Федеральний закон про іпотеку (заставу нерухомості). Типи іпотечних кредитів

Бренди
17.11.2020

Під іпотекою згідно з п.2 ст.334 ДКРФ у цивільному праві п.2 ст.334 ДКРФ розуміють: «Запорука земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна Загальні правилапро заставу, які у ДК, застосовуються до іпотеці у випадках, коли цим Кодексом чи законом про іпотеку не встановлено інші правила».

У ст.42, ФЗ 29 травня 1992 року N 2872-1 «Про заставу», іпотекою визнається застава підприємства, будівлі, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо з землею, разом із відповідним земельним ділянкою чи правом користування ним.

Слово "Іпотека" грецького походження (від грецьк. hypoteka - підставка, підпора). Поняття "іпотека" ґрунтується на давньоримських принципах застави, будучи більш досконалою його формою. Згодом змінювалися лише умови надання, обсяги та цілі іпотечного кредиту, надійність його забезпечення, кредитні відносини, пов'язані з іпотекою.

Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язань боржника, за якої нерухоме майнозалишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває права одержати задоволення за рахунок реалізації цього майна. Зобов'язання боржника може бути не тільки банківським, а й зобов'язанням, заснованим на купівлі-продажу, оренді, іншому договорі, заподіянні шкоди.

До нерухомого майна закон відносить земельні ділянки, зокрема, ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та всі об'єкти, що пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі споруди, житлові та нежилі приміщення, ліси та багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, а також підлягають державної реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.

У проекті закону про іпотеку до майна, яке може бути предметом іпотеки віднесено та будівлі споживчого призначення, в тому числі дачі, садові будинки, гаражі. Також предметом іпотеки можуть бути права орендаря за договором оренди нерухомого майна, за умови згоди його власника або особи, яка має на нього право господарського відання, якщо законом або договором не передбачено інше.

Відповідно до пункту 2 Указу №293 від 28.02.96 за договором про іпотеку може бути закладено лише нерухоме майно, яке належить заставнику на праві власності або на праві господарського відання та права на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним. Якщо предметом іпотеки є нерухоме майно, на відчуження якого потрібна згода чи дозвіл іншої особи чи органу, то така сама згода чи дозвіл потрібна для іпотеки цього майна (ч.7 п.3 Указу №293 від 28.02 96). Якщо іпотека встановлюється на майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників), у тому числі квартири та нежитлові приміщення житлових будинках, потрібна наявність письмової нотаріально посвідченої згоди всіх власників.

Якщо інше не передбачено договором, річ, яка є предметом іпотеки, відповідно до статті 135 ЦК України вважається закладеною разом з приладдям як єдине ціле. Частина нерухомого майна, розділ якого у натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), крім квартир у багатоквартирних житлових будинках, не може бути самостійним предметом іпотеки. При іпотеці квартири у багатоквартирному житловому будинку, частини якого перебувають у загальній часткової власностізаставника та інших осіб, поряд із квартирою закладеною вважається і відповідна частка у праві спільної власностіна житловий будинок. На праві спільної часткової власності власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку належать загальні приміщеннябудинки, його несучі конструкції, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири (ст.290 ЦК України). З часткою у праві власності на спільне майножитлового будинку власник квартири немає права вчиняти дії, які можуть спричинити її передачу окремо від права власності на квартиру.

Не допускається іпотека ділянок надр, що особливо охороняються природних територій, іншого майна, вилученого з обороту, яким відповідно до федеральним законом може бути звернено стягнення, багатоквартирних і індивідуальних житлових будинківта квартир, що перебувають у державній або муніципальної власності, а як і майна, щодо якого у встановленому федеральним законом порядку приватизація заборонена (ч.5 п.3 указу №293 від 28.02.96).

Підставою виникнення іпотеки є договір. Іпотека може виникати також і на підставі закону при настанні зазначених у ньому обставин, якщо в законі передбачено яке майно та для забезпечення якого зобов'язання визнається таким, що перебуває у заставі. Так, згідно з пунктом 1 статті 587 ДК РФ при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває права застави на це майно. Платник ренти за попередньою згодою її одержувача вправі здавати у заставу нерухоме майно, передане йому забезпечення довічного утримання.

Сфера застосування іпотеки досить широка. Це забезпечення зобов'язань за кредитним договором (договором позики), а також зобов'язань, заснованих на договорі купівлі-продажу, оренди, підряду, перевезення вантажів, іншому договорі.

Іпотека характеризується такими відмінними рисами:

  • - По-перше, іпотека, як і будь-яка застава, - це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди тощо. сенс.
  • - По-друге, як предмет іпотеки завжди виступає нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки та все, що міцно з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди.

Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» уточнює, що предметом договору іпотеки можуть бути:

  • - земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також земельних ділянок, розмір яких менший від мінімального розміру, встановленого нормативними актамисуб'єктів Російської Федераціїабо органів місцевого самоврядуваннядля земель того чи іншого цільового призначеннята дозволеного використання;
  • - підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
  • - житлові будинки, квартири, ізольовані частини житлових будинків та квартир;
  • - дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
  • - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.
  • - По-третє, предмет іпотеки завжди перебуває у володінні боржника. Він же залишається власником, користувачем та фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження ним, принаймні без згоди кредитора, на час заставного періоду.
  • - По-четверте, договір кредитора та боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом – заставною, яка супроводжується державною реєстрацією. Наразі скасували нотаріальне посвідчення.
  • - по-п'яте, при значному перевищенні вартості застави над сумою виданого кредиту іпотека дає можливість отримати додаткові іпотечні позички під заставу того ж майна (друга, третя іпотека). Права іпотечних кредиторів по одному й тому нерухомому майну задовольняються в порядку реєстрації іпотеки, тобто внесення запису про реєстрацію іпотеки в спеціальні іпотечні книги.
  • - І, нарешті, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу закладеного майна з прилюдних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги над іншими кредиторами у розмірі суми, зазначеної у заставі.

Зі сказаного випливає, що можна виділити такі принципи іпотеки:

  • 1) гласності, чи публічності, - доступ кожної зацікавленої особи до інформації, що міститься в іпотечній книзі;
  • 2) спеціальності - можливість встановлення іпотеки лише до певної нерухомості та у певному обсязі;
  • 3) достовірності - записи у книгах означають, щодо даного майна немає інших правий і правових обмежень, крім зазначених;
  • 4) старшинства – перевага одного заставного права перед іншим залежно від часу внесення його до іпотечної книги;
  • 5) безповоротності - іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі чи договорі;
  • 6) незастосовності погасної давності до занесених до іпотечної книги прав.

початок іпотечного кредитуванняу Росії можна зарахувати до царювання імператриці Єлизавети Петрівни. У цей час (1754) були відкриті дворянські банки в Москві і Санкт Петербурзі. Але у своїй неорганізованій формі іпотечний кредит існував і набагато раніше. Наприклад, ще в 15 столітті з'явився вторинний заклад маєтку в інші руки, а також з'явилися застереження, що маєток не закладено в інші руки. Під час розгляду питання про іпотечне житлове кредитуванняслід розрізняти поняття об'єкта застави та кредитування.

Об'єкт застави - нерухоме майно (житлове приміщення - будинок, квартира тощо), службовці забезпеченням зобов'язання позичальника.

Об'єкт кредитування - конкретна мета, задля досягнення якої надається позичка. Предмет іпотеки визначається у договорі зазначенням його найменування, місця знаходження та достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Також у договорі про іпотеку мають бути зазначені право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставнику, та орган державної реєстрації, який зареєстрував це право заставника.

Оцінна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставника з заставоутримувачем та вказується в договорі в грошовому вираженні. Оцінка може бути доручена та комерційної організаціїоцінювачів. Ця сторона питання має регулюватися Законом оцінної діяльностіу РФ”. Насправді банки, що займаються іпотечним кредитуванням, співпрацюють із великими ріелтерськими компаніями, мають власні відділи оцінки нерухомого майна. Варто зауважити, що сьогодні при оцінці однієї і тієї ж квартири в різних фірмах різниця може досягати 10-15 тисяч доларів.

Якщо величина забезпеченого іпотекою зобов'язання підлягає визначенню у майбутньому, мають бути зазначені порядок та інші необхідні умови визначення (ч.7 п.5 Указу №293 від 28.02.96). У тому випадку, коли зобов'язання підлягає виконанню частинами, у заставній повинні бути зазначені терміни відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Термін "іпотека" означає:

1) заставу нерухомого майна, що перебуває у власності заставника (наприклад, земельних ділянок, будівель та споруд) з метою отримання іпотечного кредиту;

2) отримання кредитної організації коштів для придбання надалі об'єкта нерухомості (квартири). При цьому кредит є цільовим, що суттєво у плані правового регулюваннявиникаючих правовідносин, а зазначений об'єкт нерухомості перебуває у заставі кредитної організації.

В обох випадках має місце застава нерухомого майна (земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир тощо) для отримання коштів (позички, кредиту).

Таким чином, іпотека (від грецького hypotheke - застава) є видом застави, при якому закладене майно (їм є об'єкти нерухомості, як правило, це земля і будівлі на ній), залишається у володінні заставника до настання строку платежу.

У першому випадку це формальне юридичне визначення має на увазі наступне: ви укладаєте з вибраним вами банком договір про іпотечне кредитування, і на підставі цього договору він видає вам гроші, необхідні для придбання квартири (або іншої нерухомості).

Друга форма застави при іпотечному кредитуванні - коли за тим самим договором ви передаєте в заставу не нову квартиру, що купується, а стару, яка вже була у вас у власності до укладення кредитного договору.

За користування виданим кредитом ви сплачуєте банку встановлені у кредитному договорі відсотки та повертаєте позикові кошти у вигляді щомісячних виплатбанку, також встановлених кредитним договором. Нерухомість (квартира), придбана в кредит, залишається у заставі (іпотеці) у банку до повного погашеннякредиту, хоча формально власником житла будете ви.

Однак у разі зміни вашого фінансового стану, Яке, наприклад, спричинить неможливість виконання вами кредитних зобов'язань, банк продасть квартиру і поверне свої гроші.

Це право передбачено ст. 334 Цивільного кодексуРФ (далі - ДК РФ), згідно з якою банк, який видав кредит, на правах кредитора за забезпеченим заставою зобов'язанням має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення від вартості закладеного майна переважно перед іншими кредиторами цієї особи. А у випадках та в порядку, які встановлені законами, задоволення вимоги кредитора щодо забезпеченого заставою зобов'язання (заставоутримувача) може здійснюватися навіть шляхом передачі предмета застави у власність заставоутримувача.

Так як в результаті оформлення іпотеки відбувається виникнення нових правовідносин, потрібно звернути увагу на низку юридичних моментів. Це необхідно зробити до підписання відповідного договору з банком, щоб знати про всіх можливі наслідкитих чи інших своїх дій.


Застава є способом забезпечення зобов'язання (поряд з неустойкою, порукою, банківською гарантієюі завдатком, про які у цьому випадку йдеться), тобто. іпотека як варіант застави може бути встановлена ​​на забезпечення основного зобов'язання:

1) за кредитним договором;

2) за договором позики;

3) іншого зобов'язання, зокрема заснованого купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо іншого передбачено федеральним законом.

Окреме питання – предмет іпотеки. Перелік майна, що може бути закладено за договором іпотеки, є обмеженим законодавчо. Так, може бути закладено нерухоме майно, зазначене у п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:

Будинки, у тому числі житлові будинки та інші будівлі та споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання низки вимог. Іпотека будівлі або споруди (включаючи також житлові) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини земельної ділянки, яка функціонально забезпечує об'єкт, що закладається, або належить заставнику права оренди цієї ділянки або її відповідної частини . Якщо земельна ділянка, на якій знаходиться вищезгадані предмети застави, належить заставнику на праві постійного користування земельною ділянкою, право застави на неї не поширюється. При зверненні стягнення на такі об'єкти особа, яка набуває цього майна у власність, набуває права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що й колишній власник (заставодавець) нерухомого майна.

Іпотека житлових будинків та квартир має ряд особливостей.

Не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків та квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності.

Іпотека житлового будинку або квартири, які перебувають у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних або недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в окремому порядку, передбаченому цивільним законодавством. Відчуження житлового приміщення, в якому проживають під опікою або піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або неповнолітні члени сім'ї власника, що залишилися без батьківського піклування (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охороняються законом інтереси зазначених осіб, за згодою органу опіки та піклування. Така згода, можливо, буде надана, якщо при цьому не зачіпаються права або інтереси зазначених осіб, які охороняються законом.

Згода органів опіки та піклування на відчуження та (або) передачу в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають зазначені особи, або мотивоване рішення про відмову в такій згоді має бути подане заявнику у письмовій формі не пізніше ніж через 30 днів після дати подання заяви з проханням дати таку згоду. Відмова у наданні згоди може бути оскаржена в судовому порядку.

При іпотеці квартири у багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до п. 1 ст. 290 ДК РФ знаходяться у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка у праві спільної власності на житловий будинок.

Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються такими, що знаходяться в заставі з державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок чи квартиру.

Заставоутримувачем за даною заставою є банк або інша кредитна організація або юридична особа, що надали кредит чи цільову позику на придбання чи будівництво житлового будинку чи квартири.

Якщо іншого не передбачено договором, річ, яка є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям (ст. 135 ЦК України) як єдине ціле. Частина майна, розділ якого у натурі неможливий без зміни призначення (неподільна річ), може бути предметом іпотеки.

Як приклад можна навести ситуацію, коли виникла потреба отримати іпотечний кредит під заставу частини приміщення, наприклад, одного поверху в будівлі, хоча право власності на цю нерухомість було зареєстроване як на об'єкт загалом. У даному випадкуіпотека буде можлива, якщо нерухомість поділити на частини та зареєструвати права на кожну з них.

Оскільки ст. 76 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" допускає іпотеку житлових будинків, що будуються, названі норми підлягають застосуванню також і до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства РФ.

Іпотека може бути встановлена ​​на вказане раніше майно за умови, що воно належить заставнику на праві власності або на праві господарського відання. Як уже говорилося, права на нього мають бути зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, і цей факт має підтверджуватись відповідними документами.

Не допускається іпотека:

1) майна, вилученого з обігу,

2) майна, на яке відповідно до ст. 79 Федерального закону від 2 жовтня 2007 р. N 229-ФЗ "Про виконавчому провадженні" Не може бути звернено стягнення (воно зазначено у ст. 446 ЦПК РФ);

3) майна, щодо якого передбачено обов'язкову приватизацію чи приватизацію якого заборонено. Ця норма застосовується до житлових приміщень, наданих громадянам за договорами соціального найму після 1 березня 2005 р., а також що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, у будинках закритих військових містечок, а також службових житлових приміщень, за винятком житлового фондурадгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних, та перебуває в сільскої місцевостіжитлового фонду стаціонарних установ соціального захистунаселення. Ці перелічені приміщення не можуть бути приватизовані і тому вони не можуть бути предметом іпотеки.

Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, зазначене у пункті 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права, на яке зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Такими є:

1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 цього Федерального закону іпотеці не підлягають землі, що знаходяться в державній (федеральній та суб'єктів РФ) або муніципальній власності, а також землі сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Крім того, не підлягають іпотеці земельні ділянки у частині, якщо ця частина менша за площею, ніж мінімальний розмірземельної ділянки відповідного цільового призначення (такий мінімальний розмір встановлюється нормативними правовими актами РФ та суб'єктів РФ).

2) житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат. Неізольовані житлові приміщення предметом іпотеки не можуть.

3) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності. Під підприємством мається на увазі не юридична особа - суб'єкт громадянського права(Тобто не державне або муніципальне унітарне підприємство), а майновий комплекс, призначений для підприємницької діяльності - об'єкт цивільного права (див. також ст. 132 ЦК України).

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення. Під іншими будівлями споживчого призначення у пп. 4 п. 1 коментованої статті слід розуміти літні кухні, часники, сараї, стайні для особистих коней тощо.

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти, можуть бути предметом іпотеки незалежно від прапора і порту приписки, але обов'язково за умови вчинення відповідної угоди на території, що підпадає під юрисдикцію Російської Федерації. Інше може бути передбачене спеціальним законодавством щодо таких об'єктів.

Будинки, зокрема житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо з землею, може бути предметом іпотеки за умови дотримання правил статті 69 Федерального закону «Про іпотеку».

Ці правила застосовуються до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеному для будівництва в установленому законодавством Російської Федерації порядку, у тому числі будівель та споруд за умови дотримання правил статті 69 цього федерального закону.

Не може бути самостійним предметом іпотеки частина майна, розподіл якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ). Частина неподільної речі може бути самостійним предметом іпотеки. Про неподільні речі див. також ст. 133 ЦК України. Судова практика, втім, розглядає як неподільні речі також різного роду колекції та сервізи. Хоча фізично колекцію можна розділити без шкоди для її складових речей, але художня колекційна цінність її при цьому суттєво постраждає.

Річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом із приладдям (стаття 135 Цивільного кодексу Російської Федерації) як єдине ціле, якщо інше не передбачено договором.

Іпотекою називається застава нерухомості як гарантія виконання зобов'язань перед кредитором. Суть іпотечного кредитування полягає в наступному: позичальнику надається довгостроковий кредит, який він зобов'язується погашати у установленому порядку, А гарантією виконання цього є його нерухомість. Тобто майно, що закладається, не є власністю боржника, але залишається в його користуванні. При цьому предметом іпотеки виступає як нерухомість, яка вже є у боржника, так і та, яку він купує за допомогою іпотеки.

Іпотеки переважно видаються банками. Кожен із них пропонує свої умови кредитування та ставки за кредитом. Іпотечне кредитування у Росії контролюється іпотечним законодавством. Також для цього створюються спеціальні іпотечні агенції.

Найбільш поширене іпотечне кредитування при покупці квартир у кредит. Запорукою найчастіше виступає квартира, що купується.

Таким чином, предметом іпотеки вважається об'єкт нерухомості, який:
1) є запорукою для іпотеки;
2) купується за допомогою іпотеки.

Запорука у іпотечному кредитуванні є об'єктом іпотеки. Якщо ви плануєте взяти іпотечний кредит, варто мати на увазі, що як заставу можна запропонувати різні варіанти:
1) квартири;
2) приватні будинки;
3) дачі;
4) гаражі;
5) земельні ділянки;
6) будівлі та споруди;
7) підприємства;
8) морський та повітряний транспорт;
9) космічні ракети.

Перелік об'єктів іпотеки затверджується законодавством. Повний списокможна переглянути у першій статті закону «Про іпотеку» (пункт 4). Як застава пропонується як експлуатована, так і нерухомість, що ще будується.

Банки, що видають іпотечні кредити, мають вимоги до предмета іпотеки. У різних банкахвимоги можуть бути різними. Але є багато спільного. Наприклад, як заставу не приймається нерухомість з високим ступенем зносу або дерев'яними перекриттями, а також об'єкти, в яких прописані діти та люди похилого віку. Від якості застави (тобто її оцінної вартості) безпосередньо залежить сума кредиту та першого внеску.

Що треба знати про заставу житлових будинків

Є один дуже важливий момент, який варто враховувати, якщо ви плануєте використовувати як заставу житловий будинок. А саме: об'єктами іпотеки житлові будинки вважаються разом із землею, на якій вони знаходяться. Як такі об'єкти також можна використовувати незавершене будівництво. Якщо ваш будинок стоїть на орендованій ділянці, тоді як застава передається право на оренду.

Предметом іпотеки може бути як цілісний об'єкт, а й його частина, елемент, частка. Наприклад, таким предметом може бути не обов'язково будинок, а й його фундамент, окрема кімната. Звичайно, нерухомість, яку ви купуєте за надані кредитором кошти, є його власністю до погашення боргу.

Іпотека як підвищення особистісної мотивації

У нас до іпотечного кредитування вдаються найчастіше для вирішення проблем із житлом. Це вже стало традицією. Іпотечна системамає як свої переваги, і недоліки. Як би там не було, але вирішити житлове питанняіпотека допомогла багатьом.

Іпотечне кредитування протягом останніх кількох років залишається одним із найбільш бурхливих напрямів діяльності російських кредитних установ. Одним із основних понять кредитних відносин виступає предмет іпотеки, питання якого сьогодні чітко регламентовані чинним законодавством.

Що каже законодавство?

Питання іпотечного кредитування сьогодні законодавчо регламентуються Федеральним законом № 102-ФЗ «Про іпотеку». Сьогодні законодавець встановив рівність між іпотекою та заставною нерухомістю, що відображено у повній назві цього закону.

Відповідно до загальноприйнятих понять виділяють об'єкт і предмет кредитування, які не є рівнозначними термінами . Загальноприйнятим трактуванням вважається таке:

  • предмет іпотеки- це приміщення житлового призначення, право володіння яким зареєстроване згідно із законодавчо встановленими правилами з обов'язковим проходженням реєстрації в уповноваженому органі;
  • під об'єктом іпотекирозуміється право володіння нерухомістю, що віднесена до групи житла.

Як предмет іпотечного кредитування відповідно до чинних норм може бути лише нерухома категорія майна. Угода у обов'язковому порядкумістить інформацію щодо предмета іпотечних відносин, результати оцінки нерухомості, суть домовленостей, терміни виконання кредитних зобов'язань.

Що може виступати як предмет іпотеки?

Перелік об'єктів, які мають право виступати у вигляді предмета іпотеки, чітко визначено федеральними законами. Що може бути предметом іпотеки:

  • приватні будинки;
  • квартири у багатоповерхових об'єктах;
  • певна частка у приміщенні;
  • об'єкти на стадії будівництва;
  • право вимоги при оформленні угоди за варіантом пайового будівництва.

Усе існуючі видизаставного житлового майна можна розділити на два типи - індивідуальні будови та багатоквартирні будови. За участю в іпотечному кредитуванні багатоквартирного будинку, певні частини якого належать фізичним особаму вигляді пайової власності, закладеної вважається відповідний розмір у праві загального володіння.

До індивідуального виду належить житловий будинок, призначений для проживання однієї сім'ї згідно з усіма встановленими нормами. Така будова може складатися як із однієї кімнати, так і з кількох розділених приміщень. Якщо закладається приватний будинок, то земельна ділянка, що функціонально забезпечує будову, також виступає як предмет іпотеки.

Чинні правила дають можливість розглядати як предмет іпотеки такі об'єкти:

  • готель;
  • дачу;
  • садові будинки;
  • приміщення не призначені для постійного проживання.

При цьому правила, встановлені щодо багатоквартирних будинків, такі будівлі не поширюються.

Особливі нюанси

Найчастіше предметом застави за кредитом є житлове майно, але згідно з чинними правилами допустимі інші варіанти. Банк має право прийняти у вигляді заставного майна такі об'єкти:

  • земельні наділи, статус яких дозволяє укладати кредитні угоди;
  • виробничі будівлі, майно, що використовуються для здійснення підприємницької діяльності;
  • багатокімнатні житлові приміщення;
  • конструкції споживчого призначення, включаючи садові конструкції;
  • повітряні засоби, плавальні засоби;
  • машинні місця.

Запорукою може бути житлова нерухомість, яка купується на кредитні засобиПри цьому немає обмежень на ступінь готовності приміщення. Допускається участь у процесі кредитування готового та житла, що будується. В останньому випадку кредитні організаціїчасто висувають вимогу у вигляді певного відсотка будівництва (не менше 30%). Сьогодні поширені кредитні пропозиції, за якими банк не тільки є заставоутримувачем нерухомості, що будується, а й бере участь у будівництві фінансово, надаючи позики забудовникам. Це дозволяє їм забезпечити збереження коштів, що виділяються. Найчастіше застосовується наступна модель взаємодії: банк акредитує певних забудовників та пропонує клієнтам-позичальникам найбільше вигідні умовикредитування в будинках своїх партнерів, що будуються.

Як застава часто виступає житло, що належить позичальнику на праві власності. Не заборонено використовувати як заставу частку в приміщенні, але в більшості випадків банки готові йти на угоду, якщо частина квартири, що купується на кредитні кошти, є останньою.

При неможливості позичальником своєчасно погасити кредит, заставне майнобанк має право накласти стягнення. Процедура відчуження проводиться лише виходячи з рішення судового органу як продажу з торгів чи аукціону.

Іпотека яких об'єктів заборонена?

Незважаючи на те, що предметом іпотеки може виступати нерухоме майно, існує ряд обмежень щодо можливих житлових об'єктів. Така обставина необхідно враховувати та розуміти, іпотека яких із перелічених об'єктів не допускається.

Не можуть виступати в такій якості нерухомого майна такого виду:

  • що перебуває у державній власності;
  • що є муніципальною власністю;
  • приміщення, що належать до категорії службових;
  • житло, віднесене до спеціалізованих житлових фондів.

Відповідно до чинних правил не допускається застава незначної частини ділянки землі, площа якої менша за мінімум, встановлений нормативними документамиіпотечного кредитування конкретного суб'єкта РФ.

Чи всі об'єкти житлового майна можуть виступати як предмет іпотеки?

Поряд з обмеженнями законодавчого характеру щодо того, що може виступати як предмет іпотеки, існує низка певних вимог банків. Пов'язана така ситуація з тим, що кредитори хочуть отримати ліквідне майно та за необхідності мати можливість швидко реалізувати заставну нерухомість. У різних кредитних установах правила кредитування можуть відрізнятися.

Основні вимоги банку до житлової нерухомості виглядають так:

  • відповідність року будівництва правил кредитної організації;
  • задовільний стан житла, відсутність його у списку аварійної нерухомості;
  • відсутність незареєстрованих перепланувань;
  • достатній рівень ліквідності об'єкта протягом усього терміну кредитування;
  • вимога до конструкції приміщення у вигляді відсутності дерев'яних перекриттів, стін із цегли, каменю чи залізобетону;
  • відсутність перешкод для майнових угод як обтяження.

Деякі кредитні організації вимагають, щоб у приміщенні було розділено кухня, санвузол. Найчастіше у правилах надання позики прописано наявність працюючих систем водопостачання, каналізації, електрики та інших інженерних конструкцій.

Для банку бажано відсутність інших власників. За бажання надати як предмет застави комунальну квартиру, приміщення з прописаними неповнолітніми дітьми, інвалідами, з великою ймовірністю банк не прийме таке забезпечення за кредитом.

Висновок

Поняття предмета іпотеки сьогодні чітко закріплено законодавчо, а перелік таких об'єктів чітко регламентовано. З боку кредитних установ щодо допустимих для іпотеки предметів висуваються певні специфічні вимоги, які у різних банках можуть відрізнятися.

Іпотека - застава нерухомого майна при отриманні позички у кредитній установі, що дає право кредитору переважного задоволення претензій до боржника у сумі закладеного имущества.

Іпотечний кредит - довгострокова позичка, що видається комерційними або спеціалізованими банками, кредитно-фінансовими установами під заставу нерухомого майна При цьому одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням із вартості закладеного нерухомого майна іншої сторони - заставника переважно перед іншими кредиторами заставника.

Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні (третя особа).

Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у заставника у його володінні та користуванні.

У всьому світі іпотечне кредитування розвивається та функціонує як форма довгострокового фінансування житлових програм. Іпотечне кредитування, з одного боку, сприяє вирішенню низки соціальних та економічних проблемкраїни, і, насамперед, проблеми забезпечення житлом, з іншого - зниження інфляції, відтягуючи він тимчасово вільні грошові коштигромадян та підприємств.

Предмет іпотеки

Предметом іпотеки може бути таке майно:

· Земельні ділянки, що знаходяться в приватної власності;

· Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно;

· Житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;

· Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

· Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти

Суб'єкти іпотеки

Основними суб'єктами класичної іпотечної схеми є:

· Позичальник

· Кредитор (банк)

· Іпотечне Агентство

· Інвестори

Позичальник - особа, яка бере кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного кредиту необхідно мати кошти обсягом щонайменше 20-30 відсотків вартості об'єкта нерухомості та мати доходи, дозволяють протягом усього терміну виплачувати рівними щомісячними платежами основний борг і відсотки у ньому.

Кредитор (банк) - організація, яка після аналізу кредитоспроможності позичальника укладає з ним кредитний договірта веде облік його заборгованості. Необхідною умовоювидачі іпотечного кредиту є внесення позичальником початкового внеску. Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставного, права на який банк має право переуступити.

Іпотечне агентство є основним елементом самофінансованої системи іпотечного кредитування. Агентство викуповує у банку заставні та випускає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперівйдуть на видачу нових кредитів, у такий спосіб створюється система рефінансування іпотечних кредитів. До завдань агентства входить викуп у кредиторів заставних або прав вимоги щодо іпотечних кредитів, формування первинних іпотечних активів, емісія та розміщення іпотечних цінних паперів на фінансових ринках.

Забезпеченням емісійних іпотечних цінних паперів є сформовані спеціальним чином пули заставних чи іпотечних кредитів.

Інвестори – покупці іпотечних цінних паперів. Головним чином це інституційні інвестори, такі як пайові та пенсійні фонди, страхові компанії, банки, портфельні керуючі. Враховуючи, що рейтинг іпотечних цінних паперів близький до рейтингу суверенного боргу, можна припустити, що даний вид фінансового інструментустане популярним серед російських та західних інвесторів.

Другорядними суб'єктами класичної іпотечної схеми є:

· Ріелтерська компанія;

· Оціночна компанія;

· Страхова компанія;

· Державний реєстратор;

· Нотаріус;

· Паспортні служби;

· Органи опіки та піклування.

Ріелтерська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів та підготовки пакета документів, необхідного для надання до банку.

Оцінювальна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартостіоб'єктів нерухомості, що є предметом застави.

Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів та кредиторів шляхом здійснення наступних видівстрахування:

· Страхування ризику пошкодження та знищення об'єкта

· Страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки

· Страхування ризику втрати життя та працездатності позичальника

Витрати по щорічному страхуваннюнесе позичальник.

Державний реєстратор - орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним. До його функцій входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки.

Нотаріус - згідно російському законодавствудоговір застави прав власності на нерухомість та договір купівлі-продажу вимагають нотаріального засвідчення.

Паспортні служби – реєструють громадян за місцем проживання.

Органи опіки та піклування - забезпечують захист прав неповнолітніх під час укладання угод із нерухомістю.