Як правильно написати прибудинкову територію. Загальнобудинкова земля під багатоквартирним будинком: кому належить за законом і чим можуть скористатися мешканці? Що входить у прибудинкові території

Усі громадяни, які проживають у багатоквартирному будинку, мають право приватизувати земельну ділянку навколо нерухомості та експлуатувати її на власний розсуд. Оформлення права власності на прибудинкову територію має свої переваги та недоліки. Отже, давайте детальніше розглянемо, що таке прибудинкова територія, як здійснюється приватизація цього земельної ділянки, які плюси та мінуси приватизації прибудинкової ділянки існують.

Прибудинкова територія багатоквартирного будинку- Це загальна власність всіх мешканців нерухомості, яка закріплена за міською муніципальною службою.

Основним законодавчим актом, що містить опис даного поняттята перелік споруд, що належать до цієї території, є 36 стаття ЖК РФ.

Згідно з цим положенням, прибудинковою територією вважаються:

• дитячі майданчики;
• стадіони;
• наскрізні проїзди;
• гаражі та паркінги;
• пішохідні доріжки;
• озеленені області;
• трансформаторні, розподільні, теплові будки та пункти.

Всі ці ділянки призначені для покращення умов проживання власників квартир, а тому їх експлуатація точно також підпадає під права та зобов'язання, зазначені у ЖК РФ.

Хто власник?

Багато громадян вважають, що прибудинкова територія належить державі і вони не мають жодного права на розпорядження цією земельною ділянкою.

У статті 16 ЖК РФ та ФЗ №189 йдеться про те, що:

1. Земельна ділянка навколо багатоповерхового будинку, а також споруджені на цій території споруди та конструкції, можуть бути передані в єдину/пайову власність громадянам.
2. Оформлення прибудинкової території багатоквартирного будинку у власність може зробити як ТСЖ, так і кожен власник квартири особисто.

Увага!Якщо під час будівництва житлового комплексу, місцева адміністрація не виділила прибудинкову зону, то власники нерухомості можуть звернутися до загальнодержавного чи регіонального управління та написати заяву з проханням відокремити землю під володіння будинку.

Площа прибудинкової території

Крім об'єктів, що належать до прибудинкової території, в ЖК РФ також зазначені положення щодо того, як визначаються межі прибудинкової території багатоквартирного будинку.

Після закінчення будівництва компанія забудовник, як правило, ставить на облік у кадастровій службі лише саму нерухомість. Реєстрація прибудинкової території найчастіше здійснюється вже керівництвом ТСЖ. Для цього необхідно відзначити межі, а потім зафіксувати ці дані в Кадастровій палаті.

Важливо!Якщо прибудинкова територія не буде відокремлена, то компанія забудовник зможе почати будівництво нової будівлі близько до вже зданої конструкції, тим самим зменшивши прибудинкову ділянку в кілька разів.

Основними нормативними документами, Визначальними процедуру обчислення прибудинкової території, є Житловий Кодекс РФ (стаття 16), Містобудівний кодекс(стаття 43.4), Наказ Мінзембуду Російської Федерації№59 (СП 30-101-98).

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Як відбувається реєстрація права власності на земельну ділянку?

Обчислення здійснюється за такою формулою:

Sнор = У×Sк

Розшифровка позначень така:

• Y – питома міра частини території кв. метр житла;
• Sнор - прибудинкова площа багатоквартирного будинку;
• Sк – квартирна площа будівлі.

Як правило, в результаті підрахунків прибудинкова площа складає від 3 до 6 метрів. Після реєстрації земельної ділянки вся відповідальність покладається на ТСЖ.

Оформлення у колективне майно

Багато громадян, які мешкають у багатоквартирному будинку, просто дізнаються про те, що така територія була позначена в місцевій адміністрації і на цьому заспокоюється.

Однак необхідно розуміти, що доки не буде здійснено приватизацію прибудинкової території у багатоквартирному будинку, розпорядження нею здійснює місцеве самоврядування.

Вони мають право продавати земельні ділянки фізичним та юридичним особам, здавати їх за договором найму соціального і т.д.

Увага!Відсутність приватизації прибудинкової ділянки може призвести до того, що через деякий час на території, де були алейки або майданчик для дітей, може з'явитися магазин або супермаркет.

Процедура реєстрації складається з наступних етапів:

1. Збори мешканців будинку.

Щоб здійснити приватизацію прибудинкової території, потрібно провести збори власників квартир, зібрати згоду на приватизацію та зафіксувати ці дані у відповідному акті. Якщо кількість голосів буде меншою за 50%, то оформити прибудинкову територію у власність ТСЖ не вийде. Порядок складання документа та його підписання детально описано у ПП №569.

1. Підготовка пакета документів

Наступний етап – збір усіх необхідних документів. Існує стандартний пакетпаперів, який включає:

• заяву від представника багатоквартирного будинку;
• схема розподілу часток між власниками квартир;
• акт про проведення загальних зборів усіх власників;
• лист реєстрації власників житла, які брали участь у зборах;
• протокол зборів;
• технічна документація на нерухомість;
• чек про оплату держмита.

Перелік може бути доповнений співробітниками місцевого землеустрою.

1. Звернення до землевпорядної організації.

Під час відвідування цієї держустанови необхідно передати всі підготовлені папери працівникові організації, а потім чекати на схвалення. У результаті вивчення поданих паперів складається та вручається розпорядчий акт про визнання кордонів, зазначених у проекті.

1. Позначення земельної площі.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Заміна стояків водопостачання у квартирі: права та обов'язки, порядок проведення

Цю процедуру здійснюють працівники місцевої адміністрації. Департамент зем. ресурсів складає висновок про безоплатної передачіземельної території у загальне користування суб'єктам, які проживають у багатоквартирному будинку. Далі оформляється договір і в єдину державну базу реєстрації нерухомого майна вносяться нові власники.

Після того, як у кадастровій службі та Росреєстрі буде зафіксована інформація про нового власника прибудинкової території (ТСЖ), всі права та обов'язки з облагородження та догляду за територією покладаються на нових власників.

Обов'язки за змістом

У разі оформлення землі у загальночасткову власність вся відповідальність за благоустрій території багатоквартирного житлового будинку покладається на її нових власників. Крім ремонту загальної площісамого будинку (під'їздів, сходових майданчиків, даху тощо) керівництво ТСЖ має вносити в план і землю навколо будинку.

Важливо!Якщо прибудинкова земля не відображено у паспорті, то вся відповідальність за неї покладається на місцеву адміністрацію. Місцеве самоврядування має проводити ремонтні роботита прибирання двору, алей, дитячих та спортивних майданчиків.

Усі розміри прибудинкової території фіксуються у кадастровому паспорті багатоповерхового будинку. Саме з цих показників відбувається розрахунок вартості обслуговування ділянки частими організаціями.

Власники прибудинкової території зобов'язані забезпечити:

• прибирання території від листя, снігу та сміття протягом усього року;
• створення та догляд за зонами відпочинку для дітей, підлітків та дорослих (дитячі та спортивні майданчики, лавочки та столики);
• створення огорожі навколо будинку (тільки якщо мешканці будинку та прилеглі будинки будуть не проти);
• створення та догляд за паркуванням для автомобілів (важливо підібрати зону для створення паркування так, щоб поряд не було зони відпочинку для дітей);
• місце для розміщення сміттєвих баків та своєчасне вивезення сміття;
• створення газонів, клумб, територій з деревами та кущами;
• створення додаткових споруд, а також їх ремонт та огородження.

Про таке поняття, як прибудинкова територія, чули багато хто. Але що це таке, де саме знаходиться і для чого потрібно мало хто розуміє.

Водночас у мешканців багатоквартирних будинківчасто виникають питання щодо використання цієї території та несення витрат за її змістом. Прибудинкова територія – це не лише шмат землі, а й частина спільної власності, нюанси управління якої повинен знати кожен.

Що таке прибудинкова територія багатоквартирного будинку згідно із законами?

Що таке прибудинкова територія? Говорячи простою мовою, Це земля, що знаходиться біля будинку.

Чіткого визначення даного поняття у законодавстві не міститься. А правове регулюванняприлеглих до будинків територій здійснюється нормами різних законодавчих актів.

По цивільному законодавству характерною рисою об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею. Вона потрібна не тільки для зведення на ній різних будівель та будівель, але й для їхньої експлуатації.

Житловим Кодексом РФ встановлюється право всіх мешканців будинку, в тому числі і на ділянку землі, на якій він розташований.

Крім самої землі законодавець відносить до спільному майнумешканців:

• зелені насадження;
• об'єкти благоустрою;
• інші об'єкти, необхідних експлуатації (обслуговування) будинку.

Отже, згідно із законом описаною територією є ділянка землі під самим будинком та біля нього. Це означає, що його використання здійснюється також законодавством про землю.

У спільне майно мешканців багатоповерхівки входять також розташовані цій ділянці майданчики для дитячих ігор, стоянки, трансформаторні будки, зелені насадження, гаражі та інші об'єкти, необхідних обслуговування будинку, облагородження його двору.

Окремі питання щодо меж та розмірів таких територій вирішуються із застосуванням норм Містобудівного кодексу.

Як визначається розмір прибудинкових територій?

Прибудинкові території, як і будь-які інші земельні ділянки, повинні мати певні межі.

Єдиного розміру таких територій законом не встановлюється. Усі будинки мають різні розміри, розташування, умови забудови, тож площа визначається індивідуально. Для її обчислення використовують такі показники, як:

• площу всіх житлових приміщень будинку;
• частка землі на квадратний метржитла;
• вік, кількість поверхів будинку.

Крім того, в розрахунок беруться й умови забудови району, розташування будинку щодо інших будівель та об'єктів на підставі міста. будівельних норм. Якщо придворова земля була в установленому порядкуоформлена, то відомості про неї включені до Єдиного кадастру.

І точні характеристики ділянки, у тому числі її розмір та межі, відображені у кадастрових паспортах. Для (кордону) дворової території визначаються умовами договорів, іншої документації про .

Однак далеко не всі прибудинкові ділянки пройшли оформлення та поставлені на облік. Без проходження цієї процедури встановити межі території, вирішувати питання щодо її використання буде неможливо.

Хто має утримувати прибудинкові землі?

Відповідь на це питання залежатиме від того, чи дільниця пройшла процедуру оформлення та кадастрового обліку. Якщо так, то він стає власністю всіх квартирантів будинку.

А у будь-якого власника, крім прав володіти та користуватися майном, є й обов'язок його утримувати. Статтею 158 ЖК РФ встановлюється зобов'язання мешканців брати участь у витратах утримання загального майна, зокрема, землю.

Кожен має нести ці витрати пропорційно до своєї частки, тобто площі квартири.

Безпосередньо заходи щодо догляду за передбудинковою землею здійснюють самі мешканці, ТСЖ або обрана ними керуюча організація.

У їхнє завдання входить підтримка її чистоти, прибирання сміття, озеленення, благоустрій. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 встановлюються ділянки та решти спільного майна.

Стан прибудинкової ділянки землі не повинен порушувати вимог санітарних, містобудівних та інших законодавчих норм.

Якщо ж ділянка мешканцями не сформована, то фактично вона перебуватиме у володінні муніципалітету. Тоді й брати участь у утриманні землі треба буде йому.

Розпорядження прибудинковою землею

Якщо пройшов усі необхідні процедури, то він стає спільною власністювсіх мешканців (власників) будинку.

Відповідно до норм цивільного та житлового законодавства, вони наділені правом використання, володіння та розпорядження своїм майном. Оскільки власність є спільною, то й ухвалювати рішення з питань розпорядження нею слід спільно.

на загальні зборивони можуть домовитися про будівництво на ділянці дитячих або спортивних майданчиків, стоянок, встановлення лав, посадки рослин, розміщення реклами, інших об'єктів.

Вони також мають право укладати з іншими особами договори про використання цієї території на платній основі. Розпоряджатися своєю землею мешканці мають розумно відповідно до вимог закону. Слід мати на увазі, що вони не мають права обмежувати рух інших осіб по прибудинковій ділянці.

Крім того, слід забезпечувати можливість проїзду спеціальних служб.

Нюанси

Які нюанси можуть виникнути при встановленні розмірів прибудинкової території та при визначенні витрат на її утримання?

Для експлуатації будь-яких будівель потрібна прилегла земельна територія. Визначення її кордонів та відповідальних за утримання осіб для приватних будинків не складає труднощів.

Із дворовими територіями багатоповерхівок зробити це не так просто. Якщо ділянки землі пройшли процедуру оформлення та враховані у кадастрі ще до початку дії нового Житлового кодексу, то вони автоматично абсолютно безкоштовно переходять у володіння власників житлових приміщень будинку.

Якщо ділянка не сформована, то мешканці можуть спільно прийняти рішення про необхідність її виділення у спільну власність.

Потім вони можуть звернутися до муніципалітету чи іншого уповноваженого органу для вирішення питання про формування та виділення прибудинкової ділянки. Важливо розуміти, що з переходу до них прав на ділянку, вони приймають і обов'язки щодо її змісту.

Висновки

Мешканці багатоквартирних будинків часто не замислюються про питання власності та утримання прибудинкових ділянок землі.

Однак, якщо під вікнами будинку влаштовують сміттєзвалище або стоянку, це стає актуальним. Власникам багатоповерхівок слід знати про статус території біля їхнього будинку, права на неї, правила її утримання.

Докладніше про те, кому належить прибудинкова територія, ви можете дізнатися, подивившись відео:

Напишіть питання житловому юристу у форму нижчеДивіться також Телефони для консультації

«Свобода однієї людини закінчується там,

де починається свобода іншого».

М. Бакунін.

У наш кризовий час практично кожна сім'я має власний легковий автомобіль, а то й два, тому питання паркування, якщо ти живеш у багатоквартирному будинку, стоять як ніколи гостро. Якщо в старій житловій забудові багатоквартирних будинків 30-40-річної давності все-таки автомобілів не так багато, то в новобудовах, які заселяються переважно молодішим поколінням, їх на порядок більше. І проблема паркувань, особливо у великих містах, стоїть дуже гостро. Адже і гаражів у кроковій доступності також не вистачає через густину забудови внаслідок економії місця. Жителі багатоквартирних будинків в абсолютній більшості паркують свої автомобілі у дворі будинку, свого чи сусіднього, кому як пощастить.

Це тільки в Останніми рокамивимоги містобудівного законодавства стали зобов'язувати забудовників передбачати необхідну кількість місць для паркування та інші елементи інфраструктури та благоустрою. Але законодавчі зміни все одно не встигають за реаліями нашого життя, та й містобудівні норми найчастіше занижені.

Ось і виникають в результаті «війн за паркувальні місця» різні рішення власників, прийняті на загальних зборах, які передбачають встановлення шлагбаумів при в'їзді у свій двір, а також паркування, що замикаються, у дворах будинків та інші - не менш спірні з точки зору житлового законодавства. А деякі власники облаштовуються на подвір'ї свого МКД без жодних рішень загальних зборів. Наскільки правомірними є такі рішення та дії власників ми і розглянемо в цій статті.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» існуючої забудовипоселень земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ст. 36 Житлового кодексу РФ (далі – ЖК РФ) до спільного майнабагатоквартирного будинку відноситься, в тому числі і земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку, та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти . Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельної ділянки законодавстваі законодавствапро містобудівну діяльність.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ передбачено, що власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених Житловим Кодексом та цивільним законодавствоммежах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

Відповідно до п. 1 ст. 247 Цивільного кодексуРФ (далі - ГК РФ)володіння та користування майном, що знаходиться в часткової власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а за недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється судом .

Однак користуватися своєю часткою у спільному майні, у тому числі і земельною ділянкою, власники мають право лише спільно, приймаючи рішення про це на загальних зборах власників приміщень МКД, тобто у порядку, встановленому житловим законодавством.

У пункті 5 ст. 36 ЖК РФ йдеться про те, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня введення в дію Житлового Кодексу. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку.

Правила благоустрою муніципальних утворень та нормативно-правові акти суб'єктів Федерації також здебільшого містять норми про порядок утримання та використання прибудинкової території, в тому числі і щодо організації паркувань та їх узгодження.

Дуже часто межі земельної ділянки МКД не визначені відповідно до земельного та містобудівного законодавства. На період будівництва ділянка формується, а надалі, після закінчення часу, встановленого законом, земельна ділянка знімається з кадастрового обліку, оскільки подальшого її оформлення не відбувається за різними обставинами. З цього питання в нашому блозі вже було розміщено .

Відповідно до статті 44 ЖК РФ до компетенції загальних зборів власників приміщень (ОСС) МКД входить прийняття рішень:

про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним;

про благоустрій земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинокі який належить до спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі про розміщення, про обслуговування та експлуатаціюелементів озеленення та благоустрою на вказаній земельній ділянці.

Зазначені правомочності загальних зборів власники часто тлумачать дуже своєрідно і це відображається в «дивних» протоколах загальних зборів. А деяким власникам і рішення зборів не потрібні, вони просто облаштовують собі місця для паркування на прибудинковій території, незважаючи на думку інших власників і норми закону. Але, як завжди, тлумачення норм законів ми отримуємо в результаті судової практики щодо застосування цих норм, яка часом буває полярно протилежною.

У огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації № 1 (2018), затвердженому Президією Верховного Суду РФ 28.03.2018 року, зроблено наступний висновок: загальні збори автовласників багатоквартирного будинку не належать до органів, повноважних приймати рішення про обмеження прав власників приміщень на користування прибудинковою територією з метою розміщення на ній автомобілів, що належать їм.

Суть справи в наступному: на загальних зборах членів ЖБК за участю заявника (С.) було ухвалено рішення про створення паркування транспортних засобів із встановленням шлагбауму при в'їзді на дворову територію. С. був отриманий брелок від шлагбауму і згодом за нею закріплене місце для паркування.

Далі, через якийсь час на зборах автовласників з питання організації паркувальних місць та благоустрою прибудинкової території прийнято рішення позбавити С. можливості паркувати автомобіль, що належить позивачу, на обгородженій прибудинковій території за порушення правил паркування, затверджених на загальних зборах автовласників, та за порушення положення про порядок в'їзду та паркування автотранспорту, повернути раніше внесені нею грошові кошти, її первісний внесок.

Верховний суд РФ скасував усі рішення судів нижчих інстанцій, прийняті не на користь власника, який був позбавлений права на користування прибудинковою територією (згідно з рішенням загальних зборів), вважаючи їх прийнятими порушуючи норми чинного законодавства, при цьому роз'яснивши таке:

«… Пунктом 67 спільної постанови Пленумів Верховного Суду Російської Федерації та Вищого Арбітражного Суду від 29 квітня 2010 р. № 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиціпри вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» визначено, що якщо земельна ділянка не сформована і щодо неї не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинкомперебуває у власності відповідного публічно-правової освіти. Власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право володіти та користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна у такому будинку. При визначенні меж правочинів власників приміщень у багатоквартирному будинку з володіння та користування зазначеною земельною ділянкою необхідно керуватисяч. 1 ст. 36ЖК РФ.

У зазначених випадках власники приміщень у багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований даний будинок і яка необхідна для її експлуатації, в силу положеньст. 304 - 305 ДК РФ мають право вимагати усунення будь-яких порушень їхніх прав, хоча б ці порушення і не пов'язані з позбавленням володіння, а також право на захист свого володіння.

Згідноч. 2 ст. 36ЖК РФ власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених цимкодексомта цивільним законодавством в межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

Уч. 4 ст. 37ЖК РФ заборонені виділ у натурі та відчуження частки у праві власності на загальне майно в багатоквартирному будинку, а також вчинення інших дій, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на приміщення в багатоквартирному будинку.

Таким чином, власнику приміщення у багатоквартирному будинку належить безумовне та невідчужуване право на користування спільним майном багатоквартирного будинку. При цьому жодних способів обмеження або позбавлення власника приміщення у багатоквартирному будинку такого права чинним законодавством не передбачено.

… Суд, визнавши обмеження права С. на використання паркування, розташованого на прибудинковій території багатоквартирного будинку, регламентованим Положенням про порядок в'їзду та паркування автотранспорту на прибудинковій території, затвердженим загальними зборами членів ЖБК 14 червня 2013 р., та відповідним вимогам Постанови Уряду м.Москва. № 428-ПП, не врахував, що цією постановою не регулюються питання створення та порядку використання паркувальних місць на обгородженій прибудинковій території, а отже, і накладення будь-яких обмежень права С., як власника приміщення у багатоквартирному будинку на користування прибудинковою територією, у в тому числі і на розміщення на ній автомобіля, що належить їй.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП забороняється встановлення та експлуатація огороджувальних пристроїв, що перешкоджають або обмежують прохід пішоходів та проїзд транспортних засобів на територію загального користування.

Право С. на безперешкодний в'їзд на обгороджену територію частини двору багатоквартирного будинку протягом доби, як власниці житлового приміщення у цьому будинку, закріплено та Положенням про порядок в'їзду та паркування автотранспорту на прибудинковій території, затвердженим загальними зборами членів ЖБК.

За таких обставин посилання суду на те, що рішення загальних зборів автовласників послужило правомірною підставою для обмеження права позивача на користування місцем для паркування, що знаходиться в загальному користуванні власників приміщень багатоквартирного будинку, суперечить наведеним вище нормам матеріального права».

В іншій справі одні власники облаштували місця для паркування прямо під вікнами квартир, чим обурилися інші власники приміщень МКД. Суд став на бік обурених мешканців і визнав їхню правоту в небажанні миритися з бажаннями окремих власників, які вирішили самовільно облаштувати собі паркування.

Рішенням Олексинського міського суду Тульської області від 24.11.2013 р. у справі №2-1501/13 задоволені вимоги позивача та суд зобов'язав самовільних організаторів паркування повернути прибудинкову територію до початкового стану.

«…Згідно з пп. «е» і «ж» п. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 до складу спільного майна входять земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок та межі якого визначені на підставі даних державного кадастрового обліку з елементами озеленення та благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього будинку.

Володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а за недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється судом п. 1ст. 247 ЦК України).

Ухвалення рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним належать до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 2 ч. 2ст. 44 ЖК РФ). Ці рішення є обов'язковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі для тих, які не брали участі у голосуванні (ч. 5ст. 46 ЖК РФ).

Відповідно до п. 67 Постанови Пленуму ЗС РФ № 10, Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 р. «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав», якщо земельна ділянка не сформовано та щодо нього не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинком перебуває у власності відповідної публічно-правової освіти.

Водночас за змістом частин 3 і 4 статті 16 вступного закону власник не має права розпоряджатися цією землею в тій частині, в якій має бути сформована земельна ділянка під багатоквартирним будинком. У свою чергу, власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право володіти та користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна у такому будинку. При визначенні меж правочинів власників приміщень у багатоквартирному будинку з володіння та користування зазначеною земельною ділянкою необхідно керуватися частиною 1статті 36 ЖК РФ.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

… З акта обстеження прибудинкової території... від 18.12.2013 року, затвердженої постановою голови адміністрації МО Олексинський район... від 18.12.2013 року, випливає, що цей будинок входить до списку старих житлових будинків, земельну ділянку не відмежовано. Даний будинокрозташовується на частині земельної ділянки площею 4743 кв.м з кадастровим №... з дозволеним використанням: для багатоповерхової (житлової) забудови.

Рішенням Зборів депутатів муніципальної освіти... від 29.06.2006 року № ... було затверджено «Правила благоустрою та утримання території муніципальної освіти …».

З огляду на ст. 4 Правил - проведення робіт з благоустрою території міського поселення дозволяється лише за проектами, погодженими з органами архітектури в установленому порядку.

Заборонено:

самовільно будувати різного роду господарські та допоміжні споруди, сараї, гаражі, голубники, теплиці та інше у дворах будинків без дозволу адміністрації... (ст. 10.19. Правил);

здійснювати проїзд, стоянку та паркування транспортних засобів у невстановлених місцях (на газонах, у скверах, на тротуарах, дитячих та спортивних майданчиках);

здійснювати проїзд, стоянку, паркування легкового та вантажного автотранспорту по оброблених та засіяних полях та ґрунтових дорогах, не санкціонованих для проїзду (ст. ст.10.29.,10.30. Правил).

…Відповідно до таблиці 7.1.1 СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ( Нова редакція) «Санітарно-захисні зони та санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів» відстань від фасадів житлових будинків та торців будинків з вікнами, торців житлових будинків без вікон при розміщенні автостоянки на 1-машино-місць та менше має становити не менше 10 метрів.

Судом у справі встановлено, що відповідачами здійснено самовільне облаштування стоянкових місць для автотранспорту (з пошкодженням верхнього шару ґрунту та засипанням щебенем, бордюрним каменем) на прибудинковій території з торцевого боку... на відстані 50 см від фасаду житлового будинку. Відведення земельної ділянки під створення автостоянки адміністрацією муніципальної освіти... не зроблено. Ці обставини підтверджують також подані у матеріали справи позивачем та відповідачами фотографії (л. д. 49-59).

Крім цього, допущено порушення Правил про благоустрій у... (ст. 4, ст.10.19.), вимоги СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Відповідно до п. 1 та 2ст. 222 ЦК Українипідлягає зносу самовільна споруда, тобто житловий будинок, інша будівля, споруда чи інша нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеній для цього в порядку, встановленому законом та іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм та правил. Самовільна споруда підлягає зносу особою, що її здійснила, або за його рахунок.

Представленими у справі доказами підтверджено порушення прав позивача у частині самовільного облаштування стоянкових місць для автотранспорту та вимоги щодо її ліквідації шляхом приведення в початковий стан, прибравши бордюрний камінь та щебінь, підлягають задоволенню».

У ще одному судовій суперечцікеруюча організація, даному випадкуТСЖ, обмежило власнику користування прибудинковою територією МКД, заблокувавши брелок від шлагбауму, встановленого на в'їзді до неї. Справедливості власнику довелося шукати аж до Верховного суду, який скасував рішення судів першої та другої інстанції.

Ухвала СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 14 листопада 2017 р. № 78-КГ17-80:

«Таким чином, рішення ТСЖ «Невський Меридіан» щодо заборони позивачеві в'їжджати на прибудинкову територію суперечить чинному законодавству, оскільки порушує правничий та законні інтереси Поленова О.М. як власника приміщення у багатоквартирному будинку на безперешкодний доступ до спільного майна, а також можливості паркування свого транспортного засобубудь-якої доби на будь-якому вільному місці на прибудинковій території.

Чинним законодавством не передбачено можливості блокування доступу власника на прибудинкову територію на підставі рішення загальних зборів власників приміщень житлового будинку як санкція за порушення встановленого зборами порядку користування земельною ділянкою.

Той факт, що «Порядок користування земельною ділянкою», затверджений рішенням загальних зборів власників багатоквартирного будинку від 9 червня 2013 р., не визнаний недійсним, не є безумовною підставою для його застосування.

Суди під час розгляду спору мали керуватися частиною 2 статті 11 Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації, згідно з якою суд, встановивши при вирішенні цивільної справи, що нормативний правовий акт не відповідає нормативному правовому акту, що має велику юридичну силу, застосовує норми акта, що має найбільшу юридичну чинність.

При цьому Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації зазначає, що наведена правова норма підлягає застосуванню не лише до нормативних правових актів, прийнятих органами публічної влади, а й до локальних нормативним актам, до яких належить «Порядок користування земельною ділянкою», затверджений рішенням загальних зборів власників багатоквартирного будинку від 9 червня 2013 р.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації вважає, що допущені при розгляді справи судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального права є суттєвими, вони вплинули на результат справи і без їх усунення неможливі відновлення та захист порушених прав, свобод та законних інтересів Поленова О.М. ., у зв'язку з чим апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Санкт-Петербурзького міського суду від 23 січня 2017 р. підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції».

Таким чином, обмеження прав власників приміщень МКД у вигляді ненадання доступу на прибудинкову територію (навіть якщо рішення ОСС прийняло локальний актдля МКД, не оскаржено та шлагбаум встановлено законно), а також дії щодо самовільного розміщення парковок, зізнаються Верховним судомта іншими судами неправомірним.

Жаль, що відстоювати свої права на користування власним двором багатоквартирного будинку, власникам доводиться в судах, аж до Вищої. судової інстанції. Адже набагато простіше кожному, зокрема власникам приміщень МКД, керуючим організаціям і навіть деяким суддям, дотримуватися норм законів, не забуваючи при цьому про пріоритет застосування законів, які мають більшу юридичну силу.

А також пам'ятати при здійсненні вчинків фразу, прописану як епіграф цієї статті. Її використовують зазвичай як гасло правильного суспільства, але із застереженням, що «свобода не є вседозволеністю». А вседозволеність завжди веде до конфліктів інтересів, що, звичайно, позитивно для юристів, тому що без роботи вони не залишаться, але приносить додатковий негатив у наше життя, якого в ньому і так достатньо...

З повагою, Ільміра Носіка.

Його квадратура, межі та інші характеристики повинні бути відображені у документі, що встановлює право. Грунтуючись на даний параметрах, керуюча компанія, що надає ЖКП у конкретному будинку, розраховує витрати на комунальні послуги- Проведення електроенергії, вивіз сміття та підтримання чистоти в цілому та ін.

Якщо документи на цю ділянку відсутні, і права на неї не були оформлені в держорганах, то витрати на її утримання лягають на муніципалітет.

Його площа обчислюєтьсяз урахуванням:

• Числа поверхів будівлі.
• Кількості ліфтів та загальнодоступних доріг.

Вимоги щодо благоустрою визначаються нормами конкретного населеного пункту. загальні положення, що діють по всій країні, встановлені на основі санітарних норм.

Мінімальні обов'язкитакі:

• Виконувати роботи зі зведення споруд та місць відпочинку для дітей та дорослих. Сюди належить ремонт таких об'єктів.
• Займатися озелененням ділянки і обробкою посаджених рослин, клумб, газону, дерев та ін.
• Виділяти місця для побутового сміття, стежити за їх чистотою та своєчасним вивезенням.
• Прибирання - підмітати тротуари в теплий часроку та очищати від снігу під час зими.
• Зводити огорожу всієї зони чи її частини, і навіть ремонтувати її. Робиться це з урахуванням інтересів та прав мешканців, який проживає у сусідніх будинках.
• Облаштовуватиме паркування, де стоятиме транспорт.

Зазвичай, веденням разових робіт займаються забудовники. Власники житла в будинку можуть самостійно визначити того, хто займеться даною діяльністю, та збільшити перелік робіт, що виконуються. За грамотного підходу в управлінні будинком та прилеглої до нього території мешканці можуть скоротити свої витрати та збільшити комфортабельність проживання.

Правила встановлення огорож

Законність

Насамперед, зведення та використання парканів потрібно узгоджувати з адміністрацією.

Такі ділянки можуть бути загороджені, передані в оренду або використані з комерційною метою. Огородження можуть бути встановлені навколо конкретної території чи об'єкта.

Порядок будівництва

Для початку має бути проведено збори мешканців, на якому буде винесено рішення щодо необхідності встановлення паркану.

У місцеву адміністрацію пишеться заяваз проханням дати дозвіл на зведення паркану певної висоти та розміру. Потрібно надати план майбутнього об'єкта, який має бути узгоджений із держорганами. Якщо порушень не буде виявлено, надається дозвіл на встановлення.

Куди скаржитися у разі незаконного встановлення

Якщо паркан був встановлений без згоди мешканців будинку, заява може бути подана до адміністрації, прокуратури, Росреєстру та інших органів.

Судова практика

Найчастіше спірні ситуації між власниками житла, ТСЖ та керуючими компаніями виникають через площу даної території. Ця зона в будинках, побудованих ще за СРСР, пізніше була безкоштовно приватизована всіма мешканцями. У нинішніх новобудовах розмір ділянки визначається забудовником ще на етапі підготовки плану будівництва, що закріплено положеннями БНіП про містобудування.

Це призводить до того, що доводиться з'ясовувати в суді, які об'єкти справді можуть бути тут розташовані, хто є їх власником і, отже, хто має слідкувати за ними.

Покарання за самовільне збільшення площі

Площа виміряної ділянки, прикріпленої до будинку, реєструється в облікових органах.

З результатів межування прибудинкової території видається і план об'єкта.

Якщо зазначені кордони було порушено, це може призвести до адміністративного чи кримінального покарання – штрафу чи іншій мірі, яка визначається залежно від самого складу порушення (були порушені кордони, до держорганів було передано невірні відомості тощо).

Про прибудинкову територію багатоквартирних будинків дивіться у наступному відеосюжеті:

Мешканці на праві спільної часткової власності мають земельну ділянку, на якій знаходиться будинок. Розглянемо, як дізнатися про межі прибудинкової території, і що робити, якщо вони не визначені.

Загальні відомості

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Визначає порядок дій щодо виділення земельної ділянки будь-якого типу, а також визначення її кордонів.

Прибудинкова територія визначається згідно з нормативами, прийнятими у регіоні. З ч. 1 у регіональної влади виникає обов'язок встановити Містобудівний регламент кожному за суб'єкта федерації.

Саме регламент регулює правовий режим земельної ділянки разом з об'єктами, що знаходяться на його поверхні, або під нею. Кожен регіон встановлює регламент відповідно до особливостей території, її цільового призначення.

Процес реєстрації земельної ділянки прописано у ФЗ «Про державної реєстраціїнерухомості».
У КпАП встановлено відповідальність за неналежний стан прибудинкової території.

Кордони прибудинкової території багатоквартирного будинку

Як і інші земельні ділянки, прибудинкова територія має межі. Її визначають нормативи, встановлені в СНіП та Містобудівним регламентом населеного пункту.

Як визначаються

У середньому межі прибудинкової території багатоквартирного будинку становлять 3-6 метрів від будинку.

Межі ділянки залежать від таких факторів:

• загальна площа будинку;
• кількість поверхів та квартир;
• наявність поряд із МКД доріг загального користування;
• густина забудови району.

Є невелика залежність і з року зведення МКД.

У зв'язку з цим норматив за розміром прибудинкової ділянки різний у різних населених пунктах, а й у різних районах одного міста.

Кордон території не завжди геометричний і проходить прямою лінією. Розташування підземних інженерних мереж, і навіть наземних обслуговуючих споруд впливає визначення кордонів.

Як і де дізнатись?

Поширено питання, як дізнатися межі прибудинкової території багатоквартирного будинку. Це досить просто. Оскільки це земельна ділянка, то вона підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Відомості про нього можна переглянути в:

• Росреєстр;
• Державний кадастр нерухомого майна.

В єдиному державний реєстрмістяться відомості про його власників, розміри, порядок та час оформлення.

Державний кадастр є картою населеного пункту, на якій кожна ділянка розмежована згідно з кадастровим паспортом.

Крім того, інформація про межі ділянки знаходиться в органах місцевого самоврядування, які відповідають за конкретну ділянку населеного пункту

Власники можуть ознайомитися з кадастровим паспортомділянки та іншими правовстановлюючими документами, звернувшись до керуючої компанії. Відмовити у цьому проханні КК не має права.

Якщо кордону не встановлено

Бувають ситуації, коли межі земельної ділянки не визначено. Тоді збирається приміщень багатоквартирного будинку. На зборах порушується питання проведення процедури . Щоб рішення вважалося ухваленим, необхідно набрати просту більшість голосів.

Після оформлення його направляють до керуючої організації для початку процесу встановлення кордонів. Або під час зборів може бути обрано інше відповідальна особа, яка стежитиме за ходом процесу.

Процедура межування

Встановлення меж ділянки відбувається шляхом межування. Для цього керуюча організація звертається до державний орган, який відповідає за розпорядження нерухомістю регіону

Разом із зверненням необхідно надати протокол ОСС, технічну документацію, що підтверджує площу будинку, кількість поверхів та квартир, а також відомості про те, що раніше межа території не визначалася. Далі фахівці проводять необхідні виміри та обчислення, керуючись БНіП та Містобудівним регламентом.

Результатом цієї процедури є акт визначення меж ділянки.

Після одержання акта оформляється право власності на ділянку. Він реєструється в ЄДРП, після чого видається свідоцтво та . Дані документи зберігаються в керуючої компанії, або в голові будинку.

Встановлення огорожі

З метою безпеки мешканці обгороджують прибудинкову територію, перешкоджаючи знаходженню там сторонніх. Правила встановлення загороджень у 2019 році є наступними.

Рішення про встановлення огорожі приймається на загальних зборах власників приміщень. Достатнім буде 51% голосів.

На цих зборах визначаються характеристики огородження: місце його розташування, розмір.

Після проекту встановлення огорожі узгоджується з місцевою адміністрацією. Це необхідно, оскільки власники зобов'язані надавати доступ до загальнобудинкової території аварійним службам, поліції, МНС, лікарям швидкої допомоги тощо.

Отримавши схвалення влади, мешканці можуть розпочати реалізацію проекту.

Скарга при незаконному встановленні

Якщо огорожа встановлено незаконно та заважає нормальній експлуатації будинку, власники мають право написати скаргу. Подати таку заяву можна до місцевої державної житлової інспекції, а також до прокуратури.

ГЖИ займається наглядом у сфері житлових послуг, а прокуратура здійснює нагляд за законністю загалом.

З скарги проводиться перевірка з метою з'ясування законності установки огорожі. Якщо скарга знайде підтвердження, то орган видасть припис на знесення незаконної конструкції.

Строк розгляду такої заяви становить 30 днів.

На відео про межі прибудинкової території

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.