Продаж квартири, придбаної на материнський капітал. Як продати квартиру, куплену на материнський капітал? Важкі випадки

Бізнес
04.09.2020

Материнський капітал для багатьох російських сімей став суттєвим фінансовою підтримкоюу рішенні житлового питання. Саме на придбання житлової нерухомості щорічно витрачається основна частка коштів, що виділяються з бюджету. Однак у житті можуть виникнути ситуації, які потребують термінового продажу житла. Докладніше про те, чи можна продати квартиру з материнським капіталом та як продати квартиру з материнським капіталом правильно, які в цій угоді є обмеження та особливості – читайте далі.

ДК РФ (стаття 36) та 254-ФЗ «Про додаткові заходи держпідтримки сімей, які мають дітей» вимагають оформити житло, придбане з використанням материнського капіталу, на загальну пайову власність, включаючи навіть неповнолітніх дітей. Розподіл часток може бути за узгодженням як нерівномірним, так чи рівним.

Наступний продаж житлової нерухомості буде можливим лише при отриманні дозволу від територіальних органів опіки та піклування (ООіП), головним завданням яких є захист інтересів неповнолітніх членів сім'ї.

Для отримання такого дозволу батьки повинні надати об'єктивні докази того, що угода не обмежує нічиї права. Результатом договору купівлі-продажу (ДКП) квартири стануть:

  • збереження належних часток за дітьми (тобто отримання як мінімум не меншої частки нової нерухомості);
  • недопущення погіршення умов проживання дітей (нормативи площі кожного члена сім'ї та показники комфортності що неспроможні знижуватися).

Висновок! Продаж житла, яке купувалося за допомогою засобів маткапіталу, можливий тільки при дозволі органів опіки, і в тих випадках, коли житлові умовидля кожної дитини залишаться незмінними або покращаться зі збереженням належних часток власності .

Як отримати дозвіл органів опіки та піклування

Офіційний дозвіл від органів опіки виходить письмово. Для цього батьки повинні написати заяву у довільній формі з проханням про вчинення правочину та додати до нього необхідний комплект документів. Серед таких документів:

  • свідоцтва про укладення/розірвання шлюбу (за наявності) та про народження дітей;
  • паспорт громадянина Росії (кожного батька);
  • документи на житло, що відчужується і купується;
  • зобов'язання батьків про виділення всім дітям пропорційних часток у майбутній угоді (оформляється у нотаріуса);
  • довідка про відсутність заборгованості з платежів за послуги ЖКГ (можна взяти до ТСЖ).

Додатково можуть бути потрібні:

  • звіт про оцінку нерухомості (оформляється акредитованою оцінювальною компанією);
  • документи, що підтверджують факт відсутності батьків (наприклад, у разі їхньої смерті чи позбавлення прав);
  • згоду на вчинення правочину від дітей, які досягли 14-ти річного віку;
  • документи на житло, що купується (якщо квартира продається з метою поліпшення житлових умов).

У деяких випадках органи опіки можуть виїхати на місце для огляду нерухомості, що купується, щоб переконатися в правильності свого рішення.

Зібраний пакет паперів надається до територіального відділення органу піклування. Розгляд питання зазвичай займає трохи більше одного календарного місяця.

Коли можна буде продати квартиру і чи можна продати квартиру до виділення часток дітям, щоб купити іншу

Чіткого визначення періоду, починаючи з якого дозволяється продати квартиру, куплену з використанням материнського капіталу, немає в жодному законодавчому акті. Кожна конкретна ситуація розглядатиметься у індивідуальному порядку. Сама угода може бути проведена будь-якої миті з дня придбання квартири.

Однак є кілька важливих нюансів щодо терміну дії дозволу від органів опіки:

  • згода від ООіП діє лише 3 місяці з моменту його видачі;
  • новий договір на житлову площу має бути поданий органам опіки протягом 1 місяця з дати отримання офіційного дозволу на відчуження майна неповнолітніх.

Якщо договір не надано, то реєструючий орган має право відмовити в реєстрації угоди.

У ситуації, коли житло купувалося за допомогою кредитних коштівта оформлення іпотечного кредиту, який на момент продажу нерухомості є чинним, позичальник зобов'язаний отримати згоду кредитора на угоду та переведення всіх зобов'язань на покупця.

Також важливо розуміти, що куплена менше 3-х років тому нерухомість передбачає обов'язковість сплати податку з продажу (прибутковий) у розмірі 13% від загальної вартості договору. Якщо власність було оформлено після 01.01.2016 р., то діє 5-річний термін звільнення від податку. Якщо продаж старої та купівля нової квартир здійснюється протягом одного податкового періоду, то платник податків звільняється з такої статті витрат.

До переліку документів, необхідних для отримання від ООіП дозволу на продаж квартири, купленої повністю або частково материнський капітал, Як описувалося раніше, входить нотаріальне зобов'язання опікунів/батьків виділити частки кожній дитині. Такий документ оформляється лише у разі, коли кошти маткапіталу переводяться рахунок погашення заборгованості по іпотеці.

Законодавчо встановлено період виконання такого зобов'язання (виділення часток) – не пізніше 6 місяців з дати зняття обтяження із застави.

Увага! Продати квартиру до виділення часток претендентам можна у будь-який час. Головне обмеження полягає в отриманні дозволу від ООіП (органів опіки та піклування).

Як продати квартиру, куплену по материнському капіталу

Сьогодні нерухомість із держдопомогою у складі її вартості можна:

  • продати та одразу купити нову (одночасна реєстрація двох угод);
  • обміняти;
  • продати з метою будівництва окремого будинку;
  • реалізувати та виручені кошти розмістити на рахунок на ім'я дітей.

Найбільш поширеним варіантом є перший – продаж наявної квартири та подальша купівля нової (як із доплатою, так і без неї).

Продаж житла може бути обумовлений такими причинами:

  • сім'я переїжджати до іншого регіону чи міста;
  • раніше куплена нерухомість не відповідає санітарно-епідеміологічним нормам (неблагополучний район, галасливі сусіди, промерзання в холодну пору року і т.д.);
  • сім'я отримала можливість розширити житлоплощу;
  • виникла термінова потреба у грошах (існуюче житло розмінюється на меншу площу).

Узагальнено процедура продажу апартаментів або квартири, придбаних на маткапітал (без іпотеки), включає наступну послідовність дій або кроків:

  1. Пошук покупця на свою квартиру та потенційної житлоплощі для покупки.

Робити це рекомендується одночасно з метою мінімізації часових витрат. Визначившись з квартирою, що купується, і домовившись з потенційним покупцем наявної, можна заздалегідь укласти попередні договорикупівлі-продажу, у яких краще відразу прописати частки всіх членів сімей.

Якщо нова квартира купуватиметься крім власних коштівза допомогою іпотечної позики, то її можна спочатку оформити на одного або обох батьків, і додатково підтвердити свої зобов'язання щодо подальшого виділення часток дітям через нотаріуса.

  1. Збирання комплекту документів для отримання дозволу від ООіП.

Також потрібно заздалегідь підготувати необхідні папери, щоб звести до мінімуму час очікування.

  1. Отримання від органів опіки офіційного документа, за яким дозволяється продаж квартири з обтяженням по материнському капіталі.

Чекати на такий документ зазвичай доводиться від кількох тижнів до одного місяця. Позитивне рішення буде винесене лише в тому випадку, коли ООіП впевнені, що будуть враховані усі права дітей. Якщо нове житло планується купувати на виплат, то висока ймовірність отримання відмови від органу опіки, оскільки підозрюється погіршення умов проживання.

  1. Отримання від покупця зазначеної у договорі суми первісного внеску.

Частка, що вноситься від ціни нерухомості, узгоджується сторонами, що беруть участь (зазвичай від 10 до 50%). Гроші зазвичай перераховуються на рахунок продавця квартири. Термін перекладу буде мінімальним (зазвичай того ж дня).

  1. Реєстрація угоди.

У Регпалаті чи МФЦ реєструється договір купівлі-продажу квартири на материнський капітал, що підтверджується відповідним записом у Росреєстрі та видачею нового свідоцтва про власність.

  1. Остаточний розрахунок між продавцем та покупцем.

Сума, що залишилася, перераховується покупцем протягом встановленого договором строку. Зрив терміну загрожує штрафними санкціями.

У схемі продажу квартири, купленої за материнський капітал, із використанням іпотеки, представлена ​​вище покрокова інструкціяміститиме кілька додаткових пунктів:

  • зарахування одержаних від покупця коштів у рахунок виконання кредитних зобов'язань;
  • отримання дозволу від банку на укладення нового договору купівлі-продажу та переведення обов'язків продавця на покупця нерухомості;
  • зняття обтяження з квартири після остаточного розрахунку іпотечному договору(Підсумковий крок).

Другий пункт зустрічається дуже рідко, оскільки банки не хочуть брати на себе зайві ризики.

Документи

Комплектація документів, необхідні реалізації квартири, куди вкладено материнський капітал, складається з таких бумаг:

  • дозвіл від ООіП;
  • документи, що засвідчують особу (паспорти батьків та свідоцтва про народження всіх дітей, а також паспорти дітей, які досягли 14-річного віку);
  • документи на житло, що продається і купується;
  • попередні дкп житла.

Якщо однією зі сторін угоди є банк, який видав іпотеку на купівлю квартири, що продається сьогодні з материнським капіталом, то під час реєстрації потрібно надати кредитний договірта договір про іпотеку.

Особливості, якщо квартира була куплена в іпотеку

Умови продажу купленої на материнський капітал квартири у разі непогашеного іпотечного кредиту мають на увазі отримання обов'язкової згоди від банку. З цим можуть виникнути серйозні труднощі. Причин тут кілька:

  • наявність прописаних у квартирі неповнолітніх дітей (процедура їхнього виписування завжди є непростою справою);
  • житлоплоща знаходиться у заставі у кредитора і перереєстрація права власності без його дозволу неможлива.

На практиці можливі 2 варіанти проведення операції з відчуження житла з обтяженням:

  1. З дозволом банку.

Продавець квартири заздалегідь шукає покупця, після чого звертається до банку з проханням схвалення угоди. У такому документі важливо докладно пояснити, кому та за яку ціну продається нерухомість, а також у чому причина продажу.

Якщо банк дасть свою згоду, то угода оформлятиметься за його супроводі. Підписавши договір купівлі-продажу, покупець повинен буде перерахувати на банківський рахунок суму, величина якої дорівнює залишку заборгованості з іпотеки. Частина, що залишилася, передається продавцю квартири.

  1. Продаж житла з обтяженням «обхід банку».

Цей варіант у тому, що після підписання договору купівлі-продажу продавець достроково погашає борг. Повний розрахунок із банком дає право продавцю надалі зняти обтяження. Покупець потім оформляє нерухомість на себе.

Що стосується ризиків для продавця та покупця, то процедура продажу квартири без участі банку та виплати боргу загрожує можливими негативними наслідкамилише для покупця. Саме тому цей спосіб застосовується зазвичай під час угод між близькими людьми чи родичами.

Важлива специфіка продажу такої квартири полягає у отриманні обов'язкового дозволу на здійснення угоди від органів опіки та піклування, які стежать за дотриманням прав та інтересів кожного члена сім'ї, особливо неповнолітніх дітей. Головна вимога до продажу нерухомості – збереження часток та непогіршення умов проживання.

Чекаємо на ваші запитання на цю тему в коментарях.

Продаж квартири з материнським капіталом та вирішення питань з органами опіки досить складне та важке питання, яке потребує індивідуального підходу. Рекомендуємо записатися на безкоштовну консультаціюдо нашого юриста, щоб пройти цей шлях легко та безпечно.

Прохання оцінити пост, якщо він був корисним та натиснути на кнопки улюблених соцмереж.

За весь період, поки реалізується програма підтримки сімейз двома і більше дітьми, понад 90% власників сертифікату вважали за краще спрямувати його кошти на . Проте, в учасників держпрограми згодом може виникнути потреба (наприклад, з метою подальшого придбання більш просторого житла або через необхідність змінити район проживання або переїхати в іншу місцевість тощо).

  • Якщо всі члени сім'ї на цей момент досягли повноліття, то за згодою всіх власників питання продажу вирішується дуже легко.
  • Якщо ж серед учасників пайової власності є особи, не досягли 18 років, то відчуження житлового приміщення можливе з певними обмеженнями і лише за наявності дозволу органу опіки та піклування.

Умови продажу житлового приміщення, придбаного на маткапітал

Оскільки обов'язковою умовою використання сертифіката є оформлення житла у власність всіх членів сім'ї, органи опіки та піклування уважно стежать за дотриманням прав неповнолітніх дітей

Інтерес працівників Опіки до долі житлових приміщень, на купівлю яких було виділено кошти маткапіталу, обумовлений бажанням уникнути ситуацій, за яких діти можуть втратити частки у праві власності. Саме тому продаж таких квартир неможливий без попереднього схвалення органу опіки.

Для отримання згоди органів опіки на проведення правочину, батькам необхідно довести, що правочин не ущемить права та інтереси дітей, і що в її результаті:

  • продається житлове приміщення, що перебуває у власності сім'ї без обтяжень;
  • на придбану нерухомість накладено іпотеку в силу закону.

Розглянемо зазначені випадки докладніше.

Продаж квартири без обтяжень

У цьому випадку для схвалення правочину в ООіП необхідно надати документи, що підтверджують факт придбання нового житла. Таким доказом виступає:

  • попередній договіркупівлі-продажу, засвідчений підписом та печаткою нотаріуса;
  • можна уявити і договір міни(«трейд ін»), умовами якого буде передбачено доплата покупцяпри обміні житла меншого за площею більше.

У зв'язку з тим, що неповнолітніх не можна зняти з реєстраційного обліку просто так, не зареєструвавши їх за місцем проживання в іншому місці, обидві угоди після отримання згоди ООіП потрібно проводити в один день.

Угода про розподіл часток у новому житловому приміщеннітакож підлягає державної реєстраціїу Росреєстрі.

Продаж квартири, обтяженої заставою банку (іпотекою)

У разі потреби продаж квартири до повного погашенняіпотечного кредиту- Спочатку потрібно отримати згода банку. Однак якщо у житловому приміщенні, що перебуває в заставі у кредитної організації, на момент продажу частки неповнолітнім не виділено- це не значить, що потреби звертатися до ООіП немає!

  • Навпаки, якщо сім'я продає квартиру, не виконавши зобов'язання, дуже високий шанс запереченнятакої угоди.
  • До того ж взяте він зобов'язання з наділення дітей частками містить інформацію про конкретному житловому приміщенні, власниками якого мають стати неповнолітні члени сім'ї.
    • Це означає, що просто взяти та замінити об'єкт нерухомості, не погодивши це з опікою, не можна.
    • Краще подбати про це наперед, наприклад, на стадії підписання попереднього договору.

Після дотримання всіх формальностей та отримання необхідних дозволів, потрібно вибрати конкретну схему продажу:

  • частину заощаджень покупця буде зараховано у рахунок погашення зобов'язаньпо житловому кредитупродавця (як правило, йдеться про початковий внесок);
  • за погодженням з банком шляхом укладання нового договору права та обов'язки продавцяза договором іпотечного кредитування переводяться на покупця;
  • продавець погашає іпотеку, З нерухомості знімаються обтяження, і вона переоформляється на покупця.

Висновок

Таким чином, придбаного з використанням , можливо, але за дотримання певних юридичних формальностей, однією з яких є придбання нерухомості, що перевищує продається за розміром та умовами.

Задоволення даної умовибуде свідчити про дотримання прав та інтересіввсіх членів сім'ї, включаючи неповнолітніх, які не мають можливості брати участь у подібних угодах на повних підставах.

Як продати куплену на материнський капітал квартиру? Це питання є актуальним і з практичної, і з теоретичної точки зору, оскільки торкається можливих обмежень права власника на розпорядження майном. З чим пов'язані ці обмеження та як їх подолати, розповідається у цій статті.

Правовий статус квартири, придбаної коштом материнського капіталу

Квартира чи інше житло, придбане коштом материнського капіталу гаразд, передбаченому ст. 10 закону «Про додаткові заходи державної підтримкисімей» від 29.12.2006 № 256-ФЗ (далі — закон № 256-ФЗ), мають бути оформлені у спільну пайову власність дітей та батьків. Відповідно до п. 4 ст. 10 закону № 256-ФЗ побудоване або куплене за рахунок материнського капіталу житло оформляється у пайову власність батьків та дітей від першого до третього та наступних. Частки визначаються виходячи з домовленості учасників часткової власності.

Якщо при використанні коштів на придбання квартири або будівництво будинку подружжя розпорядника материнського капіталу та діти не були включені до числа власників, то розпорядник капіталу, яким буде один із батьків, направляє до ПФР нотаріально засвідчене зобов'язання про виділення часток у власності у майбутньому. Це зобов'язання має бути виконане протягом 6 місяців, але оскільки ПФР не наділений правами контролю за його дотриманням, часто воно залишається нереалізованим.

Відповідно, розпорядження нерухомістю, оформленою у пайову власність, можливе лише при отриманні згоди всіх її учасників. Дотримання інтересів дітей, які не досягли повноліття, контролюють органи опіки та піклування. Розпорядження неправомірно оформленої на одного з подружжя квартирою, купленої за маткапітал, формально не потребує згоди членів сім'ї або органу опіки, проте високий ризик заперечення угоди (про це ми розповімо нижче).

Чи можливий продаж квартири, купленої з використанням материнського капіталу

Як можна продати куплену на материнський капітал квартиру? Є 2 варіанти рішення:

  • якщо діти досягли повноліття, реалізація нерухомості відбувається без будь-яких обмежень;
  • якщо цього не сталося, необхідне оформлення згоди органів опіки та піклування.

Якщо у складі співвласників майна є неповнолітні, Росреєстр під час реєстрації переходу права до покупця перевірить наявність згоди органів опіки, виданої відповідно до норм ст. 8, 20, 21 закону «Про опіку та піклування» від 24.04.2008 № 48-ФЗ (далі — закон № 48-ФЗ).

Покупця наявність у юридичній історії квартири маткапіталу цікавить з погляду стійкості майбутньої угоди. Якщо квартира у власності одного з батьків і вона була придбана нещодавно, а у складі сім'ї є діти, велика ймовірність того, що зобов'язання перед ПФР оформити житло у спільну власність залишилося невиконаним. Покупець у цьому випадку може попросити у продавця довідку з Пенсійного фондуРФ про залишок коштів материнського капіталу Якщо він еквівалентний розміру маткапіталу, то ризику при покупці не буде.

Інші обмеження на розпорядження нерухомістю

Обмеження продажу купленої з допомогою материнського капіталу квартири може бути пов'язані із заставою об'єкта. Зараз існує 3 способи продати квартиру, куплену в іпотеку з використанням коштів материнського капіталу:

  • погасити кредит достроково та звільнити майно від застави;
  • отримати дозвіл банку на продаж закладеного майна та продати його із збереженням застави;
  • одночасно з продажем майна перевести на покупця борг за кредитом (можливо лише за згодою банку).

Всі ці ситуації вимагають глибокого юридичного опрацювання, і велика ймовірність того, що органи опіки не дадуть згоди на вчинення такої угоди. У зв'язку з цим питанням, як продати куплену на материнський капітал квартиру в іпотеці, доводиться відповісти так: або погасивши спочатку кредит і звільнивши її від застави, або з дозволу банку.

Як отримати дозвіл органів опіки

Як продати куплену на материнський капітал нерухомість із попереднім отриманням згоди органів опіки? Батькам доведеться подати їх співробітникам докази того, що продаж не обмежить права та інтереси неповнолітніх та за її результатами:

  • діти отримають рівноцінні частки у праві власності на нове житлове приміщення;
  • їх житлові умови не будуть погіршені (як мінімум площа, що припадає на дитину, не буде меншою, ніж у об'єкті, що реалізується).

Наразі при видачі такої згоди все ще діє лист Міносвіти «Про захист житлових правнеповнолітніх» від 20.02.1995 № 09-М. Відповідно до нього дозвіл має бути виданий у формі постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування, і вона має бути підписана керівником цього органу.

Насправді співробітники органів опіки перевіряють як площа, а й технічний станта рівень благоустрою житлових приміщень.

Чи можна закласти квартиру, куплену на материнський капітал

Існують інші способи розпорядитися майном або використовувати його для підвищення добробуту сім'ї. Якщо відповідь на запитання, чи можна продати куплену на материнський капітал квартиру, позитивну, то можна закласти її, щоб з отриманих коштів придбати новий об'єктнерухомості? Закон № 48-ФЗ (ст. 21) забороняє здійснювати без згоди органів опіки такі правочини, як:

  • надання житлової площі в оренду;
  • будь-які форми відчуження;
  • передача квартири у заставу.

Таким чином, якщо права дитини на частку у праві спільної власностіна квартиру формалізовано до ЄДРН, передати нерухомість у заставу без згоди органів опіки буде неможливо. Дозвіл має бути надано протягом 15 днів з моменту звернення за ним. Якщо органи опіки відмовлять, то відмова має бути мотивованою і її можна згодом оскаржити в суді. Позивачами можуть бути як батьки, і прокурор.

Відповідальність за вчинення неправомірної угоди

Чи існує відповідальність, якщо неправомірно продати куплену з використанням материнського капіталу квартиру в ситуації, коли частки ще не було виділено? за загальному правилуДК РФ починають працювати наслідки недійсності угоди, про які можна прочитати у статті «Підстави для визнання правочину недійсним». Серед осіб, які мають право заперечувати такий продаж, будуть:

  • територіальний орган Пенсійного фонду РФ, у якому депоновано нотаріально засвідчене зобов'язання розпорядника коштів материнського капіталу наділення частками дітей та чоловіка;
  • органи опіки та піклування;
  • члени сім'ї, чиї частки були виділені, чи його представники.

Позовна давність за такими вимогами становить 3 роки для держорганів або дорослих членів сім'ї з моменту, як вони дізналися про ситуацію, що їх зачіпає, і 3 роки після досягнення 18 років для неповнолітніх. Цікаво, що якщо частки дітей не були оформлені на них до продажу квартири, але при її продажу та купівлі нової інтереси дітей були враховані та їх частки оформлені, то суд не застосовуватиме наслідки недійсності першої угоди або задовольнятиме вимоги щодо повернення коштів материнського капіталу виходячи з норм закону № 256-ФЗ (див. рішення Медвежогорського районного суду Республіки Карелії від 21.05.2015 у справі № 2-277/15).

Спори, пов'язані з продажем квартири, купленої на материнський капітал

Опрацьовані позиції судової практикив області маткапіталу знайшли відображення в Огляді практики розгляду судами у 2014-2015 роках справ, пов'язаних із реалізацією права на материнський капітал, утв. Президією ЗС РФ 22.06.2016.

ВАЖЛИВО! Найчастіше основа правової позиції судів – це ст. 8 Конвенції про захист прав людини та основних свобод, яка зобов'язує державу надавати особливе значення інтересам дитини, які мають пріоритет над інтересами батьків (див. рішення Жовтневого суду м. Самари від 15.12.2017 у справі № 2-4953/17).

У зв'язку з цим зазвичай суди слідують інтересам дітей. Наприклад:

  • коли відповідач, скориставшись правом на материнський капітал, придбала житловий будинок у власність, а зобов'язання протягом 6 місяців оформити житловий будинок у пайову власність подружжя та дітей не виконала, угоду купівлі-продажу визнали недійсною (див. апеляційне ухвалу ВС Татарстану від 01.08.2010). у справі №33-11377/2016);
  • у разі неоформлення житла у пайову власність відмова покупцю у задоволенні заяви про використання коштів материнського капіталу вважається судами правомірною (див. ухвалу Ленінградського облсуду від 24.04.2013 № 33-1752/2013).

***

Продаж купленої на материнський капітал квартири не повинен обмежувати права дитини. Отримання попередньої згоди органів опіки покликане виявити всі можливі зловживання та виключити такі ситуації.

Це дуже актуально, тому що згодом необхідно розширюватися.

Однак є деякі обмеженняпід час реалізації подібної нерухомості. Проте продати її можливо.

Щоб дотриматися чинного законодавства, рекомендується звертатися до агенство нерухомості. Фахівці завжди знають про останні змінив правила реалізаціїподібного житла, тому допоможуть оформити угоду правильно.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - телефонуйте за телефонами безкоштовної консультації:

Продаж квартири, купленої з використанням маткапіталу

Існує два нюанси при реалізації подібної власності:

  1. якщо всі члени досягли повноліттяна момент вчинення правочину;
  2. якщо є неповнолітніособи на момент продажу житла.

Необхідно розглянути все можливі нюансибільше докладно.

Відсутність неповнолітніх

У даному випадку проблем із реалізацією нерухомості немає, оскільки всі сторони мають право самостійно розпоряджатися своїми частками. Таким чином, учасники правочину можуть самі розпоряджатисясвоїм майном.

Тому квартира продається відповідно до норм чинного законодавства одним із таких образів:

  • за готівку;
  • із застосуванням банківського капіталу;
  • з використанням державних грошей (материнський капітал та інші субсидії).

Умови продажу

Закон передбачає кілька можливих сценаріїв продажу нерухомості, яка купувалась на кошти маткапіталу:

  1. необхідно згодавід усіх повнолітніх членів сім'ї на реалізаціюоб'єкта;
  2. оскільки неповнолітні що неспроможні самостійно приймати рішення, його приймають них них батьки;
  3. важливо, щоб органи опіки схвалиливчинення правочину;
  4. необхідно, щоб інтереси та права дітей не були ущемленіпід час продажу одного житла та купівлі іншого;
  5. збереження частокза неповнолітніми гарантує, що вони не будуть ущемлені у своїх правах та отримають рівноцінну частку після придбання нового житла.

Фахівці відділу опіки звертають увагу на низку нюансів під час ухвалення рішення про можливість здійснення угоди:

  • Загальна площанаявного і нового об'єкта нерухомості (нове житло має мати таку ж або більшу площу, але не меншу);
  • стан інфраструктури;
  • наявність шкілі лікареньу безпосередній близькості до нового житла.

Якщо планується Переїзд в інше місто, то необхідно, що він був більш розвиненим та успішним. Буде проблематично отримати дозвіл на переїзд із Санкт-Петербурга до Барнаула.

Виняток - це необхідність змінити клімат за рекомендацією лікарів або значне збільшення житлової площі в результаті угоди.

Способи

Сьогодні закон передбачає кілька способів реалізації такого житла:

  1. Надання часток у новій квартирі з урахуванням, що умови проживання еквівалентні чи кращі порівняно з наявною квартирою. У цьому випадку необхідно здійснювати купівлю нової та продаж староїквартири одночасно, отримавши перед цим дозвіл від відділу опіки, що знаходиться у районній адміністрації;
  2. Розмістити на банківських рахунках грошові кошти , розмір яких еквівалентний вартості часток дітей у наявній квартирі. Важливо, щоб це було два різні рахунки, відкриті на ім'я кожної дитини. Отримавши довідку про вартість часток у оціночної компанії, необхідно надати її до відділу опіки. Також буде потрібно витяг з банку, що підтверджує факт відкриття рахунків;
  3. Надання зменшеної частки дітям. Таке можливо, якщо вартість часток у новому житлі вища, ніж вартість у наявному. Довідка від оціночної компанії на вартість обох об'єктів може підтвердити їх еквівалентну вартість, незважаючи на зменшення площі.

Згідно чинному законодавству, необхідно буде продавати нерухомість за участю неповнолітніхтільки через органи опіки. Вони стежать, щоб батьки не обмежили своїх дітей у їхніх майнових правах.

Отримання згоди органів опіки

Для того щоб вийти на угоду в даному випадку необхідно:

  • зібрати повний пакет документів.

    Туди входять:

    1. папери, що підтверджують факт власності на житло;
    2. попередні угоди купівлі-продажу на обидві угоди;
    3. свідоцтва про шлюб та народження дітей;
    4. паспорти батьків чи інших законних представників.
  • відомості про оцінної вартостіжитла;
  • виписка за рахунком керуючої компаніїпро відсутності боргу;
  • заява від батьківабо законних представників неповнолітніх на участь дітей у правочині, що заповнюється у присутності спеціаліста.

Воно складається у вільній формі на аркуші формату A4. У ньому необхідно вказати:

  1. ПІБ батьків та дітей;
  2. адресу наявного житла, купленого коштом материнського капіталу;
  3. адресу нового житла, яке планується придбати;
  4. розмір часток, які діти отримуватимуть внаслідок здійснення правочину.

Якщо батьки у розлученні

Іноді реалізація квартири відбувається. І тут є кілька сценаріїв здійснення угоди:

  • відмова одного з батьків від своєї частки на користь дітей;
  • здійснення продажу житла таким чином, що кожна сторона бере участь у угоді, після чого розподіл грошей відбувається у добровільному порядку або на підставі угоди.

Якщо одна із сторін не погоджується на продаж житла, то реалізувати його неможливо. У судовому порядкуЗмусити власника продати свою частку теж не можна, тому необхідно домовлятися між собою.

Як прискорити процес продажу?

Є кілька способів прискорити процес продажу, а саме:

  1. З аранж прописатися разом з дітьми до родичівта виділити неповнолітнім частки, щоб квартиру можна було продати без участі співробітників відділу опіки.

    Після купівлі нової нерухомості можна прописатися в новому місці та відмовитися від часток у родичів, виділивши їх у купленій квартирі;

  2. Перевірити документи, і заздалегідь замовити дублікати в разі втрати;
  3. Зменшити вартість свого об'єкту, щоб швидше знайти покупця

Необхідно розуміти необхідність сплати податку, якщо житло було придбано до січня 2016 р. та у власності менше 3 років. При цьому, якщо квартира придбана після січня 2016 р, то 5 років ( ФЗ №382від 29.11.2014 р).

Цей закон був прийнятий для того, щоб знизити кількість спекулянтівна ринку нерухомості, які купували житло на первинному ринку та перепродавали його одразу після здачі будинку в експлуатацію.

Все це дозволить максимально швидко здійснити угоду з нерухомістюта почати жити у новій квартирі або побудувати будинок.

Однак варто пам'ятати, що при переїзді до індивідуальний будинокспеціалісти відділу опіки уважно вивчають розвиненість інфраструктури. Відсоток схвалення таких угод значно нижче.

Купили квартиру за участю материнського капіталу, але як тепер її продати? Усі способи та варіанти продажу квартири, придбаної на материнський капітал: без виділення часток, при розлученні подружжя, без участі опіки, для будівництва будинку та інше читайте на сайт

Продаємо квартиру, куплену на материнський капітал, і купуємо іншу: етапи такої угоди

Якщо при покупці житлової нерухомості використовувався материнський капітал, то продаж об'єкта знаходиться під контролем органів опіки. Це цілком зрозуміло та закріплено законом. Материнський капітал є. Вона видається одноразово і витрачається лише на користь дитини. Наприклад, на його навчання чи придбання житла. Тому продати квартиру, не отримавши на це відповідного дозволу, не вдасться .

Процес подібної угоди дещо відрізняється від звичайного варіанта на початковому етапі:

  • Власник квартири, купленої на материнський капітал, розпочинає пошук нового житла.
  • Зробивши свій вибір, обумовлює умови покупки із продавцем.
  • Надає опікунській раді письмово обґрунтування для продажу старого житла та придбання нового.
  • Якщо органи опіки дають дозвіл, далі діє стандартна схема всіх угод, пов'язаних із продажем та купівлею нерухомості.

У яких випадках опікунська рада може дозволити продаж квартири?

Якщо у новому об'єкті частка дитини буде рівнозначною чи більшою. Якщо не буде погіршення умов проживання дітей, які не досягли повнолітнього віку.

Чи можна продати квартиру, придбану на материнський капітал, без виділення часток і як?

Без виділення часток продати житло, на купівлю якого використовувався материнський капітал (МК), не можна . Інакше буде порушено закон. Жодних варіантів і обхідних шляхів, що у правовому полі РФ немає. Закон єдиний всім.

Більше того, виділення часток є обов'язковим для тих, хто купує нерухомість на МК. Свої частки повинні мати як подружжя, так і діти, інакше опікунська рада просто не дозволить продавати житло, та ще й покарає, вдавшись до допомоги судових органів. По суті це порушення прав дітей. Суд зобов'яже батьків виділити частки дітям.

А як продати чи розміняти квартиру, придбану на материнський капітал при розлученні?

Процес розлучення закінчується поділом майна, нажитого під час шлюбу. Сторони можуть дійти «полюбовної» угоди або розбиратися через суд. Окремим пунктом є житло, куплене на материнський капітал (МК). За законом РФ його власником є ​​кожен член сім'ї, кожен має свою частку, встановлену в момент покупки, у тому числі чоловік. Ось чому така нерухомість не підлягає поділу.

Чоловік лише претендент на свою частку. Хоча є один нюанс. Займатися продажем чи розміном можна у разі, якщо діти (народжені у шлюбі) досягли повноліття . Це законний захід, який захищає права дітей. Вони не повинні страждати під час розлучення. Фактично, завдяки дітям отримано МК, який надав допомогу в придбанні житла, інакше купівля була б неможливою.

Придбали квартиру за материнський капітал та в іпотеку, як бути?

Материнський капітал можна використовувати для придбання квартири і отримання іпотечного кредиту, зокрема може служити першим внеском. Що робити, якщо виникла потреба продати таку квартиру, а іпотека не погашена. Насамперед, необхідно з'ясувати, чи передбачає банківський договір дострокове погашення. Якщо обмеження відсутні, можна сміливо виплачувати залишок боргу і далі займатися продажем нерухомості, паралельно підшукуючи нове житло.

Якщо фінансів на дострокове погашення немає, потрібно отримати дозвіл банку на продаж житла, що перебуває у заставі ( іпотечна нерухомість, як правило, перебуває у заставі). При цьому покупець має погодитись заплатити за житло до оформлення договору про купівлю-продаж. . Потім продавець, який уже має гроші, гасить кредит і доводить угоду (документальну частину) до кінця. При цьому варіанті, звичайно, знадобиться отримання нового кредиту на покупку квартири. Тут дуже багато нюансів, щоб зробити все правильно буде потрібна допомога досвідченого юриста.

Крім іншого, не варто забувати про органи опіки. Саме вони стежать за дотриманням прав дитини, у їхній компетенції дати дозвіл на продаж нерухомості чи відмовити у цьому питанні.

Використання МК при покупці передбачає, що дитина отримує частку нерухомості. Отже, при продажу не повинні порушуватися його права (погіршуватися умови житла).

І ще одна складність, пов'язана з отриманням. Частка неповнолітньої дитини повинна зберегтися і у новій квартирі (будинку). Банки, м'яко кажучи, неохоче беруть у заставу нерухомість, де є частка неповнолітнього члена сім'ї. Тому покращити умови життя, погасивши іпотечний кредит, Отриманий за допомогою МК, і взяти нову позику, досить непроста справа.

Чи обов'язкове залучення опіки під час продажу квартири, яка куплена на материнський капітал?

Залучення органів опіки під час продажу квартири, купленої на материнський капітал, є обов'язковою умовою. Іноді проблема в тому, що новий об'єкт купівлі не відповідає необхідним вимогам(житло має меншу площу, знаходиться у гіршому районі та інше). Усі фактори, які говорять про порушення інтересів дітей, є законною підставою для відмови у видачі дозволу. Однак без нього не обійтись.

Більше того, необхідно надати обґрунтування явних переваг квартири, що купується. . Потрібно довести, що вона перевершує наявне приміщення в частині комфорту та інших показників.

Щоб не вийти за межі закону, важливо зберегти на колишньому рівні або покращити умови проживання дітей. При цьому частка дітей у новому житлі може бути збережена в колишньому розмірі або збільшитись. Якщо вдасться обійти закон і оформити правочин без участі опікунської ради, порушується закон. І тут договір купівлі-продажу визнається недійсним.

Вирішили звести будинок. Чи можна продати квартиру, куплену на материнський капітал, та скористатися грошима для будівництва?

Продати квартиру, придбану на материнський капітал, і на виручені гроші збудувати будинок не вийде. Продаж дозволено лише у певних випадках: при купівлі рівнозначної квартири, більшої за площею житла та більш комфортного . Тобто новий об'єкт житла не гірший чи кращий за попередній. Яким буде запланований будинок, коли його збудують, чи відповідатиме він необхідним умовам- це питання. Опіка не дасть дозволу на продаж квартири за таких умов.