Справа №1-113/2014

ВИРОК

ІМЕНЕМ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ

Пушкінський міський суд Московської області у складі головуючого судді Петрова В.В., за участю державного обвинувача – ст.помічника Пушкінського міськпрокурора Щелконогова О.М., підсудного Макарова А.Г., захисника-адвоката Маркіна Г.Ю., який подав посвідчення № № та ордер № №, представника потерпілого та цивільного позивача... при секретарях Кускові С.Г., Мариничевій І.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали кримінальної справи стосовно:

Макарова А.Г., обвинуваченого у скоєнні злочину, передбаченого ст. ч.3 КК РФ,

Установив:

Підсудний Макаров А.Г. здійснив шахрайство, тобто набуття права на чуже майно шляхом обману, у великому розмірі, а саме:

29 липня 2010 року Макаров О.Г. з метою набуття права на земельну ділянку звернувся до Адміністрації Пушкінського муніципального району із заявкою на надання йому в оренду на 49 років для ведення особистого підсобного господарстваземельної ділянки площею 1200 кв. м, розташованого за адресою: в районі АЗС. Його заявка була задоволена, і на підставі ухвали керівника Адміністрації Пушкінського муніципального району від № з Макаровим А.Г. було укладено договір №№ оренди земельної ділянки.

13 жовтня 2011 року о 10 годині 49 хвилин Макаров О.Г. навмисне, з метою набуття права власності на вказану земельну ділянку, використовуючи положення п. 3 ч.3 ст. 12 Закону Московської області від 07.06.1996 р. «Про регулювання земельних відносин у Московській області» про те, що до 01.01.2012 р. ціна продажу земельних ділянок, що знаходяться в державній або муніципальної власності, встановлюється особам, які є власниками будівель, будівель, споруд, розташованих на таких земельних ділянках, - у розмірі, що дорівнює десятикратному розміру земельного податкуна одиницю площі земельної ділянки на 01 січня поточного календарного року, тобто за пільговою ціною замість реальної ринкової вартості, навмисне шляхом обману надав до Пушкінського відділу Управління федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області заява про реєстрацію права на об'єкт нерухомості – господарської будівлі, яка нібито перебуває на орендованій ним земельній ділянці за вищевказаною адресою, та декларацію, що містить свідомо неправдиві відомості про об'єкт - одноповерхову нежитловій будовіплощею 18 кв.

З наданої Макаровим А.Г. декларації, яка ввела в оману державного реєстратора Пушкінського відділу Управління федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області..., за Макаровим А.Г. було зареєстровано право власності на вказаний вище об'єкт нерухомості – господарську будівлю, та видано свідоцтво про державну реєстрацію права від серії №.

У період з 18 квітня 2011 року до 10 квітня 2012 року Макаровим О.Г. зазначена земельна ділянка за цільовим призначенням не використовувалася, не оброблялася і не культивувалася, господарська будова не зводилася.

12 серпня 2011 року вдень Макаров А.Г. на виконання свого злочинного задуму звернувся до Адміністрації Пушкінського муніципального району Московської області із заявкою про надання вищевказаної орендованої земельної ділянки у свою власність, доклавши до заявки свідоцтво про право власності на нібито розташовану на цій земельній ділянці неіснуючу господарську будову та договір оренди земельної ділянки.

З постанови № керівника Адміністрації Пушкінського муніципального району про надання Макарову А.Г. у власність за плату земельної ділянки площею 1200 кв.м з кадастровим номером № розташованого за адресою: в районі АЗС /землі населених пунктів/, між Макаровим А.Г. та МО «Пушкінський муніципальний район Московської області», від імені якого виступав комітет з управління майном Адміністрації Пушкінського муніципального району в особі в.о. голови комітету..., який був упевнений у правомірності дій Макарова А.Г., було укладено договір № купівлі-продажу вказаної земельної ділянки площею 1200 кв. м з кадастровим номером №, розташованого за адресою: в районі АЗС, за ціною 7903 руб. 68 коп., тобто за пільговою ціною замість ринкової вартості 463500 рублів.

На підставі вищевказаних постанови та договору купівлі-продажу державним реєстратором Пушкінського відділу Управління федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області... було видано свідоцтво про право власності № від на земельну ділянку, розташовану за адресою: , в районі АЗС, з кадастровим номером №, загальною площею 1200 кв. м.

Таким чином, Макаров А.Г., ввівши в оману співробітників Адміністрації Пушкінського муніципального району щодо знаходження на земельній ділянці, розташованій за адресою: , в районі АЗС /що знаходиться в межах муніципальної освіти - землі населених пунктів/, загальною площею 1200 кв. м, кадастровий номер №, вартістю 463 500 рублів, що належить йому об'єкта нерухомості, шахрайським шляхом набув права власності на вказану земельну ділянку за пільговою вартістю, тобто у розмірі десятикратної ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки на 01 січня 2011 року, що складає 7903 руб. 68 коп., завдавши своїми діями Адміністрації Пушкінського муніципального району матеріальні збитки у великому розмірі у сумі 455 596 рублів 32 копійки.

У судовому засіданні підсудний Макаров О.Г. себе винним не визнав і показав, що у 2010 році він звернувся до адміністрації Пушкінського муніципального району щодо надання йому в оренду земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства площею 1 200 кв. м за адресою: в районі АЗС. Постановою Адміністрації Пушкінського муніципального району запрошуваний земельну ділянку з кадастровим номером № було надано йому у найм терміном на 49 років. Після оформлення прав оренди на земельну ділянку він поставив на ньому дерев'яну побутівку металевому каркасі/у побутівки було два вікна та двері/ площею 18 кв.м, фундамент не робив, поставив на піддони. Побутівка була встановлена ​​за допомогою техніки, наданої... Після встановлення побутівки дізнався, що на ділянці знаходиться газопровід, при цьому під час постановки земельної ділянки на кадастровий облік її до відома про наявність обтяжень та обмежень щодо використання землі ніхто не ставив. Вирішив побутівку оформити у власність, землю викупити. Подав до реєстраційної палати все необхідні документи, у декларації зазначив, що просить зареєструвати госп.блок, вказавши його розміри. Оформивши право власності на побутівку, звернувся до Адміністрації Пушкінського муніципального району щодо викупу земельної ділянки, надав копію свідоцтва про реєстрацію права власності на господарську будову, про викуп ділянки за пільговою ціною не просив, вартість визначала Адміністрація. Постановою Адміністрації Пушкінського муніципального району від земельну ділянку було надано йому у власність, укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки. Згідно з договором ціна земельної ділянки склала 7 903 руб. 68 коп. Оскільки по земельній ділянці проходять газові труби, електрокабель, він вирішив продати ділянку. Земельну ділянку та побутівку він продав... 10.04.2012р. за 990000 рублів, побутівку потім вивіз на ділянку..., де вона перебуває до теперішнього часу,... її не забрав з якихось не відомих йому причин.

Доказами, що підтверджують провину Макарова А.Г., є:

Акт перевірки дотримання вимог федерального земельного законодавства від 16.04.2013р., за яким на земельній ділянці з кадастровим номером № розташованому за адресою: , у районі АЗС, жодних будівель, будівель, зокрема господарських будівель, немає; фото-таблиця до акта перевірки /том 1, л.д.13-15/.

Показання представника потерпілого, яка показала, що працює в Адміністрації Пушкінського муніципального району на посаді. Згідно з наявними в адміністрації Пушкінського муніципального району документами між муніципальною освітою"Пушкінський муніципальний район Московської області", від імені якого виступав комітет з управління майном Адміністрації Пушкінського муніципального району в особі в.о. голови комітету... та Макаровим А.Г. було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1200 кв.м з кадастровим номером №, розташованого за адресою: в районі АЗС. Ціна земельної ділянки за договором становила 7903 рублі 68 копійок. Договір купівлі-продажу укладено на підставі ухвали Адміністрації Пушкінського муніципального району від № №, яка видана на підставі заяви Макарова про викуп земельної ділянки. Макаров подав до Адміністрації свідоцтво про реєстрацію права власності від на госп.будівлю площею 18 кв.м, розташоване на земельній ділянці за вказаною вище адресою. У постанові зазначено, що земельну ділянку, що проситься, Макарову надається за ціною у розмірі, що дорівнює десятикратному розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки на 1 січня поточного календарного року. Згідно з даними кадастрового паспортаземельної ділянки, наданої у власність Макарову, кадастрова вартість земельної ділянки на 31.01.2011 р. становила 790 368 руб. Земельна ділянка Макаровим викуплена на підставі ст. РФ, оскільки їм зареєстровано право власності на госпбудування, розташоване на земельній ділянці. Викуплена земельна ділянка Макаровим до укладення договору купівлі-продажу використовувалася на підставі договору оренди від Земельна ділянка Макарову була продана за ціною, нижчою від ринкової, оскільки їм представлені документи, що свідчать про наявність на земельній ділянці госпбудування. При розгляді питання про надання земельних ділянок громадянам у власність за плату при будівлях, будівлях, спорудах, Адміністрація не перевіряє наявність таких на земельній ділянці, що вимагається, а проводить тільки правову перевірку поданих документів для прийняття рішення. Макаров ввів в оману Адміністрацію та шляхом обману отримав вказану ділянку у власність. Для того, щоб викупити ділянку за пільговою ціною, Макаров поставив на ділянці, що орендується, тимчасовий госп.блок і зареєстрував її як об'єкт нерухомого майна, в той час як цей госп.блок таким не був.

Свідок..., головний спеціаліст комітету з управління майном Адміністрації Пушкінського муніципального району, дала свідчення, аналогічні свідченням потерпілої..., пояснивши, що якби Макаров А.Г. не надав документи, що свідчать про наявність на земельній ділянці хоз.строения, що орендується ним, то він викуповував би земельну ділянку за ринковою вартістю.

Показання свідка..., який показав, що має однокласника Макарова А.Г., з яким він досі підтримує дружні стосунки. У 2011 році Макаров отримав в оренду на 49 років земельну ділянку за адресою: , в районі АЗС. Після цього влітку 2011 року вони разом із Макаровим О.Г. встановили на вказаній ділянці дерев'яну побутівку на металевому каркасі площею 18 кв. м., він надав Макарову вантажно-розвантажувальну техніку, тобто кран. Через деякий час Макаров оформив право власності на цю ділянку та побутівку та почав займатися благоустроєм ділянки. Однак земельними роботами Макаров так і не зміг зайнятися, оскільки співробітники електромережі, що приїхали, повідомили про наявність на даній ділянці електрокабелів, у зв'язку з чим Макаров продав ділянку..., а побутівку вони вивезли і поставили до нього на ділянку за адресою: , де дана побутівка стоїть досі. Він знає, що Макаров продав зазначену побутівку, але той досі не забрав її, з яких причин не знає.

Показання свідка..., який показав, що знайомий з Макаровим А.Г., відносини між ними складалися лише на підставі службових справ. У квітні 2012 року Макаров запропонував йому придбати ділянку з кадастровим номером № за адресою: , в районі АЗС, пояснивши, що ділянка має обтяження, і вона не може вирішити питання, щоб надалі займатися там будівництвом. Він, ..., погодився, ціна ділянки з Макаровим була обговорена в 990 000 рублів, у цю суму входила вартість землі 800 000 рублів та вартість госп.блоку 190 000, який був на ділянці. Господар був дерев'яний, стояв на землі, на дерев'яних підкладках, без будь-якого фундаменту або будь-якої підтримуючої конструкції. Макаров надав йому свідоцтво про реєстрацію права власності на цей блок. Він знав, що вартість аналогічного хоз.блока приблизно 40-50 тисяч рублів, але погодився на виплату суми, що запитується, оскільки була зацікавлена ​​в придбанні ділянки, яку не можна було продати без хоз.блока і навпаки. Після оформлення права власності та виплати Макарову зазначеної сумивін попросив останнього вивезти госп.блок, у якому була купа сміття, і цей госп.блок йому заважав. Макаров вивіз госп.блок навесні 2012 року, а влітку 2012 р., ближче до осені, він завіз на ділянку свій госп.блок.

Показання свідка..., який показав, що працює кранівником, керівником якого є... Приблизно у травні 2011 року за розпорядженням... він ставив на ділянку за адресою: , біля АЗС, дерев'яний госп.блок. Ставив його на землю, фундамент був відсутній. Пізніше він приїжджав на цю ділянку та завантажував на вантажну автомашину госп.блок, який завантажив у, де знаходиться офіс». Коли забирав хоз.блок, фундаменту під ним не було. Кому належать зазначена ділянка та госп.блок, вона не цікавилася.

Показання свідків і..., які показали, що з 1983 року проживають за адресою: . Навпроти їхнього будинку знаходиться обгороджена металевим парканом територія, на якій встановлений намет намету, інших будівель немає. У 2012 році на ділянку завозився пісок та проводились земляні роботиз вирівнювання ділянки. Жодних фундаментів та споруд на ділянці немає і не було.

Свідчення свідків..., ... і... були оголошені в ході судового розгляду /том 1, л.д.119-120, 121-122; том 2, л.д.64-65/.

Постанова від № №, відповідно до якої Адміністрацією Пушкінського муніципального району гр-ну Макарову А.Г. в оренду на 49 років для запровадження особистого підсобного господарства надано земельну ділянку з кадастровим номером №

Розташований за адресою: в районі АЗС /том 1, л.д.174/.

Договір оренди земельної ділянки № № від /том 1, л.д.171-173/.

Декларація про об'єкт нерухомого майна від 08.07.2011 р., заповнена Макаровим О.Г. і подана їм у Пушкінський відділ Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області, з якої випливає, що свій об'єкт - дерев'яну побутівку на металевому каркасі він відніс до будівель, назвавши її госп.будівлею /том 1, л.д. 189/.

Свідоцтво про державну реєстрацію права на право власності Макарова А.Г. на госпбудування, розташоване на земельній ділянці за адресою: в районі АЗС /том 1, л.д.334/.

Заява Макарова А.Г. про надання йому за плату у власність земельної ділянки з кадастровим номером № розташованого за адресою: , у районі АЗС, на якому знаходиться належне йому на праві власності госпбудування /том 1, л.д.322/.

Постанова № від № № відповідно до якої Адміністрацією Пушкінського муніципального району гр-ну Макарову А.Г. у власність надано земельну ділянку площею 1200 кв.м з кадастровим номером № розташований за адресою: , в районі АЗС, за ціною в розмірі, що дорівнює десятикратному розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки на 1 січня поточного календарного року /том 1, л .д.158/.

Договір № купівлі-продажу земельної ділянки від м., укладений між в.о. голови Комітету з управління майном Адміністрації Пушкінського району... та Макаровим А.Г., згідно з яким ціна продажу земельної ділянки становить 7903 рубля 68 копійок /том 1, л.д.159-161/.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки з госп.будівлею від 10.04.2012 року, укладений між Макаровим О.Г. і..., загальна сума угоди становить 990 000 рублів / земельна ділянка - 800 000 рублів, госп.будівля - 190 000 рублів /; передавальний акт /том 1, л.д.151-152/.

Протоколи виїмки правовстановлюючих документів в Адміністрації Пушкінського муніципального району, кадастрової та реєстраційних палатах; протокол огляду документів та постанову про залучення їх до матеріалів кримінальної справи як речові докази /том 1, л.д.143-145, 308-311; том 2, л.д.10-11/.

Висновок судово-економічної експертизи № 675-10-13 від 14.10.2013 р., згідно з яким ринкова вартістьземельної ділянки площею 1200 кв. м з кадастровим номером №, розташованого за адресою: , в районі АЗС, станом з 21 липня 2011 по 05 жовтня 2011 становить 463 500 рублів / том 1, л.д.254-286 /.

Висновок судово-будівельної технічної експертизи № 673-10-13 від 14.10.2013р., згідно з яким побутівка дерев'яна на металевому каркасі відноситься до тимчасових будівель та є об'єктом не капітального будівництва, а об'єктом допоміжного використання Дозвільної документаціїна будівництво та встановлення не потрібно. Не відноситься до категорії нерухомого майна, оскільки не має міцного зв'язку із землею та не передбачає влаштування заглиблених фундаментів та підземних споруд. Об'єкт може бути розібраний та перенесений.

Ці об'єкти не підлягають реєстрації в держ. установі у порядку ст. ЦК РФ, оскільки не є об'єктами нерухомості, і не дозволяють придбання прав власності на земельну ділянку на пільгових підставах відповідно до Закону Московської області «Про регулювання земельних відносин у Московській області» від 07.06.1996 р. № 23/96-03/том 1, л.д.289-302/.

Об'єктом експертизи була дерев'яна побутівка, встановлена... на придбаному їм Макарова А.Г. земельній ділянці за адресою: , у районі АЗС.

Протокол огляду місця події від 04.09.2013р., згідно з яким було оглянуто дерев'яну побутівку, перевезену Макаровим О.Г. на територію» за адресою: , із земельної ділянки за адресою: , в районі АЗС, після продажу цієї ділянки...; фото-таблиця до цього протоколу /том 1, л.д.216-221/.

У судовому засіданні було допитано експерта ТОВ «Регіональний Центр Оцінки «ЕКОР» ..., який проводив у кримінальній справі судову будівельно-технічну експертизу, який показав, що побутівка, оглянута ним за адресою: , в районі АЗС, та представлена ​​на огляд на фото -таблиці побутівка за адресою: , відносяться до одного і того ж типу госп.блоку, що не є капітальною будовою і не відноситься до категорії нерухомого майна. На земельній ділянці за адресою: , в районі АЗС, жодних ознак того, що там зводилися будь-які капітальні будови, не було. Ділянка була незасвоєна, заросла травою, на ділянці прокладені інженерні комунікаціїКабіна: газопровід високого тиску, електрокабелі.

У судовому засіданні як спеціаліст був допитаний спеціаліст Росреєстру по Московській області..., який показав, що у державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним документом, що підтверджує факт створення об'єкта нерухомого майна на призначеному для ведення дачного господарстваабо садівництва на земельній ділянці або факт створення гаража або іншого об'єкта нерухомого майна, на яке не потрібно дозволу на будівництво, та містить опис такого об'єкта, є декларація. Усі відомості про об'єкт нерухомого майна визначаються та вносяться заявником у декларацію самостійно, відповідальність за достовірність внесених до декларації відомостей несе заявник, декларацію вони не перевіряють. Декларація заповнюється лише нерухоме майно. У декларації, заповненій Макаровим А.Г., було зазначено, що це будівництво є хоз.блоком. Цього було достатньо для реєстрації, оскільки госп.блок може бути зведений і як об'єкт нерухомого майна.

Оцінивши всі докази їх сукупності, суд знаходить провину підсудного Макарова А.Г. доведеною повністю.

Показання підсудного Макарова А.Г., що заперечує свою провину в скоєнні інкримінованого йому діяння, спростовуються вищенаведеними свідченнями представника потерпілого... і свідків, не довіряти яким у суду підстав немає; речовими доказами; висновками судово-економічної та будівельно-технічної експертиз; свідченнями експерта... та фахівця...

Про прямому намірі Макарова А.Г., спрямованому скоєння інкримінованого йому діяння, свідчать його послідовні дії, зокрема установка ділянці тимчасової дерев'яної побутівки, яка є нерухомим майном, і внесення їм даних про неї як об'єкт капітального будівництва декларацію про об'єкті нерухомого майна, подану до Пушкінського відділу Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Московській області для оформлення даного об'єкта у власність та подальшого викупу орендованої ним земельної ділянки на цій підставі за пільговою ціною.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про те, що шляхом заперечення своєї провини у скоєнні шахрайства підсудний Макаров А.Г. має на меті уникнути кримінальної відповідальності за скоєне.

Події Макарова А.Г. суд кваліфікує за ст. ч.3 КК РФ, як шахрайство, тобто придбання права на чуже майно шляхом обману, вчинене у великому розмірі.

При призначенні покарання суд враховує характер та ступінь суспільної небезпеки вчиненого злочину та дані про особу винного, який раніше не судимий, за місцем проживання та роботи характеризується позитивно, на обліку в НД та ПНД не перебуває /том 1, л.д.211-215 , 333; том 2, л.д.37/.

Обставин, що пом'якшують чи обтяжують покарання Макарова А.Г. відповідно до ст.ст. , НЕ мається.

На підставі викладеного суд знаходить можливим відповідно до ст. застосувати до Макарову А.Г. умовне засудження до позбавлення волі, приходячи до висновку, що його виправлення можливе без реального відбування покарання.

Штраф та обмеження волі як додаткові заходи покарання суд вважає за можливе не призначати.

Представником потерпілого... подано цивільний позов про стягнення з Макарова А.Г. заподіяної злочином матеріального збитку у вигляді 463 500 рублів.

Суд знаходить вищезазначений позов частково, що підлягає задоволенню, за вирахуванням сплачених Макаровим А.Г. за земельну ділянку 7903 руб. 68 коп., керуючись при цьому вимогами ст. ,

Питання про речові докази вирішується судом відповідно до вимог ст.81 КПК України.

Керуючись ст.ст.302-304, 307-309 КПК України, суд

П р і г о в о р і л:

Макарова А.Г. визнати винним у скоєнні злочину, передбаченого ст. ч.3 КК РФ, та призначити йому покарання у вигляді двох років позбавлення волі, без штрафу та обмеження волі.

Судова практика з:

Відповідальність за заподіяння шкоди, затока квартири

Судова практикащодо застосування норми ст. 1064 ЦК України

За шахрайством

Судова практика щодо застосування норми ст. 159 КК РФ

Погодьтеся, найбільший плюс придбання земельної ділянки – це її подальша самостійна забудова. Можливість збудувати будинок своєї мрії справді притягує та збільшує попит на земельні ділянки. Крім того, купуючи земельну ділянку, ви робите вигідне фінансове вкладення. Про те, як уникнути обману при купівлі земельної ділянки, розповіла Ольга Кислицина – начальник комерційно-правового відділу компанії «Вятська земля».

Купуючи земельну ділянку, на що насамперед звертати увагу?

По перше, земельна ділянка обов'язково має пройти кадастровий облік По-друге, продавець землі повинен мати свідоцтво про право власності на землю, яке в свою чергу заноситься до Єдиного державний реєстрправ на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП).

По-третє, необхідно враховувати, що з кожної землі своє призначення і дозволене використання. В даний час формально тільки на землях населених пунктів можна побудувати власне житло, а щодо земель сільськогосподарського призначення, житло на них будувати заборонено за винятком низки випадків, передбачених законом. Наприклад, на ділянці, що відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення, побудувати власне житло можна, якщо земля використовуватиметься для дачного будівництва, садівництва, городництва, особистого підсобного господарства

Часто недобросовісні продавці,які прагнуть позбутися ділянок, призначених для сільськогосподарського виробництва, стверджують, що юридична процедураПереведення землі з однієї категорії в іншу дуже проста і переоформлення після покупки не викличе жодних труднощів. Це не так. Не піддавайтеся на подібні хитрощі- Запропонуйте йому самому переоформити землю до її продажу.

Інший поширений прийом- Підвищення початкової вартості ділянки за рахунок того, що до нього нібито підведені всі комунікації. Найчастіше така упорядкованість відображена лише на папері. Якщо ви зіткнулися з такою пропозицією, радимо уважно вивчити її.

Основні документи, що надаються до Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії для реєстрації права власності на земельну ділянку:

• паспорт громадянина РФ
• договір купівлі-продажу земельної ділянки у 3 екземплярах
• кадастровий паспорт на земельну ділянку
• свідоцтво чи інший документ, що підтверджує право власності на землю
• згода чоловіка на правочину
• документи, що свідчать про передачу ділянки (акт, договір)
• платіжні документи, які підтверджують, що мито за державну реєстрацію сплачено.

Зважайте на те, що залежно від кожної конкретної ситуації можливе надання та додаткових документів.

Підходьте до придбання земельної ділянки з усією відповідальністю, подбайте про свою обізнаність у цьому питанні, і тоді ви зможете уникнути неприємних сюрпризів.

Матеріал підготовлений редакцією каталогу «Під ключ» та компанією «Вятська земля»

За Останніми рокамиземля подорожчала в рази і продовжує набирати в ціні, тому поблизу великих міст практично не залишилося «чистих» (заздалегідь оформлених легально) об'єктів цієї нерухомості. Більшість ділянок мають «сіру» історію — це і претензії селян, які вважають землі незаконно відібраними та подвійне оформлення права власності. Мало хто з ошуканих покупців знаходить у собі сили та можливості повернути втрачені гроші, та й аферисти не сплять, — їхні схеми хитромудрі й часто вдаються завдяки пробілам у законодавстві. На що варто звернути увагу при купівлі земельної ділянки і як обивателям уникнути обману при оформленні угоди купівлі-продажу такої нерухомості?

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Тонкощі афери

Шахрайство при купівлі земельної ділянки супроводжує кожну третю угоду відчуження наділів. Величезна кількість афер у сфері земельних відносин обумовлено грандіозними прибутками, можливістю міцного зміцнення зв'язків з могутніми чиновниками. Навіть якщо у схемі беруть участь кілька осіб, то, поділивши прибуток від злочинного продажу пари невеликих ділянок, кожна з них за короткий час може збити пристойний стан.

Благодатним підґрунтям для діяльності шахраїв стає недбале ставлення громадян до збереження документів. Для махінації із земельною ділянкою достатньо навіть втрати власником паспорта. Зважаючи на те, що зазвичай важливі документизберігаються в одному місці (папці, портмоне), відповідно, разом і губляться, чужий паспорт та правовстановлюючий документ на землю в руках зловмисників стають відмінним інструментом для успішного здійснення афери.

Здається надзвичайно складним для простої людинипроцедура відновлення втрачених документів, паніка та все та ж юридична безграмотність недбайливих громадян у цьому питанні грають на руку правопорушникам. Не бажаючи ознайомитися з порядком відновлення особистої документації, громадяни відразу намагаються вирішити «паперове» питання манівцями та звертаються за допомогою до «впливових» знайомих. Такими часто виявляються недобросовісні рієлтори та його контакти органів влади. Виготовити правовстановлюючі документи на земельну ділянку «на свій лад», внести корективи до баз реєстрації прав власності на нерухоме майно не становить для них великої праці.

Шахрайство – кримінально каране діяння, яку передбачено покарання як значного тюремного терміну і конфіскації особистого имущества.

Не бажаючи потрапити за ґрати і позбутися «нажитого непосильною працею», аферисти вигадують все більш хитромудрі схеми обману довірливих громадян, причому деякі з них на перший погляд не суперечать закону або надзвичайно важко доводять.

Схеми шахрайства

Варіацій на тему виманювання грошей при купівлі земельних ділянок достатньо. Найбільш популярні афери із земельними ділянками наведені нижче.

Подвійний продаж

Махінація полягає у повторній реалізації одного й того ж об'єкта кільком покупцям; можлива внаслідок ігнорування своєчасної реєстрації договору купівлі-продажу землі в регіональному Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії та здійснюється за дублікатами свідоцтв та договорів.

Подвійний продаж робить можливим і підробка документів.Такі афери неможливі без підтримки посадових осіб органів місцевого самоврядування, співробітників регіональних органів Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії, правоохоронних органів, нотаріусів, рієлторів. Ці формування є повноцінними злочинними угрупованнями, що поставили на потік обман довірливих чи неуважних учасників угод відчуження нерухомого майна Правове невігластво покупців землі робить подвійний продаж земельних ділянок найпопулярнішою схемою шахрайства.

Набувачі майна впевнені, що після підписання договору купівлі-продажу об'єкта та повного розрахунку з продавцем право власності на майно однозначно перейшло їм, у той час як для повного оформлення угоди необхідна реєстрація угоди в компетентних органах.

Ігноруючи цю вимогу законодавства, виявляючи бездіяльність, сумлінні покупці дають «зелене» світло махінаторам, надаючи можливість реалізувати раніше продану ділянку ще одному контрагенту. , найчастіше судові позови та претензії ошуканих покупців унеможливлюють нормальне користування ділянкою.

Продаж земельної ділянки з прихованими комунікаціями

Така ділянка виглядає привабливою і продається за середньою ринковою ціною. Крім загальної правовстановлюючої документації продавець і його представник пред'являють клієнтам топографічну або геологічну зйомку об'єкта, мовляв, ділянка виділена під ІЖС, а додаткові документипідтверджують його «чистоту» та свідчать про відсутність підземних газо- та водопроводів.

Покупець навіть не здогадується, що купуючи землю для будівництва житлового будинку, використовувати її за призначенням буде або неможливо, або дуже затратно.

Ділянки під ІЖС залежно від площі та розташування коштують дуже дорого, тому втрати ошуканих (прибуток шахраїв) можуть бути величезними.

Шахраї-продавці майстерно підробляють результати топографічної та геологічної зйомки земельних ділянок, коригують координати розташування об'єкта та його кордонів. Такі операції допомагають реалізувати за завищеною ціною ділянки, реальна вартість яких на 30-50% нижча за заявлену.

Щоправда може випливти на етапі оформлення проектної документації, проведення підземних будівельних робіт, або підключення готового будинкудо комунікацій. Якщо на місці газо- або водопроводу, телефонних ліній, самовільно збудовано будинок або господарські будівлі, мережі доведеться переносити власним коштом, сплативши чималий штраф. Може статися і так, що будуватися на такій ділянці і зовсім неможливо або невигідно - сітка з труб може бути дуже розгалуженою, а їх перенесення - коштувати величезних грошей.

Продаж ділянки з хибним розташуванням

Афера часто розробляється продавцем землі разом із посередником. Останній вибирає найнешкідливіших і найменш вульгарних клієнтів, демонструє їм чужу презентабельну ділянку і, нібито, всі документи на неї. Можливі також зміни меж легальних земель.

Часто цією схемою користуються продавці великих ділянок, виділених для комерційних цілей, адже на площі кілька гектарів, складно помітити невідповідність реальних кордонів розмітці, вказаній у правовстановлюючому документі.

Купуючи традиційні 6 соток у дачному товаристві, втрачати пильність також не можна. Оперуючи такими невеликими ділянками, шахраї презентують покупцям більш рентабельний сусідський наділ. Після оформлення угоди на нових власників чекають різні сюрпризи – аж до повної неможливості користування ділянкою.

Як уникнути шахрайства при покупці землі?

Досвідчені ріелтори радять усім учасникам операцій з нерухомістю бути особливо пильними, не здійснювати угоди похапцем, без залучення юристів. Існують загальні критерії поведінки учасників договірних правовідносин і стандартні параметри перевірки ділянки, що сподобалася, на «чистоту».

Безпечний спосіб розповсюдження інформації

Як продавцю, так і покупцю необхідно пам'ятати, що шахраї починають придивлятися до потенційних жертв ще до персонального знайомства. Відмінним джерелом інформації є сайти безкоштовних оголошень, друковані ЗМІ.

Якщо оголошення про продаж земельної ділянки дає продавець нерухомості з метою безпеки, необхідно надати лише необхідну інформацію.

Це – площа та цільове призначенняземлі, форма ділянки, її віддаленість від інфраструктури населеного пункту та комунікацій, явні переваги об'єкта. Краще вказати місце розташування земельної ділянки лише приблизно, наприклад, позначити селище, де знаходиться об'єкт, та вказати якийсь орієнтир.

Не варто детально описувати координати ділянки, називати вулицю чи конкретну адресу.На "свіже" оголошення відгукнеться маса посередників, які можуть використовувати дані про розташування об'єкта в шахрайських схемах. Так, якщо земельна ділянка дійсно хороша, то без відома власника її можуть показувати покупцям, натомість гіршого, що реально продається. Після зустрічі з потенційним покупцем, власник на внутрішнє переконання самостійно вирішить, чи варто презентувати майно або ж від подальшої співпраці з контрагентом краще відмовитися.

Якщо дається оголошення про купівлю землі, не потрібно детально описувати подробиці та мотиви майбутнього придбання. Достатньо вказати бажаний район, площу, цільове призначення та бюджет купівлі. Для подання інформативного оголошення на сайт або в газету, варто уникати просторіч, подання непотрібних відомостей, — за такими текстами шахраї обчислюють людей неписьменних, надто добродушних, які вірять на слово, люблять поговорити з незнайомцями «за життя». Вони і становлять основну масу ошуканих.

Вибір продавця чи посередника

У більшості афер на боці зловмисників виступають посередники. Професійні ріелтори – чудові психологи, вони мають масу зв'язків і добре розуміють, кому можна реалізувати проблемну земельну ділянку, а з ким краще не жартувати.

Ще на стадії телефонних переговорів з агентом або продавцем уважного покупця повинні насторожити:

• Зайва ввічливість чи навмисне хамство співрозмовника. Якщо в 1-му випадку шахраї всіляко домагаються прихильності покупця, неодноразово дзвонять йому з обіцянками поступитися в ціні за землю, пропозиціями зустрінеться для додаткових презентацій, то в 2-му - мають на меті залякати, створити амплуа владних і всемогутніх персон, до яких із зайвими питаннями краще не звертатись. Тон бесіди має бути діловим і доброзичливим, без натяку на панібратство чи невігластво.
• Небажання пред'явити оригінали правовстановлюючих документів та паспорта відчужувача. Можливо, за власника земельної ділянки видає себе шахрай, який бажає нажитися на авансах від потенційних покупців. Повинне насторожити та перешкоджати уважному вивченню документів на землю, особливо залучення юриста;
• Небажання презентації об'єкта, а якщо така й відбулася, — перешкоджання спілкуванню клієнта із сусідами, представниками влади прилеглого населеного пункту.
• Нечітке розмежування об'єкта із сусідніми ділянками.
• Вимогу передати велику суму(більше 500-1000 у.о.) як аванс у рахунок майбутньої покупки.
• Уникнення посередником особистого знайомства продавця та покупця.

Абсолютна більшість земельних ділянок реалізуються за участю ріелторів, тому покупцю рано чи пізно доведеться мати справу з посередниками. Безпечніше співпрацювати з представниками великих іменитих компаній регіону — їхні керівники дуже дорожать репутацією та ретельно стежать за набором персоналу.

Надійні ріелторські агенції стежать за своєю репутацією. Дізнайтеся, .

Вимагати відшкодування моральної шкоди за смерть близького родича може кожен громадянин. Як?

Шахрайство з банківськими карткамипрактикують технологічно підковані аферисти. Захистіть себе.

Перевірка фактів та документів

Експерти у сфері нерухомості вважають, що розпізнати всі можливі махінації із землею на стадії покупки практично неможливо. Уважне ставлення до документів, пов'язаних із землею дозволяють розкрити нехай не найхитріші, але найпоширеніші схеми шахрайства.

За законодавством покупець вправі звернеться особисто або через довірену особу до регіональних органів реєстраційної палати з відповідною заявою та одержати інформацію про те, кому належить земельна ділянка та яким правовстановлюючим документом підтверджено право власності конкретного громадянина.

Насправді ж краще спробувати знайти знайомих у компетентних органах та з'ясувати всю таємничу про продавця та його ділянку. Швидше за все, доведеться наводити довідки про декілька об'єктів нерухомості, а постійно подавати заяви та чекати на кілька робочих днів не завжди зручно. Простіше отримати відомості через знайомих, ухвалити остаточне рішення про купівлю, а лише потім звернутися до реєстраційної палати та отримати офіційну відповідь чиновників щодо конкретної земельної ділянки.

Насторожити має продаж одяг у дублікатах правовстановлюючих документів. У такому разі від угоди краще відмовитись. Купуючи ділянку під забудову без будинку (хоча б старого, але оформленого), необхідно особисто впевнитись у тому, що в його підземному просторі немає комунікацій. Потрібно звернутися із заявою в Міськгаз, Міськсвітло, Міськводоканал та місцеві. телефонні лініїотримати письмову відповідь про відсутність обмежень на забудову. Наявність на ділянці легально побудованих старих часинок, старих капітальних конструкцій дає деяку гарантію того, що прихованих комунікацій на об'єкті немає (за часів СРСР будь-яке будівництво контролювалося державою, самовільне ж – жорстоко каралося, тому провести забудову ділянки з газопроводом було практично нереально).

Декілька порад потенційним покупцям земельних ділянок:

1. Не варто реагувати на низьку вартість землі.
2. Ділянку, що сподобалася, потрібно уважно розглянути на місцевості, поспілкуватися з сусідами, з'ясувати її координати, межі та площу в органі місцевого самоврядування.
3. Краще витратити додаткові кошти та організувати юридичну підтримку угоди у юридичній фірмі – фахівці проведуть експертизу документів, нададуть правову допомогу, грамотно складуть попередній договірпро намір купити ділянку у майбутньому.
4. Вибір нотаріуса для оформлення угоди з купівлі-продажу нерухомості залежить від переваг покупця.

Не варто погоджуватися на недороге та швидке оформлення у нотаріуса, якого нав'язує продавець чи його представник. Покупцеві бажано відвідати нотаріуса до зустрічі з продавцем та отримати професійну консультаціющодо оформлення необхідних угод та дій сторін після угоди. Фахівець розповість, на які документи потрібно звернути особливу увагу, опише їх обов'язкові реквізити (якість бланків, підписів та печаток на свідоцтві про власність на ділянку, нотаріальне засвідчення та відмітки про державну реєстрацію договірної документації, наявність резолюцій посадових осіб компетентних органів).

Придбання земліє вигідним вкладеннямкапіталу. Шахрайські структури, укладаючи угоди з рядовими покупцями, використовують різні обманні схеми, факт яких складно довести. У таких випадках сподіватися на повернення грошових коштівчасто неможливо. Тим не менш, убезпечити себе від шахраїв (наприклад, на ринку нерухомості Іркутська) допоможе знання юридичних норм і процедур, прогалини в яких і використовуються при купівлі-продажу земельних ділянок.

Убезпечте себе від шахраїв!

1.1. Фіктивний продаж земельної ділянки (без юридичних підстав)

Такий спосіб шахрайства не завжди є причиною навмисних дій. Найчастіше власник навіть не підозрює про відсутність у нього прав розпорядження земельною ділянкою (ЗП). Подібна ситуація виникає у разі наявності судових зобов'язань, коли нерухомість дарується, якщо право власності не було зареєстроване в органах Держкадастру, а також за відсутності документів про межування.

ВАЖЛИВО. Нові поправки у законодавстві 2018 р. відображені у законі «Про межування земельних ділянок» № 477-ФЗ, «Про державну реєстрацію нерухомості» № 218-ФЗ, «Про узаконення самовільних будов» № 258-ФЗ, а також ЗК РФ.

Умисні махінації виробляються при прихованні факту відсутності права. Як документ, що підтверджує власність, демонструється звичайне свідоцтво про перехід прав власності на ЗП. За законом РФ документ одержують без надання аналогічного від колишнього власника. Тому точно сказати, хто має право розпорядження на ЗП проблематично.

Щоб уникнути подібної ситуації, майбутній власник разом із продавцем запитують виписку з ЄДРН, що містить всю необхідну та юридично значиму інформацію про ділянку.

До покупки землі, що знаходиться в муніципальній та державної власності, Підходять системно через наявність великої кількості аспектів, а купівля ЗУ, як правило, організовується через аукціони.

1.2. Продаж землі за підробленими документами

З метою продажу ЗУ підробляють різні документи, як відсутні (з якоїсь причини), так і ніколи не оформлялися. Найчастіше дублі виявляють серед договорів про передачу прав власності, свідоцтв про право власності, актів узгодження кордонів із власниками суміжних ділянок.

Підробка документів здійснюється з метою приховування небажаних даних та швидкого продажу, для отримання коштів обманним шляхом, для перепродажу однієї і тієї ж ділянки різним покупцямі т.д.

Відрізнити оригінал від підробки не завжди можна навіть професіоналу. За допомогою спеціального обладнання та крадіжки порожніх бланків в органах, відповідальних за їх видачу, провадиться основна маса нелегальних угод.

Попередити фіктивну угоду можна, скориставшись послугами Росреєстру. Детальну процедуру отримання виписки описано в 8 главі закону № 218-ФЗ. Після цього проводять звірку документів за кадастровим номером, даними про власника (пайовиків), перевіряють інформацію про відсутність обтяжень та позовних зобов'язань та ін.

• ВАЖЛИВО. Звернутися до органів Росреєстру для отримання звичайної та розширеної виписки з ЄДРН можна лише власникам, які зареєстрували (поставили на кадастровий облік) ЗУ як нерухомість.

1.3. Подвійний продаж ЗУ

Такою махінацією можуть скористатися як власники, і чорні ріелтори. Т.к. реєстрація прав власності на ЗУ займає досить довгий час, шахраї використовують цей шанс з метою багаторазової наживи. Одна ділянка дістається у власність декільком "власникам".

Якщо власник не поспішає з оформленням, він ризикує втратити викуплену землю. Т.к. за законодавством законним власником ЗУ вважається перший, який пред'явив свої права на ділянку. Наступним покупцям земля пропонується за копіями документів та свідоцтвом про право на власність (застарілому). За наявності сумнівів подібного родупокупець не поспішає і потребує часу на роздуми.

У зв'язку із запровадженням обов'язкової реєстрації прав на власність (через ЄДРН) дані останнього власника ЗП зберігаються у базі даних. Перераховують кошти лише після того, як відбудеться видача свідоцтва про держреєстрацію на руки. Якщо продавець сумлінний, він погодиться на таку вимогу з попереднім завіренням усіх розпоряджень у нотаріуса (боргова розписка, оплата частини суми тощо).

За законом, якщо знайдеться інший власник ЗУ, ні договір про купівлю-продаж, ні договір про перехід прав на власність, тим більше свідоцтво про право на власність, що не фіксує справжнього власника, не вплинуть на судове рішення і не допоможуть повернути гроші. Законна власність - це власність, оформлена на конкретну особу, дані про яку зберігаються у реєстрі.

1.4. Продаж землі з невідповідним видом дозволеного використання (ДРІ ЗУ)

Насправді часто трапляються ситуації, у яких землю не можна використовувати за призначенням, наприклад, звести житлова будівлячи організувати виробництво. Таке можливе при купівлі ЗУ, що належать до тієї чи іншої категорії (кадастрова класифікація земель), яка має цільове призначення. Вид земель обов'язково вказується у свідоцтві про право власності на ЗП. Але шахраї посилаються на можливість переведення ділянки до іншої категорії, обіцяючи покупцеві сприяння з боку влади та швидкі терміни. За фактом цей процес затягується на довгі роки, т.к. чиновники не зобов'язані вирішувати такі питання. Сам переклад коштує великих грошей, вирішити питання з допомогою суддів неможливо, т.к. Закон не наділив їх таким правом.

Крім того, на ділянці можуть знаходитись об'єкти стратегічного значення, оборонні та військові споруди, комунікації тощо. Майбутнім власникам доводиться вивчати кадастровий план території, геологічні та топографічні схеми, щоб під час введення території в експлуатацію чи підключення до комунікацій не виникало суперечок із державою. Витрати на відведення комунікацій за межі своєї території покладаються на законного власника. У разі ЗУ перепродаються за безцінь, а будівлі доводиться перевозити.

Непоодинокі випадки, коли результати топологічної та геологічної зйомки підробляються. Тому будь-які документи, що надаються власником, необхідно перевіряти через офіційні джерела.

При придбанні ЗУ необхідно визначити, з якою метою використовуватиметься земля. Для будівництва будинку чи дачі купують лише землю, призначену для ІЖС та ЛПГ.

• ВАЖЛИВО. ЗУ продаються з передачею паспорта та доповнень (схем та планів). Порядок їх видачі регламентовано №210-ФЗ «Про організацію надання державних та муніципальних послуг», №221-ФЗ «Про державний кадастрнерухомості», Постановою Уряду РФ № 457 «Про Федеральній службідержавної реєстрації, кадастру та картографії».

1.5. Зрив угоди на етапі передоплати

Такий тип шахрайства відбувається у тих випадках, коли договір купівлі-продажу передбачає оплату значної частини коштів від загальної суми як завдаток. Решту покупця зобов'язується сплатити після державної реєстрації прав на ділянку. У таких випадках звертаються до послуг ріелторських компаній, що зарекомендували себе. Зазвичай, перед угодами вони вивіряють документи, т.к. дорожать іміджем та репутацією. При вчиненні правочину безпосередньо або через приватну особу існує ризик неповернення авансу. Власником може бути підставна особа з підробленими документами, а приватник просто розведе руками, пославшись на посередництво та збіг обставин.

Тому при купівлі землі перевіряють самого власника (за паспортом). Зазвичай звертаються до власників сусідніх ділянок для отримання інформації, що цікавить. Також за погодженням із власником запитують дані з податкової службита ЖКГ про наявність заборгованості.

Якщо земельна ділянка належить до товариства, кооперативу чи садівництва, з'ясовують, чи потрібні будь-які додаткові внескиобов'язкові платежі.

Коли угоду проводять за довіреністю, власника перевіряють ретельніше. Для цього з'ясовують, чи він живий, на підставі якого документа продається ділянка, чи довірена особа вступила у спадок і т.д. У багатьох випадках покупець страхує себе, запитуючи довідку із психдиспансеру про здоров'я власника та довіреної особи. Т.к. у деяких випадках угоду можна анулювати, визнавши людину недієздатною.

1.6. Продаж ділянки з хибним розташуванням або показ ділянки з іншими координатами

Такий вид шахрайства передбачає продаж ЗУ, що не відповідає заявленим параметрам. З метою отримання більшого доходуПродавець показують ділянку з більшою площею, з проведеними комунікаціями, з привабливішим розташуванням тощо. В організованих структурах за окрему плату пропонують знайти ділянку під будь-які потреби. Насправді виявляється, що координати відвідуваного об'єкта не збігаються з відомостями, зазначеними в ЄДРН, а сама ділянка знаходиться у власності сусіда або у віданні суб'єкта РФ.

Схема популярна під час продажу земель комерційним структурамякі скуповують великі площі. На місці виявити невідповідність досить складно.

Окремою проблемою стає питання межування та пайового володіння. Ці дані можуть сховатися від покупця шляхом надання підроблених документів (на початковому етапі). А підсумкова реєстрація прав власності може не відбутися через відсутність межового плану території, придбати який вдасться після проведення низки процедур та сплати круглої суми грошей.

За наявності сумнівів щодо цього покупець вимагає від власника спільно отримати виписку про ділянку з Росреєстру, після якої вирішується питання про внесення частини коштів як аванс (гарантія оплати).

1.7. Продаж землі за завищеною вартістю

Незважаючи на те, що кадастрова вартість землі наближена до ринкової, шахраї наживаються на жертві шляхом показу ділянки більшого розмірута облагородженого під будь-які потреби. Часто із землею продаються будинки та господарські споруди, які збільшують кадастрову вартість. При цьому сама споруда може вважатися аварійною та не бути придатною для житла. Шахрайство в особливо великих розмірах виявляють під час продажу ділянок, забудованих нашвидкуруч без дотримання техніки безпеки. Таким чином ділянка облагороджується перед покупкою і продається втричі дорожче.

За наявності будь-якої споруди на ЗУ покупці виявляють, чи було здійснено введення в експлуатацію такої споруди, які служби здійснювали контроль за введенням, чи є на руках документація. Інакше майбутній власник звертається до грамотного юриста, здійснює повний замір території та інші технічні процедури.

1.8. Продаж землі підставними фірмами або змова з власником

У даному випадкусам факт юридичної угоди залишається спірним, т.к. фірми-одноденки є економічним суб'єктом, які керівництво приховано за підставними особами. За фактом відсутня і предмет договору, ніякої власністю у вигляді ЗУ компанія зазвичай не має.

Попереджають таку угоду на стадії звіряння документів, а оплату вносять лише після переходу права власності.

При навмисному змові ріелтора з власником угода розривається на етапі передоплати. У таких випадках власник ЗУ анулює договір, а гроші переказуються на тіньовий рахунок підставного ріелтора. В інших випадках при неписьменності клієнта відбувається повна оплата угоди за відсутності оригіналів або внесення свідомо неправдивих відомостей до договору про купівлю-продаж. У разі звернення до судів залишається безрезультатним.

1.9. Продаж земельних ділянок "фіктивними" забудовниками

Такий вид шахрайства виник порівняно недавно. Зрослий попит на недороге заміське житло спонукав шахраїв на нову схему. Вони викуповують частину території, забудовують її другосортними котеджами, демонструючи активний перебіг роботи. Гроші, вкладені за ще непобудовані будинки, пропадають разом із ТОВ.

Шахрайство набирає обертів через відсутність законодавчих актів, що регулюють відносини забудовника та інвестора.

1.10. Продаж за фактом укладання попереднього договору

Особливістю такої схеми є те, що попередній договір на купівлю-продаж не реєструється і тим більше не приймається в органах Росреєстру. Покупець погоджується на таку угоду з різних причин, найчастіше його залучає сама ділянка або ціна. Сплативши угоду з повної вартості, клієнт чекає на неоформлений документ, неробочих днівприйому, приїзду чоловіка з відрядження тощо. Після підведення покупця до фактичної оплати шахраї ховаються. За такою схемою працюють професіонали, вони тривалий час стежать за потенційною жертвою та її активністю у плані пошуку ЗУ (оголошення в інтернеті, ЗМІ, підкуп ріелтора тощо)

2. Що робити, якщо ви потрапили на вудку шахраїв

За законом, якщо шахрай не має постійного доходу та майна у власності, втрачені кошти повернути не вдасться. А фіктивна угода буде визнана судом недійсною.

При виявленні факту шахрайства, що розкрився, слід звернутися в органи поліції. Варто враховувати, що за недостатньої передбачливості покупця злочин буде складно інкримінувати. В окремих випадках варто звернутись до юриста, який підкаже правильне рішення.

3. Як убезпечити себе надалі

При намірі купити або продати ділянку варто уважно поставитися до вибору ріелторської компанії, нотаріуса та юриста.

Особливу увагу варто приділити перевірці власника та пропонованих документів на ЗП. У деяких випадках доцільно скористатися перевіркою особистих даних на справжність. Під час підписання договору завжди існує ризик фіктивної угоди. Не варто забувати про можливість самостійної перевірки ділянки щодо наявності заборон відчуження майна (Росреєстр).

Також необхідно бути уважним під час укладання договору купівлі-продажу. За будь-якої невідповідності нормам законодавства (за змістом та формою) правочин анулюється.

Додатковий час на обмірковування рішення допоможе внести ясність механізм угоди. За певної послідовності дій, спрямованих на припинення будь-якого типу шахрайства, можна звести всі ризики до мінімуму. Так, шахраї, передбачивши наслідки запропонованих вимог, відступають від фіктивної угоди під різними приводами.

4. Відповідальність за КпАП та КК РФ

Відповідальність за шахрайство із земельними ділянками передбачено як для приватних осіб, так і для посадових, відповідальних за раціональне використання та охорону.

До частих злочинів органів влади належать:

• Надання землі за хабар
• Видача землі за заниженою вартістю
• Заволодіння ділянкою шляхом підроблення документів
• Незаконний переведення ЗУ до інших категорій (нецільове використання)

До злочинів з боку власників та ріелторів відносяться:

• Шахрайство у будь-якій формі
• Хабарництво
• Підробка документів та підписів
• Незаконний обіг землі

Адміністративну відповідальність передбачено в КоАП:

• ст.7.1. (штраф до 3% від кадастрової вартості);
• ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
• ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
• ст.8.8 (штраф до 2% від кадастрової вартості за нецільове використання; штраф 10% – за невикористання);
• ст.19.23 (штраф до 40000 руб. з вилученням знарядь скоєння злочину) та ін.

Кримінальну відповідальність передбачено за такими статтями КК:

• ст.159 (до позбавлення волі терміном до 10 років і штраф до 1 млн.руб.);
• ст.160 (план вирішення волі терміном до 10 років зі штрафом 1 млн.руб);
• ст.170 (обов'язкові роботи до 360 годин, позбавлення права діяльністю до 3 років);
• ст.285 (аж до позбавлення волі до 10 років та заборони займатися певною діяльністю до 3 років);
• ст.290 (до позбавлення волі терміном до 4-х років);
• ст.291 (аж до позбавлення волі на строк до 15 років з виплатою штрафу, що перевищує суму хабара у 70 разів);
• ст.327 (аж до позбавлення волі на строк до двох років)
• ст.330 (до позбавлення волі терміном до п'яти років) та інших.

5. Що робити і куди звертатися, якщо було виявлено факт шахрайства із ЗУ

1. Звернутися до правоохоронних органів із заявою (фіз.особи) або до прокуратури (юр.особи);

2. До заяви додати копії документів, договорів купівлі-продажу та інших існуючих угод;

3. Наперед варто подбати про пошук свідків;

4. При недостатності матеріалів для порушення кримінальної справи необхідно проконсультуватися з юристом;

5. У разі відмови у порушенні кримінальної справи (повторної) слід написати заяву до прокуратури чи суду.

1. При організації купівлі-продажу ЗУ не повідомляйте надлишкові відомості в оголошенні. Усі питання мають вирішуватись під час особистої зустрічі.

2. Необхідно заздалегідь проаналізувати законодавчу базу, особливо, ситуації, коли угода вважатиметься недійсною.

3. Оплату краще провадити на зазначений у договорі рахунок і тільки після отримання документів на руки (що гарантують право власності).

4. Слід перевірити особу власника (через правоохоронні органи) та статус майна (через Росреєстр та органи кадастру на місцях).

5. Весь процес правочину необхідно довірити кваліфікованому юристу. Засвідчення документів необхідно проводити в особистого нотаріуса.

Придбання землі є вигідним вкладенням капіталу. Шахрайські структури, укладаючи угоди з рядовими покупцями, використовують різні обманні схеми, факт яких складно довести. У таких випадках сподіватися на повернення коштів неможливо. Тим не менш, убезпечити себе від шахраїв допоможе знання юридичних норм та процедур, прогалини в яких і використовуються при купівлі-продажу земельних ділянок.

Торгівля земельними ділянками виявляється досить прибутковою справою, яка забезпечує фінансово багатьох бізнесменів. Там, де є навіть незначні грошові суми, можна зустріти тих людей, які намагаються заволодіти чужим майном шляхом обману. Найскладнішою, але прибутковою справою для зловмисників виявляється шахрайство у торговельній сфері.

10 видів шахрайства із ЗУ:

Махінації із земельними ділянками не є найпоширенішими злочинами, адже всі можливі схеми дій зловмисників уже давно відомі представникам правоохоронних органів. Методи боротьби з подібними злочинами відпрацьовані, тому успішно застосовуються у повсякденному житті.

У тому випадку, коли власник ділянки втрачає всі документи на нерухомість, він може не сумніватися, що цим скористаються зловмисники.

Громадяни найчастіше відновлюють ці документи поспіхом, не звертаючи уваги на навколишніх помічників.

Шахрайські схеми не дуже різноманітні, адже зловмисникам майже нема де розвернутися та пофантазувати. Вони здебільшого можуть створити серйозні проблеми лише з документацією. Існує кілька видів шахрайства із земельними ділянками.

1. Документальний обман

Найчастіше зустрічається шахрайство, яке пов'язане із заповненням та наданням документів на земельну ділянку. Покупець має право ознайомитися і перевірити документи, які стосуються укладання необхідного договору з юридичної чистоти.

Навіть найдосвідченіші люди не зможуть відразу визначити каверзу в таких випадках:

• продавець підготував заздалегідь документи не лише на земельну ділянку, а й на людину, яка виставляє себе потенційним власником;
• у підроблених документах відсутній пункт про те, що земельна ділянка обтяжена арештом землі або наявністю іпотеки;
• всі необхідні документи були представлені ріелтором, але він не дає можливості особисто зустрітися з уявним власником ділянки.

Якщо є підозра на подібні ситуації, вирішити їх самостійно практично неможливо. Необхідно вміти розумітися на всіх питаннях і розпізнавати найменші деталі всієї справи.

Громадяни мають відрізняти справжні документи від тих, що їх підробили. В іншому випадку можна потрапити на вудку шахраїв.

Встановити обман зможе висококваліфікований адвокат чи юрист.

Для первинної перевіркидостовірності документів необхідно звернутися до органів Росреєстру. За цим запитом з'явиться можливість. У ній будуть вказані правдиві дані власника та його нерухомості. Для того, щоб надіслати такий запит, потрібно знати лише кадастровий номер та адресу ділянки.

2. Шахрайство під час продажу

Нерідко люди, які продають земельні ділянки, мають на руках документи підроблені. Право встановлюють документи та папери земельної ділянки майстерно підробити можна. Громадяни отримують на руки не оригінальні документи, але зрозуміти це одразу не можуть.

У тому випадку, коли земля продавалася неодноразово, можна дійти невтішного висновку, що законно все минуло лише вперше. Решту часу уявний власник намагався перепродати земельну ділянку, яка вже йому не належить. Зловмисники діють дуже впевнено та оперативно, тому у покупця навіть не виникне думка про можливий обман. Після нотаріальної реєстрації договору та остаточної оплати землі вже нічого змінити не можна буде.

Нерідко шахрайством займаються безпосередньо ріелтори. Справа в тому, що вони пов'язані із серйозними людьми, чиновниками, які готові покривати всі злочини заради власного збагачення. Вони можуть легко підправити базу реєстрації всіх прав на володіння земельної ділянки. Все це дає можливість проводити лажі подвійні угоди, виставляючи не ті ділянки, які насправді є.

3. Обман при купівлі

Покупці, які не зовсім обізнані з усіма тонкощами укладання договорів, можуть зіткнутися з неправильним оформленням документів. Всі папери насправді може підписувати підставна особа, коли справжній власник ділянки нічого не знає про те, що відбувається.

Ще однією помилкою покупців є незнання того, як мають виглядати правильно заповнені документи. При здійсненні правочину можна взагалі отримати на руки фальсифікацію, а не державний акт. Після покупки ділянки, покупець може знати про те, що існує ще один власник цієї ж нерухомості. Він може мати повні чи часткові права на земельну ділянку. Варто заздалегідь наводити довідки про ту чи іншу ділянку.

Для багатьох покупців угода з ріелтором виявляється просто ситуацією зі втратою грошей.

Можна самостійно визначити чи сумлінний ріелтор працює з цією справою:

• шахрай не допускає знайомства покупця з уявним продавцем;
• запитує величезний аванс до укладення договору;
• показує себе надто агресивним чи навпаки ввічливим;
• збиває ціну на землю тільки в тому випадку, якщо угода буде укладена протягом кількох днів або годин.

Зіткнутися з такою ситуацією може абсолютно будь-яка людина, бо ніхто не застрахований від дії зловмисників.

4. Схеми з минулого

Шахраї без особливих проблем втягують надто довірливих громадян до фінансових операцій, схеми яких продумані заздалегідь. Практично неможливо запідозрити людину в обмані, а потім важко довести незаконність дій.

Нерідко трапляються випадки, що шахраї вигадують оригінальні історії про родинні зв'язки з власником землі. Людина купує ділянку і думає, що все пройшло успішно, але через деякий час з'являється на порозі особистість, яка доводить, що земля належить їй у спадок.

Без особливих розглядів відбувається афера та покупець залишається без грошей та нерухомості. У такому разі необхідно уважно читати всі документи і проконсультуватися з юристом. Ще було б бажано звернутися по допомогу до юристів зі свого боку, а не з тими, кого порадив ріелтор.

5. Подвійний продаж

Землю можна продати кілька разів, під час укладання чергових угод. Досвідчені шахраї використовують дублікати договору та свідоцтва реєстрації власності, що продається. Усі злочинні дії активно підтримуються посадовцями, чиновниками. Афера такого плану вважається найбільш популярною та поширеною. Найчастіше покупці не замислюються над тим, що підписати договори купівлі-продажу, перерахувати величезні грошові суми буде недостатньо.

Правильне оформлення будь-якої угоди завершується лише після реєстрації власності, але багато хто не відразу бажає це робити. У цей час шахраї починають свої дії, перепродуючи земельні ділянки. Варто зазначити, що згідно із законом Російської Федераціївласником ділянки вважатиметься той, хто перший зареєструє право власності в органах компетентності.

6. Приховані комунікації

Земельні ділянки із прихованими комунікаціями під землею найчастіше перепродаються по доступною ціною. Підроблені документи, які вказують на топографічну та геологічну зйомку об'єкта, свідчать про те, що газо- та водогін повністю відсутній. Землю у разі можна використовувати під будівництво житлових приміщень. Прибуток для багатьох шахраїв неймовірно високий, адже насправді подібний об'єкт у 2 рази дешевше коштує.

Покупець навіть не здогадується, що земля є непридатною для подальшого будівництва житлових приміщень. Потім доведеться вкласти велику суму, щоб звільнити землю. Правда спливе на поверхню тільки тоді, коли почнуться підземні роботи або установки комунікацій. Якщо стане відомо, що під землею є комунікації, то власника можуть оштрафувати та змусити переносити все за власний кошт.

7. Хибне розташування ділянки

Зловмисники чудово вкладають у схему продажу зовсім іншу землю, яка є більш привабливою. Покупець сподівається купити одну ділянку, а отримує зовсім іншу або взагалі залишається ні з чим. Також бувають випадки, коли змінюються межі земельних ділянок, а от у реального життяважко побачити невідповідність у документації.

Найчастіше такою схемою користуються люди, які розпоряджаються великими земельними ділянками. Вони припускають, що продаватимуть землю під комерційну будову. У існуючому садівничому товаристві продавали ділянки, які насправді покупець не бачив. Після укладання угоди покупцю представляють сусідську ділянку.

8. Перевищення кадастрової вартості

Вартість земельної ділянки часто завищується уявним продавцем, про що ніхто не поспішає повідомити наївного покупця. Шахраї з особливою легкістю підробляють документи, з координатами ділянки, її межами, результатами геологічних та топографічних зйомок. Злочинці спеціально знижують ціну на половину. Нові власники не надто поспішають робити виміри, тому що вони починають ретельно вивчати свою покупку після події певного часу після укладення договору.

9. Незаконне здавання в оренду

Існує ще один вид шахрайства із земельними ділянками, який має на увазі здачу в оренду приміщення або землі без відповідних дозволів. Цілі організації займаються такими злочинами. Покупці навіть не здогадуються, що їх дурять.

Справа в тому, що зловмисники втираються в довіру та запевняють, що всі папери в повному порядку. Через деякий час стає відомо, що це незаконні організації і вони діють не відповідно до законів. Усі договори можуть бути анульовані та вважатися недійсними. Проблема в тому, що повертати гроші вже ніхто не буде.

10. Довірчі відносини

Не найпоширенішим, але існуючим виявляється злочин, у результаті якого під аферу потрапляють переважно люди похилого віку. Самотні бабусі надто довірливо ставляться до доброзичливців. Непоодинокі випадки нібито відповідального та доброго ставлення до літньої людини з метою заволодіння майном.

З'являється людина, яка готова безкорисливо допомагати у всій людині похилого віку. Він втирається у довіру, розпоряджається фінансами та особистим часомсвого підопічного. Через деякий час вже починається моральний тиск щодо присвоєння земельних ділянок та всіх об'єктів нерухомості. Літня людинавважає, що за таку допомогу можна відплатити, але не підозрюючи, що в результаті добрий зловмисник забере все майно та фінанси.