців.

Марина | 2018/03/08

Здрастуйте, мій сусід вирішив продати свою частку в квартирі, я готова її купити, але він вимагає гроші відразу, а мені потрібен час на оформлення іпотеки з материнським капіталом. Чи він може мені відмовити? І продати чужим людям?

admin | 2018/03/20

Привіт Марино! Якщо отримане повідомлення про продаж не містить конкретних істотних умов продажу (наприклад, продаж тільки за готівку), ваш сусід не має права відчужувати цю частку в квартирі третім особам до отримання від вас письмової відмови.

Юоя | 2018/03/20

Чи купують банки частки у квартирі? У якому разі це можливо і які банки можуть придбати частку у квартирі?

admin | 2018/03/27

Привіт Юоя! За своєю діяльністю банк є фінансово-кредитною організацією і не займається купівлею та продажем нерухомості. Виняток – видача іпотечних кредитівна придбання нерухомості. У тому числі, на долю у квартирі. Продажем нерухомості шляхом реалізації банки можуть займатися у разі неналежного виконанняпозичальниками кредитних зобов'язань. Багато банків співпрацюють з агентствами з житловому кредитуванню, що надають, у тому числі, послуги з реалізації нерухомості

Ельнура | 2018/09/09

Здрастуйте, ситуація така 6 власників у квартирі, кожного частка 1/7, ці п'ять чоловік хоче продати квартиру, а один, так як у нього помилка в паспорті, припустилися помилки в імені, і йому треба судитися, що людина одна і та ж, не хоче цього робити! Каже, що немає часу, що робити в такій ситуації???

admin | 2018/09/21

Здрастуйте Ельнура! Оскільки зазначена вами особа має переважне право купівлі, решта власників зобов'язана направити йому письмову пропозицію про купівлю частки через нотаріуса. Якщо протягом 30 днів не надійде згоди або відмови від купівлі, решта власників має право продати свої частки сторонній особі/особам.

Анна | 2018/11/29

Здрастуйте, квартира однокімнатна, три власники: я, дитина і колишній чоловік. Хочу продати свою частку. Колишній чоловік не згоден викуповувати. Гроші від продажу підуть на покращення житлових умовбудинку, що будується, в якому буде виділена частка дитині. чи можу я продати свою частку третій особі. дитина в квартирі не проживає.

admin | 2018/12/09

Привіт Анно! Так, ви можете продати частку в квартирі сторонній особі, проте перед продажем вам необхідно буде отримати згоду органів опіки на продаж частки неповнолітнього, а також повідомити письмово через нотаріуса колишнього чоловіка про ваш намір продати частку (реалізація переважного права купівлі). У разі відмови вашого колишнього чоловіка у придбанні частки ви вже зможете продати частку сторонній особі.

Коли цілу квартиру ділять на кімнати, а то й на окремі квадратні метри, важко позбавитися думки, що добром все це не закінчиться. Втім, уже більше року на ринку часто діють нові правила, і угоди стали набагато безпечнішими.

Ще шість-сім років тому схеми реалізації частки у квартирі багатьма однозначно асоціювалися з шахрайством. І небезпідставно: за допомогою фіктивного дарування частки недобросовісні ріелтори часто обходили чинне законодавство, особливо це стосувалося ринку кімнат.

ОБІЙТИ СЛОЖНІШЕ

Сьогодні ці побоювання без перебільшення можна назвати неактуальними. Ще в 2015 році було запроваджено норму, згідно з якою всі угоди щодо відплатного відчуження часток у обов'язковому порядкумають отримувати нотаріальне посвідчення. А в червні минулого року законодавство ще посилили: відтоді будь-яка зміна власника часток нерухомості повинна оформлятися тільки за допомогою нотаріуса. Власне, про «псевдодарування» з того часу можна вже забути.

Перше, що має зробити нотаріус, – переконатися, що всі співвласники квартири належним чином поінформовані про майбутній продаж частки в ній. Адже вони мають першочергове право на її викуп. У повідомленні обов'язково фігурує вартість частки, і нижче за цю суму продати її не можна. Інакше правочин можна оскаржити в суді.

Співвласники, які купувати частку не мають наміру, мають оформити відповідну відмову у нотаріальній конторі.

Пропозиція купівлі частки може бути надіслана поштою з повідомленням про вручення. Якщо протягом місяця відповіді не отримано, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.

Звичайно, є складнощі: далеко не завжди можна з'ясувати місцезнаходження та адресу одного чи кількох сусідів, тим більше, якщо вони проживають в іншому місті чи навіть країні. Особливо нелегко власникам кімнат у колишніх відомчих гуртожитках, де рахунок співвласників легко може йти на десятки.

Саме для того, щоб полегшити собі життя, багато продавців часток у квартирі йшли на нехитру виверт: «дарували» невелику її частину (це цілком міг бути навіть один квадратний метр), після чого покупець ставав в очах закону таким же співвласником квартири і отримував право на першочерговий викуп квадратів, що залишилися. Найчастіше помисли в обох сторін угоди були абсолютно чисті і про яке рейдерство говорити не доводилося. Хоча й протилежні приклади теж були.

Тепер провернути таку схему навряд чи вдасться: нотаріус зобов'язаний упевнитися, що договір дарування не маскує іншу угоду – купівлю-продаж. Обдурити його досить важко, оскільки він відповідає перед законом особисто. За що і отримує свій гонорар: 0,5% вартості об'єкта, але не більше 20 тис. руб.

Якщо нотаріус відмовив у реєстрації угоди, можна, звісно, ​​звернутися до суду. Але навряд чи туди підуть люди, наміри яких були нечисті. А ось сумлінним учасникам угоди здійснювати її через нотаріуса стало навіть зручніше: він може сам сформувати пакет документів та відправити їх до Росреєстру, причому в електронній формі, що значно прискорює процес її реєстрації.

Що таке частка

Тепер, мабуть, визначимося з термінами, точніше, з одним: що таке частка у юридичному сенсі? Цивільний кодекс РФ дає це запитання у статті 244: майно, що у власності двох чи кількох осіб, належить їм у праві спільної власності. При цьому частку кожного з власників можна виділити і тоді нерухомість перебуватиме у пайовій власності, але можна цього і не робити, тоді це буде спільна власність.

Це, до речі, найпоширеніший варіант на сьогоднішній день. Адже понад 80% житлової нерухомості у великих та середніх містах країни перебувають у спільній власності.

Помилка є уявлення про те, що в Петербурзі частками володіють виключно жителі комуналок в історичному центрі. Колективною власністю можуть бути новобудови, здані зовсім недавно. Найбільш типові ситуації - розлучення подружжя, спільно купували квартиру (як відомо, кожен другий шлюб у Росії, на жаль, закінчується саме так) або смерть власника і подальше вступ його родичів у права спадщини.

Щодо старіших будинків ще радянської споруди, то тут основна причина виникнення спільної власності – приватизація житла. Трохи менший обсяг ринку – спадкові частки.

Хто купує частки

Здавалося б, частка у квартирі, особливо невеликий, – настільки специфічний товар, що покупця на нього знайти дуже важко, якщо взагалі можливо. Проте є певні категорії громадян, які зацікавлені саме у такому вигляді власності. Насамперед це іногородні жителі, які набувають частку, щоб «укорінитися», тобто отримати реєстрацію. Це дуже полегшує життя - і роботу знайти легше, і іпотечний кредитотримати, щоб купити вже повноцінне житло.

Варто зазначити, що з ухваленням закону про «гумові квартири» отримати право постійного проживання та реєстрацію за місцем проживання може лише власник частки, розмір якої перевищує 4 кв. м.

Відповідно, частки меншого розміру з ринку на сьогодні майже зникли. Проте великі попит знаходять у першу чергу завдяки низькій вартості - від 200 тис. руб.

До другої категорії покупців можна віднести тих, хто набуває частки з метою фактичного проживання. Як правило, це ті люди, кому не вистачає грошей на покупку кімнати у комуналці, а орендувати житло вони не можуть чи не хочуть. Щоправда, ті частки, де можна жити, коштують вже помітно дорожче – від 450-500 тис. крб. Цей цінник відноситься до тих об'єктів, в яких неможливо визначити порядок користування прив'язкою частки до конкретної кімнати. Такі, наприклад, студії та однокімнатні квартири. Якщо ж зробити це в принципі реально, такі частки (а по суті – кімнати) продаються за 60-70% ринкової ціницієї самої кімнати.

Нарешті, помітна частина часток викуповується професійними ріелторами, які розраховують згодом викупити всю квартиру повністю, а потім перепродати. Але навіть якщо цього зробити не вдасться, ріелтор може визначити порядок користування спільним майном, Виділити таким чином кімнату і продати її. І свій прибуток він тим самим все одно отримає.

Визначення порядку користування – це фактична прив'язка частки до однієї з кімнат. Якщо, скажімо, власник володіє 1/2 двокімнатної квартири, може або за добровільною згодою інших власників (з нотаріальним посвідченням), або за рішенням суду визначити, що його власність – непросто абстрактна частка, а конкретна кімната. Правда, потрібно враховувати, що претендувати на житлоплощу він може лише в тому випадку, якщо метраж частки дорівнює метражу кімнати або перевищує його.

ДУМКА ЕКСПЕРТУ

Ігор Аболемов, генеральний директорАН «Долі.ру»:

- Ідеальний варіант, що дозволяє власнику частки отримати максимальну ціну за свій об'єкт, - це домовитися з рештою власників і розділити кошти, отримані від продажу квартири як єдиного цілого.

Але це вдається далеко не завжди.

Терміни проведення угод із частками квартири залежать від ситуації, що склалася. У самі стислі терміниможна продати або купити частки за умови, що всі власники дійшли мирної угоди. У разі конфліктів терміни можуть розтягуватися на невизначений час.

У цьому випадку найпростіше – продати свою частку через агентство, яке спеціалізується на цих питаннях. професійних юристівта відпрацьовані схеми роботи.

Більшість Московських квартир перебуває у спільній чи загальної , відповідно, практично кожен з них є власником частки у квартирі. Хтось, об'єднавши зусилля, приймає рішення купити квартиру у пайову власність, інші приватизують житло у спільну пайову власність із членами сім'ї. Деякі з нас стають власниками часток, вступивши у спадок нарівні з іншими спадкоємцями.

Звичайно, добре мати у власності навіть частку у квартирі. Це краще, ніж нічого. Частку завжди можна продати, її можна здавати. Частка в Москві є найдешевшим і у зв'язку з цим найдоступнішим житлом, яким можна не тільки проживати, але і прописатися, що дає право на отримання повного соціального пакету Москвича. Сьогодні такі поняття, як «частка у квартирі» чи «співвласник» дуже багатьом стали добре відомі.

Цивільний кодекс РФ передбачає особливий правовий режимдля пайової власності. Так, зокрема, статті246 і 247 ДК РФ встановлюють, що володіння, розпорядження, користування майном, що у частковій власності, здійснюється за згодою її учасників. Маючи в частковій власності житло, необхідно враховувати права та інтереси всіх співвласників, незалежно від величини їх часток. Коли йдеться про частці у квартирі, Треба розуміти, що її не можна виміряти квадратними метрами, накреслити кордон та заборонити іншим співвласникам заходити на «чужу територію»

Якщо між власниками часток у квартирі не визначено порядок користування житловим приміщенням, це означає, що вони користуються всім житловим приміщенням однаково. Володіння часткою в житловому приміщенні - це не те саме, що володіння кімнатою. Частку не можна в прямому розумінні побачити, помацати або сказати, що частці, що належить Вам, відповідає якась частина в квартирі. може виражатися лише у вигляді дробу, наприклад, 1/2, 1/5, або 3/16. Рано чи пізно, через низку причин, постає питання про продаж одним із співвласників своєї частки у квартирі.

Як продати частку в квартирі

Угоди пов'язані з продажем частки у квартирі видаються найскладнішими, постійно виходять поправки до законодавства, не дотримання яких зробить продаж частки неможливе. Як продати частку у квартирі не порушуючи закон? При продажі треба чітко дотримуватися не тільки всіх відомих ст.250 ЦК України. а також керуватися новими законами, що регламентують продаж частки від 02 липня 2016 року №та від 01 січня 2016 року № .

Звичайно ж незмінним залишається те, що перш ніж продати частку у квартирі третім особам необхідно запропонувати купити її решті учасників часткової власності. Новий законвимагає сповіщати пайових співвласників тільки нотаріальним повідомленням, раніше можна було робити самостійно, відправивши лист з описом вкладення. Також, з 2016 року, неможливе проведення угоди з продажу часток без нотаріуса, оскільки реєстрація права на частку у квартирі можлива лише в тому випадку, якщо договір купівлі-продажу чи дарування, нотаріальний.

Доказом того, що ви сповістили співвласників, буде свідоцтво отримане у нотаріуса про передачу співвласникам повідомлення від продавця, із зазначенням ціни частки та умов її продажу. Отримавши таке свідоцтво, ви маєте право скористатися ним у будь-якого з нотаріуса, розташованого в тому регіоні, де знаходиться нерухомість.

Продати частку у квартирі третій особі: специфіка процесу

Співвласники протягом одного місяця повинні викупити запропоновану частку в квартирі або відмовитися від її покупки. Нотаріальна відмова співвласника від викупучастки у квартирінадається в обов'язковому порядку нотаріусу який проводитиме угоду купівлі-продажу частки у квартирі. З 01 січня 2016 року угоди з частками (продаж/дарування) проводяться тільки через нотаріуса. Якщо кілька співвласників висловили намір купити частку в квартирі, продавець має право сам вибрати, кому з них дати можливість викупити частку в квартирі.

Найбільшу складність становлять випадки, коли відносини між співвласниками, м'яко кажучи, не складаються. Дізнавшись, що хтось із співвласників вирішив продати свою частку у квартирі, інші власники найчастіше починають «вставляти йому ціпки в колеса». Це може виражатися і в небажанні пускати в квартиру покупців, у скандалах на переглядах, які влаштовуються для потенційних покупців з метою злякати їх своєю неадекватною поведінкою.

Так з'являються у продажу, власник готовий продати свою частку дешевше, аби не мотати собі нерви. Про ухиляння від отримання повідомлення про продаж частки та багато іншого, про що ми промовчимо. Скажімо, тільки про одне, на кожну частку є свій покупець. Не пускаючи в квартиру не жителі домовитися полюбовно, не позбавлять себе від нового сусіда, який купить частку в квартирі за їх низькою ціною.

У разі визнання співвласника безвісно відсутнім і за наявності відповідного рішення суду, його переважне право купівлі частки, що відчужується, до інших осіб (членів сім'ї цього співвласника, іншим учасникам часткової власності) не переходить. Непоодинокі випадки, коли один із співвласників помер або в судовому порядку оголошений померлим, а спадок на частку в квартирі не оформлено.

Як і від кого у таких випадках отримувати відмову від права переважної покупки? У подібних ситуаціяхна допомогу бажаючому приходить ріелтор. Завжди є законний вихід із будь-якої ситуації. Наші фахівці зможуть вирішити будь-яке, навіть не подолати на перший погляд завдання.

Як продати частку в квартирісторонній особі закон вимагає нотаріально сповістити всіх співвласників. У разі порушення переважного права викупу частки квартири будь-який учасник пайової власності має право протягом трьох місяців звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків покупця. за загальним правиламобчислення строків позовної давності, зазначений тримісячний строк починає обчислюватися з дня, коли учасник спільної часткової власності, що вимагає переведення на нього прав та обов'язків покупця, дізнався або повинен був дізнатися про продаж частки в квартирі сторонній особі з порушенням його права.

Ми знаємо, як цього уникнути і не дозволити оскаржити угоду. Це лише деякі складності, що найчастіше зустрічаються, з якими стикаються бажаючі продати частку у квартирі. Наш досвід і знання законів дозволить провести найскладнішу угоду з будь-якою часткою в Московській квартирі, навіть якщо здається, що це взагалі неможливо.

Купити частку в квартирі

Тепер розглянемо угоди із частками з боку покупця. Важливо розуміти, з якою метою вирішено. Ні для кого не секрет, що не мала частина часток у Москві купується зараз з метою отримання Хоча в цьому випадку про фактичне проживання, як правило, не йдеться. Розмір такої частки в квартирі може бути невеликим, наприклад, 1/10, якщо частка буде більш маленькою, наприклад, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишуть, УФМС останні два роки дуже старанно бореться з пропискою на .

З реєстрацією за місцем проживання у нового власника частки у квартиріпроблем не буде, тому що вона здійснюється без згоди співвласників. Для цього достатньо пред'явити до паспортного столу свідоцтво на право власності. Якщо порядок користування між співвласниками у квартирі раніше не було визначено, то майбутньому власнику частки можливо доведеться вирішувати це питання самому.

Як правило, досягти порозуміння із сусідами буває не просто. Тоді порядок користування визначається судовому порядку. Подається позов про визначення нагоди користування та за кожною часткою судовим рішенням закріплюється якась із кімнат. Наші юристи готові надати допомогу в цьому судовому процесіі стоять ваші права.

У зв'язку з цим слід розуміти, що суд ухвалює рішення щодо визначення порядку користування площею з урахуванням фактичної ситуації кожного співвласника. Тобто враховуватимуться такі обставини: а) чи має власник частки іншу площу для проживання; б) чи є в нього сім'я, діти, інші утриманці; в) фінансове положенняі багато іншого.

Може вийде так, що власник більшої частки в квартирі займатиме меншу за площею кімнату в квартирі, а тому, у кого частка у праві набагато менша, рішенням суду може бути виділена для проживання більша житлова площа. Є багато тонкощів, які знають лише юристи та ріелтори, які займаються частковою власністю.

Продаж частки та проживання

Якщо плануєте проживати на купленій Вами частці у квартирі всією сім'єю, слід знати, що для(прописки) членів сім'ї за місцем проживання знадобиться письмова згода всіх інших співвласників. Тому ми рекомендуємо купувати частку у квартиріна всіх осіб, які надалі проживатимуть та прописуватимуться.

Скажімо, сім'ї із 3 осіб, купуючи 1/2 частку у квартирі, краще придбати її по 1/6 на кожного. І все ж таки, не треба побоюватися купувати частку в квартирі. На частку у квартирі, без згоди співвласників можуть бути прописані лише діти віком до 14 років. Дружини, чоловіки, брати, сестри, батьки без згоди співвласників, не будуть прописані.

Купівля частки квартири це Будь-яка квартира де є кілька власників, рано чи пізно буде продана. І грошей при продажі можна буде отримати вдвічі більше, ніж було витрачено на покупку частки. Частка у квартирі це сама вигідна інвестиціяна сьогоднішній день. Не один вид нерухомості, що не принесе 100% прибутку.

Якщо не вистачає грошей на придбання окремої квартири, а жити десь треба, купівля частки буває єдиним правильним виходом із ситуації. Купівля частки набагато перспективніша, ніж покупка кімнати. Як показала практика, що склалася, набагато швидше продаються ті квартири, частка в яких була куплена без перегляду.

Продати частку в квартирі: спільну власність

Відповідно до Цивільним кодексомРФ, майно (зокрема нерухоме), що у власності двох чи кількох осіб, належить їм у праві спільної власності. Загальна власністьбуває спільної - без визначення часток, і пайовий - з визначенням часток.

Приклад спільної власності - квартира, набута в шлюбі подружжям, на неї є одне свідоцтво про власність і, незважаючи на те, що в ньому зазначено лише один чоловік, розпорядження такою квартирою може відбуватися лише за нотаріально завіреної згоди другого.

При розлученні чи будь-який інший час вони можуть переоформити спільну власність на пайову, тобто визначити розмір часток, що належать кожному: при розлученні це буде, як правило, ½ частки, а разі розділу з інших причин (наприклад, під час укладання шлюбного договору) розмір часток визначається угодою між подружжям.

Тепер уже на квартиру буде два свідоцтва про власність – на кожну частку у квартирісвоє, але на обороті обов'язково буде зазначено, хто володіє рештою частин нерухомості. На підставі цих документів вже кожен чоловік може вільно розпоряджатися своєю власністю, не запитуючи другого, а також дотримуючись певних формальностей, про які сказано нижче.

Інший випадок пайової власності виникає в ситуації спадкування за заповітом або законом, якщо спадкоємців більше одного. На сьогоднішній день на ринку присутні квартири, спочатку придбані особами, які не перебувають у шлюбі, вдовжу власність (так звані громадянське подружжя або просто люди, які не перебувають у родинних та інших відносинах). Ціни на нерухомість сьогодні настільки високі, що змушують людей шукати вихід у спільній покупці.

Продати частку у квартирі: головні моменти

Отже, якщо Ви продавець частки, то важливо знати, що Ваш співвласник має право на переважну купівлю, про яке йдеться у ст. 250 ЦК України. Тобто, перш ніжтретім особам, Ви зобов'язанівсіх співвласників, а якщо вони не претендують на покупку Вашої частки, то можуть самі дати нотаріальну відмову від переважного права викупу частки. Якщо відносини далекі від ідеальних і другий власник не бажає ні підписувати папери, ні обговорювати це питання, то закон все ж таки залишає Вам можливість розпорядитися своєю власністю.

Відправивши співвласнику нотаріальну пропозицію про викуп частки, треба почекати 30 днів і в тому випадку, якщо він не виявив бажання купити частку на Ваших умовах, нотаріус, який надсилав повідомлення про продаж, видасть Вам нотаріальне свідоцтво про те, що співвласники сповіщені. Маючи на руках даний документ, Ви маєте право провести угоду з третьою стороною, продати частку будь-кому.

Повідомлення про сповіщення буде доказом того, що Ви не порушили прав іншого власника. Важливо пам'ятати, що Ви повинні продати частку у квартирісаме за тією ціною та на тих умовах, які написали у реченні. Найменший відступ від них дає Вашому співвласнику право звернутися до суду з позовом про переведення на нього всіх прав та обов'язків покупця.

Якщо Ви вирішили , не важливо з якої причини, для проживання або , питання дотримання всіх формальностей для Вас більш важливе, ніж для продавця частки. Підготовлюючи угоду, важливо перевірити, що продавець все зробив не порушуючи законодавство, адже у разі найменшої неточності Ви можете залишитися не лише без частки, а й без своїх грошей.

Іноді продавці, якщо у них немає можливості отримати відмову від інших власників, пропонують оформити купівлю-продаж іншим способом, найчастіше через договір дарування, договір дарування малої частки з подальшим договором купівлі-продажу, також зустрічаються договори відступного із заставою частки - у цьому випадку право переважної покупки не діє.

Самі по собі угоди з нерухомістю представляють досить серйозний процес, що вимагає від сторін граничної уваги - необхідно визначитися з ціною об'єкта, з порядком розрахунку, з моментом фактичної передачі... А якщо на стороні продавця не одні, а кілька власників, такий продаж може створити проблеми як самих продавців, так покупця.

Угоди з множинністю осіб на стороні можуть бути проведені без проблем та зайвих витрат часу та нервів у разі, якщо продавець та покупець заздалегідь обговорять умови, дату та час підписання договору та подання його до органу, що здійснює державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угоди з ним.

Зазвичай продаж квартири, що у частковій власності, здійснюється укладенням договору купівлі-продажу, яким всі власники виступають за продавця. Така угода проводиться одноразово (договір підписується всіма, розрахунок із продавцями виробляється одночасно, покупець стає власником всієї квартири) і є самим оптимальним варіантомпродаж.

Продаж всієї квартири, що знаходиться в частковій власності

Хоча така угода і є оптимальною, все ж таки з метою уникнення можливих накладок та непорозумінь пайовим власникам слід обговорити та вирішити три питання:

  1. вартість квартири;
  2. порядок та спосіб розрахунків;
  3. дата підписання договору купівлі-продажу.

Важливо!Якщо власники часток у квартирі, які є продавцем, своєчасно обговорять і вирішать усі три питання, то операція пройде без особливих витрат часу, сил та нервів.

Визначитись із вартістю квартири найкраще ще на етапі прийняття рішення про продаж. Тобто, якщо всі пайові власники висловили готовність продати кожен свою частку, то приймається рішення про ціну квартири та розмір вартості кожної частки.

Багато громадян помиляються щодо розміру коштів від продажу частки, вважаючи, що він має відповідати таким обставинам, як постійне мешканнята утримання квартири, постійна реєстрація, наявність дітей… Однак жодних переваг у ціні частки, що продається ні постійна реєстрація, ні діти, ні щось інше не надають.

Важливо!Кожен власник частки має право розраховувати на суму, пропорційну його частці.

Тобто, якщо частки рівні, то ціна квартири ділиться на число часток - виходить сума, належна кожному пайовому власнику в результаті угоди, і ця сума буде рівною у всіх. Якщо ж розмір часток відрізняється, то вся сума вартості квартири розподіляється між продавцями відповідно до розміру їх частки.

Наприклад, є три власники: в одного ½ частка, а в двох інших за ¼ частці. Квартира продається за два мільйони рублів. Власник половини квартири отримає мільйон рублів від продажу, інші - по п'ятсот тисяч.

Таким чином, перед початком продажу всім власникам треба визначитися з ціною квартири, що продається, щоб кожен з них знав, на що він може розраховувати в результаті угоди. Головне, щоби така ціна сподобалася покупцеві.

Пройшовши початковий етап підготовки до угоди та визначивши ціну, продавці повинні разом із покупцем обговорити питання порядку та способу розрахунків між сторонами.

Порядок розрахунків за договором - це умова, що передбачає і момент, і обсяг фактичної передачі від покупця продавцям. Зазвичай розрахунок проводиться у повному обсязіу момент підписання договору. Але буває й інший порядок:

  1. передача коштів у два етапи - частина у момент підписання, а інша частина на день здачі документів на державну реєстрацію переходу права;
  2. передача грошей у повному обсязі після підписання договору у строк не пізніше ____ днів, але до подання документів на державну реєстрацію переходу права;
  3. передача частини коштів до підписання договору (що оформляється розпискою), а частини, що залишилася - в момент підписання договору (або після подачі документів на державну реєстрацію).

Тобто, рішення про порядок розрахунків є важливим для проведення правочину. Сам момент отримання грошей продавцями дуже важливий, тому його необхідно відобразити докладно за умов договору.

Спосіб розрахунків - це те, яким чином передаватимуться грошові кошти. Їх лише два - готівковий та безготівковий.

Якщо сторони оберуть Безготівковий розрахунок, то в договорі треба буде вказувати номери рахунків усіх продавців та вказувати суми, що зараховуються на ці рахунки.

Може скластися так, що комусь із продавців захочеться отримати свою частку готівкою (таке буває в тих випадках, коли продавець є боржником по виконавчого провадження, та його рахунки в банках знаходяться під пильним оком судового пристава). І тоді умови договору купівлі-продажу ускладнюються тим, що спосіб для кожного власника визначається по-різному, кому готівкою, а кому шляхом перерахування на рахунок у банку.

Після того, як усі пайові власники домовляться про ціну і спосіб отримання грошей за угодою, настає найскладніший для більшості продавців етап - це момент підписання договору купівлі-продажу.

Справа в тому, що через участь кількох осіб на стороні продавця укладання договору купівлі-продажу ускладнюється описом кожного власника та характеристик його частки. Сам документ за змістом дуже перевантажений, тому не лише складатиме, а й перевіряти його складно.

Важливо!А перевірити обов'язково треба! І жодні докази про повну довіру не повинні звучати – кожен особисто перевіряє свої дані та свою суму за угодою.

Добре, якщо всі власники проживають в одному місті, а ще краще - прямо в квартирі, що продається. У такому разі вони можуть вивчити чернетку договору всі разом, а потім і сам договір перевірити та одночасно підписати.

А якщо власники проживають не лише у різних будинках, а й у різних містах чи регіонах – цей етап стає справжнім випробуванням для покупця. Тому бажано не псувати йому нерви, а просто сповістити вже про дату і час, коли всі продавці готові будуть з'явитися в Росреєстр для подання заяви про державну реєстрацію переходу права власності на покупця.

Якщо ж зібрати всіх власників ніяк неможливо, то в цьому випадку на допомогу може прийти оформлення довіреності (або навіть - довіреностей) на проведення угоди на когось із продавців. Тобто, зазвичай до моменту подачі документів гроші вже (принаймні частково) у продавців, подальшого обговорення моментів з продажу не потрібно, тому ті власники, які не можуть бути фізично присутніми в Росреєстрі, можуть уповноважити на це того власника, у якого немає жодних перешкод. Довіреність оформляється у нотаріуса.

Продаж квартири по частках одного покупця

Буває й таке, що всіх власників не лише не зібрати разом, а й переконати їх продавати квартиру одночасно з усіма практично неможливо. Враховуючи, що право пайової власності виникає іноді в результаті прийняття спадщини або поділу майна подружжя, можна собі уявити, які «родинні» почуття пов'язують власників. І у таких випадках розраховувати на оформлення довіреності навіть не доводиться.

І якщо покупець бажає придбати саме цю квартиру, то він готовий до таких труднощів, як укладання договорів купівлі-продажу часток у квартирі.

Важливо!Продаж квартири по частках - це укладання окремого договору купівлі-продажу на кожну частку або на кілька часток. Але не на квартиру загалом.

Проблеми такого продажу для самих продавців не буде - кожен з них підпише договір і в зручний для себе час навідається до Росреєстру. Натомість для покупця така форма «викупу» квартири по частках стає справжнім випробуванням - по-перше, складання кількох договорів, по-друге, кілька візитів до Росреєстру, по-третє, оплата державного мита за державну реєстрацію переходу права здійснюється щоразу, коли подаються документи . Крім того, при купівлі останньої частки покупець замовить чергове свідоцтво вже на цілу квартиру, яка до цього була у нього в частках та оформлена окремими свідоцтвами на кожну частку.

Чим менше труднощів буде під час операції з частками квартири, тим легше буде домовитися за ціною з покупцем. Зрозуміло, укладання та перевірка (підписання) договору за участю всіх пайових власників займає масу часу та уваги. Але за хорошої і серйозної підготовки з боку продавців до цієї процедури сама угода проходить гладко, за що покупець готовий платити.

Якщо ж за кожною часткою проводитиметься окрема купівля-продаж, це збільшує витрати покупця (на якого вони зазвичай і покладаються за умовами договору), то в цілому квартира буде продана значно дешевше.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінами у законодавстві, інформація у статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть у формі нижче.