Процентні ставки за іпотечними. Іпотека: скільки відсотків річних у середньому по Росії – відповідаємо

Коли молода сім'я або одна людина збираються взяти іпотеку, то вони, зрозуміло, починають шукати найбільше вигідні варіанти. І більшість почне вибирати з тих банків, де має місце низький відсотокз іпотеки. Дійсно, відсоткова ставка відіграє важливу роль, коли фінансові кошти позичальника серйозно обмежені (а вони вважаються обмеженими за умовчанням).

Загальний обсяг виданих позик як основний критерій

Однак у самій банківській статистиці визначальним фактором є зовсім не розмір річних відсотків, а обсяг виданих позик у грошовому еквівалентіта кількість позичальників банку. У принципі такий підхід небезпідставний. Якщо значна кількість людей прагне взяти іпотечний кредит саме у цій фінансовій установі, то, можливо, даний банкнасправді пропонує найбільш вигідні умови. Або різноманітність умов кредитування має найбільше.

За даними за 2015 рік абсолютним лідером у списку всіх банків Росії став Ощадбанк.Тільки за перше півріччя минулого року він видав позичальникам в іпотечній сфері величезну суму 304 млрд 302 млн рублів. За цим критерієм (обсяг виданих грошових коштів) можна скласти таку рейтингову таблицю.

Чисельність клієнтури – другий критерій

Але чи означає це, що за бажаною, дешевою та вигідною іпотекою треба одразу бігти до Ощадбанку? Чи тоді у якому банку вигідніше взяти житло в іпотеку? Справа в тому, що ставка - критерій далеко не єдиний, і він пов'язаний з іншими умовами кредитування. Більше того, грошова сума сама по собі ще нічого не говорить ні про кількість клієнтів, ні про їхній, так би мовити, матеріальний статус. Буває, що велика сумаскладається з багатьох невеликих іпотек (0,5-1 млн рублів).

А буває, що ту ж суму утворює набагато меншу кількість більших кредитів (понад 2 млн. рублів). Таким чином, якщо гіпотетично два банки мають приблизно однаковий рейтинг щодо обсягів виданих коштів, то клієнтура у них може бути зовсім різною. В один йдуть люди, для яких позика в 1 млн рублів - це стеля. Купівлю дорожчого варіанта вони не потягнуть. В іншій йдуть ті, хто може собі дозволити взяти у банку і 2,5 млн. рублів. Лише перших буде більшість, а других – меншість. А загальні суми на виході у двох банків виявляться однаковими.

Зрозуміло, таких чистих сегрегацій не буває – будь-який банк має справу із широким колом осіб. Даний приклад був наведений лише для того, щоб показати, наскільки малоінформативним є один-єдиний критерій. Отже, другий важливий критерій – це чисельність клієнтури банку певному сегменті своєї діяльності. Ощадбанк і тут має дуже високі показники.

Процентна ставка та умови іпотечного кредитування в Ощадбанку

Згадані вище 304,302 млрд. рублів організація розподілила між 198 тис. позичальників. Сам банк стверджує, що подібні показники вкотре довели його статус «народного» банку РФ. Справді, купівля та придбання житлової нерухомості в іпотеку згідно зі статистичними звітами для значної частини населення відбувається через цей банк.

Варто розглянути повний списокосновних умов іпотечних позик у цьому закладі Отже:

1. Мінімальна сума кредиту – 300 тис. рублів.
2. Ставка за річними відсотками – від 11,4% до 13,5%.
3. Термін іпотечної позики - від року до 30 років.
4. - 20% від вартості житла, що купується.
5. Можна брати в кредит нерухомість вторинному ринкуі житло, що будується.

Для тих, хто не знає. Перераховані умови банківських іпотечних кредитувань є мінімальними, або параметричними (наприклад, терміни). І між собою вони пов'язані. У даному випадкухоч 11,4% і є мінімальною ставкою, для мінімального кредиту(300 тис. рублів) ставка буде вищою. Якщо подивитися на ключовий критерій, відсоткову ставку, то в Ощадбанку це середняк. Є безліч банків, де ставка вища. Але є чимало таких, які пропонують по-справжньому низьку ставку. У Ощадбанку придбання квартири в кредит при річних 11,5% є рідкістю.

У 75% всіх іпотечних позик цей бенефіціар пропонує 12,5% або 13%. Понад те, Ощадбанк практично вже давно є неофіційним відгалуженням ЦБ РФ. Він тісно співпрацює з усіма державними програмами, а це дозволяє знижувати ставку. Коли житло будується за державній участіДля банку це гарантія того, що забудовник виконає заявлений проект. Недарма коли забудовник – Державна організація, Відсоткові ставки дуже малі.

А коли забудовник – приватне підприємство, то ситуація стає прямо протилежною – на таке житло, що будується, фінансова установа сильно задирає річні відсотки. Щоб покрити збитки за умови можливого банкрутства забудовника. Швидше за все, своїм першим місцем у рейтингу позик Ощадбанк завдячує саме урядовим програмам. Оскільки тут є умови, які можуть не влаштувати багатьох клієнтів. Насамперед, відносно високий початковий внесок.

Ставки у деяких інших банках

Россільгоспбанк взагалі є повністю державною фінансовою організацією. У рейтинговому списку він зайняв місце посередині. Чому той же Ощадбанк його настільки обійшов, хоча Россільгоспбанк також має на увазі покупку в іпотеку і вторинного житла та житла під ключ? Справа тут не тільки в масштабі підприємства (у Ощадбанку найбільша кількість філій по Росії), але ще й у вищій відсотковій ставці.

Із самим вигідною пропозицією– ставка у 13,5%, але при цьому поширюється вона лише на короткочасні позики (до 5 років) та з великим початковим внеском (понад 50%). Хоча цей банк має пропозиції, де початковий внесок становить лише 15%, але, зрозуміло, і ставка там буде висока (15-17%).

Кілька слів про Тінькофф

Цікаво, що в країні є величезна кількість банків, які не ввійшли до офіційного рейтингового списку, але мають разюче низькі відсоткові ставки. Наприклад, банк Тінькоффде клієнти можуть взяти іпотечний кредит під 10,5% річних. Для Росії це справді дуже низька ставка. При цьому за рештою критеріїв Тінькофф не гірший за Ощадбанк:

• мінімальний кредит - 300 тис. рублів;
• мінімальний початковий внесок – 20%;
• терміни кредитування – від 1 до 30 років;
• співробітництво банку з багатьма державними програмами.

У чому ж справа? Чому тоді Тінькофф за обсягами позик в іпотечній програмі за 2015 рік навіть не пробився на останній рядок вищезгаданої таблиці. Однозначної відповіді тут дати не можна. Банк – це складна фінансова структура. Її злети та падіння визначаються цілим комплексом факторів як на вітчизняному, так і на міжнародному ринку. Та навіть просто грамотна рекламаі піар відіграють важливу роль, яка робить покупку кредитного житла більш привабливою.

Чи вигідні низькі відсоткові ставки?

Однак у цій статті слід сказати ось про що. Тінькофф, може, ще й підніметься у рейтинговому списку, оскільки за первинного аналізу його умови справді вельми непогані. Однак позичальники повинні знати, що низькі відсоткові ставки - це часто. безкоштовний сирв мишоловці» (і то не до кінця безкоштовний). Наприклад, додатковою умовоюможе бути дуже великий початковий внесок (до 75% вартості житлової нерухомості). Зрозуміло, що росіян, здатних одночасно внести таку суму грошей, меншість.

Відповідно, незважаючи на демократичну ставку, саме таке іпотечне кредитування демократичним не назвеш. В інших випадках низькі річні відсотки можуть означати якісь комісії (за видачу кредиту, наприклад), обов'язкове страхування нерухомості за рахунок позичальника, неможливість дострокового погашенняборгу та інше. Пораду тут можна дати лише одну. Якщо клієнт стикається з такими вигідними відсоткамийому необхідно сісти і дуже уважно перечитати кожне слово, написане в договорі.

Включно з тими, що написані дрібним шрифтом(Особливо дрібним шрифтом!). І бажано наголошувати олівцем ті місця, де виникають хоч якісь питання, щоб пізніше по порядку розібрати їх усі із співробітником банку. Тепер можна скласти свій банківський рейтинг, тільки вже не за обсягами виданих позик, а за розміром процентних ставок, що пропонуються. Варто взяти для порівняння кілька десятків відомих банків.

Рейтингова таблиця процентних ставок різних банків

Зміна умов за останній період у деяких банках

Але ця таблиця в повному обсязі відбиває реальний стан справ. Проблема в тому, що в останні місяцідеякі приватні банки почали впроваджувати у свою діяльність державні програми. Наприклад, у Райффайзен Банку зовсім недавно з'явилося спеціальна пропозиціяу сфері іпотечного кредитування. Воно пов'язане із держпідтримкою. У рамках цієї пропозиції звичайна ставка цього банку у 15,25% падає до 11,15%. Так само вчинив і банк «Відродження», включивши в спектр іпотечних пропозиційще одне, підкріплене урядовою програмою.

Воно має на увазі придбання виключно квартири в новобудові, зате не зі звичайними 13,75%, а з 11,25%. Газпромбанк також створив спеціальні проекти для тих позичальників, кому потрібні або квартири в новобудовах, або таунхауси. Для цих клієнтів ГПБ готове знизити ставку з 12,5% до 11% річних.

Промзв'язокбанк пропонує низькі річні виключно для новобудов. А Московський індустріальний банк погоджується на 11%, коли іпотеку беруть квартири під ключ. При цьому ДЛЯ ВСІХ більш менш низьких ставок (тобто від 10,5% до 12%) можна позначити такі зразкові умови:

1. Мінімальний розмір іпотеки визначається в районі 13-1400000 рублів;
2. Мінімальний щомісячний платіж - 27-28 тис. рублів. Тобто в жодному банку не вийде, скажімо, взяти іпотеку 500 тис. рублів під 11% річних.

Чинники, що детермінують відсоткову ставку

При намірі купити квартиру або будь-яку іншу нерухомість у кредит було б зайвим заздалегідь розрахувати щомісячний платіж іпотеки. Знаючи можливу суму щомісячних платежів, потенційний позичальник легко сам розрахувати максимальний розміріпотеки, переплату та термін кредитування.

Для точного розрахунку платежів іпотеки дуже зручно використовувати спеціальну програму, доступну кожному - іпотечний калькулятор. Ця програма, що містить набір математичних формул, використовується для обчислення всіх значних показників кредиту. Найважливішою функцієюПрограма є розрахунок іпотеки онлайн. За допомогою калькулятора позичальник легко розрахувати всі ключові умови іпотеки: платежі, суму іпотеки, переплату, терміни та інші.

Для того, щоб результат розрахунку іпотеки, який здійснюється на калькуляторі, вийшов точним, обов'язково потрібно враховувати такі параметри як процентна кредитна ставка, різні плати та комісії, які можуть мати місце, а також доступна для позичальника сума початкового внеску. Тому не зайвим буде уточнити в банку інформацію щодо розміру процентної ставки та комісія з обраної кредитної програми.

Калькулятор іпотеки легко можна знайти в Інтернеті. Сьогодні більшість банків розміщують таку програму на своїх офіційних сайтах. Ці сервіси на сайтах банків допомагають розрахувати іпотеку та актуальні для кожного конкретного позичальника умови кредиту - індивідуальну відсоткову ставку, виплати та ін. підходящу кредитну програму.
Існують онлайн-калькулятори, які розраховують розмір іпотеки, розміщені не лише на сайтах банків, але й на інших інтернет-порталах, що спеціалізуються на таких послугах. Такі калькулятори без проблем розрахують умови кредиту за параметрами, заданими користувачем. Онлайн-калькулятори дають позичальникам прекрасну можливість не відвідуючи банк особисто попередньо розрахувати всі параметри, що їх цікавлять.

Однак, не слід забувати, що результат розрахунку, отриманого на сервісах, які розташовані на сторонніх сайтах, не буде остаточним. Для отримання професійної консультаціїта точного розрахунку іпотеки на нерухомість можна звернутися до менеджера безпосередньо у банку. Іпотечний калькулятор зручний сервіс, що дає можливість тим, хто планує придбати житло в кредит, попередньо оцінити свої можливості щоб зрозуміти ступінь довготривалого кредитного навантаження.

Процентна ставка

Процентна ставка – дуже важливий параметр під час розрахунку іпотеки. Вимірюється у відсотках річних. Цей параметр показує, скільки відсотків нараховується на ваш борг на рік. Для наочності візьмемо конкретне значення процентної ставки– 12%. Це означає, що на рік до вашого боргу додається ще 12% від суми боргу, АЛЕ: при іпотечному кредитуванні банк нараховує вам відсотки не раз на рік, а щодня на суму боргу. Не важко порахувати скільки відсотків нараховується щодня: 12%/12 місяців/30 днів = 0.033%.

Якщо ви вже скористалися нашим іпотечним калькуляторомі зробили розрахунок, ви, напевно, помітили, що щомісячний платіж складається з двох частин: основний борг і відсотки. Оскільки з кожним місяцем ваш борг зменшується, то й відсотків нараховується менше. Саме тому перша частина платежу (основний борг) зростає, а друга (відсотки) зменшується, а загальний розмір платежу залишається незмінним протягом терміну.

Різні банки пропонують різні відсоткові ставки, вони залежать від різних умов, наприклад, від розміру початкового внеску, від типу житла, що купується і т.п. Очевидно, що потрібно шукати варіант з найменшою ставкою, адже навіть різниця в піввідсотка позначиться на сумі щомісячного платежу та на загальній переплаті за кредитом:

Таблиця 1. Демонстрація впливу відсоткової ставки параметри кредиту.

Фіксована та плаваюча процентна ставка

Фіксована процентна ставка- це ставка за кредитом, яка встановлюється весь термін кредиту. Вона прописана в кредитному договоріі може бути змінена.

Плаваюча відсоткова ставка- це ставка за кредитом, яка не є постійною величиною, а розраховується за формулою, визначеною в договорі. Розмір ставки складається з двох частин: Перша складова - плаваюча, прив'язана до якогось ринкового індикатора (наприклад Mosprime3m або ставка рефінансування ЦП) і змінюється з періодичністю, визначеною в кредитному договорі (наприклад, щомісяця, щокварталу або раз на півроку). Друга складова, фіксована – це відсоток, який бере собі банк. Ця частина залишається завжди незмінною.

Ануїтетний та диференційований платіж

• Аннуитетный платіж - варіант щомісячного платежу за кредитом, коли розмір щомісячного платежу залишається незмінним протягом усього періоді кредитування.
• Диференційований платіж- Випадок щомісячного платежу за кредитом, коли розмір щомісячного платежу по погашенню кредиту поступово зменшується до кінця періоду кредитування.

Нині найпоширеніший ануїтетний платіж.

Як вибрати найдешевшу іпотеку на вторинне житло 2018 року? У якому банку Москви найбільша вигідна іпотека? Хто допоможе вигідно оформити іпотеку?

Привіт всім! Денис Кудерін знову на зв'язку!

Продовжуємо серію статей про іпотечне кредитування. Тема нової публікації – найвигідніша іпотека. Матеріал буде корисний усім, хто замислюється над придбанням житла в кредит і шукає найвигідніші умови у фінансових організаціях.

Тож почнемо!

1. Які умови за іпотечними позиками вважаються вигідними?

Для багатьох громадян іпотечне кредитування – єдиний спосіб придбати власне житло не через довгі рокинакопичень та економії, а прямо зараз.

Іпотечні позики під заставу нерухомості – найпопулярніший у всьому цивілізованому світі вид кредитування.

У Росії цей спосіб придбання житла став популярним лише 15 років тому. Проте тисячі громадян РФ вже встигли купити нерухомість у борг під багаторічну заставу, а дехто навіть повністю розрахувався за кредитами.

Позики під заставу – коротко про головне

Перш ніж говорити про вигідну іпотеку, потрібно кілька слів сказати про властивості позик під заставу нерухомості, що купується.

Коротко про основні ознаки іпотеки:

• кредити беруться на довгий термін(Від 5 до 30 років і вище);
• позики мають цільовий характер – вони видаються лише з придбання житла, у разі, для будівництва власного будинку;
• покупець, хоч і стає власником, немає права розпоряджатися майном без відома банку до розрахунків за кредитом.

Головні плюси іпотеки – швидкість оформлення позики (особливо якщо діяти через професійні кредитних брокерів), великий вибірпрограм, вигідне інвестуваннякоштів.

Добротні квартири не стають дешевшими з роками і, як не крути, а оренда чужого житла завжди обходиться дорожче, ніж покупка власного.

Щоправда, є небезпека, що у разі невиплати боргу банк забере. заставне майнособі згідно з пунктами іпотечного договору. Крім того, позики не видаються всім підряд - для видачі кредиту ви повинні відповідати встановленим банками вимогам.

Ці вимоги у всіх фінансових установах приблизно однакові:

• певний вік (від 21 до 40–45);
• наявність стабільної роботи;
• відповідний розмір доходу позичальника;
• гарна кредитна історія.

Докладніше про те, взагалі і як вона працює, читайте в окремій статті нашого сайту. У цій публікації поговоримо про вигідну іпотеку.

Що таке «вигідна іпотека»

Навіть ті, хто ніколи не брав кредити, в курсі, що іпотека передбачає життя в борг і солідну переплату за об'єкт нерухомості, що купується. Тому словосполучення «вигідна іпотека» приваблює слух кожного позичальника.

приклад

Сім'я з трьох осіб вирішує взяти іпотечний кредит на 2-кімнатну квартиру терміном 20 років і вартістю 3 млн. крб. Щомісячна виплата за процентної ставки 13% на рік становитиме 35 000, а загальні виплатиза весь термін становитимуть приблизно 5,4 млн.

У розрахунку не враховувалися одноразові комісії та страхові виплати. З ними сума буде ще більшою.

Не дивно, що з такими переплатами громадяни наперед налаштовані на пошуки найбільш комфортних для своєї кишені умов.

Однак не завжди вигода залежить від зниженої процентної ставки. Вибравши «вигідну» іпотеку з низькими відсотками, позичальник не отримує автоматично гарантії, що ці гроші не повернуться до банку іншим шляхом – наприклад, через складну систему комісійних виплат.

Інший приклад

Багато позичальників з радістю готові взяти іпотеку без початкового внеску. Банки надають таку послугу як супер-вигідну для кредитоодержувача.

Насправді відсутність первинних виплат означає лише те, що їх буде зроблено трохи пізніше. При цьому загальна переплата буде, швидше за все, ще вищою, ніж з первинними внесками.

Експерти вважають, що слово «вигода» стосовно сучасних іпотечних кредитів – вкрай розпливчасте поняття. Його трактування сильно залежить від миттєвих фінансових обставин та суб'єктивної думки кредитоодержувача.

Якщо ж поглянути на іпотечні позикипід правильним кутом, очевидні «переваги» популярних іпотечних програм які завжди виявляються такими.

Більше того, саме ті програми, які виглядають або подаються як незручні та невигідні, насправді виявляються найкращим варіантом.

У виграші виявляються ті, хто готовий піти на деякі жертви заради менш очевидних, але цінніших у довгостроковій перспективі переваг.

2. Секрети вигідної іпотеки – експертна думка

Декілька слів про те, чи вигідно брати іпотеку зараз, за ​​часів економічної нестабільності. Фінансові аналітикине відмовляють громадян від оформлення іпотечних договорівпоточного року, але закликають поставитися до процесу вибору програм із максимальною увагою.

Зокрема, однозначно не варто брати кредит у валюті, хоч би яким вигідним здавався річний відсоток. Тисячі позичальників уже потрапили до «валютних пасток» минулих років і немає жодної гарантії, що подібна ситуаціяне повториться знову.

приклад

У 2008 році різниця між виплатами в рублях та у валюті по кредитним ставкамв Ощадбанку становила лише 1-1,5 тисячі рублів. Взяті за тим курсом іпотечні позики в рублях і доларах майже нічим не відрізнялися: кредитоодержувач виплачував 35 000 рублів або 1100 доларів (що теж становило за курсом приблизно 35 тисяч).

До 2016 року щомісячний платіж за доларовими кредитами об'єктивно збільшився майже вдвічі, зараз становить 75 000 рублів. А ті, хто взяв «рублеву» програму, продовжують виплачувати фіксовану сумуу 35 000.

Тепер про деякі інші «переваги» та «плюси», якими приваблюють сучасних позичальників.

Перерахуємо ці пропозиції від фінансових установ:

• плаваючі ставки;
• рефінансування;
• зниження ставок.

Докладно розглянемо кожний пункт.

Плаваючі ставки

Якщо послухати менеджерів банків, плаваюча ставка – супер-вигідний для позичальників варіант, що гарантує зміну річних та щомісячних виплат залежно від об'єктивних ринкових процесів.

Однак ризики в цьому випадку покладено знову ж таки на тендітні плечі кредитоотримувачів. Деякі аналітики вважають, що небезпека плаваючих ставок така ж висока, як і у валютних кредитів.

Система нарахування відсотків за плаваючою ставкою прив'язана до економічним показникам, а в найближчому майбутньому в російській економіціжодних покращень не очікується.

Більше того, рівень інфляції зростатиме. Для позичальника це обійдеться нічим іншим, як збільшенням плаваючої процентної ставки. При цьому розмір даного показникане обмежений ніякими лімітами, що може призвести до неплатоспроможності позичальника.

Дехто вважає, що кредит зі змінною ставкою вигідний на короткій дистанції. Тобто, якщо взяти позику і на 5-7 років і вчасно розрахуватися з банком, нічого страшного не станеться – навпаки, за весь час виплат вдасться заощадити кілька відсотків за ставкою.

Можу сказати, що приблизно міркували також люди, які брали валютні кредити на ті ж 5 років у 2006 році з наміром оперативно погасити їх на вигідних умовах. Криза 2008 внесла до розрахунків позичальників свої корективи.

Рефінансування

Сьогодні фінансові установи пропонують клієнтам безліч програм із комбінованими відсотковими ставками. Позичальникам обіцяють знижену ставку протягом кількох років, а згодом – рефінансування кредиту.

Мета рефінансування, на перший погляд, гранично зрозуміла – покращити умови кредитування. Однак насправді все не так райдужно. Позичальники сподіваються, що зараз вони візьмуть кредит на привабливих умовах, а після завершення пільгового періоду його рефінансують за середньою ринковою ставкою.

Але банки вкрай неохоче йдуть на рефінансування та часто відмовляють позичальникам у їхньому законному праві на перегляд умов кредитування. Зазвичай жодних покращених програм клієнти не отримують. А натомість переходять на ту ж плаваючу ставку з високими відсотками.

У перші роки (поки діє пільговий період) позичальник оплачує зазвичай одні лише відсотки. Коли він переходить на звичайну ставку, основний борг виявляється практично недоторканим: ніяких особливих переваг кредитоодержувач не має, переплати такі ж високі як за звичайної іпотечної позики.

Зниження ставок

У Останніми рокамина фінансовому ринкувиникло чимало програм, які пропонують клієнтам банків заплатити зараз за зниження ставок у майбутньому. Проте комісійні за таке зниження дуже пристойні – в діапазоні від 1,5 до 7% від усієї суми кредиту.

Наведені менеджерами приклади розрахунків показують реальну економію переплати користувачам програм з оплатою зниження ставки. Проте вся економія обнулиться, якщо позичальник вирішить погасити кредит достроково - а цього прагнуть всі іпотечні клієнти.

Про цей нюанс співробітники банку, швидше за все, промовчать. В результаті ніякої вигоди одержувач кредиту не отримає – лише переплатить зайві (та чималі) гроші.

Читайте докладний матеріал на нашому сайті.

3. Хто може користуватися пільговими іпотечними кредитами?

Якщо говорити про дійсну вигоду, то її мають громадяни, які мають право на пільгове іпотечне кредитування.

Є кілька видів пільг:

• знижена відсоткова ставка;
• відсутність початкового внеску;
• наявність кредитних канікул- Зупинення виплат на 1-3 роки при народженні дитини або за інших обставин.

Пільгові програми мають зробити іпотечні кредити доступними для малозабезпечених категорій населення.

Хто має право на пільгові програми:

• молоді сім'ї (до 35 років);
• молоді вчителі;
• молоді спеціалісти;
• сім'ї з двома і більше дітьми, які мають право на материнську іпотеку;
• військовослужбовці.

Незважаючи на численні плюси пільгових програм, вони мають певні недоліки. Наприклад, учасників зобов'язують купувати нерухомість лише у певного забудовника у певному районі або купівля супроводжується обов'язковою участю у пайовому будівництві.

4. На що звертати увагу при виборі вигідної іпотеки

Важко вирішити, яка іпотека найвигідніша, не вивчивши всі умови іпотечних програм.

Особливу увагу знавці радять звернути на такі пункти:

1. Процентна ставка.
2. Розмір першого внеску.
3. Правила дострокового погашення.
4. Розмір комісійних послуг.
5. Страхові платежі.

Договір іпотеки - не той документ, який можна "підмахнути не дивлячись". На уважне вивчення заслуговує весь текст, включаючи примітки і ті місця, які прописані дрібним шрифтом.

Тепер – докладніше про найважливіші умови.

Умова 1. Процентна ставка

Річна ставка за кредитом – перше, що звертають увагу під час виборів програми. Це був би справді найважливіший пункт, якби банки вели повністю відкриту гру із клієнтом.

Але більшість кредитних установ, будучи чисто комерційними організаціямидбають, в першу чергу, про власну вигоду, а не про економію клієнта.

Тому, побачивши низьку ставку за кредитами, не варто зваблюватися – можливо, це лише маркетинговий хід, щоб привернути вашу увагу. Подальше вивчення умов дозволить оцінити вигоду програми тверезо.

Цього року середня ставкау банках РФ перебуває в діапазоні 12-15%.

Умова 2. Розмір первісного внеску

Теж важливий пункт. Він показує, скільки клієнту потрібно заплатити банку відразу після підписання договору. Зазвичай, це 10-30% від загальної суми іпотеки.

Сума солідна, але це своєрідна демонстрація серйозних намірів позичальника. Якщо в одержувача кредиту є гроші на перший внесок, то він готовий заплатити і основну суму.

Багато клієнтів за звичкою шукають банки з мінімальним першим внеском або без нього. Однак пам'ятайте: що менше ви платите сьогодні, то більше доведеться платити завтра.

Умови 3. Правила дострокового погашення

Найважливіший пункт договору. Як уже було сказано, переважна більшість платників прагне розплатитися за кредитами достроково, щоб зняти з плечей сім'ї тяжкий борговий тягар. Банкам же дострокові виплатиневигідні – вони означають відсутність прибутку у майбутньому.

Кредитні фірми, як можуть, перешкоджають клієнтам, які бажають розрахуватися якнайшвидше. Наприклад, їм забороняють платити більше щомісячного внескудо певного термінучи стягують додаткові побори за оформлення дострокового погашення.

Лояльні умови для «достроковиків» – ознака справді вигідної іпотеки.

Умова 4. Комісія банку

Момент, який часто упускають із виду. Одноразова комісія за видачу іпотеки іноді складає солідну суму – від 1% до 4% від розміру кредиту чи вартості житла. Чим нижча комісія, тим вища річна відсоткова ставка і навпаки.

Люди з математичним складом розуму, безумовно, розберуться в такій арифметиці, але далеко не всі клієнти вміють прораховувати вигоду (або відсутність такої) у довгостроковій перспективі.

Комісія за видачу кредиту – ще не всі гроші, які вам доведеться заплатити крім відсотків та тіла позики. Існують також комісійні за обслуговування, про які багато клієнтів благополучно забувають.

На погляд ці частки відсотків здаються незначними, але оскільки стягуються вони регулярно, протягом року набігають значні суми.

приклад

Позичальник взяв кредит під надзвичайно вигідні 11% річних та не звернув уваги, що у договорі згадано комісію 0,4% за обслуговування рахунку. Маленькими літерами у примітках поруч із цими цифрами було зазначено: щомісяця.

Якщо не полінуватися і порахувати, то на рік за обслуговування набіжить 4,8%. Виходить, що насправді кредит у цьому банку не становить 11%, а 15,8% річних. А це – десятки тисяч карбованців щороку. Що називається – відчуйте різницю.

Умова 5. Страхові платежі

У юридичних та фінансових питаннях дрібниць не буває. Багато клієнтів забувають про цей пункт договору, регламентований законодавством. За законом обов'язковому страхуваннюпідлягають самі платежі. Решта видів страхування – добровільні.

Але підступ у тому, що від вашої згоди на добровільне страхуванняризиків часто залежить величина відсоткової ставки.

Банки прагнуть максимально убезпечити свої фінансові транзакції, тому наполягають не лише на страхуванні платежів, а й на страховці життя, працездатності та здоров'я клієнта (причому за його рахунок).

5. У яких банках найвигідніша іпотека – ТОП-5 вигідних іпотечних програм

Привабливих програм чимало, але щоб знайти їх серед сотень кредитних пропозиційВам доведеться витратити чимало часу.

Найбільш вигідні програмина поточний періодчасу представлю у вигляді таблиці:

№	Банк	Назва програми	Процентна ставка	Розмір та термін кредиту
1	Московський кредитний банк	Іпотека з держпідтримкою	від 7% до 12%	До 8 млн. до 20 років
2	Россільгоспбанк	Іпотечне житлове кредитування	13%	Не більше 20 млн. до 30 років
3	Ощадбанк	Іпотека з держпідтримкою	13%	До 8 млн. терміном до 30 років
4	Прімсоцбанк	Житло на вторинному ринку	12,5%	До 10 млн. терміном від 5 до 25 років
5	ВТБ 24	Житло на первинному та вторинному ринках	від 13%	Від 8 до 75 млн. терміном до 30 років

Зверніть увагу – у деяких банках до кінця 16 року діятиме пільгова іпотека з держпідтримкою для всіх громадян. Ставки за такими програмами істотно нижчі і становлять 7-10%.

Багато людей, не маючи достатньо коштів на придбання квартири або приватного будинку за готівку, звертаються за допомогою банківських установ для взяття позички на купівлю нерухомості.

Найвигідніша іпотека у банках Москви

Розглянемо найпопулярніші пропозиції банків Москви щодо іпотеки поточного року.

1. Ведучий російський банкОщадбанк пропонує низькі ставки з іпотеки. Готове житло у цій кредитній організації вам запропонують зі ставкою 10,75% річних. Такий невисокий відсоток банк пропонує на умовах, що ви молода сім'я, і ​​у вас на утриманні перебуває троє або більше неповнолітніх дітей. І тут позичка дається терміном 10 років, а початковий внесок становитиме понад 50%. Якщо у вас на вихованні менше трьох дітей, ставка стартуватиме від 11,5% на рік.
2. У Россільгоспбанку найнижча ставка з іпотеки в місті Москві в рамках програми «Іпотека при держпідтримці». Це 10,9% річних для громадян Росії від 21 до 64 років, які підтвердили свої доходи документально. Якщо кредитований цурається страховки, банк збільшить ставку на 7%. Термін кредитування – до 30 років, авансова сума- 20% вартості кредиту. Такі позички видаються на житло вторинного ринку або на житлові приміщення в будівлях, що споруджуються.
3. Промзв'язокбанк пропонує з найнижчим відсотком по іпотеці в місті Москві, яка складе 12%. Людині на момент взяття позички має виповнитися 21 рік. Кредит надається щонайменше на 3 роки.
4. Вигідну іпотеку 2019 року в місті Москва пропонує Зв'язок-Банк зі ставкою 12,25%. При цьому авансовий внесок має дорівнювати 50-90% від ціни квартири, термін надання кредиту – 3-10 років. Кредитований повинен мати зарплатну картку цього банку.
5. МТС Банк дає кредити в Москві на житло вторинного ринку претендентам, які мають те чи інше відношення до цієї фінансової організації (мають картки для виплат або є співробітниками АФК «Система»). Аванс - 50-85%, 3-10 років надання позички. Виплати розраховуються рівними щомісячними платежами.
6. Газпромбанк встановлює відсоток річної ставки відповідно до суми першого платежу. 11,5% - у тому випадку, якщо є зарплатна картказазначеного банку, перший внесок – понад 50%. Вторинна нерухомість береться в кредит у державних московських підприємств.

Зміст

Питання придбання квартир змушує росіян шукати найкращі банкидля іпотеки, що пропонують найвигідніші умови. Відсоткова ставка, що постійно знижується, за використання позикових коштів стимулює громадян купувати квартири, оскільки такий сприятливий період може закінчитися, і вартість нерухомості знову поповзе вгору. Щоб визначитися, якому найвигіднішому іпотечному кредиту віддати перевагу, не отримавши відмову, треба уважно порівняти умови всіх фінансово- кредитних структур, які пропонують такі продукти.

Що таке іпотека

У громадян Росії дане поняттяміцно асоціюється із придбанням житла в кредит. Більшість іпотечних програм кредитування населення справді передбачає купівлю нерухомості на первинному чи вторинному ринку, але сама концепція набагато ширша. Громадянин може оформити цільове чи нецільове отримання позики, а забезпечення надати банківської організаціїнаявну у власності нерухомість. Отриману суму позичальник може витрачати з метою, передбачених договором. Така дія вважається іпотечною позикою.

До особливостей іпотеки відноситься те, що позичка видається на тривалий період, що може досягати в деяких банківських програмах 30-50 років клієнт отримує на руки великі суми, якими можна розрахуватися за житло, що купується. Нерухомість, згідно з контрактом з іпотеки, укладеного з банком, залишається у власності власника – кредитно-фінансової організації, – доти, доки позичальник не погасить повністю заборгованість. Якщо дебітор виявився неплатоспроможний, то кредитор забирає заставне майно, забезпечуючи покриття збитків.

У зв'язку з гострою потребою у своєму житлі більшої частини населення країни держава розробила процедуру підтримки незаможних громадян. Її відмінною особливістю є найнижча ставка серед пропозицій, а також бюджетна дотація зі сплати кредиту. Залежно від персональної категорії пільговика, гроші надаються готівкою або у вигляді сертифіката, що дає повноваження на виплату частини боргу. Щоб взяти іпотечний кредит на пільгових умов, Треба підтвердити право на преференції.

Мінімальна процентна ставка

Величина іпотечної ставкиможе змінюватися регулярно, протягом одного року демонструючи зниження та зростання, залежно від фінансових обставин кредитних структур – всі банки пропонують різні програми видачі грошей, з різною переплатою по позиці. Формується ставка за іпотекою за складними нелінійними фінансовими законами. Можна виділити наступні фактори, згідно з якими визначається ставка іпотечного кредитування:

• Прибуток фінансової установиабо маржу, яка є в кінцевій ціні кожної позики.
• Величину ключової ставки ЦБ РФ. Цей критерій вважається основним фактором, на який орієнтуються банки, коли пропонують брати позички юридичним та фізичним особам. Протягом 2018 р. Центробанк неухильно знижував розмір ключової ставки, даючи кредитним організаціям можливість зробити низькою платню за житловими позиками. Це робилося для того, щоб іпотека стала доступною широким верствам населення, які потребують свого житла.
• Ступінь ризику. Банківська структура оцінює ймовірність втрати грошей, враховує надання потенційним позичальникомвідомостей про отримуваний доход, наявність або відсутність початкового внеску, поруку, страховку нерухомості, здоров'я позичальника та інші критерії скорингу (оцінки надійності та платоспроможності клієнта). Всі ці відомості закладаються у ставку іпотеки.
• Купівлю квартири у певного забудовника. Якщо житло купується у акредитованого партнера, який є учасником програми держдопомоги незаможним, то ставка іпотеки може зменшитися.
• Ступінь інфляційного зростання на поточний рік. Оцінка інфляції проводиться згідно з офіційними статистичними даними по країні та закладається у ставку, щоб нівелювати грошові втрати при видачі позички на придбання житла.
• Ситуацію на житловому ринкукраїни. При попиті, який перевищує пропозицію, як це було до 2014 р., ставка іпотеки зростала, оскільки громадяни розглядали купівлю нерухомості як спосіб вкладення вільних фінансових коштів, але не набували житла для особистого користування. Криза 2014-2015рр. спричинив за собою різке падінняпопиту на квартири, забудовники змушені були знизити ціну нерухомості. Ставка з іпотеки стала невисокою, дійшовши історичного мінімуму до кінця 2017р.

Держава, в особі президента країни, пропонує банкам зменшити на 2018 ставку іпотечного кредитування. Вигідна іпотека під 6% річних стане доступною для тих людей, які не могли дозволити думати про свою квартиру. Даний проектпропонується як заміна іпотеки з державним субсидуванням, реалізована у 2015-2017рр. Розраховувати на низьку ставку за житловим кредитамможна за таких обставин:

1. Участь у програмі державної підтримкиіпотечне кредитування. Пільгові категорії громадян – незаможні, молоді сім'ї з дітьми та без, військовослужбовці, вчителі, держслужбовці, які претендують на отримання житла – можуть користуватися найнижчою ставкою та іншими преференціями, які компенсуються бюджетом, якщо доведуть своє право на пільгу.
2. Кредитна історія. Банківські менеджери лояльніше ставляться до клієнтів, які довели сумлінність та надійність при погашенні заборгованості за кредитом, які не мають поганий історіївиплати боргів Таким громадянам швидше схвалять заявку щодо позики, пропонують низькі відсотки.
3. Наявність офіційного прибутку. Якщо заявник підготує відомості за формою 2-ПДФО про високий «білий» доход, при якому можна спокійно виплачувати заборгованість із позики, то шанси отримати гроші за низькою ставкою різко збільшуються – банк спокійний за свої капіталовкладення.
4. Чи є позичальник клієнтом банку. Багато кредитно-фінансових структур пом'якшують вимоги за розміром процентної ставки, якщо клієнт має спеціальний дебетовий «зарплатний» або пенсійний рахунок, куди надходить постійний дохід. Деякі організації пропонують клієнтам переказувати гроші на рахунок у цьому банку, щоб користуватися прерогативою на низькі відсотки.
5. Спосіб оформлення заявки отримання кредиту. багато фінансові компаніїстимулюють клієнтів, пропонуючи дистанційне оформлення заяви за кредитом через інтернет, роблячи процентну ставку нижче за такий спосіб подання прохання на розгляд. Онлайн-заявка допомагає уникнути черг у відділеннях, розвантажує обслуговуючий персонал.

У якому банку найкраще брати іпотеку у 2018 році

Сприятливі умови отримання коштів на придбання житла змушують громадян шукати відповіді на питання, які банківські структури пропонують найнижчі ставки за іпотекою у 2018 році. Рекламуючи свої кредитні продукти, банки наголошують на низьких відсотках, але найкращі пропозиціїз іпотеки враховують багато критеріїв. До них відносяться:

• Наявність або відсутність першого внеску за позикою, його розмір.
• Величину процентної ставки та наявність додаткових виплат- Оцінки, страховки майна, сплати комісій.
• Термін видачі коштів.
• Спосіб погашення тіла позички та відсотків – ануїтетні платежі передбачають виплату рівних сум щомісяця, диференційовані (погашення нерівними частинами) – те, що більшу частину іпотеки разом із відсотками треба повернути на початкових стадіях сплати, меншу – до кінця терміну дії договору.

Надійність банку

Для іпотечників великою перевагою буде надійність банку, з яким укладається довготривалий кредитний контракт під низькі відсотки. Якщо банківська структура виявиться нездатною до розрахунків із дебіторами, то у позичальника можуть виникнути проблеми з визначенням власника закладеного житла. При виборі кандидатури банку треба враховувати як низьку ставку, і ступінь надійності фінансової корпорації, керуючись наступним переліком універсальних критеріїв:

• Фінансовими показниками за поточну дату – величиною активів, наявністю щорічного прибутку, кількістю вкладів, розміром кредитного портфеля.
• Доступність кредитних програм.
• Кредитними рейтингами, що надаються міжнародними агентствами.
• Відсутністю інформації у ЗМІ з приводу фінансових проблем, недобросовісної поведінки керівників

Згідно з зазначеними показниками, перше місце за надійністю серед банків Росії займає Ощадбанк, з обсягом активів понад 22 900 млрд. рублів та кредитним портфелемна 15 млрд. рублів. Позитивне зростання та збільшення прибутку гарантують тісне співробітництво з державою щодо пільгового іпотечного кредитування. Друге місце посідає ВТБ-24, з активами у сумі понад 9 млрд. рублів і кредитним портфелем 5200 млрд. рублів. Надійність забезпечується держпідтримкою, оскільки більшість акцій кредитної компаніїналежить державі.

Процентні ставки

Вибираючи, в якій організації найдешевша іпотека, треба враховувати розмір реальної процентної ставки. Акції, які пропонують низькі процентні виплати за позикою, часто не відповідають дійсності. Позичальник розраховує на низькі відсотки, звертаючись до кредитну організацію, А співробітники компанії стверджують, що при пред'явленні паспорта та другого документа знижена ставка не належить. При підписанні договору в документі можуть вказуватися відсотки ще вищі за обумовлені раніше.

Позичальник повинен вивчити, за якою формулою нараховуватимуться банківською структуроюплатежі – деякі організації не дають самостійно обирати між ануїтетними та диференційованими внесками, пропонують лише один спосіб погашення боргу. Росіянам вигідніше гасити заборгованість рівними частинами, оскільки таке навантаження найменше позначається на сімейному бюджеті.

Іпотечні договори передбачають обов'язкову страховку нерухомості, що закладається, з попередньою її оцінкою, що робить кредит дорожчим. Крім того, багато фінансові організаціїпропонують позичальнику страхувати здоров'я та життя, не підписуючи договір без наявності на руках клієнта поліса. Вибираючи програму кредитування, треба одразу дізнаватися, які приховані комісії та платежі закладені у низькій ставці, чи є бонуси.

Початковий внесок

Величезною перешкодою на шляху громадян, які бажають оформити позику на квартиру під низькі відсотки, є початковий внесок, який пропонують внести на рахунок перед видачею коштів за позикою. Сума першого платежу варіюється в межах 10-50% від оцінної вартостінерухомості, що купується. Залежно від величини початкового внеску, може збільшуватись або знижуватись ставка за позикою. Не всі росіяни з дітьми, яким потрібні квартири, мають накопичені фінанси на великий перший платіж.

Проблему допомагає вирішити держава, яка пропонує окремим категоріямгромадян зробити них початковий платіж. Гроші видаються готівкою або сертифікатом, яким можна розплачуватися за внеском. Щоб оформити привілей, потрібно перебувати на обліку муніципалітету як тим, хто потребує пільгового житла, надати відомості про низьку кількість квадратних метрівна кожного домочадця, інші документи, передбачені банківськими правиламита законодавством.

Сума та термін іпотечного кредиту

Розмір кредитування залежить від конкретної вартості квартири, яку бажає придбати позикоодержувач. Якщо він ставиться до пільгової категоріїгромадян, яким пропонується низька ставка іпотеки, вибір у позичальника невеликий - він може купувати житло у акредитованих забудовників-партнерів банківської компанії. Якщо ж громадянин хоче отримати гроші, закладаючи вже наявну нерухомість, то розмір кредиту, що видається, залежатиме від проведеної оцінки нерухомості. 100% вартості житла одержати не вдасться, банки пропонують 60-75% від ціни квартири.

На величину одержуваних коштів впливає внесений початковий внесок. Розмір кредиту може змінюватись від 300 тис. рублів до 40 млн. рублів жителям Москви та Санкт-Петербурга. Величина одержуваних фінансів безпосередньо пов'язана з термінами кредитування – що більше позички, то довше вона гаситиметься. Треба враховувати, що чим більша тривалість погашення позики, тим вищою стане загальна переплата за кредитом, але щомісячний платіж зменшується. Іпотечна позичка пропонується на 3-50 років, залежно від конкретного банківського продукту.

Формула нарахування відсотків

На офіційному сайті кожної банківської установи є автоматичний калькулятор, за допомогою якого пропонується швидко розрахувати щомісячні платежі за позикою. Користувач задає основні параметри - величину кредиту, бажаний термін погашення, варіант сплати боргу - ануїтетно або диференційовано, і система розраховує переплату за позикою, одночасно вказуючи графік погашення заборгованості.

Якщо кредитний калькуляторвикликає підозри, то можна самостійно підрахувати відсотки, що сплачуються, використовуючи формули для кожного виду внесків. Для ануїтетів формула щомісячної виплатипо іпотеці виглядає так:

А = З х п/, де

С – сума іпотеки;

п - відсотки за нею;

s – кількість періодів погашення боргу.

Диференційовані платежі припускають, що основна позика гаситься однаковими частками, а сплата відсотків змінюється від максимуму першого внеску до мінімуму останнього. Формула розрахунку першого платежу така:

А₁ = Сх (п + 1/s), де

С – величина кредиту;

П – ставка у ньому;

s – кількість періодів сплати боргу.

Іпотечні програми багатьох банківських установ пропонують ануїтетні внески при погашенні боргів як найприйнятніші для іпотеки. Диференційований платіж може стати привабливим для не великого кредиту, коли сума першого, найбільшого внеску, не обрушиться непомірною вагою на сімейний бюджет. Для великого кредиту, яким є позика на квартиру, підійдуть ануїтетні платежі, з внесенням однакових сум щомісяця - низький розмір виплат не обтяжить позичальника.

Де найнижчий відсоток за іпотекою у 2018 році

Багато банківських установ різко знизили відразу на кілька пунктів ставки по житловому кредитуванню, слідуючи за неухильним зниженням ключового показникаЦБ РФ. Клієнтам пропонують вигідні контракти щодо іпотечному кредитуваннюпід низькі відсотки, що діють початку 2018 року. Побачити, де найнижча ставка за іпотекою та оцінити актуальні пропозиціїможна в наведеній нижче таблиці:

У якому банку найвигідніша іпотека у 2018 році

Багато потенційних позичальників не можуть визначитися, в якому банку брати позикові кошти, оскільки пропонуються різні продукти, а відсотки постійно коливаються як у бік зменшення, так і збільшення. Скористатися поточною тенденцією низької ставки іпотечної позички та взяти вигідний кредит, можна порівнявши актуальні пропозиції на 2018 рік з наступної таблиці:

Відео