Ідеальний договір будівельного підряду для підрядника. Будівельний підряд: «будуємо» правильний договір

Заробіток
30.04.2020

за договором будівельного підряду підрядник зобов'язаний у встановлений договором строк побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умовидля виконання робіт, прийняти їх результат та сплатити зумовлену ціну (п. 1 ст. 740 Г К РФ).

Нормативною базою зобов'язань щодо виконання будівельних робітє загальні положенняпро підряд, а також спеціальні норми параграфа, присвяченого будівельному підряду в гол. 37 ЦК України. У випадках, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення побутових або інших особистих потреб громадянина-замовника, до відносин сторін відповідно застосовуються положення параграфа, присвяченого правам замовника (і. 3 ст. 740 ЦК України).

Обов'язковим при здійсненні будівництва є дотримання БНіП ( будівельних нормта правил). СНиП, а також стандарти та технічні умови на будматеріали, деталі, конструкції є нормативно-технічними документами, т. с. актами, що регламентують технічні процеси проектування об'єктів будівництва, здійснення будівельно-монтажних робіт, а також містять технічні вимогидо застосовуваних у будівництві матеріалів, конструкцій.

Сторони договору будівельного підряду

Сторонамидоговору є замовник та підрядник. Замовником можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права. Якщо як замовник виступає громадянин-споживач, то договір є договором побутового підряду, а якщо публічна освіта- то договором підряду для державних чи муніципальних потреб. Певні обмеження можуть бути встановлені для іноземців-інвесторів у випадках, передбачених Федеральним законом від 9 липня 1999 № 160-ФЗ «Про іноземних інвестиційв Російської Федерації».

Підрядником можуть бути фізичні та юридичні особиПроте для здійснення будівельних робіт вони повинні мати ліцензію.

Специфікою договору будівельного підряду є можливість залучення замовником до участі у будівництві інженера (інженерної організації), передбачена ст. 749 ЦК України.

Відносини замовника з інженером (інженерною організацією), як випливає із зазначеної ст. 749 ЦК України, засновані на договорі доручення. Їм визначається коло обов'язків інженера перед замовником. При цьому на вчинення юридичних дійвід імені замовника інженер повинен отримати від нього довіреність, оскільки в цьому випадку він діє від імені замовника, тоді як дії фактичного характеру здійснюються від свого імені.

Повноваження інженера можуть включати контроль та нагляд за будівництвом, надання обов'язкових для підрядника вказівок від імені замовника та ін. Необхідність участі інженера може бути викликана відсутністю у замовника спеціальних знань у галузі будівництва.

Предмет договору будівельного підряду

ПредметДоговору будівельного підряду складає будівництво певного об'єкта або виконання інших будівельних робіт.

У п. 2 ст. 740 конкретизується предмет договору будівельного підряду: ним може бути будівництво або реконструкція підприємства, будівлі (у тому числі житлового будинку), споруди або іншого об'єкта, а також виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних з робіт, що будуються. Якщо інше не передбачено договором, правила про будівельний підряд застосовуються також до робіт по капітального ремонтубудівель та споруд.

Договір будівельного підряду може передбачати обов'язок підрядника забезпечити експлуатацію об'єкта після його ухвалення замовником протягом зазначеного у договорі строку.

Особливістю договору будівельного підряду є обов'язкова наявність технічної документації та кошторису. Відповідно до п. 1 ст. 743 ДК РФ підрядник зобов'язаний здійснювати будівництво відповідно до технічної документації, що визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги, що пред'являються до них, і з кошторисом, що визначає ціну роботи.

Таким чином, предмет договору будівельного підряду має бути деталізований у технічній документації.

Істотними умовами договору будівельного підряду є склад та зміст технічної документації, а також те, яка зі сторін та у який термін має подати відповідну документацію (п. 2 ст. 743). Водночас відсутність затвердженої в установленому порядкутехнічна документація не є безумовною підставою для визнання договору неукладеним, якщо сукупність умов договору (наприклад, відсилання до типовому проекту) дозволяє визначити його предмет.

Цінау договорі будівельного підряду має визначатися кошторисом. З огляду на те, що відповідно до ст. 746 ГК РФ оплата проводиться у розмірі, передбаченому кошторисом, слід припустити, що ціна договору є його суттєвою умовою.

Статтею 744 ЦК України передбачено право замовника вносити зміни до технічну документаціюза умови, якщо додаткові роботи, що викликаються цим, за вартістю не перевищують десяти відсотків зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва і не змінюють характеру передбачених у договорі будівельного підряду робіт.

Внесення змін у більшому обсязі здійснюється на основі узгодженого сторонами додаткового кошторису.

Зміст договору будівельного підряду

Підрядникзобов'язаний:

  • здійснити будівництво. При цьому будівельно-монтажні та інші роботи по об'єкту повинні бути виконані відповідно до технічної документації та кошторису (проектно-смістної документації), вимог будівельних норм і правил, інших нормативно-технічних актів із забезпеченням належної якості будівельно-монтажних робіт та кінцевого результату роботи підрядника - об'єкта будівництва (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ЦК України). При здійсненні будівництва підрядник зобов'язаний дотримуватись вимог законів та інших правових актів про охорону довкіллята про безпеку будівельних робіт (ст. 751 ДК РФ);
  • забезпечити будівництво необхідними матеріалами, у тому числі деталями та конструкціями, а також обладнанням, якщо договором будівельного підряду не передбачено, що забезпечення будівництва загалом або у певній частині здійснює замовник (п. 1 ст. 745);
  • своєчасно усунути недоробки та дефекти, виявлені в процесі приймання будівельно-монтажних робіт та допущені з вини підрядника, а у випадках, передбачених договором, Усунути на вимогу замовника, і за його рахунок недоліки, за які підрядник не відповідає (п. 1 ст. 757 ЦК України);
  • здати замовнику у передбачений договором строк закінчений будівництвом об'єкт та забезпечити досягнення зазначених у технічній документації показників об'єкта будівництва, у тому числі таких, як виробнича потужність підприємства.

Замовникзобов'язаний:

  • своєчасно надати підряднику земельна ділянкапід будівництво (п. 1 ст. 747 ЦК України);
  • надати підряднику послуги, пов'язані з енерго- та водопостачанням, забезпечувати транспортування вантажів на його адресу, передавати у користування будівлі та споруди, необхідні для здійснення робіт (п. 2 ст. 747 ЦК України);
  • у разі призупинення робіт та консервації об'єкта будівництва за незалежними від сторін обставинами сплатити підряднику повному обсязівиконані досі консервації роботи, і навіть відшкодувати витрати, викликані необхідністю припинення робіт і консервацією будівництва із заліком вигод, які підрядник отримав чи міг отримати внаслідок припинення робіт (ст. 752 ДК РФ);
  • при виявленні протягом гарантійного терміну недоліків якості об'єкта будівництва заявити про них підряднику у розумний термін (п. 4 ст. 754 ЦК України).

Відповідно до ст. 742 ГК РФ договором може бути передбачений обов'язок сторони, на якій лежить ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва, матеріалу, обладнання та іншого майна, що використовуються при будівництві, або відповідальність за заподіяння під час здійснення будівництва шкоди іншим особам, застрахувати відповідні ризики.

Ризик випадкової загибелі чи випадкового пошкодження об'єкта будівництва до приймання цього об'єкта замовником несе підрядник (п. 1 ст. 741 ЦК України). Однак замовник, який попередньо прийняв результат окремого етапу робіт, несе ризик наслідків загибелі або пошкодження результату робіт, що сталися не з вини підрядника (п. 3 ст. 753 ЦК України).

Замовнику надано право здійснювати контроль та нагляд за ходом та якістю виконуваних підрядником робіт, дотриманням строків їх виконання, якістю матеріалів замовника, що надаються підрядником, а також правильністю використання підрядником матеріалів замовника, не втручаючись при цьому в оперативно- господарську діяльністьпідрядника. Для здійснення даного праваЯк ми вже говорили вище, замовник має право залучити інженера (інженерну організацію).

Особливістю договору будівельного підряду є співробітництво сторін,яке тут проявляється значно більшою мірою, ніж у інших підрядних договорах (ст. 750 ЦК України). Якщо при виконанні будівництва та пов'язаних з ним робіт виявляються перешкоди до належного виконання договору, кожна зі сторін зобов'язана вжити всіх залежних від нерозумних заходів щодо усунення таких перешкод. Сторона, яка не виконала цього обов'язку, втрачає право на відшкодування збитків, завданих тим, що відповідні перешкоди не були усунені. Витрати сторони, пов'язані з виконанням таких обов'язків, підлягають відшкодуванню іншою стороною лише у випадках прямо передбачених договором.

Умови договору підряду на будівельні роботи

Специфіка будівельного підряду полягає у відносно тривалому циклі та характері робіт (зведення та реконструкція будівель та споруд).

Результатом будівельних робіт є закінчене, підготовлене до експлуатації виробниче підприємство, житловий будинок, громадський будинок.

За договором будівельного підрядупідрядник зобов'язаний у встановлений договором строк збудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші роботи. Замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для роботи, прийняти результати роботи та сплатити ціну.

Істотними умовамицього договору є його предмет, вартість і термін (п. 1 ст. 740 ДК РФ).

Предметомдоговору можуть бути: об'єкт нового будівництва, реконструкція та технічне переозброєннячинного підприємства. капітальний ремонт будівель; монтаж технологічного обладнання. виконання пусконападкових робіт (п. 2 ст. 740 ЦК України). Особливості договору будівельного підряду:

в особі замовника виступають спеціалізовані організації, які є представниками тих осіб. для яких будується об'єкт, як підрядник виступають будівельні організації та індивідуальні підприємці, що мають ліцензію на будівельну діяльність Учасниками такого договору можуть бути й інвестори – особи, які вкладають свої кошти у будівництво;

  • підрядник зобов'язаний дотримуватись вимог закону про охорону навколишнього середовища та про безпеку будівельних робіт (п. 1 ст. 751 ДК РФ);
  • замовник зобов'язаний негайно приступити до приймання виконаної роботи (п. 1 ст. 753 ЦК України), яку він здійснює власним коштом (п. 2 ст. 753 ЦК України);
  • здачу та приймання результату робіт оформлюють актом, обов'язково підписаним обома сторонами договору (п. 4 ст. 753 ЦК України);
  • приймання результату робіт мають передувати попередні випробування, якщо вони передбачені договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).

Необхідним атрибутом є будівельний майданчик (сприяння замовнику - підряднику).

Правила за договором, якщо інше встановлено договором, застосовуються до робіт з капітального ремонту будинків.

Особливого значення має технічна документація, кошторис. Кошторисвизначає ціну робіт за позиціями (частинами або етапами роботи).

Технічний документвстановлює специфіку, періодичність, послідовність, характер робіт, і навіть кліматичні вимоги (тропічні, антарктичні тощо.). Підрядник зобов'язаний виконати всі роботи, зазначені в технічній документації, та відповідно до кошторису. У тексті договору визначаються необхідний зміст технічної документації, а також сторона, яка її готує.

Замовник має правоза загальним правилом відмовитися від приймання результату робіт, якщо вони мають непереборні недоліки (п. 6 ст. 753 ЦК України).

Якщо під час роботи підрядник виявив необхідність збільшення кошторисних витрат, він зобов'язаний повідомити про це замовника. Підрядник має право вимагати перегляду кошторису, якщо з незалежних від нього причин вартість робіт перевищила кошторис не менш як на 10%. При неотриманні відповіді в 10-денний термін, якщо інший термін не встановлено договором, підрядник зобов'язаний призупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, спричинених простоєм, щодо замовника.

Замовник має право доводити відсутність необхідності збільшення кошторису витрат, і у разі, якщо вдалося це довести, він звільняється від додаткових витрат.

Попередження з боку підрядника також має правові наслідки. Якщо підрядник продовжує роботи без попередження чи відповіді замовника, він позбавляється права вимагати додаткову оплату, а то й доведе необхідність негайних дій у сфері замовника.

Замовник має право вносити зміни до технічної документації. якщо викликані цим додаткові роботи з вартості не перевищать 10% кошторису і змінюють характер робіт, встановлених договором.

За загальним правилом при будівельному підряді забезпечення матеріалами є обов'язком підрядника.

Якщо матеріалами забезпечує замовник і виявляється неможливість використання матеріалів без погіршення якості будівництва, а замовник відмовляється замінити матеріали, то підрядник має право відмовитися від виконання підряду та вимагати оплати вже виконаної роботи.

Договір будівельного підряду, на відміну інших видів підряду. характеризується додатковими обов'язками.

Замовник своєчасно надає ділянку під будівельний майданчик площею та у стані, передбаченому договором; забезпечує влаштування необхідних комунікацій (під'їзні шляхи, електропостачання). Він має право здійснювати контроль за ходом та якістю робіт, дотриманням термінів та використанням матеріалів, не втручаючись в оперативну діяльність підрядника.

У разі виявлення відступу від умови договору, що погіршують якість, замовник негайно зобов'язаний заявити про це підряднику.

Консервація будівництва

Якщо з незалежних від сторін причин мають місце зупинення робіт та консервація об'єкта, замовник зобов'язаний сплатити у повному обсязі виконані до моменту консервації роботи, а також відшкодувати витрати, спричинені необхідністю припинити роботи. Ризик консервації будівництва лежить на замовнику.

Здача та приймання результатів

Замовник зобов'язаний негайно розпочати приймання результатів або черги результату робіт при отриманні від підрядника повідомлення про готовність їх до здачі.

За загальним правилом замовник здійснює приймання власним коштом.

Нормативними актами передбачені випадки участі у прийманні представницьких органів місцевого самоврядуваннячи державних органів влади.

За результатами приймання складається акт, який підписується замовником та підрядником. При відмові робиться відповідна відмітка у акті.

Односторонньо підписаний акт може бути визнаний судом недійсним у разі відсутності у ньому підстав для мотивів відмови.

Відповідальність підрядника за якість

Підрядник відповідає за допущений відступ вимог технічних документів, обов'язкових будівельних і правил, за недосягнення об'єктом показників, передбачених технічним документом.

Підрядник не несе відповідальності за допущені незначні відступи від технічного документа, якщо доведе, що вони не вплинули на якість об'єкта (є презумпція про неприпустимість відступу від технічного документа, тому факт погіршення якості потрібно доводити).

Підрядник несе відповідальність за недоліки, виявлені в межах гарантійного строку, якщо не доведе, що вони сталися внаслідок нормального зношування об'єкта або його частини, неправильної експлуатації або неправильно складеної інструкції з експлуатації, розробленої замовником або залученими замовником особами.

Граничний термін виявлення недоліків становить 5 років.

Здача та приймання робіт

Замовник організує та здійснює приймання результату виконаних робіт за власний рахунок, якщо інше не передбачено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ЦК України).

Замовник, отримавши повідомлення підрядника про готовність до здачі результату виконаних за договором робіт чи виконаного етапу робіт, повинен негайно розпочати його приймання (п. 1 ст. 753).

У випадках, передбачених законом, у прийманні мають брати участь представники державних органів та органів місцевого самоврядування (абз. 2 п. 2 ст. 753). Зокрема, обов'язковою є участь державної приймальної комісії під час введення в експлуатацію житлових будинків, під час приймання робіт, що фінансувалися з бюджету, та інших випадках. Зазвичай приймання будівельних робіт за участю держорганів здійснюється у два етапи: спочатку роботу приймає робоча комісія за участю замовника, підрядника, проектувальника, а згодом державна комісія за участю замовника, підрядника.

Здача результату робіт підрядником та приймання його замовником оформлюються актом, підписаним обома сторонами. При відмові однієї сторони від підписання акта у ньому робиться відмітка про це та акт підписується іншою стороною. Односторонній акт може бути визнаний судом недійсним лише у випадку, якщо мотиви відмови від підписання акта визнані ним обґрунтованими (в. 4 ст. 753).

Відповідальність підрядника та якість будівельних робіт

Підрядник несе відповідальність за допущені відступи від вимог, які передбачені у технічній документації та в обов'язкових для сторін будівельних нормах та правилах. До цього додається особлива відповідальність за недосягнення зазначеної у технічній документації виробничої потужності підприємства, а також інших показників об'єкта будівництва. Аналогічне правило встановлено і для договорів, предметом яких є оновлення, перебудова, реставрація або інша реконструкція будівлі або споруди: підрядник відповідає за зниження та втрату міцності, стійкості, а також надійності будівлі, споруди або її частин (п. 1 ст. 754 ЦК України) ).

Водночас підрядник звільняється від відповідальності за допущені ним без згоди замовника дрібні відступи від технічної документації (п. 2 ст. 754). Однак для цього він має довести, що такі відступи не вплинули на якість будівництва.

Відповідно до п. 1 ст. 755 ДК РФ підрядник, якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, гарантує досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників та можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору будівельного підряду протягом гарантійного строку. Встановлений законом гарантійний термін може бути збільшено (але не зменшено) угодою сторін.

Термін виявлення недоліків, який, на відміну загальновстановленого для договору підряду (ст. 724 ДК РФ) на два роки, становить тепер п'ять років із дня передачі результату робіт, якщо більш тривалий термін встановлено договором.

У випадку з фізичними особами йдеться, як правило, про ремонт квартир або приватних будинків. З погляду закону така співпраця називається договором будівельного підряду, укладеним з метою задоволення побутових чи інших потреб громадянина. Для виробництва в квартирі ремонту можна просто найняти бригаду будівельників або оздоблювальників, обговоривши всі умови усно. Але у разі обману чи неякісно виконаної роботи пред'являти претензії марно – довести наявність домовленості без договору практично неможливо. Тому укладання договору будівельного підряду – спосіб застрахувати себе від можливих негативних наслідків насамперед. Це однаково відноситься як до замовника, так і до підрядника.

Податки та внески з цивільно-правового договору Вид податку/внеску Трудовий договір Громадянсько-правовий договірЦивільно-правовий договір з іноземцем ПДФО Нараховується Нараховується Нараховується Внески до ПФР Нараховуються Нараховуються Не нараховуються Внески до ФФОМС Нараховуються Нараховуються Не нараховуються Внески до ФСС Нараховуються Не нараховуються Не нараховуються Мінімізувати ризики допоможе коректне. Виділимо ті пункти договору, куди має сенс звернути особливу увагу. Порада 1. Перевірте, чи прозорі умови Відстежуйте, щоб у договорі підряду були зазначені види та обсяги робіт, термін їх виконання, вартість.

Інфо

Всі ці умови мають бути прописані обов'язково (п. 1 ст. 432 ЦК України). Причому в тексті не повинно бути розмитих і порожніх формулювань. З договору, як мінімум, має бути ясно, яку саме роботу має виконувати підрядник.

Мінімізація ризиків підрядника за договором будівельного підряду (соколова ст.)

Порядок здачі та приймання робіт 4.1 Здача Підрядником виконаних ним робіт та приймання останніх Замовником починається не пізніше 6 годин після надання Підрядником Акту здачі-приймання. 4.2 При виявленні дефектів та несправностей акт не підлягає підписанню до повного усунення останніх. 4.3 Акт здачі-приймання підписується сторонами після визнання Замовником належної якості виконаних робіт. 4.4 Дата підписання Акту здачі приймання обома сторонами вважається датою закінчення робіт. 5. Порядок розрахунку. Вартість робіт 5.1 Вартість комплексу будівельних та оздоблювальних робіт, передбачених цим договором, включаючи вартість чорнових та витратних матеріалів, Складає, згідно з Додатком № 4, 500 000 (п'ятсот тисяч) рублів 00 копійок.

Договір будівельного підряду

Якщо такі зміни вплинуть на вартість або строк завершення робіт, то Підрядник починає їх виконання лише після підписання Сторонами відповідної Додаткової угоди до цього Договору, що стає з моменту підписання невід'ємною частиною цього Договору. 4. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ПІДРЯДНИКА 4.1. Підрядник зобов'язується: 4.1.1. Виконати Роботи із здаванням Замовнику у строки, передбачені цим Договором.
4.1.2. Нести відповідальність за безпечні умови праці, виконання протипожежних заходів на об'єкті та способи проведення робіт на об'єкті. За шкоду, заподіяну в ході робіт третім особам, Підрядник несе відповідальність у разі, якщо збитки завдано з його вини. 4.1.3. Відноситися до інформації, що передається йому Замовником, як до конфіденційної.
4.1.4.

Договір будівництва, будівельного підряду

У праві здійснювати контроль за ходом виконання робіт, якістю матеріалів; при цьому він не має права втручатися у господарську діяльність підрядника. Якщо замовник не має спеціальних навичок за контролем будівництвом, він має право: укласти договір про надання цієї послуги без погодження з підрядником з інженером. 4. Якщо під час будівництва виявлятися перешкоди до належного виконання договору кожна зі сторін зобов'язана: вжити розумних заходів щодо їх усунення або в іншому випадку зобов'язана сторона відшкодовує збитки.

5. Якщо з незалежних від сторін причин роботи призупинено, і об'єкт будівництва законсервований замовник оплачує роботи в обсязі виконані до моменту консервації. 6. Замовник зобов'язаний: організувати та здійснити приймання результату роботи власним коштом. У випадках згідно із законом у приймання повинні брати участь представники держ.

Будівельний поспіль

Сторона, для якої утворилася неможливість виконання зобов'язань за цим Договором через обставини непереборної сили, зобов'язана негайно з моменту їх настання сповістити в письмовій формі іншу Сторону про настання та припинення зазначених обставин. Несвоєчасне повідомлення про обставини непереборної сили позбавляє відповідну Сторону права посилатися на них у майбутньому. 9.3. Якщо обставини непереборної сили або їх наслідки триватимуть більше місяця, Сторони протягом робочих днів обговорять, які заходи слід вжити для продовження робіт за Договором.
Якщо Сторони не зможуть домовитися протягом місяців, то кожна Сторона має право вимагати розірвання Договору. 10. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ 10.1. Цей Договір може бути розірваний за згодою Сторін. 10.2.

/ договір будівельного підряду

Важливо

Таке формулювання безпечне, оскільки розкриває всі істотні умови договору підряду та відрізняється прозорістю формування суми винагороди. Перекваліфікувати договір на трудовий практично неможливо. Порада 2. Деталізуйте порядок здачі-приймання робіт За договором підряду виконавець повинен виконати роботу за завданням замовника та здати йому результат.


Замовник зобов'язаний прийняти та оплатити роботи (п. 1 ст. 702, ст. 703 ЦК України). Інакше кажучи, без процедури здачі-приймання не обійтися. Її умови докладно прописати в договорі. Це корисно і для замовника, і підрядника. До того ж знизиться ймовірність причіпок перевіряючих, адже за трудовим договором здачі-приймання роботи не буває. Неправильно Підрядник здає роботи замовнику в міру виконання.

Увага

Підрядник зобов'язаний виконувати всі вказівки замовника, якщо вони не суперечать договору і не явл. втручанням у його госп. Діяльність 4) Підрядник Повинен: виконувати роботи з дотриманням вимог охорони навколишнього середовища, безпеки будівництва тощо. 5) Підрядник зобов'язаний своєчасно усувати недоліки виявлені під час приймання робіт. Права та обов'язки замовника. 1. Він зобов'язаний надати підряднику дозвіл на земельну ділянку для будівництва, його площа та стан має відповідати договору.


2. Замовник зобов'язаний передати підряднику проектну документацію, забезпечити своєчасний початок роботи, шляхом надання матеріалів, обладнання, надавати послуги щодо сприяння у будівництві, наприклад, щодо тимчасового підведення енергопостачання. 3.

Зразок договору підряду на будівельні роботи

Розставте акценти на «заборонених» умовах Деякі умови включаються лише у трудовий договір(Ст. 57 ТК РФ). Додавати їх у договір підряду не можна. А саме, у договорі підряду не можна:

  • встановлювати підряднику час робочого дня;
  • згадувати положення правил трудового розпорядку та інших локальних актів, які у компанії;
  • прописувати, що підрядник має право розраховувати на будь-які гарантії та компенсації, передбачені трудовим законодавством (доплати за понаднормову роботу, роботу у нічний час, у вихідні та святкові дні, надання відпусток, виплати допомоги з тимчасової непрацездатності);
  • передбачати можливість направлення підрядника у відрядження;
  • включати умову про надання безкоштовного спецодягу та засобів індивідуального захисту.

Про ці умови в договорі можна не згадувати, але є варіанти.

Договір підряду на будівельні роботи (будівництво)

Роботи повинні виконуватися відповідно до будівельних норм та правил, дотримання Правил техніки безпеки при проведенні БМР та вимог Орендодавця. 3. ВАРТІСТЬ РОБОТ 3.1.Загальна вартість робіт по об'єкту вказується в Додатках (Кошторисах), що є невід'ємною частиною цього Договору. 3.2. Загальна вартість робіт може бути змінена за погодженням Сторін у таких випадках:

  • у разі збільшення або зменшення обсягів та видів робіт, включених до Додатка (Кошторису) до цього Договору;
  • за зміни характеру, якості чи виду зазначеної роботи;
  • при зміні порядку оподаткування до після укладання Договору, зокрема запровадження нових податків та інших зборів, їх скасування чи зміни розмірів, які діють день підписання Договору.

Таким чином, часто в будівельному підряді замовник і інвестор не збігаються; І тут між інженером і замовником укладається інвестиційний договір який за своєю природою є зазвичай або договором доручення, або договором комісії. Як підрядник виступають різні будівельні, будівельно-монтажні, проектобудівні та інші організації, або індивідуальні підприємці, які мають ліцензію. 4.Предметом ДСП є результат діяльності підрядника у вигляді новозбудованого або реконструйованого об'єкта нерухомості 5.Ціна встановлюється вільно, проте зазвичай складається кошторис який визначає постатейний перелік витрат на виконання робіт, вартість матеріалів, обладнання. За ДС.П. підрядник має право вимагати перегляду кошторису та збільшення ціни, коли необхідно провести додаткові роботи.

Оплата провадиться в договірні терміни.
Оплата штрафних санкцій провадиться протягом банківських днівз дня отримання письмового повідомлення іншої Сторони про стягнення штрафних санкцій на розрахунковий рахунок Сторін. 11.5. Підрядник не несе відповідальності за пошкодження комунікацій, що діють, виявлених в результаті ведення робіт і не зазначених у проекті. 12. ОСОБЛИВІ УМОВИ 12.1. Після підписання цього Договору всі попередні письмові та усні угоди, листування, переговори між Сторонами, що належать до цього Договору, втрачають чинність, якщо вони суперечать цьому Договору. 12.2. Збитки, завдані третій особі внаслідок проведення робіт на об'єкті з вини Підрядника, компенсуються Підрядником. 12.3. Усі зміни та доповнення до цього Договору вважаються дійсними, якщо вони оформлені письмово та підписані Сторонами. 12.4.

Відповідно до п. 1 ст. 740 ЦК за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором строк побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат та сплатити обумовлену ціну.

Регулювання цього виду підрядних відносин здійснюється нормами § 3 гл. 37 ЦК "Будівельний підряд". Загальні положення про підряд, що містяться в § 1 цього розділу, застосовуються, якщо інше не встановлено передбаченими у ЦК правилами про будівельний підряд.

Норми, що регулюють відносини щодо будівельного підряду, містяться в багатьох інших нормативних правових актах. До них, зокрема, належать:

  • Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ;
  • Закон РРФСР від 26.06.1991 № 1488-1 «Про інвестиційної діяльностіу РРФСР»;
  • Федеральний закон від 25.02.1999 № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень»;
  • Закон РФ від 17.11.1995 № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність у Російської Федерації»;
  • Федеральний закон від 06.05.1999 № 97-ФЗ "Про конкурси на розміщення замовлень на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних потреб".

У разі, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи задоволення побутових чи інших особистих потреб громадянина, щодо нього застосовуються правила § 2 гл. 37 ЦК «Побутовий підряд» (п. 3 ст. 740 ЦК).

З іншого боку, під час регулювання відносин будівельного підряду застосовуються акти рекомендаційного характеру. Таким актом, зокрема, служить прийняте Мінбудом Росії 10 червня 1992 р. Посібник зі складання договорів підряду для будівництва Російської Федерації.

Сторонами договору будівельного підряду є замовник та підрядник.

Як замовників можуть виступати інвестори, які здійснюють капітальні вкладення на території Російської Федерації з використанням власних та (або) залучених коштів відповідно до законодавства РФ, а також уповноважені на те інвесторами фізичні та юридичні особи, які реалізують інвестиційні проекти(П. 2, 3 ст. 4 Федерального закону від «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень»).

Підрядниками можуть бути будівельні, будівельно-монтажні, проектно-будівельні та інші організації, що діють у сфері будівельного виробництва та громадяни-підприємці. На виконання відповідних видів робіт вони повинні мати ліцензію (п. 4 ст. 4 зазначеного Федерального закону).

При здійсненні капітального будівництвашироко застосовується система генерального підряду, за якої замовник укладає договір з однією будівельною організацією- генеральним підрядником, що залучає до виконання окремих комплексів робіт спеціалізовані організації як субпідрядників. Генеральними підрядниками та субпідрядниками можуть бути і громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без утворення юридичної особи.

За згодою підрядника замовник укладає договори виконання певних монтажних та інших спеціальних робітпо даному об'єкту будівництва з іншими підрядними монтажними та іншими спеціалізованими організаціями. Такі замовники-комдоговори, що укладаються, прийнято називати прямими договорами.

Предметом договору будівельного підряду (субпідряду) є кінцевий результат діяльності підрядника (субпідрядника). За договором будівельного підряду - це відповідний об'єкт будівництва (підприємство, будівля, споруда), що здається підрядником замовнику, а за договором субпідряду - закінчений комплекс певних робіт (монтажних, санітарно-технічних та ін.), що становлять частину робіт з об'єкту будівництва в цілому та що здаються субпідрядником генерального підрядника.

Розрізняють такі видидоговору будівельного підряду:

  • договори виконання будівельно-монтажних та інших робіт з об'єкту загалом;
  • договори виконання окремих комплексів монтажних та інших спеціальних будівельних робіт;
  • договори на виконання пусконалагоджувальних робіт.

Якщо інше не передбачено договором, правила про договір будівельного підряду належать також до робіт з капітального ремонту будівель та споруд (п. 2 ст. 740 ЦК).

Договір будівельного підряду має бути укладений у письмовій формі. При цьому може використовуватися форма (зразок) договору, що є додатком до вищезазначеного Посібника зі складання договорів підряду на будівництво в Російській Федерації.

Істотними умовами договору будівельного підряду є умови про предмет, ціну та термін договору.

При визначенні ціни договору сторони можуть керуватися Порядком визначення вартості будівництва та вільних (договірних) цін на будівельну продукцію в умовах розвитку ринкових відносин(Додаток до листа Держбуду Росії від 29.12.1993 № 12-349).

Відповідно до абз. 1 п. 1 ст. 708 ЦК строк договору будівельного підряду визначається за згодою сторін шляхом зазначення у договорі початкового та кінцевого строків виконання роботи. За згодою сторін у договорі можуть бути встановлені також терміни завершення окремих етапів робіт, якщо договором передбачено здавання результату виконаної роботи спочатку за етапами, а потім загалом по об'єкту будівництва.

Як правило, у договорі будівельного підряду передбачаються гарантійні зобов'язання підрядника на збудовані будівлі та споруди або виконані комплекси робіт.

Для укладання договору будівельного підряду необхідне попереднє одержання певних документів. Для замовника таким документом є дозвіл на будівництво, що видається федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта РФ або органом місцевого самоврядування відповідно до їхньої компетенції (ст. 51 Містобудівного кодексу), а для підрядника-ліцензія (дозвіл) на провадження будівельної діяльності.

Основний обов'язок підрядника за договором будівельного підряду – здійснити будівництво (розширення, реконструкцію, технічне переозброєння) передбаченого договором підприємства, будівлі, споруди. Важливою умовоювиконання договору є те, що будівельно-монтажні та інші роботи по об'єкту повинні бути виконані відповідно до технічної документації, що визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги, що пред'являються до них, та кошторису, що визначає ціну робіт (проектно-кошторисної документації).

Здійснюючи будівництво, підрядник зобов'язаний дотримуватися будівельних норм і правил (СНиПы), інші технічні і правила, і навіть вимоги закону та інших правових актів про охорону навколишнього середовища про безпеку будівельних робіт (ст. 751 ДК).

На підряднику лежить обов'язок забезпечити будівництво необхідними матеріалами, у тому числі деталями та конструкціями, а також обладнанням, якщо договором будівельного підряду не передбачено, що забезпечення будівництва загалом або у певній частині здійснює замовник (ст. 745 ЦК).

Обов'язком підрядника є також спорудження будівлі, споруди або іншого об'єкта будівництва або виконання інших будівельних робіт та здавання замовнику результату виконаних за договором будівельного підряду робіт у строк, встановлений договором.

Законом передбачені деякі специфічні обов'язки замовника за договором будівельного підряду. Так, замовник зобов'язаний своєчасно надати для будівництва земельну ділянку. Площа і стан земельної ділянки, що надається, повинні відповідати умовам, що містяться в договорі, а за відсутності таких умов - забезпечувати своєчасне початок робіт, нормальне їх ведення і завершення в строк.

Замовник зобов'язаний у випадках та в порядку, передбачених договором будівельного підряду, передавати підряднику у користування необхідні для здійснення робіт будівлі та споруди, забезпечувати транспортування вантажів на його адресу, тимчасове підведення мереж енергопостачання, водо- та паропроводу, надавати інші послуги.

Оплата вищевказаних послуг провадиться у випадках та на умовах, передбачених договором будівельного підряду (ст. 747 ЦК).

Від замовника потрібно також передати підряднику документи, що підтверджують дозвіл відповідних органів на проведення робіт у місцях проходження. підземних комунікацій, в зоні повітряних ліній електропередачі та ліній зв'язку.

Відповідно до ст. 748 ЦК замовник має право здійснювати контроль та нагляд за ходом та якістю виконуваних робіт, дотриманням строків їх виконання (графіка), якістю наданих підрядником матеріалів, а також правильністю використання підрядником матеріалів замовника, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядника.

Замовник, який виявив під час здійснення контролю та нагляду за виконанням робіт відступу від умов договору будівельного підряду, які можуть погіршити якість робіт, або інші недоліки, зобов'язаний негайно заявити про це підряднику. Замовник, який не зробив такої заяви, втрачає право надалі посилатися на виявлені ним недоліки.

Характерною рисою будівельного підряду є співробітництво сторін (ст. 750 ЦК).

З огляду на специфічний і складний характер об'єкта договору будівельного підряду особливо регламентується здавання та приймання робіт, виконаних за цим договором (ст. 753 ЦК). У передбачених законом чи іншими правовими актами випадках у прийманні результату робіт повинні брати участь представники державних органів та органів місцевого самоврядування.

Здача результату робіт підрядником та приймання його замовником оформлюються актом, підписаним обома сторонами. При відмові однієї зі сторін від підписання акта у ньому робиться відмітка про це та акт підписується іншою стороною. Односторонній акт здавання або приймання результату робіт може бути визнаний судом недійсним лише у випадку, якщо мотиви відмови від підписання акта визнані ним обґрунтованими. Замовник має право відмовитися від приймання результату робіт у разі виявлення недоліків, які унеможливлюють його використання для зазначеної в договорі будівельного підряду мети і не можуть бути усунені підрядником або замовником.

Приймання закінчених будівництвом об'єктів здійснює замовник або уповноважена інвестором інша особа. Замовник може залучати до приймання користувача об'єкта (експлуатуючу організацію), розробників технічної документації, спеціалізовані організації та інших юридичних осіб. фізичних осіб, створюючи за необхідності приймальну комісію

У випадках, коли це передбачено законом або договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт, що виконуються за договором, приймання результату робіт має передувати попередні випробування. Відповідно приймання здійснюється лише за позитивного результату таких випробувань (п. 5 ст. 753 ЦК).

Приймання закінченого будівництвом об'єкта оформляється актом приймання.

Підрядник зобов'язаний своєчасно усунути недоробки та дефекти, виявлені у процесі приймання будівельно-монтажних робіт. Термін усунення зазначених недоліків спеціально обумовлюється актом приймання.

Оплата виконаних підрядником робіт провадиться замовником у розмірі, передбаченому кошторисом, у строки та у порядку, які встановлені законом або договором будівельного підряду. За відсутності відповідних вказівок у законі чи договорі оплата робіт провадиться після остаточного складання результату роботи (п. 1 ст. 711 ЦК). Водночас значна вартість та тривалість капітального будівництва потребують авансування діяльності підрядника. Однак вимагати виплати авансу або завдатку він має право лише у випадках та розмірі, зазначених у законі чи договорі (п. 2 ст. 711 ЦК).

Свою специфіку має відповідальність підрядника за якість робіт. Відповідно до ст. 754 ЦК підрядник несе відповідальність перед замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у технічній документації та обов'язкових для сторін будівельних норм і правил, а також за недосягнення зазначених у технічній документації показників об'єкта будівництва, у тому числі таких, як виробнича потужність підприємства.

Якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників та можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку. Встановлений законом гарантійний термін може бути збільшено угодою сторін (ст. 755 ЦК).

За умови пред'явлення вимог, пов'язаних з неналежною якістю робіт, застосовуються правила п. 1-5 ст. 724 ЦК. При цьому граничний термін виявлення недоліків відповідно до п. 2.4 зазначеної статті становить п'ять років (ст. 756 ЦК).

Якщо договором будівельного підряду за його невиконання чи неналежне виконанняпередбачено стягнення неустойки (штрафу, пені), збитки стягуються її відрахуванням (залікова неустойка). Однак договором може бути передбачено інше: стягнення лише неустойки, стягнення збитків у повній сумі понад неустойку, стягнення або неустойки, або збитків.

за договору будівельного підрядупідрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт чи виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови виконання робіт, прийняти їх результат і оплатити обумовлену ціну (ст. 740 ДК РФ).

Основною сферою застосування договору будівельного підряду є діяльність із створення, реконструкції, модернізації основних виробничих та невиробничих фондів. Водночас поширені договори, що укладаються для задоволення побутових чи інших потреб громадян (при будівництві гаражів, дачних будинків, котеджів та ін.).

Діяльність з будівництва може здійснюватися за рахунок коштів замовника (замовник при цьому є і інвестором) або за рахунок коштів інших осіб, що вкладають у будівництво грошові коштиабо інші інвестиції та не є замовниками робіт. У разі інвесторами можуть виступати, зокрема, майбутні користувачі об'єктів - фізичні і юридичних осіб, як російські, і іноземні.

Договір будівельного підряду відплатний, взаємний, консенсуальний.

Основною відмітною ознакою договору будівельного підряду як різновиду договору підряду є особлива сфера його використання. Договір будівельного підряду укладається на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (у тому числі житлового будинку), споруди або іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних з об'єктом, що будується. Якщо ж зазначені роботи пов'язані з будівництвом, всі вони становлять предмет звичайного договору підряду. Так, монтаж підрядником ліфтів на підприємстві, що функціонує, регулюється. загальними нормамипро підряд. За правилами про договір будівельного підряду можуть також виконуватися роботи з капітального (але не поточного) ремонту будівель та споруд. Капітальний ремонт будівель та споруд на відміну від їх будівництва не створює нових об'єктів. Він виробляється з метою відновлення окремих елементів будинків та споруд.

Оскільки договір будівельного підряду є одним із видів договору підряду, то до нього, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про будівельний підряд, застосовуються загальні положення ЦК РФ про підряд (п. 2 ст. 702) 1 .

До робіт з капітального ремонту будівель та споруд правила про договір будівельного підряду застосовуються, якщо інше не передбачено договором (п. 2 ст. 740 ЦК України). Якщо у договорі на виконання робіт з капітального ремонту виключено можливість застосування норм про будівельний підряд, то діятиме правовий режим, встановлений гол. 39 ЦК України. Якщо ж замовником за договором будівельного підряду виступає громадянин, а роботи виконуються задоволення побутових чи інших потреб громадянина (при будівництві гаража, дачного будиночка, Житлового будинку і т. д.), до такого договору в частині, що стосується прав замовника, застосовуються правила ДК РФ про побутовий підряд (п. 3 ст. 740). Такий громадянин користується також правами, наданими Законом РФ "Про захист прав споживачів".

Важливе місце у правовому регулюваннібудівельного підряду займають нормативні акти громадського порядку, що регулюють умови та порядок вкладення інвестицій, що визначають вимоги в галузі містобудівного планування, використання земельних ділянокпід будівництво та ін До подібних актів відносяться, зокрема: Містобудівний кодекс РФ, федеральні закони«Про технічне регулювання», від 25 лютого 1999 «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень», від 9 липня 1999 «Про іноземні інвестиції в Російській Федерації», від 17 листопада 1995 «Про архітектурної діяльності в Російській Федерації» та ін.

Важливою особливістюправового регулювання відносин, що виникають з договору будівельного підряду, є наявність системи нормативно-технічних актів, що регламентують технічні процеси проектування об'єктів будівництва, здійснення будівельно-монтажних, пуско-налагоджувальних робіт, а також визначають технічні вимоги до матеріалів, конструкцій і виробів, що застосовуються в будівництві ( будівельні норми та правила (СНіП), державні та галузеві стандарти (ГОСТ, ОСТ) та технічні умови (ТУ) на будівельні матеріали, деталі та конструкції, технічні регламенти щодо будівель, будівель, споруд).

Сторонамидоговору будівельного підряду є замовник та підрядник. Як замовник має право виступати фізичні та юридичні особи, включаючи іноземні. Замовники, як зазначалося вище, не завжди є інвесторами. Нерідко практично функції замовника передаються інвестором майбутньому користувачеві об'єкта чи спеціалізованої організації виходячи з, наприклад, агентського договору. Це тим, що виконання функцій замовника вимагає спеціальних знань.

Підрядником виступають підприємці: будівельні, будівельно-монтажні, пусконалагоджувальні та інші організації, створені у різних організаційно-правових формах, а також індивідуальні підприємці, які мають до того ж ліцензію чи сертифікат на провадження відповідного виду діяльності. Окремі види діяльності, що становлять предмет даного договору, підлягають ліцензуванню.

У § 3 гол. 37 ЦК України не міститься вказівок щодо формиРозглянутого договору. Отже, необхідно керуватися загальними правиламиКодексу про форму угоди (ст. 158-163, 165). Порядок укладання договору будівельного підряду регламентується загальними положеннями ДК РФ для договорів, що укладаються на розсуд сторін, згідно з якими вибір контрагента, визначення умов договору здійснюється сторонами самостійно або шляхом проведення конкурсів, аукціонів.

У будівельному підряді важливо правильно визначити момент укладання договору. Цей момент повинен вибиратися сторонами з урахуванням того, що підрядник зобов'язаний виконати роботи відповідно до технічної документації, що визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги, що пред'являються до них, а також з кошторисом, що визначає вартість робіт (п. 1 ст. 743 ДК РФ) . При цьому часто частина технічної документації замовник повинен мати ще до початку робіт. Так, при будівництві (капітальному ремонті) об'єктів, експлуатація яких зачіпає публічні інтереси, до початку виконання робіт замовник в установленому порядку зобов'язаний отримати дозвіл на їхнє проведення: отримати право на будівництво (реконструкцію) або право на проведення капітального, планово-попереджувального ремонту, перепланування приміщень та інших. Передчасно було б укладати договір до отримання названих документів. Тому договори на виконання подібних робіт, як правило, укладаються, коли майбутній замовник уже має частину технічної документації, необхідну та достатню для початку виконання робіт.

Структура договірних зв'язків за договором будівельного підряду визначається відповідно до загальних положень про структуру договірних зв'язків при підряді. Характерним для будівельного підряду типом договірних зв'язків система генерального підряду.

Норми про розподіл ризиків між сторонами договору будівельного підряду значною мірою збігаються з тими, що містяться у загальних положеннях про підряд (ст. 705 ЦК України). Насамперед це правило про те, що ризики щодо виконання роботи несе підрядник, тобто він приймає на себе, якщо інше не передбачено законом або угодою сторін, всі несприятливі наслідки, що виникають через випадкові обставини, що не залежать від волі та поведінки сторін . Так було в п. 1 ст. 741 ДК РФ передбачено, що ризик випадкового пошкодження чи випадкової загибелі об'єкта будівництва досі його приймання несе підрядник. Отже, при випадковій загибелі (пошкодженні) об'єкта будівництва до здачі його замовнику підрядник (як і за звичайного підряду) позбавлений права вимагати винагороди за виконані роботи. Особливими є лише наступні положення. Пункт 1 ст. 741 на відміну ст. 705 містить імперативні розпорядження та виключає прийняття сторонами іншого рішення про розподіл ризиків у таких випадках.

У той же час у правилах про будівельний підряд, враховуючи його тривалі термінита залежність багатьох умов будівництва від замовника, низка ризиків переносяться з підрядника на замовника. Так, при загибелі (ушкодженні) не з вини підрядника результату окремого етапу робіт, що настала до приймання робіт загалом, але після приймання замовником окремого етапу робіт застосовується спеціальний порядок розподілу ризиків. З моменту приймання результату окремого етапу виконаних робіт ризик його випадкової загибелі (пошкодження) переноситься на замовника (п. 3 ст. 753 ЦК України). Прикладом може бути наступний випадок. Підрядник здійснював будівництво річкового пароплавства. У договорі виділялися етапи робіт: будівництво фундаменту, будівництво надземної частини будівлі, оздоблювальні роботи. Перший етап будівництва – зведення фундаменту – було завершено та в установленому порядку прийнято замовником. Однак весняним розливом річки, що супроводжувалося підйомом води вище за граничні позначки, фундамент змило. Роботи щодо його спорудження підрядник змушений був виконати вдруге. За таких обставин фундамент має бути відновлений за рахунок коштів замовника.

До істотних умов даного договору належать: предметдоговору, термінвиконання робіт та їх ціна.

Відповідно до п. 2 ст. 740 ДК РФ предметом договору підряду є виконання робіт та їх особливий результат у вигляді побудованого або реконструйованого підприємства, будівлі, споруди або іншого об'єкта нерухомості, а також у вигляді закінченого комплексу монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних з об'єктом, що будується, робіт або робіт з капітального ремонту будівель та споруд. У випадках, передбачених договором, до договору можуть включатися не тільки будівництво (реконструкція) об'єкта або виконання комплексу певних робіт, а й забезпечення експлуатації об'єкта протягом зазначеного в договорі терміну (використання будівель, споруд, технічних пристроївза призначенням, їхнє технічне обслуговування).

Детально предмет договору характеризує завдання замовника. У договорі будівельного підряду завдання замовника міститься у звичайних пропозиціях і роз'ясненнях, які у тексті договору, а головним чином технічної документації до договору, у якій зазначаються вид, обсяг, зміст робіт та інші які висуваються до них вимоги.

Водночас предмет договору може бути встановлений й іншим чином (наприклад, шляхом ознайомлення з типовим зразком). Тому відсутність затвердженої в установленому порядку технічної документації не є безумовною підставою для твердження про недосягнення угоди на предмет договору та для визнання договору неукладеним 1 .

Технічна документація включає ІРД, містобудівну документацію 2 , передпроектну 3 та проектну документацію (проекти на будівництво) 4 та ін. Склад та зміст технічної документації залежать від виду об'єкта будівництва. У ряді випадків технічна документація під-

  • 1 Див. п. 5 інформаційного листаПрезидії Вищого Арбітражного Судна РФ від 24 січня 2000 р. № 51 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду» (ВВАС РФ. 2000). № 3).
  • 2 Містобудівна документація - документація про містобудівне планування розвитку територій і поселень та про їх забудову (ст. 1 Містобудівного кодексу РФ). Вона включає територіальні схеми містобудівного планування розвитку територій, генеральні планиміських та сільських поселеньі т.п.
  • 3 До попередньо проектної документаціївідносяться, зокрема: завдання на проектування, що включає основу для проектування, основні техніко-економічні показники об'єкта, відомості про соціально-економічні та екологічні умови району будівництва та ін.
  • 4 Основним проектним документом для будівництва об'єктів є, зазвичай, техніко-економічне обгрунтування будівництва (ТЕО). З затвердженого у порядку ТЕО розробляється робоча документація: робочі креслення, креслення типових конструкцій, виробів і вузлів тощо.

Підрядник під час виконання будівельних робіт немає права відступати від технічної документації. Водночас обов'язок здійснювати будівництво відповідно до технічної документації не виключає ситуації, коли в період дії договору сторони визнають за необхідне внести зміни до технічної документації (і тим самим змінити предмет договору).

Замовник має право зробити це у час до здачі йому результату робіт і пояснення причин (наприклад, у зв'язку зі зміною потреб замовника, удосконаленням окремих проектних рішень чи застосуванням нових технологій та інших.). Однак рішення замовника про перегляд технічної документації може торкнутися інтересів підрядника. Захищаючи інтереси підрядника, ДК РФ (п. 1 ст. 744) передбачає два обмеження у праві замовника змінити технічну документацію:

  • 1) обмеження щодо обсягу пов'язаних з цим додаткових робіт. Подібні роботи за вартістю не повинні перевищувати 10% зазначеної у кошторисі загальної вартості будівництва, тобто мають бути відносно невеликими за обсягом;
  • 2) обмеження щодо істоти зміни технічної документації. Зміна має змінювати характер передбачених у договорі будівельного підряду робіт. Наприклад, зміна технічної документації не повинна призвести до заміни робіт з капітального ремонту на будівництво нового об'єкта.

Якщо обидві зазначені умови замовником дотримані, то підрядник немає права відмовитися від проведення додаткових робіт, викликаних зміною технічної документації (за умови оплати).

Якщо запропоновані замовником зміни технічної документації вимагають виконання додаткових робіт, що перевищують за вартістю зазначену вище межу в 10%, або змінюють характер робіт, зміна технічної документації можлива лише за згодою підрядника і вимагає узгодження додаткового кошторису (п. 2 ст. 744 ЦК України).

Зміна технічної документації може бути за певних названих у законі умовах і на вимогу підрядника. Це можливо у випадках, коли підрядник виявив у ході будівництва не враховані у технічній документації роботи та у зв'язку з цим виникла необхідність проведення додаткових робіт (п. 3 ст. 743 ЦК України). Зміни до технічної документації на вимогу підрядника вносяться у разі виявлення ним дефектів у ній. При усуненні дефектів у технічної документації силами і засобами підрядника він може вимагати відшкодування розумних витрат, понесених у своїй (п. 4 ст. 744 ДК РФ).

Строк виконання робіт за договором будівельного підряду регламентується загальними правилами щодо строків виконання робіт за договором підряду, передбаченими ст. 708 ГК РФ, згідно з якими в договорі зазначаються початковий та кінцевий терміни виконання робіт. Крім цього, сторонами можуть бути передбачені терміни завершення окремих етапів робіт (проміжні терміни). Можливе також встановлення сторонами ще більш конкретних термінів, наприклад, термінів усунення недоліків, виявлених під час робіт або при їх прийманні. Зрозуміло, тільки до кінцевого терміну може застосовуватися правило про термін як істотну умову договору, що розглядається.

Ціна через великий обсяг і складність будівельних робіт зазвичай визначається шляхом складання кошторису. Перевищення без згоди замовника витрат у порівнянні з тими, що враховувалися при визначенні ціни роботи (кошторису), компенсується підрядником за рахунок його власних коштів(П. 1,4 ст. 743 ЦК України).

У будівельному підряді, так само як і при звичайному підряді, кошторис може бути приблизним (тобто в подальшому, під час будівництва, що уточнюється відповідно до умов договору) або твердим (остаточним).

Порядок сплати робіт визначається договором. З формулювання ст. 711 ДК РФ слід, що й договором не передбачена попередня оплата, то розрахунки здійснюються після приймання замовником результатів роботи.

При будівництві великих дорогих об'єктів, для будівництва яких необхідно заздалегідь закуповувати обладнання, матеріали тощо, застосовні різні варіантиоплати: авансові платежі замовника, планові платежі замовника із встановленою черговістю (щомісячні, щоквартальні тощо); платежі у міру завершення циклів, комплексів робіт чи окремих етапів. У разі оплата проводиться після підписання актів приймання проміжних робіт чи актів приймання окремих етапів робіт.

З метою стимулювання належного виконання робіт нерідко застосовується такий порядок оплати, характерний саме для будівельного підряду, у якому замовником утримується частина призначеної повної оплати суми. У цьому випадку за згодою сторін частина плати (зазвичай 5-15% вартості робіт) не виплачується підряднику до певного моменту (наприклад, до закінчення гарантійного строку на результат роботи або до досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників, у тому числі таких, як виробнича потужність підприємства тощо). Таке право утримання передбачається у договорі зазвичай покриття можливих витрат замовника з усунення недоліків роботи.

Основним виконавцем робіт за договором будівельного підряду є підрядник. Але й замовник є активним учасником виконання. ДК РФ передбачені різні форми участі замовника у відносинах будівельного підряду, сприяють чи забезпечують виконання робіт.

Насамперед замовник повинен дати завдання підряднику. Важливим є обов'язок замовника щодо матеріального забезпечення виконання робіт. Форми та обсяг такого забезпечення дуже різноманітні. Незважаючи на те, що загальними положеннями про підряд (п. 1 ст. 704 ЦК України) передбачено, що роботи виконуються утриманням підрядника, у договорі подібне правило можна змінити (п. 1 ст. 745 ЦК України). Замовник має право за договором взяти на себе обов'язок забезпечити будівництво в цілому або в частині матеріалами, деталями, конструкціями та ін. промислових об'єктівзамовник найчастіше забезпечує будівництво обладнанням, яке підлягає монтажу на майбутньому підприємстві.

Замовник зобов'язаний своєчасно надати земельну ділянку в тому стані, який необхідний для її використання у будівництві; передати у користування будівлі та споруди, необхідних забезпечення робіт чи які стосуються фронту робіт. На окремо розташованих будівництвах замовник приймає він ряд додаткових обов'язків: передати у користування складські приміщення, гуртожитки для працівників підрядника, забезпечити тимчасове підведення мереж енергопостачання, водопостачання, паропроводу, надання транспортних та інших послуг (п. 1,2 ст. 747 ЦК України) .

Головними обов'язками замовника на стадії завершення будівництва є прийняття закінченого об'єкта та оплата виконаних робіт.

Оскільки від ходу та характеру будівельних робіт залежить результат, що передається замовнику, останній наділений правом контролю та нагляду за виконанням робіт (ст. 748 ЦК України). Замовнику надано право спостерігати за ходом та якістю робіт, за дотриманням термінів їх виконання (графіка), за якістю наданих підрядником матеріалів, а також за правильністю використання підрядником матеріалів замовника. Підрядник зобов'язаний виконати вказівки замовника щодо усунення недоліків у роботах, якщо вказівки не суперечать умовам договору та не є втручанням у оперативно-господарську діяльність підрядника.

Для будівельного підряду, подібно до інших різновидів підряду, характерна незалежність підрядника від замовника в організації робіт при виконанні завдання. Підрядник самостійно визначає спосіб виконання завдання, самостійно вирішуючи всі питання організації та забезпечення виконання робіт. Неприпустимим є втручання замовника в оперативно-господарську діяльність підрядника.

Підрядник розглядається законом як професійний виконавець робіт на відміну від замовника, який звертається до підряду лише час від часу. Тому ДК РФ передбачає обов'язки підрядника попереджати замовника про ступінь придатності запропонованих останнім матеріалів чи способів виконання робіт (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751). Невиконання цього обов'язку тягне за собою покладання на підрядника несприятливих наслідків (п. 2, 3 ст. 716).

Істотне значення для договору будівельного підряду має обов'язок підрядника з охорони навколишнього середовища, щодо попередження ведення робіт, наслідком яких може бути порушення екологічних і правил. Підрядник при здійсненні робіт також повинен передбачати заходи, що забезпечують їхню безпеку, зокрема оснащення будівельного майданчикаі окремих видівробіт, а також спеціалістів засобами безпеки.

Усувати штучні перешкоди покликане правило ст. 750 ДК РФ про співробітництво учасників будівельного підряду (як замовника, і підрядника) у виконанні зобов'язання. Як невиконання замовником обов'язки у співробітництві Вищий Арбітражний Суд РФ розцінив, зокрема, такий факт. Замовник - муніципальне підприємствоз будівництва житла - не приймав результат робіт - збудований будинок, оскільки будинок не підключений до системи водо- та теплопостачання. Підключення ж не було зроблено підрядником через те, що адміністрація міста відмовлялася тимчасово відключити подачу тепла та води для виконання врізання комунікацій будинку до загальноміської системи ресурсопостачання. Замовник міг сприяти в отриманні дозволу на зазначені роботи, у тому числі шляхом обговорення з керівництвом міста питання про зміну способу підключення об'єкта, але залишив без відповіді всі звернення до нього. На цій підставі суд дійшов висновку про неприйняття замовником залежних від нього заходів щодо усунення перешкод до виконання договору та про невиконання ним зобов'язань щодо співробітництва та відмовив йому у стягненні з підрядника неустойки за прострочення здачі об'єкта.

У практиці зустрічаються різні видиприймання результату роботи: проміжне, часткове, приймання окремих етапів робіт, повне, а також приймання замовником та державне приймання. Головне призначення всіх видів приймання – перевірити обсяг та якість робіт.

Державне приймання проводиться за участю представників державних органів та органів місцевого самоврядування. Зазвичай така приймання здійснюється під час будівництва об'єктів нерухомості, експлуатація яких зачіпає громадські інтереси. Об'єкт вважається прийнятим до експлуатації та право на нього підлягає державної реєстраціїлише після належного завершення державного приймання.

Порядок приймання таких об'єктів в експлуатацію визначається СНиП 3.01.04-87 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення".

Складання результату робіт підрядником та приймання його замовником оформляються актом здачі або приймання, підписаним обома сторонами. При відмові однієї сторони від підписання акта у ньому робиться відмітка про це акт підписується іншою стороною (п. 4 ст. 753 ДК РФ). Оформлений таким чином акт має юридичну силу, є доказом виконання підрядником зобов'язання за договором та породжує обов'язок замовника щодо оплати виконаних робіт. Зацікавленою стороною акт може бути оскаржений у суді. Суд має право визнати односторонній акт недійсним лише у випадку, якщо мотиви відмови від підписання акта визнані ним обґрунтованими. Так, замовник має право відмовитися від приймання результату робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання його для зазначеної в договорі будівельного підряду мети та не можуть бути усунені замовником чи підрядником (п. 6 ст. 753).

Цивільно-правова відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору будівельного підряду є повною і будується на підставі загальних положень про відповідальність за договором підряду (§ 1 гл. 37, гл. 25 ЦК України).

Слід мати на увазі і можливість покладання на учасників договору адміністративної відповідальності за правопорушення в галузі будівництва, що тягнуть за собою зниження та втрату міцності, стійкості та надійності будівель, будівель та споруд, їх частин чи окремих конструктивних елементів(Ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ).

  • Правила про договори підряду на капітальне будівництво, утв.постановою Ради Міністрів СРСР від 26 грудня 1986 № 1550, на території РФ не діють. п. 6 постанови Уряди РФ від 14 серпня 1993 р. «Про затвердження Основних положень порядку укладання та виконання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних державних потреб в Російській Федерації» (САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189 ).
  • Так, у ході розробки технічної документації на об'єкти капітального будівництва незалежно від того, хто (замовник чи підрядник) її готує, від джерел фінансування будівництва, від організаційно-правової форми організації-замовника містобудівна документація та проекти на будівництво підлягають державній експертизі у спеціально уповноважених на те державних органах (ст. 14 Федерального закону «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень»).
  • Наприклад, склад, порядок розроблення та затвердження такого виду технічної документації, як містобудівна, визначаються відповідно до вимог СНиП 11-04-2003 «Інструкція про порядок розробки, погодження експертизи, містобудівної документації», утв. постановою Держбуду Росії від 29 жовтня 2002 р. № 150. Див. також лист Держбуду Росії від 20 березня 2003 р. № СК-1692/3 «Про порядок розробки, погодження, затвердження та склад передпроектної та проектної документації на будівництво підприємств, будівель і споруд».
  • Нерідко в договорі будівельного підряду вказується, що ціна будівельно-монтажних робіт складається з двох частин: базисної та змінної. Базисна частина визначається шляхом складання кошторису виходячи з цін, відомих на конкретну дату, і виражається точною сумою. Змінна частина відбиває зміну цін, і виражається певним індексом. Згідно з матеріалами одного з арбітражних справ як така змінна величина виступали поточні індексивартісних показників, що визначаються обласним центром з ціноутворення (див. п. 6 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 січня 2000 № 51). Подібна практика обумовлена ​​тим, що в даний час, як правило, відсутні єдині норми та розцінки на роботи, обчислені на основі цін, що діють.
  • Див п. 17 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 січня 2000 № 51.
  • У гол. 37 ДК РФ не передбачені випадки законної неустойки, в тому числі і за неналежну якість пред'явленого підрядником до здачі замовнику результату робіт. Водночас законну неустойку встановлено за порушення зобов'язань при виконанні підрядних будівельних робіт для державних потреб. Див, наприклад, п. 9 Основних положень порядку укладання та виконання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних державних потреб у Російській Федерації (САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189).

Від того, наскільки юридично грамотно буде визначено умови договору будівельного підряду, залежить рівень правової захищеності його учасників.

Договір будівельного підряду, як і будь-який інший комерційний договір, Включає в себе ряд юридичних характеристик, знання яких дозволяє отримати уявлення про структуру правовідносин його учасників.

Поняття договору будівельного підряду розкривається законодавцем у ст. 740 Цивільного кодексу РФ , згідно з якою «за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат та сплатити обумовлену ціну».

Договір будівельного підряду укладається на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (у тому числі житлового будинку), споруди або іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних з об'єктом, що будується.

Відповідно до цивільного законодавства правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель та споруд, якщо інше не передбачено договором. У випадках, передбачених договором, підрядник приймає він обов'язок забезпечити експлуатацію об'єкта після його прийняття замовником протягом зазначеного у договорі терміну.

Необхідно звернути увагу, що за договором будівельного підряду виконуються роботи задоволення побутових чи інших особистих потреб громадянина-замовника, то до такого договору застосовуються правила параграфа 2 глави 37 ДК РФ про права замовника за договором побутового підряду.

Джерела правового регулювання

Правові відносини у сфері будівельної діяльності переважно регулюються загальними правилами про договори підряду та нормами параграфа 3 глави 37 ЦК РФ про договір будівельного підряду. Отже, щоб мати повніше уявлення про правове регулювання у сфері капітального будівництва, необхідно одночасно враховувати як спеціальні правилапро будівельний підряд, а також загальні положення про договори підряду.

Крім ДК РФ, до джерел правового регулювання відносин у сфері капітального будівництва належать і інші законодавчі актиРФ. Найважливіше місце серед них займають федеральні закони про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень, про архітектурну діяльність у Російській Федерації, Містобудівний та Земельний кодексРФ та ін До договорів побутового підряду застосовується Закон «Про захист прав споживачів». Правові положення законів розвинені у підзаконних актах, затверджених указами Президента, постановами Уряду, міністерствами та іншими федеральними органамивиконавчої влади.

Поряд із законами та підзаконними актами, затвердженими на федеральному рівні, у сфері організації будівельних робіт діє чимало актів, прийнятих суб'єктами РФ. Так, наприклад, Санкт-Петербург має право приймати власні нормативні правові акти (закони, розпорядження губернатора, положення, регламенти, накази) з питань, що віднесені до предметів ведення Санкт-Петербурга та предметів спільного ведення Російської Федерації та Санкт-Петербурга. У місті також прийняті та діють територіальні будівельні, санітарні та інші норми.

Особливістю будівельної діяльності є те, що при правовому регулюванні договору будівельного підряду застосовується велика кількість будівельних норм та правил (СНІПів), стандартів та технічних умов, різних інструкцій та положень, що приймаються уповноваженими державними органами. Багато діючих і правил цієї категорії було затверджено ще союзними відомствами. В даний час йде поступовий процес їхнього оновлення, обумовлений як науково-технічним прогресом, а також підвищенням вимог до якості та безпеки об'єктів будівництва.

Елементи договору

До елементів договору будівельного підряду належать: сторони, предмет, об'єкт, форма, вартість, термін.

Сторони. Сторонами договору будівельного підряду є замовник та підрядник. У ролі замовника можуть виступати будь-які фізичні та юридичні особи, які мають певні фінансовими коштами. Як підрядник можуть виступати підрядна організація-генпідрядник або спеціалізована компанія: різні будівельні, будівельно-монтажні та проектно-будівельні організації, незалежно від форм власності, а також індивідуальні підприємці.

Замовник укладає в межах наданих йому прав договір підряду на будівництво або реконструкцію об'єктів з підрядною організацією – генеральним підрядником або прямий договір зі спеціалізованою компанією.

Якщо із закону чи договору підряду не випливає обов'язок підрядника виконати передбачену у договорі роботу особисто, підрядник має право залучити до виконання своїх зобов'язань інших осіб – субпідрядників. У цьому випадку підрядник виступає у ролі генерального підрядника(П. 1 ст. 706 ЦК України). Як правило, субпідрядники виконують комплекси спеціальних будівельно-монтажних робіт.

Необхідно звернути увагу до правову норму ст.750 ДК РФ , до якої передбачено обов'язок співробітництва сторін у договорі будівельного підряду. Відповідно до п. 1 ст.750 ДК РФ «якщо у виконанні будівництва та пов'язаних із нею робіт виявляються перешкоди до належного виконання договору будівельного підряду, кожна зі сторін має вжити всі залежні від неї розумні заходи щодо усунення таких перешкод. Сторона, яка не виконала цього обов'язку, втрачає право на відшкодування збитків, завданих тим, що відповідні перешкоди не були усунені».

Інші суб'єкти. Крім сторін у правовідносинах будівельного підряду беруть участь та інші суб'єкти. До них, передусім, належать інвестори. Інвестори можуть самі виступати в ролі замовників, якщо вони мають у своєму розпорядженні для цього необхідні можливості, або можуть покласти ці функції на інших осіб. У цьому випадку між інвестором та замовником укладається особливий інвестиційний договір, який за своєю юридичною природою найчастіше є або договором доручення, або договором комісії. Спираючись на даний договір, особа, що діє за дорученням інвестора, укладає з виконавцем робіт договір будівельного підряду, виступаючи в ньому як замовник. Як інвестор може виступати держава (федеральний та міський бюджет), кредитні організації (банки, фінансово-інвестиційні компанії), будівельні компанії(які стають інвестиційними компаніями), зрідка - страхові компанії, а також організації (у тому числі некомерційні та громадські) та інші суб'єкти.
Особливо слід відзначити інвесторів-пайовиків – юридичних та (або) фізичних осіб, які виступають співінвесторами в порядку пайової участіу будівництві житлових будинків на підставі окремих договорів забудови.

За згодою сторін, договір будівельного підряду може бути посвідчений нотаріально шляхом вчинення посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право вчиняти таку нотаріальну дію (ст.163 ЦК України). Недотримання нотаріальної форми у випадках, коли це передбачено згодою сторін,

тягне за собою недійсність договору будівельного підряду. Такий договір вважається нікчемним (ст. 165 ЦК України).

В умовах звичайного ділового обороту договір будівельного підряду укладається сторонами у простій письмовій формі та оформляється, як правило, у вигляді єдиного документа, що підписується сторонами. Договір доцільно скласти із включенням до нього докладного переліку прав та обов'язків сторін.

У разі планової економіки широко поширені гранично короткі договори, яких, проте, додавалися особливі умови з докладним описом взаємних правий і обов'язків сторін. Зараз все частіше сторони змушені укладати більш ґрунтовні, багатосторінкові договори, які детально регламентують взаємовідносини замовника та підрядника.

Якогось обов'язкового для сторін типового або зразкового договору будівельного підряду (субпідряду) немає. У ряді випадків при його складанні використовуються зразкові формидоговорів будівельного підряду, рекомендовані окремих видів будівельних робіт. Наприклад, при укладанні договору сторони можуть використовувати форму (зразок) договору, наведену як додаток до Керівництва щодо складання договорів підряду на будівництво в Російській Федерації. Для відносин з участю іноземних фірм роль зразкових умов можуть грати, ще, Міжнародні умови договорів про будівництво, розроблені Міжнародною федерацією інженерів-консультантів.

Необхідно врахувати, що з узгодженні умов та оформленні договору будівельного підряду сторони повинні керуватися чинним на момент укладання договору законодавством і максимально врахувати свої інтереси. Це дозволить говорити, що конкретний договір укладено на взаємовигідних для сторін умовах і відповідає основним принципам цивільних правовідносин.

Ціна. Ціна у договорі будівельного підряду має значення істотної умови, що підлягає обов'язковому узгодженню. Відповідно до ст. 746 ГК РФ розрахунки замовника з підрядником проводяться в порядку, встановленому законом або укладеним договором будівельного підряду. Зважаючи на великий обсяг будівельних робіт, ціна договору зазвичай визначається шляхом складання кошторису, що є постатейним переліком витрат на виконання робіт, придбання обладнання, закупівлею будівельних матеріаліві конструкцій і т. д. Разом з технічною документацією, що визначає обсяг, зміст робіт та інші вимоги, що пред'являються до них, кошторис утворює проектно-кошторисну документацію, що є невід'ємним елементом договору будівельного підряду. Як правило, проектно-кошторисна документаціянеспроможна переглядатися під час будівництва, крім випадків, зазначених у ст. 743-744 ДК РФ.

Відсутність кошторису може спричинити визнання договору будівельного підряду неукладеним. Цей висновок випливає із аналізу п. 1 ст. 743 та п. 1 ст. 746 ГК РФ, згідно з якими підрядник зобов'язаний здійснити будівництво та пов'язані з ним роботи відповідно до кошторису, що визначає ціну робіт, а замовник оплачує роботи, виконані підрядником, у розмірі, передбаченому кошторисом.

Підстава та порядок внесення змін до технічної документації регламентується правовими нормами ст. 744 ГК РФ. Внесення до технічної документації змін може здійснюватися на основі узгодженого сторонами додаткового кошторису.

Ціна, зазначена у договорі будівельного підряду, може бути твердою або приблизною. Розмір жорсткої ціни не можна змінити, якщо не змінюються істотні умови самого договору. Приблизну ціну договору встановлюють у разі, коли є припущення, що під час будівництва можуть виникнути витрати, не враховані в спочатку узгодженому кошторисі. При цьому всі наступні зміни вартості витрат стосовно спочатку узгодженої ціни мають бути підтверджені документально підрядником та узгоджені сторонами.

Зміст договору будівельного підряду становлять правничий та обов'язки сторін. Знання законодавства про права та обов'язки сторін договору будівельного підряду допоможе учасникам правовідносин захистити свої інтереси ще на стадії переддоговірних переговорів щодо погодження умов майбутнього договору. Аналіз чинного законодавствадозволяє дійти невтішного висновку у тому, що обсяг покладених на підрядника правий і обов'язків ширший - це пояснюється специфікою виконуваних робіт.

У цивільному обороті, заснованому на ринкових відносинах, договір будівельного підряду займає особливе місце. І насамперед це пов'язано з тим, що у будівельній сфері відбулася різка зміна джерел інвестицій - від бюджетного фінансуваннядо переважання позабюджетних (приватних) джерел. Зміна джерела фінансування неминуче тягне за собою підвищену майнову відповідальність учасників правовідносин, у т. ч. за можливі ризики.

Підвищення майнової відповідальності та рівня ризиків призводить до того, що договір стає основним юридичним документом, що регулює права та обов'язки контрагентів у всіх сферах інвестиційно-будівельних правовідносин. І від того, наскільки юридично грамотно будуть визначені умови договору, залежить стабільність цього сегменту ринку та рівень правової захищеності його учасників.

Валентина Сидорова, виконавчий директор НП "Правове бюро "ФЕЛІКС", к. ю. н., доцент кафедри цивільного та трудового права СПбГУП