Як заробити на купівлі продаж квартири. Інвестування в новобудови: купівля студій та маленьких квартир для перепродажу

Багато людей у останні місяціскуповують нерухомість для вкладення грошей з метою подальшого продажу. Такий вид бізнесу, як продаж нерухомості, підійде далеко не для кожного. По-перше, потрібні чималі стартові вкладення коштів. По-друге, існує небезпека стати жертвою недобросовісної бізнес-схеми, а просто шахрайства. Великі сумигрошей завжди приваблюють шахраїв. Обидві ці обставини призводять до природних сумнівів, адже ризик досить великий. Як максимально убезпечити свої гроші? Згідно з твердженнями експертів, тільки попереднє вивчення бізнесу, причому аж до нюансів, допоможе ріелтору-самоукові-початківцю мінімізувати ступінь ризику і забезпечити собі непоганий, а головне, стабільний заробіток.

Організувати бізнес із перепродажу квартир можна по-різному. Існує кілька найпоширеніших способів, які користуються популярністю серед бізнесменів у сфері нерухомості. Щоб докладно розглянути кожен із них і не прогаяти важливих деталей, ми вирішили звернутися до одного з авторитетних джерел на сучасному ринку російської нерухомостіАртуру Михайловичу Якушеву, генеральному директору.

Артуре Михайловичу, широко поширена думка, що можна відмінно заробити на перепродажі квартир у новобудовах. Кажуть, що купівля квартири на самому початку будівництва, коли будівельники буквально починають рити котлован, може дати від 200 до 300 відсотків прибутку. Чи так це?

Купівля квартири на вказаному етапі будівництва пов'язана з найвигіднішою ціною та деяким ризиком. Справа в тому, що навіть, здавалося б, практично готовий будинокможе чекати підключення до нього комунікацій та реального введення в експлуатацію досить тривалий час. Це може відбуватися по різних причинАле факт залишається фактом: про названі вами цифри до повної готовності об'єкта не може йтися. У цьому ризик. Але і на етапі, далекому від введення в експлуатацію, квартиру можна буде продати, але отримати прибуток у бажаному розмірі навряд чи вдасться.

Так, з новобудовами зрозуміло: максимум прибутку на етапі заселення, а до того часу може статися всяке. Що можна сказати про придбання так званого вторинного житла?

Можна купити недорогу квартиру без ремонту, облаштувати її, зробити косметичний (або капітальний) ремонт та вигідно продати. Звичайно, грошові витрати на її придбання будуть значно більшими, ніж на покупку квартири в будинку, що будується. При цьому ремонт у придбаній квартирі краще робити самотужки. Сьогодні існує маса будматеріалів, які коштують відносно недорого і мають непогані експлуатаційні характеристики. Витративши зовсім не велику сумугрошей, можна зробити в квартирі якісний косметичний ремонт, не вдаючись до допомоги фахівців, на оплату яких піде практично весь прибуток, про який мріялося. Для цього не обов'язково мати професійні навички або велику фізичну силу, і з роботами такого роду впорається звичайна жінка. Таким чином, можна дуже суттєво заощадити і, відповідно, непогано заробити. Так, це чимала праця, але вона гарантовано себе окупить.

- Що ще можна використати, щоб заробіток на продажу квартири був більшим?

Багатьом людям, через будь-які обставини, необхідно терміново продати квартиру. У зв'язку із терміновістю вони, як правило, виставляють квартиру на продаж за досить низькою вартістю. Якщо ви вміло попросите знижку, можливо, продавці вам її нададуть. Вони не торгуватимуться по дрібницях, адже їм потрібно отримати гроші якнайшвидше. Після успішного придбання квартири залишиться лише виставити її на продаж за тією ціною, яка вас влаштовує. Головне - не дати себе залучити до азарту і не втратити почуття реальності при підготовці до угоди: саме на бажанні швидкого прибутку шахраї ловлять свою удачу, залучаючи покупців у стрімкий ритм і змушуючи зробити помилку.

- Чи можна порадити ріелторам-початківцям працювати з кімнатами в комунальних квартирах?

Такий спосіб придбання нерухомих об'єктівполягає в поетапній купівлі окремих кімнат, розташованих у комунальній квартирі, Яка, як правило, має досить велику площу. Вартість всіх куплених вами окремих кімнат буде набагато нижчою, ніж ціна на одну багатокімнатну квартиру.

Якщо, до того ж, ця комунальна квартира розташована у престижному районі, її вартість при перепродажі буде ще більшою. Таким чином, придбавши кілька окремих кімнат у комунальній квартирі та зробивши у них косметичний ремонт, можна продати велику квартиру дуже вигідно.

Необхідно, однак, враховувати, що викуп окремих кімнат у комунальній квартирі вимагатиме тривалого часу для оформлення всього пакету документів для кожної кімнати. У процесі придбання кімнат можуть виникнути й непередбачувані складнощі, тому такий бізнес краще здійснювати із залученням професійних юристівта ріелторів, що теж коштує грошей.

- Що ж потрібно враховувати насамперед, починаючи перепродажем квартир?

Вступникам у бізнес з перепродажу квартир порекомендую для початку купувати тільки ліквідні квартири– однокімнатні чи двокімнатні. Квартира з великою кількістюкімнат коштує набагато дорожче, і реальних покупців знайдеться значно менше.

При веденні такого бізнесу потрібно мати терпіння та розуміти, що затримки продажу квартир трапляються часто. Іноді прийнятну операцію купівлі-продажу квартири доводиться чекати досить тривалий проміжок часу – від кількох місяців до кількох років.

Не варто забувати і про вартість послуг ріелтора та юриста. Нехай ви втратите близько 4%-6% прибутку, зате ви убезпечите себе від можливого обману з боку недобропорядних продавців або - що теж буває! - Покупців. Кваліфікована допомога при продажу чи купівлі квартири не буває зайвою навіть для досвідчених учасників ринку.

Якщо виникла ситуація, коли чекати на продаж купленої квартири доводиться довго, її завжди можна здати як у довгострокову, так і в короткострокову оренду. Слід попередити квартирантів і прописати в договорі умову про те, що коли квартира реально продаватиметься, їм доведеться звільнити її. Квартира, здана в оренду, не висітиме мертвим вантажем, а приноситиме реальні гроші, компенсуючи втрачену вигоду від коштів, «заморожених» на час очікування угоди.

- Ми дякуємо Артуру Михайловичу Якушеву, генерального директораГрупи компаній «Горизонт Девелопмент» за докладні відповіді та рекомендації.

Вважаємо не зайвим нагадати, що перепродаж квартир є дуже специфічним, складним та ризикованим бізнесом. Вивчайте досвід фахівців, вникайте у всі тонкощі, користуйтеся підтримкою професіоналів, приймайте виважені рішення.
Вдалих продажів!

Для тих, хто має кілька сотень тисяч доларів, можна непогано заробити. Ці гроші можна витратити на придбання квартири або з подальшим її перепродажем. Для цього необхідно ретельно підбирати варіанти. Квартира повинна мати низьку цінучерез відсутність у ній ремонту.

Ідеальним рішенням буде купити квартиру у асоціальних осіб, готових віддати її дешевше ринкової ціниТакож варто розглянути варіанти, коли продавцям необхідні гроші на термінові потреби. Потрібно бути готовим до того, що така житлова площа виглядатиме дуже убого. Як правило, в подібних квартирах геть-чисто відсутній хоч якийсь ремонт, а деякі елементи з облаштування, наприклад, сантехнічне обладнання, може бути просочене.

Як тут найкраще вчинити? Для цього слід відкрити фірму. На підставі договору із власником дешевої квартири можна на певних умовах зайнятися її ремонтом. За взаємною згодою власник проживає в нерухомості, що ремонтується, і після продажу отримує суму, обумовлену до ремонту. У даному випадкуможна не мати початкового капіталуна покупку цілої квартири, а лише кошти на її ремонт. У такій схемі бажано підстрахуватися допомогою юриста та укласти договір із купівлі-продажу нотаріально. Окрему увагу слід приділити правильному паперовому оформленню документів, продавець квартири на момент угоди має бути дієздатним і перебувати у осудному стані.

Це цікаво: якщо для Вас подібний бізнес є скрутним через якісь причини, можна розглянути інші . Наприклад, " " і " ".

За відсутності потрібної суми грошей на покупку квартири можна. Найчастіше банку необхідно залишати заставу, це може стати власна квартира, дача чи автомобіль. Схема у будь-якому випадку буде вигідною. Після продажу першої відремонтованої квартири без проблем погаситься кредит та буде певна сума для пошуку чергової нерухомості.

У цілому нині таке заняття є прибутковим. Можна розглянути приклад. Квартира без ремонту коштує близько 1 мільйона рублів. Витратити її ремонт знадобиться до 300 тисяч рублів. Після якісного ремонту можна сміливо виставляти її на продаж, вартість такої квартири можна призначати від 1 мільйон 600 тисяч. Вигода очевидна. На гроші, отримані від продажу двох-трьох квартир за місяць, можна сміливо утримувати фірму з кількома співробітниками.

Для успішного продажу серед співробітників фірми має бути грамотний менеджер з продажу. Разом із винахідливим ріелтором вони займатимуться підбором відповідної нерухомості.

• Вигода купівлі квартири в новобудові на етапі котловану
• Економ-варіант: перепродаж новобудови гаражів

Купівля малогабаритних квартир (19 – 35 кв.м) для подальшого перепродажу – це гарний спосібінвестування в новобудови, але як і скрізь, тут є свої підводні камені.

Суть стратегії: придбати квартиру чи студію в новобудові (поки будинок не зданий в експлуатацію) та перепродувати через рік чи два. Маленькі студії та однокімнатні найкраще ростуть у ціні, і вони більш ліквіднініж квартири великої площі.

Витрати часу – лише три дні. День для пошуку відповідного об'єкта, другий день – подання документів у банк, і третій – підписання договору.

При інвестуванні в новобудови для перепродажу під час кризи слід пам'ятати про кілька важливих моментів:

• краще вибирати новобудови на останніх стадіях будівництва, тому що є можливість недобудови;
• потрібно ретельно перевіряти забудовників;
• продати новобудову на вторинному ринку- Складно.

Безперечний плюс полягає в тому, що за часів спаду в економіці цінник на нове житло значно нижчий. Проте потім при виході з кризи нерухомість відіграє інфляцію, тоді як гроші знецінюються. Тобто найкраща стратегія- купити в кризу та продати після виходу з кризи, на піку ціни.

Нині основна проблема на ринку нерухомості в тому, що вторинний ринок завмер. Юридично якщо ви купили квартиру та забудовника і потім перепродаєте (навіть не поживши там жодного дня) – це вже перепродаж на вторинному ринку. Іпотека на вторинку не надто вигідна, і багато людей вважають за краще брати новобудови під нижчу відсоткову ставку. Тому можна всього розглянути варіант вкладення в нові будинки та квартири під здачу в оренду, а надалі вже вийти із угоди через продаж.

З іншого боку, до 1 липня 2018 новобудову можна купити за дуже привабливою ціною. У зв'язку з набуттям чинності змін до 218-ФЗ та поступової відмови від ДДУ експерти очікують зростання цін на цьому ринку на 20-30% вже восени 2018 року. Отже зараз можна придбати квартиру в новобудові на найвигідніших умовах, а зростання вартості через 1-2 роки може скласти замість стандартних 30-40% куди більше - 50-60%.

Уявіть собі, що:

Ви купили квартиру за 2100000 рублів.
За 6 місяців вона зросла у вартості до 2 600 000 – 2 700 000 рублів.
За розрахунками прибуток становитиме від 500 000 рублів.

Подивіться фрагмент семінару Миколи Мрочковського, на якому стратегію інвестування в новобудови для перепродажу розібрано докладніше:

(Фрагмент семінару – )

Вигода купівлі квартири в новобудові на етапі котловану

З моменту котловану і до продажу всіх квартир нерухомість дорожчає приблизно на 40-50%. Тому навіть з урахуванням іпотеки вигідно купувати нерухомість: платимо за кредитом 7-8%, нерухомість росте на 40-50% за весь час будівництва (1,5-2 роки). Різницю залишаємо собі.

Розберемо, як зростає вартість новобудови при будівництві будинку. Отже:

1. Як тільки обгородили ділянку та розпочинають будівництво – це стартова ціна.
2. Вирили котлован, залили фундамент – плюс 10% вартості.
3. Збудували перші поверхи – ще плюс 10%.
4. Добудували верхні поверхи ще плюс 10%.
5. Здали будинок держкомісії ще плюс 10%.
6. Видали ключі ще плюс 10%.

Таким чином, з урахуванням кошторису ви можете розрахувати, на якому саме етапі вам найвигідніше вливатися в угоду. Безперечно, маючи на увазі як ситуацію на ринку, так і свої фінансові можливості.

Оцінка потенціалу квартири в новобудові для перепродажу

Щоб правильно оцінити об'єкт, потрібно спочатку визначити:

1. Скільки кімнат вигідніше брати? Якого розміру?
2. Які є відмінності прибутковості в однушки, двояка або троячки?
3. За якими показниками визначається ліквідність об'єкта?

На ці запитання ви зможете знайти відповідь у відео « Оцінка потенціалу квартири в новобудові для перепродажу».

(Фрагмент семінару – Секрети створення грошового потокута капіталу на нерухомості)

2 основні правила, написані кров'ю невдалих інвесторів при вкладенні в новобудови:

• ретельно відбирайте забудовників та будинки, вважайте не лише прибутковість, а й ризики;
• вивчіть можливість вийти з угоди перед тим, як об'єкт буде зданий (санкції, порядок), а також продумайте запасну стратегію - інвестування в новобудови для подальшої здачі в оренду.

І не треба складати всі яйця в один кошик. Якщо є можливість поділити кошти на кілька проектів, діліть!

Економ-варіант: перепродаж новобудови гаражів

Ви можете продати стратегію перепродажу нерухомості не тільки з новобудовами, але і з гаражами. Це чудовий варіант, якщо ви поки що не бажаєте братися за квартири. Дмитро Корецький у Барнаулі вкладає гроші у гаражі, які ще тільки будуються. Купує їх дешево на ранньому етапі та продає у 2 рази дорожче. Нещодавно на регулярній зустрічі інвесторів Території Інвестуваннявін якраз розповів про свій досвід:

Подивіться відео «Вбивчі інвестиції в гаражі»:

(Фрагмент запису живої зустрічі інвесторів проекту Територія Інвестування у Москві)

Підбиваючи підсумки: варіанти є, і їх багато. Головне – вивчати деталі та прораховувати ризики!

Які б аргументи не наводили фінансисти з приводу інших інструментів фінансування, нерухомість – це дах людини, його будинок, там він живе і він виховує дітей. Житло потрібно буде людині завжди. Для тих, хто має нерухомість, може розраховувати на стабільне джерело доходу. У цій статті ми спробували систематизувати максимум інформації про способи доходу з неї. Подано короткий огляд 18 способів.

Методи отримання доходу, що базуються на здачі нерухомості в оренду

1) Купити квартиру та здавати її в оренду подобово

Самий популярний спосібзаробітку на нерухомості. Будь-яка людина запитати «як заробити на нерухомості» відразу відповість – здати її помісячно. Пропозицій від мешканців досить багато – Вам потрібно лише відсіяти невідповідних на Ваш погляд. Сюди можна віднести варіант здачі кімнати у квартирі чи гуртожитку.

Плюси:

• Чим хороший цей спосіб - це мінімум рухів тіла. Один раз підписати договір із орендарем, і потім раз на місяць приїжджати отримувати гроші за проживання.

Мінуси:

• Щодо невеликий дохід. Якщо Ви взяли квартиру в іпотеку, і за мінімального початкового внеску – дохід від оренди при помісячній здачі навряд чи перекриватиме платежі за іпотекою. Ідеальний варіант - коли квартира дісталася Вам у спадок, чи ви просто заробили грошей без допомоги банку.

2) Купити квартиру та здавати її в оренду подобово

Цікавіший спосіб заробітку на своїй квартирі. Передбачає майже щоденний показ квартир, заселення, виселення та прибирання. Найкращий контингент для здачі квартири подобово - це люди, що відряджають, мандрівники. Невідповідний контингент – це любителі нічних клубів та інші любителі розважальних заходів, які хочуть винайняти квартиру з метою гарно повеселитися. Чим ще добрі люди, які приїхали у відрядження, так це те, що часто вони заселяються не на одну добу, а на тиждень, дві, що для них все одно набагато вигідніше, ніж жити в готелі. Це люди, як правило, гідного соціального статусута проблем при проживанні вони нікому не доставляють.

Плюси:

• Вищий рівень доходу проти помісячної здаванням.

Мінуси:

• Можливе псування майна у разі заселення «не тієї» аудиторії. Найкраща аудиторія – люди відрядження та мандрівники. Вони доставляють мінімум клопоту і часто винаймають житло більше ніж на одну добу.
• Регулярне прибирання квартири та прання постільної білизни

3) Купити квартиру та здавати її в оренду з погодинною оплатою

Найбільш агресивний варіант здачі квартири, що забезпечує максимальний дохід. Для використання такого способу бажано мати офіс або ще одну квартиру для проживання поряд зі здачею, тому що бігати заселяти мешканців доведеться постійно. Також можливі невдоволення сусідів щодо постійного кругообігу людей на майданчику.

Плюси:

• Дуже високий прибуток. За наявності сильної рекламної підтримки можна здавати квартиру більшу частину дня.

Мінуси:

• Можливе псування майна через заселення сумнівної аудиторії.
• Потрібно постійно знаходитись недалеко від квартири, щоб мати можливість регулярно заселяти та виселяти мешканців.
• Найчастіше прибирання та прання постільної білизни.
• Можливі невдоволення сусідів

4) Купити квартиру під хостел

Форма бюджетного готелю, що прийшов із заходу, передбачає оренду ліжка місця в комфортабельній квартирі. Кількість ліжок може досягати 10-12. Якщо Вам на думку спадає спільнота з великою кількістю заробітчан – то це зовсім не те. Хостел – приміщення з дуже гарним ремонтомєвропейського рівня та з усіма зручностями, заселяють там, переважно, росіян. Більшість клієнтів - люди відрядження і мандрівники. Хостел - відмінне рішення для тих, кому потрібно зупинитися на ніч, але немає бажання віддавати велику суму за квартиру подобово. Оренда ліжка в хостелі в регіонах на 2015р складає 400-500р, щоб погодитись набагато дешевше, ніж у будь-якому готелі та у подобово квартирі.

Плюси:

• Дуже високий дохід через великий кругообіг клієнтів
• Регулярний дохід через велику кількість ліжок-місць. Якісь місця все одно будуть заселені, що дозволить Вам бути в плюсі.

Мінуси

• Необхідність робити дуже якісний ремонт. Бабусин варіант для хостелу навряд чи підійде. Також необхідно буде купити кілька 2-ярусних ліжок
• Можливе невдоволення сусідів з приводу великого круговороту людей
• Необхідність мати помічника чи приділяти цьому весь час, т.к. велика кількість людей передбачає багато роботи із заселення, виселення, прибирання
• Для якісної роботи та максимального заробітку необхідно буде реєструвати ІП для виписки листів відрядження приїжджим людям.

Виправлення закону про хостели, що нещодавно вийшло, забороняє використовувати житлові приміщення під нього. На жаль: (

Щоб працювати в білу з хостелами доведеться купувати комерційну нерухомість.

5) Купити таунхаус та здавати його в оренду

Таунхаус - європейський малоповерховий тип житла, що відрізняється високим комфортом життя. Для таунхаусів характерна невелика кількість сусідів і розташування далеко від великих районів мегаполісу. Як правило, це тихі затишні життєві куточки на околиці міста, в селищах, що будуються, і поблизу лісових масивів. Ми виділив будинок окремо від звичайної квартири, так як тут є свої особливості. Його також можна здавати помісячно, подобово або з погодинною оплатою

Плюси:

• Вищий статус орендарів – т.к. житло класом вище
• Є можливість перепланування з метою підвищення кількості квартир (розпилювання квартир на студії)

Мінуси:

• Вужчий ринок орендарів - житло, можливо, доведеться здавати довше звичайного

6) Купити котедж/заміський будинок та здавати його в оренду

Для тих, хто має власний котедж, також немає жодних проблем отримати від нього дохід у вигляді оренди. У цьому поширені як варіанти помісячної, і подобової здачі. При цьому варто пам'ятати, що при здачі котеджу помісячно важливу роль відіграє розташування котеджу щодо транспортних розв'язок, оскільки більшість подібних будинків будуються за межами міста.

Для власників великих котеджів також можливий варіант часткового здавання площ (в одній частині котеджу жити самому, а іншу здавати) або здавання по-кімнатно.

Також є варіант здавати котедж у певні пори року. Наприклад, влітку жити там самим, а взимку, щоб не пустував заселяти мешканців.

Дуже розкішний варіант заробітку на котеджі - здавання його на Новий рік. Всім напевно знайомий той ажіотаж із бронюванням місць відпочинку на це свято. А провести Новий ріку гарному та затишному котеджі – дуже хороша ідея. Також можна розширити варіанти – здавати компаніям проведення різних корпоративів.

Плюси:

• Стабільний дохід – здати котедж можна будь-якої пори року. Це комфортне житло на свіжому повітрі та ізольованість від сусідів.
• Варіативність виду здачі – можна здати частину котеджу, можна здавати по-кімнатно, можна здавати в різні часироку

Мінуси:

• Найчастіше котеджі розташовані за межами міста, тому тут важлива його транспортна георозташованість.
• Найбільший попит має житло невеликої площі — 50-80 кв. м. Як правило, котеджі мають набагато більшу площу. Рішення – заселяти кілька орендарів.

7) Купити або побудувати багатоквартирний малоповерховий будинок та здавати його в оренду

Для тих, хто має значний капітал, напевно, оцінив уже плюси інвестування в багатоквартирні будинки. При цьому тут можна створити такий собі прибутковий будинок, де всі квартири здаватимуться на умовах найму. Будівництво та отримання доходу з таких будинків – тема окремої статті. Що стосується вартості такого будинку – тобто варіанти будівництва бюджетного житла, наприклад з тих самих ЛСТК. Найскладніше в цьому способі це знайти потрібну землю зі зручною транспортною розв'язкою, та й наявність достатнього капіталу.

Плюси:

• Високий дохід — велика кількість квартир, що здаються, забезпечить стабільний дохід навіть за неповного заселення.

Мінуси:

• Висока вартість початкових інвестицій;
• Чи можливі довгі пошуки відповідної земельної ділянки? якщо планується будівництво.

8) Купити нерухомість за кордоном та здавати її за гарантованою орендою

Закордонна нерухомість вже давно манить своїми вигідними умовамиросійських інвесторів всіх мастей, від малих до великих. Склалося думка ринок західної нерухомості надійніший і водночас більш прибутковий.

Як заробити на закордонній нерухомості, живучи при цьому у Росії? Найпростіше – це купівля її із укладанням договору гарантованої оренди leaseback . (Вперше метод з'явився у Франції, тому.) Що це за механізм? Ви купуєте нерухомість за кордоном, на власний розсуд обставляєте меблями, а дочірня компанія забудовника здає її (по суті це компанія, що управляє), виплачуючи Вам комісійні, в залежності від країни 2-6% річних від вартості житла. Чим хороший цей метод - це тим, що підбором мешканців та іншими організаторськими питаннями Вам не потрібно займатися, а надійність зарубіжної нерухомості навряд чи викликає у когось сумнів.

Нерухомість за кордоном представлена ​​найрізноманітніша - це і вілли, апарт-готелі, міні-готелі, апартаменти, звичайні квартири, будинки на березі моря. Враховуючи високі курортний попит у певні країни, такі об'єкти навряд чи будуть порожніми. Ще одна важлива перевага інвестиції в закордонну нерухомість – її ціна набагато нижча, ніж у тій самій Москві.

Плюси:

• Фундаментальний інвесторський інструмент - всі інвестори від великих до малих вкладають (або мріють вкласти) частину грошей у закордонну нерухомість. Це надійно та перспективно.
• Можливість отримувати більший дохід, перебуваючи у своїй у Росії шляхом гарантованої оренди.

Мінуси:

• Бажане знання іноземної мови (хоча б англійської);
• Необхідність поїздки у місце купівлі нерухомості;
• Мало інформації щодо юридичних та законодавчих аспектівкраїни, де купується нерухомість.

9) Купити номер у російських апартаментах та здавати його в оренду

на російському ринкунерухомості поступово набирає популярності апартаменти. Це дуже нагадує попередній пункт, але тільки справа відбувається в Росії, з відповідною, знайомою соціальною ситуацією. Апартаменти нагадують звичайні квартири, але з вже оформленим інтер'єром. Також тут усі послуги, як і в інших зарубіжних готелях – консьєрж-служба, доставка їжі до номера та інші. Більш докладно про них писали в окремій статті.

Плюси:

• Вартість російських апартаментів коштує дешевше за відповідні за розміром квартири;
• Дуже високий сервіс на рівні зарубіжних європейських готелів;
• Ідеальне місце для додаткової квартири;
• Високорозвинена інфраструктура району - поряд (і часто навіть у самому будинку) є ресторани, бари, фітнес-центри, салони краси та ін;
• Можливість здачу в оренду за допомогою керуючої компанії, яка сама займатиметься заселенням мешканців у Ваш номер.

Мінуси:

• Недостатньо вивчений з погляду законодавства об'єкт, зокрема, поки що не застосовуються до нього закони 214-ФЗ, та низка інших юридичних обмежень.
• Апартаменти є нежитловим приміщенням, тому в ньому не можна прописатися.
• З попереднього пункту випливає, що апартаменти можуть бути лише другим та наступним житлом, що є дуже небагатьом верствам населення.
• Поки що недостатньо багато пропозицій на ринку, переважно в Московському регіоні.

10) Купити комерційне нежитлове приміщення та здавати його в оренду

Особняком у темі інвестиції стоїть комерційна нерухомість. Комерційна нерухомість представлена ​​різними об'єктами - склади (теплі та холодні), виробничі приміщення, нежилі приміщенняна першому поверсі житлового будинку, площі у торгових центрах, підвальні, підсобні приміщення, цоколі та інші. Навіщо люди інвестують у таку нерухомість? Відповідь проста – на це є великий попит. Малий бізнес це основа економіки нашої країни, тому велику кількість підприємців регулярно шукають місця або де прохідність вище, або де дешевше, або просто для відкриття нових точок.

Плюси:

• Стабільний дохід. Навіть в умовах економічного спадуможна піти на тимчасові поступки орендарям, аби ті продовжували знімати приміщення.
• Великий вибір варіантів здачі - приміщення можна розбити на кілька і здавати їх частинами, що з багатьма успіхом і практикується.
• На відміну від житлової нерухомості, площа приміщення комерційних об'єктів може обчислюватися сотнями та тисячами квадратних метрівщо відповідно значно впливає на дохід.

Мінуси:

• Можливі великі турбулентності на ринку комерційної нерухомостіпід час кризи.
• На приміщення великої площі важко знайти орендарів.

11) Перепланування приміщення з розбивкою на кілька окремих ізольованих приміщень меншої площі з подальшим їх здаванням в оренду

Метод заснований на збільшенні кількості ізольованих квартир в межах одного об'єкта, кажучи просто, є у Вас однокімнатна квартира– Ви можете здавати її як є, а можете зробити там ремонт, та розбити її на 2 ізольовані квартири студії та здавати кожну з них як окремий об'єкт, Що за прибутковістю приблизно у півтора рази перевищує здачу звичайної квартири.

Перепланування можна проводити в різних об'єктах -1, 2, 3х кімнатних квартирах, котеджах, таунхаусах. Тут є свої тонкощі в плані дозволу на подібні ситуації, і всі вони, як правило, вирішуються не складно.

Плюси:

• Збільшений дохід завдяки освіті кілька ізольованих та незв'язаних між собою об'єктів проживання

Мінуси:

• Необхідність ремонту, погодження перепланувань

12) Купити гараж/бокс/машиномісце та здавати його в оренду

Про це писали окремій статті (див. ). Цей спосіб для тих, хто не має великої суми, але, проте, бажає придбати хоч якусь нерухомість. Придбати можна гаражі, гаражні бокси, машиномісця у підземних парковках.

Плюси:

• Низький ціновий вхід - деякі об'єкти в регіонах можна придбати від 200-250 тис. рублів

Мінуси:

• Низький прибуток.

Методи, що базуються на продажу нерухомості

13) Купити землю і потім продати її дорожче

Один з найбільш простих способівзаробітку на інвестиціях у нерухомість - це купівля земельної ділянки. Можна купити землю, потримати її деякий час, не докладаючи жодних зусиль за змістом її, і потім після зростання - вигідно продати.

Можна також збудувати на купленій ділянці будинок, котедж або навіть таунхаус і далі вже дивитися за обставинами - або продати готове житлове приміщення, отримавши значну вигоду від початкових витрат, або здавати її.

Плюси:

• Великий вибір земельних ділянокбудь-якого типу
• Земля вимагає мінімум уваги, якщо ваша мета потримати землю деяке і продати на подорожчання.

Мінуси:

• Найчастіше землю купують для подальшого будівництва на ній будинку, що, відповідно, вимагає нових витрат та навичок будівництва (хоча б поверхневих)

14) Купити квартиру на початковому етапі будівництва та продати її після здачі будинку в експлуатацію

Даний метод пропонує покупку нерухомості, наприклад, у житловому багатоквартирному будинку, на ранньому етапі будівництва. Можна брати як із початку будівництва, тобто. на етапі котловану або на подальших етапах. Чим на ранній стадії будівництва Ви купити квартири, тим вище накрутка вийде в результаті при здачі цієї квартири в експлуатацію.

Після того, як будинок зданий в експлуатацію, куплену квартиру можна продати, різниця між сумою початкового інвестування може доходити в деяких випадках до 60-80%, але і чекати при цьому доведеться в середньому 1.5-2 роки. Варто також враховувати, що у Росії великий ризик недобудови, навіть попри значні поправки в 214 ФЗ. Є шанс не отримати омріяну квартиру. Тому, найбезпечніший і головне, швидкий спосіб отримання прибутку це покупка квартири на останніх етапахбудівництва, наприклад, на етапі будівництва даху.

Плюси:

• Немає необхідності вселяти та заселяти мешканців. Необхідно вкласти гроші на певному етапі будівництва, і далі продати квартиру за набагато вищою ціною.
• Високий дохід внаслідок загального подорожчання нерухомості, а також будматеріалів

Мінуси:

• Є ризик недобудови.

15) Купити квартиру в поганому стані, зробити в ній ремонт та продати дорожче

Ще один популярний метод отримання вигоди з інвестиції в нерухомість - це придбання нерухомості в поганому стані. Буває так, що в квартирі жили, люди нижчих соціальних верств (наркомани, п'яниці тощо), життя яких позначилося і на квартирі – скрізь бруд, обдерті та вицвілі стіни, ледь жива сантехніка, смердючий запах зіпсовані меблі тощо. . Також трапляються випадки, що квартири продають після багаторічного проживання там пенсіонерів (звідси термін «бабусин варіант»), що також відкладає відбиток на стан квартири. До цієї серії можна віднести дуже стару нерухомість, термін експлуатації якої може досягати багато десятиліть.

Такі квартири мають особливий інтерес, адже зробивши там якісний ремонт – можна підняти ціну квартири до середньоринкової вартості. А якщо подібна квартира знаходиться в центрі – то й вище середньої ціниз ринку. Зробивши ремонт, і привівши квартиру в божеський вигляд - можна почати здавати її помісячно, подобово, або просто продавши.

Плюси:

• Після зробленого ремонту можна отримувати стабільний дохід як щомісяця, так і просто залишитися у великому плюсі, при продажі даної квартири.

Мінуси:

• Витрати на ремонт
• Пошук проблемного житла займає час, на ринку таких пропозицій не так і багато, і на них полюють багато ріелторів.

16) Купити заставну або заарештовану нерухомість за низькою ціною та продати дорожче

Видаючи кредити, банки найчастіше беруть у заставу нерухомість позичальника. Іноді трапляється так, що позичальник не може платити. Тоді застава повністю переходить банку, і той намагається реалізувати його за найнижчими цінами, аби повернути з цього об'єкта свої гроші (ту суму, яку має позичальник). Процедура торгів досить заплутана, і потрібен час, щоб розібратися в усіх тонкощах.

Плюси:

• Можна знайти нерухомість за ціною в кілька разів дешевшою за ринок

Мінуси:

• Потрібен час на пошук об'єкта та регулярний моніторинг оголошень.
• Придбання заставного майназдійснюється за допомогою готівки, додаткові іпотекитут не передбачено

17) Побудувати будинок з нуля і продати після закінчення будівництва

Будувати можна як будинки, так і котеджі, невеликі багатоквартирні будинки (за наявності достатнього капіталу), таунхауси.

Плюси:

• Високий дохід у разі успішного завершення будівництва та продажу об'єкта;
• Можливість користуватися об'єктом самому ( заміський будинок- Мрія будь-якого городянина).

Мінуси:

• Треба бути в «темі» будівництва, починаючи від вибору ділянки до внутрішнього оздоблення.
• Слідкувати за перебігом будівництва якщо використовуєте найм будівельників.

Нетривіальні методи:

18) Використовувати морський контейнер як будинок

Відносно новий для Росії формат заміського житла, що чимось нагадує звичайний побутівки, але більш комфортний. Це найдоступніший будинок, який тільки можна звести. Але тут будувати нічого не доведеться, а це ще один плюс, достатньо привезти морський контейнер , наприклад 20 або 40-футовий, зробити всередині ремонт (див. картинку), підключити комунікації - далі можна жити там самому, а можна навіть здавати, якщо ділянка знаходиться поблизу головних транспортних магістралей.

Для такого будинку підійде б/в контейнер, вартість якого не перевищує 100 000р. Внутрішнє та зовнішнє оздоблення, плюс підключення комунікацій це ще близько 50-80 тис. рублів. І будинок можна сказати готовий. Найцікавіше це те, що надалі його також можна перемістити на іншу ділянку.

Уявіть ситуацію. Ви купили земельна ділянка, і починаєте будуватися. Ви хочете бути присутнім на будівництві або, може, самі працюватимете як будівельник. Такий контейнер підійде для тимчасового проживання на етапі будівництва. Надалі контейнер можна перевезти на іншу ділянку.

Що стосується інвесторського інтересу – то, як ми вже сказали, будинок, в який можна переобладнати такий контейнер, цілком можна здавати, якщо зробити гарне оздоблення. Можливо, це оренда такого житла буде коштувати менше, ніж в інших будинках, але досить багато є людей, які хочуть платити за житло якнайменше. Цей варіант - ідеальний для тих, хто не готовий багато платити за оренду житла.

Також варто розглянути такий варіант. Припустимо, Ви придбали землі, може навіть за допомогою кредиту, але будуватися поки що Ви не готові. Поставте туди морський контейнер, зробіть невеликий ремонт та здавайте. Виручені гроші підуть на оплату кредиту або подальше будівництво.

Плюси:

• Дуже дешеве житло;
• Можливість створити креативний дизайн як усередині, так і зовні.

Мінуси:

• Якщо розглядати здачу такого житла – то не кожен погодиться жити тут. Однак, якщо застосувати фантазію та креатив під час ремонту, то цього можна уникнути.

Опитування: у яку нерухомість краще вкласти гроші?

З давніх-давен нерухомість відноситься до найбільш надійних способів безпеки фінансів. Подібної гарантіїне можна чекати ні від грошей, ні від золота, ні від дорогоцінного каміння. Ювелірні вироби та благородні метали відносяться до рухомого майна і можуть досить легко бути втрачені, а готівка схильна до інфляції і страждає в результаті грошових реформ. Житло завжди залишається в ціні. І навіть може бути інструментом для отримання прибутку. Якщо знати, як заробляти на нерухомості, можна налагодити реальний і надійний бізнес. Давайте коротко розглянемо основні його схеми.

Як це працює

Отже, заробляємо з продажу нерухомості. І не лише на ній. Інвестувати в житлові об'єктиможна в різному масштабі та різними методами. А саме купуючи та перепродуючи квартири, здаючи приміщення в оренду або відкривши власний посередницький бізнес у вигляді приватної ріелторської агенції. Купувати чи орендувати можна й комерційні приміщення. Інша нерухомість (котеджі) як об'єкт перепродажу котирується менше у зв'язку з високою вартістю одиниці житла, але теж цілком затребувана.

Не кожен із цих способів доступний будь-кому. Купівля об'єктів житла або оренда комерційного фонду вимагає вкладення чималих початкових коштів. Подібні інвестиції можуть собі дозволити здебільшого комерційні організації. У числі їх можливостей – отримання банківського кредитупід свій проект. Але бізнес у сфері нерухомості, тобто заробіток на угодах з її купівлею та продажем, доступний і фізичній особіза наявності необхідного початкового капіталу.

У чому основні ризики

Основний ризик бізнесу в цій сфері - відсутність швидкої окупності та можливі у зв'язку з цим збитки. Найбільш популярний вид таких інвестицій – купівля житла (окремої квартири) з метою подальшого продажу. Останніми роками у зв'язку з кризою та падінням цін у цій сфері обсяг інвестицій у подібні угоди помітно знизився і становить трохи більше 15%. Пояснюється це відсутністю підвищеного попиту на противагу житловому буму початку двох тисяч років.

Купівля житла за умов зростання попиту нього гарантує багаторазовий заробіток при його перепродажі. Особливо це стосується тих, хто примудрився вкласти в цю сферу вільні фінанси. останні десятиліттяминулого століття. Через 10-15 років прибуток у таких угодах склав десятикратний розмір.

У наші дні такого ефекту очікувати вже не доводиться, оскільки періодів особливо бурхливого зростання попиту на житло (і, відповідно, цін) у найближчій перспективі не очікується. Нині вітчизняний ринок скоріш у фазі зниження. Істотно зростають у ціні лише об'єкти доступного житла. У великих містах, включаючи столицю, дорога нерухомість не користується ажіотажним попитом.

Про пайове будівництво

Оптимальний варіант для інвестицій – житло в новобудовах. Інша нерухомість ("вторинка") такого ефекту не дасть. Найдешевше обійдеться покупка в будинку на стадії котловану. Купуючи квартиру в початковій фазі будівництва, ви заощаджуєте близько 30% її вартості. У разі стабільного ринку це саме та цифра прибутку, розрахунок яку інвесторів вважатимуться цілком реальним.

Але не слід скидати з рахунків величезну масу ризиків системи пайового будівництва. На ранньому етапі його величина максимальна. Для зниження ризиків слід вибирати лише девелоперів із достатнім досвідом та солідною репутацією. Непрямими, але з абсолютними ознаками цього може бути безліч зданих раніше об'єктів, ведення діяльності відповідно до положень закону ФЗ № 214 " Про пайову участьСистема кредитних відносин з одним з державних банків, які, як відомо, обирають партнерів ретельно і обережно.

Які квартири купувати

Як заробляти на нерухомості, маючи необхідну для інвестицій суму? Яку квартиру краще купувати? Якщо ви плануєте подальший її продаж, обирайте монолітний будинок. Це підвищить майбутню ринкову вартість об'єкта. Ціна залежить, крім того, від ступеня благоустрою навколишньої території, якості інфраструктури, наявності поряд необхідних соціальних об'єктів у вигляді школи, дитячого садка, лікарні та мережі магазинів, гарної транспортної розв'язки, а в Москві - близькості до метро та загального рейтингового показника району.

Провідним свій бізнес у столиці рекомендується орієнтуватися на плани будівництва та розширення мережі метрополітену. У Москві сьогодні зріс інтерес до нерухомості, розташованої за межами МКАД. Причини - у зростанні цін на такі квартири під час підведення до колишнього віддаленого району гілки метро. Вартість житла зростає у разі на 15-30%.

Що слід знати про нерухомість у Підмосков'ї

Ціни на житло зростають не тільки в Москві, а й в області. Найдешевша нерухомість у Підмосков'ї – квартири в новобудовах Зеленограда. Це з деякою віддаленістю міста від МКАД. Причому інфраструктурою даний район має анітрохи не гірше за московську. Крім того, слід звернути увагу на райони Солнцево, де в поточного рокупланується відкрити гілку метро, ​​Південне Бутове, Дмитровський тощо.

Інший варіант інвестицій в об'єкти нерухомості - здавання її в оренду. Як заробляти на оренді нерухомості? Знімне житло затребуване практично завжди. Адже покупка власної квартири далеко не кожному по кишені. Який планує подібний варіант потрібно або вільний об'єкт нерухомості (квартира), або деяка сума у ​​вигляді початкового капіталу.

Використовувати ці гроші можна, орендувавши житло, що підходить за параметрами, з метою подальшої здачі. Якщо коштів достатньо на покупку квартири, яку згодом ви зможете здавати, вважайте, що ваш бізнес чекає неминучий успіх.

Результат - не скоро...

Але слід мати на увазі, що цілеспрямована купівля квартири під майбутню оренду – не найшвидший бізнес. Окупність його не така вже й велика. У Москві покупка середньої за ціною "однушки" виправдає себе приблизно через п'ятнадцять років, для двокімнатної цей термін - шістнадцять - вісімнадцять років, а вартість "троячки" така, що повернути всі вкладені в покупку кошти ви зможете, мабуть, лише через чверть століття.

Як заробляти на нерухомості за допомогою іпотеки? І чи можливе таке? Всупереч поширеній схемі з покупкою квартири за іпотекою та подальшою здаванням у найм, окупність такого житла не витримує жодної критики. Ця нерухомість вимагає дуже довгих виплат кредитних суміз відсотками. Процедура затягується десятиліття. Підсумкова вартість житла в результаті буває завищена в кілька разів. Здача в оренду подібної квартири не приносить жодного відчутного прибутку, що максимум покриває оплату кредиту.

Які квартири орендують

Ви вирішили купити квартиру з метою оренди. Що краще вибрати? До найбільш затребуваних відносяться однокімнатні. Їх обирають для оренди найчастіше. Вимоги до будинку в даному випадку не надто високі. Він може бути і панельним, і не надто престижним. Якщо ви не допускаєте думки про майбутній продаж такої квартири або використання її для власних потреб, бюджетне житло в панельної п'ятиповерхівки- непоганий варіант у сенсі економії початкових вкладень. Але, маючи на увазі можливу перспективу продажу, слід потурбуватися про його прийнятну якість.

Найчастіше кінцева перспектива такої квартири – стати майбутнім місцем проживання молодшого покоління сім'ї інвестора. У цьому сенсі вкладення грошей у житло – розумний та перспективний крок. На момент повноліття дитини квартира окупить себе і багаторазово зросте в ціні. Здаючи поки що не затребуване житло в оренду, ви повернете початкові вкладення і зможете зробити синові або дочці на повноліття чудовий цінний подарунок практично безкоштовно.

Якщо грошей немає

Чи можливо займатися бізнесом у сфері нерухомості, не вклавши жодної копійки початкового капіталу? Прийде вас розчарувати - ця ідея належить до нездійсненних казок для любителів халяви. Навіть зважившись на здачу в оренду власної квартири, подумайте про необхідність приведення її в пристойний стан. Тобто будуть потрібні витрати на хороший косметичний ремонт.

Вкладень вимагатимуть і пошуки відповідних варіантів, і оплата частково чи повністю послуг ЖКГ для придбаних об'єктів, та багато іншого. Тому без початкових коштів у цьому бізнесі нема чого робити.

Московська нерухомість – золоте дно?

Столиця з її захмарними цінами на житло – найперспективніше місце у плані подібного заробітку для її корінних мешканців. Найпоширеніший варіант інвестиції в нерухомість рядового москвича - здавання власної квартири хорошому районіза дуже пристойні гроші з переселенням для проживання в орендоване житло якогось із міст Підмосков'я, де вартість оренди в рази нижча.

Деякі зважуються на продаж дорогої московської нерухомості та купівлю дешевшої у Підмосков'ї. Різницю в грошах вкладають у найм додаткового приміщення із єдиною метою комерційного найму. Столична квартира, крім того, може бути переобладнана під хостел та здаватись подобово. Як відомо, ціни на оренду житлоплощі вроздріб незрівнянні з довгостроковою орендою.

Інші варіанти

Як заробляти на нерухомості, коли зайвої квартири у вашому розпорядженні немає і не передбачається? Якщо при цьому живете ви в "двушці" або "троячку", і одна кімната залишається незайнятою, дану вільну житлоплощу можна пустити в оренду.

Частина "квартирних" бізнесменів цілеспрямовано скуповують квартири, вибираючи "убиті" - без будь-якого ремонту, часто в жахливому стані. Як правило - колишнє майноалкоголіків та інших люмпенів. Ринкова вартістьподібного житла трохи нижче середньої, і, розщедрившись на пристойний ремонт, при подальшому продажу можна повернути вкладені кошти зі значною "добавкою". Адже внутрішній стан квартири – перший, на що зверне увагу потенційний покупець. Багато хто цілеспрямовано шукає житло з ремонтом, тому що немає сил чи бажання возитися самостійно, і готові за це платити.

Є така професія

Як заробити на нерухомості з нуля? Який спосіб інвестицій відноситься до найменш витратних? Мабуть, тут можна говорити про приватне рієлторство. Посереднику в квартирних операціях початковий капітал не потрібний, адже принцип такого заробітку - отримання від клієнта відсотка комісійних за послуги. Але даний бізнесніяк не віднесеш до легких та нескладних. Той, хто вибрав ріелторську діяльність, має вивчення величезного масиву інформації, активне пересування по всьому місту, спілкування з величезною кількістю потенційних клієнтів, пошук яких бізнесмену-одинаку вести важче, ніж професійному розкрученому агентству з широкими можливостями самореклами.

Від ріелтора потрібні, крім спритності та пробивних здібностей, гарні комунікативні навички та психологічне чуття. Перших результатів при цьому очікується не раніше ніж через рік. І тому спочатку таку діяльність має сенс вести лише на правах додаткового заробітку - як вихідний щабель у розвитку майбутнього бізнесу.