Вибір підрядника для будівництва будинку. Як вибрати підрядника на генеральне будівництво

Будівництво заміського будинкупроцес часто нервовий і вимагає від замовника максимальної залученості. Однак у цьому є й переваги, оскільки, на відміну від міської новобудови, тут усі етапи піддаються контролю та більше можливостейвідстежити той час, коли щось пішло негаразд. Комерційний директоркомпанії Izburg , що спеціалізується на дерев'яне житлове будівництво, Єгор Грибов розповів читачам сайту "РІА Нерухомість", як організувати процес будівництва котеджу так, щоб при мінімальних витратахчасу і зусиль тримати руку на пульсі будівництва і зрештою отримати саме такий будинок, який ви хотіли.

Чим відповідальніше ви підійдете до вибору підрядника, тим менше головного болю вам доведеться випробувати на стадії будівництва і пізніше, коли почнете обживати свої володіння, впевнений експерт. Тому рекомендується провести кілька етапів "відсіву" потенційних підрядників для того, щоб вибрати оптимального.

Етап перший: досвід, послуги, ціни

Перша, можна сказати класична, рекомендація при виборі підрядника розглядати тільки досвідчені компанії з гарною репутацією. Безперечно, компанія без досвіду — це певна авантюра. Втім, від новачка на ринку не варто одразу збігати: стартап може запропонувати дуже непогані умови, тому що в його інтересах напрацювати портфоліо, відгуки та отримати якісь оборотні кошти. Тому цілком можливо, що така компанія намагатиметься заробити репутацію — добре будувати та погоджуватися на суттєві знижки. Однак так варто чинити тільки в тому випадку, якщо ви маєте час, сили та знання, щоб повністю контролювати процес, в інших випадках краще вибирати компанію з великим досвідом та гарною репутацією.

Крім стажу, потрібно звертати увагу і на обсяги будівництва. Досвід – це дуже важлива складова. Тому на етапі вивчення сайту дивіться на реалізовані проекти. Чим вищий ціновий сегмент, у якому працює компанія, тим, ймовірно, менше буде реалізованих проектів, оскільки кожен із таких будинків — штучний ексклюзивний продукт. У сегменті "економ" логічно, якщо реалізованих проектів буде справді багато - до кількох десятків на рік.

Крім того, потрібно звернути увагу, скільки технологій будівництва використовує компанія. Якщо їх багато – це привід для сумнівів. Як правило, надійні компанії спеціалізуються на одній-двох технологіях, у яких досягають високої майстерності, навчають персонал, прописують регламенти та стежать за новинками. Якщо вам пропонується і газобетон, і клеєний брус, і каркасні будинки— мабуть, така фірма працює із субпідрядниками, а сама мало що може гарантувати.

Окремо варто сказати про ціни. Заявлені на сайті цінники часто можуть не відображати всієї картини. Тож якщо однаковий будинок одна компанія пропонує побудувати за два мільйони, а друга за п'ять — це може означати, що перша з маркетингових інтересів озвучила не всю суму. Наприклад, стільки коштує будинок без фундаменту, перекриттів та вартості робіт, але про це ви дізнаєтесь у найкращому випадкув офісі, тому на цьому етапі краще орієнтуватися не на ціну, а на інші показники.

І, зрозуміло, на першому етапі слід скористатися перевагою нашого часу доступністю інформації. Вибравши кілька фірм із цікавими пропозиціями, потрібно не полінуватися та вивчити відгуки про них. Втім, на власному сайті компанії вони, ймовірно, будуть лише позитивні, тому бажано переглянути відгуки на кількох профільних майданчиках, а також пошукати їх у соцмережах. Не полінуйтеся самі створити нову темуі попросіть людей розповісти про досвід співпраці з тією чи іншою компанією, так ви отримаєте об'єктивну картину.

Другий етап: переговори та кадрова розвідка

На зустрічі з менеджером в офісі потрібно не соромлячись ставити більше питань. Перший показник для вас - наскільки він "у темі". У надійній компанії персонал буде підготовлений і компетентний. Якщо менеджер починає "плавати", якщо ваші питання ставлять його в глухий кут, то це повинно насторожувати.

По-друге, обов'язково запитайте, чи можна з'їздити і подивитися на об'єкти, що будуються. Кращий варіант, якщо запропонували самі та назвали багато адрес.

Зверніть увагу, чи велика різниця між початковими умовами, що озвучені на сайті, і тим, що говорить менеджер. Звичайно, багато хто користується хитрощами, щоб залучити покупця, але чим серйозніша розбіжність, тим більше підстав запідозрити, що це не єдина вільність, яку собі тут дозволяють.

Є сенс розпитати про співробітників компанії. Наприклад, які бригади зводять удома? Це субпідрядники чи є штатними співробітниками? Другий варіант кращий. У нормальній фірмі будуть налагоджені всі бізнес-процеси, тобто там будуть не бригади з відкритого ринкувзяті на проект, а постійні співробітники.

Також буде показово, якщо в штаті компанія має один або кілька архітекторів — це демонструє готовність працювати з клієнтом, з його перевагами, а також послужить непрямим доказом того, що в компанії багато замовлень, оскільки для разових робіт залучили б аутсорсера.

Також наявність штатного проектувальника або цілого проектного відділу можна розцінювати як додаткову гарантію якості збудованих будинків, оскільки фахівці зможуть оптимально підібрати матеріали, інженерні системита розрахувати всі нюанси конструкції будівлі.

Третій етап: їдемо на будівництво

Будівництво - це головний лакмусовий папірець, який допоможе прийняти остаточне рішення.

Навіть якщо ви не дуже добре знаєтеся на тонкощах будівельного процесу - просто подивіться, в якому вигляді міститься майданчик. Сміття розкидане? Матеріали звалені, абияк? Робочі одягнені, хто на що здатний, курять і тиняються без діла? Значить краще пошукати іншу компанію. Якщо все складено акуратно, немає бруду, всі майстри при ділі та одягнені у фірмову уніформу – це вже маркер відповідальності та організованості.

Можна придивитися також до самого будівельного процесу. Звичайно, непрофесіоналу вникнути в технологічні тонкощі складно, але є цілком очевидні речі. Наприклад, якщо вам утеплюють покрівлю не знизу, а зверху, та ще й у дощ, то, логічно, що вона промокне і стане схожою на мокру вату. Це грубе порушення технології, що б вам не казали робітники.

Якщо вас щось насторожило, але ви не впевнені в тому, чи правильно це чи ні, то просто розпитайте, що прямо зараз роблять робітники і для чого? Заодно поцікавтеся, як давно вони у цій компанії, у штаті чи ні.

Можна також зробити кілька фото, а потім пошукати відповідності в інтернеті або дізнатися на профільних майданчиках (форумах), скажімо, чи укладається утеплювач чи ізоляція потрібною стороною, чи не порушена черговість дій.

Четвертий етап: прозорість договору

Договір це ваша броня на весь час до закінчення будівництва, а також після нього. Найпростіший (але витратний) спосіб — запросити із собою юриста, який обізнаний у договірному праві у сфері нерухомості. Якщо бажаєте самі — доведеться бути уважним.

Договір може бути один чи кілька. Наприклад, сам замовник з якихось своїх причин може розбити його на етапи, наприклад, окремо укласти договір на будівництво "коробки" будинку, окремо - на інженерні мережіі окремо - на оздоблення.

Усі необхідні пункти — кошториси, проект тощо оформляються додатками до договору. Тобто у вас не повинно бути зазначено, що за договором компанія зобов'язується збудувати будинок шість на шість метрів, без роз'яснень, який це будинок. Також треба обговорити, де і як будинок розташований на ділянці.

Іноді зустрічаються анекдотичні формулювання, наприклад, у кошторисі зазначено: "фундамент - одна штука; стіни - чотири штуки". Це не правильно. Тому вас має насторожити, якщо вся угода на будівництво будинку вмістилася на двох сторінках. Насправді до нього додається досить великий пакет документів: графіки будівництва, графіки платежів, проект, кошторис, технічні умовиі так далі.

Окремо слід вивчити гарантійні зобов'язання. У гарантії мають бути розділені несучі конструкції будинку та інші складові. За законом, замовник будівництва будинку має п'ять років на виявлення недоліків. Якщо гарантійний термін менший, це тривожний сигнал. Втім, дуже довга гарантія теж буде виглядати дивно і безглуздо, немов компанія намагається пустити вам пилюку в очі і переконати у своїй крутості та надійності. Насправді може скластися анекдотична ситуація, коли гарантія ще діє, а компанії вже давно немає. Тож треба дивитися на компанію комплексно: якщо вона з досвідом та з ім'ям, то їй не потрібні репутаційні ризики, а отже, вона зробить усе, щоб не допустити шлюбу під час будівництва або максимально оперативно виправити всі виявлені після несправності.

В ідеалі перед початком будівництва не завадить підписати особливий акт прийому-передачі будівельного майданчика, яким все, що відбувається на будмайданчику, передається під відповідальність підрядника. Тобто дотримання техніки безпеки, збереження матеріалів, порядок будівництва — все це має стати його, а не вашою зоною відповідальності, і це потрібно зафіксувати.

Етап п'ятий: контроль під час будівництва

Якщо ваш підрядник це допускає, ви можете найняти свого інженера для технагляду. Однак буває і таке, що підрядник цього не допускає, тоді треба бути особливо уважним на прийманні. Без будівельних знань тут важко розібратися, але дещо можна зрозуміти, якщо знати, на що дивитись.

Ще ви можете наполягти, щоб приймати роботу етапами. Окремо фундамент, окремо стіни тощо. Більшість фірм існує внутрішній контрольякості — цим можна і потрібно поцікавитись, як воно відбувається, хто за це відповідає. Якщо раптом вам скажуть "У нас досвідчені бригади, їх контролювати не потрібно", це знову ж таки небезпечний момент.

У нас, наприклад, багатоступінчастий контроль: безпосередньо в бригаді за роботами, за дотриманням усіх інструкцій та технологій стежить виконроб, а наступний рівень — наш внутрішній технагляд, який може будь-якої миті зупинити всі роботи, якщо щось було зроблено з порушеннями. Прораби при цьому мають власну — грошову — мотивацію, щоб роботи не зупинялися, таким чином, вони зацікавлені в тому, щоб виконувати роботи правильно.

Але є фірми, які на це йдуть неохоче. У них, як правило, стоїть завдання якнайбільше етапів зробити швидко і непомітно, наприклад, закопати, залити бетоном, замурувати в стіни все, що може видати шлюб або порушення технології. Тут також не буде зайвим запросити фахівця на приймання - це обійдеться дешевше і позбавить неприємних турбот, якщо огріхи показали себе через рік-другий.

Однак головне пам'ятати: чим уважнішими ви були на перших етапах, тим менше клопотів згодом. Хороший відповідальний підрядник справді позбавить вас від головного болю та непланових витрат на роки вперед.

Вибір виконавця робіт для будівництва та ремонту офісних приміщень, об'єктів соцкультпобуту та виробничої сфери

Маклаков В.М., Віце-президент групи компаній, заступник генерального директораТОВ НВФ «Центр економіки та ціноутворення у будівництві»

Стаття «Підрядник: інструкція на вибір» була опублікована в журналі «Сучасний офіс. Довідник готових рішень»(№10 за 2005 рік). Це видання, як видно за його назвою, не спеціалізується на будівельній тематиці, тому стаття для нього навряд чи допоможе досвідченим кошторисникам та керівникам будівельних організацій, але, напевно, виявиться корисною новачкам.

Ремонт приміщень або навіть будівництво нових – неминуча подія у житті будь-якого підприємства, великого чи малого. Секретарю та офіс-менеджеру доведеться впритул зіткнутися з цим. Відповідно, необхідно вникнути особливо організації ремонтно- будівельних робіт…

Ваша нова роль

Почавши ремонт чи будівництво (прибудову) нових приміщень, ваша фірма, хоч би чим вони займалася «у мирному житті», стає учасником інвестиційно-будівельного процесу. А саме – інвестором. Крім інвестора, у процесі беруть участь замовник та підрядник. Підрядник - той, хто береться виконати необхідні вам роботи, замовником виступаєте або ви, або спеціально найнята вами для представлення ваших інтересів будівельна організація. Крім того, є ще субпідрядники, але відносини з ними регулюються підрядником. Припустимо, ваша компанія замовила обробку туалетних кімнат, але ваш підрядник самостійно може виконати лише укладання плитки, а встановлення сантехніки та вентиляційних пристроїв він здійснює залученими силами. Але з ними підрядник розплачується самостійно, його стосунки з ними – його проблема. Ваша компанія оплачує підряднику весь комплекс робіт - і укладання плитки, і встановлення сантехніки та вентиляційних пристроїв.

До проблеми того, хто виступає замовником робіт, ми ще повернемося.

Визначимося з іншими термінами та поняттями.

Трохи теорії

Ремонт – це лише один із видів будівельних робіт. Відповідно до діючим законодавством Російської Федераціїпід будівництвом слід розуміти спорудження нових об'єктів нерухомості, тобто. будівель та споруд, що будуються на відведеному для цього земельній ділянці, і виконання вже побудованих, тобто. введених у дію об'єктах нерухомості будівельно-монтажних робіт, які поділяються залежно від призначення та джерела фінансування на:

• ремонтно-реставраційні;
• роботи з реконструкції;
• роботи з технічного переозброєння;
• роботи з підтримки певному рівні діючого виробництва;
• роботи з капітального ремонту;
• поточний (попереджувальний) ремонт;
• проведення інженерних пошуківта розробка проектно-кошторисної документації.

Близькі до будівельних, але такими не є:

• обстеження об'єктів нерухомості на предмет надійності та безпеки експлуатації;
• ремонт та сервісне обслуговування обладнання;
• монтаж та демонтаж будівельних машинта механізмів;
• демонтаж обладнання;
• ліквідація об'єкту нерухомості;
• виготовлення на будівельному майданчику не стандартного обладнання, будівельних металоконструкцій та трубних заготовок.

Будівництво - вельми специфічна сфера діяльності, для якої розроблені правові та нормативні акти, що регламентують права, обов'язки та відповідальність усіх учасників інвестиційної діяльності(Будівництва). Недотримання встановлених правил - БНіП ( будівельні нормита правила) - при виробництві будівельно-монтажних робіт та експлуатації побудованих об'єктів може призвести до негативних наслідків.

У той же час, під час будівництва неможливо все передбачити заздалегідь, і в процесі виконання робіт виникають ситуації, що вимагають прийняття рішень на місці та внесення змін до затвердженого проекту будівництва або виконання окремих видівробіт. Такі зміни можуть призвести як до зниження вартості робіт, так і до їхнього суттєвого збільшення. Втім, визначення вартості ремонтних робітна стадії проектування чи будівництва нового об'єкта також проводиться приблизно. Орієнтовна вартість повинна відсотків на 10-15 перевищувати реальні витрати виконавця робіт з урахуванням належної йому винагороди.

Ремонт починається з вибору виконавця. Російським законодавствомвстановлено, що з виконанні будівельних робіт для державних потреб, тобто. при оплаті робіт за рахунок бюджетних коштів, Вибір виконавця робіт повинен проводитися тільки на конкурсній основі, тобто. через торги чи аукціони (за вартості робіт понад 5000 МРОТ на поточному рівні цін.

Для тих, хто будує або виконує ремонтні роботи за рахунок власних чи позикових коштів, можна вибрати виконавця робіт і без конкурсу, але проведення конкурсу, як правило, призводить до зниження вартості робіт на 5-10% від кошторисної вартості, навіть у тих випадках, коли кошторис складається досвідченим фахівцем з урахуванням розумної економії вартості матеріальних ресурсів, оплати праці та лімітованих витрат.

При проведенні конкурсу вартість робіт є для інвестора важливим фактором, але не повинна бути єдиною або визначальною, інакше легко стати жертвою шахрая або афериста.

Під час підготовки та проведення конкурсу (підрядних торгів) слід керуватися «Методичними рекомендаціями щодо порядку проведення конкурсів на виконання робіт, надання послуг у будівництві та житлово-комунальному господарстві в Російській Федерації» (МДС 80-17.01), де докладно описані основні процедури підготовки, проведення та підбиття підсумків – вибору переможця та укладання з ним договору.

Вибір підрядника: покрокова інструкція

Отже, розглянемо основні кроки інвестора.

Відповідно до чинного законодавства, інвестор - власник коштів, повинен створити службу замовника (або знайти з існуючих та мають ліцензію фірм), та після отримання відповідної ліцензії доручити їй за договором (договір про надання відплатних послуг) будівництво нового об'єкта або виконання окремих видів будівельних чи ремонтно-будівельних робіт. Служба замовника - юридична або фізична особа, Наділене інвестором правом розпоряджатися інвестиційними ресурсами для реалізації конкретного інвестиційного проекту.

У договорі мають бути зазначені: об'єкт, його адреса, площа та межі будівельного майданчика, точна або приблизна вартістьбудівництва або ремонту, терміни початку та закінчення робіт та джерело фінансування.

Наступний крок інвестора - визначення, яких (будівельних чи ремонтних) роботах він потребує. Нормативні визначення цих робіт не збігаються з нашим звичайним уявленням про них.

Наприклад, встановлення сталевих дверей у квартирі – це ремонтна робота. Встановлення тих самих дверей в офісі може бути визнано капітальним ремонтом або реконструкцією (якщо приміщення, в яке були поставлені ці двері, змінило після цього своє призначення: з кімнати секретаря стало касою).

Нове будівництво, реконструкція чи технічне переозброєння об'єктів нерухомості мають фінансуватися рахунок бюджетних джерел чи прибутку інвестора від основний діяльності. Капітальний ремонт повинен виконуватися власником об'єкта нерухомості та фінансуватись за рахунок власних джерел, а при використанні приміщення його власником витрати на поточний ремонтвідносяться на прямі витрати (на основну господарську діяльність). Відповідно, якщо ваша фірма орендує офіс, то встановлення сталевих дверей – капітальний ремонт – має проводитися за рахунок власника офісу. А якщо компанія офісним приміщенняммає, те самі двері встановлюватися рахунок витрат за основну господарську діяльність.

Відповідно до пункту 3.2. Методичних рекомендаційщодо визначення вартості будівельної продукції на території Російської Федерації (МДС 81-35.2004) під новим будівництвом слід розуміти спорудження об'єкта нерухомості, який після введення в експлуатацію перебуватиме на самостійному балансі. Отже, будівництво на діючому підприємстві нової будівлі (складу, їдальні), що стоїть, слід вважати продовженням будівництва і включати до кошторису підвищувальні коефіцієнти, передбачені в додатку 1 до МДС 81-35.2004.

Найнята інвестором служба замовника має знайти проектну організацію, що має ліцензію, та укласти з нею договір на розробку проекту та кошторису витрат.

Якщо за характером робіт не потрібно виготовлення робочих креслень (заміна покрівлі, вікон, дверей, ремонт фасаду та ін.) дозволяється фінансування ремонтних робіт, у тому числі за рахунок бюджетних джерел, за затвердженими кошторисами або розціненими описами робіт.

При будівництві нових об'єктів нерухомості, при реконструкції, технічному переозброєнні, капітальному ремонтііз заміною або посиленням несучих конструкцій проектна документаціяспрямовується на державну експертизу та після отримання позитивного висновку експертизи затверджується інвестором.

Проектно-кошторисна документація на ремонт будівель, розроблена відповідно до норм, правил, інструкцій та державних стандартів (що має бути засвідчено відповідним записом головного інженера проекту) не підлягає погодженню з органами державного нагляду (пункт 5.7 МДС 13-1.99).

Якщо кошторис на ремонтні роботи складає виконавець робіт (за наявності ліцензії на даний виддіяльності), вона стає документом після її розгляду та затвердження замовником (інвестором).

Проведення конкурсу на пошук виконавця робіт можна доручити спеціалізованому тендерному комітету (при бюджетне фінансуваннябудівництва), або службі замовника із залученням сторонніх фахівців.

Перед проведенням можна провести попередній відбір, тобто. повідомити всіх бажаючих взяти участь у конкурсі набір обов'язкових вимогі не допускати до участі у конкурсі фірми, які не відповідають цим вимогам. Нашим законодавством не визначено перелік таких критеріїв (вимог) до виконавців робіт, і це стосується прерогативи служби замовника. Такими вимогами можуть бути:

• наявність ліцензії;
• термін існування фірми (припустимо, щонайменше 5 років);
• досвід спорудження (ремонту) таких самих чи подібних об'єктів;
• відсутність збитків та наявність прибутку за останні три роки;
• наявність кваліфікованого персоналу робітників та 50% інженерного персоналу з вищою профільною освітою;
• підтвердження дотримання термінів введення вже збудованих об'єктів в експлуатацію;
• наявність позитивних відгуків щодо якості робіт;
• мінімальна кількість зауважень (розпоряджень) наглядових органів;
• відсутність травматизму та нещасних випадків на виробництві зі смертельним наслідком;
• мінімальна кількість тимчасових та іноземних робітників;
• наявність необхідних для виконання робіт власних вантажопідйомних, транспортних засобівта основних будівельних машин та механізмів;
• досвід участі у будівництві за кордоном;
• наявність судових розглядів останні три роки;
• відсутність заборгованості перед податковими органами;
• страхування будівельних ризиків;
• наявність позитивних відгуків щодо керівників будівництва попередніх об'єктів;
• обсяг виконаних за попередній рікбудівельно-монтажних робіт, що не менше, ніж утричі перевищує обсяг пропонованих до виконання робіт;
• наявність постійних партнерів до виконання спеціальних робіт;
• наявність вхідного контролю якості будівельних матеріалів, виробів та конструкцій;
• позитивний досвід роботи за договорами із твердою договірною ціною;
• наявність поруки або банківської гарантії.

Основним документом під час проведення конкурсу має бути відомість обсягів робіт. Не слід передавати виконавцю робіт кошторис - ні на базисному, ні у рівні цін.

Усі претенденти повинні знати, на якому рівні цін складено кошторис, і які будуть використовуватися індекси для переходу від базисного до поточного рівня цін, як враховуватиметься інфляція на календарний рік під час укладання договору з твердою договірною ціною.

Не слід розглядати пропозиції із запропонованою ціною на 15 і більше відсотків нижчою, ніж кошторисна вартістьоб'єкта у рівні цін.

Замовник готує проект договору із твердою договірною ціною. Договір має називатися договором будівельного підряду, а чи не інвестиційним договором чи договором про надання возмездных послуг. Гарантійні терміни за договором слід передбачити у діапазоні 24-60 місяців після введення об'єкта. Термін щонайменше 24 місяців визначається п.п. 1, 2, 4 ст. 724 Цивільного кодексуРосійської Федерації, отже, навіть якщо підрядник нав'язав вашій компанії тримісячний гарантійний термін на виконані роботи (припустимо, штукатурку стелі), а на шостому місяці після закінчення робіт штукатурка обсипалася, ваша фірма має право подавати до суду: жодні пункти договору не можуть суперечити законодавству Російської Федерації . Суд завжди визнає пріоритет законодавства перед договірними відносинами.

Вибір переможця повинен проводитися виходячи із пропозицій претендентів, які найбільш повно відповідають вимогам служби замовника з урахуванням вимог попереднього відбору.

Переможець конкурсу до підписання договору має надати службі замовника повну розшифровку договірної ціни. Запропонована переможцем конкурсу договірна цінаможе бути уточнена після розгляду виконавцями робіт (у тому числі, ймовірними субпідрядниками) повністю проекту та кошторису, розгляду сторонами за участю проектної організаціїзауважень виконавців робіт та додаткового узгодження постачальників основного обладнання та матеріалів, та поділу між сторонами переліку ресурсів, що постачаються.

Для виконання якісних будівельних робіт важливо правильно вибрати надійного генпідрядника. Але цього мало, є додаткові особливості, які необхідно знати, і це стане запорукою правильного виконання робіт та безпроблемних взаємин між замовником та виконавцем.

супроводу тендеру

Замовник та генпідрядник

Давайте розберемося в термінах, це допоможе зрозуміти права та обов'язки замовника та підрядника.

Замовник, за визначенням, це фізичне або юридична особа, що звертається до іншої особи: виконавця або підрядника із замовленням про виконання будівельних робіт. Замовником може бути приватна особа, уряд, підприємства, державні органи та установи, об'єднання громадян.

Генеральним підрядникомназивають юридичну особу, соціалізоване підприємство, яке зобов'язується виконати будівельні роботи за завданням замовника, відповідно до договору, проекту, з використанням матеріалів замовника або власних матеріалів за обумовлену кошторисом плату.

Виходячи з цього, будуються взаємини. Замовнику потрібно виконання певних робіт, а генеральний підрядник організовує та проводить їх. Важливо, щоб на першому етапі замовник відчув шанобливе ставлення до себе, це може бути показником серйозного ставлення до виконання поставлених завдань.

Необхідно, щоб виникла взаємна довіра, а вона будується на достовірній інформації, яку надає будівельна компанія, яка виступає у ролі генпідрядника.

Але щоб взаємини були продуктивними мало однієї довіри, важливо знати принципи вибору.

Критерії вибору генпідрядника

Щоб не помилитися у виборі підрядника, недостатньо орієнтуватися тільки на одну позитивну якість, наприклад, великий термін існування компанії. Необхідно брати до уваги різні фактори:

1. Чи є організація багатопрофільною та виконує роботи самостійно або залучає велику кількість субпідрядників.
2. Чи є всі дозвільні документи відповідних державних органівна проведення робіт: сертифікати, ліцензії, що підтверджують кваліфікацію спеціалістів.
3. Вік організації, щоб не потрапити на компанію одноденку.
4. Зверніть увагу на «живі» відгуки, не ті, що штампують на замовлення компанії. Для цього достатньо дізнатися про виконані об'єкти та поспілкуватися із замовниками. Якщо підрядник відмовляється надати інформацію, то є що приховувати.
5. Наявність уніформи у будівельників показує правильне ставлення керівництва до виконавців та техніки безпеки.
6. Сходіть на один з об'єктів компанії та зверніть увагу, чи адекватні будівельники чи перебувають під впливом алкоголю чи будь-яких препаратів. Як ставляться до роботи: відповідально чи абияк.

Низькі ціни на послуги не можуть бути визначальними під час вибору підрядника. З одного боку, прийнятні ціни можуть бути показником достатньої завантаженості. будівельної організації, правильної організації робіт, завдяки яким є можливість оптимізації цін

З іншого боку, невисокі розцінки можуть бути пасткою недобросовісних виконавців для залучення найбільшої кількості клієнтів. Але в цьому випадку, не може бути впевненості у якості та термінах виконання замовлення

Вибір генпідрядника під об'єкт

Вибір генпідрядника це, по суті, підготовчий етап до будівництва та початку взаємовідносин замовника та виконавця. Наступний етап це складання, погодження та підписання кошторису, договору, графіка виконання робіт.

А тепер те, що стосується безпосередньо вашого об'єкта, і що важливіше до ваших фінансів:

• Звернути увагу до правильність укладання договору виробництва підрядних робіт. Якщо не впевнені у своїх силах, інтернет на допомогу. Ви можете знайти типові договорина виконання будівельних робіт. Крім того, послуги юриста на першому етапі укладання договору дешевші, ніж судові позови у разі недобросовісного ставлення підрядника до виконання робіт.
• Потрібен графік виконання робіт. У договорі мають бути обумовлені штрафні санкції у разі його порушення. Інакше будівництво перетвориться на нескінченний довгобуд.
• Яка потрібна передоплата. Якщо вона у межах 20-25%, це цілком прийнятна сума, але в цьому випадку слід вимагати звіти про використання коштів.
• Обов'язково обговорювати надання торгових чеків щодо оплати будівельних матеріалів.

Крім того, не варто довіряти просто на слово і сподіватися на те, що підрядник відповідально виконуватиме всі свої зобов'язання. Після підписання договору починається більше важливий етап: безпосередньо будівництво.

Контроль з вашого боку має бути протягом усього періоду будівництва. Це не означає, що потрібно проводити з ранку до вечора на будівництві. Але бажано поетапне підписання прийому-здавання виконаних робіт, контролювати грошові коштина купівлю будівельних матеріалів та їх витрачання (кількість матеріалів має відповідати технологічним нормам та кошторису). Це стимулюватиме виконавця і спонукає більш відповідально ставитися до своїх обов'язків.

Якщо до виконання деяких робіт залучаються субпідрядники, контроль якості та строки виконання робіт перед замовником несе генеральний підрядник.

Важливо звертати увагу на якість робіт на всіх етапах виконання робіт і не соромитися, якщо помічено шлюб. Простіше на етапі будівництва виправити помилку, ніж боротися з наслідками або вплутуватися в судові розгляди. Погодьтеся, складно перевірити якість прокладки каналізації або електричних проводів, вмурованих у підлогу або стелю, тому обговорюйте надання фото виконання складних або прихованих робіт.

Завдяки цим порадам, як правило, вдається уникати непорозумінь між замовником та генеральним підрядником та зайвих фінансових витрат.

Наші фахівці гарантують дотримання вимог закону на всіх стадіях супроводу тендеру. Врегулювання суперечок із замовниками, оскарження рішень ФАС, робота на всіх торгових майданчиках.

Відповідно до даних, які має Статистичний комітет СНД, лише 7% будівельних підрядниківвиконують роботу у обумовлені терміни. Як же потрапити до яблучка, обравши одного з цих 7%? Якими професійними якостями повинен мати надійний та відповідальний підрядник?

Вік будівельної компанії та наявність необхідної документації

Який вік компанії-підрядника – це перше, що треба знати під час виборів надійного партнера у проведенні будівельних робіт. Тож якщо з моменту заснування компанії минуло не менше десяти років, то їй цілком можна довіряти. Хороший стаж може свідчити багато про що. Наприклад, у тому, що має стабільну прибуток (отже виконує поставлені завдання вчасно); компанія конкурентоспроможна по відношенню до інших представників будівельного ринку; компанія надійно тримається на плаву, оскільки зуміла вижити за умов економічної кризи.

Надійна компанія-підрядник повинна мати всю без винятку документацію. Фірма має бути офіційно зареєстрована, мати відповідний сертифікат та дозвіл на проведення будівельних робіт будь-якого типу – від будівництва до демонтажу будівель. Наявність документації – доказ того, що такому підряднику можна довіряти.

Адекватні ціни та готові об'єкти

При укладанні договору представники компанії-підрядника повинні надати своєму клієнту об'єктивний кошторис, в якому вказано абсолютно всі витрати для проведення будівельних, оздоблювальних чи ремонтних робіт. Також мають бути документально оформлені будь-які додаткові витрати, які можуть виникнути у процесі виконання робіт.

Клієнта повинен насторожити як занадто великий кошторис, так і занадто маленький. Найчастіше підрядник становить невеликий кошторис, спеціально не вказуючи реальні обсяги додаткових витрат, знаючи, що в процесі будівництва клієнту все-одно доведеться їх сплатити. Надто вже велика сумаможе свідчити у тому, що у вартість робіт включено також «плата за ім'я» компанії. У будь-якому випадку, з підрядником слід обумовити всі нюанси щодо складання точного кошторису, враховуючи всі додаткові, часто непередбачені, витрати.

Перед укладанням договору клієнту необхідно переконатися у тому, що фахівці компанії-підрядника справді якісно виконують свою роботу. Для цього потрібно особисто поглянути на об'єкти, які були зведені підрядником і поспілкуватися з іншими клієнтами компанії. Якщо з якихось причин підрядник не може надати клієнту особисто оцінити якість його роботи, а лише пропонує подивитися фотографії зведених ним об'єктів, треба замислитись – чи варто мати справу з такою компанією.