Що таке проектне фінансування? Інвестиційне кредитування та проектне фінансування. Недоліки проектного фінансування

Біографії
09.03.2020

Поняття проектного кредитування

Під проектним кредитуванням, що іноді називається також «проектне фінансування», розуміється довгострокове фінансування окремих самостійних інвестиційних проектівбез додаткового залученнякоштів учасників проекту – промислових та інших підприємств. Передбачається, що основою кредитування надалі стане прибуток - віддача від вкладених коштів. Додаткове використання можливостей інвесторів допускається лише окремих випадках і/або окремих сфер (передача ноу-хау експлуатації, закупівля і збут певних видів продукції). Платоспроможність та інші характеристики організацій-інвесторів у принципі можуть не братися до уваги. На практиці банки ретельно перевіряють інвесторів, щоб з'ясувати, наскільки вони можуть підтримати проект, у тому числі в довгостроковому аспекті (строки кредитів). Надалі показники руху готівки (cash flow), включаючи різницю між готівковими надходженнями та платежами, не розглядаються як єдиний критерій для фінансування. Гарантії введення об'єкта в дію, початку його експлуатації та подальшого розвитку, субсидії на старті, зобов'язання щодо забезпечення всім необхідним, гарантії з постачання необхідної продукції третіми особами утворюють складне переплетення відносин між інвесторами, банками та іншими учасниками. Визначальне значення мають масштаби проекту. Його ефективне структурування можливе лише за певного мінімуму інвестицій.

Таким чином, в основі проектного кредитування лежить ідея фінансування інвестиційних проектів за рахунок доходів, які принесе підприємство, що створюється або реконструюється в майбутньому. За рахунок цих доходів забезпечува-

ється організоване банками фінансування та повернення інвестицій. Даний напрямок банківської діяльностівважається у світовій практиці особливо актуальним для тих країн та регіонів, які потребують розширення та модернізації виробничих потужностей капіталомістких галузей промисловості (паливно-енергетичний комплекс, галузі добувної та переробної промисловості).

p align="justify"> При проектному кредитуванні (ПК) основним забезпеченням видаваних банками кредитів служить сам інвестиційний проект, тобто. доходи, які будуть отримані під час експлуатації створюваного або реконструйованого підприємства у майбутньому.

Інвестиційне, або проектне (від латів. projectus – «кинутий вперед»), кредитування – відносно нова формазапозичення коштів. Однак головна ідея цього виду кредитування не є новою. Кредитування інвестиційних проектів виникло та розвинулося з такого виду банківської практикияк кредитування з умовою погашення кредиту виробленою продукцією. Наприклад, кошти, необхідні розробки газових і нафтових родовищ, банки надавали кредит під запаси газу, нафти. Кредит погашався після початку видобутку (з моменту введення об'єкта в експлуатацію) за рахунок надходжень від продажу. Банки при цьому несли ризик, пов'язаний із недостатністю запасів родовищ для погашення боргу та відсотків. Пізніше, у 70-ті роки. XX ст., за допомогою інвестиційного кредитування збільшилися інвестиції в енергетичні галузіта галузі сировинної промисловості. Підприємства цих галузей мали високу потребу у капіталовкладеннях і щодо високий прибуток, що залучало інвесторів.

До 1980-х років. вкладення в енергетичні та сировинні проекти, особливо у розробку нафтових родовищ, були переважаючими на ринку проектних кредитів. Але падіння цін на нафту вплинуло на цю галузь і на інвестиції в неї. З цього часу, хоч сировинні та енергетичні проекти і продовжували займати домінуючі позиції, кредитори почали шукати інші галузі вкладення своїх коштів. Так, вони виявляють інтерес до телекомунікацій, високим технологіямта ін.

Історично склалося так, що домінуюче місце на ринку інвестиційних кредитів на початку його існування займали кілька американських та канадських банків. Але незабаром у зв'язку з розвитком нафтовидобутку в Північному морі до них приєдналися британські банки, які швидко зуміли запозичити досвід своїх північноамериканських колег у нетрадиційному виді кредитування. Англійські банкишвидко організували відповідну підготовку персоналу та отримали безперечну конкурентну перевагу в Європі. Це стимулювало розвиток інвестиційного кредитування у банківському середовищі інших. розвинених країн: Німеччини, Франції, Нідерландів, а також Японії Нині банки зазначених країн є лідерами світового ринку проектного кредитування.

На цей час вже здійснено безліч проектів як у Заході, і у країнах, що розвиваються. У тому числі є як «провальні» (наприклад, будівництво Панамського каналу), і вдалі. Один з найбільш яскравих проектів- будівництво Євротунелю, який поєднав Англію з континентальною Європою. Цей проект, у якому брало участь 198 банків, базувався коштами приватного сектора. Загальний обсяг кредитів становив близько 7 млрд ф. ст. Кредити погашаються з допомогою зборів користування тунелем.

У останнє десятиліттямеханізм інвестиційного кредитування широко використовувався у міжнародній практиці. Так, Міжнародний банкреконструкції та розвитку (МБРР) широко використовує названий механізм для надання фінансової допомоги країнам, включаючи східноєвропейські, які мають багаті природними ресурсами, але відчувають нестачу капіталу.

Критерії доцільності проектного кредитування

У реальній практиці кредитори, розглядаючи питання використання механізму ГТК та участі у ньому, приймають рішення, виходячи з технічної та економічної життєздатності запропонованого інвестиційного проекту. При оцінці таких проектів враховуються критерії, що підтверджують, що: кредитний ризикбільше, ніж капітальний ризик; ТЕО та фінансовий планзадовільні; джерела та вартість використовуваних продукції та сировини гарантовані; проект забезпечений паливом за прийнятними цінами; існує ринок для майбутнього товару проекту, а транспортування до ринку можливе за прийнятними цінами; будівельні матеріалиможна придбати за очікуваними цінами; підрядник, користувач та управлінський персонал досвідчені та надійні; проект не включає неапробовану технологію; контракти між партнерами та іншими заінтересованими сторонами укладено, а ліцензії та дозволи отримані; немає ризику експропріації, страховий та суверенний ризики враховані; валютні ризики розподілено; основні поручителі зробили внески капіталу; проект має цінні активи(Додаткове забезпечення); забезпечено належну якість ресурсів і активів, що постачаються; передбачено відповідне страхове покриття; враховано та розподілено форс-мажорний ризик, ризики затримок (у поставках, будівництві та ін.) та зростання витрат; проект матиме показники, що задовольняють інвесторів; реалістично спрогнозовано показники інфляції та процентної ставки.

Узагальнюючи всі численні критерії, можна назвати дві основні вимоги, які пред'являються учасниками інвестиційного проекту.

Економічність. Банківські критерії економічності проекту перевіряються на моделях cash flow. Під час укладання договорів з питань будівництва, фінансування, надання концесій тощо. інвестори керуються та обґрунтовують свої плани власними сценаріями тривалості будівництва та відповідних витрат, розвитку інфляції, розмірів фінансування, експлуатаційних витрат тощо.

Зрозуміло, що самостійна оцінка банком ризиків не в усьому збігається із прогнозами та висновками інвесторів. Для банку проект має бути виправданий і з урахуванням таких факторів розвитку, які не всіма беруться до уваги. При цьому мета полягає в тому, щоб зберегти зацікавленість інвесторів у реалізації проекту та не допустити припинення їхньої участі у ньому до повернення банкам наданих кредитів.

Спільний інтерес. При проектному фінансуванні час, протягом якого відносно можуть прогнозуватися економічні результати, Завжди значно коротше, ніж термін кредитів. Банк враховує це подвійним чином. Він може обережно сформулювати рамкові показники прогнозу cash flow, щоб створити «буфер безпеки» для подальшого повернення кредитів. Інша можливість адекватно реагувати на зазначену обставину пов'язана з інтересом, що об'єднує всіх учасників, тобто. з однаковою у довгостроковому плані спрямованістю інтересів усіх учасників проекту. Якщо така спрямованість є і досить стабільна, то банк може брати участь у проекті.

Інвестори у країнах мають, зазвичай, 20-40% власних коштів, необхідні фінансування проектів; Інші 60-80% як кредитів надають банки.

Інші вимоги до проекту можуть належати, наприклад, до менеджменту пов'язаних із ним ризиків.

Конкретний інвестиційний проект далеко не завжди відповідає всім вищезгаданим критеріям. Але необхідність у ряді з них відпадає, якщо засновники знайдуть гаранта, який бажає і здатного прийняти фінансові ризикита пов'язані з ними витрати.

Принципи, види та особливості проектного кредитування

Названі вище критерії дозволяють виділити п'ять основних принципів, необхідні успіху проектного кредитування: життєздатність проекту; участь у ньому досвідчених, сильних та сумлінних партнерів; облік та розподіл усіх ризиків проекту; врегулювання правових аспектів; розробка конкретних! скоординованих планів дій та наявність якісного бізнес-плану реалізації проекту.

Особливу роль при проектному кредитуванні за умов Росії грає розподіл ризиків між учасниками проекту (наприклад, шляхом диверсифікації чи виставлення гарантій). Можливий різний розподіл ризиків між засновниками та кредиторами.

У світовій практиці прийнято розрізняти три основні види ПК: - кредитування з правом повного регресу - кредитор зберігає право повної компенсації щодо всіх зобов'язань позичальника; кредитування з правом часткового регресу – кредитори мають обмежене право переведення на позичальника відповідальності за погашення кредиту; кредитування без права регресу - кредитори беруть він більшість ризиків.

Якщо кредитору вдається зберегти у себе право повного регресу до засновнику-лю-цициатору щодо всіх зобов'язань у проекті, то кредит прирівнюється до звичайному забезпеченому кредиту. У цьому випадку фактично не виконується зазначений вище принцип ПК - про поділ ризиків, оскільки засновник відповідає за всіма ризиками проекту. Цей видПК є найпростішим і його можна організувати відносно швидко та дешево. Він застосовується, зокрема, коли проект невеликий (не потребує додаткових витрат) або є частиною більшого проекту.

Найбільш поширене ПК із правом часткового регресу; у цьому випадку всі ризики проекту розподіляються між учасниками таким чином, щоб кожен ризик був прийнятий тією стороною, яка зможе якнайкраще його оцінити та застрахувати.

ПК істотно відрізняється від інших форм (спосіб) кредитування. Можна виділити такі його специфічні особливості.

При ПК як кредиторів можуть виступати суб'єкти різних форм кредиту - як банківського, і товарного і комерційного; кредиторами тут крім банків можуть бути підприємства - постачальники та покупці продукції, державні органи, пенсійні фонди, інвестиційні та лізингові компаніїта ін Від-

сюди випливає ще одна особливість ПК – можливість використання кількох джерел позикового капіталу, що нерідко є необхідною умовоюреалізації великих проектів При цьому може бути отриманий доступ до вигідніших джерел кредиту, таких, як кошти міжнародних фінансових ринків, державні програмикредитування експорту, довгострокові кредити МБРР, Європейського банкуреконструкції та розвитку (ЄБРР).

Залучення широкого кола кредиторів сприяє організації ними синдикату (консорціуму), де один із великих та авторитетних кредиторів виступає як кредитор-агент, що представляє інтереси синдикату; позикові кошти зазвичай передаються спеціально створюваною самостійною керуючої компанії.

Відмінна риса ПК - можливість залучення капіталу великих обсягах і з високим фінансовим важелем (левериджем), тому й з підвищеним ризиком. Для малих компаній доступ до кредиту великих розмірівта з високим левериджем практично закритий.

Важлива особливість ПК та його серйозна перевага полягає в тому, що воно дає засновникам можливість переносити частину своїх ризиків на інших учасників проекту, тоді як за звичайного кредитування останні несли б усю відповідальність за повернення кредиту поодинці.

Явною перевагою для засновників є можливість отримання кредиту без відображення заборгованості на своєму балансі, оскільки вона відноситься на баланс спеціальної компанії. В результаті кредит не погіршує показники фінансового станузасновника. Такі зобов'язання, як гарантія планомірного завершення будівництва, застава та інші, які зазвичай мають тимчасовий характер, виділяються окремим рядком за балансом засновника і зникають з нього після закінчення терміну їх дії. Тому збитки балансу та показниками платоспроможності засновника завдаються меншими, ніж при отриманні звичайного кредиту.

Те, що банк перебирає частина ризиків проекту, зумовлює деякі особливості ПК, які з погляду засновників є недоліками проти звичайним кредитуванням. Так, вартість ПК вища за вартість звичайного кредитування. Відсоток за проектний кредитскладається з ринкової процентної ставки, комісій за зобов'язання надати кредит та за резервування коштів, а також з надбавки до базовій ставцівідсотка за згоду банку взяти він частину ризиків проекту.

Банк має право запросити різну інформацію щодо проекту: технічні дані; розрахунки прибутку, витрат, собівартості продукції тощо; вимагати провести експертизу із залученням незалежних експертів. Може скластися ситуація, коли банки-кредитори схвалюють у принципі даний інвестиційний проект, їх задовольняє представлене ТЕО, проте завжди є питання, що стосуються практичної реалізації проекту. В умовах Росії такі питання можуть набувати особливої ​​гостроти та специфічних відтінків. Тому для засновників та організаторів вирішального значення набуває якісний бізнес-план реалізації проекту.

Отже, ПК відрізняється від інших форм кредитування тим, що: 1) основою погашення кредитного боргу та сплати відсотків за кредит тут є доходи від реалізації даного проекту; 2) ризики проекту розподіляються між широким колом учасників; 3) банки мають можливість організувати «забалансове» кредитування засновника проекту; 4) є можливість одночасного використання не-

скільки джерел позикового капіталу; 5) заїли кошти під проект отримує спеціально створена компанія; 6) вартість (ціна) проектного кредитування досить висока. Крім того, видача інвестиційних кредитів має ще одну важливу особливість, пов'язану з їх забезпеченням (див. далі).

Перераховані особливості ПК вимагають від його учасників ретельної роботи на передінвестиційній фазі проекту, передбачає підготовку якісного бізнес-плану та розробку заходів щодо його реалізації, що дозволить прийняти обґрунтовані та зважені рішення щодо доцільності застосування даної форми кредитування та участі у проекті.

Традиційні та нові види забезпечення при інвестиційному кредитуванні підприємств

Проблема забезпечення кредиту, одержуваного позичальником у банку, не нова, проте з розвитком громадського виробництва зростає як актуальність цієї проблеми, а й складність вибору прийнятних для практики варіантів її вирішення, що найбільш рельєфно проявляється на капіталомісткому ринку середньо- і довгострокового кредитування інвестиційних проектів . У зв'язку з цим аналіз забезпечення відповідних кредитів – одна з ключових проблем, над якою повинні думати банківські фахівці.

Це передбачає вирішення сукупності взаємозалежних завдань. І насамперед необхідно отримати чітке уявлення про найбільш ймовірну зміну в часі якості та ціни пропонованого предмета забезпечення. При видачі короткострокових кредитіву вирішенні подібного завдання практично немає необхідності (як правило, за короткий період часу якість забезпечення не може суттєво змінитись). Зовсім інша справа, коли необхідно зрозуміти, що може статися з предметами забезпечення протягом найближчих років, двох або більше років.

Тут необхідно буде взяти до уваги безліч факторів, таких, як вид забезпечення, хто його надає, форма та зміст кредитного договору, додаткові умови, пов'язані з наданим забезпеченням, та інших. Але у разі ясно, що якість основних видів забезпечення, прийнятих банками, з часом, зазвичай, знижується. Можливі, звичайно, випадки зростання вартості закладеного майна в порівнянні з її величиною в момент укладання кредитного договору (таке може статися з нерухомістю, окремими цінними паперами, дорогоцінними металами та деякими іншими видами майна), але це скоріше виняток із правила.

Це означає, що російському банку, який вирішує видавати чи ні інвестиційний кредит, навряд чи варто розраховувати на збереження до кінця передбачуваного терміну кредитування досить високої якості та ціни традиційних видів забезпечення кредитів. Крім того необхідно враховувати, що позичальник не завжди має об'єктивну можливість надати якісне забезпечення в матеріальному вигляді. Кошти, які йому необхідні, можуть не покриватися дійсною вартістю застави, навіть якщо в неї будуть передаватися все обладнання, що купується, і споруджувані (у разі невдалого розвитку бізнесу вони швидше за все потраплять у розряд малоліквідних).

Однак відмовляючись кредитувати складні інвестиційні проекти, банк ризикує опинитися поза межами перспективного ринку. Отже, у разі середньо-

і довгострокового кредитування підприємств необхідно шукати нові види забезпечення, що дозволяють якщо не замінити, то хоча б доповнити їх традиційні види. І, в принципі, це можливо.

Працівники банку, приймаючи складні рішення, повинні спиратися насамперед на свою впевненість в успіху реалізації запропонованого потенційним позичальником проекту. Це має на увазі як хороше розуміння істоти проекту, так і наявність необхідних знань для аналізу та самостійної оцінки перспектив його практичної реалізації. У такому разі фахівцям банку необхідно керуватися ширшими, ніж зазвичай прийнято, уявленнями про види забезпечення довгострокових кредитів та їх якість.

Види забезпечення, які кредитор може брати до уваги при ухваленні рішення про видачу довгострокового кредиту підприємству, утворюють дві комплексні групи (рис. 21.1).

Види забезпечення довгострокового кредиту

Майнові види

Неустойка

Порука

Ц Репутація на ринку

Банківська гарантія

Інвестиційний проект_____

Н Високі технології

Техніко-економічне _____обгрунтування_____

Високий рівень організації праці

Обстеження позичальника Н

Конкурентоспроможна _____продукція_____

Бізнес-план реалізації

інвестиційного _______проекту

Якість маркетингу

Ймовірність

своєчасною

реалізації

Якість

продукції

Собівартість продукції

Відомості про

керівників

Мал. 21.1. Види забезпечення кредитування інвестиційних проектів

Перша група- це традиційні для банківської практики майнові види забезпечення. Їх використання регулюється нормами ПС РФ. Відповідно до ст. 329 Кодексу, виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, запорукою, утримуванням.

ванням майна боржника, порукою, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими у законі чи договорі. Очевидно, що не всі з перерахованих способів однаково значущі для забезпечення довгострокових інвестиційних кредитів. Водночас законодавець залишив суб'єктам кредитної угоди можливість використовувати як забезпечення та інші способи. Тим самим банку фактично надається право розробляти та пропонувати позичальникам різні підходи, що дозволяють визначити та отримати забезпечення, яке дало б банкірам впевненість у успіху даного проекту, достатню для виділення кредиту.

Друга група видів забезпечення, як правило, не може бути оцінена конкретною грошовою сумою, яку кредитор може отримати у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань за кредитним договором. Більше того, деякі види забезпечення взагалі неможливо відокремити від самого підприємства, що реалізує інвестиційний проект* і продати їх або передати в натурі. Але отримання об'єктивної інформації про стан таких видів забезпечення дає банківським спеціалістам можливість досить надійно судити про ймовірність успішної реалізації інвестиційного проекту. Елементи цієї групи можна умовно називати інформаційними видами забезпечення.

Усередині цієї групи можна назвати підгрупи, які стосуються двох різних, хоч і взаємозалежних об'єктів.

1. Конкурентні переваги, набуті підприємством за час роботи на ринку, які у діловому світі розглядаються як досягнення підприємства та як запорука його майбутніх нових успіхів. Посилення подібних переваг, як правило, свідчить про зростання кредитоспроможності підприємства та навпаки. Отримання об'єктивної інформації про динаміку конкурентних переваг підприємства дозволяє судити про нього не гірше, ніж аналіз грошових потоків, Але з тією різницею, що конкурентні переваги - це стабільніший показник, оскільки названі переваги складаються роками і навіть десятиліттями і різко не змінюються, чого не можна сказати про значення конкретних грошових потоків, які можуть різко зрости або зовсім вичерпатися за короткий проміжок часу.

2. Відомості про реалізацію інвестиційного проекту - про сам проект, техніко-економічне обґрунтування інвестицій та різні проведені техніко-економічні дослідження, результати обстеження позичальника фахівцями банку, результати аналізу бізнес-плану реалізації інвестиційного проекту.

З інформації, яку можна отримати з бізнес-плану, найбільш значущі відомості та висновки щодо якості маркетингу, ймовірності своєчасної реалізації проекту, якості та собівартості майбутньої продукції, відомості про керівників проекту. Особливо важливо отримати ясне уявлення про можливість досягнення необхідних споживчих властивостей майбутньої продукції, що утворюють її якість, та про собівартість продукції, яку можна забезпечити, оскільки поєднання саме цих показників визначає конкурентоспроможність майбутньої продукції, а отже, можливість отримання необхідного прибутку і тим самим – успіх реалізації всього проекту.

Таким чином, недостатність запропонованого позичальником матеріального забезпечення інвестиційного кредиту банк не повинен сприймати як безперечну підставу для відмови в такому кредиті, якщо фахівці банку володіють методом

ми аналізу та оцінки видів інформаційного забезпечення. Недостатність матеріальних видівзабезпечення, що збільшує ризикованість кредитування, є об'єктивною основою збільшення частки банку у майбутній вигоді від реалізації інвестиційного проекту.

Якщо реалізації інвестиційного проекту власних коштів бракує, можна вдатися до проектного фінансування. Погашуватиметься така позика за рахунок доходів від експлуатації об'єкта інвестицій, що досить зручно. Послуги з проектного фінансування надають і російські, і зарубіжні банки. Фінансовому директору важливо чітко представляти особливості видачі кредиту під проект та умови фінансування у різних банках, щоб вибрати для своєї компанії оптимальний варіант.

Проектне фінансування – спосіб довгострокового кредитування, у якому кошти залучаються під конкретний інвестиційний проект, виплата відсотків за кредитом та обслуговування основного боргу здійснюється за рахунок грошових потоків, що генеруються проектом, а забезпеченням за кредитом є його активи. Використовувати проектне фінансування актуально в ситуаціях, коли кошти необхідні на стадії будівництва, а також коли власник не хоче переносити ризики проекту на інші його активи. Однією з переваг цієї форми кредитування і те, що у разі несплати за кредитом банк немає права накласти стягнення інші активи ініціаторів проекту.

У світовій практиці проектне фінансування широко використовується для будівництва об'єктів. комерційної нерухомості(девелопмент), промислових підприємств, кораблів, літаків. У Росії ця фінансова послугаприжилася лише у девелопменті: більшість вітчизняних банків вважають інвестиційне кредитування надто ризикованим, тому вимагають від позичальника – ініціатора проекту додаткового забезпечення за рахунок основного бізнесу.

За словами Павла Гуріна, заступника голови правління ЗАТ "Райффайзенбанк Австрія", послуга проектного фінансування користується попитом багатьма компаніями. За цією схемою фінансуються масштабні інфраструктурні проекти, причому угоди організуються міжнародними фінансовими інститутами (ЄБРР, IFC) при державної підтримки.

Особистий досвід
Наталія Мацюк,

Наша компанія користується проектним фінансуванням вже кілька років для будівництва житлових будинківта офісів. У порівнянні з іншими видами кредитування проектне фінансування має низку переваг.


По-перше, не потрібно відволікати значних власних коштів на реалізацію проекту.

По-друге, є можливість отримати грошові коштина тривалий термін, у нашому випадку - в середньому на два-три роки, що відповідає терміну будівництва та реалізації 18-24-поверхового житлового монолітно-цегляного будинку (по офісних центрах терміни становлять 7-10 років у зв'язку з більш тривалим терміномокупності).

По-третє, будівництво об'єкта гарантовано фінансується заздалегідь обумовлені терміни. Перевагою проектного фінансування є й те, що забезпеченням за кредитом є об'єкт, що будується. При цьому для одних банків необхідно зареєструвати його як незавершене будівництво, оцінити і передати в заставу, а іншим потрібна передача прав на квартири, що будуються. земельна ділянкапід об'єктом.

Куди звернутися за кредитом

Залежно від рівня вимог до позичальників, процентних ставок та складності процедури оформлення кредиту можна виділити такі групи банків, що надають проектне фінансування:

  • іноземні банки. Відрізняються найнижчою ставкою кредитування 1 (9-9,5% на рік), але пред'являють максимально жорсткі (до бізнес-плану, репутації позичальника, кредитної історії) та формалізовані вимоги до позичальників. Позичальник має пройти так звану процедуру KYC 2 , отримати висновок міжнародної юридичної компаніїпро легітимність бізнесу;
  • російські «дочки» зарубіжних банків. Кредитні ставки в межах 10-11% річних, вимоги до позичальників жорсткі, але процедури трохи простіші. Наприклад, швидше за все, не знадобиться висновок зовнішніх юристів;
  • великі російські банки. У банках за участю держави (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ) ставки за кредитами перебувають у межах 11–14%, у приватних (Альфа-Банк, МДМ-Банк, Росбанк) – 14–17%. Вимоги до позичальника формалізовані, але дуже жорсткі. Банки з цієї групи, швидше за все, погодяться фінансувати ризикований проект, але вимагатимуть заповнити безліч документів, які довго вивчатимуть;
  • Російські банки середнього розміру. Ставки вищі за 15%, вимоги до позичальника не жорсткі та не формалізовані. Щоб отримати кредит, позичальнику достатньо мати гарну ділову репутацію та подати якісний бізнес-план;
  • невеликі російські банки. Готові фінансувати високоризикові проекти, але за дуже високою ставкою кредитування – понад 20%.

Оскільки автор має досвід отримання проектного фінансування девеломпента у зарубіжних банках, розглянемо докладніше умови, на яких ці банки працюють з російськими компаніями, і порівняємо їх із умовами у російських банках.

Отримання фінансування

Роботу з банками із залучення фінансування необхідно розпочинати вже на стадії підготовки бізнес-плану проекту.

Як тільки бізнес-план та техніко-економічне обґрунтування проекту будуть готові, можна подавати документи. Слід зазначити, що повніше пакет документів, поданий спочатку позичальником, то вище ймовірність позитивного рішення кредитного комітету.

Особистий досвід

Михайло Ільїн,директор департаменту оцінки інвестиційних проектів ЗАТ "НЕО Центр" (Москва)

Від компанії, яка звернулася до банку щодо проектного фінансування, зазвичай потрібен наступний набір документів:

  • бізнес-план та дозвільна документація на будівництво;
  • дані про керуючу компанію та брокера (хто керуватиме побудованим будинком, хто – здавати площі в оренду);
  • техніко-економічне обґрунтування (ТЕО), що підтверджує реалізованість проекту та наявність потенційних орендодавців, а також містить інформацію про можливу ставку орендної плати та прогноз грошових потоків (feasibility study);
  • експертний висновок щодо можливості реалізації проекту з технічної точки зору;
  • юридичний висновокпро легітимність діяльності компанії-позичальника та осіб, які надають забезпечення (наприклад, акціонерів), а також про юридичну чистоту кредитної та забезпечувальної документації;
  • висновок оцінювача за вартістю проекту на поточний момент (за якою ціною можна було б реалізувати земельну ділянку сьогодні, з поки що недобудованим об'єктом) і на момент завершення будівництва.

Банк поставиться до позичальника більш прихильно, якщо документи будуть підготовлені або засвідчені консультаційними компаніями та юридичними фірмами зі світовим ім'ям (Jones Lang La Salle, Knight Frank, Cushman & Wakefield та ін.).

Особистий досвід
Наталія Мацюк,начальник фінансового відділу ТОВ «СІК «Девелопмент-Південь» (Краснодар)

Вимоги банків до набору документів різняться, але загалом їх можна поділити на дві групи. Перша – юридичні та фінансові документи, що стосуються самої компанії та її бізнесу. Процедура перевірки цієї групи документів набагато простіша, якщо компанія вже співпрацює з банком і періодично звітує перед ним про свій фінансовий стан.

Друга група – документи, які стосуються безпосередньо проекту. Їм необхідно приділити особливу увагу ретельно опрацювати бізнес-план або ТЕО проекту. Провести дослідження ринку для майбутнього об'єкта, надати бюджетно-кошторисні розрахунки та документи, необхідні для проведення будівельної експертизи (правовстановлююча та проектна документація, опис складу учасників проекту – інвесторів, генпідрядників та субпідрядників, постачальників матеріалів, обладнання). Але ключовим факторомуспіху є все ж таки фінансова модель проекту.

Процедура ухвалення рішення про кредитування

Олександр Мещеряков,
начальник управління структурного та проектного фінансування ВАТ «МДМ-Банк» (Москва)

У нашому банку процедура отримання проектного фінансування включає два етапи. На першому етапі позичальник представляє банку бізнес-план, фінансову модельі незалежний аналіз ринку, на якому збирається працювати. Якщо проект цікавий банку, а документи відповідають принципам прийнятої кредитної політики, то складається докладний перелік документів, які клієнт повинен подати додатково.

Цей перелік залежить від конкретного проекту та галузі, в якій його планується реалізувати. Як правило, до нього входять проектно-дозвільна документація, фінансові документи, а також документи, що підтверджують право власності на земельна ділянкабудови, довгострокові контракти (на постачання обладнання, будівельний контракт тощо). На цьому ж етапі обговорюються основні умови участі банку в проекті та підписуються індикативні умови фінансування. (Term-sheet).

На другому етапі на основі поданих документів банк проводить аналіз проекту за такими критеріями: ініціатори (спонсори) та менеджмент проекту; наявність достатніх власних коштів спонсорів; задовільна юридична структура проекту (застави та дозвільна документація); наявність у проекту довгострокових конкурентних переваг; прогнозована ситуація у галузі; фінансова модель проекту та наявність додаткового забезпечення (creditenhancements). Якщо проект задовольняє вимогам банку за всіма перерахованими критеріями, то буде прийнято рішення про виділення фінансування.

Олеся Слуцька,
начальник управління проектного фінансування ВАТ «УРСА Банк» (Новосибірськ)

У нас процедура проектного фінансування проходить утричі етапи. На першому етапі оцінюється відповідність проекту базовим умовам: фінансування ініціатором (позичальником) 15% від сукупних інвестицій у проект, надання забезпечення на всю суму кредиту, наявність затвердженої проектно-кошторисної та дозвільної документації, Діючого бізнесу у ініціатора проекту, можливість обслуговувати кредит на інвестиційній фазі проекту за рахунок результатів поточної діяльності, наявність бізнес-плану або ТЕО проекту, а також можливість ініціатора виступити поручителем за проектом.

На другому етапі проводиться експрес-аналіз проекту, після якого банк формулює основні умови, на яких готовий брати участь у даному проекті.

Третій етап включає аналіз всього пакету правових та фінансових документів та кредитну експертизу проекту, після чого приймається рішення про фінансування проекту. Якщо банк оцінює рівень ризику за проектом як прийнятний, то відкриває фінансування. На цьому його робота з проекту не завершується: протягом усього терміну фінансування ведеться постійний моніторинг зареалізацією проекту. Залежно від ступеня готовності документів, необхідних банкуДля аналізу проекту, розгляд заявки може зайняти від 30 до 60 днів.

Що стосується процентної ставки, ми застосовуємо так званий «гонорар успіху»: на період інвестицій встановлюється стандартний відсоток за кредитом, а після здачі та введення об'єкта в експлуатацію банку виплачується раніше обумовлена ​​комісія.

На ознайомлення фахівців банку з документами йде в середньому один чи два тижні, після чого банк може запросити позичальника на додаткове інтерв'ю щодо проекту.

Крім документів, банк вимагатиме від позичальника виконання певних умов, зокрема:

  • не менше 25–30% від загальної вартості проекту профінансувати за рахунок власних коштів;
  • підтвердити ймовірність отримання 20–30% від суми запланованого річного виторгу довгостроковими договорами оренди, причому бажано, щоб орендарями були великі компанії;
  • надати в заставу активи, що належать до майбутнього об'єкта, – акції компанії, створеної під будівництво, нерухомість або рухоме майно, частку виручки, права за контрактом генеральним підрядникомта ін;
  • розмістити кошти компанії на депозитному рахунку у тому самому банку.

Після підписання листа про намір, що містить перелік основних умов кредитування (Term-sheet), запит на фінансування передається на розгляд кредитному комітету. Після позитивного рішення позичальник знову підписує term-sheet. З цього моменту банк зобов'язаний підписати договір та надати фінансування. У разі розірвання договору з ініціативи позичальника останній зобов'язаний компенсувати банку витрати на юристів та інші зовнішніх консультантів.

Навіть якщо банк вже ухвалив рішення про виділення фінансування та підписав кредитний договір, то кошти надійдуть на рахунок позичальника лише після виконання так званих відкладних умов, зокрема надання підписаних договорів із покупцями та орендарями, подання документів на реєстрацію застави нерухомості.

Особистий досвід
Олександр Мещеряков,начальник управління структурного та проектного фінансування ВАТ «МДМ-Банк»

Відкладні умови визначаються індивідуально під кожен проект та залежать від його специфіки. Найчастіше у яких включають наявність експертних висновківз будівельної частини проекту; завершення оформлення дозвільної документації; оформлення застав на землі, споруди, задіяні у проекті; укладання офтейкерських контрактів (контракти на певний обсяг запланованої до випуску продукції, зазвичай від 50% і вище, наприклад, договори на викуп не менше 50% квартир у будинку, що будується, на оренду не менше 50% площ в офісному центріта ін); внесення позичальником власних коштів у проект у певному обсязі.

Процентна ставка та термін кредиту

Процентна ставка за кредитом теоретично повинна відповідати рівню ризикованості проекту, але на практиці банки не завжди дотримуються правила «чим вищий ризик проекту, тим більша ставка за кредитом».

Якщо банк оцінює ризик неповернення кредиту як надто високий, швидше за все, він відмовиться фінансувати проект. Якщо ризик невеликий, але при цьому позичальник претендує на занадто низьку для банку відсоткову ставку, можливість відмови також велика. В інших випадках ставка за кредитом залежить від умов, на яких сам банк залучає кошти, а також фінансових показників, масштабу проекту, ділової репутаціїкомпанії-позичальника та навички ведення ділових переговорів її фінансистами. За досвідом автора, у ході переговорів банк може піти на поступку та зменшити спочатку запропоновану ним кредитну ставку на 0,5%.

Особистий досвід
Павло Гурін,заступник голови правління ЗАТ "Райффайзенбанк Австрія"

Стандартних тарифів на проектне фінансування немає. Ми визначаємо умови кредитування кожного конкретного проекту в залежності від безлічі деталей: спонсорів, позичальника, суми та терміну проекту. Хочу відзначити, що основна помилка девелоперів полягає в тому, що не до кінця опрацьовано питання, пов'язані з концепцією проекту, аналізом ризиків (особливо юридичних), а також стратегією виходу із проекту.

Термін кредиту банки зазвичай пов'язують із договором оренди, наприклад оренда десять років і кредит ті самі десять років. Часто банки прагнуть видати кредит терміном, перевищує період окупності проекту, щоб підвищити ймовірність повернення кредиту з допомогою майбутнього грошового потоку. Якщо на той же період довгострокові договори оренди не укладені, то надається середньостроковий кредит із «кульовим» (одноразовим) платежем наприкінці строку у розмірі 50% від загальної суми. Як правило, після закінчення терміну договору такі кредити рефінансуються тим самим банком.

Особистий досвід
Наталія Мацюк,начальник фінансового відділу ТОВ «СІК «Девелопмент-Південь» (Краснодар)

Якщо банк, керуючись прийнятою в ньому методикою, оцінить рівень ризиків за проектом як високий, то ставка за кредитом може збільшитися на 1–2%, або будуть потрібні додаткові гарантії або поруки. За досвідом можу зауважити, що при будівництві житлових об'єктів кредити залучаються на таких умовах: обсяг кредиту - 200-300 млн. руб. строком на 2,5–3 роки за ставкою від 11,5 % річних, у заставу передається об'єкт, що будується, співвідношення внесених банком і позичальником коштів – 70 до 30.

Іноді відкладною умовою для отримання частини кредиту, що залишилася, є оформлення застави в реєструючих органах. Як правило, у банках є внутрішні обмеження щодо максимальному термінукредитування, але у будь-якому разі це питання потрібно обговорювати.

Оскільки в Росії кредитні ставки знижуються, то завершивши будівництво об'єкта, варто задуматися про рефінансування кредиту. Західний банкможе надати кредит під готовий об'єкт нерухомості із укладеними договорами оренди за ставкою 8–8,5% на 15 років. Для отримання потрібно пакет документів, аналогічний описаному вище. І якщо перший кредит було отримано у західному банку, то процедура рефінансування буде значно простіша, оскільки потенційні ризики були детально проаналізовані на першому етапі.

Бар'єри

Незважаючи на те що західні банкифінансують проекти за більш низьким ставкам, ніж російські, було б помилково вважати, що кредит загалом коштуватиме дешево. Витрати на підготовчі процедури, оформлення документації, висновків можуть становити до $500 тис., що, на думку автора, виправдано лише за кредиту на суму понад $50 млн. Тоді, за умови, що будівництво триватиме два роки, ці витрати становитимуть 0,5% річних. Їх можна вважати прийнятними, оскільки, якщо банк надає фінансування під 9–10% річних, то ефективна ставка кредитування становитиме 9,5–10,5%. Однак якщо ті ж $500 тис. витратити на отримання дворічного кредиту у розмірі $10 млн, збільшення ефективної ставки буде значним – на 2,5%.

Необхідно відзначити, що процедура кредитування в закордонному банкуможе суттєво затягнутися. Наприклад, якщо банк не має досвіду роботи в Росії, то його фахівцям знадобиться чимало часу, щоб розібратися в хитросплетіннях. російського законодавства, правильно структурувати угоду, визначитися з тим, на які заходи є сенс претендувати.

Якщо перелічені вище умови отримання кредиту у західному банку компанія-позичальник визнає надто складними, то є альтернатива – звернутися у російське представництво західного банку чи російський банк. Однак при цьому також потрібно готуватись до рішення можливих проблем.

Особистий досвід
Наталія Мацюк,начальник фінансового відділу ТОВ «СІК «Девелопмент-Південь» (Краснодар)

Щодо фінансування одного з проектів будівництва житлового комплексувартістю понад $200 млн наша компанія звернулася до ЄБРР. Ми склали детальний бізнес-план, зібрали всю необхідну проектно-кошторисну та дозвільну документацію, пропрацювали фінансову модель, продумали схему створення SPV-компанії 3 через яку передбачали проводити всі грошові потоки, передавши її акції банку в заставу. Але російські підприємства іноземних банків перебувають у зоні високого ризику, тому вони завищують вимоги до доходності.

Так, крім отримання відсотків за кредитом, банк наполягав на участі в майбутньому прибутку за проектом, забезпечуючи собі прибутковість не менше 20%, що значно вище за поточні ставки за кредитами в російських банках. Крім того, банк вимагав, щоб продаж збудованих квартир розпочався лише після завершення будівництва всього комплексу, а не по черзі кожного будинку. Для нас це було неприйнятно, і, зрештою, ми зупинилися на співпраці з російськими банками.

У нашій країні ринок проектного фінансування має хороші перспективи, проте поки що отримати гроші під проекти в російських банках непросто і досить дорого. А банки нерідко наполягають на обтяжливих для компаній умовах і прагнуть контролювати хід виконання проекту, мимоволі втручаючись у господарську діяльність.

Особистий досвід
Андрій Кривенко,фінансовий директор ДК "Агама" (Москва)

За власним досвідом зазначу, що процедура отримання інвестиційного кредиту в Росії надто ускладнена, банки пред'являють до позичальників надмірно високі вимоги. Так, вони можуть вимагати реєстрації об'єкта в державні органи, тоді як практично будівництво ведеться паралельно з процедурою реєстрації, отже, потреба у інвестиціях виникає набагато раніше.

Не простіше виконати й інші вимоги банку – працювати лише з тим генпідрядником, якого схвалив банк, збільшити мінімальний обсяг статутного капіталудо суми кредиту, оформити як забезпечення землю та застрахувати її на всі випадки життя, передати в заставу акції компанії та змінити її організаційно-правову форму з ТОВ на ЗАТ тощо, тощо. При цьому умови проектного фінансування ніяк не назвеш привабливими: кредитна ставкавід 15% на 1,5-2 роки.

Щоправда, якщо компанія - ключовий клієнтневеликого банку, вона може розраховувати на велику лояльність, хоча умови кредитування навряд чи значно покращаться Наша компанія в результаті відмовилася від проектного фінансування на користь кредитів під заставу побудованого і зданого в експлуатацію об'єкта, а на момент будівництва - під заставу інших об'єктів нерухомості.

Якщо банк ухвалив рішення про фінансування проекту і навіть перерахував перші транші, розслаблятися ще рано. Виявивши будь-які технічні чи фінансові порушення у процесі нагляду над ходом проекту, банк може призупинити такі транші, і навіть вимагати назад раніше видані суми. Тому важливо не лише успішно розпочати, а й завершити проект.

1 Під ставкою кредитування розуміється номінальна процентна ставказа кредитом без урахування всіх пов'язаних із його отриманням витрат. - Пряміть. автора .

2 KYC (know your client (customer) – у перекладі з англ. «знай свого клієнта») – банківська процедура перевірки клієнта, в ході якої ретельно вивчається біографія та репутація власника компанії, способи додаткового фінансуванняпроекту, з'ясовується джерело походження його грошей, перевіряється достовірність поданих до банку відомостей та ін. – прямуючи. редакції.
3 SPV (special purpose vehicle) - компанія спеціального призначення (дочірнє підприємство чи траст), створена до виконання будь-яких завдань і зазвичай має обмежений період існування. - Пряміть. редакції.

Останнім часом все більше банків звертають свої погляди у бік бізнес-проектів, що розвиваються, останні ж у свою чергу теж зацікавлені в залученні коштів. Є охочі дати гроші, є охочі взяти їх: як привести обох до спільного знаменника?

Спочатку трохи теорії, яка допоможе сторонам зрозуміти потреби один одного.

Кредитування інвестиційних проектів - це особливий виглядбанківських інвестицій, яким може скористатися як вже існуюче та стабільно працююче підприємство, так і нова компанія. До особливостей можна віднести залучення довгострокових ресурсів, тобто позичальник у міру необхідності може фінансувати поточні цілі окремо.

Банкіри, кредитуючи інвестиційні проекти, намагаються максимально убезпечити себе від високих ризиків, тому позики оподатковуються достатньо високими відсоткамита супроводжуються ретельним аналізом підприємства чи компанії на предмет доцільності надання фінансових коштівта перспектив отримання доходу.

Час, протягом якого вирішується питання щодо фінансування проекту, у кожного кредитної установиіндивідуально. Залежно від особливостей компанії, що кредитується, аналіз її діяльності може зайняти як кілька тижнів, так і кілька місяців. Необхідність залучення коштів найчастіше пов'язані з використанням власних інноваційних проектів, які вимагають залучення додаткового капіталу

Отримати у банку схвалення на фінансування можна лише надавши розгорнутий та повний опис проекту, який включає бізнес-план з докладним викладом перспектив розвитку та реалізації проекту, а також передбачуваних термінів отримання прибутку. Іншими словами, необхідна чітка та зрозуміла інвестиційна пропозиція, яка буде привабливою для кредитора.

Найпоширенішими формами інвестиційних проектів є проектне фінансування, залучення капіталу для фінансування будівництваі надання суто інвестиційних позик.

Проектне фінансуванняхарактерно тим, що банк-інвестор частково приймає він ризики. Здебільшого це стосується нових проектів, у яких передбачувана окупність розраховується з урахуванням позикових грошей. Компанія платитиме кредитору за борговими та відсотковими зобов'язаннями виключно за рахунок коштів, отриманих у результаті успішної реалізації проекту. Це означає, що основним заставним забезпеченням капіталу, що надається банком, є сам інвестиційний проект.

Коли позичальник має намір отримати кошти на будівництво житлового, виробничого чи комерційного об'єкта, то насамперед банк вимагатиме надати вже узгоджену дозвільну документацію, проект та кошторис майбутніх робіт, а також правовстановлюючі папери, що свідчать про довгострокову оренду земельної ділянки або право власності на таку.

У цих проектах банкіри особливо вимогливі до пайової участіпідприємства-позичальника у проекті. Розглядаючи заявку, банківські фахівці скрупульозно прораховують прибуток збудованих у майбутньому площ, при цьому враховується їх призначення – оренда чи продаж.

Чисте інвестиційне кредитуваннявважається найбезпечнішим, оскільки у підприємство вкладаються довгострокові позикові гроші. До уваги беруться факти та результати діяльності певної компанії за конкретний проміжок часу. Практикується також метод складання прогнозу розвитку підприємства без інвестицій, щоб зрозуміти можливості використання виключно власних коштів.

Такий вид інвестицій хороший для оновлення фондів, закупівлі нових технологічних ліній, переоснащення виробництва чи інших видів розширення діяльності. Іншими словами, компанія працює у своєму напрямку, але має можливість розвиватись за рахунок банківського інвестування.

Банки, що дають кредити інвестиційним проектам

Займається кредитуванням інвестиційних проектів вже понад 10 років, будучи лідером цієї галузі. Банк надає як середньострокові кредити (від року до 3-х років), так і довгострокові (до 7 років), у валюті та в рублях. Забезпеченням кредиту може бути обладнання, нерухомість та інші активи, достатні для погашення повної суми боргу та виплати відсотків за 3 місяці. Можливі відстрочки за основними платежами на інвестиційний період розвитку проекту.

Банк Російський кредит пропонує фінансування комерційних проектів з модернізації, реконструкції, розширення виробництва, створення нових потужностей. Мінімальна сумаінвестиційного кредиту становить 1000000 рублів. Кредит надається строком до 5 років. Забезпеченням може виступати право на володіння земельною ділянкою, об'єкт нерухомості, акції або активи, не пов'язані з проектом, що інвестується, порука банку або платоспроможних компаній.

Євген Маляр

# Кредити для бізнесу

Інвестиційний кредит: ризики та вигоди

Оскільки підставою для видачі кредиту є бізнес-проект, банк фактично поділяє із позичальником потенційні ризики.

Навігація за статтею

  • Три типи інвестиційних кредитів
  • Експансійний
  • Проектний
  • Будівельний
  • Вимоги до претендента на інвестиційний кредит
  • Форми інвестиційного кредитування
  • Розрахунок рентабельності проекту, терміну його окупності та параметрів інвестиційного кредиту
  • Приклад розрахунку у спрощеному вигляді
  • Висновок

Ймовірно, у кожного власника бізнесу виникають ідеї щодо збільшення прибутку. Реалізація масштабного проектупотребує вкладення коштів. Найбільш поширене вирішення цього завдання передбачає зовнішнє кредитування. Інвестиційні позики переслідують головну мету - виведення підприємства на новий рівеньрозвитку. Стаття про те, в чому їхня сутність, особливості, недоліки, кому може бути доступний кредит на інвестиційні цілі та як його отримати.

Три типи інвестиційних кредитів

Інвестиційний кредит – це особливий вид банківського продукту, який відрізняється тим, що особа, яка подає на неї заявку, має опрацьований проект використання позикових коштів.

Інвестиційному кредиту властиві особливі риси:

  • Тривалий термін погашення. У більшості інвестиції не припускають миттєвої віддачі. Для повноцінної реалізації стратегічного проекту потрібен певний час, що відображено у бізнес-плані (проекті).
  • Цільова спрямованість. Інвестиція передбачає вкладення капіталу конкретний проект, потребує фінансування. Цей вид розміщення коштів передбачає як розширення діяльності, а й її якісне зміна на краще.
  • Масштабність. Неможливо кредитуватись у банку на незначну суму, обґрунтовуючи потребу в ній інвестиційними міркуваннями.

Проект повинен включати три основні розділи:

  • аналіз актуального фінансового стану підприємства, що подає заявку на інвестиційне кредитування;
  • сутність проекту (його економічний зміст);
  • розрахунок прогнозованої прибутковості після реалізації інвестиційного проекту

Виходячи з характеру цільового використаннякредиту визначається його приналежність до одного з трьох основних типів.

Експансійний

Призначений для розширення масштабів підприємства, що діє. Завдання, які вирішує фірма за допомогою експансійного інвестиційного кредиту:

  • відкриття нових філій;
  • закупівля додаткового технологічного обладнання;
  • модернізація основних засобів;
  • інші подібні цілі.

Особливість його отримання в тому, що до погашення заборгованості ефект від поліпшення фінансових показників підприємства розраховувати не слід. Весь додатковий прибуток, принесений модернізацією (а в деяких випадках і велика сума), піде на розрахунки з банком.

При оформленні експансійного кредиту прогнози будуються виходячи з песимістичних сценаріїв розвитку подальших подій. Зрештою перешкоджати виконанню графіка платежів може лише банкрутство підприємства. Якщо вона оцінюється як імовірна, кредит просто не видадуть. У найкращому випадкувідсотки буде встановлено на максимальному рівні.

Проектний

Ризики банку у своїй типі інвестиційного кредитування спочатку найбільш високі. Проектне кредитуванняпередбачає розвиток одного з напрямків, окремо від основної діяльності, що ведеться підприємством на момент подання заявки. Керівники фірми, яка у ролі можливого дебітора, сподіваються після реалізації задуму істотно підвищити рентабельність бізнесу.

Фінансування інвестиційних проектів – завжди справа авантюрна. Дохід банку формується лише прибутковістю нового напряму. Підприємство, що кредитується, просто не зможе виконати зобов'язання за договором, якщо проект не дасть очікуваного ефекту.

Будівельний

Звертатися до банку із заявкою на надання будівельно-інвестиційного кредиту підприємство може лише після того, як понесе певні та чималі витрати. Ця особливість обумовлена ​​специфікою діяльності щодо будівництва об'єктів нерухомості. Переговори можливі, якщо перспективний забудовник уже має відповідну ділянку землі або оформив на неї довгострокову оренду.

Крім площ, заявнику доведеться пред'явити проектну та кошторисну документацію, розробка якої коштує чималих грошей Звісно ж, обов'язково потрібен дозвіл на будівництво.

Імовірність відмови при заявці на будівельно-інвестиційний кредит невисока, але доступний він лише підприємствам, які мають високий фінансовий потенціал. Рішення про схвалення та умови приймається банком на підставі типу об'єкта, що зводиться, і оцінки (знову ж таки, песимістичної) його ймовірної прибутковості.

Вимоги до претендента на інвестиційний кредит

Стандартні критерії, за якими банк здійснює звичайне фінансове запозичення, у разі доповнюються деякими специфічними вимогами.

Інвестиційні кредити для малого бізнесу - це найчастіше спосіб вийти на середній чи навіть високий рівень ділової активності, але подолати межі, що відокремлюють ІП від ТОВ непросто.

Бо про невеликих сумахмова в даному випадку не йде, на перше місце виходить необхідність у чіткому та переконливому бізнес-плані, що розкриває мету проекту. Крім цього, потрібні такі опрацювання:

  • Маркетинговий аналіз, що доводить можливість реалізації бізнес-плану.
  • Договори з партнерськими фірмами, здатними забезпечити технічну можливість здійснення задуму життя.
  • Наявність вільних оборотних коштів, що дозволяють нести оперативні витрати та погашати поточні витрати. Це – так званий початковий внесок(Від чверті до половини всіх запланованих витрат).
  • Володіння заставним (забезпеченим) майном у власній власності чи складі установчого капіталу. До нього пред'являються стандартні вимоги: безпроблемна ліквідність та ринкова вартість, що перевищує суму боргу
  • Бажано, щоб підприємець уже реалізував хоча б один інвестиційний проект – цей досвід може вплинути на сприятливість рішення та умови кредиту.

До особливостей інвестиційних кредитів належить термін погашення, що практично ніколи не перевищує десяти років. Також слід враховувати насторожене ставлення банку до заявок на рефінансування проектів. Якщо дебітор не зміг розрахуватися за первинним кредитом, то розрахункова рентабельність у результаті не виправдала очікувань. Принаймні саме такий висновок напрошується.

Форми інвестиційного кредитування

За джерелом фінансування інвестиційні кредити представлені п'ятьма основними формами:

Ця коротка таблицявимагає певних пояснень із зазначенням специфіки, переваг та недоліків кожної із форм інвестиційного кредитування.

Банківський інвестиційний кредит - це найчастіше практикована форма залучення капіталу. На його користь працює насамперед доступність. Як зрозуміло з назви, він надається позичальнику в комерційних банківза дотримання умов, описаних вище.

У свою чергу, він має кілька різновидів, що визначаються термінами договорів та іншими умовами:

  • терміновий для підприємця;
  • револьверний (кредитна лінія);
  • проектний;
  • андеррайтінг.

З перерахованих категорій коментарі потрібні лише поняттю андеррайтингу. Він подібний з облігаційною формою, але у разі у ролі покупця цінних паперів виступає банк-кредитор. Зрозуміло, спонукати таких дій можуть лише стабільно високі характеристики емітованих облігацій.

Інвестиційне кредитуваннябанком розвитку, тобто фактично державою, провадиться, коли проект має пріоритетне значення для економіки країни. Умови, як правило, пільгові, але їх ще треба заслужити. Об'єктами державних інвестицій стають проекти, що відповідають високим вимогам, серед яких:

  • прогресивність технології, підтверджена державною експертизою;
  • екологічна чистота;
  • окупність протягом п'яти років чи швидше;
  • нормативність термінів будівництва (здачі в експлуатацію);
  • відповідність завданням соціального, економічного (зокрема зовнішньоторговельного) значення, які стоять перед країною.

Іншими словами, якщо в результаті реалізації проекту в Росії буде розпочато виробництво продукту на основі сучасної технологіїбез шкоди для довкілля, Затребуваного на внутрішньому та зовнішньому ринках, то на державну інвестицію можна розраховувати.

Дуже високі вимоги іноземних інвесторів, що залучаються в рамках міжнародних інвестицій. Втім, є кілька дієвих способів зацікавити закордонних підприємців у вкладенні коштів у вітчизняне виробництво. Серед них – сприятливий податковий клімат, висококваліфіковані трудові ресурси та інші переваги російської економіки. Головним же «козирем» є привабливий проект, який обіцяє високий прибуток.

Синонімом терміна "товарна форма інвестиції" є слово "лізинг". Надаючи підприємству основний засіб на основі фінансової оренди, лізингодавець створює умови для зростання продуктивності праці, підвищення якості та всіх показників підприємства.

Лізинг буває фінансовим та оперативним, прямим та зворотним. Цей спосіб господарського запозичення, а по суті, інвестування, заслуговує на окремий докладний опис.

Зрештою, п'ятий та останній метод залучення інвестиційного кредитування полягає в емісії (випуску) цінних паперів, а саме – облігацій, які гарантують стабільний дохід у вигляді відсотків. Цим вони відрізняються від акцій, цінність яких залежить від біржових котируваньта успішність фінансових показників підприємства-емітента.

Перевага емісії облігацій для підприємства полягає в тому, що інвестування здійснюється безпосередньо від покупця. цінного паперу. Банку ж, перш ніж видати кредитну суму, потрібно спочатку її знайти, залучаючи вкладників відсотками за депозитом.

Є й складнощі. Головна з них – пошук охочих придбати облігації. Це непросто: кожного набувача необхідно переконати, що проект буде прибутковим.

Розрахунок рентабельності проекту, терміну його окупності та параметрів інвестиційного кредиту

Відразу слід прийняти той факт, що економічний ефектвід запровадження практично будь-якого проекту зі стовідсотковою точністю та достовірністю прогнозувати неможливо. Це, однак, не означає безглуздості складання бізнес-плану. Термін погашення та відсотки інвестиційного кредиту завжди залежать від того, наскільки переконливі аргументи заявника.

Найпоширеніший метод, використовуваний банками, полягає у проведенні аналогій між параметрами проекту та відомими характеристиками вже працюючих аналогів. Якщо використання якогось обладнання принесло якомусь підприємству щомісячний додатковий дохід, наприклад, в 100 тис. крб., проте інші умови (локація, форма власності, обороти та ін.) приблизно рівноцінні, можна припустити такий самий ефект після інвестиції.

Ще один метод прогнозування ґрунтується на розрахунку коефіцієнта рентабельності ROI. Його недолік - у прямій залежності від труднощів, пов'язаних з визначенням гаданого прибутку. Формула розрахунку виглядає так:

Де:
ROI- Показник рентабельності інвестиції;
VP– валовий виторг за умовний звітний період;
VD- Валова собівартість за умовний звітний період;
VI- Обсяг інвестиції.

Тут все зрозуміло: показник ROI демонструє, який прибуток приносить кожен рубль, що інвестований у проект. Запитання виникають дещо пізніше.

Валовий виторг VD формується ціною одиниці продукту і кількісним показникомреалізації. Якщо підприємець, який бажає отримати інвестиційний кредит, стверджує, що він продаватиме кожен екземпляр за ціною, наприклад, 100 рублів, а його собівартість складе 60 рублів, то йому, можливо, є сенс повірити. Сумніви виникають щодо ємності ринку, визначити яку можна, провівши масштабні маркетингові дослідження чи експериментально, тобто постфактум.

Уповільнення збуту призводить до зниження показника оборотності капіталу, і, як наслідок, погіршення реальних фінансових показників у порівнянні з плановими значеннями. Виходячи з цього, банки, як правило, знижують прогнози до обґрунтовано песимістичного рівня при встановленні періоду окупності та рентабельності. Відповідно, ці показники впливають на строк дії договору та відсоткову ставку.

Приклад розрахунку у спрощеному вигляді

Після введення в дію нової технологічної лінії, підприємство «Світанок» представить на ринок новий продукт"Росинка".

  • Прогнозований обсяг реалізації становитиме 50 тис. шт. в місяць.
  • Собівартість одиниці - 60 руб.
  • Ціна реалізації - 96 руб.
  • Вартість лінії - 22 млн руб.

«Світанок» має у своєму розпорядженні власні кошти в сумі 2 млн 400 тис. руб., І має намір витратити ці гроші на придбання зазначеного обладнання.

Необхідний обсяг інвестиційного кредиту - 19 млн 600 тис. руб.

У бізнес-плані зазначено, що за даних характеристик щомісячний дохід становитиме:

Скориставшись податковим калькулятором, можна вважати, що при витратах на:

  • Оплату праці 70 тис./міс.
  • Поточні виробничі та експлуатаційні витрати – 10 тис./міс.
  • Амортизацію - 916 667 руб. / міс.
  • Інші витрати - 5 тис. руб.,

сума щомісячного прибутку, що залишається на розвиток бізнесу після сплати податків, становитиме 629,651 тис. руб.

Термін окупності капіталовкладення To становитиме:

Проектне фінансування - поки що досить рідкісне банківська послуга. Небагато російських банків заявляють її як окремий виглядкредитування, а вкладатися в стартапи навіть і вони не поспішають. Однак якщо це цікавий і рентабельний проект, який реалізує команда професіоналів, які мають до того ж за плечима досвід створення успішного бізнесу з нуля, банкіри можуть зробити виняток.

Якщо говорити загалом, то проектне фінансування - один з видів цільового інвестиційного кредиту, взятого під конкретний проект, наприклад на створення підприємств, модернізацію або перепрофілювання вже існуючих виробництв, зведення індустріальних, комерційних або житлових об'єктів і т.д. За словами банкірів, опитаних «Ко», найбільша кількість заявок на проектне фінансування надходить саме з будівельної галузі, а також з паливно-енергетичної сфери та телекомунікаційного бізнесу.

Без зайвих зобов'язань

Одною з відмінних рисПроектним фінансуванням є спосіб повернення позики. Як пояснює заступник голови правління банку "Ак Барс" Булат Давлетшин, єдине джерело погашення довгострокових зобов'язань- грошові потоки, генеровані самим проектом, а забезпечення кредитних зобов'язань виступають активи, формуються під час його реализации. При цьому позичальнику, за словами керуючого директора Москоммерцбанку Наталії Грязнової, проектне фінансування цікаве саме за рахунок цієї особливості, оскільки він не навантажує власний балансзайвими зобов'язаннями.

«У більшості випадків для реалізації інвестиційного проекту спеціально створюється проектна компанія, яка зазвичай виступає позичальником та оператором проекту, – розповідає керівник дирекції обслуговування та фінансування. корпоративних клієнтів, член правління Райффайзенбанку Оксана Панченко - Це дозволяє уникнути впливу на проект обставин, пов'язаних з минулим компанії, зробити його більш прозорим щодо грошових потоків, захистити від впливу не пов'язаних з ним операцій, оптимізувати розподіл ризиків, що супроводжують проект, між його учасниками». На думку експерта, операційна діяльність проектної компанії має бути повністю незалежною від операційної діяльності ініціаторів (спонсорів) проекту.

Проект має значення

Щоб ухвалити рішення щодо участі у фінансуванні того чи іншого задуму, банки насамперед оцінюють не поточну. фінансову діяльність потенційного позичальника, А сам інвестиційний проект. За словами старшого віце-президента банку «Глобекс» Олексія Титова, основний наголос робиться на аналіз ефективності фінансованого проекту, його затребуваність ринком, контроль за ходом реалізації.

Звичайно, банк також проводить і аналіз ризиків, пов'язаних з реалізацією проекту, як на його інвестиційній стадії, так і в період експлуатації. Останній, як розповідає Оксана Панченко, включає оцінку чутливості інвестиційного проекту до відхилень від його прогнозних даних (наприклад, оцінка ризиків затримки виходу проекту на експлуатаційну стадію, перевищення кошторисної вартостібудівництва, зниження доходної частини або збільшення видаткової частини проекту на експлуатаційній стадії та ін.

Крім того, проект проходить правовий аналіз, технічну та технологічну експертизу. При оцінці проектів застосовуються та міжнародні стандарти. Так, у банківській групі Nordea вже з 2007 року використовують затверджені World Bank та IFC так звані «принципи екватора» (Equator Principles), а саме набір критеріїв для виявлення та управління соціальними та природоохоронними ризиками у проектному фінансуванні.

Булат Давлетшин, у свою чергу, упевнений, що надання послуги проектного фінансування залежить також і від ризиків доходу та їх розподілу між інвесторами, позикодавцями та іншими учасниками на підставі контрактів та інших договірних угод. « Комерційний банк- найбільший позикодавець, і щоб компанія могла отримати позику для проектного фінансування, інвестори повинні запропонувати пріоритетні умови платежу банку і, отже, погодитися з тим, що вони самі отримають відшкодування тільки після того, як будуть виплачені всі належні банку борги», - пояснює спеціаліст.

Коли банки дають добро

Як правило, терміни розгляду заявки на проектне фінансування значно більші, ніж при отриманні звичайної позики, в середньому - від кількох місяців до півтора року. Це і зрозуміло, адже структурувати та аналізувати таку операцію апріорі складніше та довше, ніж у випадку, скажімо, коли видається стандартний кредитна поповнення обігових коштів. За словами Олексія Титова, при проектному фінансуванні застосовуються складні схеми організації угод, що структуруються з урахуванням особливостей проекту (умови, пов'язані з поставками імпортного обладнання, оформленням вихідно-дозвільної документації при будівництві тощо), різноманітний інструментарій (кредити, участь у капіталі, пов'язане фінансування). Умови обслуговування наданого фінансування визначаються термінами окупності проекту.

Процес роботи банку у рамках проектного фінансування має багато спільного з роботою інвесторів, що входять до капіталу підприємства, або фондів прямих інвестицій. Так, зокрема, при реалізації великих проектів банк прагне отримати свою частку акцій, а не просто чекає на повернення капіталу.

«Це відбувається через бажання фінансистів отримати як акціонер можливість більшою мірою контролювати проект і безпосередньо брати участь в управлінні, - пояснює Наталія Грязнова. – При цьому банк може збільшити доходи, не перевантажуючи проект відсотковими платежами». Середній прибутокза акціями перевищує дохід банку. Беручи участь у проекті, банк перерозподіляє свої інвестиції між двома частками: часткою з меншою, але гарантованою прибутковістю і часткою з вищою очікуваною, але негарантованою прибутковістю.

Найчастіше частка інвестицій банку проекті варіюється від 30 до 80%. Найбільш поширена ситуація, коли «вклад» банку обмежується 70%, при цьому 30% кредитна організація, що залишилися, передбачає отримати від ініціатора проекту. Найчастіше йдеться про те, що ці 30% мають бути витрачені на початковій стадії проекту, тобто на проектування, попередню підготовку, отримання дозвільної документації тощо.

Булат Давлетшин наводить свій приклад: «Згідно з нашими умовами, вартість проекту повинна становити від 300 млн руб., причому обов'язково використання не менше 30% власних коштів клієнта та/або інших інвесторів, а також, залежно від належності проекту до певної галузі, наявність у ініціатора проекту прав на земельну ділянку чи виробничий майданчик із необхідними інженерними мережами».

Ставки ж за кредитом та графіки його отримання та погашення встановлюються індивідуально та можуть змінюватися на різних стадіях проекту, залежно від ходу реалізації та з урахуванням прогнозованих грошових потоків позичальника.

Найчастіше банки ставлять умову для підтримки певного мінімального рівня коефіцієнта покриття боргу, зазвичай, у діапазоні від 1,2 до 1,5, залежно від стабільності доходів проекту та кредитної політики банку. Розповідає Оксана Панченко: «Цей коефіцієнт розраховується як відношення чистих доходів кожного періоду проекту до величини платежів за відсотками та основним боргом, запланованим на цей період». Таким чином, розмір чистих доходів проекту перевищує суму необхідних платежів, що належать банку, що гарантує кредитору стабільність виплат у разі можливих відхилень від базового прогнозу.

Загалом, за оцінкою Наталії Грязнової, для позичальника проектне фінансування обходиться дорожче, ніж звичайне кредитування, оскільки ризики банку за участю в проектній схемі набагато вищі (через відсутність застави на всю вартість кредиту). З іншого боку, за проектного фінансування компанії завжди можуть рефінансувати кредит після початку роботи підприємства.

Проекти є… а фінансування буде?

І чи багато сьогодні у Росії банків, які працюють над ринком проектного фінансування? На думку Наталії Грязнової, такого продукту у його класичному вигляді у нашій країні не було й немає. "Окремі угоди - не показник наявності послуги проектного фінансування в лінійці того чи іншого банку", - заявляє експерт. Продукт, який зараз пропонується банками, все одно певною мірою передбачає певний регрес на клієнта та його бізнес, що діє. Проте багато банків мають у своїй організаційної структуридепартаменти проектного фінансування

Відносно активно кредитні організаціїберуть участь у фінансуванні інвестиційних проектів у рамках фінансово-промислових груп, коли кредитується підприємство, частина якого належить банку, або банк обслуговує в собі рахунки компанії. У такому разі значно спрощується контроль за реалізацією проекту та погашенням кредиту.

«Очевидно, що банк, який претендує на надання такої послуги, має мати дві речі: довгострокові пасиви, по-перше, і професійну команду, по-друге», - продовжує тему заступник голови правління Нордеа банку Михайло Поляков. Він упевнений, що сьогодні поєднання цих факторів можна спостерігати лише у найбільших державних банків та дочірніх банків закордонних фінансових інституцій. Існують також міжнародні фінансові інститути, зокрема EBRD та IFC, які самостійно чи через організацію синдикацій фінансують різні проекти у Росії відповідно до своєї політики.

"Для використання закордонного досвідуу російських реаліях у Москві за сприяння Центробанку РФ та ЄБРР було засновано Російський банкпроектного фінансування, - доповнює Наталія Грязнова, - а при Міністерстві економіки РФ було створено Російський центр проектного фінансування, пізніше перетворений на Федеральний центр проектного фінансування, та Російський центр сприяння іноземним інвестиціям, які також за задумом мали сприяти процесу фінансування нових проектів».

Як вважає Олексій Титов, недостатній розвиток проектного фінансування в нашій країні пов'язаний із високими ризиками та відсутністю дієвої системи їх страхування, недостатньою капіталізацією банків, дефіцитом довгострокових пасивів. Крім того, немає працюючих важелів впливу на ініціаторів проекту через недосконалість вітчизняного законодавства у цій сфері.

Андрій МОСКАЛЕНКО