Обговорення теми квартир за собівартістю. Новий спосіб купівлі квартири за собівартістю

На будівництво одного квадратного метрау новобудовах масових сегментів Москви та найближчого Підмосков'япідрядники витрачають до 60 тис. руб.

Масовому сегменті собівартість будівництва житла у Москві області становить від 28 тис. до 35 тис. крб. за 1 кв. м та за останній рікзросла на 5-7%, йдеться у дослідженні будівельної компанії RD Construction. Схожі цифри «РБК-Нерухомості» назвали також у компаніях «МІЦ» та «Гранель». Для порівняння, у високобюджетних сегментах новобудов, де є велика частка застосування імпортних матеріалів, собівартість 1 кв. м зараз становить 45-65 тис. руб, що на 10-20% більше, ніж у 2014 році.

Мова в даному випадкуйдеться лише про собівартості з урахуванням будівельно-монтажних робіт (СМР) та матеріалів. Якщо до цього додати витрати девелопера на управління проекту, підведення мереж та всю соціальну інфраструктуру, собівартість збільшиться вдвічі і становитиме близько 55 тис. руб., Розповів перший заступник генерального директорадевелоперської групи компаній «МІЦ» Даромір Обуханич. У 2014 році, за його словами, ціна була нижчою на 7-10%. «Зростання собівартості відбулося через подорожчання матеріалів. Навіть російські виробникипідняли ціни у зв'язку з волатильністю валют та необхідністю у тому чи іншому обсязі використовувати імпорт», — пояснив Обуханич.

Повна вартість капітального будівництва(Руб. за 1 кв. м, мін-макс)

Схожі цифри забудовники наводять і для найближчого Підмосков'я. Собівартість 1 кв. м при реалізації проекту комплексного освоєння територій у серпні 2015 року в Московській області становила 57,5 ​​тис. руб., Зазначає представник девелоперської групи «Гранель». "Порівняно з попереднім рокомвартість комплексного освоєння земельних ділянокна території Московської області збільшилася на 21,8% (без урахування інфляції)», - розповів представник компанії. У розрахунках кошторисники «Гранель» враховували вартість земельної ділянки, витрати на розселення аварійного житла на території забудови, на БМР та благоустрій, інженерні мережі, соціальні об'єкти, паркування. Виявилося, що за рік особливо сильно у структурі собівартості виріс питома вагаоб'єктів соціальної інфраструктури та парковок — на їхню частку зараз припадає відповідно 18,5% та 11,7% витрат (роком раніше 11,1% та 4,8%). Це пов'язано з посиленням у регіональних містобудівних регламентах вимог щодо забезпечення житлових районів машино-місцями, школами, дитсадками та поліклініками.

Скільки коштує квадратний метр і скільки конкретно накручує кожен будівельник? Відповідь на це питання, мабуть, хоче почути кожен покупець житла. Спеціально для «БН» у рамках Всеросійського житлового конгресу на ці питання відповів Павло Горячкін, президент Спілки інженерів-кошторисників.

– То яка зараз реальна собівартість будівництва?

- Цінник починається приблизно з 14 тис. рублів за квадратний метр. Наприклад, по об'єктах, де основні елементи стін виробляються на заводі, а потім іде їх монтаж, меншої ціни, ніж 14 тис. рублів за комплект, я не бачив. Не має бути ілюзій, за 8 тисяч ми ніякого житла не отримаємо.

Потрібно розрізняти поняття. Є ціна на первинному ринку нерухомості – ця ціна, яку ми платимо як покупці житла. Є ціна собівартості, яка поділяється на будівельну та інвестиційну.

– Що включають ці ціни?

– Будівельна собівартість включає будівельно-монтажні роботи та витрати, що формуються по зведено-кошторисному розрахунку. Інвестиційна собівартість – це повна собівартість для забудовника з урахуванням усіх обтяжень, які є, з урахуванням вартості землі, погоджень тощо.

Якщо говорити про будівельну собівартість, то в середньому по Росії цей коридор можна позначити в межах від 15 до 25 тисяч, якщо ми говоримо про багатоквартирних будинкахеконом-класу з використанням панельних елементів або монолітних систем із найпростішими конструктивними рішеннями. У принципі, це реально.

Плюс до цього ще й вартість землі – тут, звісно, ​​різні цифри. Москва, Санкт-Петербург - це окремий елемент, але в середньому по Росії, у великих містах з населенням від 500 тис. Середня ціна - $60-70, що дуже значно.

Велика частка витрат ще інженерна інфраструктура. У тому числі внутрішньомайданна. Я не говорю про магістральні мережі – це ті зовнішні мережі до «червоних ліній», до зон підключення до магістральних мереж, які за нашим законодавством входять у вартість об'єкта нерухомості, становлять не менше 12% від собівартості.

Плюс до цього багато регіонів, де є проблеми із підключенням постійних джерел електропостачання. Хоча це зараз і регулюється, але різниця у тарифах дуже велика. Москва, Санкт-Петербург – це одне, а регіонах за 1 кВт підключення вилка цін – від 6 до 16 тис. рублів. Це в середньому у Росії. Можна прикинути, скільки виходить на квартиру площею 54 кв. метра, виходячи з 8-12 кВт. Я не бачу, де можна заощадити.

– Добре багато говориться про нові технології у будівництві, за рахунок яких можна знизити собівартість…

– Здебільшого ми трусимо повітря, коли говоримо про якісь нові технології. Так, ці технології існують, вони відомі, але не нові технології призводять до значної економії витрат. Навпаки, найчастіше ці покращення, пов'язані з енергоефективністю будівель, призводять лише до підвищення собівартості.

– Але ж можна говорити про те, що знизилися ціни на будматеріали, що у свою чергу знизило собівартість…

– Так, корекція за кризовий період відбулася. За такими позиціями, як бетон, розчин, падіння цін доходить і до 50%, але дані, які ми маємо за 9 місяців 2010 року, кажуть, що падіння цін на будівельні матеріализупинилося, а за цілим рядом позицій ми маємо спекулятивні тенденції. Прикладом цього є те, що сталося з арматурою, а це – значна частина будівельної собівартості. на 1 кв. метр житла умовної арматури має йти від 38 до 65 кг. на 1 кв. метр житла великопанельного, монолітного будівництва- Близько 500 кг умовного цементу. По арматурі у травні та на початку червня ми мали значне зростання цін, яке за окремими позиціями доходило до 30%. Зараз ціни більш-менш стабілізувалися, але можна говорити, що відбулася значна корекція. Цемент за час кризи дешевшав, але треба розуміти, в яких цифрах.

У період з 2006 до першої половини 2008 року за окремими марками цементу зростання становило 106%. Ви самі пам'ятаєте всі ці розмови про цемент, а він знизився на меншу величину. Більше того, оперативні дані за серпень і вересень говорять про те, що подальшої корекції на зниження не варто очікувати і йтиме тільки зростання цін. Говорити про те, що ціни на будівельні матеріали підуть різко нагору, також не можемо. Вважаю, що це зростання буде досить прогнозованим, десь у межах інфляції. Крім таких позицій, як, скажімо, арматура, де споживання йде не тільки на будівництво. Це метал, загальносвітовий тренд, і тут будівельники перебувають у заручниках цієї ситуації. Збірні залізобетонні конструкції– тут якоїсь серйозної корекції щодо петербурзьких та обласних організацій за літо не відбулося. Говорити про те, що вони значно знизили свої ціни, також не можемо. Приблизно така зараз ситуація.

– Яким є вплив будівельно-промислових матеріалів на продажну ціну житла?

– Щодо цього є різна думка. Можна говорити, що ціна на первинному ринку формується не стільки за рахунок собівартості, скільки за рахунок ціни попиту та пропозиції. У нас є розрив, якщо ми говоримо про середньої цінина первинному ринку у місті 65-68 тис. рублів за повної інвестиційної собівартості для забудовника близько 42 тис. рублів за кв. метр. Я говорю не про центр міста, а про житло економ-класу. По Москві ця різниця ще більша, а в низці регіонів ця вилка дуже незначна. Наприклад, в Оренбурзькій області первинний ринок – 32 тис. крб., але собівартість – близько 27 тис. крб.

Далекосхідний регіон, Сибірський округ, у місті Омську взагалі можна говорити, що розриву немає. Ціна на первинному ринку трохи вища, ніж собівартість. Сьогодні говорити про те, що будівельники на регіональних «жирують» – таких звинувачень не повинно бути. Що стосується розумної дельти ціни, то, з урахуванням інфляції, ми вважаємо, що якщо для забудовників між продажною ціною та повною собівартістювона становить 12-18% – це нормально. Звичайно, в Європі менше, але там і менше інфляція. Тому 12-18% - це розумна різниця для забудовника, а 8-12% - це в нинішній ситуації той розумний прибуток для будівельної організації.

Сума всіх фінансових вкладень, Вироблених на всіх стадіях реалізації проекту зведення багатоповерхового житлового будинку - це собівартість багатоквартирного будинку. Формування ціни нерухомості поділяється на три етапи:

1. Підготовчий.
2. Основний.
3. Останній.

Крім цих трьох стадій формування вартості, на остаточну величину впливає ряд супутніх витрат, що виникають на кожному етапі просування до кінцевого результату.

Підготовчий

Ця стадія включає чотири напрями дій, рухатися якими можна як і певної послідовності, і одночасно. Головні напрямки на цій стадії:

1. Вибір та набуття права на земельна ділянка.
2. Визначення техніко-економічних показників.
3. Отримання потрібних дозволів, технічних умов.
4. Розробка документації, включаючи підсобні та допоміжні споруди.

При виборі земельної ділянки, забудовник орієнтується на її географічне розташування щодо центрів ділової та культурної активності населеного пункту, транспортну доступність та забезпеченість інженерною інфраструктурою. Ці чинники позитивно вплинуть на затребуваність кінцевого продукту, і, ціну реалізації. Але розмір орендної плати за землю в таких районах теж буде вищим.

У кожному населеному пункті муніципалітети всіх рівнів виділяють територію під багатоповерхову житлову забудову та проводять конкурентні процедури визначення орендарів. За підсумками даних процедур потенційний забудовник, за умов платності (оренда), отримує право забудови території. Окрім надання права оренди землі під будівництво багатоквартирного будинку, органи влади можуть влаштовувати торги із продажу відповідних майданчиків.

У будь-яких випадках сума всіх витрат на придбання землі або права на її використання повністю відносяться на собівартість будівництва.

Техніко-економічні показники (ТЕП) житлового будинку визначаються відповідно до розмірів ділянки під його розташування та містять у собі такі дані як:

• розмір споруди;
• його поверховість, кількість під'їздів, загальна площа;
• кількість квартир, допоміжних та підсобних приміщень;
• співвідношення житлової та допоміжної площі;
• забезпеченість комунальними ресурсами.

При визначенні ТЕП головне завдання – розташувати на конкретній території будівлю з максимально можливою площею житла та інших приміщень. комерційного призначення. Від цього залежить, на скільки квадратних метрів житлових і нежитлових приміщеньрозподілятиметься загальна ціна. На підставі прийнятих ТЕП складається ескізний проект.

Для початку робіт із проектування необхідно отримати дозвіл на будівництво, отримати технічні умови на підключення будівлі до централізованих мереж електропостачання, водопостачання, опалення. Кожен із цих заходів тягне за собою певні фінансові вливання. Ці вкладення можуть виглядати у вигляді плати за підготовку та видачу технічних умов та у вигляді майбутніх витрат. Наприклад, організація, що забезпечує ресурсами, в технічні умови підключення об'єкта, може включити вимогу побудувати або модернізувати об'єкт інженерної інфраструктури даної території (електропідстанції, насосної станції).


У деяких регіонах узаконено інвестиційні збори на розвиток інфраструктури, які стягуються із забудовника за кожен квадратний метр передбачуваного до будівництва житла.

Частина цих витрат, зрештою, також є у кожному квадратному метрі.

Розмір оплати проектування залежить від обраного варианта:

• індивідуальний проект;
• Типова технологія.

Розробка індивідуального проектубудівлі - більш ємний варіант, як за ціною, так і за часом підготовки документації, а типовий передбачає прив'язку готового проектного рішеннядо умов наявної ділянки.

На стадії проектування закладається переважна складова частинавартості. Від прийнятих у проекті конструктивних рішеньі матеріалів, що використовуються, безпосередньо залежить, скільки буде коштувати багатоповерховий будинок.

Підсумком робіт із проектування є передача на затвердження замовнику екземплярів робочої документації, що пройшла державну експертизу. Одним із розділів робочої документації є кошторисна документація.

Основний

Під головною складовою формування собівартості мається на увазі безпосередньо зведення будинку. Маючи на руках кошторисну документацію, забудовник має у своєму розпорядженні відомості про максимальну вартість проведення робіт зі зведення об'єкта. Головним документом, що визначає кошторисну вартість, є зведений кошторисний розрахунок (ССР шаблон). Зведений кошторисний розрахунок складається у тис. рублів. У РСР вказується, скільки коштують у тис. рублів, основні етапи будівництва та його складові, подані у вигляді глав.

У розділах з 1 по 7 перераховано вартість (у тис.рублів):

• підготовчих робіт;
• основної будівлі;
• енергетичного господарства;
• зовнішніх інженерних мереж;
• транспортні розв'язки;
• благоустрій та озеленення та ін.

В складі кошторисної документації, по кожному з цих напрямків, є локальні кошторисні розрахунки, Що визначають максимальну вартість проведення цих робіт

У розділах з 8 по 12 вказуються витрати, що обчислюються у відсотках від підсумкової вартості та приймаються відповідно до нормативів.

У підсумках РСР традиційно закладаються нормативні непередбачені витрати у розмірі 2% від загальних та ПДВ – 18%.

З метою зниження витрат на будівництво будівлі, забудовником проводяться конкурентні процедури визначення підрядника. Критеріями для відбору будівельних компаній є, в основному, рівень зниження ціни виконання робіт щодо максимальної та строки їх виконання.

Від ґрунтовності підходу забудовника до визначення підрядника та умов укладання договору залежить основна складова собівартості багатоквартирного будинку.

Заключний

На заключному етапі здійснюються:

• підключення до мереж централізованого постачання комунальних ресурсів;
• передача побудованих зовнішніх інженерних мереж на баланс постачаючих організацій;
• здавання в експлуатацію житла;
• продаж готових квартир.

Супутні витрати

Під супутніми витратами розуміються витрати, що супроводжують весь процес здійснення проекту або виникають на певному його відрізку.

Умовно постійними витратамиможуть бути:

• орендна плата за земельну ділянку, яка сплачується щомісяця до моменту здачі в експлуатацію та передачі прав власності на цю ділянку у солідарну власність власників квартир та інших приміщень;
• платежі за цільовими кредитами на будівництво;
• утримання апарату забудовника;
• маркетингові витрати пов'язані з реалізацією готових площ

У процесі виконання робіт можуть виникнути обставини різного характеру, вирішення яких вимагатиме внесення змін до проектну документаціюта відповідно додаткових витрат.

на собівартість багатоповерхового будинкувпливає багато факторів. Всі ці складові мають в ціні кожного квадратного метра нерухомості свою частку. Розмір цієї частки має свій рубльовий і відсотковий вираз. На думку експертів та практиків у галузі організації будівництва багатоквартирних житлових будинків, Частки окремих етапів та деяких супутніх витрат, у собівартості 1 м2 нерухомості, розподіляються наступним чином:

• оренда землі 6% - 15%;
• проектування, включаючи експертизу та погодження 3% - 7%;
• зведення будівлі 40% - 60%;
• підключення та будівництво зовнішніх інженерних мереж 8%-10%;
• вміст апарату 2,5%;
• маркетингові витрати 3%.

Собівартість одного квадратного метра нерухомості взагалі, а житла зокрема складається з багатьох складових. Десь це оплата бюрократичних процедур, на перший погляд зайвих, десь плата за чиїсь помилки та прорахунки. Але зрештою, більшість цієї величини складається з оплати праці тих людей, які беруть участь у створенні кожного об'єкта нерухомості.

На будівництво одного квадратного метра в новобудовах масових сегментів Москви та найближчого Підмосков'я підрядники витрачають до 60 тис. руб.

Фото: Mikhail Pletsky/Russian Look

У масовому сегменті собівартість будівництва житла у Москві області становить від 28 тис. до 35 тис. крб. за 1 кв. м та за останній рік зросла на 5-7%, йдеться у дослідженні будівельної компанії RD Construction. Схожі цифри «РБК-Нерухомості» назвали також у компаніях «МІЦ» та «Гранель». Для порівняння, у високобюджетних сегментах новобудов, де є велика частка застосування імпортних матеріалів, собівартість 1 кв. м зараз становить 45-65 тис. руб, що на 10-20% більше, ніж у 2014 році.

У даному випадку йдеться лише про собівартість з урахуванням будівельно-монтажних робіт (СМР) та матеріалів. Якщо до цього додати витрати девелопера на управління проекту, підведення мереж і всю соціальну інфраструктуру, собівартість збільшиться вдвічі і становитиме близько 55 тис. руб. У 2014 році, за його словами, ціна була нижчою на 7-10%. «Зростання собівартості відбулося через подорожчання матеріалів. Навіть російські виробники підняли ціни у зв'язку з волатильністю валют та необхідністю у тому чи іншому обсязі використовувати імпорт», — пояснив Обуханич.

Повна вартість капітального будівництва (руб. за 1 кв. м, мін-макс)

Схожі цифри забудовники наводять і для найближчого Підмосков'я. Собівартість 1 кв. м при реалізації проекту комплексного освоєння територій у серпні 2015 року в Московській області становила 57,5 ​​тис. руб., Зазначає представник девелоперської групи «Гранель». "У порівнянні з попереднім роком вартість комплексного освоєння земельних ділянок на території Московської області збільшилася на 21,8% (без урахування інфляції)", - розповів представник компанії. У розрахунках кошторисники «Гранель» враховували вартість земельної ділянки, витрати на розселення аварійного житла на території забудови, на БМР та благоустрій, інженерні мережі, соціальні об'єкти, паркування. Виявилося, що за рік особливо сильно у структурі собівартості зросла питома вага об'єктів соціальної інфраструктури та парковок — на їхню частку зараз припадає відповідно 18,5% та 11,7% витрат (роком раніше 11,1% та 4,8%). Це пов'язано з посиленням у регіональних містобудівних регламентах вимог щодо забезпечення житлових районів машино-місцями, школами, дитсадками та поліклініками.

Витрати на будівництво за видами робіт

Забудовник отримав всю документацію та визначив вартість будівництва об'єкта, що складається з вартості земельної ділянки, витрат на розвідувальні та проектні роботи, отримання та виконання Технічних умов, матеріалів, благоустрою, будівельно-монтажних робіт, утримання служби замовника та інші.

Як правило, вартість всіх витрат Забудовника коливається від 32000 до 40000 рублів на 1 метр ефективної площі, що продається, в залежності від витрат на земельну ділянку, витрат на підключення до інженерним мережамта умов інвестиційного навантаження (інвестиційний контракт, соцкультпобут, обтяження).

Також важливо позиціонування об'єкта на ринку. У нашому випадку ми розглянемо наймасовіший сегмент - "економ" - що означає відсутність будь-яких серйозних архітектурних фантазій, квартири переважно невеликої площі, без оздоблення.

Визначимо витрати Забудовника як: S2 = 35000 руб/м2площі, що продається.

Вартість 1 квадратного метра при продажі квартир в об'єкті, що будується, залежить від багатьох параметрів. Насамперед від ступеня готовності об'єкта, його транспортної доступності, інфраструктури та віддаленості від МКАД.

На підставі ринкової вартостітого періоду ми приймаємо вартість продажу рівної S1 = 40000 руб/м2– на початковій стадії будівництва, та S1 = 60000 руб/м2- На стадії введення об'єкта в експлуатацію. Вартість зростає пропорційно до ступеня готовності об'єкта, що дозволяє нам говорити про якусь середню вартість реалізації рівної. S1 = 50000 руб/м2, якщо Забудовник продає квартири протягом усього терміну будівництва

Існує ще одна стаття витрат, без якої реалізація квартир, як і будь-якого іншого продукту, неможлива – це витрати на рекламу та утримання відділу продажу. Приймемо ці витрати за величину Р. Витрати на цю статтю в середньому становлять 3% ціни проданої квартири. У нашому випадку P = 1500 руб/м2.

Тепер маємо достатні дані, щоб здійснити проміжні розрахунки.

Варіант №1- Ідеальний варіант. Насправді майже не зустрічається: якщо Забудовник будує весь об'єкт на власні кошти, то:

(S1 - S2 - P) * V = (60000 - 35000 - 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – це потенційний дохідвід реалізації даного проектупри продажу наприкінці будівництва.

У цьому Забудовник витратить 700 млн. рублів і з реалізації отримає 1 170 млн. рублів. Важливо розуміти, що Забудовник продає квартири після завершення будівництва за максимальною вартістю, але для цього потрібен час, щоб продати площі та тим самим термін реалізації інвестиційного проектустановитиме не 2 роки, а як мінімум 3 роки.

Прибутковість можна оцінити як:

470 / 700 / 3 = 0,2 – що у відсотковому варіанті означать орієнтовну доходність 20% річних. Цей показниккаже, що потенційному інвестору такий проект буде практично не цікавий, оскільки дохідність не значно вища, ніж банківський вклад, а ризики значно вищі. При цьому, якщо Забудовник користуватиметься кредитними продуктами, його дохід практично дорівнює нулю.

Варіант №2. Найпоширеніша схема реалізації таких проектів. Суть цього варіанта в тому, що Забудовник продає квартири в об'єкті, що будується, по 214-ФЗ протягом усього терміну будівництва.

(S1 - S2 - P) * V = (50000 - 35000 - 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – це потенційний прибуток від реалізації цього проекту.

На цьому графіку видно, що Забудовник значно раніше виходить у позитивне сальдо і значно менше вкладає коштів порівняно з Варіантом №1. Такою моделлю користувалися до 90% усіх забудовників на ринку нерухомості.

У цьому Забудовник витратить кошти лише створення об'єкта, тобто. на купівлю земельної ділянки, проектування та отримання дозволу на будівництво. Витрати на фізичне будівництво та виконання Технічних умов компенсуватимуться за рахунок продажу квартир. Оскільки продаж квартири відбуватиметься протягом усього терміну будівництва, то термін реалізації проекту дорівнюватиме терміну будівництва – 2 роки.

І тут дохідність можна оцінити так.

Вартість витрат на земельну ділянку та проектування становитиме орієнтовно 80 млн. рублів. Отже:

270/80/2 = 1,69, що у відсотковому варіанті означать орієнтовну дохідність у 170% річних. Цей результат показує абсолютно реальну прибутковість більшості адекватних забудовників, але потребує коментарів.

Такі цифри є не найбільшими в цій галузі бізнесу, і нижче можна навести приклад ще яскравіший, але треба розуміти, що це можливо лише за умови сприятливих зовнішніх факторів. Ринок нерухомості має бути стабільним за попитом, оскільки будівництво ведеться за рахунок продажу квартир на етапі будівництва та залучення учасників пайового будівництва, і якщо динаміка продажів не співпадатиме з динамікою будівництва, то об'єкт будуватиметься довше. Перенесення терміну будівництва на пізніший може суттєво скоротити дохідність та збільшити кількість претензій від пайовиків. Інакше кажучи, така схема ризикованіша і потребує більш продуманого управління. Але, тим не менш, вона значно прибутковіша.

Окремо слід сказати, що за такої економіки проекту Забудовник цілком може застосовувати кредитні інструменти, щоб згладжувати коливання надходження грошових коштіввід продажу та витримувати графік будівництва. Такі кредити, як правило, невеликих обсягів, не позначаються на прибутковості фатально.

Варіант №3.Можливо, такий варіант зустрічається нечасто, проте застосовуються деякими компаніями. Суть цієї схеми не дуже відрізняється від Варіанта №2. Це лише один з окремих випадків, але в тих чи інших варіаціях часто зустрічається в будівництві, а саме: Забудовник хоче максимально зменшити суму початкових вкладень в об'єкт будівництва і відразу перейти до етапу продажів, щоб покривати всі свої витрати за рахунок пайовиків. Це дозволяє йому отримати будівельний об'єкт за менші гроші та збільшити прибутковість. Ще один окремий випадоку подібних схемах – це придбання земельної ділянки з проектом, тобто. всіма документами для будівництва.

Існує два основних способи та комбінації з них, які дозволяють це реалізувати.

Перший з них: купити земельну ділянку на виплат або оформити оренду з правом викупу, що по суті те саме. Тим самим майбутній Забудовник заплатить 20-30% від вартості землі/проекту відразу, а суму, що залишилася, буде оплачувати за тривалим графіком, т.к. такі угоди не суперечать закону.

Другий з них – це попередній продажЗабудовником на етапі, коли ще не всі документи на будівництво оформлені і не дозволяють організувати продаж по 214-ФЗ. Приваблива ціна на квартири притуплює обережність багатьох покупців, і такий формат продажу досі є на ринку. Це безумовний ризик, який Забудовник йде свідомо. За такий продаж передбачено адміністративну відповідальність у вигляді штрафу до одного мільйона рублів за кожен виявлений факт. Продавши навіть два десятки квартир, для погашення необхідних платежіві запуску будівництва, Забудовник ризикує лише можливими незначними витратами.

Проведемо попередні розрахунки.

При грамотному менеджменті Забудовник витратить лише близько 25% витрат на земельну ділянку і проект, тобто. 20 млн. рублів, і відразу розпочне реалізацію квартир. Припустимо, що Середня вартістьпродаж квартири буде трохи нижче внаслідок демпінгу, а саме 45000 руб./м2. Оскільки продаж Забудовник почне практично відразу, минаючи термін пошуку та отримання всієї необхідної документації (близько 6 місяців), тоді:

(S1 - S2 - P) * V = (45000 - 35000 - 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – це потенційний прибуток від реалізації цього проекту.

На даному графіку видно, що Забудовник, за грамотно збудованої схеми продажів, перекриває всі витрати з надходження коштів від «пайовиків» з перевищенням. Насправді Забудовник отримує прибуток на самому початку будівництва об'єкта. Дані надлишкові засобиможна реінвестувати в аналогічні проекти, тим самим значно підвищивши свою прибутковість. При цьому початкові вкладення у будівельний об'єкт у середньому коливаються від 5% до 10% від загальної суми витрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, що у відсотковому варіанті означать орієнтовну доходність 576% (!) річних. Даний результат для деяких забудовників не є шокуючим, правда такі забудови дуже часто стають проблемними, оскільки повністю залежать від ринку нерухомості та динаміки продажів. Навіть незначне коливання ринку може зупинити авантюрного забудовника. Але за сприятливого «клімату», коли вартість і попит у квартирах постійно зростає, такі схеми дали можливість абсолютно невідомим і невеликим компаніям дорости до найбільших забудовників.

Висновки

Як завжди, медаль має дві сторони, і це питання не є винятком.

З одного боку, можливість отримання наддоходів при використанні тих чи інших схем дало можливість появі нині найбільших відомих будівельних холдингів, які грамотно розпорядилися коштами і «виросли» до корпорацій, що стабільно розвиваються. У цих компаніях не бачать складнощів при адаптації до змін у законодавстві та підвищених вимог до Забудовників.

З іншого боку, звісно, ​​наявність таких «свобод» у законодавстві та вимогах у сфері житлового будівництвапризвело до появи безлічі недобросовісних забудовників та відверто шахрайським діям. Як наслідок, у країні з'явилося безліч недобудованих будинків та «обдурених пайовиків». І ця проблема, у тому числі, підштовхнула Уряд на перегляд 214-ФЗ та посилення вимог до Забудовників.

Якщо порівнювати, що було до внесення поправок до Закону і що буде після реформи 214-ФЗ, то, як і в усьому, можемо виділити великі плюси і серйозні мінуси.

З мінусів слід одразу зазначити, що зміни в законодавстві зроблять серйозну «чистку» в лавах численних забудовників, і категорії «дрібних» та «середніх» вимруть як факт, оскільки не зможуть відповідати новим вимогам 214-ФЗ. На ринку залишаться лише «великі» гравці, які диктуватимуть свої умови на ринку, а для споживача це означатиме підвищення вартості квартир на 25-40%.

Якщо детально розглянути структуру підвищення вартості, вартість кредитних коштівстановить близько 16-20%, вартість страхування відповідальності Забудовника становитиме орієнтовно 5-6%. І, звичайно, не можна скидати з рахунків якусь монополізацію ринку, яка збільшить вартість квартир у складні передбачувані діапазони.

Пропадуть з ринку і невеликі будівельні об'єкти, Оскільки «великим» компаніям буде економічно недоцільно займатися будівництвом об'єктів від 5000 до 20000 м2.

Цілком передбачувано зникнуть об'єкти точкової та камерної забудови в невеликих містах та поселеннях, які забудовувалися саме «великими» будівельними компаніями. Насамперед, це може позначитися на регіонах, де доходна частинапри будівництві в принципі невелика і масштаб будівництва може становити близько 50-100 тис. м2 на рік.

Ще один негативний наслідок для ринку загалом – зміниться гнучкість. Як правило, саме невеликі Забудовники оперативно можуть реагувати на зміни ринку та пропонувати найцікавіші формати нерухомості, зважаючи на їх масштаб та життєвий цикл.

Як уже раніше згадувалося, можна очікувати, що з ринку підуть до 60% забудовників з описаних вище причин. Цей відсотокможе серйозно збільшитись, коли в умовах роботи Забудовників з'явиться проектне фінансуваннята обов'язкова участь Банків.

Проблема полягає в тому, що банки в принципі не розглядають житлові будівельні проекти як ліквідні та вкрай прискіпливо ставляться до всіх забудовників, які не підконтрольні. банківським структурамабо які мають вагомого адміністративного ресурсу.

Епілог

Структура ринку новобудов зараз серйозно змінюватиметься, і можна припустити, що для кінцевого споживача це означає підвищення цін, а для бізнесу означає консолідацію та монополізацію ринку.