Офісів торгових об'єктів громадського. Халтура не пройшла, але осад залишився, або Будьте пильні, платники податку на майно (Аніщенко А.)

21.05.2020

Ринок комерційної нерухомостіобширний і для більш легкого та швидкого отримання інформації про основні параметри, якість та стан будівлі або приміщення було створено класифікацію комерційних об'єктів нерухомості. За допомогою такої класифікації орендарі можуть професійніше оцінити приміщення та свої вимоги до нього, а девелопери – отримати опис необхідних якостей сучасного. офісної будівлідля подальшого розвиткубудь-якого об'єкта.

На жаль, будь-яка класифікація має умовний характер і не скасовує необхідності враховувати індивідуальні особливості об'єкта та інші нюанси. До того ж, щоб віднесення тієї чи іншої нерухомості до відповідного класу мало сенс, учасники ринку повинні чітко розуміти, на якій підставі і за яким принципом це робиться.

Безумовно, забезпечити єдиний підхід при складанні класифікації неможливо, і тому ріелтори, девелопери та консультанти часто створюють свої класифікації для тих сегментів ринку, в яких вони працюють, або адаптують західні системи стандартів до російських умов.

Сегментування комерційної нерухомості

Нерухомість можна класифікувати за різними ознаками: за призначенням, цілями володіння, за ступенем спеціалізації, за видами власності, за ступенем готовності до експлуатації.

Так, у 90-х роках минулого століття експерти запропонували так звану «укрупнену» класифікацію об'єктів нерухомості. Нею вводився термін штучні об'єкти. Сюди пропонувалося зараховувати спеціальні будівлі та споруди:

лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);
навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);
культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);
спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо.

Загальноприйнята класифікація комерційних об'єктів нерухомості, якої намагаються дотримуватися учасники ринку нерухомості, ділить усі будівлі та приміщення на сегменти – офісної, торгової та складської нерухомості. У кожному із сегментів виділяються класи і навіть підкласи. Тут обмовимося: чіткого розуміння класності об'єктів не було так і немає.

Офісна нерухомість переважає у структурі ринку комерційної нерухомості. Наприклад, якщо брати період із 2007 по 2011 рр., то за чотири роки вона скоротилася майже на 12 процентних пунктів, за рахунок більш динамічного збільшення пропозиції торгових та складських майданчиків. За прогнозами фахівців, у 2012-2013 роках. обсяг пропозиції офісних майданчиків, який поки не покриває попит, зростатиме темпами, що збільшуються, хоча не так динамічно, як два інші сегменти ринку.

На другому місці у структурі ринку комерційної нерухомості знаходиться складська нерухомість. Її частка за чотири роки практично не змінилася.

Сегмент торгової нерухомості – найдинамічніший у структурі ринку комерційної нерухомості. Основною тенденцією 2007-2011 років. стала його децентралізація. Висока динаміка збільшення обсягу пропозиції торгових майданчиківобумовлена високим попитом на площі в торгових центрах, а також високою ставкоюкапіталізації порівняно з рештою сегментів комерційної нерухомості.

Офісні приміщення

Донедавна основний класифікацією офісних площ було розподіл їх у три (А, У, C) чи чотири класу (плюс D).

Об'єкти класу «А» - це сучасні бізнес-центри, побудовані за проектом відомого архітектора девелопером з відмінною репутацією та певним досвідом роботи у цій галузі.

Приміщення в таких будинках відрізняються оптимальними планувальними рішеннямита високою якістю обробки. Сама будівля оснащена новітніми інженерними системами, Вирішенням всіх питань з його експлуатації займається професійна керуюча компанія.

Для орендарів створена розвинена інфраструктура, підземний паркінг передбачає наявність як мінімум одного машиномісця на 60 кв.м. орендованих площ.

Для офісу класу "В" значуще, щоб там був зроблений гарний ремонт, існувала цілодобова охорона та здійснювався контроль доступу до приміщень, а також щоб справно функціонували служби управління об'єктом.

Клас «С» об'єднує будівлі колишніх НДІ, готелів, навчальних закладів та інші адміністративні об'єкти, приміщення на перших поверхах та у підвалах житлових будинків. Як правило, всі побутові питання, у тому числі щодо охорони, орендарі вирішують самі.

Присвоєння бізнес-центру класу, що позначається сукупністю символів «ABC», означає, що цей об'єкт за місцем розташування відноситься до класу «А», за типом та технічним рівнем будівлі – до класу «С», за рівнем керуючої компанії- До класу "В", але при цьому інтегральний клас об'єкта - "С".

При неповній відповідності будівлі зазначеним характеристикам у межах кожної з категорій певного класу допускається розгляд альтернативи переваг будівлі та можливе віднесення його до цього класу у разі підтвердження можливої рівноцінності характеристик.

Присвоєні класи можуть змінюватись. У міру будівництва нових офісних центрів класу «А» та старіння існуючих офісних центрів їм може бути присвоєно нижчий клас, наприклад не «В», а «С», або, навпаки, у міру модернізації будівлі клас бізнес-центру може стати вищим.

Якщо поряд з «С» виділяється ще й клас «D», то основна різниця між ними полягає як приміщення, що використовуються під офіси, наявність у них хоча б косметичного ремонту. До класу D іноді відносять всі підвали будівель.

Нова система стандартів

2011 року провідні російські консалтингові компанії анонсували нову систему стандартів для офісної нерухомості. При цьому в розрахунок брали лише якісні офісні площі, що поділяються на три класи: «А», «В», «В+».

Головна відмінність нової класифікації - у найбільш структурованих умовах оцінки. Усі параметри поділені на групи, у кожній з яких є певний набір обов'язкових та бажаних характеристик. Наприклад, для класу А необхідна відповідність об'єкта таким вимогам:

наявність центральної системи керування будівлею;
можливості встановлювати індивідуальний кліматичний режим кожного офісного блоку;
сучасні системи пожежної безпеки;
високоякісні швидкісні ліфти провідних світових виробників;
два незалежні джерела електропостачання з автоматичним перемиканням або наявність дизельного генератора;
сучасні системи безпеки та контролю доступу до будівлі;
висота стель не менше 27-28 м;
планування поверху відкрите;
крок колон не менше шести метрів.

Сюди можна додати можливість встановлення повноцінної фальшпідлоги, якісне та презентабельне оздоблення приміщень загального користування, вхідної групи та фасаду, гарне розташування, відсутність рядом об'єктів, що негативно впливають на його імідж, зручний під'їзд до будівлі та її транспортна доступність, підземне паркування або крите багаторівневе наземне паркування з внутрішнім переходом до будинку.

Будинки класу «В+» повинні відповідати як мінімум десяти обов'язковим та восьми факультативним із вищеперелічених вимог, а для категорії «В» буде достатньою наявність шести обов'язкових та восьми факультативних параметрів.

Торгова нерухомість

У сегменті торгових центрів Росії досі не прийнято єдиної класифікації, адаптованої під російські умови. Тому для класифікації торгових центрів російські аналітикиволіють використовувати європейську класифікацію. В основі цієї класифікації лежать:

величина торгових площ;
зона охоплення торговельного центру;
склад орендарів;
специфіка товарів, що продаються.

У всіх випадках тип ТЦ та його спеціалізація визначаються складом орендарів та розміром торгової зони. Розробка архітектурно-планувальних рішень, а також здавання площ торгового центру в оренду - брокеридж - проводяться на основі концепції торгового центру. Концепція торгового центру має відображати:

цільові групи покупців («портрет покупця»);
тип торговельного центру;
склад орендарів («якоря», «міні-якоря», супутні).

Відповідно до європейської класифікації, виділяють 4 види торгових центрів:

мікрорайонний торговельний центр (Neighborhood Shopping Center);
окружний торговельний центр (Community Shoping Center);
регіональний центр (Regional Center);
суперрегіональний центр (Super Regional Center).

Мікрорайонний торговий центр (Neighborhood Shopping Center) здійснює продаж товарів повсякденного попиту (продукти харчування, ліки тощо) та надає побутові послуги, в яких виникає щоденна потреба у покупців торгової зони центру.

У мікрорайонному торговому центрі «якорем» служить супермаркет, до інших значних орендарів у цьому центрі належать аптека та універсальний магазин. Часто центри, що не включають супермаркет, але схожі за загальною орендною площею з мікрорайонними центрами, звуться мікрорайонних торгових центрів. Типова для мікрорайонного торгового центру площа, де представлені всі властиві йому функції, становить близько 5000 кв.м., але у принципі може становити від 3000 до 10000 кв.м.

Типова торгівельна площаокружного торгового центру – приблизно 15000 кв.м., але загалом вона може становити від 10000 до 30000 кв.м. Він, як правило, обслуговує населення за 10-20 хвилин їзди від нього.

Площа регіонального центру складає 40 000 кв. м, при цьому вона може змінюватись від 30000 до 100 000 кв.м. Зазвичай такий центр включає: мол, криту торгову галерею зі штучним кліматом, модні товари. Число «якорів» від двох – на 50-70% площ. Зона охоплення такого ТЦ знаходиться у діапазоні 9-27 км.

Типова площа суперрегіонального торгового центру становить 80000 кв.м., при цьому вона може змінюватись від 50000 до більш ніж 200 000 кв.м. Такий центр аналогічний регіональному за розміром, але різноманітнішим за асортиментом товарів. Основними орендарями виступають три та більше універмагів повного асортименту. Вони можуть займати 50-70% всіх орендопридатних площ. Регіональні та суперрегіональні торгові центри залучають покупців тим, що вони пропонують великий асортимент товарів та послуг. Вони не відрізняються за своїми функціями, відмінність полягає лише у силі залучення покупців.

Підтипи торгових центрів

Вирізняють і типи торгових центрів. Їх безліч: спеціалізований торговий центр (Spiciality Shopping Center), фестивальний (Festival Center), пауер центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговий центр моди (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-розважальний центр (Retail - entertainment Center) і т.д. Тобто назва торговельного центру залежить від його призначення або видів товарів та послуг, що пропонуються в ньому. У будь-якому випадку, навіть якщо брати до уваги різні варіації, основний склад орендарів визначає тип торгового центру. Розміри самої будівлі та ділянки, на якій вона розташована, планування торгового центру лише частково визначають тип торгового центру.

Виробничо-складські приміщення

Для класифікації складських приміщень сьогодні переважно застосовують дві системи стандартів.

Перша пропонує розподіляти об'єкти складської нерухомості за чотирма класами «А», «В», «С», «D», причому, в категоріях «А» та «В» є два підкласи (А та А+, В та В+) . Відповідно до другої також виділяють чотири класи (А, В, С, D), проте тут існує ретельна деталізація, внаслідок чого категорії виглядають так: "А1", "А2", "В1", "В2", "С1" , "С2", "D". Обидві системи базуються на тих самих принципах, відрізняючись лише набором показників, необхідні віднесення об'єкта до того чи іншого підкласу.

В обох класифікаціях відмінною рисоюскладського приміщення найвищого рівня є новизна будівлі. Розташування, оздоблення та обладнання таких об'єктів повинні відповідати таким вимогам:

близькість основних транспортних артерій;
можливість адаптації під будь-які види товару;
висока швидкість обороту;
гарантія безпеки вантажів.

Площі, що належать до наступного підкласу, можуть бути повністю реконструйованими із застосуванням сучасних матеріалів та технологій. До таких приміщень підходять практично з тією ж міркою, що й до складських комплексів категорій «А+» та «А1», за винятком місця розташування (вони часто перебувають у межах міста, у промзонах і мають проблеми, пов'язані з транспортною доступністю).

До класу "В" включені об'єкти, зведені в доперебудовний період.

До класу «С» відносять колишні виробничі приміщення, автобази та інші об'єкти, що спочатку не пристосовані під склади.

Клас «D» - це будівлі, які не були створені для складування будь-чого: гаражі, підвали, бомбосховища, ангари, сільськогосподарські споруди. Специфіка таких приміщень робить недоцільною їх модернізацію чи реконструкцію.

Готельна нерухомістьяк комерційна стоїть особняком.

Готельний сегмент стає привабливішим для інвесторів як внаслідок зниження прибутковості в інших сегментах, так і за рахунок надання містом пільг для готельних проектів. Будинки готелів експерти ділять за «зірками». Роздача ж «зірок» безпосередньо залежить від класу готельних номерів – люкс, напівлюкс тощо. Однак суперечки про те, чи вважати той чи інший готель чотиривідомим або п'ятьом серед експертів готельної галузі не вщухають. Російська готельний комплексдуже різнорідний і на відміну від інших сегментів комерційної нерухомості готелю (особливо міжнародні мережеві) практично ніколи не йдуть на відкрите зниження цін на номери. Така особливість цього ринку, порівняно з офісними чи торговими комплексами.

Хто сплачує підвищений податок у Москві?

Відповідно до законодавства м. Москви з 1 січня 2015 р. податок обчислюється з кадастрової вартостіщодо наступних категорій об'єктів:

Адміністративно-ділових центрів та торгових центрів (комплексів) загальною площею понад 3000 кв. метрів та приміщень у них якщо відповідні об'єкти нерухомості, за винятком багатоквартирних будинків, розташовані на земельних ділянках, один із видів дозволеного використання яких передбачає розміщення офісних будівель ділового, адміністративного (крім об'єктів, розташованих на земельних ділянках, вид дозволеного використання яких передбачає розміщення промислових або виробничих об'єктів) та комерційного призначення, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчуваннята (або) побутового обслуговування;
Окремо стоять нежитлових будівель(будівель, споруд) загальною площею понад 2000 кв. метрів та приміщень у них, які фактично використовуються з метою ділового, адміністративного чи комерційного призначення, а також з метою розміщення торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та (або) об'єктів побутового обслуговування;
Розташованих у багатоквартирних будинкахнежитлових приміщень, площа кожного з яких – понад 3000 кв. метрів, що належать одному або декільком власникам, які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та (або) об'єктів побутового обслуговування;
Об'єктів нерухомого майна іноземних організацій, що не здійснюють діяльність у Російської Федераціїчерез постійні представництва, і навіть об'єктів нерухомого майна іноземних організацій, які стосуються діяльності даних організацій Російської Федерації через постійні представництва.

Урядом Москви затверджено «Методика визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень з метою оподаткування».

Дана Методика, крім іншого, встановлює критерії віднесення приміщень до офісів, об'єктів торгівлі тощо, які досі не встановлені на федеральному рівні.

Так у зазначеній Методиці наводяться такі визначення:

торговий об'єкт- будівлю (будівлю, споруду) або частину будівлі (будівлі, споруди), оснащену спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для викладення, демонстрації товарів, обслуговування покупців та проведення грошових розрахунків з покупцями під час продажу товарів;

офіс- будівлю (будівлю, споруду) або частину будівлі (будівлі, споруди), в якій обладнано стаціонарні робочі місця, що використовується для розміщення адміністративних служб, прийому клієнтів, зберігання та обробки документів, обладнана оргтехнікою та засобами зв'язку, що не використовується безпосередньо для виробництва товарів;

об'єкт організації побутового обслуговування- будівля (будівля, споруда) чи частина будівлі (будівлі, споруди), призначена та (або) фактично використовується для надання побутових послуг, оснащене спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для надання побутових послуг;

об'єкт громадського харчування- будівлю (будівлю, споруду) або частину будівлі (будівлі, споруди), в якій надаються послуги громадського харчування, оснащене спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для надання послуг громадського харчування;

Таким чином, для російських організаційдіють два критерії застосування податку, що розраховується виходячи з кадастрової вартості:

виходячи з дозволеного використання земельної ділянки– щодо всіх будівель (незалежно від призначення та фактичного використання) площею понад 3000 кв.м. розташованих на земельній ділянці, дозволене використання яких передбачає розміщення, офісних будівель або об'єктів торгівлі та побутового обслуговування.
При цьому в нової редакціїзакону прямо зазначено, що під дію цього критерію не підпадають ділянки, на яких дозволено розміщення адміністративних будівель промислових підприємств.
Оскільки дозволене використання ділянки є підставою застосування підвищеного податку щодо розміщених на ньому задньої незалежно від їх фактичного використання, у багатьох випадках стає актуальним питання зміни дозволеного використання ділянки.
виходячи з фактичного використання будівлі– щодо всіх нежитлових будівель площею понад 2000 кв. та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках площею понад 3000 м., що фактично використовуються для розміщення офісів, об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування. Фактичне використання встановлюється Державною інспекцією з нерухомості м. Москви під час обстеження приміщень. У даному випадкуне має значення ні призначення приміщень за документами кадастрового та технічного обліку, ні дозволене використання ділянки, на якій вони розташовані.
При цьому під фактичним використанням приміщення для відповідної мети мається на увазі використання з цією метою хоча б 20% площі будівлі.
Враховуючи вкрай широке визначення «офісу», під цей критерій підпадають навіть адміністративні корпуси промислових підприємств (але їм встановлено пільги).
У той самий час, з поняття «торговельного об'єкта», до цієї категорії може бути віднесено лише об'єкти оптової і дрібнороздрібної торгівлі, мають торгові зали. Віднесення до цієї категорії складів, логістичних комплексів і т.д. буде неправомірним.
Оскільки питання фактичне використання об'єкта визначається за результатами перевірки Держінспекції з нерухомості м. Москви, виникає необхідність оскарження результатів контрольних заходів.

Пільгові режими оподаткування.

Податок сплачується у розмірі 25% обчисленоїсуми щодо:

1. Розташованих в адміністративно-ділових центрах та торгових центрах (комплексах) приміщень, що використовуються:

для здійснення освітньої діяльності та (або) медичної діяльності;
науковими організаціями, що виконують науково-дослідні та дослідно-конструкторські роботи за рахунок коштів бюджетів, коштів Російського фонду фундаментальних дослідженьта Російського фонду технологічного розвитку, за умови, що зазначені кошти становлять не менше ніж 30 відсотків усіх доходів, отриманих науковою організацією у звітному (податковому) періоді.

2. Нежитлових будівель (будівель, споруд), при одночасному дотриманні наступних умов:

1) нежитлові будівлі (будівлі, споруди) та приміщення в них не передані у користування третім особам та використовуються платником податків для розміщення робочих місць працівників, які забезпечують його виробничу діяльність;

2) нежитлові будівлі (будівлі, споруди) розташовані на земельних ділянках, вид дозволеного використання яких передбачає лише розміщення об'єктів промисловості та (або) виробництва та (або) адміністративних будівель (будівель, споруд) промисловості, матеріально-технічного, продовольчого постачання, збуту та заготівель промисловості;

3) на земельних ділянках, на яких розташовані дані об'єкти, або на прилеглих до них земельних ділянках розташовані нежитлові будівлі (будівлі, споруди), що знаходяться у власності платника податків, що використовуються ним для здійснення виробничої діяльності, та дані нежитлові будівлі (будівлі, споруди) та приміщення у них не передано платником податків у користування третім особам.

Тобто ця пільга застосовується щодо адміністративних корпусів діючих промислових підприємств, що використовуються виключно для функціонування цього підприємства.

3. Об'єктів, розташованих на земельних ділянках, дозволене використання яких передбачає розміщення офісів, об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, але фактично для цих цілей не використовуються (використовується менше 20% площі).

Відповідно до статті 4 Федерального законувід 2 листопада 2013 р. N 307-ФЗ "Про внесення змін до статті 12 частини першої та глави 30 частини другої Податкового кодексуРосійської Федерації", Законом міста Москви від 5 листопада 2003 р. N 64 "Про податок на майно організацій" ухвалює:

1. Затвердити Порядок визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень з метою оподаткування (додаток 1).

2. Створити Міжвідомчу комісію з розгляду питань, що стосуються визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень з метою оподаткування.

3. Затвердити Положення про Міжвідомчу комісію з розгляду питань, що стосуються визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень з метою оподаткування (додаток 2).

4.1. У пункті 3 постанови слова "земельно-майнові" замінити словами "майново-земельні".

4.2. Пункт 1 додатка до постанови після слів "(далі - об'єкти нежитлового фонду)," доповнити словами "заходи щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування,".

4.3. Додаток до постанови доповнити пунктом 4.6 у такій редакції:

"4.6. Є уповноваженим органом суб'єкта Російської Федерації - міста Москви з визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для оподаткування незалежно від прав власності.".

5. Контроль за виконанням цієї постанови покласти на заступника Мера Москви з питань економічної політикита майново-земельних відносин Сергуніну Н.А.

Мер Москви

С.С. Собянін

Додаток 1

до постанови Уряду

ВИЗНАЧЕННЯ ВИДУ ФАКТИЧНОГО ВИКОРИСТАННЯ БУДІВЕЛЬ

(БУДУВАНЬ, СПОРУД) І НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

Для цілей оподаткування

1. Загальні положення

1.1. Цей Порядоквизначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування (далі - Порядок) визначає порядок здійснення органами виконавчої заходів щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень (далі - об'єкти нежитлового фонду) для цілей оподаткування (далі також - заходи щодо визначення виду фактичного використання).

1.2. Заходи щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування здійснюються (далі - Держінспекція).

1.3. Заходи щодо визначення виду фактичного використання здійснюються з метою виявлення наступних видівнерухомого майна, яке визнано об'єктом оподаткування, щодо якого податкова база визначається як кадастрова вартість майна, затверджена в установленому порядку:

1) адміністративно-ділові центри та торгові центри (комплекси) та приміщення в них;

2) нежитлові приміщення, призначення яких відповідно до кадастрових паспортів об'єктів нерухомості або документів технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування або які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування. та побутового обслуговування.

1.4. Для цілей цього Порядку використовуються такі поняття:

1) адміністративно-діловий центр (комплекс) - окрема будівля (будівля, споруда), що стоїть окремо, приміщення в якій належать одному або декільком власникам і яка відповідає хоча б одній з наступних умов:

Будівля (будівля, споруда) розташована на земельній ділянці, один із видів дозволеного використання якої передбачає розміщення офісних будівель ділового, адміністративного чи комерційного призначення;

Будівля (будівля, споруда) призначена для використання або фактично використовується з метою ділового та (або) адміністративного та (або) комерційного призначення, якщо призначення приміщень загальною площею не менше 20 відсотків загальної площіцієї будівлі (будівлі, споруди) передбачає розміщення офісів та супутньої офісної інфраструктури (включаючи централізовані приймальні приміщення, кімнати для проведення зустрічей, офісне обладнання, паркування);

2) торговий центр (комплекс) - окрема будівля (будівля, споруда), що стоїть окремо, приміщення в якій належать одному або декільком власникам і яка відповідає хоча б одній з наступних умов:

Будівля (будівля, споруда) розташована на земельній ділянці, один із видів дозволеного використання якої передбачає розміщення торгових об'єктів та (або) об'єктів громадського харчування, та (або) побутового обслуговування;

Будівля (будівля, споруда) призначена для використання або фактично використовується з метою розміщення торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та (або) об'єктів побутового обслуговування, якщо призначення приміщень загальною площею не менше 20 відсотків загальної площі цієї будівлі (будівлі, споруди) передбачає розміщення торгових об'єктів та (або) об'єктів громадського харчування, та (або) об'єктів побутового обслуговування;

3) торговий об'єкт - будівля (будівля, споруда) або частина будівлі (будівлі, споруди), оснащена спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для викладення, демонстрації товарів, обслуговування покупців та проведення грошових розрахунків з покупцями під час продажу товарів;

4) офіс - будівля (будівля, споруда) або частина будівлі (будівлі, споруди), в якій обладнані стаціонарні робочі місця, що використовується для розміщення адміністративних служб, прийому клієнтів, зберігання та обробки документів, обладнана оргтехнікою та засобами зв'язку, що не використовується безпосередньо для виробництва товарів;

5) об'єкт організації побутового обслуговування - будівля (будівля, споруда) або частина будівлі (будівлі, споруди), призначена та (або) фактично використовується для надання побутових послуг, оснащена спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для надання побутових послуг;

6) об'єкт громадського харчування - будівля (будівля, споруда) або частина будівлі (будівлі, споруди), в якій надаються послуги громадського харчування, оснащена спеціалізованим обладнанням, призначеним та використовуваним для надання послуг громадського харчування.

1.5. Фактичним використанням будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення, що передбачає розміщення об'єктів, зазначених у пункті 1.3 цього Порядку, визнається використання не менше 20 відсотків загальної площі зазначеної будівлі (будівлі, споруди), нежитлового приміщення для розміщення офісів та (або) торгових об'єктів , та (або) об'єктів громадського харчування, та (або) об'єктів побутового обслуговування.

2. Підготовка до проведення заходів щодо визначення виду

фактичного використання будівель (будівель, споруд)

та нежитлових приміщень для цілей оподаткування

2.1. З метою проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання начальник, заступник начальника Держінспекції оформляє доручення про проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання, яке містить:

1) відомості про працівників Держінспекції, уповноважених на проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання (прізвище, ім'я, по батькові, посада);

2) адресу місця знаходження будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення, щодо якого здійснюється захід щодо визначення виду фактичного використання;

3) відомості про працівників органів виконавчої влади, що залучаються до участі у проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання (прізвище, ім'я, по батькові, посада);

4) дати початку та закінчення проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання.

2.2. Працівники Держінспекції, які зазначені у дорученні щодо проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування, при проведенні зазначених заходів, а також представники інших органів виконавчої влади, які беруть участь у проведенні зазначених заходів, наділяються повноваженнями відвідувати об'єкти нежитлового фонду з метою визначення їхнього виду фактичного використання.

2.3. До участі у проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування залучаються:

1) не менше двох працівників Держінспекції;

2) представник (при проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання щодо торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування);

3) представник (при проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання щодо будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень виробничого чи наукового призначення);

4) представник Департаменту регіональної безпеки та протидії корупції міста Москви (за наявності можливості протидії працівникам Держінспекції у проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування);

5) експерт - особа, яка володіє спеціальними знаннями з питань, що виникають у ході проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання.

3. Проведення заходів щодо визначення виду фактичного

використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових

приміщень для цілей оподаткування

3.1. Заходи щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування проводяться Держінспекцією відповідно до методики визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування (додаток 1 до цього Порядку).

3.2. Захід щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування проводиться лише працівниками Держінспекції, зазначеними у дорученні про проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання (пункт 2.1 цього Порядку). Перелік працівників Держінспекції, уповноважених на проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування, затверджується наказом начальника Держінспекції та підлягає опублікуванню на офіційному сайті Держінспекції в інформаційно-телекомунікаційній мережі Інтернет.

3.3. При проведенні заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування завірена печаткою копія доручення про проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання вручається власникам будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення, щодо яких проводяться заходи щодо визначення виду фактичного використання, на їхню вимогу.

3.4. У ході проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування здійснюється фотозйомка (при необхідності відеозйомка), що фіксує фактичне використання зазначеної будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення, а також фотозйомка (при необхідності відеозйомка) ) інформаційних стендів з реквізитами організацій, які здійснюють діяльність у вказаній будівлі (будівлі, споруді) та нежитловому приміщенні.

3.5. За результатами проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування в строк не пізніше 5 календарних днівз дати проведення зазначеного заходу працівником Держінспекції, уповноваженим на проведення зазначеного заходу, складається акт про фактичне використання будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення для цілей оподаткування за формою, зазначеною у додатку 2 до цього Порядку, із додатком відповідних фотоматеріалів.

3.6. У разі якщо під час проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування виникли обставини, що перешкоджають доступу працівників Держінспекції до зазначеної будівлі (будівля, споруда) та нежитлове приміщення, та є інформація, що свідчить про використання зазначених будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для розміщення офісів та (або) торгових об'єктів, та (або) об'єктів громадського харчування, та (або) об'єктів побутового обслуговування, акт про фактичне використання зазначених будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування оформляється із зазначенням виявлених ознак розміщення офісів та (або) торгових об'єктів, та (або) об'єктів громадського харчування, та (або) об'єктів побутового обслуговування з додатком фотоматеріалів та вказівкою на обставини, що перешкоджали доступу працівників Держінспекції у вказану будівлю (будівлю, споруду) та нежитлове приміщення.

3.7. Інформація про результати проведення заходів щодо визначення виду фактичного використання будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення для цілей оподаткування у строк не пізніше 7 робочих днів з моменту проведення зазначеного заходу розміщується на офіційному сайті Держінспекції в інформаційно-телекомунікаційній мережі Інтернет.

3.8. Копія складеного акта про фактичне використання будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення для цілей оподаткування представляється Держінспекцією власнику зазначеної будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення на підставі звернення власника у строк не пізніше 7 робочих днів з дня надходження такого звернення.

3.9. У разі незгоди з результатами проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання будівлі (будівлі, споруди) та нежитлового приміщення для цілей оподаткування власник об'єкта нежитлового фонду має право звернутися протягом 30 календарних днів з моменту розміщення інформації про результати проведення заходу щодо визначення виду фактичного використання будівель ( будівель, споруд) та нежитлових приміщень для цілей оподаткування на офіційному сайті Держінспекції (пункт 3.7 цього Порядку), який забезпечує розгляд відповідного питання на засіданні Міжвідомчої комісії з розгляду питань, що стосуються визначення виду фактичного використання будівель (будівель, споруд) та не для цілей оподаткування.

1.2. Корисна нежитлова площа - нежитлова площа торгового, офісного, спортивного, адміністративного, соціального та іншого призначення, яка використовується для здійснення її власниками (власниками, користувачами) діяльності, у тому числі площа допоміжних приміщень, що не належать до приміщень загального користування (зокрема: місця розміщення інженерно-технологічного обладнання, кімната очікування відвідувачів, кімнати зберігання), яка використовується вказаними власниками (власниками, користувачами).

1.3. Приміщення загального користування - приміщення, що використовуються одночасно кількома власниками (власниками, користувачами) будівель (будівель, споруд) та нежитлових приміщень, щодо яких проводяться заходи щодо визначення виду фактичного використання (зокрема: загальні вхідні групи, загальні коридори, ліфтові холи, санвузли , підвали, горища, паркування, місця розміщення інженерно-технологічного обладнання, що обслуговує всю будівлю (будівлю, споруду) та нежитлове приміщення).

2. Методика розрахунку частки фактичної площі об'єкта

нежитлового фонду, що використовується для кожного з видів

діяльності, що здійснюється в будівлі (будівлі, споруді)

та нежитловому приміщенні, у загальній площі об'єкту нежитлового фонду

З 2015 року податок на майно організацій став розраховуватися виходячи з кадастрової вартості, через що багато компаній стали оплачувати його в набагато більшому розмірі, ніж раніше (). І, звичайно, у багатьох постало питання: а як платити менше? І такий спосіб є, вірніше навіть два – встановити замість кадастрової ринкову вартістьабо домогтися виключення об'єкта із переліку нерухомості з відповідним оподаткуванням.

Встановити замість кадастрової вартості ринкову – хороший шлях для організацій зниження податку, і багато хто цим користується. Це особливо вигідно, коли перша вище за можливу ціну купівлі або продажу в кілька разів. Тим не менш, у ряді випадків можна домогтися виключення об'єкта з переліку нерухомості, що підлягає оподаткуванню за кадастровою вартістю. Іноді це перспективніше, ніж процедура із встановленням ринкової ціни. Щоправда, цей спосіб не всім підійде.

Питання в принципі стосується не всієї комерційної та виробничої нерухомості. Відповідно до бази з податку майно організацій розраховується з кадастрової вартості лише певного роду об'єктів. Це торгово-офісні будівлі та нерухомість іноземних організацій, якщо останні не здійснюють діяльність у РФ через постійні представництва або їх об'єкти, які мають відношення до діяльності через постійні представництва.

В інших випадках база з податку розраховується за середньорічною (або середньою) вартістю об'єкта. Він визначається як сума величин залишкової вартостімайна на перше число кожного місяця, поділена на кількість місяців на рік. Залишкова - це первісна вартість за вирахуванням зносу. Вона, як правило, менша від кадастрової, тому сума податку, розрахована виходячи з середньорічної вартості, часом на порядок менше тієї, що нарахована за кадастровою. Навіть з урахуванням того, що в першому випадку ставка податку зазвичай вища.

Але зробити так, щоб нерухомість або не потрапила до списку об'єктів оподаткування за кадастровою вартістю, або була виключена з нього, можна лише у певних випадках. І як це зробити – залежить від регіону, де працює організація.

Регіональний фактор

Податок на майно організацій є регіональним податком, отже, багато моментів, що стосуються сплати податку майно, визначають самі регіони (). Це і ставка, і деякі особливості формування бази податку, і пільги, і порядок сплати податку, і порядок проведення деяких процедур. Зокрема, порядок виключення із переліку об'єктів оподаткування за кадастровою вартістю суб'єкти РФ також визначають. Тому ситуація в різних регіонахможе відрізнятися настільки, що загальним може залишитися лише те що, що податку майно організацій розраховується з кадастрової вартості для торгово-офісних будинків.

Відмінності добре видно при порівнянні двох таких регіонів, як Москва та Нижегородська область.

Так, якщо говорити про податкову базу об'єктів на території Москви, то вона розраховується виходячи з кадастрової вартості для наступних об'єктів (без урахування житлових приміщень та нерухомості іноземних організацій):

адміністративно-ділових та торгових центрів (і приміщень у них) на земельних ділянках, у яких один із видів дозволеного використання – розміщення офісних будівель, об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування;
окремих нежитлових будівель (будівель, споруд) загальною площею понад 1000 кв. м (і приміщень у них), де розміщені офіси, торгові приміщення, заклади громадського харчування та побутового обслуговування населення або фактично використовуються з метою ділового, адміністративного чи комерційного призначення;
розташованих у багатоквартирних будинках нежитлових приміщень загальною площею понад 3000 кв. м, що належать одному або декільком власникам, які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування об'єктів побутового обслуговування;
окремих нежитлових будівель (і нежитлових приміщень у таких будинках), якщо призначення будівель і приміщень відповідно до кадастрових паспортів об'єктів нерухомості або документів технічного обліку (інвентаризації) передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування або побутового обслуговування, або які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів комунального харчування та (або) побутового обслуговування (ст. 1.1 Закону м. Москви від 5 листопада 2003 р. № 64").

У Нижегородської областіперелік трохи коротший:

адміністративно-ділові та торгові центри, приміщення у них;
нежитлові приміщення, призначення яких відповідно до кадастрових паспортів об'єктів нерухомості або документів технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування, або які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування та побутового обслуговування (стаття Закону Нижегородської області від 27 листопада 2003 р. № 109-З "", податкова база визначається виходячи з кадастрової вартості для наступних об'єктів (також без урахування нерухомості іноземних організацій).

Ставки цього податку для організацій також різняться. У Москві це 1,4% від кадастрової вартості у 2017 році та 1,5% у 2018-му, а в Нижегородській області – постійно 2%.

Крім того, іноді застосовується знижена ставка. Так було в Москві під час розрахунку суми податку застосовується коефіцієнт 0,1, якщо приміщення задовольняє кільком умовам. Наприклад, коли воно знаходиться на цокольному, першому та другому поверхах будівель, що безпосередньо примикають до пішохідних зон загальноміського значення або до вулиць з інтенсивним пішохідним рухом, і використовується для розміщення об'єктів громадського харчування, роздрібної торгівлі, побутового обслуговування, туристської діяльності, діяльності у сфері виконавчих мистецтв, музеїв, комерційних художніх галерей та (або) у галузі демонстрації кінофільмів.

У Нижегородській області у ряді випадків застосовується ставка 0,5%. Це відноситься до готелів, розміщених у будівлях, що належать платнику податків, або до розташованих в адміністративно-ділових центрах приміщень, де виконуються науково-дослідні та дослідно-конструкторські роботи за рахунок держкоштів.

Крім того, кожен регіон має свої пільги з податку на майно, розрахованого виходячи з кадастрової вартості, і їх список досить великий в обох суб'єктах РФ. Не всі пільги поширюються на приватні комерційні організаціїАле, наприклад, у Москві передбачено зменшення кадастрової вартості на 300 кв. м для суб'єктів малого бізнесу, для організацій, що працюють четвертий рік, та для організацій, середня чисельністьпрацівників яких за попередній рік була не менше 10 осіб, а виторг – 2 млн руб. одного працівника. У Нижегородській області пільгами можуть скористатися (часткове або повне звільнення від сплати податку) організації, що реалізують проекти, визнані пріоритетними та інноваційними, художні промисли та організації щодо придбаних та нововведених у дію основних засобів у сфері обробних виробництв.

Вийти з Переліку

В обох регіонах щодо нерухомості є умова "відповідно до кадастрових паспортів об'єктів…". Тобто і в Москві, і в Нижегородській області є встановлений місцевим законодавством Перелік об'єктів, що оподатковуються за кадастровою вартістю. Формується він за певними правилами, встановленими в кожному суб'єкті РФ, та згідно з Листом ФНП Росії від 19 травня 2017 р. № БС-4-21/9464@" ", даний акт не може бути віднесений до законодавства суб'єкта РФ про податки.

Тобто, постанова може набути чинності не як інші "податкові" нововведення, які обов'язково повинні починати свою дію з 1-го числа чергового податкового періоду з податку (за винятком низки випадків). У результаті нічого не забороняє регіональній владі оновлювати перелік і в середині року, що може стати сюрпризом для деяких платників податків, і до цього треба бути готовим.

Постанови про переліки об'єктів нерухомості, оподаткування яких розраховується за кадастрової вартості, передбачає можливість виключення з нього об'єктів з низки причин, переважно з однієї – об'єкт мало використовується для торгово-офисних цілей. Як це? Відповідно до , перераховані в законі об'єкти (магазини, офіси, громадське харчування тощо) повинні займати менше 20% від загальної площі. Тобто, наприклад, на 80%, що залишилися, має розташовуватися якесь виробництво. Також можливі інші приводи – кардинальна зміна діяльності або консервація об'єкта (фактичне припинення використання).

Як же виключити об'єкт із Переліку? Процедура в обох регіонах також відрізняється.

Москва

Дані справи розглядає Міжвідомча комісіяз розгляду питань оподаткування місті Москві. Вона може доручити Держінспекції з нерухомості визначити (у тому числі повторно) вид фактичного використання об'єкта. Для цього треба подати відповідну заяву до Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви (на сайті відомства є зразок). Документи, які треба додати до заяви (у будь-якому випадку):

виписка з ЕГРЮЛ;
довіреність чи інші документи, що підтверджують повноваження заявника;
витяг з ЄДРП або нотаріально засвідчена копія свідоцтва про власність.

А далі все залежить від причини, через яку власник нерухомості вирішив звернутися до комісії. Якщо він вважає, що Держінспекція припустилася помилки, оскільки керувалася іншими даними, відмінними від документів власника, то в департаменті рекомендують до заяви додати:

оригінали або копії документів кадастрового та (або) технічного обліку;
опис відмінностей у документах власника та Держінспекції з нерухомості.

Якщо ж помилку було допущено в розрахунках, то потрібно надати:

розрахунок, проведений власником відповідно до Методики, затвердженої постановою Уряду Москви від 14 травня 2014 р. № 257-ПП " ";
вказівки на розбіжності із розрахунком Держінспекції з нерухомості.

У разі зміни виду фактичного використання приміщення (у зв'язку з початком іншої діяльності) необхідні:

експлікація та поверховий планбудівлі із зазначенням видів діяльності, що ведуться у кожному з приміщень, з відмітками про зміни, що відбулися;
договори оренди із зазначенням видів діяльності, які будуть вести орендарі у приміщеннях, що знімаються;
угоду про розірвання договору оренди;
фотоматеріали/відеоматеріали;
ліцензії на провадження заявлених видів діяльності;
документи, що підтверджують, що вказане виробниче, медичне та інше обладнання дійсно розташоване у цій будівлі;
посилання на відкриті джерела з інформацією про вид діяльності, яку здійснюють заявник на території об'єкта.

Комісія нерідко ухвалює рішення на користь заявників. Так, у 2015 році було подано 250 таких заяв, призначено 190 повторних заходів щодо визначення фактичного виду використання об'єктів, 125 рішень прийнято на користь власників (тобто 50% від загальної кількості поданих заяв). У 2016 році подано 121 заяву, призначено 55 повторних заходів та 39 рішень винесено на користь заявника.

Заперечити результати заходів попереднього року(у даному випадку – 2016-го) можна було лише до 31 березня поточного року. Тобто сьогодні власник може посперечатися лише з висновками Держінспекції, зробленими вже 2017 року.

І виключити об'єкт із Переліку на 2017 рік можна лише у тому випадку, якщо повторний акт із висновком, що об'єкт не використовується для торгово-офісних цілей, складений до 31 грудня 2016 року. Якщо пізніше – то лише із Переліку на 2018 рік.

Нижегородська область

Тут процедура виключення із Переліку дещо інша. Цими питаннями займається Міжвідомча комісія при міністерстві інвестицій, земельних та майнових відносин Нижегородської області. Для цього треба зробити звіт про фактичне використання та подати заяву до міністерства. на Наразіможна виключити об'єкт лише зі Переліку за 2017 рік – за 2016 рік вже пізно (за термінами діють ті самі правила, що й Москві).

До речі, якщо комісія прийме негативне рішення, то його можна оскаржити у судовому порядку. Але, у принципі, у Нижегородській області практика виключення з Переліку переважно позитивна, зокрема і за оскарженні у суді.

Головна умова

Шанс виключити об'єкт із Переліку безпосередньо залежить від виду дозволеного використання (ВРІ) земельної ділянки та найменування (призначення) об'єкта. Якщо вони передбачають розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування чи побутового обслуговування, такі об'єкти не підлягають виключенню з переліку, навіть якщо вони забираються у необхідну пропорцію 20%/80%. І подавати заявку чи замовляти експертизу у цьому випадку недоцільно.

Тобто, якщо за всіма документами об'єкт – заклад громадського харчування, наприклад, їдальня, то й розглядатимуть її як їдальню, незважаючи на те, що фактичне використання може бути інше (або навіть не використовуватися зовсім). Але зазвичай таких призначень буває кілька, що, в принципі, залишає простір для маневру. Головне – нічого не наплутати.

Теги: Москва, юрособи, податок на майно організацій, бухоблік та звітність, податки, збори, внески, практичні ситуації, ФНС Росії

Для Москви затверджено список об'єктів комерційної нерухомості на 2018 рік, за якими податок на майно організацій розраховується від кадастрової вартості. Про це повідомляє департамент економічної політики та розвитку міста Москви.

До нового переліку увійшло близько 25 тисяч об'єктів загальною площею майже 90 мільйонів «квадратів». Це на 4% більше, ніж у попередньому податковий період. Це пов'язано з роботою, спрямованою на справедливий розподіл податкового навантаження.

"Місто, таким чином, продовжує роботу, спрямовану на справедливий розподіл податкового навантаження - залежно від реальної вартості майна, створює рівні умови оподаткування для схожих об'єктів торговельної та офісної нерухомості", - зазначив Міністр Уряду Москви, голова Департаменту економічної політики та розвитку міста Володимир Юхимів.

Він нагадав, що у столиці створено збалансовану систему пільг для включених до переліку торгово-офісних об'єктів, які належать до соціально значущих або виробничих сфер діяльності.

2016 року для трьох тисяч об'єктів нерухомості сума податкових пільг склала близько трьох мільярдів рублів.

Інформацію про порядок оподаткування, ставки, пільги з податку на майно від кадастрової вартості, дії у разі незгоди з включенням об'єкта нерухомості до переліку платники податків можуть отримати на сторінці Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви.

Чи включено ваш об'єкт до затвердженого переліку об'єктів нерухомості?

Це можна дізнатися за допомогою сервісу для пошуку об'єктів нерухомого майна, якими податок на майно обчислюється від кадастрової вартості.

Цей сервіс призначений для пошуку об'єктів нерухомого майна, включених до Переліку торгових, офісних об'єктів, об'єктів громадського харчування та (або) побутового обслуговування, які оподатковуються на майно від кадастрової вартості.

Якщо Вам належить нежитлове приміщення в нежитловій будівлі, то в Переліку необхідно здійснювати пошук будівлі, в якій розташоване дане приміщення.
В даний час в даному сервісі містяться затверджені Переліки на 2014 – 2018 роки.

Ознайомитися з критеріями, за якими об'єкти нерухомості включаються до Переліку, порядку оподаткування, ставками, пільгами з податку на майно від кадастрової вартості можна на сайті Мера Москви.

1. Як користуватись сервісом?

Пошук у Переліку здійснюється за кадастровим номером або за адресою об'єкта нерухомості. Звертаємо увагу, що пошук за кадастровим номером точніший, у той час як пошук за адресою може не дати коректного результату у зв'язку з індивідуальними особливостями написання адреси об'єкта (наприклад, використання літери «е» або «е» у назві вулиці).

Кадастровий номер об'єкта можна побачити у свідоцтві про право власності на об'єкт, виписку з ЄДРН, кадастровому паспортіна об'єкт, на сайті Росреєстру

Результати пошуку мають виключно інформаційний характер, не є доказом наявності чи відсутності об'єкта нерухомого майна у Переліку відповідного року та не можуть бути підставою для розрахунку податку.

У результатах пошуку вказується також інформація про те, за яким критерієм об'єкт нерухомого майна включено до Переліку. Звертаємо Вашу увагу, що у сервісі відображається лише один із критеріїв, за якими об'єкт включено до Переліку, хоча об'єкт може відповідати кільком критеріям одночасно. Більше детальну інформаціюпро критерії включення об'єкта до Переліку можна знайти в пунктах 2 і 3 розділу «Часті питання».

Офіційну інформацію про наявність або відсутність об'єкта нерухомого майна в переліку відповідного року Ви знайдете в постановах Уряду Москви від 29 листопада 2013 р. № 772-ПП (діє у 2014 році) та від 28 листопада 2014 р. № 700-ПП (набрав чинності з 1 січня 2015 року), у 2016 році – в редакції від 26 листопада 2015 р. № 786-ПП, у 2017 році – від 29 листопада 2016 р. № 789-ПП, у 2018 році – від 28 листопада 2014 р. № 700-ПП.

2. Які об'єкти включені до Переліку на 2018 рік?

До Переліку на 2018 рік включено об'єкти, що відповідають таким умовам:

Будівля розташована на земельній ділянці з видом дозволеного використання, що включає розміщення торгівлі/офісів/побутового обслуговування/громадського харчування;
Нежитлова будівля (площею понад 1 тис.м2) або нежитлове приміщення у житловому будинку (якщо сукупна площа нежитлових приміщень перевищує 3 тис.м2) фактично використовуєтьсяне менш ніж на 20% загальної площі для торгівлі/офісів/побутового обслуговування/громадського харчування згідно з актом Держінспекції з нерухомості;
Нежитлове приміщення або нежитлове приміщення, розташоване на пішохідних зонах (список таких зон див.), фактично використовуєтьсяне менше ніж на 20% загальної площі для розміщення торгівлі / офісів / побутового обслуговування / громадського харчування згідно з актом Держінспекції з нерухомості або має відповідне призначення у документах технічного обліку.

Ознайомитись з критеріями включення об'єктів нерухомого майна у Переліки на 2014-2018 рік можна.

3. Як визначити, за яким критерієм об'єкт було включено до Переліку?

У результатах пошуку об'єкта нерухомості у сервісі вказується інформація про те, за яким критерієм об'єкт нерухомого майна включено до Переліку. Звертаємо увагу, що у сервісі відображається лише один із критеріїв, за якими об'єкт включено до Переліку, хоча об'єкт може відповідати кільком критеріям одночасно.
Перевірити, чи проводилося обстеження Держінспекцією з нерухомості.
Якщо обстеження не проводилося, отже, об'єкт нерухомості включено до Переліку на підставі виду дозволеного використання земельної ділянки (або документів технічного обліку для об'єктів, розташованих на пішохідних зонах, докладніше про критерії див. питання № 2).
Звернутися до Департаменту економічної політики та розвитку міста Москви за роз'ясненнями, за якими критеріями Ваш об'єкт нерухомості був включений до Переліку, а також дізнатися про порядок його оподаткування та можливі пільги.

Ознайомитись з порядком оподаткування Вашого об'єкта нерухомості податком на майно, що сплачується від кадастрової вартості, можна.

4. Що робити, якщо Ви не погоджуєтесь з включенням об'єкта нерухомості в Перелік?

Визначити, за яким критерієм об'єкт було включено до Переліку (див. питання №3).
У разі якщо будівлю було включено до Переліку, оскільки вид дозволеного використання земельної ділянки передбачає розміщення торгівлі, офісів, побутового обслуговування або громадського харчування, але ця ділянка фактично не використовується під заявлені цілі, Ви можете:
- звернутися до Департамент міського майна міста Москви найближчим часомдля виключення зазначених видів розміщення на підставі дозволеного використання земельної ділянки та внесення даних змін Росреєстром до ЄДРН до 31 грудня 2017 року(), або
- якщо зміна виду дозволеного використання недоцільна, або не була зроблена до 31 грудня 2017 року, але при цьому об'єкт нерухомості фактично використовується для вищезгаданих видів діяльності менш ніж на 20% площі, звернутися до 30 квітня 2018 рокув Держінспекцію з нерухомостідля складання акта обстеження до 30 червня 2018 року.Це дозволить знизити податок у 4 рази, заявивши відповідну пільгу (див. питання №5, пільга №1).
Якщо об'єкт нерухомості був включений до Переліку по акту Держінспекції, який фактично використовуєтьсяне менше ніж на 20% загальної площі для розміщення торгівлі/офісів/побутового обслуговування/громадського харчування, Ви можете:
- якщо акт був складений у 2017 році і Ви з ним не згодні - звернутися до Департаменту до 31 березня 2018 рокудля розгляду Вашої заяви на комісії з метою складання Держінспекцією повторного акта, що підтверджує відсутність цих видів використання об'єкта ();
- у разі якщо з дати складання акта фактичне використання об'єкта змінилося і зараз він використовується для вищезгаданих видів діяльності менш ніж на 20% загальної площі - звернутися до Департаменту для розгляду Вашої заяви на комісії з метою складання Держінспекцією з нерухомості акта, що підтверджує відсутність даних видів використання об'єкта до 31 грудня 2017 року ().

Якщо об'єкт нерухомості включений до Переліку одночасно за декількома критеріями і Ви з ними не погоджуєтесь, то необхідно здійснити дії, описані вище в підпунктах 2 та 3.

5. Які пільги я можу скористатися щодо об'єктів, включених до Переліку?

Федеральні податкові пільгипередбачені у розділі 30 Податкового кодексу РФ.

Регіональні податкові пільги передбачені (далі – Закон № 64).

Основні регіональні пільги:

Зниження податку в 4 рази – для об'єктів, фактично використовуються для торгово-офісних цілейменш як на 20% загальної площі, але включених до Переліку, оскільки вони розташовані на земельних ділянках з видом дозволеного використання для розміщення офісних об'єктів, об'єктів торгівлі, громадського харчування та (або) побутового обслуговування (ч. 2.3 ст. 4.1 Закону № 64).
до 30 червня 2018 рокуодержати акт обстеження Держінспекції з нерухомості, що підтверджує, що об'єкт нерухомості використовується для розміщення офісних об'єктів, об'єктів торгівлі, громадського харчування та (або) побутового обслуговування менш ніж на 20% загальної площі.
Зниження податку в 4 рази для заводоуправлінь(офісних будівель, що використовуються для розміщення робочих місць працівників, які забезпечують виробничу діяльність) (ч. 2.1 ст. 4.1 Закону № 64);
Увага! Для застосування цієї пільги у 2018 році необхідно у період з 1 січня 2017 року до 30 червня 2018 рокуодержати два акти обстеження Держінспекції з нерухомості: акт, що підтверджує використання офісної будівлі під заводоуправління, та акт, що підтверджує наявність виробництва на земельній ділянці заводоуправління або суміжній земельній ділянці.
Зниження податку в 4 рази для освітніх, медичних та науковихорганізацій щодо приміщень, розташованих у торгових та бізнес-центрах, що використовуються для освітньої, медичної та наукової діяльності(ч. 2 ст. 4.1 Закону № 64);
Пільга для суб'єктів малого підприємництва- Зменшення податкової базина кадастрову вартість 300 м2 площі об'єкта для суб'єктів малого підприємництва (ч. 1 ст. 4.1 Закону № 64);
Пільга для готелів- зменшення податкової бази на кадастрову вартість збільшеної вдвічі мінімальної площі номерного фонду готелю (ч. 2.2 ст. 4.1 Закону № 64);
Пільги для інвестиційних пріоритетних проектів міста Москви:
- промислових комплексів – сплата 50% суми обчисленого податку щодо нерухомого майна промислових комплексів (ч. 1.4 ст. 4 Закону № 64);
- технопарків та індустріальних парків- повне звільнення від сплати податку щодо нерухомого майна технопарку чи індустріального парку (п. 27 ч. 1 ст. 4 Закону № 64).