Як скоріше продати квартиру. Ефективна змова на продаж квартири

У самостійного продажу квартири є тільки один істотний плюс: можна заощадити, якщо не платити комісійним посереднику. Зазвичай агентства вимагають від 2 до 5 відсотків суми угоди. Це великі гроші. Допустимо, якщо людина продає квартиру за три мільйони рублів, то їй доведеться віддати ріелторам від 60 до 150 тисяч. Сьогодні ми дамо вам покрокову інструкцію, як продати квартиру без посередників.

У той же час продаж через агентів також має багато переваг. Агентства нерухомості можуть максимально точно оцінити вартість житла та мінімізувати юридичні ризикиколи за справу береться велика, перевірена фірма з гарною репутацією. Крім того, ріелтори самі зацікавлені, щоб продати квартиру якнайвигідніше і швидше, і в більшості випадків вони швидко знаходять відповідного покупця.

Коли людина береться самостійно продавати квартиру, їй варто враховувати, що на це може піти багато часу та сил: доведеться шукати покупців, займатися оформленням усіх документів. Дуже важливо знати вимоги законодавства і взагалі розумітися на юридичних тонкощах операції з продажу нерухомості, щоб не стати жертвою шахраїв, уникнути інших неприємностей.

Покрокова інструкція

Чим швидше потрібно продати квартиру, тим більше доведеться на поступки покупців. Тому якщо говорити про вигідну операцію, то краще виставляти житло на продаж, маючи великий запас часу до запланованого переїзду. Щоб продати квартиру самостійно, слід діяти так:

Оцінка вартості

Правильна оцінка житла дозволяє зберегти десятки тисяч карбованців. Найкраще для цього звернутися до фахівців-оцінювачів, які за фіксовану суму точно скажуть, якою є ціна нерухомості. Можна це зробити самостійно. Потрібно на великих та популярних міських сайтах, а також на сторінках місцевих газет, переглянути всі пропозиції про продаж квартири та виписати середні ціни. Крайні варіанти, найдешевші і найдорожчі, краще не брати до уваги взагалі. Після цього потрібно виставити ціну на квартиру на 20 відсотків більшу за середню, і з таким розрахунком запропонувати її потенційним покупцям. Якщо протягом тижня буде реакція, дзвінки, перегляди, можна сміливо піднімати ціну ще на 5-10 відсотків, ну а якщо реакції не буде, тоді, навпаки, варто знизити вартість на 5-10 відсотків.

За якими критеріями визначається вартість житла:

• кількість кімнат (зрозуміло, що чим більше кімнат, тим більше і загальна ціна квартири, але при цьому варто враховувати, що ціна квадратного метра, навпаки, зменшується зі збільшенням кількості кімнат: це відбувається тому, що найпопулярнішими на ринку нерухомості залишаються однокімнатні квартири);
• метраж;
• розмір кухні (якщо вона менша за 10 квадратних метрів, це суттєво знижує вартість);
• планування (роздільні кімнати приваблюють набагато більше покупців, ніж суміжні);
• на якому поверсі знаходиться (у грошовому еквівалентівище оцінюються квартири на "середніх" поверхах будинку);
• наявність облаштованої прилеглої території;
• старість будинку, наявність ліфта, стан під'їзду;
• ремонт квартири (добрий дорогий ремонт збільшує вартість на 10 відсотків, а відсутність такого - знижує на 10 відсотків від середньої вартості, варто також враховувати, що косметичний дешевий ремонт ситуацію кардинально не виправить і особливо не впливатиме на ціну);
• розмір комунальних платежів;
• тип опалення (більше цінується наявність індивідуального опалення);
• наявність інфраструктури (магазин в будинку, наявність поруч зупинки громадського транспорту, ринку, поліклініки, школи);
• район, де знаходиться квартира.

Документи

Перш ніж продавати квартиру без посередників, потрібно зібрати для цього документи. Інакше може статися так, що знайдеться покупець, а продати житло буде неможливо, оскільки будуть відсутні необхідні довідкита підтвердження.

Які документи знадобляться у 2016 році:

• паспорт та/або свідоцтво про народження (якщо один із власників - дитина);
• свідоцтво про державної реєстраціїжитла, власності, інші документи, що встановлюють право;
• згода чоловіка чи дружини, якщо нерухомість була куплена/одержана у шлюбі;
• кадастровий та/або технічний паспорт з БТІ;
• документальна згода органів опіки, у разі, якщо один із власників - дитина;
• довіреність (на той випадок, якщо продаж проводиться через представника);
• довідка з домової книги, а також підтвердження відсутності заборгованостей (ці довідки дійсні протягом одного місяця, тому їх не потрібно брати заздалегідь, а вже після підписання договору передоплати);

Точніший перелік підкаже юрист, оскільки в окремих випадках можуть знадобитися додаткові довідки та документи.

Реклама

Від того, наскільки якісно буде складено рекламу квартири та скільки людей дізнаються про продаж, залежатиме успіх. Це непросте завдання, можливо навіть складніше, ніж збір документів.

Насамперед, варто розповісти про плани знайомим та друзям. Цілком можливо, що в них виявляться знайомі, які збираються купувати квартиру. Це значно зменшує ризик зіткнутися з аферистами. Потім потрібно вибрати цільові інтернет-сайти та розмістити там оголошення. Наприклад, на сайті «Авіто» можна подати оголошення або як звичайний користувач (у такому випадку інформацію доведеться часто оновлювати), або як преміум-користувач (у такому випадку оголошення закріплюють на верхніх позиціях і воно частіше потраплятиме відвідувачам сайту, що цікавляться). Сьогодні активно для цих же цілей використовують і соціальні мережі, практично у кожного міста є сторінки, де абсолютно безкоштовно люди обмінюються інформацією про об'єкти, що продаються або здаються. Можна дати оголошення і в газеті, але наскільки це важко сказати важко, оскільки у кожного видання є своя аудиторія.

Дуже важливо скласти «смачне» оголошення про продаж квартири. Описати в ньому всі плюси і, звичайно, уявити якісні красиві фотографії кімнат, кухні, санвузла, виду з вікон, якщо це має сенс. Бажано зробити 5-10 знімків. На них не повинно бути видно людей чи свійських тварин, зайвих речей, бардаку. Як стверджують експерти, найчастіше покупці звертають увагу на фотографії, зроблені у квартирах з мінімальною кількістю меблів та речей у обстановці, оскільки так легше оцінити якість житла та важче заретушувати сліди поганого ремонту.

Підготовка до перегляду

Наступний важливий етап- Надати квартирі товарний вигляд. Перед тим, як запрошувати потенційного покупця, потрібно:

• Постаратися упорядкувати прилеглу до під'їзду територію і сам під'їзд. Наприклад, прибрати сміття, пофарбувати/штукатурити розписані балончиками, фломастерами стіни під'їзду, поверху.
• Прибрати у квартирі: помити вікна, підлогу, витерти пил. Це дрібниця, але чистота та охайність приміщення мають першорядне значення: саме це впливає на те, які будуть у покупця перші враження. Вивезти всі непотрібні та старі меблі: охайна порожнеча виглядає набагато привабливіше, ніж нагромадження речей. Не потрібно намагатися заретушувати вади квартири, краще заздалегідь постаратися ліквідувати всі тріщини, дірки, сколи. Інша річ, що можна спробувати створити в квартирі приємну для душі обстановку, яка матиме покупця, наприклад, приготувати для нього смачне печиво і зварити каву. Мало того, що людині буде приємно, що на неї чекали, так ще й по квартирі лунатиме приємний аромат кавових зерен та випічки, що створить відчуття затишку та тепла.

Не менш важливо підготуватися і до самого продавця. Наприклад, добре одягнутися як на важливу ділову зустріч. Це залишить гарне враження у того, хто прийшов подивитися житло. Потрібно бути готовим і до важких питань. Найчастіше люди вимагають зниження вартості, швидкого визволення квартири, розповідають, що їм не сподобався район, будинок, кухня. Якщо бути готовим до питань подібного родулюдина зможе знайти підхід до покупця, домовитися з ним.

І ще одне дуже важливе правило: не можна зустрічати потенційних покупців на самоті. Перед тим, як запросити когось на перегляд, слід покликати з метою безпеки когось із близьких людей.

Договір задатку

Якщо покупець знайшовся, вдалося зійтись з ним за певною ціною, бажано оформити з ним договір завдатку, тобто попередній договір купівлі-продажу. Покупець видає частину суми, зазвичай 3-5 відсотків вартості, і таким чином підтверджує свою готовність придбати житло, у свою чергу власник квартири бере на себе зобов'язання продати нерухомість саме тому, хто залишив завдаток. У договорі прописуються терміни правочину, умови, сума задатку та розмір повного платежу.

Щоб договір мав юридичну чинність, складати його потрібно у нотаріуса. Порушення умов угоди невигідне обом сторонам. Якщо покупець відмовляється виплачувати суму, що залишилася, завдаток йому не повертають. Так само справи і з порушеннями умов з боку продавця: якщо він з яких-небудь причин відмовляється продавати квартиру людині, яка залишила передоплату, їй буде необхідно повернути задаток у подвійному розмірі.

Останні довідки

Після укладення договору задатку варто розпочати завершальну стадію продажу: потрібно виписатися з квартири та отримати довідку про відсутність комунальних заборгованостей. Виписують у паспортному столі або МФЦ, які зараз знаходяться майже у всіх великих містах Росії. Якщо в квартирі було прописано кілька людей, то процедуру можна розпочати і раніше. Після цього потрібно взяти витяг з домової книги, яка б підтверджувала, що у квартирі більше ніхто не прописаний.

Довідку про відсутність боргів видають у бухгалтерії ТСЖ, житлово-експлуатаційній конторі або в єдиному інформаційно-розрахунковому центрі

Отримати розрахунок та зареєструватися

Якщо всі попередні етапи пройдені, можна сміливо зустрічатися із покупцем у нотаріуса. З собою потрібно взяти всі документи зі списку, опублікованого вище, договір задатку та будь-які інші додаткові документи, які можуть знадобитися.

Договір купівлі-продажу оформлюють у трьох примірниках - два з них отримають сторони, які укладають угоду, а третій примірник залишиться в органі, що реєструє акт. Після того як покупець передає суму, що залишилася, продавець натомість видає розписку, що підтверджує отримання коштів за квартиру. На цьому етапі дуже важливо бути обережними, якщо людина самостійно займається продажем. Після видачі розписки покупець може заявити, що він вже передав, якщо це брехня, то довести її буде дуже важко. Тому найкраще вирішувати грошове питання через банк, наприклад через банківський осередок: кошти вносяться покупцем під наглядом банківського службовця, там же можна буде їх перерахувати та перевірити на справжність.

Потім продавець віддає документи на реєстрацію переходу права власності, причому ще потрібно буде сплатити в банку держмито у розмірі 2000 рублів. Тепер потрібно зачекати кілька днів. Новий власникневдовзі отримає свідоцтво про право власності, а колишній господар - довідку про продаж квартири, яка може стати в нагоді будь-якої миті: наприклад, якщо комунальні служби нараховуватимуть на його ім'я платежі або штрафи, довідка буде доказом, що людина вже не має відношення до квартири.

Угода вважається такою, що відбулася, коли обидві сторони отримують підтверджуючі документи, закривається грошове питання, відбувається передача ключів і здавання самої квартири, бажано за актом приймання-передачі.

Тепер, коли ви знаєте порядок дій під час продажу квартири без ріелтора, ви зможете здійснити цю процедурумаксимально швидко, безпечно та вигідно. Якщо ж у вас залишилися питання або вам потрібна допомога в супроводі угоди купівлі-продажу, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно вас проконсультувати.

У питанні продажу квартири поняття «швидко» та «вигідно» опиняються у конфліктації. Терміни реалізації майна багато в чому залежить від стану нерухомості. Щоб швидко продати квартиру, потрібно скласти правильно оголошення та встановити справедливу ціну.

11 порад ріелтора, щоб швидко та вигідно продати квартиру чи будинок

1. Насамперед потрібно визначити мету реалізації майна. Одна річ, якщо йдеться про переїзд у більш простору квартиру або за місто. Тоді можна встановити бажану ціну за нерухомість та почекати кілька місяців, доки не з'явиться покупець. І зовсім інша річ, якщо гроші потрібні терміново для оплати освіти, лікування чи інвестування. Якщо терміни реалізації підтискають, то ціну доведеться встановити нижче за ринкову.

2. У оголошенні слід одразу прописати недоліки об'єкта. Наприклад, якщо у квартирі сидяча ванна, то приховувати це не варто. Інакше потенційні покупці, розчарувавшись, негативно сприйматимуть об'єкт загалом.

3. Також не можна замовчувати стан під'їзду. Потенційний клієнт повинен знати, що на нього чекає непрезентабельний під'їзд, інакше він уже з порога почне відчувати дискомфорт. Якщо є можливість, попросіть прибиральницю впорядкувати під'їзд.

4. Перед тим, як виставляти квартиру на продаж, варто вивезти з неї старі меблі. Звичайно, не всі люди мають абстрактне мислення і можуть уявити майбутній дизайн, але заставлене приміщення візуально здається меншим. Тому «стінок» і шаф краще позбутися.

5. Чиста квартира за статистикою продається швидше. Ретельно вимиті вікна, натерті до блиску кахлі та крани лише доповнюють загальну картину.

6. Не варто недооцінювати психологічний вплив. Перед приходом покупця слід створити у квартирі затишну атмосферу. Можна заварити свіжомелену каву або ароматний чай. Приміщення наповниться запахами, що умиротворюють, а у клієнта підніметься настрій.

7. Слід заздалегідь вибрати потрібний час доби для показу приміщення. Якщо квартира знаходиться не на сонячній стороніабо вид з вікна не презентабельний, краще запрошувати покупців опівдні.

8. Бажано виставляти оголошення про продаж майна у розпал сезону, тобто з 15 вересня. Цей чинник не діє елітну нерухомість.

9. Юридичні питання слід вирішити заздалегідь. На момент подачі оголошення в квартирі не повинні рахуватися зареєстровані мешканці. Проблеми зі спадкоємцями та неповнолітніми дітьми лише ускладнюють проведення угоди. Якщо в приміщенні проводилося перепланування, його потрібно оформити законно.

10. Вся документація на майно має бути підготовлена ​​заздалегідь.

11. Усі грошові питання потрібно прописати у попередньому договорі: точну суму угоди, завдаток та строки повної оплати вартості квартири покупцем.

Як правильно написати оголошення про продаж нерухомості

Грамотно складений текст може значно прискорити процес реалізації. Далі представлені кілька порад щодо його оформлення.

• Структура включає заголовок, основний текст і кінцівку.
• Заголовок має бути коротким, зрозумілим та інтригуючим. На оголошення під назвою «О! Ось це ціна! швидше звернуть увагу, ніж на «Терміново! Не можна пройти повз».
• Основний текст має містити максимум інформації. Покупець повинен розуміти що, де і за якою ціною продається, а також до кого (власника або ріелтора) і коли можна звертатися до питань.
• Текст потрібно розділити на абзаци та кожен починати з тематичного підзаголовка: квартира, адреса, ремонт, планування, ціна.
• Вся інформація має подаватися чітко і конкретно. Тому замість фрази «хороша транспортна розв'язка» слід написати «10 хвилин до ст. м. "Спортивна".
• У періодичних виданні та інтернет-ресурсів різні вимогидо довжини оголошення. Слід підготувати щонайменше три варіанти: короткий (на пару рядків), середній (до 500 символів) та великий (близько 1500 символів).
• Кінцівка складається з двох частин. Перша – це заклик до дії. Наприклад, «Зустрічайте Новий ріку НОВІЙ квартирі». Друга – контактна інформація продавця та часу для здійснення дзвінків.

Приклади оголошень про продаж квартири

1. Шаблони оголошень з відривними листочками у word

Схеми, які використовують шахраї

Всі популярні схеми розлучення вже добре відомі. Тим не менш, довірливі громадяни трапляються на хитрощі шахраїв. Розглянемо детальніше поширення схеми та варіанти вирішення проблеми.

Схема 1.Відчуження майна за договором купівлі-продажу

Зловмисники укладають договори з пенсіонерами, людьми з наркотичною, алкогольною залежністю, які не можуть відповідати за вчинені дії. Такі об'єкти проводять через кілька операцій купівлі-продажу з мінімальною маржою, а потім пропонують реальному покупцю. Якщо з'ясується, що первісного власника змусили до укладання угоди, то наступні договори будуть визнані недійсними.

Як бути? Покупці повинні насторожити короткі терміни (менше року) між угодами та великий дисконт.

Схема 2.Приховування спадкоємців

Угоди з успадкованими квартирами є ризикованими. Перша проблема - це, як і в попередньому випадку, вчинення угоди з психологічно неосудною людиною. Друга проблема – це поява родичів, яких «обділили» під час наслідування, наприклад, незаконнонароджена дитина.

За законом спадкоємець має протягом півроку вступити у свої права та оформити частку нотаріально. Але він може і фактично почати спадщину, скориставшись успадкованою масою. Для цього достатньо зробити ремонт у квартирі або використати якусь із речей покійного. Тоді в судовому порядкучерез півроку він зможе оскаржити угоду.

Як бути? Викликати підозри має заповіт, оформлений на близьких родичів чи сторонніх громадян. Спадкоємці першої черги і так вступлять у свої права згідно із законом. За угодами із сторонніми особами може ховатися примус до підписання заповіту.

Схема 3.Угоди з доручення

На момент продажу квартири власник може бути за кордоном. У такому разі для укладання угоди він має скласти довіреність на рієлтора. Проте шахраї можуть використовувати відкликані документи чи довіреності на померлих осіб.

Як бути? На момент підписання та реєстрації договору необхідно обов'язково бачити власника.

У всіх описаних схемах є одна спільна риса – низька цінана нерухомість. Звичайно, продавець може знизити ціну, але демпінг більше 20% від ринкової вартостімає насторожити потенційного покупця.

Продаж квартири через ріелтора - що треба знати

Подача об'єкта ринку – це важливий етап у укладанні угоди. Адже потрібно, щоб про нерухомість дізналося якнайбільше потенційних покупців. Виконання цього завдання краще довірити професійному ріелтору. Він виступає посередником між продавцем та покупцем. Зокрема, покупцеві рієлтор допомагає оформити договір купівлі-продажу, отримати експертну оцінку, довідку про кількість зареєстрованих осіб, якщо потрібно, допоможе «виписати» членів сім'ї із житлоплощі.

Потрібно пам'ятати, що рієлтор працює тільки на себе, тому він зацікавлений у укладанні угоди на будь-яких умовах. Навіть якщо вони не є прийнятними для клієнта.

Ріелтор не завжди має в наявності потрібний клієнтуоб'єкт. Йому доводиться показувати всі поспіль об'єкти тому, що відповідних за вимогами клієнта квартир просто немає у продажу. Або інший варіант, клієнту спеціально показують один потрібний об'єкт і ще кілька непридатних. Така тактика викликає довіру та акцентує увагу на потрібному ріелтору об'єкті.

У процесі переговорів продавця та покупця тримають на дистанції. Прямий контакт здійснюється лише на угоді. Тому посередники не допускають її перенесення. У 90% випадках це закінчується відмовою від послуг.

Через рієлтори можна скористатися послугами суміжних фахівців. Однак клієнту доведеться заплатити на 30% дорожче за ринкову вартість таких послуг. Тому нотаріуса та оцінювача краще обирати самостійно.

Порядок дій під час продажу житла самостійно без ріелтора

Крок 1. Сформувати справедливу ціну на квартиру

Необов'язково скористатися послугами посередників. Продавці можуть самостійно підготувати та виставити об'єкт на продаж.

На вартість майна впливає маса факторів: від кількості кімнат та площі приміщення до району розташування та інфраструктури. Щоб встановити справедливу ціну, необхідно проаналізувати ціни на аналогічні квартири в регіоні.

При цьому слід враховувати такі нюанси:

• Найбільший попит на ринку мають ізольовані однокімнатні квартири.
• Кухні площею менше ніж 7 кв.м. вважаються застарілими та знижують попит на житло.
• Квартири, розташовані на першому та останньому поверсі, коштують на 10% дешевше.
• Житло у цегляному будинкуцінується вище, ніж у кам'яному чи панельному.
• Наявність заскленого балкона є підставою для підвищення ціни на 5%. А ось косметичний ремонт у будинках старої споруди (понад 20 років) може лише прискорити продаж, але не збільшити вартість.
• Якщо квартира розташована у доглянутому дворі на закритій території, поряд зі спортмайданчиком та паркуванням, то шанси її швидкої реалізації лише збільшуються.

За статистикою об'єкт, на який встановлено справедлива ціна, продається за 2-3 тижні

Крок 2. Підготувати та опублікувати оголошення

Окрім публікації оголошення на інтернет-ресурсах, не зайвим буде також проінформувати своїх близьких, колег та родичів. Можливо, вони мають знайомих, які шукають житло для покупки.

Крок 3. Підготуватися до переговорів

Основне завдання продавця - швидше укласти договір і отримати гроші, а покупця - знизити ціну і якнайшвидше в'їхати в нову квартиру. На етапі переговорів можна обговорити усі нюанси. Наприклад, якщо клієнт просить знижку можна як зустрічну пропозицію залишити якісь меблі або техніку і попросити повний розрахунок протягом трьох днів.

Крок 4. Укладання попереднього договору

Покупець вносить аванс (2-3% від вартості) як гарантію здійснення угоди. Продавець зобов'язується реалізувати майно за вказаною ціною та в певний термін. Якщо покупець відмовиться від угоди, то внесені гроші не повертаються. Якщо продавець відмовиться від угоди, він зобов'язаний буде повернути кошти. Це плата за моральну компенсацію.

Крок 5. Остаточний розрахунок

Після підписання попередньої угоди можна збирати довідки про відсутність заборгованості. Ці документи, а також свідоцтво про держреєстрацію квартири, домову книгу, договір завдатку буде потрібно для оформлення договору купівлі-продажу. Він складається у трьох примірниках: по одному залишається у сторін угоди, а третій передається до реєструючого органу. Спочатку сторони підписують договір, потім продавець віддає розписку про отримання коштів у рахунок продажу квартири, після чого документи передаються на реєстрацію права власності.

На тлі інфляції реальні доходигромадян знижуються, купівельна спроможність падає, а пропозиції над ринком лише збільшуються. Окремі покупці диктують свої умови, тож продавці змушені знижувати вартість на 10-15%. Але й у кризовий період реально продати квартиру за добрі гроші.

Щоб у кризовий період швидко продати квартиру, потрібно встановити ціну хоча б на 5% нижче за ринкову. Можна скористатися послугами ріелторів з метою оцінки вартості або самим проаналізувати аналогічні об'єкти на ринку.

Оголошення має бути складено якісно та опубліковано у всіх можливих джерелах. Щоб швидше залучити покупців, варто повісити рекламний банер прямо на балконі.

Під час презентації слід акцентувати увагу на перевагах об'єкту: нещодавньому ремонті, наявності стоянки, дитячого садка, тихого двору тощо.

У крайньому випадку можна скористатися послугою термінового викупу. Ріелтор купує нерухомість власним коштом для подальшого перепродажу. Вартість операції буде на 20% нижчою за ринкову.

Як грамотно скласти та підготувати документацію

Найпоширеніша помилка продавців – збирання документів на нерухомість безпосередньо перед підписанням договору. Для швидкої реалізації майна документи мають бути зібрані перед поданням оголошення.

Для продажу майна потрібно підготувати:

• Паспорти всіх співвласників.
• Свідоцтво про державну реєстрацію об'єкта.
• Документи, що підтверджують права продавця на майно (договір дарування, приватизації, рішення суду).
• Технічний паспорт.
• Витяг з будинкової книги.
• Документи про сімейний статус та згоду всіх власників на проведення угоди.
• Звіт про ринкову вартість (для іпотечних об'єктів).
• Довідка ЖКГ про відсутність заборгованості (оформляється найостаннішою).

Як виставити на продаж квартиру без ремонту (убиту)

Наявність ремонту не є підставою для підвищення ціни на нерухомість. Він лише прискорює процес її реалізації. Більшість покупців переробляють об'єкт під себе. Наявність капремонту для них ціну не змінить. Але й за квартиру, в якій обшарпані шпалери, багато не вийде.

Потрібно виправити дрібні помилки. Прибити плінтус, заклеїти куточки шпалер, зашпаклювати тріснувши побілку, вимити вікна та плафони, прибрати сторонні запах із квартири. Перед приходом покупця потрібно провести ретельне прибирання. Бажано огляд здійснювати при яскравому освітленні, щоб приміщення здавалося привабливим. Меблів у приміщенні має бути мінімум. Влітку кімнату слід перевірити, щоб не було задухи, а взимку можна повісити теплі махрові накидки.

Плиткові шви у ванній та на кухні слід ретельно вимити, стару сантехніку пофарбувати, а нову – натерти до блиску. Крани, змішувачі та сливи не повинні протікати. Якщо необхідно, замініть прокладки і почистіть стік. Це не ремонт, а забезпечення функціональності приміщення.

Якщо дотримуватись цих нескладних правил, то можна продати квартиру швидко і за вигідною ціною навіть без ремонту.

Самостійний продаж квартири дозволяє продавцеві особисто проконтролювати кожен етап продажу, починаючи від пошуку покупця до процесу оформлення угоди, та суттєво заощадити на послугах ріелтора.

Проте в той же час самостійний продаж житлового приміщення - це досить трудомісткий процес, що забирає багато часу і вимагає знання основ законодавства щодо купівлі-продажу нерухомості, та дотримання деяких запобіжних заходів.

Інакше продаж квартири може затягнутися або навіть призвести до несприятливих наслідків для власника даного житлового приміщення. Тому попередньо рекомендується оцінити свої знання та сили та зважити всі «за» та «проти» самостійного продажу.

Якщо Ви все ж таки вирішили продавати житло самостійно, то потрібно підійти до цього процесу з максимальною відповідальністю, щоб уникнути проблем надалі.

Отже, що потрібно зробити, щоб продати квартиру самому?

Крок 1. Підготовка квартири та всіх необхідних документів для продажу

Дуже часто саме підготовка документів для продажу є найважчим процесом, який забирає багато часу. Проте власник квартири, який має на руках уже готовий для продажу комплект документів, зможе оформити угоду купівлі-продажу житла у максимально короткий термін. Саме тому до збирання документів потрібно поставитися з усією відповідальністю.

Від правильності та повноти комплекту документів, необхідних для здійснення угоди з продажу житлового приміщення, залежатиме не лише швидкість продажу та оформлення, а й юридична чистота угоди та, можливо, навіть ціна квартири. Не всі покупці погодяться чекати кілька тижнів, поки продавець збере все необхідні документиквартиру.

Щоб зібрати повний комплектдокументів краще звернутися до юриста або реєструючого органу. Грамотні фахівці допоможуть скласти повний переліквсіх документів на продаж квартири, щоб нічого не було забуто, і продавцю не довелося збирати додаткові документи надалі.

Велике значення має і правильність складання всієї документації, так що неправильно оформлений документ може призвести до відмови в реєстрації угоди купівлі-продажу, і, зрештою, суттєво збільшити час продажу квартири. Тому знову ж таки краще буде попередньо уточнити вимоги реєструючого органу до того чи іншого документа.

Крім того, слід уважно перевіряти та правильність заповнення всіх документів. Всі дані, вказані в технічної документаціїна квартиру та інших документах повинні повністю збігатися з дійсністю. Документи, які надалі подаватимуться до реєструючого органу, повинні містити лише достовірні дані, бути заповнені розбірливо, без виправлень та помарок.

Необхідний комплект документів

1. Свідоцтво про реєстрацію права на квартиру, що продається.або інший правовстановлюючий документ, що підтверджує право власника на житло.

2. Паспорти чи інші посвідчення осібвсіх власників квартири, у тому числі свідоцтва про народження неповнолітніх дітей, які ще не мають паспорта.

3. Кадастровий паспортз БТІ(або технічний паспорт) у квартиру.

4. Свідоцтво про шлюб та згоду чоловіка(або подружжя) на продаж квартири, завірене у нотаріуса. Дана згодане потрібно, якщо квартира не є за законом спільною власністю подружжя.

5. Дозвіл органів опіки та піклування, якщо власником квартири, що продається, є неповнолітній.

6. Витяг з будинкової книги, що відображає відомості про всіх осіб, прописаних у квартирі Ця виписка діє протягом достатньо короткого термінутому брати її заздалегідь не має сенсу. Цей документможна буде отримати безпосередньо перед реєстрацією прав нового власника, коли буде знайдено покупця, і на руках будуть всі інші документи. Це ж стосується і довідки про відсутність заборгованості по комунальним платежам, яка також знадобиться під час продажу квартири.

Залежно від особливостей конкретної угоди купівлі-продажу, можуть знадобитися інші документи, список яких краще уточнити заздалегідь.

Підготовка квартири до продажу передбачає не лише покращення товарного виглядужитлоплощі, що продається, але і звільнення її від проживаючих осіб. Набагато легше і швидше продати квартиру, з якої вже виписано всіх мешканців, оскільки їх все одно доведеться виписувати до продажу квартири. Вільні квартири найбільше цінуються на ринку житла.

Крок 2. Пошук покупця

На даному етапі власник квартири має оцінити свою квартиру, попередньо вивчивши ринок нерухомості, і знайти покупця.

Крок 3. Укладання попереднього договору купівлі-продажу

Попередній договір купівлі-продажу дає продавцю певну гарантію того, що покупець не передумає купувати квартиру, а покупцю – що власник не продасть її іншому. У цей час продавець отримує від покупця аванс чи завдаток за квартиру, що також фіксується у попередній угоді.

Аналогічною юридичною силоюмає і угоду про завдаток або угоду про аванс, яку можна укласти натомість попереднього договорукупівлі-продажу, коли продавець і покупець дійдуть згоди про всі умови основної угоди.

При складанні даних документів продавцю слід мати на увазі, що у цивільному законодавствіміж авансом та завдатком є ​​суттєві відмінності. Тому дуже важливо у договорі чи угоді використовувати правильну юридичну термінологію, щоб у подальшому уникнути певних труднощів. У тому випадку, коли продаж квартири з якихось причин скасовується, аванс повністю повертається покупцю.

Якщо ж сторони домовилися про внесення завдатку, одностороння відмова від вчинення правочину призведе до виплати штрафних санкцій винною стороною. Якщо від продажу квартири відмовляється продавець, він зобов'язаний повернути покупцю завдаток у подвійному розмірі. Якщо ж угода купівлі-продажу не відбулася з вини покупця, то застава залишається у продавця.

Попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у довільній формі. У договорі зазначаються паспортні дані обох сторін (або юридичні реквізити, якщо договір укладається з юридичною особою), адреси сторін, опис та адреса квартири, що продається, термін зобов'язань, сума авансу або завдатку. У договорі ставиться дата та підписи сторін.

Крок 3. Розрахунки за квартиру

При скоєнні угоди купівлі-продажу нерухомості розрахунки можна проводити у момент укладання угоди чи момент підписання акта приема-передачи квартири як з допомогою готівкового, і безготівкового розрахунку.

Однак набагато безпечніше та розумніше, особливо при самостійному продажу квартири фізичною особою, здійснювати розрахунки за квартиру через депозитарний банківський осередок.

Ця операція є гарантом того, що продавець після завершення угоди отримає за квартиру обумовлену суму, а покупець зможе реалізувати своє право власності на куплену квартиру після передачі коштів.

Гроші під контролем банківського співробітника вносяться покупцем до банківського осередку. Перед закладенням грошей у комірку у спеціальній кімнаті продавець може перерахувати та перевірити гроші. Можна також за певну плату перевірити справжність грошей у самому банку.

Після перевірки гроші поміщаються у спеціальний пакет та заклеюються. На місці склеювання ставляться підписи обох сторін. Ця процедура гарантує збереження цілісності пакета під час знаходження грошей у банку.

Після оформлення угоди з продажу житла та реєстрації права власності покупця на квартиру, яка є об'єктом угоди, продавець зможе отримати гроші у банку.

Крок 4. Укладання договору купівлі-продажу квартири та реєстрація прав нового власника

Договір укладається у простій письмовій формі або засвідчується у нотаріуса. Якщо ви ніколи не мали справи зі складанням юридичної документації, то, звісно, ​​буде розумніше скласти договір у нотаріуса або хоча б звернутися за консультацією до професійного юриста.

У будь-якому випадку під час укладання договору зверніть увагу, що у договорі крім обов'язкових реквізитів сторін повинні бути правильно указаны:

• вартість квартири;
• адреса та технічний описквартири, що повністю збігається з даними кадастрового паспорта;
• спосіб та термін передачі грошей продавцю;
• розподіл витрат на оформлення правочину;
• термін, протягом якого продавець повинен звільнити квартиру та передати її покупцю;
• строки та порядок підписання акта приймання-передачі проданої квартири.

Після підписання договору обома сторонами слід звернутися до органу реєстрації за місцем знаходження квартири та пройти обов'язкову процедуру реєстрації.

Квартиру продати складно. Це розуміють і досвідчені ріелтори, і юристи, які тільки починають свій шлях. Що ж говорити про людину, яка тільки ціною своїх зусиль готова зважитися на цей відповідальний крок на самоті. Але нічого неможливого. У цій статті крок за кроком буде розказано, як продати квартиру самостійно.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питаньале кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко і безкоштовно!

Самостійно чи з ріелтором – у чому ризик?

Багато хто запитує — як продати квартиру без ріелтора? Чи реально це, чи вистачить сили? Можливо краще передати всі справи професійному агенту і не хвилюватися ще раз? Зрозуміло, можна перекласти всі справи на спеціально найняту людину, а можна всім займатися особисто. І той, і інший випадок мають свої очевидні плюси і мінуси.

Щодо позитивних моментів, то вони очевидні. Не залучаючи зайвих людей, можна отримати непогану грошову вигоду. Весь прибуток отримує продавець. І або у вартість квартири вже включені комісійні, які міг би отримати ріелтор, або вартість занижена у розмірі тих же відсотків, оскільки економія і так очевидна.

Крім того, не піде дорогоцінний час на пошуки потрібної вам людини, оскільки агенту нерухомості ви повинні довіряти як собі. Під виглядом ріелторів можуть ховатися шахраї, якщо сумніви у фахівця все ж таки є, то краще відмовитися від його послуг. Підозри можуть викликати спілкування лише телефоном, а чи не в агентстві; перша зустріч на нейтральній території чи відсутність позитивних рекомендацій. Ми плавно підходимо до переваг укладання договору з агентом і відповідно тим негативним моментам, які пов'язані з продажем квартири самостійно.

Ризик, нерви та час – це, мабуть, головне, що стоїть за таким кроком. Час – гроші, і цей вислів більш ніж доречний. До мінусів можна віднести витрачені на самостійні дії місяці чи навіть квартали. Якщо говорити про хвилювання, то воно є і при юридичному супроводі угоди, що вже говорити про дії поодинці? Крім того, можна не розрахувати свої сили і витратити їх не оптимальним чином, неправильно розставляючи пріоритети.

Небезпека відмови від професійного юристазагрожує неправильним оформленням угоди або загрожує ймовірністю потрапити на шахраїв.

Скільки коштує Ваша квартира?

Необхідно точно розрахувати вартість квартири, ретельно вивчивши ринок нерухомості. Потрібно розглянути варіанти продажу аналогічного житла та його вартість. Вплинути на оцінку квартири можуть суттєві чинники, так і малозначні нюанси.

Метраж — головний критерійоцінки квартири він істотно впливає на ціну. Квартира великої площі завжди буде вищою в ціні. У загальну площувходять житлові приміщення, кухня, передпокій, санвузол. Враховуватиметься зручність планування та кількість кімнат.

Розташування квартиритеж суттєво впливає ціну. Центр та престижні районизавжди дорожче. Окраїни та передмістя цінуються менше, незалежно від якості самого житла. Даються взнаки і такі обставини, як наявність близько розташованого метро, транспортна доступність, міська інфраструктура.

Ремонт та оздобленнятакож є важливими факторами. Але чи потрібно робити ремонт безпосередньо перед продажем? Як зазначають експерти, нещодавно зроблений ремонт підвищує продажну вартість квартири в середньому на 10%. Необхідно чітко розрахувати, чи окупляться витрати. Підрахувати вартість матеріалів та послуг спеціалістів

Краще зробити точковий косметичний ремонт, усуваючи основні дефекти, що кидаються в очі (приклеїти відклеєні шпалери, стерти сліди протікання на стелі, зафарбувати іржу і т.д.).

Вплинуть і такі моменти, як технічний станвдома та його тип. Істотною буде різниця між вартістю схожої по метражу квартири, розташованому у старому фонді та в новобудові. Адже в старій хаті — старі комунікації. Хоча «сталінки» деякі люди цінуються вище, ніж «хрущовки» через високі стелі та великі вікна.

Поверх важливий у тому випадку, якщо він перший та останній. Їх продаж можливий лише за зниження ціни.

Часто на ціну впливають юридичні моменти, наприклад борги з комунальних платежів Безпека, наприклад, територія, що охороняється, і наявність консьєржа, може стати значним нюансом.

Оцінка квартири можлива і за допомогою онлайн-калькулятора на багатьох сайтах нерухомості. Вони враховують безліч факторів та визначають середню ціну.

Готуємо квартиру на продаж

Важливо розуміти, що потенційний покупець враховуватиме не лише саму квартиру, а й порядок у самому будинку. Необхідно розуміти, що сміття перед дверима у під'їзд не повинно бути, ліфт повинен працювати і не залишати враження брудного кута. Лампочки на сходах повинні горіти, а сходові клітки залишати сприятливе враження.

Квартиру необхідно прибрати, кухня має бути чистою, а санвузол - справно працювати і бажано не мати запаху. Непотрібні речі краще викинути чи продати – не заставлена ​​квартира виглядає просторішою. Це стосується балкона та передпокою – захаращені, вони виглядають не так презентабельно. Перевірити роботу кранів, батарей, міжкімнатних дверей, надійність вимикачів та карнизів. Упакувати особисті та несезонні речі – прийдешньому переїзду це тільки допоможе, а покупець оцінить мінімум предметів у кімнатах.

Підготовка документів для продажу

- Необхідна частина угоди. Як продати квартиру без агентства, якщо ріелтор найкраще розуміється на всіх юридичних тонкощах? Збір правовстановлюючих документів повністю лягає на плечі продавця:

• Свідоцтво про реєстрацію права власності продавця на квартиру з додатком підстав угоди – договору купівлі-продажу, дарування тощо. При отриманні квартири у результаті – договір передачі у власність. Ці документи потрібні для того, щоб переконатися, що продавець має право розпоряджатися своєю власністю.
• Технічний паспорт, виданий у БТІ. Він складається з плану приміщення та даних щодо його інвентаризації. З 2012 року його було замінено технічним планом, де відображаються всі характеристики квартири.
• Кадастровий паспорт із додатком внутрішнього плануванняприміщень. У ньому містяться відомості про зареєстровані перепланування та точний розмір кімнат.
• Витяг з Єдиного державного реєстру прав.
• Витяг з домової книги (форма № 9), де відображаються відомості про кількість зареєстрованих у квартирі.
• Документи, що підтверджують відсутність заборгованості: копія фінансово-особового рахунку або довідка.
• Письмову згоду чоловіка на правочин, якщо квартира була куплена після реєстрації шлюбу. Також це може бути шлюбний договір.
• Дозвіл на правочин від органів опіки та піклування, якщо власником є ​​неповнолітній.

Необхідно уважно вивчити документи, звіривши всі дані із дійсним станом справ.

Правильна реклама

Покупці мають дізнатися про продаж квартири. Рекламна кампанія обмежена лише бюджетом. Це може бути друк та розклеювання оголошень, розміщення реклами в Інтернеті, в газетах та на місцевому ТБ.

Оголошення в газеті мають виходити регулярно, з однаковою періодичністю. Відомості на сайтах мають бути актуальними та постійно оновлюватися.

Професійний фотограф може зробити якісні фотографії квартири. Зверніть увагу, що фотографії повинні бути зроблені з різних ракурсів та давати уявлення про всі істотні деталі. Можна переглянути аналогічні фото чи поставити себе місце покупця. Що йому могло бути цікавим? Вони вигідно доповнять виразне та зрозуміле оголошення, де мають бути прописані моменти, що спонукають покупця зацікавитися саме цією квартирою:

• дані про кількість кімнат
• вказівка ​​загальної та житлової площі квартири
• площа кімнат та кухні
• відомості про розділений або суміщений санвузл
• наявність балкона
• адреса та поверх
• найближчі станції метро
• докладні коментарі
• контактні дані

Оголошення має відрізнятися стислою, але в той же час вигідно відрізнятися від інших. Необхідно підкреслити позитивні чи нестандартні особливості. Використовуйте короткі фрази та слова, уникайте непотрібних та незрозумілих скорочень.

Телефон та електронна поштанеобхідні оперативного зв'язку. Дзвінок або лист можуть прийти будь-якої хвилини і треба бути готовим до спілкування або листування. Знати всі необхідні дані, розповісти про плюси та не приховувати мінуси приміщення.

Як правильно демонструвати квартиру

Необхідно домовитися про точний час показу, оскільки покупців може бути кілька. У разі зміни планів знайдіть час попередити відвідувачів заздалегідь. Цінні та дорогі речі, а також документи краще сховати. При першому візиті покупців огляд кімнат не займе багато часу. Однак може виникнути багато питань для з'ясування всіх необхідних деталей. Чемні та чесні відповіді на запитання приваблять та розташують до вас іншу сторону.

Розкажіть про особливості квартири з урахуванням індивідуальних параметрів покупця. Для молодих батьків важливими будуть недалеко розташовані дитячий садок, школа, поліклініка. Юнаків та дівчат зацікавить розважальні місця, транспорт, паркування. Відомості про сусідів також можуть бути важливими.

Ціна може і має бути скоригована на торгах. Конкурентоспроможна ціна не відлякатиме потенційних покупців. Не обов'язково продавати квартиру першому покупцеві, можливо, взаємовигідна пропозиція зацікавить кількох людей, і ви зможете зробити вибір. Переговори краще вести на комфортній для вас території.

Укладання попереднього договору

Покупця знайдено і обом сторонам необхідно зафіксувати свої наміри. Укладання попереднього договору підтвердить серйозні наміри.

Часто покупець вносить певну суму задля забезпечення угоди. Це важливий момент, оскільки покупець може знайти дешевший варіант, а продавець – більше вигідного клієнта. Фінансові розрахунки слід супроводжувати обов'язковою розпискою.

Внесення покупцем авансу не зобов'язує укласти договір. Аванс можна повернути будь-якої миті, а авансова угода – розірвати. Від авансу слід відрізняти завдаток.

Угода про завдаток є додатком до попереднього договору. З юридичної точки зору наступна відмова від продажу квартири може призвести до негативних наслідків для продавця у вигляді виплати суми в подвійному розмірі. Наслідки для покупця у цьому, що може втратити суму, виплачену їм як задатку.

Необхідно прописати технічні характеристики квартири, точну адресу, заздалегідь обумовлену ціну. Щодо термінів, то мають бути обумовлені не лише сам термін продажу, а й фактичне звільнення приміщення, а також витяг з нього. Також необхідно зафіксувати стан квартири, майно, що залишається покупцеві, час передачі ключів та їх загальна кількість. За відсутності закріплення цих істотних моментів письмово, вони повинні обумовлюватися у всіх подробицях усно.

Ось зразок попереднього договору купівлі-продажу, який ви можете переробити та використовувати.

Банківська комірка

Розрахунки з нерухомістю можна проводити як за допомогою готівкового, так і безготівкового розрахунку. Краще при розрахунках між фізичними особамивикористовувати найбільш зручний і безпечний варіант. депозитарний банківський осередок. Це гарантія отримання продавцем усієї суми після завершення правочину, а покупець може розраховувати на отримання права власності після того, як передасть гроші.

Закладення коштів у осередок відбувається під контролем банківського службовця. Безпосередньо перед цією операцією продавець може перерахувати гроші та перевірити їх на справжність. Також цим може зайнятися сам банк. Грошові коштивкладаються у спеціальний пакет, цілісність якого перевіряється сторонами. Склеївши пакет, сторони ставлять на ньому свої підписи, що засвідчують цей факт. Після повного оформлення угоди продавець забирає гроші.

Оформлення договору купівлі-продажу

Після банківської процедури розпочинається оформлення документів. Найчастіше договір купівлі-продажу укладається у нотаріуса, а потім документи здаються для їх державної реєстрації. Нотаріус перевіряє відповідність документів юридичним нормам, засвідчується в дієздатності та правомочності сторін правочину, зафіксує справжність їх підписів.

Слід обов'язково звернути увагу на суми, прописані у договорі, спосіб та термін передачі грошей, паспортні дані сторін, терміни звільнення квартири. Витрати по угоді також мають бути розподілені сторонами та зафіксовані. Важливим моментомє згадка про порядок та термін укладання та підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення.

Пропонуємо, який можна взяти за основу.

З цього моменту виникають зобов'язальні відносини, але з перехід права власності. Відмова від угоди цьому етапі тягне нову угоду чи судовий розгляд. До реєстрації договору його анулювання відбувається шляхом подання відповідної заяви нотаріусу, яка фіксує зміну або припинення дії договору та зазначає це у реєстрі.

Для реєстрації договору він передається до реєстраційної палати разом із заявами продавця та покупця. Після реєстрації права власності договір анульований не може. Термін реєстрації – близько місяця. Після цього угода шляхом внесення запису до Єдиного державний реєстрправ набирає законної сили.

Передача квартири

Покрокова інструкція самостійного продажу квартири підійшла до свого логічного завершення. Її останнім етапомбуде безпосередня передача квартири. Після отримання зареєстрованого в належному порядку договору купівлі-продажу належить звільнення житла та зняття з реєстраційного обліку, тобто фактичне та юридичне звільнення квартири.

Витяг із квартири відбувається за допомогою паспортного столу на підставі пред'явленого договору купівлі-продажу. При вивезенні речей із приміщення слід підписувати акт-прийом передачі. Повинні бути вирішені всі спірні питанняза комунальними платежами та передані ключі.

Особливості продажу квартири з одночасною покупкою іншої квартири

При угоді, яка включає одночасний продаж квартири і купівлю іншого житлового приміщення необхідна ретельна підготовка. Такі альтернативні угоди дуже складні практично. Перше, що необхідно зробити – це отримати аванс за свою квартиру та передати аванс за ту, яку збираються купити. Терміни мають бути чітко узгоджені та влаштовувати обидві сторони.

Часто така схема застосовується при взаємовигідних обмінах більшою на меншу площу чи навпаки, а також при розселенні комунальних квартир. Як правило, відбувається зміна району – під час обміну рівноцінного житла. У разі доплати обмін відбувається між квартирами принципово різного метражу. Найбільш важкі угоди, за яких купуються дві квартири замість однієї чи навпаки. Складність полягає у дотриманні точного порядку дій такого правочину, який може складатися з великої кількості кроків.

Отже, розглянемо ланцюжок по порядку

1. Пошук покупця для квартири. Як підтвердження своїх дій із купівлі він виплачує аванс чи завдаток. Договір за такими грошовими розрахунками зазвичай укладається на місяць.
2. Пошук нового житлового приміщення. Це можна робити на цьому етапі.
3. Передача авансу або задатку як забезпечення угоди. У договорі позначаються умови його повернення.
4. Збирання документів по обох квартирах, їх перевірка, підготовка договорів купівлі-продажу. Обговорюються деталі угоди, у тому числі її дата та місце. Уточнюється моменти реєстрації договору купівлі-продажу.
5. Розрахунки мають бути чітко прописані та здійснені. Гроші кладуться до банківського осередку. Внесення здійснює покупець вашої квартири, а продавець іншої квартири їх отримує. Необхідна кількість осередків визначаться загальною кількістю квартир.
6. Одночасно укладені та підписані договори купівлі-продажу подаються на їхню реєстрацію.
7. Усі продавці квартир можуть забрати свої гроші з осередків лише після отримання зареєстрованих договорів купівлі-продажу. Грошові операціїміж сторонами підтверджуються розписками.
8. Процедура передачі квартир та підписання актів приймання-передачі відбувається по черзі. Терміни заздалегідь обумовлюються договорами. Продавці останньої вільної квартири мають передати приміщення першими.