25. Застава (іпотека) земельних ділянок

За договором про заставу нерухомості (іпотеці) одна сторона – заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням із вартості закладеного майна іншої сторони – заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Договір іпотеки має бути укладений у письмовій формі, нотаріально засвідчений та зареєстрований органами юстиції за місцем знаходження земельної ділянки. До договору про іпотеку земельної ділянки додається копія креслення меж цієї ділянки. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Предмет іпотеки визначається у договорі зазначенням його найменування, місця знаходження, цільового призначення, кадастрового номера та інших даних, достатніх для його ідентифікації.

За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки доти, оскільки відповідні землі на підставі федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обороті (ст. 62 Закону про іпотеку). Перелік вилучених та обмежених в обігу земельних ділянок зазначено у ст. 27 ЗК РФ. Отже, можуть бути предметом договору про іпотеку земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного будівництва, земельні ділянки особистого підсобного та фермерського господарства, земельні ділянки, зайняті будинками, будівлями і т.д. Іпотека будівель або споруд допускається тільки з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, або її частини, що функціонально забезпечує даний об'єкт.

При спільної власностіна зазначені земельні ділянки іпотека може бути встановлена ​​тільки на належну громадянину або юридичній особі земельна ділянка, виділений у натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.

За договором про іпотеку не можуть бути закладені земельні ділянки будь-якої категорії земель, що перебувають у державній або муніципальної власності. Крім того, не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менша мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ та нормативними актами органів місцевого самоврядуваннядля земель різного цільового призначення. Такі мінімальні розміри встановлюються відповідно до ст. 33 ЗК РФ.

Примітно, що раніше (до 10 лютого 2004 р.) не допускалася іпотека сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. На даний момент відповідно до ст. 7 Закону про обіг земель, застава земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до Закону про іпотеку, який жодних обмежень із цього питання не містить.

Особливості звернення стягнення на закладені земельні ділянки та їх реалізації зазначені у ст. 68 Закону про іпотеку. На земельну ділянку, придбану під час продажу на прилюдних торгах, аукціон або за конкурсом, поширюється вимога про дозволене використання. Особа, яка придбала земельну ділянку під час продажу на громадських торгах, аукціоні чи з конкурсу, вправі змінювати призначення ділянки лише у випадках, передбачених земельним законодавством РФ, чи встановленому цим законодавством порядке. Продаж та придбання на громадських торгах, аукціоні або за конкурсом закладених земельних ділянок здійснюється з дотриманням встановлених федеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можуть набувати такі ділянки.

Не допускається звернення на земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення до закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт з урахуванням часу, необхідного для реалізації виробленої та переробленої сільськогосподарської продукції. Ця вимога діє до 1 листопада року, в якому передбачено виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою, або його частини, якщо договором не передбачена інша дата.

Попередня

Інститут іпотеки - продукт, що активно розвивається сучасної економіки. Без його належного розвитку не доводиться говорити про існування нормальної ринкової економіки, Оскільки іпотека, насамперед, є найважливішим інструментом кредиту. До об'єктів нерухомості, які можуть бути предметом іпотеки, належать, зокрема, земельні ділянки.

Проголошений Земельним кодексом РФ (далі - ЗК РФ) (підп. 3 п. 1 ст. 1) принцип єдності долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів нерухомості визначив деяку специфічність правової регламентації знаходження земельних ділянок у цивільному обігу.

Достатньо послідовне відображення даний принципзнаходить, зокрема, й у нормах Федерального закону від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - Закон про іпотеку), що визначає особливості іпотеки землі.

Так, у силу ст. 69 Закону про іпотеку, яка перебуває у прямому співвідношенні з п. 3 ст. 340 Цивільного кодексуРФ(далі — ДК РФ), іпотека будівлі або споруди допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, що функціонально забезпечує об'єкт, що закладається, або належать заставнику права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Відсутність у договорі застави вказівки про одночасну іпотеку будівлі та земельної ділянки під нею, що належить заставнику на тому самому праві, є підставою для визнання такого договору іпотеки нікчемним.

При цьому, на належне заставнику право постійного безстрокового користуванняземельною ділянкою, де знаходиться об'єкт нерухомості, право застави не поширюється.

Водночас положення п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку свідчать про відступ законодавця від зазначеного принципу, презюмуючи при іпотеці земельної ділянки поширення права застави на будівлі або споруди заставника, що знаходяться або будуються на земельній ділянці, якщо інше не передбачено договором. Отже, сторони у диспозитивному порядку можуть визначити сферу дії застави. У тому випадку, якщо при іпотеці земельної ділянки сторони не визначили долю об'єктів нерухомості, що знаходяться на ній, і належать заставнику, має місце іпотека в силу закону на підставі п. 1 ст. 64, що підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Що стосується земель сільськогосподарського призначення, то тут законодавча лінія чітко визначає однозначність одночасної застави земельної ділянки та будівель, споруд, що знаходяться на ній, у тому числі споруджуваних, що належать на тому праві власнику земельної ділянки.

Таким чином, реалізація принципу єдності долі земельної ділянки та міцно пов'язаних з нею об'єктів нерухомості в іпотечно-земельних відносинах обумовлена ​​насамперед дотриманням нерозривності даних об'єктів. цивільних правпри зверненні ними стягнення у разі невиконання зобов'язань, забезпечених іпотекою.

Аналіз норм земельного та цивільного законодавства, крім обов'язковості дотримання зазначеного вище принципу, дозволяє виділити низку додаткових особливостей іпотеки землі.

Спочатку, під час укладання договору про іпотеку, необхідно виходити з загальних положень чинного законодавствапро оборотоспроможність тієї чи іншої земельної ділянки, оскільки, насамперед, це відбивається на потенційній можливості такої ділянки бути предметом іпотеки. Так, за договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки доти, оскільки відповідні землі на підставі федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обороті (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закону про іпотеку). Відповідно до земельного законодавства земельні ділянки, віднесені до земель, вилучених з обігу, не можуть надаватися в приватну власність, а також бути об'єктами угод, передбачених цивільним законодавством. Дані становища поширюються і земельні ділянки, обмежені у обороті, де вони також надаються у приватну власність, крім випадків, встановлених федеральними законами (ст. 27 ЗК РФ).

Говорячи про можливість земельної ділянки бути предметом іпотеки, необхідно виділити встановлені законом випадки заборони застави землі.

Виходячи із змісту п. 2 ст. 62 Закону про іпотеку, частка у праві (загальна пайова чи спільна власність) на земельну ділянку не може бути предметом іпотеки, оскільки іпотека може бути встановлена ​​лише на належну громадянину або юридичній особі, виділену в натурі.

Не допускається застава земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, за винятком земельних ділянок, що перебувають у муніципальній власності або Державна власністьна які не розмежована, якщо такі земельні ділянки призначені для житлового будівництвата передаються на забезпечення повернення кредиту, наданого кредитною організацією на облаштування даних земельних ділянок за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури (п. 1 ст. 62.1 Закону про іпотеку).

І, нарешті, предметом іпотеки не може бути частина земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру, встановленого нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового використання та цільового використання (критерій розміру площі земельної ділянки). Це питання не врегульовано в ЗК РФ, оскільки у кожному суб'єкті РФ існують свої мінімальні та максимальні межі розмірів земельних ділянок.

У силу п.5 ст.5 Закону про іпотеку допускається здавати у заставу орендні права на майно.

Передача у заставу прав оренди земельної ділянки можлива лише межах терміну договору оренди земельної ділянки, чим обгрунтовується необхідність зазначення у договорі іпотеки терміну основного договору аренды.

При цьому виникає цілком закономірне питання про необхідність отримання згоди орендодавця при передачі прав у заставу за договором оренди третій особі. Проблематика питання досить важлива, тому що від належного дотримання даної умовизалежить дійсність угоди.

за загальному правилу, встановлений п.п. 1 ст. 62 Закону про іпотеку, орендні права на земельну ділянку можуть бути закладені лише за згодою власника такої земельної ділянки. Однак зазначена вимога законодавця про отримання згоди власника на вчинення правочину не застосовується у разі застави в рамках одного договору іпотеки будівлі та права оренди земельної ділянки, на якій ця будівля розташована. Подібне тлумачення статті викладено у Інформаційний листПрезидії ВАС РФ від 28.01.2005 р. № 90 "Огляд практики розгляду судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку", у п.5 якого зазначено, що встановлене п.п. 1 ст. 62 Закону про іпотеку умова про іпотеку орендарем земельної ділянки свого права оренди лише за згодою орендодавця поширюється на ті випадки іпотеки права оренди земельної ділянки, коли таке право є єдиним (самостійним) предметом іпотеки та закладається без одночасної іпотеки будівель (споруд) або на випадки права оренди земельної ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення

Застава права оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, допускається без згоди орендодавця за умови її повідомлення, у разі якщо договір оренди укладено на строк більш як п'ять років (п.п. 1 ст. 63 Закону про іпотеку, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальне тлумачення наведеної норми дозволяє зробити висновок про формальне повідомлення, найоптимальніше — за допомогою листа на замовлення, а не про отримання згоди орендаря на вчинення правочину.

Положення цієї статті не повинні розглядатися у суперечності з п. 2 ст. 615 ЦК України, апелюючи якої орендодавці змушують орендарів отримувати зазначену згоду на укладення договору про іпотеку. Відповідно до п.2 ст. 615 ДК РФ орендар немає права без згоди орендодавця здавати орендовану ділянку в суборенду (піднайм) і передавати свої правничий та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенайм), надавати їх у безоплатне користування, і навіть віддавати орендні права у заставу і вносити їх у ролі вкладу в статутний капіталгосподарських товариств та товариств тощо. Проте, відповідно до п. 2 ст. 607 ЦК України, законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок, у зв'язку з чим положення п. 9 ст. 22 ЗК РФ мають імперативний характер, що відповідає правилам теорії права: спеціальне законодавство має пріоритет над загальним.

Умови договору оренди земельної ділянки, що передбачають обов'язкове отримання орендарем згоди орендодавця на заставу права оренди, є недійсним через ст. 168 та 180 ДК РФ.

Федеральним закономвід 30 грудня 2004р. №216-ФЗ Закон про іпотеку було доповнено низкою статтею, зокрема, 64.1 та 64.2 – це встановлення іпотеки на земельні ділянки, придбані з використанням кредитних коштівбанку чи іншої кредитної організації або коштів цільової позики, а також на земельні ділянки, на яких знаходиться будівля чи споруда, придбані чи побудовані з використанням перерахованих вище коштів.

Аналіз даних статей дозволяє зробити висновок про виникнення іпотеки через закон, під якою розуміється застава нерухомого майна, встановлюваного виходячи з норм закону. До іпотеки в силу закону при настанні зазначених у федеральному законі обставин, відповідно, застосовуються правила про заставу, що виникає з договору про іпотеку. Проте положення п.п. 1 статей.64.1 та 64.2 мають диспозитивний характер, оскільки можуть бути змінені договором сторін. Заставоутримувачем за даною заставою буде банк чи інша кредитна організація, що надали кредит або цільову позику на придбання земельної ділянки або будівель (споруд), що знаходяться на земельній ділянці.

Іпотека через закон виникає і при залученні забудовником за договорами пайової участі грошових коштівгромадян та юридичних осіб для будівництва багатоквартирного будинкута (або) іншого об'єкта нерухомого майна (ст. 13 Федерального закону від 30.12.2004 № 214 - ФЗ “Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомого майна та про внесення змін до деяких законодавчі акти Російської Федерації”. Земельна ділянка, що належить забудовнику на праві власності або право оренди на земельну ділянку та які будуються на цій земельній ділянці багатоквартирний будинокабо інший об'єкт нерухомого майна вважаються такими, що перебувають у заставі в учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві.

І, останнє, предметом іпотеки може бути земельна ділянка, на якій є будівлі або споруди, що належать не заставнику, а третім особам. В цьому випадку при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю земельну ділянку та її реалізації до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які щодо цієї особи мав заставник як власник ділянки (ст. 66 Закону про іпотеку).

Наприкінці хотілося б зазначити, що дотримання вищевикладених особливостей іпотеки земельних ділянок дозволить забезпечити юридичну чистоту правочину, що гарантує безперешкодне проходження процедури державної реєстрації та відсутність підстав для визнання його недійсним у судовому порядку.

1. Іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідно до цього Федерального закону не допускається.
2. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання.
Обмеження іпотеки земельних ділянок, що у власності держави чи суб'єкта Російської Федерації, швидше зумовлено причинами політичного порядку. Очевидно законодавець виходив із необхідності збереження територіальної цілісності Росії та закріплення резерву державних земель. Такі земельні ділянки можуть передаватися в господарське відання державним та муніципальним унітарним підприємствам та в оперативне управління установам та казенним підприємствам. Слід звернути увагу до протиріччя пункту 1 коментованої статті положенням пункту 1 ст. 6 Закону про іпотеку, що допускає іпотеку майна, що належить заставнику на праві господарського відання. Крім того, цей пункт суперечить пункту 3 ст. 129 ГК РФ, відповідно до якого земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими способами тією мірою, якою їх, оборот допускається законами про землю та інші природних ресурсів. Однак Закон про іпотеку до таких законів не належить.
Визначення земель сільськогосподарського призначення дається у пункті 1 ст. 46 Містобудівного кодексуРФ від 7 травня 1998 р. № 73-ФЗ (втратив чинність), у якому сказано, що «у межах меж (риси) міських і сільських поселеньвиділяються зони сільськогосподарського використання, зайняті ріллями, садами, виноградниками, городами, сіножатями, пасовищами, а також сільськогосподарськими будівлями, будинками, спорудами». Дещо інше визначення дається в новому Земельному кодексі Російської Федерації. Так, відповідно до пункту 1 ст. 77 ЗК РФ землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані потреб сільського господарства, і навіть призначені цих цілей. Здається " правильнішим встановлення мінімального розміру земельної ділянки у новому Земельному кодексі чи порядку, їм визначеному.
Проте законодавець пішов іншим шляхом. Очевидно це пояснюється тим, що кількість придатної для використання землі істотно відрізняється в різних регіонах Російської Федерації. Вже зараз різні регіонимають «свої» нижні та верхні межі розмірів земельних ділянок.

Іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальній власності, відповідно до ФЗ про іпотеку не допускається. Як правило, це землі поселень, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення; землі особливо охоронюваних територій та об'єктів; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі запасу, хоча можуть бути винятки.

До прийняття ФЗ про обіг сільськогосподарських земель іпотека сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств також не допускалася. Відповідно до статті 7 Федерального закону від 24 липня 2002 року № 101-ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення" застава земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до ФЗ про іпотеку.

Відповідно до статті 27 Земельного кодексуРФ оборот земель сільськогосподарського призначення регулюється федеральним законом про оборот земель сільськогосподарського призначення, але це правило не поширюється на земельні ділянки, надані із земель сільськогосподарського призначення громадянам для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного та дачного господарства, садівництва, тваринництва та городництва, а також на земельні ділянки, зайняті будинками, будівлями, спорудами. Федеральним законом від 5 лютого 2004 року № 1-ФЗ до ФЗ про іпотеку було внесено відповідні зміни.

Слід зазначити, що інститут застави земель сільськогосподарського призначення - це часом практично єдиний спосіб забезпечити кредит у сільському господарстві. З іншого боку, з огляду на те, що змінювати цільове призначення землі не можна (або дуже важко), держава і споживач не позбавлятимуться сільськогосподарської продукції, навпаки, така застава служитиме перерозподілу землі на користь найбільш ефективних власників - сільськогосподарських товаровиробників.

Не допускається іпотека частини сільськогосподарської земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання (стаття 4 ФЗ про обіг сільськогосподарських земель). Цей захід передбачено з метою недопущення небажаного роздроблення сільськогосподарських земель на надмірно дрібні ділянки для підтримки оптимального розміру сільськогосподарських земельних ділянок.

Застава земельної ділянки, яка перебуває у довічному спадковому володінні, не допускається (). Передбачено також обмеження передачі у заставу землі іноземцям: на прикордонних територіях не допускається застава земель будь-яких категорій, також не допускається передача у заставу іноземцям сільськогосподарських земель. Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати на праві власності земельні ділянки, що знаходяться на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ відповідно до федеральним законодавствомпро Державний кордон РФ, та інших встановлених особливо територіях Російської Федерації відповідно до федеральними законами (стаття 15 Земельного кодексу РФ).

Іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства становить більш ніж 50%, можуть мати земельні ділянки або частки у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди (стаття 3 ФЗ про обіг сільськогосподарських земель), тому можна зробити висновок, як і заставоутримувачами такі особи не можуть. Якщо така особа стала власником земельної ділянки, у неї виникає обов'язок зробити відчуження земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення або частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, які не можуть їй належати на праві власності (стаття 5 ФЗ про обороті сільськогосподарських земель).

Стаття 62. Земельні ділянки, які можуть бути предметом іпотеки

1. За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки остільки, оскільки відповідні землі на підставі федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обороті (пункт у редакції, введеної в дію з 10 лютого 2004 Федеральним законом від 5 лютого 2004 N 1- ФЗ - див. попередню редакцію). *62.1)

   1_1. Якщо земельну ділянку передано за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки у заставу в межах строку договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки (пункт додатково включений з 10 лютого 2004 року Федеральним законом від 5 лютого 2004 року) року N 1-ФЗ).

2. При спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки, зазначені в пункті 1 цієї статті, іпотека може бути встановлена ​​тільки на земельну ділянку, що належить громадянину або юридичній особі, виділена в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.

Стаття 63. Земельні ділянки, що не підлягають іпотеці

1. Іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідно до цього Федерального закону не допускається (пункт у редакції, введеній у дію з 10 лютого 2004 року Федеральним законом від 5 лютого 2004 року N 1-ФЗ, - див. попередню редакцію) .
2. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання. *63.2)

Стаття 64. Іпотека земельної ділянки, на якій є будівлі або споруди, що належать заставнику

1. Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на будівлю або споруду заставника, що перебувають або будуються на земельній ділянці.

   Право заставника розпоряджатися такими будинком чи спорудою, умови та наслідки переходу прав на такі будівлі або споруди до інших осіб визначаються правилами глави VI цього Закону.

   За наявності в договорі умови, що передбачає, що ті, що перебувають або будуються на земельній ділянці і належать заставнику будівлю або споруду, не закладені тому ж заставоутримувачу, заставник при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на таку будівлю або споруду та набуває права обмеженого користування (сервітут) тієї частиною земельної ділянки, яка необхідна для використання таких будівель або споруд відповідно до їх призначення. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставником та заставоутримувачем, а у разі спору – судом.
   (Пункт у редакції, що введена в дію з 11 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року N 216-ФЗ, - див. попередню редакцію)

2. Заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставоутримувача розпоряджатися будівлями та спорудами, що належать йому, на цій ділянці, на які відповідно до пункту 1 цієї статтіправо застави не поширюється.

   При відчуженні такої будівлі або споруди іншій особі та відсутності угоди із заставоутримувачем про інше право, які ця особа може придбати на закладену земельну ділянку, обмежуються умовами, передбаченими частиною третьою пункту 1 цієї статті (абзац у редакції, введеній у дію з 11 січня 2002 року) Федеральним законом від 30 грудня 2004 N 216-ФЗ, - див. попередню редакцію).

3. Пункт втратив чинність з 11 січня 2005 року - Федеральний закон від 30 грудня 2004 року N 216-ФЗ. - Див. Попередню редакцію.
4. Якщо на земельній ділянці, що закладається, зі складу земель сільськогосподарського призначення знаходяться будівлі, будівлі, споруди, у тому числі споруджувані на такій земельній ділянці, або інші міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти нерухомості, що належать на тому ж праві власнику такої земельної ділянки, іпотека такої земельної ділянки допускається тільки з одночасною іпотекою міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості (пункт додатково включений з 10 лютого 2004 Федеральним законом від 5 лютого 2004 N 1-ФЗ).

Стаття 64_1. Іпотека земельної ділянки, придбаної з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики

1. Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цей земельна ділянка.

   Якщо відповідний земельну ділянку взято у найм, виникає іпотека з закону право оренди, якщо інше встановлено федеральним законом чи договором аренды.

   Заставоутримувачем у цій заставі є банк чи інша кредитна організація чи інша юридична особа, які надали кредит чи цільову позику придбання земельної ділянки чи права оренди земельної ділянки.

2. До застави земельної ділянки або права оренди земельної ділянки, що виникає на підставі пункту 1 цієї статті, відповідно застосовуються правила про заставу нерухомого майна, що виникає в силу договору, та права оренди нерухомого майна.
   

Стаття 64_2. Іпотека земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі або споруди, придбані або збудовані з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики

1. Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельна ділянка, на якій з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на будівництво будівлі або споруди, збудовано або будується будинок або споруду, або право оренди такого земельного ділянки вважається таким, що перебуває в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на споруджену або споруджену будівлю або споруду або з моменту отримання органом, який здійснює державну реєстраціюправ, повідомлення заставника та заставоутримувача про укладання кредитного договору(договору позики з умовою про цільове використання) із додатком зазначеного договору.
2. Заставоутримувачем за заставою, зазначеною у пункті 1 цієї статті, є банк чи інша кредитна організація чи інше юридична особа, що надали кредит або цільову позику на будівництво будівлі чи споруди
   (Статтю додатково включено з 11 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року N 216-ФЗ)

Стаття 65. Зведення заставником будівель або споруд на закладеній земельній ділянці

1. На земельній ділянці, закладеній за договором про іпотеку, заставник має право без згоди заставоутримувача зводити в установленому порядкубудівлі чи споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди (абзац у редакції, введеній у дію з 14 лютого 2002 Федеральним законом від 11 лютого 2002 N 18-ФЗ, - див. Попередню редакцію).

   Якщо зведення заставником на закладеній земельній ділянці будівлі або споруди тягне або може спричинити погіршення забезпечення, наданого заставоутримувачу іпотекою цієї ділянки, заставоутримувач має право відповідно до пункту 2 статті 450 Цивільного кодексу Російської Федерації вимагати зміни договору про іпотеку, у тому числі якщо це необхідно шляхом поширення іпотеки на зведену будівлю чи споруду.

2. Зведення будівель або споруд на закладеній земельній ділянці, якщо права заставоутримувача засвідчені заставною, допускається лише у випадку, якщо право заставника на це передбачено заставною, з дотриманням умов, які в ній відображені.

Стаття 66. Іпотека земельної ділянки, на якій є будівлі або споруди, що належать третім особам

Якщо іпотека встановлена ​​на земельну ділянку, на якій знаходиться будівля або споруда, що належить не заставнику, а іншій особі, при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку та її реалізації до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які щодо цієї особи мав заставник як власник ділянки .

Стаття 67. Оцінка земельної ділянки при її іпотеці

1. Оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до законодавства, що регулює оцінну діяльністьу Російській Федерації. *67.1)
2. Заставна вартість земельної ділянки, що передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем.
3. До договору про іпотеку земельної ділянки має бути додана як обов'язковий додаток копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом із земельних ресурсів та землеустрою.
   (Стаття в редакції, введеної в дію з 10 лютого 2004 Федеральним законом від 5 лютого 2004 N 1-ФЗ, - див. Попередню редакцію)

Стаття 68. Особливості звернення стягнення на закладені земельні ділянки та їх реалізації

1. На земельну ділянку, придбану під час продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, поширюються вимоги щодо дозволеного використання.

   Особа, яка придбала земельну ділянку під час продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, має право змінювати призначення ділянки лише у випадках, передбачених земельним законодавством Російської Федерації, або в установленому цим законодавством порядку. *68.1.2)

2. Продаж та придбання на громадських торгах, аукціоні або за конкурсом закладених земельних ділянок здійснюються з дотриманням встановлених федеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можуть набувати такі ділянки. *68.2)
3. Не допускається звернення на закладену земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення до закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт з урахуванням часу, необхідного для реалізації виробленої або виробленої та переробленої сільськогосподарської продукції.

   Ця вимога діє до 1 листопада року, в якому передбачено виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою, або його частини, якщо договором про іпотеку не передбачена інша дата.
   (Пункт додатково включений із 10 лютого 2004 року Федеральним законом від 5 лютого 2004 року N 1-ФЗ).