Як довго продаються квартири на рік. Порядок сплати та розмір податку з продажу квартири

Кредитування
07.05.2020

Продаж квартири тільки на перший погляд здається простою угодою. Тим часом може містити багато підводних каменів.

Найбільш трудомістким є процес збору та підготовки документів. Існує обов'язковий перелікдокументів, без яких угоду здійснити не вдасться. Цей перелік досить широкий і залежно від нюансів, пов'язаних із конкретною угодою.

Якщо продавець квартири вирішує заощадити на послугах юриста або ріелтора і приймається за справу самостійно, він повинен бути готовий витратити на це багато часу і сил, оскільки доведеться обійти не одну організацію.

Після того, як всі документи будуть зібрані і квартира готова до продажу, необхідно пройти державну власника нового. На цьому етапі і з'ясується, наскільки грамотно і правильно складені документи.

Перелік документів

Для укладання угоди з купівлі-продажу квартири необхідно здійснити ряд попередніх дій. На першому етапі слід визначити, які документи потрібні для .

Правильно підготовлені документи- Запорука успіху здійснення угоди.

Оскільки від правильно зібраного пакета документів залежить її результат, то краще, якщо особа, яка планує продати свою нерухомість, звернеться по допомогу до фахівця. Безумовно, він повинен мати необхідні знання в юридичних питанняхугоди - це можливо ріелтор чи юрист.

До списку обов'язкових документіввходять:

Цей перелік є відкритимоскільки він може змінюватися (доповнюватися) залежно від ситуації. Для реєстрації права надається як оригінал документа, і його копія.

Договір купівлі-продажу квартири

Дуже важливо грамотно скласти договір купівлі-продажу квартири. Цей документ повинен у обов'язковому порядкувідповідати вимогам законодавства РФ, інакше він може бути визнаний недійсним. А саме при його складанні повинні дотримуватися вимог § 7 глави 30 Цивільного кодексу РФ (ДК РФ).

Договором купівлі-продажу визнається Угода, що виражається у документальній угоді сторін, відображає намір однієї сторони передати у власність іншій стороні нерухомість, яка у свою чергу зобов'язується прийняти її та сплатити.

Така угода сторін у 2017 році не вимагає обов'язкового нотаріального засвідченняПроте перехід права власності відбудеться лише після його державної реєстрації в Росреєстрі. При складанні цього документапотрібно звернути увагу на низку моментів, а саме:

  1. Форми договору має бути письмової. В іншому випадку договір вважатиметься недійсним.
  2. У тексті договору слід чітко прописати предмет. Договір має містити характеристики об'єкта нерухомості, що дозволяють його індивідуально визначити (найменування об'єкта, призначення, площу тощо). Також має бути зазначене її місцезнаходження.
  3. Обов'язково мають бути прописані умови про цінідоговору. Вважається, що ціна, прописана у договорі, є остаточною та узгодженою сторонами. Крім того, слід вказати порядок розрахунків, тобто коли буде передано гроші (наприклад, під час підписання договору обома сторонами або після реєстрації права нового власника на нерухомість тощо).
  4. Необхідно вказати осіб, які мають право користуванняжитловим приміщенням після продажу. Однак такий пункт у договорі не завжди прийнятний для сторони покупця. Адже не кожна сторона погодиться на такого роду обтяження. Але якщо воно є і покупець згоден з тим, що у його квартирі після переходу права власності до нього проживатиме (або буде зареєстровано) сторонні йому люди, отже, такі умови вважаються узгодженими сторонами.
  5. Між сторонами обов'язково підписується передавальний акт. Він є додатком до договору. Згідно з ним, продавець передає, а покупець приймає нерухомість. У ньому також вказується предмет, що підлягає передачі продавцем та прийому покупцем.
  6. Якщо квартира знаходиться в (запорука, іпотека та ін), то покупець повинен про це знати. Про це також робиться відмітка у договорі. Якщо продавець квартири приховає цей момент, і покупець дізнається про це лише після здійснення угоди, то таку угоду можна визнати недійсною.

В обов'язковому порядку договір повинен мати найменування, з якого явно простежуватиметься мета угоди, найменування сторін (їх персональні дані).

Він повинен складатися мінімум у трьох автентичних примірниках- по екземпляру має дістатись у кожної зі сторін, і одна залишається в Росреєстрі. Договір має бути підписаноз обох сторін. Цим вони висловлюють свою згоду укласти договір на умовах, прописаних у договорі.

Документи, що підтверджують право власності на квартиру

Основним та найголовнішим документом, що підтверджує право власності на квартиру, до 15 липня 2016 рокубуло свідоцтво про державну реєстрацію права. Дане свідоцтво видавалося на підставі правовстановлюючих документів, таких як:

  1. Договори купівлі продажу, дарування, міни та ін;
  2. Свідоцтво про право на спадщину;
  3. Вирок суду;
  4. Договір про приватизацію та інші.

Правовстановлюючі документи, зазначалися у свідоцтві про державну реєстрацію права як підстави видачіі залежить від способу придбання житлового приміщення. На документі, який є основою реєстрації права, також ставиться штамп Росреєстру.

У разі здійснення угоди з нерухомістю (наприклад, купівлі-продажу) знадобляться як документи, що підтверджують право, так і правовстановлюючі.

Таким чином, з 2016 року свідоцтво про державну реєстрацію права у звичній формі для цього документа більше не видається. Відмінність полягає в тому, що документ видавали аркушу паперу формату А4 з печаткою Росреєстру без голографічного захисту та інших елементів. Зразок свідоцтва про право власності на квартирувиглядав таким чином:

З 2017 року під час угод з нерухомістю видається виписка з Єдиного державного реєструнерухомості, від частини яка доповнює дані про об'єкт нерухомості, які раніше містилися у свідоцтві:

Витяг з ЄДРН

Відразу варто звернути увагу на те, що , які знайшли відображення в новому федеральному законі від 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним із найважливіших є чергова заміна документа, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомості, тобто виписку з ЄДРП замінено на документ такого ж характеру, але з ЄДРН - змінилося найменування реєстру, в якому містяться дані про нерухомі об'єкти у зв'язку зі злиттям Росреєстру та кадастрової палати.

У виписці з ЄДРН зазначаються актуальні на момент її видачі дані про право власностіпевної особи на конкретний об'єкт нерухомості, зокрема квартиру. Принцип її дії такий самий, як і у свідоцтва про державну реєстрацію права, яке видавалося раніше.

Згідно з Федеральним законом від 13.07.2015 № 218-ФЗ , запис про державну реєстрацію права в ЄДРНє єдиним підтвердженням існування зареєстрованого права.

Цей документ можна отримати як у паперовому, так і електронному вигляді.

Також витяг з ЄДРН потрібний для того, щоб покупець міг переконатися в тому, що житло не має обтяжень(наприклад, не перебуває у заставі) і належить конкретній особі.

Для отримання цього документа потрібно звернутися із заявою до Управління Росреєстру або багатофункціонального центру (МФЦ). Виписка буде готова протягом 5 робочих днівз моменту ухвалення заяви.

Технічний паспорт житлового приміщення

Технічний паспорт житлового приміщення є документом, що містить його технічні характеристикита дані. У ньому є докладний описприміщення, а саме:

  • коли побудовано та введено в експлуатацію;
  • поверховість;
  • матеріал, з якого воно збудовано;
  • площа кожного приміщення в квартирі та в цілому, та інше.

У технічному паспорті також зазначається інвентаризаційна вартість квартири, яка розраховується відповідно до законодавства за спеціальною формулою.

Офіційно технічний паспорт у 2017 роцізначиться у списку необхідних документів під час продажу квартири, але він потрібен за наявності претензій від покупця.

При цьому техпаспорт обов'язково потрібний при продажі квартири у 2017 році через іпотеку. У банках є вимога до терміну його оформлення – якщо він більше 5 років, то документ необхідний помінятидля здійснення угоди.

На відміну від кадастрового паспорта, що діє протягом 5 років, термін дії під час продажуне обмежений, якщо тільки не було проведено перепланування.

Замовити та отримати його можна у Бюро технічної інвентаризації(БТІ). Для його отримання необхідно подати заяву та необхідні документи(паспорт, свідоцтво про державну реєстрацію (витяг з ЄДРН) та ін.), а також сплатити держмито. Дата виготовлення- від 9 до 14 днів.

За заявою власника чи його представника на квартиру приїдуть інженери з БТІ та зроблять виміривсіх приміщень, що входять до її складу.

При покупці квартири покупцю слід звернути увагу на те, що має повністю відповідати реальному плануванню квартири. У ньому мають бути відмічені всі переплануванняякщо такі були. Інакше у реєстрації можуть відмовити. Якщо виявлено невідповідності, то власнику необхідно узаконити існуючі зміни - після чого можна здійснити угоду.

Згода чоловіка на продаж

У разі, коли продажу підлягає житло, що перебуває у спільній власності подружжя, потрібно отримати згодаодного з подружжя на продаж квартири. При цьому нерухомість може бути зареєстрована на одного з подружжя, але придбана за возмездной угоді під час шлюбних відносин.

Для складання цього документа необхідно звернутися до нотаріуса, оскільки він має бути ним завірено. Для цього необхідно пред'явити нотаріусу: паспорт, свідоцтво про шлюб, документи на квартиру.

У злагоді чоловіка має бути відображено:

  • об'єкт продажу, який є спільною власністю подружжя (квартира);
  • паспортні дані подружжя;
  • дані свідоцтва про шлюб;
  • термін його действия.

Нотаріусом або одним із подружжя може бути запропоновано внесення додаткових пунктів, наприклад дані про покупця квартири.

Додатковий перелік документів для продажу квартири

Крім зазначеного переліку при оформленні купівлі-продажу можуть знадобитися додаткові документи з обох сторін.

Пов'язано це з тим, що кожна угода є унікальною, і стандартного пакетудокументів може бути недостатньо. Їхній список може доповнюватися залежно від різних обставин:

  • на квартиру;
  • віку та дієздатності осіб, що беруть участь у правочині;
  • наявності обтяжень та обмежень на квартиру;
  • порядку чи способу розрахунку із продавцем.

Дозвіл від органів опіки та піклування

Права дитини у Росії захищаються законом і в жодному разі що неспроможні ущемлятися. У зв'язку з цим під час продажу квартири, власником якої є неповнолітня особа, необхідно Дозвілорганів опіки та піклування.

Батьки повинні у письмовій формі повідомитиоргани опіки та піклування про майбутній продаж квартири, а також надати всі документи. При цьому потрібно практично одночасно здійснити покупку нової квартири. В органи надаються документи, як на квартиру, що продається, так і на новопридбану.

Виняткомє: придбання нової квартири в іншому місті. У цій ситуації батьки повинні покласти гроші, виручені з продажу квартири, власником якої є дитина на депозитний рахунок.

Відповідно до ст. 37 ЦК України не повинні здійснюватися угоди, які будуть зменшувати майнонеповнолітнього.

Це означає, що органи опіки дадуть свій дозвіл на продаж житла тільки в тому випадку, якщо замість цього купуватиметься рівнозначне за площеюжиле приміщення.

Для розгляду заяви, батьків (опікунів), а також дитину, якій виповнилося 14 років запросять на бесіду На розмові необхідно навести аргументи для продажу квартири та довести, що права та інтереси дитини не порушуються.

Така ж ситуація, якщо на місці дитини знаходиться недієздатна особа. Його права та інтереси також знаходяться під захистом держави.

Розглядається така заява протягом одного місяця. За результатом розгляду виходить відмова чи дозвіл на продаж нерухомості.

Довідки

Для здійснення угоди купівлі-продажу можуть знадобитися різноманітні довідки, а саме:

  1. Про відсутність заборгованостейз комунальних платежів. Її можна взяти в керуючої компаніїабо у голови товариства власників житла (ТЗР). У разі, якщо є заборгованість, необхідно її погасити, інакше угода не буде вчинена.
  2. Про відсутність зареєстрованих осіб(або витяг з домової книги). Для продажу квартири в 2017 р. така виписка (довідка) потрібна повному обсязі, тобто від початку існування багатоквартирного будинку. Потрібно звернутися до керуючої компанії або до ТСЖ із заявою про необхідність такої довідки.

    3. Її повинні видати протягом 3 робочих днів. Єдиний мінус – термін дійсності цієї довідки становить 14 днів, у зв'язку з чим її варто брати безпосередньо перед угодою.

  3. Про особовий рахунокквартири. На підставі цього документа видно за якими параметрами відбувається нарахування комунальних платежів. Отримати такий документ можна, звернувшись до МФЦ.
  4. З податкової інспекції . Ця довідка є підтвердженням того, що сплачено.
  5. З психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Такі довідки, як правило, не присутні в обов'язковому перелікудокументів. Вони потрібні у разі, коли покупець сумнівається у адекватності дій продавця. Вони платні та їх можна замовити у психоневрологічному та наркологічному диспансерах.

Довіреність на продаж квартири

Коли угода, у тому числі й збір документів для неї, здійснюватиметься через довірену особу (представника), також потрібно надати доручення. У ній мають бути прописані повноваження довіреної особивід імені довірителя здійснювати певні дії.

Довіреність обов'язково має бути завіренанотаріусом.

Доручення знадобиться у тому випадку, якщо власник з якихось причин не може бути присутнім на угоді особисто або не може часто відлучатися з роботи для збирання документів. При цьому можна видати довіреність на будь-які дії з нерухомістю і не тільки, тобто генеральну, а можна лише на конкретну угоду з конкретною квартирою - разову.

Документи для реєстрації права власності на квартиру

З 1 березня 2013 року скасовано державну реєстрацію угод з житловими приміщеннями, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту його підписання.

Для того, щоб сталося перехід права власностіНеобхідно звернутися до Росреєстру із заявою та всіма вищепереліченими документами. Подати документи можна також через МФЦ. Це можна зробити:

  • особисто;
  • в електронній формі;
  • надіславши документи поштою.

При цьому, якщо документи надсилаються поштою, справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріусом, інакше у реєстрації буде відмовлено. А також сама угода має бути засвідчена нотаріусом. При поданні заяви та документів в електронній формі підпис має бути електронним.

Цей порядок передбачено ст. 18 Федерального законувід 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості».

Коли всі документи подано та відповідають обов'язковим вимогамзаконодавства, угода буде зареєстрована протягом 10 днів. У тому випадку, коли вона засвідчена нотаріусом, цей термін скоротиться до трьох днів. Після проведення державної реєстрації видається витяг з ЄДРН.

Висновок

Для угоди купівлі-продажу, що укладається у 2017 році, необхідно зібрати великий пакет документів. Це можна здійснити власними силами або довірити більш досвідченим особам. Але все ж таки при здійсненні будь-якої угоди з нерухомістю краще звернутися до фахівців, які мають спеціальні знання в цій галузі.

У разі самостійного вирішення цього питання, треба бути готовим до того, що він забере багато часу і сил. Щоб новий власник міг зареєструвати декларація про себе, потрібно перевірити всі документи на відповідність обов'язковим вимогам.

Крім цього, треба пам'ятати, що деякі документи мають свій термін дії. Якщо здати на реєстрацію прострочений документ, безперечно, у реєстрації права буде відмовлено.

Питання

Протягом якого терміну потрібна згода колишнього чоловіка на продаж квартири?

Чи потрібна згода колишнього чоловіка на продаж квартири, яка купувалась у шлюбі за договором купівлі-продажу, якщо з моменту розірвання шлюбу минуло близько 10 років?

Відповідь
Якщо після розлучення подружжя не проводився поділ спільно нажитого майна, то згоди чоловіка на продаж квартири після десяти років не буде потрібно. Це зв'язано з тим що загальний термін позовної давностідля поділу майна після розлучення дорівнює трьом рокам. Майно в цій ситуації належить тому чоловікові, на ім'я якого воно зареєстроване, і відповідно згоди на продаж квартири не буде потрібно. При реєстрації угоди слід додати свідоцтво про розірвання шлюбу.

Останнє оновлення: 17.02.2020

Отримання практично будь-якого доходу підлягає оподаткуванню. Який податок із продажу квартир потрібно сплачувати власнику? Прибутковий податок або як правильно ПДФО. Всім власникам нерухомого майнанеобхідно знати, що продаж житла не завжди оподатковується:

  • Якщо квартира була у власності більше 3 (з 2016 року – 5 років) – звільнення від податку.
  • Продано дешевше, ніж придбано (але дорожче за 70% від кадастрової вартості), то платити нічого не треба.

Ставка податку

Прибутковий податок сплачують фізичні особи з усіх власних доходів. Продаж житлового приміщення має до ПДФО безпосереднє відношення. Ставки податку:

  • Для резидентів – 13% (з прибутку від продажу);
  • Для нерезидентів – 30% (з повною продажною вартістю).

Що оподатковується?

  • на майнові відрахування (тільки для резидентів);
  • на витрати, які зазнав власник квартири, коли купував її.

Тобто вибрати з 2 варіантів для конкретного об'єкта нерухомості тільки щось одне чи майнове відрахування (1 млн. руб.) чи витрати на його покупку.

У цій статті йтиметься про продаж житлової нерухомості та обліку майнового відрахуванняв 1 млн. руб. (квартири, будинки, приватизованої дачі, кімнати, земельної ділянки, а також часткою в цьому майні). Таке майно як гаражі, машиномісця, недобудови, автомобілі - це інше майно. Під час продажу його можна скористатися майновим відрахуванням лише 250 т.руб. (Див.).

Визначення терміну володіння нерухомістю

Як визначити, чи минув термін, після якого можна продати квартиру, щоб не сплачувати податок? Практично завжди дату відліку відображено у свідоцтві про право власності (витяг з Держреєстру). Є три винятки:

  • спадщина – відлік при отриманні квартири у спадок починається з дня смерті спадкодавця.
  • кооператив - день виплати останнього паю чи підписання акта передачі. Це дата переходу права на квартиру від кооперативу до власника.
  • якщо нерухомість була зареєстрована до 1998 року, свідоцтво на неї не видавалося. До уваги беруться документи того часу (купівля-продаж, свідоцтва БТІ та ін.).

Для деяких ситуацій є свої нюанси, наприклад:

Власників квартири було кілька. Один із них викуповує всі частки і стає одноосібним власником нерухомості. Чи повинен він сплачувати податок, якщо на момент продажу квартири від угоди купівлі часток минуло менше 3-х (5-ти) років? Ні, оскільки зміна часткової власностіне має значення. Якщо з початкової дати реєстрації минуло більше 3-х (5-ти) років – ПДФО платити не треба.

Власники приватних будинків можуть добудовувати їх. Чи потрібно в цьому випадку сплачувати податок під час продажу нерухомості, якщо добудована частина житла перебувала у власності менше 3 (або 5) років? Якщо зовнішні кордонибудинки були змінені (були внесені поправки до кадастрового плану), то ПДФО доведеться заплатити.

Продаж квартири, придбаної до 2016 року

Якщо продати нерухомість раніше 3 років після реєстрації власності та отримати прибуток, то отриманий дохід оподатковуватиметься ПДФО. Щоб скоротити суму податку, можна скористатися:

  • Вирахуванням – один мільйон рублів. Продавець квартири, що була у власності менше 3-х років, має право отримати відрахування в 1 млн. руб. податковий період(в році). Тобто під час продажу 2 чи більше об'єктів на рік його можна використовувати лише для одного.
  • Витратами на її придбання- тобто податок сплачується з різниці між доходом від продажу та первісною вартістю придбання майна.

Приклад 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., Купували за 8,4 млн. руб., ПДФО можна розрахувати двома способами, вигідніше другий варіант (власник має право обрати той варіант розрахунку податку, який буде найбільш вигідним йому):

  • (8,4 - 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 - 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Використовувати майнове відрахування у більшості випадків немає сенсу. Як правило, його використовують, якщо:

  • витрати на придбання житла менше 1 млн. рублів (простіше скористатися цим вирахуванням, ніж підтверджувати витрати на покупку);
  • квартира отримана у спадок (також буде мало витрат, якими можна знизити податкову базу);
  • була подарована не близьким родичем;
  • продаж подарованої квартири (від близького родича) у найближчі 3 роки після дарування.

Продаж квартири, зареєстрованої після 1 січня 2016 року

Зміни з податків під час продажу квартири в 2016 році торкнулися:

  • Термінів володіння житлом, у якому прибуток від його продажу підлягає оподаткуванню дорівнює 5 років (60 місяців).
  • Нерухомість, зареєстрована з 1 січня 2016 року.
  • Оподатковуваної бази: податок від продажу квартири розраховується з найбільшої суми, після порівняння договірної ціни та кадастрової вартості.
Для кого актуальні ці правила?
  • По-перше, податок із продажу квартир для фізичних осіб. ІП це не стосується.
  • По-друге, закон діє щодо нерухомого майна, яке не використовується в комерції.
  • По-третє, нововведення стосуються нерухомості, зареєстрованої після 1 січня 2016 р. Для нерухомості, придбаної до 2016 року залишається звільнення від оподаткування, якщо термін володіння перевищив 3 роки (36 місяців).

Приклад 2: Житлоплощу купили у червні 2015 року, а продали у липні 2020 року Отже, ПДФО з продажу сплачувати не потрібно, то він перебував у власності понад три роки.

Термін володіння у 3 роки залишається:

Проте є винятки. Термін володіння нерухомим майном 3 рокидля подальшої реалізації без сплати податку у 2020 році залишається для:

  • квартир, що перейшли до їхніх власників у спадок;
  • майна, переданого як подарунок близькими родичами (відповідно до ст. 14 Сімейного Кодексу);
  • нерухомості, зареєстрованої під час закінчення приватизації;
  • майна, одержаного за договором ренти.

Тепер під час розрахунків враховується кадастрова вартість нерухомості

Вже 2016 року необхідно брати до уваги кадастрову вартість житла. Сума, що підлягає оподаткуванню, – максимальна величина:

Тобто необхідно порівняти ціну, за якою квартиру продали і її фактичною кадастровою вартістю, помноженою на коефіцієнт 0,7. Платити податок необхідно з максимального з цих значень.

Приклад 3: Громадянин придбав квартиру в 2018 році вартістю 5,8 млн. руб., У 2020р. він її продав за 7,3 млн. руб. Кадастрова вартість становить 8,9 млн. руб. Якщо кадастрову вартість помножити на коефіцієнт 0,7, сума дорівнює 6,2 млн. крб. буде менше, ніж заявлена ​​договірна ціна. Тому, податок на прибутокНеобхідно буде розраховувати з договірної вартості реалізації 7,3 млн. крб. ПДФО = (7,3 - 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастрова вартість нерухомості має бути визначена на 01.01.2016 року. Якщо регіональна влада оцінку не проводила, то для оподаткування ПДФО поки що беруть договірну цінуреалізації. Аналогічно і з розрахунок буде вироблено з кадастрової вартості.

У ситуаціях, коли кадастрова вартість майна менша чи дорівнює відрахуванню під час продажу квартири (1 млн. крб.), сплачувати податок не потрібно, але якщо вона була у власності менше 3 (5 років), від подання декларації громадянин не звільняється.

Приклад 4: Громадянин придбав будинок у травні 2019 року за 672 000 руб., А в січні 2020 року він продав його за 953 000 руб. Вигідніше вибрати майновий відрахування:

  • (953 000 - 1 000 000) х 13%) - податку до сплати немає.
  • (953 000 – 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Як і раніше, власники майна можуть скористатися правом не застосовувати податкове відрахування, а сплатити прибутковий податок з різниці між продажною вартістю та первісною сумою придбання майна, якщо для них це вигідніше.

Приклад 5: У 2019 році придбано кімнату за 1300 000 руб, у 2020 році продано за 1250 000 руб. Вигідніше скористатися не майновим відрахуванням, а витратами купівлю, тоді податку сплати немає (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Якщо квартира, що продається, була подарована або дісталася у спадок

У цьому випадку при її продажу (раніше 36 місяців) після:

  • дати набуття спадщини (день смерті спадкодавця);
  • дати реєстрації власності (при даруванні).

Жодних витрат при її купівлі немає, а витрати (держмито тощо) не можна порівняти з вартістю продажу. Тому вигідніше користуватися майновим відрахуванням 1 млн. крб. Причому можна використовувати відрахування або витрати. Тому більшість обирає відрахування.

Приклад 6:Громадянин вступив у спадок у 2019 р. та продає успадковану квартиру у 2020 р. Оціночна вартістьстановила 2,5 млн. руб, кадастрова 2,6 млн. руб., продає квартиру за 2,3 млн. Оскільки він володів нею менше трьох років, потрібно заплатити податок, причому оцінну (або кадастрову) вартість нерухомості не можна врахувати як витрати , т.к. вона отримана у спадок. Порівнюємо кадастрову з договірною (2,6 млн * 70%) = 1,82 млн. тобто. договірна вище, тому розрахунок буде зроблено від договірної: (2,3 -1 млн. (відрахування)) * 13% = 169 000 руб. А якщо не продавати квартиру протягом 36 місяців, то ні декларації, ні податку не треба платити.

Приклад 7:Мати подарувала дочці квартиру в 2019 році (т.к. близькі родичі), але дочка у 2020 році продає квартиру за 1,8 млн. руб. Податок становитиме: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 крб.

Що на рахунок не резидентів?

Податковий резидент це фізична особа(незалежно від громадянина РФ чи іноземець), яке безперервно у межах календарного року перебуває у РФ щонайменше 183 днів. Якщо физ. лицо більшу частину року перебуває там, він нерезидент Росії.

Раніше (до 2019 року) нерезиденти із продажу житлової площі платили належний податоку розмірі 30% незалежно від того, коли та з яких підстав придбано квартиру/будинок/кімнату.

Тепер у Податковий кодексвнесли зміни. І нерезидент звільняється від сплати ПДФО, якщо володів нерухомістю:

  • 3 роки- коли вона куплена до 2016 року (або дісталася у спадок або подарована близьким родичем);
  • 5 років- якщо власник став після 01.01.16 року.

Однак, ні відрахування в 1 млн., ні відрахування при купівлі житла у 2 млн., ні облік суми витрат при її купівлі ними не поширюються.Виходить, що нерезиденту краще почекати 3 (5 років), інакше податок у 30% доведеться сплатити із суми продажу квартири повному розмірі.

Продаж та купівля квартир в тому самому році

Чи потрібно платити податок з продажу квартири, якщо одночасно (або просто в одному році) було і продано одну квартиру, і куплено іншу, дорожче чи дешевше? Так, якщо продану квартиру продали дорожче, ніж купили. Тобто утворився прибуток. Але якщо Ви жодного разу не користувалися майновим вирахуванням (як покупець, 2 млн. руб), то можна скоротити податок, що підлягає сплаті у даному році. У цьому випадку власник майна має право отримати одразу два податкові відрахування:

  • по купленій квартирі, Якщо декларація про відрахування (2 млн. крб при купівлі) був використано раніше (чи з 2014 року використано повному обсязі).
  • при проданій квартирі(в 1 млн. крб), якщо це відрахування ні використаний у року реалізації майна з іншого об'єкту (якщо вигідніше використовувати покупну вартість, можна скористатися витратами її придбання, а чи не вирахуванням).

Майновий вирахування в 2 млн. руб при покупці квартири

При купівлі майна платник податків може користуватися майновим відрахуванням у вигляді 2 млн. крб. Але за все життя платник податків може отримати таке вирахування лише один раз. При придбанні житла після 2014 року, якщо раніше вирахуванням при покупці громадянин не користувався, вирахування можна заявити з різних об'єктів нерухомості, якщо по одному не було повного погашення. Тобто розподілити відрахування на різне житло, що купується.

Щоб отримати відрахування, купуючи квартиру, обов'язково:

  • нерухомість має перебувати біля РФ;
  • отримати грошові коштина купівлю як позики можна лише у вітчизняних кредитних компаній;
  • бути резидентом Росії;
  • підтвердити документально угоду та рівень своїх доходів.

Коли купують нерухомість, вирахування зменшує інші отримані платником податків доходи (заробітну плату, продаж іншого майна, що підлягає оподаткуванню).

Приклад 8: У 2019 році громадянин придбав квартиру, вартістю 1,35 млн. руб. Його середня заробітня платана місяць 120 т.руб, і в довідці 2-ПДФО за 2019 рік дохід склав 1440000 руб. Він може скористатися вирахуванням при купівлі та відшкодувати ПДФО у розмірі 175 500 руб (1,35 млн. * 13%), а також у нього залишиться залишок (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), який перейде на інше майно під час купівлі. Коли 2020 року він купує будинок за 1,62 млн. крб. , може відшкодувати залишок (при такому рівні зарплати) і відновити 84 500 крб. (13% з 650 000 руб.), утриманого 2020 року податку з його зарплати.

Вирахування при продажу однієї та купівлі іншої квартири, якщо раніше вирахуванням у 2 млн. громадянин не користувався

Розрахунок податку після реалізації квартири, яка перебувала у власності менше 3 (5) років, може здійснюватися лише одним із двох способів:

  • З використанням відрахувань;
  • Шляхом зменшення доходів на витрати, понесені під час первісної купівлі цієї квартири.

Розглянемо кілька типових випадків, коли громадянин продав одну нерухомість і цього ж року придбав іншу. При цьому податковим вирахуваннямпри покупці (2 млн.руб) він ще не користувався:

Продається квартира була подарована (спадок) або коштує менше 1 млн. руб.

Приклад 9:Продана квартира, отримана у спадок, за 3,4 млн.руб, цього ж року придбано іншу за 2,8 млн. руб., вирахуванням у 2 млн. громадянин не користувався раніше: (3,4 млн - 1 млн (відрахування при продажі)) = 2,4 млн - база оподаткування. Потім 2,4 млн - 2 млн (відрахування при купівлі) = 400 000 руб. нова база оподаткування після отримання відрахування. Податок до сплати становитиме 52 000 руб. (400 тис.руб. * 13%).

Приклад 10: Продана квартира за 3,5 млн. руб., Куплена вона була раніше за 0,8 млн. руб. Потім придбано другу квартиру за 3,1 млн. руб. Оскільки ціна купівлі першої квартири (800 т.руб.) менше відрахування в 1 млн, вигідніше скористатися відрахуванням. Оподаткова база по проданій квартирі складе (3,5 - 1 млн.) = 2500000 руб. Потім можна скористатися відрахуванням 2500000 - 2000000 = 500000 руб, податок складе 65000 руб.

Якщо квартира, що купується, менше 2 млн. руб.

Приклад 11: Отримана у спадок квартира продана за 2,3 млн. руб, купили нову квартиру за 1,5 млн. руб. Скориставшись відрахуванням, вийшла база оподаткування 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. її можна зменшити на 1,5 млн. руб., тобто 1,3 –1,5 = – 0,2 млн. руб. Тут виходить – 200 000 руб. тобто. повинні відшкодувати з бюджету 13% податку, це 26 000 руб. І тільки в тому випадку, якщо громадянин отримає цього року такий дохід (довідка від роботодавця 2ПДФО), тоді він отримає 26 000 рублів з бюджету.

Приклад 12: Продано квартиру за 4,3 млн. руб, купували її раніше за 2,1 млн. руб. Потім придбано другу квартиру за 1,7 млн. руб. Оподаткова база під час продажу складе 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. крб. Її зменшуємо на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 = 0,5 млн. руб. З цієї суми необхідно сплатити податок 500 000 * 13% = 65 000 руб.

Якщо квартира, що купується, більше 2 млн. руб.

Приклад 13:У 2019 році громадянин продав стару квартируза 4,8 млн. руб. (Купував за 3,5 млн. руб), і придбав нову за 3,1 млн. руб. Право скористатися вирахуванням при купівлі нової квартири у громадянина ще не використано (2 млн.р):

  • Перший спосіб розрахунку ПДФО: (4,8 - 1 (відрахування при продажу) - 2 (відрахування при купівлі)) х 13% = 234 000 руб.
  • Другий метод розрахунку ПДФО: (4,8 – 3,5(витрати)) = 1,3 млн. крб. Оскільки Нова квартиракоштує понад 3,1 млн. руб, можемо скористатися повним вирахуванням 2 млн. руб. Зменшуємо на відрахування 1,3 – 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. Тобто виходить "мінус" і якщо дохід громадянина за рік (довідка 2 ПДФО) буде 700 000, то 13% (91 000 руб.) буде йому повернено з бюджету. Якщо, наприклад, вести протягом року становила 500 т.руб, то податку відшкодування становитиме 65 т.руб. А решту податку 26 000 можна буде відшкодувати наступного року.
  • Виходить, що 2 варіант вигідніший платнику податків.

Проте деякі податківці вважають, що можна використовувати лише одне відрахування (1 млн. для продавців), і лише потім заявляти інше (2 млн. для покупців). Тут із податковою інспекцією можна посперечатися. Такі аргументи доречні, якщо громадянин продав житло, наприклад, 2019 року, а придбав нове 2020 року, тобто. угоди були над одному податковому періоді. Платник податку платить податок тільки з різниці всіх своїх доходів і всіх витрат, і якщо купівля та продаж здійснено в тому самому році, а то він може скористатися і вирахуванням при купівлі, і вирахуванням при продажу.

Продаж частки квартири

При продажу частки нерухомості також можна зменшити базу оподаткування на витрати, пов'язані з купівлею цієї частки (пропорційно). Документи, що підтверджують вартість покупки, мають надаватися для перевірки разом із декларацією. В цьому випадку може бути кілька нюансів:

Врахування покупної вартості квартири при продажі частки

Приклад 14:у 2019 р. громадянин купив частку в квартирі за 2,3 млн. руб, потім у 2020 році продав її за 2,5 млн. Володів часткою менше 5 років, податок складе 200 000 * 13% = 26 000 руб.

Як правило, частка у квартирі не купується окремо. Найчастіше вона дістається у власність разом із самою квартирою, яку купили пайовики (родина). Тоді витрати на купівлю частки або вказують у договорі купівлі-продажу самої квартири, або визначають за простою формулою (у разі, якщо ціна вартості кожної частки у договорі не вказана):

Вартість покупки в цілому х Величину частки = Витрати на покупку частки

Приклад 15: Подружжя придбало квартиру за 4, 3 млн. руб, у пайову власність по 1/2 частки За рік продали квартиру за 4,5 млн. руб. Тобто. сім'я отримала прибуток від продажу (4,5 -4,3) = 200 000 крб. Але кожен має подати декларацію та сплатити однакову суму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. І чоловік, і дружина отримали дохід 100 000 руб. від продажу своєї частки, тож кожен сплачує податок по 13 т.руб.

Облік майнового відрахування на 1 млн. під час продажу частки квартири

При продажу майна, що перебуває у частковій власності, повна сума відрахування (1 млн. руб.) може бути врахована, але має бути розподілена між співвласниками лише ПРОПОРЦІОНАЛЬНО їх часткам. Оскільки таке вирахування надається для об'єкта нерухомості, а не щодо кожного продавця і не на кожну частку. Виходить таке:

  • Використовувати повне вирахування можна, якщо продавати частку окремо, як окремий об'єкт(тобто кожен власник продає свою частку за окремим договором купівлі-продажу, і у покупця вийде кілька Свідоцтв про власність (договори з кожним продавцем)), Лист ФНП від 25 липня 2013 р. N ОД-4-3/13578, Лист ФНП від 2 листопада 2012 р. N ОД-4-3/18611.
  • Якщо ж продавати квартиру як єдиний об'єкт, разом з іншими власниками (і свою частку в тому числі), то вирахування у розмірі 1 млн. руб. буде розподілено серед власників відповідно до їхньої частки.

Приклад 16: Сім'я з трьох осіб продає квартиру, отриману у спадок, отже, покупну вартість врахувати у витратах не можна, можна тільки використати відрахування. Продано квартиру за 4,6 млн. руб., кожен має 1/3 частки.

  • Варіант 1: договір купівлі-продажу складається один, продається квартира як єдиний об'єкт. Кожен із власників сплачує такий податок (4,6 млн./3 - 1 млн./3) * 13% = 156 000 руб.
  • Варіант 2: На кожну частку складається окремий договір купівлі-продажу та покупець отримає 3 свідоцтва про власність (витяги з держреєстру). Тут кожен власник отримує відрахування по 1 млн. руб. І податку сплати кожним продавцем складе (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 крб. Однак такий варіант може не влаштувати покупця квартири, а також податкова інспекція розцінити подібну угоду як ухиляння від оподаткування.

Бувають ситуації, коли один із пайовиків володіє майном понад 3 (5) років і звільняється від подання декларації та сплати податку, решта менше 3 (5) років і має звітувати в ІФНС. Оскільки у договорі купівлі-продажу квартири пайовики можуть встановити будь-який інший порядок розподілу доходу, тобто. не прив'язаний до розміру їх часток, можна більшу частину доходу по квартирі розподілити на користь звільненого від оподаткування власника. І продавати квартиру як єдиний об'єкт, але у договорі вказати скільки коштує кожна частка.

Приклад 17: Мати, дочка та син продають квартиру за 1,8 млн.руб. 2020 року. Мати є власником своєї 1/2 частки більше 5 років, а діти вступили в спадок після смерті батька нещодавно і володіють по 1/4 частки менше 5 років. У договорі передбачено, що дохід від її продажу було вирішено розподілити так:

  • дочка та син - кожен по 0, 333 млн. руб,
  • мати (1,8 – 0,333 – 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мати не сплачує податок, оскільки звільнена від сплати, а діти користуються вирахуванням: 0,333 млн. (дохід від продажу частки) – 0,333 млн. (1 млн. відрахування/3) = 0. Податку до сплати немає, але декларацію з підтверджуючими документами діти подати повинні.

Тут також є свої підводні камені, а саме той факт, що при продажу нерухомості з 2016 року розрахунок податку залежатиме від кадастрової вартості (не менше 70%), і база оподаткування повинна розраховуватися пропорційно долі власників. Якщо договірна вартість менша за 70% від частки за кадастровою вартістю, то розрахунок ведеться від останньої, а не тієї, що зазначена в договорі.

Повернемося до прикладу 17, Якщо кадастрова вартість такої квартири становить 1,9 млн. руб. Тоді 1/4 частка дочки та сина буде по 475 000 руб. Для розрахунку ПДФО оподатковувана сума не повинна бути менше 70% від кадастрової, а саме не менше 332 500 руб.

Коли подавати декларацію та сплачувати податок

Розрахунок податку (навіть якщо він нульовий), заяву відрахування, факт продажу майна, яке перебувало у власності менше 3-х (5-ти) років, потрібно відобразити у декларації 3-ПДФО.

  • Термін для декларації- наступного після продажу/купівлі квартири року - до 30 квітня.
  • Строк перерахування податку- якщо є податок до сплати, до 15 липня.

Щоб заощадити на заповненні декларації (у середньому її заповнення приватні організації беруть 500 - 2000 крб), можна самостійно розібратися, там немає нічого складного. Слід завантажити програму та інтуїтивно її заповнити, див. (тут дивіться як заповнити відомості про себе, а коди ставите інші):

  • Код доходу:
    • 1510 - договірна сума продажу квартири
    • 1511 - договірна сума частки квартири, будинку
  • Код витрати/вирахування
    • 901 - якщо майнові відрахування на 1 млн. крб.
    • 903 – якщо підтверджені витрати на її придбання.

Документи, що додаються до декларації

До декларації 3-ПДФО додати копії всіх документів, що підтверджують правочин:


Способи подання:

  • Пошта - можна відправити пакет документів поштою з описом вкладення, дата відправки вважається датою прийому податкової документів.
  • Особисто - можна особисто (переважно).
  • За довіреністю - також може падати документи представник із завіреної нотаріусом довіреності.
  • Через особистий кабінетна сайті ФНПтобто в електронному вигляді.

Складайте пакет документів у 2 примірниках, один має залишатися у вас (з позначкою у переліку про прийняття податкової), інший прямуватиме до ІФНС.

ПДФО можна сплатити в будь-якому банку. Отримати необхідні реквізитикраще в податковій інспекції також можна знайти на сайті ІФНС або через портал Держпослуги.

Наслідки: не сплатили податок під час продажу квартири та/або не надали 3-ПДФО у податкову

Якщо не здати декларацію вчасно та/або прострочити сплату податку (крайній строк 30 квітня), можуть бути накладені такі стягнення:

  • Штраф 1000 рублів - якщо у декларації податок до перерахування дорівнює 0.
  • Штрафи: від 5% до 20% (30%) від суми податку до сплати за кожен місяць прострочення, якщо не подати декларацію (до 30%) та не сплатити податок до 15 липня (до 20%, якщо злісний неплатник, То 40%).
  • Пені – щоденне нарахування пені, починаючи з 16 липня (див. калькулятор розрахунку пені та штрафів на сайті ipipip.ru/shtrafi/).
  • За повної відмови від сплати податку, розмір якого перевищує 900 тис. руб, настає кримінальна відповідальність.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів.

215 коментарів

Продаж квартири – справа клопітка. Складність полягає у пошуку покупця і підготовці договору, а й у необхідності збирання великої стосу паперів. Розберемося у статті, які документи потрібні під час продажу квартири у 2020 році та наведемо типовий список.

Існує основний список документів, без яких купівля-продаж вважатиметься недійсною. Їх бажано підготувати заздалегідь, щоб не гаяти час після того, як покупця буде знайдено.

Перелік виглядає так:

  • документ, що засвідчує особу – загальногромадянський паспорт та/або свідоцтво про народження для власників віком до 18 років;
  • довіреність, якщо від імені власника квартири діє представник;
  • свідоцтво про шлюб та згоду чоловіка/дружини на угоду, завірене нотаріально – якщо продавець перебуває у шлюбі та реалізоване майно є спільно нажитим;
  • на нерухомість – договір купівлі-продажу, дарчеська, свідоцтво про вступ до права спадкування тощо;
  • правопідтверджуючий документ – свідоцтво про право власності або витяг з ЄДРН (з 2018 року);
  • технічна документація з БТІ (давністю менш як п'ять років);
  • витяг з домової книги, отриманий не пізніше одного місяця тому;
  • згода органів опіки та піклування, якщо власником є ​​неповнолітній.

Договір купівлі-продажу квартири укладається у трьох примірниках. По одному отримують на руки сторони угоди, а третій залишається у Росреєстрі.

Документи для підтвердження юридичної чистоти та дієздатності

Покупцеві потрібно переконатися, що він не позбудеться придбаної квартири через виявлену недієздатність продавця або раптом громадян, які претендують на житло. Також йому важливо впевнитись, що з нього не вимагатимуть повернення боргу попереднього власника.

  • про відсутність заборгованості за послуги ЖКГ - видається у керуючій компанії;
  • про відсутність прописаних осіб (розширена виписка з будинкової книги) – видається у компанії, що управляє, термін дії – два тижні;
  • про стан особового рахунку квартири – видається до МФЦ;
  • з ФНП – для підтвердження оплати майнового податку;
  • з психоневрологічного та наркологічного диспансерів– підтверджують осудність продавця.

Перевірити юридичну чистоту квартири можна за єдиним документом – розширеною випискою з ЄДРН. Отримати її може лише власник. У цьому папері міститься інформація про всі правові дії щодо нерухомості за останні 20 років.

У виписці з ЄДРН містяться відомості про всі угоди, що проводяться щодо нерухомості, а також про обтяження або обмеження майнових прав.

Усі перелічені документи дозволяють покупцю оцінити доцільність придбання з правової точки зору. Наприклад, якщо у виписці з ЄДРН буде видно, що квартира багаторазово перепродували за короткий період часу, то покупець цілком може задуматися про «чистоту» подібного житла.

Список додаткових документів для продажу

Залежно від конкретної ситуації можуть знадобитися інші папери. Вони будуть необхідні для забезпечення правомірності правочину.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. Ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно- просто зателефонуйте до нашого юрист-консультанта за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви можете швидко отримати відповідь через форму консультанта на сайті.

Так, якщо власником квартири є громадянин похилого віку, то цілком зрозуміло, що покупець захоче переконатися в тому, що він повністю дієздатний. Підтвердити адекватність продавця можна довідкою із психоневрологічного диспансеру.

Коли у правочині бере участь неповнолітній громадянин, його права ретельно захищаються державою. Тому правочин не буде дійсним, якщо його оформлення відбувається без письмової згоди органів опіки та піклування. Цей папір підтверджує, що права дитини не порушуються.

Якщо на момент продажу квартири власник одружений, потрібно оформити письмову згоду на угоду від чоловіка/дружини. Папір має бути завірений нотаріально. До згоди додається свідоцтво про укладення шлюбу.

Документи для опіки під час продажу квартири

Щоб отримати згоду на угоду від органів опіки та піклування, потрібно надати до установи такі документи:

  • свідоцтво про народження дитини та її паспорт, якщо вона досягла 14-ти років;
  • свідоцтво про право власності на квартиру або витяг з ЄДРН;
  • загальноцивільні паспорти батьків;
  • попередній договіркупівлі-продажу;
  • заяву, видану спеціалістом органу опіки.

Крім перерахованих документів потрібно надати попередній договір купівлі-продажу на квартиру, що купується натомість, та папери, що підтверджують наявність права власності у продавця.

Якщо нове житло ще не вибрано, потрібно надати реквізити банківського рахунку, оформленого на неповнолітнього. Подібний рахунок можна відкрити в Ощадбанку.

Отримати дозвіл на правочин можна також через МФЦ. Однак у разі термін отримання документа збільшується до 18-20 днів. При зверненні безпосередньо до органів опіки та піклування період розгляду становить 10 днів.

Термін дії виданого паперу становить три роки. Якщо за цей час угода не відбулася, потрібно буде отримувати дозвіл повторно.

Документи для Росреєстру

Державна реєстраціяПерехід права власності – це обов'язкова процедура після оформлення договору купівлі-продажу. Для її здійснення будуть потрібні такі документи:

  • загальногромадянський паспорт нового власника;
  • договір купівлі-продажу у трьох примірниках;
  • заяву про реєстрацію права власності – видасть співробітник Росреєстру;
  • технічна документація із БТІ;
  • квитанція про оплату державного митау розмірі 2000 рублів.

Пройти процедуру реєстрації можна також у територіальному відділенні МФЦ за місцезнаходженням квартири. Термін становить 3-7 днів, залежно від способу подання документації.

При виникненні питань звертайтесь за юридичною консультацією. Отримати безкоштовну правову допомогу можна на нашому сайті. Поставте запитання експерту у спеціальному вікні.

Тепер ви знаєте, які документи потрібні для продажу квартири у 2020 році. Список може змінюватись в залежності від ситуації. Краще уточнити перелік у спеціалістів або довірити оформлення правочину грамотному юристу.

Оформлення купівлі-продажу квартири 2020
02.01.2017 року набрав чинності новий закон«Про державну реєстрацію нерухомості» ФЗ-218, за цей час до нього внесено кілька поправок, останні набули чинності з 01.01.2020 року.

УВАГА ЗМІНИ!
18.04.2019 року Державна Дума прийняла нові поправки посвідчення ДКП у нотаріуса при відчуженні та заставі часток у праві за одночасної участі в угоді всіх власників. Набрали чинності 31.07.2019 р.

Статтю оновлено 04.01.2020 р
01.01.2020 набули чинності поправки до Цивільний кодексРФ

Набувач нерухомого майна, що належав при його придбанні на дані державного реєстру, визнається сумлінним (статті 234 та 302), доки судовому порядкуне доведено, що він знав або мав знати про відсутність права на відчуження цього майна в особи, від якої йому перейшли права на неї.

Це дуже важлива зміна!
Тепер набувач права (покупець), який отримав відомості з Єдиного державного реєстру нерухомості про відсутність у продавця обмеження прав на продаж (іпотеки, арештів, заборон на реєстраційні дії), сміливо може йти в угоду.
Тепер немає потреби звертатися за послугою нотаріуса.

Тепер сумлінний набувач нерухомості може, у разі втрати прав на житлове приміщення, розраховувати на компенсацію своєї реальної шкоди із скарбниці РФ.

Стаття містить приклад міжтериторіальної угоди(внизу)

Усі нижчеописані процедури збережено у 2020 році!

Оформлення купівлі-продажу квартири 2020 р. Що нового?

  • Розмір держмита при поданні заяви в електронному вигляді застосовується зі зменшуючим коефіцієнтом 0.7 Якщо при поданні заяви ви не надали документ про сплату державного мита за реєстрацію права, його можна донести протягом 5 днів з моменту подання заяви.
  • Внесення змін до закону «Про участь у пайовому будівництві…»
  • 02.01.2017 року набирає чинності ФЗ-218 від 13.07.2015 «Про державну реєстрацію нерухомості», який вносить серйозні корективи до кадастрового обліку. Дві процедури постановка на кадастровий облік та реєстрація права можна провести одночасноі всього за 10 днів.
    Строки реєстрації права власності зменшуються, тепер максимальний термінреєстрації - 10 робочих днів, при подачі документів через МФЦ - на 2 дні більше, детальніше

Через пару днів два екземпляри договору дарування з реєстраційним написом Дарувальник у Тюмені отримав в офісі прийому-видачі документів Росреєстру.

І, звичайно, послугу можна буде отримати, як і зараз, в електронному вигляді, тобто, не виходячи з дому.

Якщо у вас немає часу забрати документи після реєстрації права власності, вам можуть доставити готові документи в будь-яке зручне для вас місце і час. Для цього необхідно при подачі заяви вказати в ньому спосіб отримання кур'єрська доставка». Ця послуга буде платною.

Набуття чинності новим законом спростить процес оформлення документів на нерухомість і заощадить час заявника. До реєструючого органу потрібно буде подати одну заяву і одночасно протягом 10 днів буде виконано і кадастровий облік, і реєстрацію прав. Якщо заявник захоче отримати одну з послуг Росреєстру, на реєстрацію прав піде не більше 7 днів, а на постановку на кадастровий облік – не більше 5 днів.

Новий закон скорочує терміни не лише реєстрації, відомості з Єдиного реєстру нерухомості також надаватимуться швидше. Якщо вам потрібна виписка про ваш об'єкт нерухомості, ви зможете отримати її протягом трьох днів замість п'яти.

Стаття: « Оформлення купівлі-продажу квартири 2020«

Оформлення купівлі-продажу квартири в 2020 році

Угоди з нерухомістю ретельно контролюються державними структурами і з погляду оподаткування, і з боку органів реєстрації. Це все зроблено для забезпечення регулярних надходжень до бюджету та безпеки громадян РФ. У зв'язку з цим часто виникає питання про те, чи необхідно сплачувати податки з продажу квартири чи її частини. Відповідь не може бути однозначною, оскільки залежно від ситуації передбачено або повне звільнення від зборів, або суттєве послаблення, або відсутність будь-яких пільг.

Прибуток від реалізації нерухомості, а саме він є підставою для нарахування внесків до бюджету, оподатковується за стандартною податкової ставки– 13%. Як відбувається розрахунок ПДФО?

Іванова Л.Д. продала квартиру за 3,45 млн рублів. За результатами угоди вона має сплатити до бюджету:

3450000 * 13% = 448500 рублів.

Висока вартість майна передбачає серйозні обтяження для власників під час угод купівлі-продажу, що підштовхує до пошуку шляхів зниження навантаження. Держава передбачила кілька вигідних та ефективних методів зменшення сум податку, з яких легко підібрати найбільш прийнятний у тій чи іншій ситуації.

Як зменшити суму податку?

Законодавчо передбачено кілька варіантів зменшення бази оподаткування:

Тривале володіння власністю;

Майнові відрахування у фіксованій сумі;

Підтвердження витрат на купівлю нерухомості.

Як видно, є достатньо умов, щоб значно зменшити суму податку. Важливо враховувати обмеження та правила застосування тієї чи іншої пільги.

Тривале володіння майном

З 2017 року набувають чинності поправки до НК РФ, які регламентують пільги з ПДФО щодо терміну володіння нерухомістю. З урахуванням змін власники квартир та часток мають право не сплачувати податки із угод із майном, якщо є власниками не менше п'яти років. Цей термін слід розуміти як 60 календарних місяців з моменту набуття прав володіння (Державна реєстрація права підтверджується випискою з реєстру ЄДРН). Це обмеження дійсне для тих, хто придбав квартиру у 2016 році та пізніше.

Раніше період мінімального володіння майном для користування визволенням від податків становив 3 роки. Цей термін залишився незмінним для нерухомості, що купується на підставі:

Права спадкування чи дарування від родичів;
. договору довічної ренти, обтяженої утриманням;
. переведення з державної у приватну власністьза програмою приватизації.

Чи можна чи не можна застосовувати звільнення від податків щодо цілого житла визначається дуже легко, але як бути з частками? У цьому випадку ситуація дещо складніша. Легше зрозуміти застосування пільги, розглянувши простий приклад:

Четверо братів мали квартиру на рівних правах з 2010 року. Через чотири роки гине один із молодших, залишивши свою частку старшому із сім'ї. 2016 року родичі реалізують власність. Розподіл часток вийшов наступним: старшому дісталося 2, а середньому та молодшому по одній.

З огляду на те, що майно було придбано до 2016 року, то до нього ще застосовується. мінімальний терміну 3 роки. Оскільки квартира була у спільному володінні досить довго, а саме з 2010 року, всі власники звільнені від оподаткування. Те саме стосується і старшого брата, який отримав одну частину у 2015 році.

При визначенні терміну володіння частками майна враховується момент отримання першої, а чи не кожної наступної!

Коли термін володіння нерухомістю перевищує встановлений мінімум, продавець звільняється не лише від сплати збору, а й від необхідності подання декларації 3-ПДФО. Коли квартира була у власності значно меншого періоду часу, угода оподатковується у повному обсязі. Однак, існує низка пільг, що дозволяють суттєво зменшити суму платежу до бюджету.

Підтвердження витрат на нерухомість

Цей видпільги чудово підійде власникам квартир, які недовго перебували у праві власності і мають на руках документи, що підтверджують придбання майна. Витрати вважаються правомірними, якщо суми, зазначені в декларації 3-ПДФО, доведені або договором купівлі-продажу, або кошторисами, квитанціями та контрактами з будівельними організаціямипри самостійному зведенніжитла. Лише у цьому випадку власник може зменшити суму податкової базиі значно полегшити обтяження:

Лавров П.Р. придбав квартиру за 4,75 млн. рублів, але через рік продав її за 5,9 млн. рублів. На руках у нього зберігся договір купівлі-продажу. У зв'язку з цим розрахунок ПДФО виглядатиме так:

(5900000 – 4750000) * 13% = 149500 рублів.

Видно, що наявність документів, що підтверджують, дозволило суттєво знизити суму податку, що підлягає сплаті до бюджету. У разі відсутності договору купівлі-продажу розмір ПДФОбув би істотно вищим:

5900000*13% = 767000 рублів.

Різниця на користь власника становила понад 600 тис. рублів!

Проте, які завжди угоди купівлі-продажу відбуваються на вигідних для власників умовах. У таких ситуаціях наявність документів, що підтверджують, дозволять повністю уникнути зобов'язань з податків.

Суворова О.К. реалізувала у 2016 році квартиру за 4,23 млн. рублів, яку два роки тому придбала за 4,75 млн. рублів. Завдяки тому, що вона зберегла договір купівлі-продажу дворічної давності, то змогла скористатися вирахуванням у сумі витрат:

(4230000 – 4750000) * 13% = 0 рублів.
Якби Суворова не скористалася вирахуванням, то розрахунок податку мав би наступний вигляд:
4230000 * 13% = 549 900 рублів.

Логічно було б припустити, що має сенс занижувати вартість майна, що реалізується, в договорах купівлі-продажу. Раніше ситуація так і була, що дозволяло нечистим на руку ділкам знижувати власні податки, а часом і дурити покупців. Проте, з урахуванням нових поправок до НК РФ, що набирають чинності у січні 2017 року, схема більше не зможе працювати. Як?

Відповідно до вимог нового закону, власник нерухомості може встановлювати в договорі будь-яку ціну, але її розмір не може бути нижчим за встановлений рівень. Обмеження визначається за такою формулою:
Кадастрова вартість нерухомості на 1 січня року, коли відбувається угода * 0,7 = мінімальна сумапродаж майна.

Поправочний коефіцієнт визначається щорічно та на 2017 рік встановлено в межах 0,7. Він необхідний полегшення переходу на нову системуі постійно збільшується, доки досягне значення одиниці. У разі реалізації майна за ціною, нижчою від встановленого мінімуму для розрахунку податку, використовується кадастрова вартість, зменшена на значення коефіцієнта.

Шишков С.Ж. продає квартиру в 2016 році за 2,38 млн. рублів, яку придбав два роки тому за 2,54 млн. рублів. У цьому кадастрова вартість початку року становить 4,2 млн. рублів.

Мінімальна вартість продажу - 4200000*0,7 = 2940000 рублів

Оскільки ціна реалізації за фактом нижче за встановлений мінімум, то для визначення сум податку використовуються розрахункові дані.
(2940000 – 2540000) * 13% = 52000 рублів.

У поодиноких випадках коли кадастрову вартість не визначено, обмеження за сумою угоди не встановлюються. Перевірити дані про нерухомість можна у кадастровій палаті у регіоні, а також на офіційному сайті контролюючого органу.

Не завжди є можливість підтвердити витрати на придбання майна, особливо якщо воно приватизоване, отримане у дарунок або у спадок. У таких ситуаціях передбачено третій вид пільг - майнове відрахування у фіксованому розмірі.

Майновий відрахування

Найбільш простим і зрозумілим способом зменшити розмір ПДФО під час угод з житлом є майновий відрахування. Його значення та умови застосування залишилися на колишньому рівні. На 2017 рік граничний розмірпільги становить 1 млн. рублів.

Застосовується це відрахування будь-якими громадянами РФ, у тому числі пенсіонерами та непрацюючими. Головні обмеження полягають у тому, що пільга застосовується один раз у податковому періоді та не розбивається на кілька об'єктів нерухомості. Тобто. при продажу двох квартир, відрахування може бути використане лише щодо однієї. Наприклад:

Давидов Ю.Ш. реалізував у 2016 році дві квартири за ціною 4,6 та 5,2 млн. рублів. Нерухомість отримана минулого року у спадок, відповідно жодних задокументованих видатків він не має.

((4600000 - 1000000) + 5200000) * 13% = 1144000 рублів.

Якби Давидов почекав із продажем другої квартири, то зміг би суттєво заощадити:

Перша квартира в 2016 році (4600000 – 1000000) * 13% = 468000 рублів

Друга ж реалізована в 2017 році (5200000-1000000) * 13% = 546000 рублів

Повністю уникнути сплати податку власник зміг, якби здійснив угоди через 3 роки після отримання нерухомості у спадок.

Цікаво застосування цього відрахування щодо майна, що реалізується частками. При цьому важливим є момент оформлення як власності, так і її продажу. Спільне володіння не передбачає окремого виділення кожної частки – права видано загалом на об'єкт нерухомості. При цьому пільгу застосовують або в рівних частинах, або кожен власник окреме майно. На прикладі буде розглянуто обидва варіанти.

Буденова І.М. та Будьон П.Р. подружжя, мають у спільному володінні дві квартири, придбані на правах наслідування. Через рік реалізують обидві за ціною 2,33 та 2,45 млн. рублів. Оскільки у власності майно перебувало недовго, а витрат з його придбання немає, подружжя що неспроможні застосовувати інші види пільг.

Подружжя застосовують свої відрахування на один об'єкт нерухомості в рівних частках. Тобто. 1000000/2 = 500000 рублів. У такій ситуації розмір податку визначатиметься так:

(2330000 – 500000 – 500000) * 13% = 172900 рублів

2450000*13% = 318500 рублів.

У результаті за результатами угод подружжя заплатить до бюджету 491 400 рублів

Інший варіант застосування відрахувань буде, якщо подружжя Будьонова оформить нерухомість у вигляді рівних часток, на кожну з яких буде окреме право власності. У такому разі частини квартири будуть вважатися різними об'єктами продажу, а тому до них буде застосовано відрахування у повному розмірі.

(2330000 - 1000000 (відрахування чоловіка)) * 13% = 172900 рублів

(2450000 - 1000000 (відрахування дружини)) * 13% = 188500 рублів

При такому підході сума податку складе 361 400 рублів.

Окремо варто згадати, що пенсіонери обчислюють податки з продажу квартири або її часткою загальних підставахне маючи додаткових пільг.

Декларація 3-ПДФО за результатами продажу майна

ФНП за місцем постійної реєстраціїпродавця квартири повідомляється про скоєну угоду у вигляді здачі податкової декларації 3-ПДФО. Форма надається один раз на рік до кінця квітня. Так за доходи, отримані від реалізації нерухомості в 2016 році, необхідно буде відчитати до 30 квітня 2017 року включно. Документ передається будь-яким зручним способом:

Поштою рекомендованим чи цінним листом;
. особисто в Податковий орган;
. за допомогою представника, який має на руках нотаріальну довіреність;
. шляхом звернення до МФЦ;
. каналами зв'язку ТКС.

Переважно саме особисте відвідування інспекції, оскільки за наявності помилок у декларації значний ризик порушення термінів подання документів, що може спричинити штрафи та пені. Фахівець ФНП ретельно перевірить надані документи та за результатами видасть квитанцію із зазначенням точної суми податку, що підлягає сплаті до бюджету, а також реквізитів регіонального відділення інспекції. Переклад за документами має бути здійснений до 15 червня.

При застосуванні майнового відрахування у вигляді витрат на придбання нерухомості до декларації прикладаються засвідчені копії документів, що підтверджують. Сама форма заповнюється або в цифровому вигляді, а потім роздруковується, або чорним чорнилом вручну. Важливо вказувати дані достовірно і точно, щоб уникнути труднощів отримання відрахування.