У новий рік – з новими виписками та реєстром. Спрощений порядок реєстрації

З 1 січня 2017 року правила реєстрації нерухомого майназмінилися. Пов'язано це з набранням чинності Федеральним законом від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державної реєстраціїнерухомості».

Дізнатися про нові правила реєстрації нерухомості з 2017 року буде цікаво всім, а не тільки юристам, які практикують у відповідній сфері. Адже майже кожна людина рано чи пізно стикається із необхідністю реєстрації прав на нерухоме майно. Купівля квартири, іпотека, успадкування індивідуального житлового будинку - все це вимагає здійснення низки дій для оформлення своїх прав на нерухомість.

Давайте подивимося, що змінилося і що нам несе новий законпро реєстрацію нерухомості в 2017 та наступні роки.

Загальний огляд закону

Почнемо з основ – навіщо потрібно реєструвати свої права, припустимо, на квартиру?

Для відповіді на це запитання звернемося до ч. 3 ст. 1 Закону №218-ФЗ.

«Державна реєстрація прав на нерухоме майно — юридичний акт визнання та підтвердження виникнення, зміни, переходу, припинення права певної особи на нерухоме майно чи обмеження такого права та обтяження нерухомого майна».

Після проходження визначеною закономпроцедури держава визнає за громадянином, наприклад, право володіти, користуватися та розпоряджатися певним нерухомим майном (тобто право власності).

Після продажу квартири право власності на нього продавця припиняється одночасно з реєстрацією переходу цього права до покупця.

Також реєстрації підлягають не лише самі права, а й обмеження прав та обтяження. Наприклад, іпотека.

Все це необхідно для визначеності правового статусу об'єктів нерухомості та забезпечення контролю за законністю здійснюваних з нерухомим майном угод і на користь їх учасників, і на користь всіх інших.

Закон № 218-ФЗ примітний тим, що підходить до оформлення прав на нерухоме майно системніше, ніж це було раніше. Він одночасно регулює і відносини щодо кадастрового обліку та державної реєстрації прав на нерухомість.

Раніше ці відносини регулювалися відповідно Федеральним закономвід 24.07.2007 № 221-ФЗ «Про кадастрову діяльність» та Федеральним законом від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

Новий закон багато в чому спрощує реєстраційні процедури через об'єднання єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП) та державного кадастру нерухомості (ДКН).

На їх основі створюється єдиний державний реєстр нерухомості (ЄДРН), який складається з наступних елементів (ч. 2 ст. 7 Закону № 218-ФЗ):

1. реєстр об'єктів нерухомості (кадастр нерухомості);
2. реєстр прав, обмежень прав та обтяжень нерухомого майна (реєстр прав на нерухомість);
3. реєстр кордонів;
4. реєстрові відносини;
5. кадастрові карти;
6. книги обліку документів.

Процедури обліку об'єктів нерухомості та реєстрація прав на них тепер здійснюються одним органом - Федеральною службоюдержавної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр).

Раніше кадастровий облік здійснювали кадастрові палати, підпорядковані Росреєстру. Відповідно людина спочатку мала звернутися в кадастрову палату, поставити об'єкт нерухомості на кадастровий облік. Тільки після цього він міг зайнятися реєстрацією прав, звернувшись до Росреєстру.

Дві процедури, два органи, два комплекти документів... Незручно ж, погодьтеся?

А тепер процес оформлення прав спрощується, один орган, комплект документів один, час економиться, зайві нерви не витрачаються (нерви взагалі зайвими не бувають, я так скажу).

Тепер докладніше про порядок реєстрації.

Порядок реєстрації прав

Державна реєстрація прав та кадастровий облік об'єкта нерухомості стають єдиною процедурою. Вона здійснюється на підставі заяви та певного комплекту документів, що подаються до Росреєстру.

Крім заяви, підставами для реєстрації прав можуть бути:

1. акти, видані органами державної влади чи місцевого самоврядування;
2. договори та інші угоди щодо об'єкта нерухомості;
3. акти щодо приватизації житлових приміщень;
4. свідоцтва про право на спадщину;
5. набули чинності судові акти;
6. акти про права на нерухоме майно;
7. межовий, технічний план, акт обстеження, підготовлені внаслідок проведення кадастрових робіт;
8. схема розміщення земельної ділянки на громадській кадастрової карті при здійсненні державного кадастрового обліку земельної ділянки, що утворюється з метою його надання у безоплатне користування та розташованого на території Далекосхідного федерального округу;
9. інші документи, що підтверджують наявність, виникнення, перехід, припинення права, обмеження або обтяження об'єкта нерухомості, настання інших обставин, передбачених у федеральному законі.

Хоча Закон № 218-ФЗ і передбачає процедуру одночасної державної реєстрації права та кадастровий облік об'єкта, вони можуть здійснюватись і окремо. Це кадастровий облік без державної реєстрації правничий та навпаки.

Кожен із трьох варіантів здійснюється у своїх строго певних випадках.

Для одночасного надання двох послуг випадків встановлено не так вже й багато:

• створення об'єкта нерухомості, для якого не потрібно дозволу на введення в експлуатацію;
• освіту об'єкта нерухомості (є три винятки, передбачені п. 8 - 10 ч. 5 ст. 14 Закону № 218-ФЗ);
• припинення існування об'єкта нерухомості;
• державна реєстрація обмежень та обтяжень.

У всіх інших випадках дії з реєстрації права та кадастрового обліку здійснюються окремо.

Наприклад, для більшості об'єктів нерухомості, зокрема багатоквартирних житлових будинків, потрібен дозвіл на введення в експлуатацію.

У цьому випадку орган, уповноважений на видачу дозволу, надсилає до Росреєстру сам дозвіл, заяву про кадастровий облік та інші необхідні документи.

Росреєстр на підставі цих документів ставить об'єкт нерухомості на кадастровий облік.

Вже після цього правовласник (наприклад, забудовник) самостійно реєструє право на об'єкт.

У разі переходу права власності здійснювати постановку нерухомого майна на кадастровий облік не потрібно. Такий облік вже здійснено, потрібно лише зареєструвати перехід права власності.

Місце та строки реєстрації прав

Раніше заяву потрібно було подавати до територіального органу Росреєстру або кадастрової палати за місцем знаходження об'єкта нерухомості.

Тепер це правило не діє. Заяву про кадастровий облік та реєстрацію прав можна подати до будь-якого зручного підрозділу Росреєстру або багатофункціонального центру (МФЦ).

Строки здійснення реєстраційних дій такі:

• при одночасній постановці на кадастровий облік та реєстрації прав через Росреєстр - 10 робочих днів, через МФЦ - 12 робочих днів;
• реєстрація права через Росреєстр – 7 робочих днів, через МФЦ – 9 робочих днів;
• постановка на кадастровий облік через Росреєстр – 5 робочих днів, через МФЦ – 7 робочих днів.

Також у ч. 1 ст. 15 Закону № 218-ФЗ встановлено строки для реєстраційних дій, що здійснюються на підставі різноманітних судових актів або актів уповноважених органів, свідоцтва про право на спадщину, для реєстрації іпотеки тощо.

Підтверджуючі документи та інші нововведення

Свідоцтва про державну реєстрацію права на нерухоме майно більше не видаються.

Документом, що підтверджує право власності на нерухомість, є витяг з ЄДРН. Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.06.2016 № 378 передбачено кілька форм виписок:

• про основні характеристики та зареєстровані права на об'єкт нерухомості;
• про перехід прав на об'єкт нерухомості;
• про права окремої особина наявні чи наявні в нього об'єкти нерухомості;
• про дату отримання органом реєстрації прав заяви про державний кадастровий облік, державну реєстрацію прав та доданих до нього документів

Виписка може бути надана Росреєстром як у паперовій формі, так і у формі електронного документа. Строки отримання виписок також скоротилися. Як правило, виписка видається протягом не більше трьох робочих днів.

Це є позитивний момент. Негативний – за надання витягу з ЄДРН доведеться заплатити, причому ціни на них порівняно з цінами на витяги з ЄДРП зросли.

Тарифи затверджено Наказом Мінекономрозвитку Росії від 10.05.2016 № 291. Вартість виписки про об'єкт нерухомості складає:

• за паперовий документ – 750 руб. для фізичних осіб, 2200 руб. - Для юридичних осіб;
• за електронний документ – 300 руб. для фізичних осіб та 600 руб. для юридичних.

За бажання можна замовити кур'єрську доставкувиписки. Зрозуміло, за додаткову оплату.

Що ще варто відзначити?

З'явився. Що це таке і яким чином реєструються права на них, у мене є окрема стаття, посилання є, зупинятися на цьому тут не будемо.

Кадастровий облік та реєстрація права можуть проводитися без участі заявника, оскільки відомості до ЄДРН вноситимуться у тому числі в порядку міжвідомчої взаємодії.

Наприклад, МВС Росії зобов'язане надсилати інформацію про зміну відомостей про фізичну особу, нотаріуси - відомості про видачу свідоцтва про право на спадщину, ФНП Росії - інформацію про зміну відомостей про фізичну особу юридичних осібі індивідуальних підприємціві т.д.

Якщо до Росреєстру надходять відповідні документи в порядку міжвідомчої взаємодії, то він просто на їх підставі вносить відомості до ЄДРН і повідомляє про це правовласника.

Змін сталося багато. Багато процедур спростилися. З іншого боку, деякі моменти стали складнішими. Наприклад, підстав для зупинення реєстраційних дій побільшало, ніж раніше. Також з'явилися підстави для відмови у прийомі документів від заявника, яких раніше взагалі не було.

Такими є основні зміни в реєстрації нерухомості з 2017 року, які діятимуть, сподіваюся, ще довгі роки.

Якщо є додаткові питання на тему, задавайте в коментарях (якщо відповіді немає 1-2 дні - це нормально, протягом тижня обов'язково відповім). Обов'язково підписуйтесь на мою. Мій Telegram-каналтеж завжди до ваших послуг.

До зустрічі у наступних статтях!

02/09/2015

З 1 січня 2017 р. набирає чинності Федеральний закон від 13.07.2015 N 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» (далі — Закон), за винятком окремих положень, для яких передбачено інші строки. Кадастровий облік нерухомості та держреєстрація прав на неї будуть об'єднані у єдину системуобліку та реєстрації. У матеріалі наведено основні зміни Закону, що розглядається, порівняно з чинними Законом про кадастр нерухомості та Законом про реєстрацію прав на нерухомість. Новий Закон не містить положень про визнання такими, що втратили чинність, зазначених законів або внесення до них змін. Вважаємо, що це питання буде вирішено додатково до набрання чинності Законом.

1. З'явиться новий реєстрнерухомості

Буде сформовано Єдиний державний реєстр нерухомості (далі — ЄДРН), який об'єднає відомості, які нині містяться в кадастрі нерухомості та ЄДРП.

До ЄДРН увійдуть, зокрема, реєстр об'єктів нерухомості (кадастр нерухомості), реєстр прав, їх обмежень та обтяжень нерухомого майна (реєстр прав на нерухомість), а також реєстр кордонів. Відомості про межі на сьогоднішній день містяться у кадастрі нерухомості.

Вести ЄДРН будуть в електронному вигляді. Виняток становитимуть реєстрові відносини. У них на паперовому носії зберігатимуться оформлені у простій письмовій формі та подані у паперовому вигляді заяви, а також документи, оригінали яких відсутні в інших органах держвлади, органах місцевого самоврядування та архівах.

В даний час кадастр нерухомості та ЄДРП ведуться на електронних та паперових носіях, причому останні мають пріоритет.

2. Уточнено об'єкти нерухомості, які підлягають кадастровому обліку та права на які реєструються

Згідно з новим Законом до кадастру нерухомості будуть вносити відомості про єдиний нерухомий комплекс та підприємство як майновий комплекс.

Відповідно до Закону про кадастр нерухомості відомості про такі комплекси до кадастру не вносяться. Водночас права на них мають бути зареєстровані (що неможливо без урахування у кадастрі), тому вони враховуються як споруди. Крім того, при обліку єдиного нерухомого комплексу можуть враховуватись всі об'єкти нерухомості, що входять до його складу.

Облік єдиного нерухомого комплексу та держреєстрація права на нього проводитимуться у таких випадках:

- завершення будівництва об'єктів нерухомості, проектна документаціяяких передбачає їх експлуатацію як такий комплекс;

— об'єднання за заявою власника врахованих та зареєстрованих об'єктів нерухомості, які мають єдине призначення та нерозривно пов'язані фізично чи технологічно або розташовані на одному земельній ділянці.

Зареєструвати право власності на підприємство як майновий комплекс можна буде лише після обліку та держреєстрації прав на кожен об'єкт, що входить до його складу.

Щодо ділянок надр, то згідно із Законом про кадастр нерухомості вони в кадастрі не враховуються. Новий Закон виключив їх із переліку об'єктів нерухомості, права на які на сьогодні підлягають держреєстрації.

3. Враховувати нерухомість та проводити держреєстрацію прав на неї буде Росреєстр

Відповідно до нового Закону проводити кадастровий облік нерухомості та реєструвати права на неї має виключно Росреєстр та його територіальні органи (далі разом – Росреєстр). Ці повноваження не можна буде передати до підвідомчих установ. В даний час держреєстрацію прав на нерухомість та угод з ним здійснює Росреєстр, а кадастровий облік - підвідомча йому Кадастрова палата за суб'єктами РФ.

4. Кадастровий облік об'єктів та держреєстрація прав проводитиметься як одночасно, так і окремо

4.1. Коли облік та держреєстрація здійснюються одночасно

Як і зараз, зареєструвати права на об'єкти нерухомості по загальному правилубуде неможливо, якщо вони не враховані у кадастрі нерухомості.

Згідно з новим Законом, якщо відомості про об'єкт нерухомості відсутні в ЄДРН, його облік у кадастрі та держреєстрація прав здійснюватимуться одночасно. Винятки становитимуть ситуації, коли кадастровий облік може проводитись без одночасної держреєстрації та навпаки. Наразі одночасне здійснення обліку та держреєстрації не передбачено.

Облік та держреєстрація проводитимуться одночасно у таких випадках:

створення об'єкта нерухомості (за винятком ситуацій, коли кадастровий облік можна здійснити без одночасної держреєстрації прав);

- утворення об'єкта нерухомості (крім випадку вилучення земельної ділянки або розташованої на ній нерухомості для державних і муніципальних потреб);

- Припинення існування об'єкта нерухомості, права на який зареєстровані в ЄДРН;

— утворення або припинення існування частини об'єкта, на яку поширені обмеження прав та обтяження об'єкта, що підлягають держреєстрації.

4.2. Коли облік та держреєстрація проводяться окремо

Законом встановлено випадки, коли права на об'єкти нерухомості, відомості про які є в ЄДРН, реєструватимуться без проведення одночасного кадастрового обліку. До них належать, наприклад, держреєстрація переходу права власності, підтвердження раніше виниклих прав.

У Законі також визначено виняткові ситуації, у яких кадастровий облік здійснюється без одночасного проведення держреєстрації прав на об'єкти нерухомості. Таке проведення обліку можливе, зокрема, у таких випадках:

— створення об'єкта нерухомості на підставі дозволу на введення об'єкта капбудівництва в експлуатацію, який надано органом держвлади, місцевого самоврядування або корпорацією «Росатом» у порядку міжвідомчої взаємодії;

- Припинення існування об'єкта, права на який не зареєстровані в ЄДРН;

- Зміна основних характеристик об'єкта.

5. Змінено правила звернення із заявою про кадастровий облік нерухомості та держреєстрацію прав

У новому Законі встановлено перелік осіб, за заявами яких враховуватимуться об'єкти нерухомості та реєструватимуться права на них. Хто саме може подати документи, залежить від того, як проводиться облік та держреєстрація – одночасно чи окремо.

Так, згідно з положеннями Закону заява щодо створеного (тобто збудованого) об'єкта нерухомості може подати:

- власник або інший правовласник земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт нерухомості, - при одночасному здійсненні обліку та держреєстрації;

- орган держвлади, місцевого самоврядування або корпорація "Росатом", які видали дозвіл на введення об'єкта капбудівництва в експлуатацію, - при обліку в кадастрі без одночасної держреєстрації.

Наразі заяву про постановку на облік такого об'єкта нерухомості може подати будь-яка особа.

Заяву про кадастровий облік або держреєстрацію та необхідні документи, як і зараз, можна буде подати:

- у паперовому вигляді - особисто (в Росреєстр, через МФЦ, при виїзному прийомі) або поштою (в Росреєстр);

- в формі електронних документів- через єдиний порталдержпослуг чи офіційний сайт Росреєстру.

Нововведенням Закону є те, що при особистому зверненні (крім випадків виїзного прийому) місце подання заяви та документів не залежатиме від місця знаходження об'єкта нерухомості. Іншими словами, можна звернутися (направити документи поштою) до будь-якого підрозділу Росреєстру або подати документи особисто через будь-який МФЦ. Перелік зазначених підрозділів та МФЦ буде наведено на сайті Росреєстру.

На сьогоднішній день заява про кадастровий облік подається за місцем розташування об'єкта нерухомості в межах кадастрового округу, а заява про держреєстрацію прав за загальним правилом — за місцем розташування нерухомості в межах реєстраційного округу. Таке становище містилося у Законі про держреєстрацію прав на нерухомість раніше, але було визнано таким, що втратив чинність. Незважаючи на це, на практиці заява та документи подаються також за місцем знаходження нерухомості.

5.1. Скасовано вимогу про обов'язкове подання установчих документів юрособи

Згідно з новим Законом Росреєстр самостійно запитує установчі документи юрособи, яка звернулася за об'єктом і держреєстрацією прав на нього. Організація має право подати такі документи з власної ініціативи.

Сьогодні юрособа зобов'язана представляти установчі документи організації (їх копії) під час проведення держреєстрації прав. Їх надання не потрібно лише у випадку, якщо вони подавалися раніше і зміни до них не вносилися.

5.2. Встановлено єдиний випадок відмови у прийомі документів

У прийомі документів буде відмовлено, якщо не встановлено особи заявника, який безпосередньо звернувся з документами (наприклад, не пред'явлено паспорт).

Відмову у прийнятті документів у чинному Законі про кадастр нерухомості не передбачено, а відповідно до Закону про держреєстрацію прав на нерухомість заборонено.

5.3. Уточнено випадки, за яких документи повертаються без розгляду

У Законі уточнено перелік підстав для повернення заяви та документів без розгляду. До них, зокрема, належать:

— невідповідність формату заяви та документів, поданих в електронному вигляді, встановленому формату;

— наявність у заяві та документах, що подані у паперовому вигляді, підчисток, приписок, закреслень та інших необумовлених виправлень, у тому числі виконаних олівцем, а також наявність пошкоджень, що не дозволяють однозначно витлумачити їх зміст;

— відсутність підпису заявника у заяві про кадастровий облік об'єкта чи держреєстрацію прав.

Наразі заява про держреєстрацію прав може бути повернена у тому числі:

— якщо у Державній інформаційної системипро державні та муніципальні платежі відсутня інформація про сплату державного мита та не подано документ, що підтверджує її сплату;

— ЄГРП має запис про неможливість реєстрації переходу, обмеження права та обтяження нерухомості без особистої участі власника або його законного представника.

Зазначені підстави включено і до нового Закону, при цьому уточнено термін відсутності інформації про сплату державного мита — п'ять днів з моменту подання заяви.

6. Скорочений загальний термінкадастрового обліку та держреєстрації прав

Відповідно до нового Закону загальний термін здійснення обліку об'єкта нерухомості у кадастрі та держреєстрації прав скорочено.

При поданні документів до Росреєстру він складе:

- 5 робочих днів - для кадастрового обліку;

- 10 робочих днів - у разі одночасного проведення обліку та держреєстрації;

- 7 робочих днів - для держреєстрації прав.

Якщо документи подаватимуться через МФЦ, то терміни проведення кадастрового обліку та держреєстрації прав збільшуються на два робочі дні.

На даний час загальний термін здійснення обліку об'єкта нерухомості в кадастрі, так і держреєстрації прав на нього становить 10 робочих днів для кожної процедури. При одночасному поданні документів щодо кадастрового обліку та держреєстрації термін держреєстрації прав обчислюється від часу внесення відомостей до кадастр нерухомості, тобто. максимальний термін становить 20 робочих днів.

6.1. У який термін проводитиметься держреєстрація іпотеки

Новим Законом збережено лише строк (5 робочих днів), встановлений для державної реєстрації іпотеки житлових приміщень.

Отже, держреєстрація іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщеньздійснюватиметься у загальний термін (7 робочих днів) за умови подання документів до Росреєстру. Однак він скоротиться до п'яти робочих днів, якщо держреєстрація проводитиметься на підставі нотаріально засвідченого договору іпотеки або нотаріально засвідченого договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону (наприклад, договору купівлі-продажу нерухомості за рахунок кредитних коштівбанку).

На сьогоднішній день термін держреєстрації іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень становить 15 робочих днів, а іпотеки житлових приміщень – 5 робочих днів.

7. Уточнено підстави призупинення кадастрового обліку та держреєстрації за рішенням держреєстратора

У новому Законі міститься докладний перелік підстав, за якими кадастровий облік та держреєстрація можуть бути припинені. У порівнянні з діючими підставами, цей список значно збільшений (у ньому перераховано 51 основу).

Відповідно до чинного Закону про держреєстрацію прав на нерухомість причинами призупинення, зокрема, є сумніви держреєстратора щодо наявності підстав для проведення держреєстрації прав, достовірності документів або достовірності наведених у них відомостей.

Перелічені у новому Законі підстави зупинення визначили межі проведення правової експертизи, яка здійснюється лише щодо наявності чи відсутності підстав зупинення чи відмови у кадастровому обліку чи держреєстрації прав. Отже, якщо зазначені підстави відсутні, кадастровий облік та (або) держреєстрація прав припинені не можуть.

Якщо протягом терміну зупинення не усунуто причин, що стали підставою для зупинення, у проведенні кадастрового обліку та держреєстрації буде відмовлено.

7.1. Збільшено терміни, на які зупиняються облік та держреєстрація

Новий Закон встановив триваліші терміни зупинення держреєстрації. Термін припинення кадастрового обліку не змінився. При цьому передбачено термін його зупинення у заявному порядку.

Так, терміни призупинення обліку об'єктів та держреєстрації становитимуть:

— три місяці — за рішенням держреєстратора (за винятком окремих підстав, для яких передбачено інші терміни зупинення);

- шість місяців - з ініціативи заявника. При цьому у Законі уточнено, що за заявою зупинення можливе лише один раз.

Наразі держреєстрація прав за рішенням держреєстратора може бути припинена на один місяць, а з ініціативи заявника – на три місяці.

8. Свідоцтво про держреєстрацію права не видаватиметься

Згідно з новим Законом кадастровий облік, держреєстрація виникнення та переходу права підтверджуватиметься випискою з ЄДРН, а держреєстрація договору чи іншого правочину — спеціальним реєстраційним написом на документі, що виражає зміст правочину. Посвідчення проведеного обліку та державної реєстрації прав свідоцтвом новим Законом не передбачено.

на Наразідержреєстрація прав засвідчується у тому числі свідоцтвом про держреєстрацію права, яке видається у вигляді паперового документа.

9. Кадастровий облік та держреєстрація можуть проводитись без участі правовласника

Закон передбачає, що відомості до ЄДРН будуть вноситись у тому числі у порядку міжвідомчої взаємодії. Обов'язок спрямовувати необхідні обліку та держреєстрації документи у порядку встановлено для органів держвлади, органів місцевого самоврядування, судів і нотаріусів під час прийняття ними рішень (актів). Наприклад:

— органи держвлади та органи місцевого самоврядування мають направити документи, якщо ними ухвалено рішення про затвердження результатів державної влади кадастрової оцінкиоб'єктів нерухомості, встановлення або зміну дозволеного використання земельної ділянки, віднесення до певної категорії земель або переведення земельної ділянки з однієї категорії земель в іншу;

Відповідно до Закону відповідальність за дії (бездіяльність) при проведенні кадастрового обліку та держреєстрації розподілено між Росреєстром, держреєстратором та іншими особами.

Так, держреєстратор несе відповідальність за невідповідність внесених ним до ЄДРН відомостей тим відомостям, які містяться у поданих документах (за винятком даних, внесених з інших інформаційних ресурсів), за необґрунтоване призупинення та відмову у кадастровому обліку чи держреєстрації прав або ухилення від їх проведення.

Росреєстр несе відповідальність за неналежне виконання своїх повноважень, у тому числі за втрату та спотворення відомостей, що містяться в ЄДРН, повноту та достовірність наданих відомостей, незаконну відмову в кадастровому обліку або держреєстрації прав, встановлену рішенням суду, що набрало законної сили. При цьому передбачені випадки, коли Росреєстр має право регресної вимоги до органів та осіб, з вини яких допущено порушення.

11. Уточнено умови виплати компенсації за втрату права на житлове приміщення

Компенсація за житлове приміщення - єдине придатне для постійного проживання— виплачується одноразово власнику, який з незалежних від цього причин немає права витребувати його від сумлінного набувача, і навіть сумлінному набувачу, від якого було истребовано. Відповідно до Закону умовою її виплати є неможливість отримати від третіх осіб відшкодування, встановлене рішенням суду, що набрало законної сили, через припинення стягнення за виконавчому документу, наприклад, у зв'язку із внесенням запису про виключення боржника-організації з ЄДРЮЛ.

Положення Закону про компенсацію за втрату права, зареєстрованого в ЄДРН, набирає чинності з 1 січня 2020 року.

Вже 1 січня 2017 року мають набути чинності положення нового ФЗ, в рамках якого передбачається формування єдиної обліково-реєстраційної системи та Єдиного держреєстру нерухомості (ЄДРН). Тобто до ЄДРН буде внесено всі інформаційні базикадастру нерухомості та реєстру прав.
Очікується, що набрання законодавчою нормою чинності дозволить оптимізувати процес оформлення операцій з нерухомістю.

Комфортні угоди купівлі/продажу нерухомості

Поки що процеси постановки на кадастровий облік та реєстрацію прав є двома абсолютно різними процедурами. Однак найчастішим випадком залишається укладання угод з нерухомістю, для оформлення яких необхідне проведення одразу двох цих процедур. Завдяки ФЗ про ЄДРН цей процес вдасться суттєво полегшити, оскільки в цьому випадку відпаде необхідність у поданні двох окремих заяв (про реєстрацію прав та про постановку на кадастровий облік). Безумовно, подібне рішення допоможе заощадити громадянам сили та час.

Вже з 1 січня у всіх, хто оформляє документацію на реєстрацію права власності на об'єкти нерухомості та постановку їх на кадастровий облік, з'явиться можливість робити це в будь-якому з діючих офісів приймання-видачі документації незалежно від місця розміщення об'єкта, що є предметом угоди.

Тобто з цього моменту, наприклад, для жителів Санкт-Петербурга, які купують нерухомість у Саратові, поїздка до Саратова для оформлення відповідних паперів перестає бути обов'язковою умовою. Для реєстрації прав власності та об'єкта нерухомості за всіма правилами, достатнім буде подати необхідний пакетдокументів у будь-якому з діючих офісів з приймання-видачі документації, без прив'язки до місця розташування об'єкта. При цьому послуга може бути надана, зокрема, і в електронному форматі.

Громадяни, які мають намір заощадити час, також можуть замовити послугу з доставки всього оформленого пакета документів додому або в офіс у будь-який вибраний ними час. У цьому випадку, визначаючись із способом отримання документації, слід обрати кур'єрську доставку. Ця послуга надається на платній основі.

Можливість економії часу під час реєстрації нерухомості

Після набуття чинності ця законодавча норма дозволить значно спростити процедуру оформлення документації з операцій з об'єктами нерухомості, що забезпечить для заявників економію часу. З 1 січня для здійснення реєстрації права та отримання послуг із постановки на кадастровий облік заявник зможе обмежитися поданням лише однієї заяви до реєструючого органу. При цьому процедуру оформлення буде проведено у 10-денний термін. Якщо заявнику потрібна лише одна з послуг, то терміни оформлення ще скоротяться, склавши:

• для кадастрового обліку – не більше 5 діб;
• для отримання послуг Реєстру – до 7 діб.

Завдяки введенню зазначеного закону, вдалося не лише значно скоротити період реєстрації, а й помітно прискорити процес пошуку та надання відомостей із Єдиного реєстру нерухомості. Тобто вже протягом 3 днів після подання відповідного запиту, замовнику повинні надати виписку про об'єкти нерухомості, що йому належать. Важливо зауважити, що раніше на це відводилося щонайменше 5 днів.

Розмір оплати послуг з надання даних з ЄДРН встановлено у затвердженому у травні 2016 року наказі Мінекономрозвитку РФ.

Надійне оформлення нерухомості

Нова законодавча норма передбачає значне підвищення надійності зберігання даних в електронній базі за рахунок збільшення ступенів її захисту та виконання низки резервних копій документів. Загалом це сприятиме зміцненню гарантії зареєстрованих прав, зведе до мінімуму можливість загрози з боку шахраїв, знизивши таким чином ризики проведення операцій, що проводяться підприємцями та ін. громадянами у секторі ринку нерухомості.

Крім того, закон скасовує необхідність у видачі свідоцтв про право власності. Підтвердженням кадастрового обліку та реєстрації як виникнення, так і передачі прав власності буде виписка з ЄДРН. Факт реєстрації угоди та інших угод підтверджуватиметься за рахунок виконаного на документі спеціального реєстраційного напису про минулу угоду.

При подачі до 31.12.2016 документації для реєстрації прав та кадастрового обліку громадянам варто пам'ятати, що весь перелік державних послуг буде їм надано в рамках норм і строків, передбачених нині діючим законодавством, а всі перелічені тут зміни набудуть чинності лише з січня наступного року.

Оновлено 24.10.2017 09:04

З 1 січня 2017 р. набирає чинності Федеральний закон від 13.07.2015 N 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості" (далі - Закон), за винятком окремих положень, для яких передбачено інші строки. Кадастровий облік нерухомості та держреєстрація прав на неї буде об'єднано в єдину систему обліку та реєстрації. У матеріалі наведено основні зміни Закону, що розглядається, порівняно з чинними Законом про кадастр нерухомості та Законом про реєстрацію прав на нерухомість. Новий Закон не містить положень про визнання такими, що втратили чинність, зазначених законів або внесення до них змін. Вважаємо, що це питання буде вирішено додатково до набрання чинності Законом.

1. З'явиться новий реєстр нерухомості

Буде сформовано Єдиний державний реєстр нерухомості (далі - ЄДРН), який об'єднає відомості, які нині містяться в кадастрі нерухомості та ЄДРП.

До ЄДРН увійдуть, зокрема, реєстр об'єктів нерухомості (кадастр нерухомості), реєстр прав, їх обмежень та обтяжень нерухомого майна (реєстр прав на нерухомість), а також реєстр кордонів. Відомості про межі на сьогоднішній день містяться у кадастрі нерухомості.

Вести ЄДРН будуть в електронному вигляді. Виняток становитимуть реєстрові відносини. У них на паперовому носії зберігатимуться оформлені у простій письмовій формі та подані у паперовому вигляді заяви, а також документи, оригінали яких відсутні в інших органах держвлади, органах місцевого самоврядування та архівах.

В даний час кадастр нерухомості та ЄДРП ведуться на електронних та паперових носіях, причому останні мають пріоритет.

2. Уточнено об'єкти нерухомості, які підлягають

кадастровому обліку та права на які реєструються

Згідно з новим Законом до кадастру нерухомості будуть вносити відомості про єдиний нерухомий комплекс та підприємство як майновий комплекс.

Відповідно до Закону про кадастр нерухомості відомості про такі комплекси до кадастру не вносяться. Водночас права на них мають бути зареєстровані (що неможливо без урахування у кадастрі), тому вони враховуються як споруди. Крім того, при обліку єдиного нерухомого комплексу можуть враховуватись всі об'єкти нерухомості, що входять до його складу.

Облік єдиного нерухомого комплексу та держреєстрація права на нього проводитимуться у таких випадках:

Завершення будівництва об'єктів нерухомості, проектна документація яких передбачає їх експлуатацію як такий комплекс;

Об'єднання за заявою власника врахованих та зареєстрованих об'єктів нерухомості, які мають єдине призначення та нерозривно пов'язані фізично чи технологічно або розташовані на одній земельній ділянці.

Зареєструвати право власності на підприємство як майновий комплекс можна буде лише після обліку та держреєстрації прав на кожен об'єкт, що входить до його складу.

Щодо ділянок надр, то згідно із Законом про кадастр нерухомості вони в кадастрі не враховуються. Новий Закон виключив їх із переліку об'єктів нерухомості, права на які на сьогодні підлягають держреєстрації.

3. Враховувати нерухомість та проводити держреєстрацію

прав на неї буде Росреєстр

Відповідно до нового Закону проводити кадастровий облік нерухомості та реєструвати права на неї має виключно Росреєстр та його територіальні органи (далі разом – Росреєстр). Ці повноваження не можна буде передати до підвідомчих установ. В даний час держреєстрацію прав на нерухомість та угод з ним здійснює Росреєстр, а кадастровий облік - підвідомча йому Кадастрова палата за суб'єктами РФ.

4. Кадастровий облік об'єктів та держреєстрація прав буде

проводитися як одночасно, так і окремо

4.1. Коли облік та держреєстрація здійснюються одночасно

Як і зараз, зареєструвати права на об'єкти нерухомості за загальним правилом буде неможливо, якщо вони не враховані у кадастрі нерухомості.

Згідно з новим Законом, якщо відомості про об'єкт нерухомості відсутні в ЄДРН, його облік у кадастрі та держреєстрація прав здійснюватимуться одночасно. Винятки становитимуть ситуації, коли кадастровий облік може проводитись без одночасної держреєстрації та навпаки. Наразі одночасне здійснення обліку та держреєстрації не передбачено.

Облік та держреєстрація проводитимуться одночасно у таких випадках:

створення об'єкта нерухомості (за винятком ситуацій, коли кадастровий облік можна здійснити без одночасної держреєстрації прав);

Освіта об'єкта нерухомості (крім випадку вилучення земельної ділянки або розташованої на ній нерухомості для державних та муніципальних потреб);

Припинення існування об'єкта нерухомості, права на який зареєстровані в ЄДРН;

Утворення чи припинення існування частини об'єкта, яку поширені обмеження правий і обтяження об'єкта, підлягають держреєстрації.

4.2. Коли облік та держреєстрація проводяться окремо

Законом встановлено випадки, коли права на об'єкти нерухомості, відомості про які є в ЄДРН, реєструватимуться без проведення одночасного кадастрового обліку. До них належать, наприклад, держреєстрація переходу права власності, підтвердження раніше виниклих прав.

У Законі також визначено виняткові ситуації, у яких кадастровий облік здійснюється без одночасного проведення держреєстрації прав на об'єкти нерухомості. Таке проведення обліку можливе, зокрема, у таких випадках:

Створення об'єкта нерухомості на підставі дозволу на введення об'єкта капбудівництва в експлуатацію, який надано органом держвлади, місцевого самоврядування або корпорацією "Росатом" у порядку міжвідомчої взаємодії;

Припинення існування об'єкта, права на який не зареєстровані у ЄДРН;

Зміна основних показників об'єкта.

5. Змінено правила звернення із заявою про кадастрове

обліку нерухомості та держреєстрації прав

У новому Законі встановлено перелік осіб, за заявами яких враховуватимуться об'єкти нерухомості та реєструватимуться права на них. Хто саме може подати документи, залежить від того, як проводиться облік та держреєстрація – одночасно чи окремо.

Так, згідно з положеннями Закону заява щодо створеного (тобто збудованого) об'єкта нерухомості може подати:

Власник або інший правовласник земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт нерухомості, - при одночасному здійсненні обліку та держреєстрації;

Орган держвлади, місцевого самоврядування чи корпорація "Росатом", які видали дозвіл на введення об'єкта капбудівництва в експлуатацію, - при обліку в кадастрі без одночасної держреєстрації.

Наразі заяву про постановку на облік такого об'єкта нерухомості може подати будь-яка особа.

Заяву про кадастровий облік або держреєстрацію та необхідні документи, як і зараз, можна буде подати:

У паперовому вигляді - особисто (в Росреєстр, через МФЦ, при виїзному прийомі) або поштою (в Росреєстр);

У формі електронних документів – через єдиний портал держпослуг чи офіційний сайт Росреєстру.

Нововведенням Закону є те, що при особистому зверненні (крім випадків виїзного прийому) місце подання заяви та документів не залежатиме від місця знаходження об'єкта нерухомості. Іншими словами, можна звернутися (направити документи поштою) до будь-якого підрозділу Росреєстру або подати документи особисто через будь-який МФЦ. Перелік зазначених підрозділів та МФЦ буде наведено на сайті Росреєстру.

На сьогоднішній день заява про кадастровий облік подається за місцем розташування об'єкта нерухомості в межах кадастрового округу, а заява про держреєстрацію прав за загальним правилом – за місцем знаходження нерухомості в межах реєстраційного округу. Таке становище містилося у Законі про держреєстрацію прав на нерухомість раніше, але було визнано таким, що втратив чинність. Незважаючи на це, на практиці заява та документи подаються також за місцем знаходження нерухомості.

5.1. Скасовано вимогу про обов'язкове подання установчих документів юрособи

Згідно з новим Законом Росреєстр самостійно запитує установчі документи юрособи, яка звернулася за об'єктом і держреєстрацією прав на нього. Організація має право подати такі документи з власної ініціативи.

Сьогодні юрособа зобов'язана представляти установчі документи організації (їх копії) під час проведення держреєстрації прав. Їх надання не потрібно лише у випадку, якщо вони подавалися раніше і зміни до них не вносилися.

5.2. Встановлено єдиний випадок відмови у прийомі документів

У прийомі документів буде відмовлено, якщо не встановлено особи заявника, який безпосередньо звернувся з документами (наприклад, не пред'явлено паспорт).

Відмову у прийнятті документів у чинному Законі про кадастр нерухомості не передбачено, а відповідно до Закону про держреєстрацію прав на нерухомість заборонено.

5.3. Уточнено випадки, за яких документи повертаються без розгляду

У Законі уточнено перелік підстав для повернення заяви та документів без розгляду. До них, зокрема, належать:

Невідповідність формату заяви та документів, поданих в електронному вигляді, встановленому формату;

Наявність у заяві та документах, що подані у паперовому вигляді, підчисток, приписок, закреслень та інших необумовлених виправлень, у тому числі виконаних олівцем, а також наявність пошкоджень, що не дозволяють однозначно витлумачити їх зміст;

Відсутність підпису заявника у заяві про кадастровий облік об'єкта чи держреєстрацію прав.

Наразі заява про держреєстрацію прав може бути повернена у тому числі:

Якщо у Державній інформаційній системі про державні та муніципальні платежі відсутня інформація про сплату державного мита та не подано документ, що підтверджує її сплату;

ЄДРП має запис про неможливість реєстрації переходу, обмеження права та обтяження нерухомості без особистої участі власника або його законного представника.

Зазначені підстави включено і до нового Закону, при цьому уточнено термін відсутності інформації про сплату державного мита – п'ять днів з моменту подання заяви.

6. Скорочено загальний термін кадастрового обліку

та держреєстрації прав

Відповідно до нового Закону загальний термін здійснення обліку об'єкта нерухомості у кадастрі та держреєстрації прав скорочено.

При поданні документів до Росреєстру він складе:

5 робочих днів – для кадастрового обліку;

10 робочих днів - у разі одночасного проведення обліку та держреєстрації;

7 робочих днів – для держреєстрації прав.

Якщо документи подаватимуться через МФЦ, то терміни проведення кадастрового обліку та держреєстрації прав збільшуються на два робочі дні.

На даний час загальний термін здійснення обліку об'єкта нерухомості в кадастрі, так і держреєстрації прав на нього становить 10 робочих днів для кожної процедури. При одночасному поданні документів щодо кадастрового обліку та держреєстрації термін держреєстрації прав обчислюється від часу внесення відомостей до кадастр нерухомості, тобто. максимальний термін становить 20 робочих днів.

6.1. У який термін проводитиметься держреєстрація іпотеки

Новим Законом збережено лише строк (5 робочих днів), встановлений для державної реєстрації іпотеки житлових приміщень.

Отже, держреєстрація іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень здійснюватиметься у загальний термін (7 робочих днів) за умови подання документів до Росреєстру. Однак він скоротиться до п'яти робочих днів, якщо держреєстрація проводитиметься на підставі нотаріально засвідченого договору іпотеки або нотаріально засвідченого договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону (наприклад, договору купівлі-продажу нерухомості за рахунок кредитних коштів банку).

Сьогодні термін держреєстрації іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень становить 15 робочих днів, а іпотеки житлових приміщень - 5 робочих днів.

7. Уточнено підстави зупинення кадастрового.

обліку та держреєстрації за рішенням держреєстратора

У новому Законі міститься докладний перелік підстав, за якими кадастровий облік та держреєстрація можуть бути припинені. У порівнянні з діючими підставами, цей список значно збільшений (у ньому перераховано 51 основу).

Відповідно до чинного Закону про держреєстрацію прав на нерухомість причинами призупинення, зокрема, є сумніви держреєстратора щодо наявності підстав для проведення держреєстрації прав, достовірності документів або достовірності наведених у них відомостей.

Перелічені у новому Законі підстави зупинення визначили межі проведення правової експертизи, яка здійснюється лише щодо наявності чи відсутності підстав зупинення чи відмови у кадастровому обліку чи держреєстрації прав. Отже, якщо зазначені підстави відсутні, кадастровий облік та (або) держреєстрація прав припинені не можуть.

Якщо протягом терміну зупинення не усунуто причин, що стали підставою для зупинення, у проведенні кадастрового обліку та держреєстрації буде відмовлено.

7.1. Збільшено терміни, на які зупиняються облік та держреєстрація

Новий Закон встановив триваліші терміни зупинення держреєстрації. Термін припинення кадастрового обліку не змінився. При цьому передбачено термін його зупинення у заявному порядку.

Так, терміни призупинення обліку об'єктів та держреєстрації становитимуть:

Три місяці - за рішенням держреєстратора (за винятком окремих підстав, для яких передбачено інші терміни зупинення);

Шість місяців – з ініціативи заявника. При цьому у Законі уточнено, що за заявою зупинення можливе лише один раз.

Наразі держреєстрація прав за рішенням держреєстратора може бути припинена на один місяць, а з ініціативи заявника – на три місяці.

8. Свідоцтво про держреєстрацію права не видаватиметься

Згідно з новим Законом кадастровий облік, держреєстрація виникнення та переходу права підтверджуватиметься випискою з ЄДРН, а держреєстрація договору чи іншої угоди - спеціальним реєстраційним написом на документі, що виражає зміст правочину. Посвідчення проведеного обліку та державної реєстрації прав свідоцтвом новим Законом не передбачено.

На даний момент держреєстрація прав засвідчується у тому числі свідоцтвом про держреєстрацію права, яке видається у вигляді паперового документа.

9. Кадастровий облік та держреєстрація можуть проводитись

без участі правовласника

Закон передбачає, що відомості до ЄДРН будуть вноситись у тому числі у порядку міжвідомчої взаємодії. Обов'язок спрямовувати необхідні обліку та держреєстрації документи у порядку встановлено для органів держвлади, органів місцевого самоврядування, судів і нотаріусів під час прийняття ними рішень (актів). Наприклад:

Органи держвлади та органи місцевого самоврядування повинні направити документи, якщо ними прийнято рішення про затвердження результатів державної кадастрової оцінки об'єктів нерухомості, встановлення або зміну дозволеного використання земельної ділянки, віднесення до певної категорії земель або переведення земельної ділянки з однієї категорії земель до іншої;

ФМС Росії - інформацію про зміну відомостей про фізособу;

ФНП Росії - інформацію про зміну відомостей про організації та ІП;

Суди або уповноважені органи, що наклали арешт, – засвідчену копію такого акта;

Нотаріуси – відомості про видачу свідоцтва про право на спадщину.

При надходженні документів (які містяться в них відомостей) у порядку міжвідомчої взаємодії Росреєстр вносить на їх підставі відомості в ЄДРН (за винятком випадків, коли їх внести неможливо) і повідомляє правовласника про внесення.

10. Хто і за що відповідає за здійснення

кадастрового обліку та держреєстрації

Відповідно до Закону відповідальність за дії (бездіяльність) при проведенні кадастрового обліку та держреєстрації розподілено між Росреєстром, держреєстратором та іншими особами.

Так, держреєстратор несе відповідальність за невідповідність внесених ним до ЄДРН відомостей тим відомостям, які містяться у поданих документах (за винятком даних, внесених з інших інформаційних ресурсів), за необґрунтоване призупинення та відмову у кадастровому обліку чи держреєстрації прав або ухилення від їх проведення.

Росреєстр несе відповідальність за неналежне виконання своїх повноважень, у тому числі за втрату та спотворення відомостей, що містяться в ЄДРН, повноту та достовірність наданих відомостей, незаконну відмову в кадастровому обліку або держреєстрації прав, встановлену рішенням суду, що набрало законної сили. При цьому передбачені випадки, коли Росреєстр має право регресної вимоги до органів та осіб, з вини яких допущено порушення.

11. Уточнено умови виплати компенсації за втрату

права на житлове приміщення

Компенсація за житлове приміщення - єдине придатне постійного проживання - виплачується одноразово власнику, який з незалежних від цього причин немає права витребувати його від сумлінного набувача, і навіть сумлінному набувачу, від якого було истребовано. Відповідно до Закону умовою її виплати є неможливість отримати від третіх осіб відшкодування, встановлене рішенням суду, що набрало законної сили, через припинення стягнення за виконавчим документом, наприклад, у зв'язку із внесенням запису про виключення боржника-організації з ЄДРЮЛ.

Положення Закону про компенсацію за втрату права, зареєстрованого в ЄДРН, набирає чинності з 1 січня 2020 року.

У середині липня Президент РФ Володимир Путінпідписав низку документів щодо здійснення кадастрового обліку та реєстрації нерухомості. Серед них – Федеральний закон від 13 липня 2015 року № 218-ФЗ, який почне діяти з 1 січня 2017 року (далі – новий закон про реєстрацію). Також змінено норми ДК РФ, що стосуються визнання об'єкта самовільною спорудою (зміни вже набули чинності 1 вересня). Крім того, був уточнено порядокреєстрації прав на нерухомість без участі правовласника (за заявою уповноваженого держоргану) – нові норми почнуть застосовуватись з 1 грудня поточного року. Нові правила мають як плюси, і мінуси, розглянемо їх докладніше.

Двічі в ту саму річку входити не доведеться

Нині у Росії діє практично подвійне регулювання питань, які стосуються сфери реєстрації нерухомості. Постановка нерухомого майна на державний кадастровий облік регламентується Федеральним законом від 24 липня 2007 р. № 221-ФЗ "" (далі – закон про кадастр), а державна реєстрація прав на нерухомість та обтяжень здійснюється відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 року. № 122-ФЗ " " (далі – діючий законпро реєстрацію). У зв'язку з цим для того, щоб зареєструвати право власності на земельну ділянку або будинок, що підлягає кадастровому обліку, заявники змушені готувати два пакети документів, звертатися до двох різних організацій – кадастрової палати та територіального органу Росреєстру – і брати участь паралельно у двох тривалих процедурах. Крім того, Росреєстру доводиться підтримувати одночасно відразу два державні інформаційні ресурси з інформацією про об'єкти нерухомості: Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно і угод з ним і Державний кадастр нерухомості, причому відомості, що містяться в них, нерідко не збігаються.

Про те, хто має право звернутися до суду з позовом про знесення самовільної споруди, дізнайтесь з "Енциклопедії рішень. Договори та інші угоди" . Отримайте повний доступ на 3 дні безкоштовно!

Новий закон про реєстрацію об'єднає в єдиний ланцюжок усі дії щодо оформлення нерухомості в рамках єдиної обліково-реєстраційної процедури – від кадастрового обліку до отримання документів про право власності.

Що написано пером...

Всі відомості про об'єкти нерухомості, права на них, обмеження прав та обтяження будуть акумульовані в Єдиному державний реєстрнерухомості (далі – єдиний реєстр нерухомості). Причому реєстр вестиметься виключно в електронному вигляді, а відомості, які одного разу в нього потрапили, не можна буде видалити або вилучити ( , ). Таким чином, реєстр одночасно виконуватиме і роль архіву. Як вважають розробники закону (нагадаємо, відповідний законопроект було внесено до Держдуми Урядом РФ), створення єдиного державного інформаційного ресурсу дозволить знизити ризики операцій на ринку нерухомості, звести до мінімуму паперовий документообіг та здійснити переведення державних послуг переважно у електронний вигляд.

Розширення електронної взаємодії органів влади створить умови скорочення термінів реєстрації прав. До речі, в останній день минулого року було скорочено терміни оформлення угод із нерухомим майном. Так, до 31 грудня 2014 року на реєстрацію та постановку нерухомості на кадастровий облік відводилося по 18 календарних днів, а якщо документи здавалися через МФЦ, потрібно було на два дні більше. Сьогодні реєстрація прав та кадастровий облік займають по 10 робочих днів відповідно (12 робочих днів – при поданні документів через МФЦ) ( , ).

За новими правилами з 1 січня 2017 року реєстрація прав займатиме сім робочих днів (дев'ять – під час подання документів через МФЦ), постановка на кадастровий облік – п'ять робочих днів (сім – під час подання документів через МФЦ). А за одночасної реєстрації прав та постановки на кадастровий облік – 10 робочих днів (12 робочих днів – через МФЦ) (). Якщо ж права реєструються виходячи з нотаріально посвідченої угоди, свідоцтва про право спадщину чи свідоцтва частку у спільному майні подружжя, то термін реєстрації складе, як і зараз, три робочих дня. У разі подання документів в електронній формі термін також не зміниться та становитиме один день ( ,).

Державна реєстрація – це не лише облік, а й контроль, та… відповідальність

У новому законі максимально деталізований перелік обставин, за яких державний реєстратор приймає рішення про зупинення реєстрації прав та постановки об'єкта на кадастровий облік. Призупинення реєстраційних дій передбачено у 51 випадку, серед них:

• відсутність у заявника прав на об'єкт нерухомості;
• протиріччя заявлених прав та прав, які вже зареєстровані в єдиному реєстрі нерухомості;
• затягування строків при наданні документів Росреєстру іншими відомствами;
• рішення суду про недійсність правочину, який є підставою для реєстрації права, і т. д. ().

Оформлення прав та здійснення кадастрового обліку припиняються до усунення перешкод, але не більше ніж на три місяці за винятком низки ситуацій. Так, терміном до місяця можуть бути призупинені реєстраційні дії у разі затримок при наданні необхідних документів Росреєстру іншими відомствами. До закінчення реєстраційних дій по поточній угоді з об'єктом нерухомості, документи про яку надійшли до Росреєстру, зупиняється реєстрація наступної угоди з цим же об'єктом. Суперечка щодо прав на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, або щодо звернення стягнення на таке майно, також стане перешкодою для реєстрації до винесення судового рішення і т. д. (). Якщо після закінчення зазначеного терміну обставини перешкоджаючі реєстрації не були усунені, то державний реєстратор ухвалить рішення про відмову у здійсненні кадастрового обліку або реєстрації прав ( ).

Крім того, у правовласників збережеться можливість забороняти здійснення реєстраційних дій щодо належної їм нерухомості без їхньої особистої участі (). Нагадаємо, сьогодні власник майна може подати до Росреєстру відповідну заяву, про що в єдиному реєстрі нерухомості заноситься спеціальна позначка. Це зроблено для того, щоб ніхто не зміг зробити жодних дій щодо нерухомості проти волі її власника. Якщо ж шахраї зроблять таку спробу, то за наявності такого запису реєстратор зобов'язаний повернути ініціаторам заяву про здійснення реєстраційних дій без задоволення. Однак такий запис не стане на заваді реєстраційним діям, що здійснюються на підставі рішення суду, що набрало законної сили.

Новий закон про реєстрацію передбачає аналогічні правила, дещо конкретизуючи їх, – наприклад, встановлений максимальний термін для внесення запису про неможливість здійснення реєстраційних дій – п'ять робочих днів з дня надходження заяви ( ). Ільяс Вахітов, директор АНО Центр прикладних дослідженьв галузі права та бухгалтерського обліку"Правові та бухгалтерські рішення", вважає, що така заборона не є панацеєю. Наприклад, ця норма не зможе захистити власників у ситуації, коли зловмисники при розкраданні нерухомості оволодівають паспортами або отримують інші паспорти на ім'я власників нерухомості, – такі випадки вже траплялися на практиці. Також відомі факти, коли для викрадення нерухомості шахраї використали справжні судові рішення, додає експерт.

Ще одна норма, яка перекочувала зі старого закону до нового, дає правовласнику, який уже втратив право на майно, можливість зробити в єдиному реєстрі нерухомості відмітку про наявність заперечень щодо зареєстрованого права на об'єкт нерухомості ( , ).

Як вважає Ільяс Вахітов, укладання угоди та реєстрація права на нерухомість за наявності в реєстрі запису про заперечення фактично ставить під сумнів сумлінність чергового набувача такого майна, і за певних обставин це може спричинити вилучення у нього судом придбаної нерухомості. З іншого боку, власник, що незаконно втратив майно, має можливість вжити оперативних заходів для захисту свого права ще до прийняття судом від нього відповідного позову – як мінімум, шахраям буде важче перепродати нерухомість, якщо потенційний покупець дізнається про такий запис.

Закон про державну реєстрацію передбачає відповідальність реєструючого органу за недогляд у роботі. Так, каратимуть за необґрунтовану відмову у прийомі документів, тяганину, технічні помилки у записах єдиного реєстру нерухомості, необґрунтовану відмову у наданні відомостей з єдиного реєстру нерухомості тощо (загалом). Збитки, заподіяні реєструючим органом у результаті неналежного виконаннясвоїх обов'язків, буде покритий у повному обсязіза рахунок скарбниці (). При цьому передбачено можливість стягнення Росреєстром виплачених сум у безпосередніх винуватців порушення, якщо вони є – кадастрового інженера, органу місцевого самоврядування тощо.

Також розширено рамки персональної відповідальності посадових осіб – державних реєстраторів прав ( ). Сьогодні особи, винні у навмисному чи необережному спотворенні чи втраті інформації про права на майно, несуть відповідальність лише за заподіяну під час здійснення реєстраційних дій матеріальну шкоду (). За новим законом державні реєстратори прав будуть зобов'язані відшкодовувати збитки, завдані своїми незаконними діями територіальному органу Росреєстру, а якщо шкода була заподіяна навмисними діями, то реєстратори будуть зобов'язані відшкодовувати збитки в повному обсязі (у тому числі втрачену вигоду). Крім того, каратимуть за необґрунтовані відмову у здійсненні та призупиненні реєстраційних дій, а також за ухилення від виконання обов'язків (). Однак порядок відшкодування заподіяних діями державних реєстраторів збитків, а також межі такого відшкодування у законі не закріплено.

Крім цього, у законі про державну реєстрацію уточнено діючу норму про право громадян на отримання одноразової компенсації у разі втрати з не залежних від них причин зареєстрованого в єдиному реєстрі нерухомості права на єдине житло ( ). Максимальний розміртакої компенсації становитиме, як і зараз, не більше 1 млн руб. (). Для отримання компенсації постраждала особа повинна буде довести в суді факт неможливості стягнення майна у зв'язку із смертю боржника та відсутністю у нього правонаступників або ліквідацією юрособи ( ).

Однак ця норма почне діяти лише з 1 січня 2020 року, у зв'язку з чим постає питання про припинення практики компенсаційних виплат у перші три роки дії нового закону. Водночас, очевидно, що встановлюючи досить скромний розмір компенсації, законодавець спонукає громадян здійснювати угоди з нерухомістю в нотаріальному порядку. Нотаріально оформлена угода не лише гарантує додатковий юридичний захист, а й дає право на значну компенсацію сторонам у разі непрофесійних дій нотаріусів за рахунок індивідуальних страховок останніх. Сьогодні розмір страхової виплати за договором страхування громадянської відповідальностінотаріуса, що має нотаріальну контору у міському поселенні, становить 2 млн руб. (У сільському поселенні - 1,5 млн руб.). А на суму 5 млн руб. зобов'язані застрахувати свою діяльність нотаріуси, що засвідчують договори іпотеки ().

ДУМКА

Олена Тихонова, юрист Колегії адвокатів "Юков та партнери":

"Новий закон не виправдав очікування експертів з питання обов'язкового нотаріального завірення угод з нерухомістю, що здійснюються за участю фізичних осіб. Справді, запропоновані свого часу відповідні поправки до ЦК РФ викликали негативну реакцію суспільства. Громадяни бачили в цьому лише бажання нотаріусів заробити більше грошей. Однак, треба визнати, громадяни, які користуються послугами нотаріусів для засвідчення угод з нерухомістю навіть у випадках, коли законом такий обов'язок не передбачено, набагато рідше стикаються згодом із необхідністю доводити дійсність таких правочинів у суді, і як наслідок, не витрачаються на дорогі послуги юристів. Крім того, нотаріальна форма правочину передбачає компенсацію громадянам збитків, заподіяних незаконними діями нотаріусів. Тому запровадження обов'язкової нотаріальної форми угод з нерухомістю за участю фізосіб було б позитивним моментом не тільки з точки зору підвищення достовірності відомостей в єдиному реєстрі нерухомості та скорочення навантаження на суди, а й з позиції зменшення витрат на судові витратияк громадянам, так держави».

Незважаючи на те, що новий закон несе в собі цілу низку корисних нововведень, експерти не зійшлися на думці про необхідність його ухвалення у його нинішньому вигляді. Як пояснила порталу ГАРАНТ.РУ юрист Колегії адвокатів "Юків та партнери", з урахуванням того, що законодавець вважав за необхідне радикально оновити законодавство, обґрунтовано було б припускати, що закон мав не просто об'єднати реєстри і трохи спростити процедуру доступу до них, а корінним. чином змінити підхід до реєстрації нерухомості, а також вирішити хоча б деякі з існуючих проблем у цій сфері. В якості таких експерт зазначає недостатню достовірність даних єдиного реєстру нерухомості, яка впливає насамперед на обчислення майнових податків. Крім того, на її думку, закон не передбачає розширення доступу нотаріусів до даних єдиного реєстру нерухомості. Так, враховуючи переведення всіх даних про нерухомість в електронний вигляд, логічним кроком було б надання нотаріусам доступу в онлайн-режимі до всієї бази даних єдиного реєстру нерухомості для цілей, пов'язаних із перевіркою достовірності відомостей при завіренні угоди. Доступ нотаріусів до єдиного реєстру нерухомості, своєю чергою, міг би сприяти підвищенню точності відомостей, які у ньому, і навіть захищеності сторін угод із нерухомістю.

Хатинку на курячих ніжках зареєструвати більше не вийде

1 вересня набули чинності поправки до ЦК РФ, які уточнюють правовий режимсамовільного будівництва (). Раніше для того, щоб узаконити "самобуд" та оформити на нього право власності, достатньо було довести в суді, що спірний об'єктне порушує права інших осіб і не загрожує життю та здоров'ю людини. Таким чином допускалося навіть незначне порушення містобудівних норм.

• власник будівлі повинен мати право на будівництво об'єкта на ділянці;
• будівництво на день звернення до суду має відповідати параметрам, встановленим документацією щодо планування території, правилами землекористування та забудови, що визначаються місцевою адміністрацією, або обов'язковим вимогампараметрів споруди, які містяться в інших документах ().

Таким чином, узаконити "самобуд" стало складніше.

Ще одна нововведення полягає в тому, що органи місцевого самоврядування зможуть приймати рішення про знесення самовільної споруди самостійно без рішення суду у разі її зведення на земельній ділянці, не наданій для цих цілей, якщо вона розташована в зоні з особливими умовами використання територій (за винятком зони охорони об'єктів культурної спадщини), або на території загального користування, або у смузі відведення інженерних мереж(). Приймаючи рішення про знесення самовільної споруди, орган місцевого самоврядування визначатиме з урахуванням характеру спорудження строки її демонтажу, які не можуть перевищувати одного року (). Якщо ж особа, що здійснила незаконне будівництво, не була встановлена, то місцева влада зможе організувати знесення не раніше ніж через два місяці після опублікування відповідного повідомлення на сайті. муніципального органуЗМІ, зокрема ().

Безхазяйну нерухомість врахують

З 1 грудня почне діяти новий порядокнадання документів, необхідних державної реєстрації речових прав без участі заявника у випадках, коли однією зі сторін угоди виступає орган структурі державної влади чи орган місцевого самоврядування ( ; далі – Закон № 251-ФЗ). Подібні ситуаціївиникають, наприклад, при приватизації житла, укладанні договорів оренди державного або муніципального нерухомого майна і т. д. Так, з 1 грудня у випадках, якщо право чи обмеження (обтяження) права на нерухомість виникають на підставі акта органу держвлади або місцевого самоврядування чи правочину з ними, то процедура може проводитись за заявою органу та без участі особи, на чию користь здійснюються реєстраційні дії. Однак особа, щодо якої прийнято акт або з яким вчинено правочин, також має право подати заяву та необхідні документи з власної ініціативи ().

Також, з 1 грудня закон про кадастр поповниться нормою, яка зобов'язує Росреєстр інформувати місцеву владу про "безгоспну" нерухомість. Нові правила будуть поширюватися на ті об'єкти нерухомості, інформація про власників яких відсутня в державний кадастрнерухомості після п'яти років з дати присвоєння цим об'єктам кадастрових номерів. Ці правила не будуть застосовуватися до будівель та споруд, якщо було проведено держреєстрацію права власності хоча б на одне приміщення, розташоване в них, а також до багатоквартирним будинкамта приміщенням, що перебувають у них та складовим спільне майно ().