Типологія підземних об'єктів нерухомості. Класифікація виробничої нерухомості Під час освоєння дисципліни студент має

Вимагає від оцінювача проведення аналізу значної частини чинників, визначальних величину розрахункової вартості. Кваліфікований та обґрунтований висновок про вартісні характеристики об'єкта оцінки можливий лише на основі систематизованих та підтверджених тим чи іншим чином вихідних даних, які можуть бути перевірені будь-якою зацікавленою особою, включаючи органи влади. Основними завданнями оцінювача є чітке визначення власне об'єкта оцінки, його ідентифікація (опис), обґрунтування вибору інформаційної бази під час проведення розрахунків і мінімальних відомостей допущень і припущень щодо використовуваних у розрахунках величин.

При повному припиненні будівництва - порядок ліквідації та використання вже збудованих об'єктів або їх частин, змонтованих конструкцій та обладнання, реалізації завезених на будівництво матеріальних цінностейзамовника.

Постійного (безстрокового) користування ділянками державної та муніципальної власності;

Оренди земельної ділянки, відплатно або безоплатно придбаної;

Обмеженого користування прилеглими земельними ділянками, які перебувають у власності інших осіб.

У процесі експлуатації землі ділянка може приносити дохід, званий земельною рентою,під якою розуміється внутрішній показник ефективності використання земельної ділянки як активу підприємства, що визначається як приватне від розподілу розміру вартості, що розраховується, на термін капіталізації. Відповідно до проекту методичних рекомендацій «Порядок обліку вартості земельних ділянокв активах комерційних організацій, у тому числі з іноземними інвесторами» при розрахунку земельної ренти пропонується наступна класифікація земельних ділянок залежно від виду використання: сільськогосподарські, лісогосподарські, землі поселень та ін.

Наведені вище системи, класифікації основних фондів та пропозиції щодо класифікації земельних ділянок на даний час прийняті за основу при обліку в активах підприємств результатів визначення вартості їх майна. Однак вони розглядають об'єкти нерухомості не як єдине ціле, а як основні фонди та земельна ділянка. Разом з тим, якщо проводити аналіз саме ринкової вартості нерухомості, виникає необхідність у розробці власної системи класифікації, яка б дозволила вчити основні «товарні» властивості цілісного об'єкта і була б пов'язана з вже існуючими системами класифікації та опису об'єктів.

Вступ 3

1. Класифікація підземних об'єктів нерухомості

1.1. Підземні споруди транспортного призначення 6

1.2. Підземні споруди громадського призначення 7

1.3. Підземні споруди енергетики 8

1.4. Підземні сховища 8

2. Проблеми будівництва та експлуатації підземних споруд 9

2.1. Ризики під час здійснення підземного будівництва: їх види та методи оцінки. 9

2.2. Моніторинг технологічної безпеки 11

2.3. Проблеми кадастрового оформлення підземних об'єктів нерухомості 13

3. Перспективи використання підземної нерухомості 16

3.1. Використання готових підземних порожнин 16

3.2. Підземна урбаністика як рішення територіальних, соціальних та економічних проблемвеликих міст 17

Висновок 20

Список литературы 23

Витяг з тексту

Світовий досвід країн Європи, Північної Америки та Південно-Східної Азії показує, що зростання інтенсивності освоєння та комплексності використання підземного простору мегаполісів, як один із магістральних напрямів їхнього територіального розвитку, сприяє вирішенню низки найскладніших соціальних, містобудівних, транспортних, екологічних та інших завдань. Під землею благополучно та взаємопов'язано розміщуються багато об'єктів інженерно-транспортної, соціальної та виробничої інфраструктури. Забезпечується інтеграція підземних та наземних споруд. Все це дозволяє ефективно використовувати територіальний ресурс, суттєво економити площі дефіцитних міських земель, сприяти охороні особливо цінних угідь та об'єктів, знижувати загазованість та зашумленість територій.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості передбачає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик об'єкта, що оцінюється, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок дохідності кожного варіанту і оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективному використанніможе бути зроблено тільки після розрахунку вартості.

Теоретичної та методологічною основоюдослідження послужили науково-практичні публікації в галузі оцінки нерухомості, законодавчі актиРФ, нормативні та методичні матеріали, а також матеріали мережі Інтернет з досліджуваної проблеми.

Разом з тим, дані наукові роботи розглядали лише окремі аспекти дій з нерухомим майном: його економічну сутність та властивості як товару, функції та правове регулюваннянерухомості. Питання розгляду об'єкта нерухомості з позиції задоволення людських потребрізних рівнів не приділяли уваги.

Список джерел інформації

1. «Містобудівний кодекс Російської Федерації» від 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. від 30.12.2015).

2. Закон РФ від 21.02.1992 N 2395-1 (ред. Від 13.07.2015) «Про надра».

3. Цивільний кодексРосійської Федерації (ДК РФ) від

4. Федеральний законвід 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. від 30.12.2015) «Про державний кадастрнерухомості».

5. Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. Від 29.12.2015) «Про державної реєстраціїправ на нерухоме майно та угод із ним».

6. Волков К. А. Шутова І. М. Управління експлуатацією нерухомості: навчальний посібникдля студ. спец. 291  500 - Експертиза та управління нерухомістю - С-Пб.: СПбДАСУ, 2007. - 144с.

7. Гріненко С. В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій.:

• Таганрог: Вид-во ТРТУ, 2004. - 107с.

8. Зерцалов М. Р., Конюхов Д. З., Меркін У. Є. Комплексне освоєння підземного простору: підручник. - М.: Видавництво ACB, 2015. - 416 с.

9. Сіміонова Н. Є. Шеїна С. Г. Методи оцінки та технічної експертизи нерухомості. - М.: ІКЦ "Березень", 2006. - 448 с.

10. Бєляєв В. Л. Основи підземного містоустрою: монографія / Міністерствоосвіти та науки Російської Федерації; ФДБОУ ВПО "Московський державний будівельний університет". М.: МДСУ, 2012. (Бібліотека наукових розробок та проектів МДСУ).

11. Бєляєв В.Л., Романов В.М. Досвід і перспективи застосування 3D-кадастру при управлінні містобудівним розвитком підземного простору.

12. Калінін А.Р. Сучасний досвід освоєння підземного простору Москви.// Збірник наукових праць«Еколого-економічні проблеми природокористування у гірничій промисловості». - Шахти: Вид-во ЮРО АГН, 2005. - С.26-28.

13. Корчак А.А., Стоянова І.А. Досвід використання підземного простору у великих містах. URL: (дата звернення: 24 лютого 2016).

14. Порцевський А.К. Варіанти використання підземного простору. URL: geoprotection.narod.ru/genesis/use-underground-1.pdf (дата звернення: 24 лютого 2016 року).

15. «Посібник з комплексного освоєння підземного простору великих міст» (схвалено та рекомендовано до видання Протоколом Вченої ради РААСН від 30.11.2004).

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru/

Міністерство сільського господарстваРФ

Федеральна державна освітня установа

вищої професійної освіти

"Алтайський державний аграрний університет"

Факультет Землевпорядкування та кадастри /Кадастр нерухомості

Контрольна робота

з дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості»

Виконала Караваєва Ганна Володимирівна

Барнаул 2013

Вступ

Об'єктів нерухомості безліч і всі вони різні і неоднорідні, потрібно їх класифікувати за певними ознаками. Розглянемо таке поняття як типологія. Типологія - наукова класифікація предметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак. Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок класифікації об'єктів нерухомості.

Вперше термін " нерухоме і рухоме майно " виник законодавстві Російської імперії в Указі Петра Першого від 23 березня 1714 р. " Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах " , замінивши собою існували різноманітні поняття, регулювали правове становище земельних ділянок. У Зводі Законів Російської Імперії нерухомим майном визнавалися земля та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі та порожні дворові місця, а також залізниці. Під рухомим майном розумілися всякого роду мореплавці та річкові судна, книги, рукописи, картини, екіпажі, землеробські знаряддя, а також все те, що витягнено з землі.

Класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє успішнішому вивченню об'єктів. Для цих цілей можна застосовувати різні принципикласифікації в залежності від їх походження та призначення. Проте визначення нерухомості передбачає виділення у його структурі двох складових (рис. 1.1):

Мал. 1.1. Укрупнена класифікація об'єктів нерухомості

1. Природні (природні) об'єкти - земельна ділянка, ліс та багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти та ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще й «нерухомістю за природою».

2. Штучні об'єкти (побудови):

а) житлова нерухомість - малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок(Від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок;

б) комерційна нерухомість - офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі для оренди, склади, будівлі та споруди, підприємства як майновий комплекс;

в) громадські (спеціальні) будівлі та споруди.

Лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);

Навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);

Культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);

Спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

г) інженерні споруди - меліоративні споруди та дренаж, комплексна інженерна підготовка земельної ділянки під забудову тощо.

Кожну з цих груп можна піддати подальшої дезагрегації з урахуванням різних типологічних критеріїв.

Штучні об'єкти отримали назву - "нерухомість за законом", проте ця категорія нерухомості спирається на "нерухомість за природою".

Штучні об'єкти можуть бути повністю збудовані та готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, а також відноситься до незакінчених об'єктів будівництва.

Земельні ділянки можуть бути подільними та неподільними. Ділянка називається ділимою, коли її можна розділити на частини та утворити самостійні земельні ділянки з дозволом цільового використання. Відповідно до законодавства не допускається поділ міських земель, земель фермерських господарствта ін.

Земельний фонд у РФ з економічного призначення поділено на сім категорій земель:

1. Землі сільськогосподарського призначення мають особливий правовий статус на ринку нерухомості та використовуються:

Для сільськогосподарського виробництва (рілля, сіножаті, пасовища, поклади, багаторічні насадження, цілина та інші угіддя);

Для особистого підсобного господарства;

Для колективного садівництва та городництва;

для підсобних сільськогосподарських виробництв;

Для досвідчених та наукових станцій.

Переведення земель із цієї категорії до іншої здійснюється лише за рішенням суб'єкта Федерації. Особливо цінні землі не підлягають приватизації.

2. Землі міст та населених пунктів займають 4% території країни. На цих землях розміщуються житлові будинкита соціально-культурні установи, а також вулиці, парки, площі, природоохоронні споруди; можуть розміщуватись промислові, транспортні, енергетичні, оборонні об'єкти та сільськогосподарські виробництва. Ця категорія земель забезпечує 86% надходжень до консолідованого бюджету від усіх платежів за землекористування та може використовуватись лише відповідно до генпланів та проектів.

3. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики та космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають спеціальний режим використання.

4. Землі особливо охоронюваних територій включають заповідники; зелені зони міст, будинків відпочинку, турбаз; пам'ятники природи, історії та культури; мінеральні води та лікувальні грязі, ботанічні сади та ін. Ця категоріяземель призначена для оздоровлення людей, масового відпочинку та туризму, а також для історико-культурного виховання та естетичної насолоди. Такі землі охороняються особливим законодавством, та вести господарську діяльністьними забороняється.

5. Землі лісового фондуповністю визначаються правовим режимом лісів, які зростають ними. До цієї категорії земель належать землі, вкриті лісами та надані для потреб лісового господарства та місцевої промисловості.

6. Землі водного фонду. Це землі, зайняті водоймами, льодовиками, болотами (крім тундри та лісотундри), гідротехнічними спорудами та смугами відведення при них.

7. Землі запасу є резервом і виділяються для різних цілей.

Продаж земельних ділянок, і навіть виділення їх у підприємницької діяльності та переведення з однієї категорії до іншої здійснюється відповідно до законами РФ і суб'єктів Федерації.

Земельна ділянка в обороті використовується для отримання доходу, у тому числі і шляхом передачі в оренду, внесення до складеного капіталу, забезпечення застави та ін.

Що стосується об'єктів житлової нерухомості можливо кілька типологічних побудов. Наприклад, залежно від тривалості та характеру використання житла:

Первинне житло - місце постійного проживання;

Вторинне житло - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;

Третинне житло - призначене для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).

Стосовно умов великих міст прийнято виділяти такі типологічні характеристики:

1. Елітне житло.

До нього пред'являються такі основні вимоги:

розміщення в найбільш престижних районахміста;

* приналежність до «старого» фонду (за наявності проведеного капітального ремонту та реконструкції) або до «сталінського» фонду;

* цегляні стіни;

* загальна площа квартир не менше 70 кв. м.;

* наявність ізольованих кімнат по конфігурації, наближених до квадрата, та великий кухні(площею щонайменше 15 кв.м.);

* наявність під'їзду, підземного або близько розташованого гаража та ін.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерні такі споживчі вимоги, як:

* цегляні стіни;

* забудова у двох і більше рівнях;

* наявність об'єктів побутового та інженерного обслуговування.

2. Житло підвищеної комфортності. Споживчий попит на житло цього типу передбачає наявність таких основних характеристик:

* можливість розміщення у різних (як найбільш престижних) районах міста;

* деяке зниження вимог до площі кімнат та кухонь до 12 та 8 кв. м (відповідно);

* Наявність вітальні площею не менше 17 кв. м.;

* більша різноманітність конструктивно-технологічних параметрів.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміській зоні, основними характеристиками є висока міцність, довговічність та низька теплопровідність стін, а також забезпеченість інженерними мережами.

3. Типове житло. Для нього характерно:

* Розміщення в будь-якому районі міста;

* відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормамта правил;

* за конструктивно-технологічними параметрами належність до будинків другого покоління індустріального домобудівництва та сучасних.

Для малоповерхової заміської забудови найбільш суттєві не тільки технічні характеристики, а й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

4. Житло низьких споживчих якостей

Виходячи з умов споживчого попиту, що формується під впливом фактора платоспроможності, вимоги до цього типу житла дуже невеликі:

* Розміщення в непрестижних районах;

* віддаленість від основних транспортних комунікацій;

* приналежність до таких конструктивно-технологічних типів, як будівлі «старого» фонду, що не піддавалися капітальним і ремонтно-будівельним роботам, та будинки першого покоління індустріального домобудівництва;

* Розміщення в перших поверхах будинків інших типів;

* занижені архітектурно-планувальні характеристики тощо.

Розглянута класифікація враховує переваги цільових груп споживачів житла та рівень їхньої платоспроможності (маркетинговий підхід). Однак житлову нерухомість можна розподілити і на підставі містобудівних орієнтирів.

Існує і класифікація об'єктів житлової нерухомості залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі, що застосовується:

Будинки із цегляними стінами;

Панельні будинки;

Монолітні будинки;

Дерев'яні будинки;

Будинки змішаного типу.

Окрему нішу займають об'єкти заміської нерухомостіу зв'язку з незначним обсягом угод та його специфічністю. Здебільшого тут представлено вторинне житло.

На попит та пропозицію у цьому секторі ринку впливають багато чинників. Крім звичайних пріоритетів при покупці житлової нерухомості, велике значеннямають особисті пристрасті до розташування, пору року, соціальна однорідність сусідів. Покупці велику увагу приділяють наявності максимально повного спектра комунікацій (автономних систем тепло- та водопостачання). Перевага надається об'єктам із цегли або дерева. Як обов'язковий атрибут до об'єкту заміської нерухомості розглядається ділянка щонайменше 10 соток.

Ознаки класифікації житлової нерухомості, що стали основою угруповання, різні, як і різні їх мотивації, переваги та умови платоспроможності. Використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив всіх факторів, неможливо. Тому практично використовують кілька критеріїв, дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.

Комерційна нерухомість у Росії почала формуватися лише з початком приватизації підприємств. Сектор комерційної нерухомостінабагато менше, ніж житловий, тому і угод відповідно менше, хоча у всьому світі комерційна нерухомість є найпривабливішою. У цьому секторі переважною формою угод є оренда.

Комерційна нерухомість може бути поділена на приносить дохід - власне комерційну нерухомість і створює умови для його вилучення - індустріальну (промислову) нерухомість.

До нерухомості, що приносить прибуток, можна віднести:

1. Офісні приміщення. При класифікації офісних приміщень у кожному регіоні, муніципальній освітіприймаються різні чинники, якими приміщення належить до того чи іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будівлі (рівень оздоблення, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (керівна компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.

У міжнародній практиці використовується така класифікація:

1. Міжнародний девелопер.

2. Центральне місце розташування, зручний доступ.

3. Повністю заново відбудований будинок.

4. Мікроклімат контролюється за допомогою єдиної системи вентиляції, опалення та чотиритрубної системи кондиціювання повітря.

5. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге":

Фальш-підлоги та підвісні стелі,

Висота від підлоги до підлоги наступного поверху 3,6 м,

Раціональна ефективна сітка колон - відстань між ними не менше 6 м.

6. Підземне паркування та зручний доступ.

7. Система безперебійного електроживлення.

8. Сучасні системибезпеки будівлі.

11. Міжнародна керуюча компанія.

2. Повністю реконструйоване у 90-х роках. будинок.

3. Повністю контрольований мікроклімат у приміщеннях.

4. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге".

5. Достатня парковка та зручний доступ.

6. Система безперебійного електроживлення.

7. Сучасні системи безпеки будівлі.

8. Професійний орендодавець.

9. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

10. Міжнародна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування, зручний доступ.

2. Реконструйована будівля.

3. Автономне теплопостачання та система попереднього охолодження припливного повітря.

4. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

5. Якісний ремонт «Євростандарт».

6. Достатня парковка та зручний доступ.

7. Сучасні ліфти.

8. 24-годинна охорона.

9. Професійний орендодавець.

10. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

11. Професійна керуюча компанія.

2. Відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

4. Якісний ремонт «Євростандарт».

5. Можливий не надто зручний доступ.

6. 24-годинна охорона.

7. Професійний орендодавець.

нерухомість земельний житловий

8. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

9. Професійна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування.

2. Косметично відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів.

4. Якісний ремонт.

5. 24-годинна охорона.

6. Досвідчений орендодавець.

7. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

8. Наявність у будівлі керуючої структури.

2. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

3. Різне стан приміщень: від ремонту радянського типу до сучасного стильного інтер'єру.

4. 24-годинна охорона.

5. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

6. Наявність у будівлі керуючої структури.

1. Різне місце розташування.

2. Не дуже зручний доступ.

3. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

4. Дешевий ремонт.

5. Охорона.

6. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

7. Відсутність у будівлі керуючої структури.

У різних регіонах Росії ця класифікація може не співпадати

Серед факторів, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємствабо їх території (клас D), можна назвати:

2. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційна нерухомість у країні практично не розвиваються, хоча перспективи є. Адже на кожну тисячу мешканців відповідно до норм потрібно близько 150 паркових місць.

3. Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, хорошими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів (МТЦ) є: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Найчастіше подібні центри виявляються розташованими в «спальних» районах або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі. Так, наприклад, різними будуть кількість паркувальних місць, наявність та параметри зон відпочинку та розваг, супутніх побутових послугта ін.

Не слід вважати, що розвиток функціональних торгових центрів - це винахід Заходу. Загальновідомо, що розглянута традиція розвитку великих торгових приміщень, пасажів, дворів, де «кожний» відвідувач міг би придбати все, що завгодно, відповідно до потреб і доходу, куди можна було б прийти «на інших подивитися і показати», йде. корінням у минуле.

Регіони країни знаходяться у різних економічних умові розвиваються за своїми складними законами, тому в сучасної Росіїпроцес появи нових чи модернізація старих торгових центрів неоднорідний. Лідирує в цьому процесі Москва як світовий мегаполіс, що існує в порівнянні з іншими містами Росії в режимі найбільшого інвестиційного сприяння.

4. Промислова (індустріальна) нерухомість у Росії перебуває у початковій стадії розвитку, хоча останнім часом по більшості об'єктів приватизації відбувається визначення власника. Перш ніж укладати правочин, необхідно провести всебічний аналіз правовстановлюючих документів, щоб переконатися в безперечності прав продавця на запропонований об'єкт, можливості його законного відчуження та прав нового власника на використання цього об'єкта за можливим призначенням. З розвитком процесу формування реального власника обсяг угод у цій сфері збільшуватиметься. Але це один бік питання. З іншого боку мало не в кожному місті країни можна спостерігати порожні корпуси заводів і фабрик в 5 - 8 поверхів з застарілими і (або) непридатними інженерними мережами і вибитими шибками вікон. Вони стоять і не знаходять ефективного власника. Чому? Причин кілька:

1. Промислова забудова 60 – 80 гг. не відповідає вимогам сучасних технологій, А реконструкція потребує великих капітальних вкладень.

2. В даний час основний споживач промислової нерухомості - малі підприємства, що вимагають для свого розвитку об'єкти нерухомості певної специфіки: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі, що мають автономні комунікації.

3. Як правило, вимоги потенційних орендарів завищені та не відповідають пропонованим промисловим об'єктам.

4. Власники промислової нерухомості пропонують ринку об'єкти, що у жалюгідному стані, і навіть встановлюють завищені ціни.

5. Більш-менш повна і точна інформація про промислову нерухомість, її правовий статус, розміри, стан і т.д. Відсутнє.

Все це надає ринку промислової нерухомості стихійного та непередбачуваного характеру.

Об'єкти нерухомості, які використовуються для ведення певного бізнесу. Зазвичай продаються разом із бізнесом (спеціалізована нерухомість);

Неспеціалізована нерухомість - звичайні будинки-магазини, офіси, фабрики, склади, які зазвичай продаються або здаються в оренду.

Список літератури

1. Нагаєв Р.Т. Нерухомість (землеустрій, містобудування та економіка): термінологічний словник. - Казань: Ідеал-Прес, 2005.

2. Стернік Г.М. Методологія аналізу ринку нерухомості на користь інвестиційно-будівельної діяльності. М., АКСВЕЛЛ, 2007.

3. ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» №221 від 24.07.2007 р.

4. ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянок із однієї категорії до іншої» №172 від 21.12.2004 р.

5. ФЗ «Про затвердження форм заяв про державний кадастровий облік нерухомого майна» №34 від 20.02.2008 р.

6. ФЗ «Про затвердження форм кадастрових паспортівбудівлі, споруди, об'єкта незавершеного будівництва, приміщення, земельної ділянки» №32 від 18.02.2008 р.

7. Міністративний регламент, затверджений наказом Мінекономрозвитку від 26.04.2007 №146 « Федерального агентствакадастру об'єктів нерухомості за виконанням державної функції «Ведення державного технічного облікуоб'єктів капітального будівництва».

Розміщено на Allbest.ru

Подібні документи

Особливості класифікації об'єктів нерухомості за різними ознаками. Земля як базовий об'єкт нерухомого майна, специфіка поділу земельного фонду у Росії за економічною ознакою. Оцінка об'єктів житлової та комерційної нерухомості.

контрольна робота , доданий 28.03.2015


Поняття, сутність та класифікація об'єктів житлової нерухомості, їх різновиди та характеристика. Законодавчо-правові засади оцінки житлової нерухомості. Аналіз відповідного ринку та тенденції його розвитку. Вдосконалення процесу оцінки.

дипломна робота , доданий 14.08.2015


Класифікація та склад витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості, основні методи розрахунку даних витрат. Тенденції розміру витрат на експлуатацію із збільшенням терміну служби будівлі. Вплив амортизації та зносу на вартість об'єктів нерухомості.

контрольна робота , доданий 18.06.2010


Вивчення видів вартості об'єктів нерухомості. Технологія оцінки нерухомості. Аналіз доходного, ринкового та витратного підходівдля оцінки вартості об'єктів нерухомості. Характеристика методів капіталізації доходів та дисконтування грошових потоків.

курсова робота , доданий 09.06.2013


Характеристика ринку нерухомості як ринкової категорії Основні різновиди інвестиційного ринкупослуг. Основні засади аналізу та оцінки об'єктів нерухомості в системі управління. Методи економічної оцінкиякості об'єктів нерухомості

курсова робота , доданий 28.03.2014


Визначення ціни об'єктів нерухомості економічними, політичними, фізичними та соціально-демографічними факторами. Характеристика порівняльного, витратного та прибуткового підходу до визначення ринкової вартостіоб'єктів нерухомості, їх особливості

курсова робота , доданий 20.12.2011


Застосування оцінки нерухомості щодо операцій відчуження, постановки на баланс неврахованих об'єктів, переоцінки основних засобів, вирішення майнових споров. Порівняльний, витратний, прибутковий підходидля оцінки вартості об'єктів нерухомості.

курсова робота , доданий 30.07.2015


Типологія об'єктів багатоквартирного житлового будівництва. Дослідження первинного та вторинного ринкубагатоквартирної житлової нерухомості у Пермському муніципальному районі. Особливості старого фонду, "сталинок", "хрущовок", будинків індивідуального проекту.

курсова робота , доданий 27.12.2014


Сегментація ринку нерухомості: житла; комерційної нерухомості; земельних ділянок Характеристика ринку житлової нерухомості Поволжя. Угоди купівлі-продажу великих земельних ділянок у Казані. Середня вартістьоб'єктів первинного та вторинного ринку.

контрольна робота , доданий 16.08.2010


Поняття, особливості та проблеми формування ринку нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості та сегментація ринку. Чинники, що впливають на вартість нерухомості. Етапи становлення ринку нерухомості у Росії, аналіз його сучасного стану.

Запитання Типологія цивільних будівель Поняття та призначення житлових будівель. Житлові будинки садибного типу Блоковані та секційні житлові будинки Житлові будинки коридорного та галерейного типів Спеціальні та спеціалізовані будинки

Малоповерхові (до 3 поверхів) Середньої поверховості (4 -5 поверхів) Підвищеної поверховості (6 -9 поверхів) Багатоповерхові (10 -25 поверхів) Висотні (більше 25 поверхів) Малюнок – Класифікація цивільних будівель за поверховістю

Малюнок – Класифікація поверхів цивільних будівель надземний при відмітці підлоги приміщень не нижче від планувальної позначки землі висоти приміщення мансардний при розміщенні приміщень в обсязі горища

основні відповідають основним функціям будівлі допоміжні призначені для забезпечення основних функцій будівлі, але не визначають їх обслуговуючі підвищують комфорт та санітарно-гігієнічні умови, але не мають прямого відношення до основної функції будівлі комунікаційні технічні необхідні для зв'язків всередині будівлі – Класифікація цивільних приміщень щодо їхньої ролі у функціональному процесі

універсальні спеціалізовані адміністративні організації та юридичні установи Підприємства зв'язку, фінансування та страхування Організації науки і техніки Установи охорони здоров'я та фізичної культури Підприємства побутового обслуговування та комунального господарстваУстанови освіти Підприємства торгівлі та громадського харчуванняТранспортні організації Установи культури та мистецтва Видовищні громадські будинки із зальними приміщеннями великих прольотів будівлі багатоцільового призначення, в яких можна тимчасово трансформувати приміщення, в яких можна періодично змінювати розміри приміщень та їх угруповання Рисунок – Класифікація громадських будівельза функціональним призначенням

Типологія житлових будинків v v v Житловим будинком вважається будівля, що має поштовий номер, вся або не менше половини загальної площіякого призначена для постійного проживання, розташоване на земельній ділянці в певних межах з усіма допоміжними будівлями, спорудами, елементами благоустрою в певних межах, що знаходяться на ньому. Житлові будинки призначені для постійного чи тимчасового проживання людей. Їх поділяють такі групи: квартирні будинки; гуртожитки; будинки для людей похилого віку та сімей з інвалідами, що пересуваються на кріслах-візках.

Житлові будівлі По поверховості квартирні житлові будинки умовно ділять на п'ять груп: v Малоповерхові - 1 -3 поверхи v Середній поверховості - 4 -5 поверхів v Підвищеної поверховості - 6 -9 поверхів v Багатоповерхові - 10 -16 поверхів v Висотні - 17 поверхів і більше . за планувальним схемамрозрізняють будівлі зі схемами: v коміркової v коридорної v анфіладної v центричної v секційної v зальної v комбінованої.

Номенклатура типів житлових будинків: По об'ємно-планувальній структурі житлові будинки поділяються на такі типи: Житлові будинки садибного типу - одноквартирні, двоквартирні; § Багатоквартирні житлові будинки - блоковані, секційні, коридорні, галерейні. Основний тип житлового будинку – квартирний. Основний елемент – квартира для проживання однієї сім'ї.

Залежно від призначення житлові будинки поділяються на три групи: § Для постійного проживання (всі види квартирних будинків, у тому числі: будинки для малосімейних, інтернати) § Тимчасового проживання (гуртожитку) § Сезонного проживання (призначені для промисловців, нафтовиків, пастухів, будівельників і т. п.) § Малоповерхові індивідуальні житлові будинки з приквартирними ділянками називають будинками садибного типу.

За характером забудови квартирні житлові будинки поділяються на 4 типи: з приквартирними ділянками, у яких кожна квартира має свою земельну ділянку; з елементами первинного господарсько-побутового обслуговування та озелененою територією, призначеною для загального користування; з розвиненим обслуговуванням, що включає різний набір сучасних квартир, комплекс обслуговуючих установ для задоволення найрізноманітніших культурно-побутових потреб населення цього типу будинків (молодіжні житлові комплекси(МЖК)); готельного типу, призначені для одинаків та сімей з двох-трьох осіб, які не ведуть у повному обсязідомашнього господарства. У них квартири мають невелику житлову площу, зменшений склад підсобних приміщень (кухні-ніші, суміщені санвузли з душовими піддонами тощо). У таких будинках передбачається розвинена система комунального та побутового обслуговування.

Малюнок - Типи одноквартирних житлових будинків: а - одноповерховий одноквартирний; б - мансардний, - часткове розташування кімнат у двох рівнях; г – одноквартирний двоповерховий; д - на рельєфі з перепадом рівнів підлог

В одноквартирному будинку всю площу можна умовно розділити на три групи: Житлова - включає загальну кімнату (вітальню), спальні, дитячі кімнати для інтелектуальної роботи. Господарська - включає чисту кухню (для приготування їжі), кормокухню, комори для продуктів та сезонного одягу, гараж, майстерню і т. д. Комунікаційна - включає вхідну зону, тамбур, передню), коридори, хол, сходи.

Основні переваги блокованих будинків: можливість забудови в умовах складного рельєфу місцевості; наявність глухих торцевих стін будинків-блоків, що дозволяє формувати багатоквартирні будинкискладної конфігурації, різного складу кімнат та різного рівня (одно-, дво- та трирівневі); з'єднання будинків-блоків за допомогою вставок у вигляді господарських приміщень, гаражів, виходів на присадибна ділянка, передпокоїв і т. д.; висока щільність забудови; зниження периметра зовнішніх стінок для однієї квартири; зменшення протяжності інженерних мереж; зниження витрати енергії на опалення.

Малюнок – Схеми секцій першої групи: а – двоквартирна вільної орієнтації, б, в – триквартирна; г, д – чотириквартирна (б, в, г – обмеженої орієнтації; д – меридіональної орієнтації)

Малюнок – Композиційні схеми планів багатоповерхових секційних будинків: а – багатоповерхові із секціями першої групи; б – багатоповерхові із секціями другої групи; в – односекційні точкові з секціями першої та третьої груп

Типи секцій відповідно до місця їх розташування на плані: а – звичайна; б - торцева; в - поворотні

За об'ємно-просторовим рішенням коридорні житлові будинки поділяються на: однорівневі, різнорівневі (відмінність рівнів у пів-поверху, поверх) однорівневі зі сходами всередині.

Малюнок – Будинки коридорного типу: а – прямокутна; б - трипроменева (трилисник); в - зі зсувом коридору (1 - сходово-ліфтовий вузол, 2 - сходові клітини

Характерні переваги житлового будинку коридорного типу: коридорне планування покращує гігієнічні показники будинку, оскільки можливе наскрізне провітрювання приміщень через довгий загальний коридор; дозволяє максимально зручно використовувати житловий простір у квартирах з великою кількістюкімнат; значно підвищується продуктивність та ефективність використання ліфтів; суттєво знижується вартість квадратного метражитла за рахунок мінімізації витрат на придбання та утримання ліфтового господарства; естетичні показники полягають у зручному та гармонійному включенні технічних та обслуговуючих приміщень у планування будинку, можливості розбавити архітектурну одноманітність секційних будинків у забудові.

До недоліків коридорних будинків належать одностороння орієнтація квартир, їхня менша ізольованість, відсутність наскрізного провітрювання, більша довжина комунікаційних зв'язків із виходом на вулицю.

Будинки галерейного типу мають ряд переваг та високі гігієнічні якості: двостороння орієнтація, що надає оптимальні умови для наскрізного провітрювання; вони дуже прості за своєю конструктивною схемою, як правило, складаються з конструктивнопланувальних осередків, що багато разів повторюються; вартість галерей відносно невелика, тому вони досить економічні. передбачається мінімум сходів, одним або двома сходами з ліфтом обслуговується велика кількість квартир на поверсі. зручне та економічне планування квартир, при якому підсобні приміщення розміщуються з боку галереї, а житлові кімнати- у глибині квартири. Розташування сміттєприймачів на відкритому повітрі, поза межами житла, доцільно з гігієнічної точки зору.

Поряд з достоїнствами будинку галерейного типу мають ряд недоліків: для того, щоб потрапити до квартири, необхідно знову вийти на відкрите повітря вже після того, як ви увійшли до будівлі; відкриті галереї доводиться частіше прибирати, тому що на них збирається більше пилу та бруду, ніж у закритих сходах; галереї повинні висвітлюватися вночі, але при цьому освітлення має бути влаштоване таким чином, щоб мешканці квартир, що примикають до галереї, не відчували незручності та занепокоєння; спальні та загальні кімнати небажано звертати у бік галереї.

До спеціалізованих житловим будинкамналежать: службові житлові приміщення; житлові приміщення у гуртожитках; житлові приміщення маневреного фонду; житлові приміщення у будинках системи соціального обслуговуваннянаселення; житлові приміщення фонду для тимчасового поселення вимушених переселенців; житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями; житлові приміщення для соціального захисту окремих категорійгромадян; житлові приміщення для дітей-сиріт та дітей, що залишилися без піклування батьків, осіб з числа дітей-сиріт та дітей, що залишилися без піклування батьків.

МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ

Укладачі:

Шолух Н. Ст проф., докт. арх-ри, завідувач кафедри

«Містобудування, землеустрій та кадастр»

землеустрій та кадастр»

«_____»________________ 20___ р.

Макіївка 2016 р.

ВСТУП

Типологія

Типологія

Мета дисципліни:

- знати:

- вміти:

- володіти

Характеристики та класифікації об'єктів нерухомості

Однією з основних завдань на сучасному етапірозвитку та становлення ринку нерухомості у нашій країні є розробка Єдиного класифікатора об'єктів нерухомості.

Запас.

ТИПОЛОГІЯ ДІЛЬНИКІВ НАДР

Надрає частиною земної кори, розташованої нижче ґрунтового шару, а за його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння.

Ділянки надр можуть бути класифіковані за декількома ознаками.

За функціональним призначенням:

що надаються для певної мети:

Регіонального геологічного вивчення, що проводиться з метою загального геологічного вивчення надр, прогнозування землетрусів та дослідження вулканічної діяльності, ведення державного моніторингу геологічного середовища без суттєвого порушення цілісності надр;

Геологічного вивчення, що включає пошуки та оцінку родовищ корисних копалин, а також вивчення та оцінки придатності ділянок надр для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних із видобутком корисних копалин;

Геологічного вивчення, що включає розвідку родовищ корисних копалин;

Видобування корисних копалин;

Будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних із видобутком корисних копалин;

Освіта особливо охоронюваних ділянок надр, що мають наукову, культурну, естетичну та інше значення (наукові полігони, геологічні заповідники, пам'ятники природи, печери та інші підземні порожнини);

Збір мінералогічних, палеонтологічних та інших геологічних колекційних матеріалів.

Надані в користування одночасно для кількох цілей (пошук та оцінка, розвідка та видобуток корисних копалин, що здійснюються за сумісною ліцензією).

ТИПОЛОГІЯ БУДІВЕЛЬ

Будинки- це наземні споруди, що мають внутрішній простір, призначений для проживання, праці, задоволення тих чи інших потреб людини та суспільства (житлові будинки, виробничі корпуси, клуби, лікарні тощо). Термін «будівля», нездатний до наземних споруд, що не мають такого внутрішнього простору (мостів, транспортних естакадів, градирень тощо), а також до багатьох підземних і підводних споруд (тунелів, гребель тощо). Ці споруди звуться інженерних споруд чи, для стислості, просто споруд.

За призначеннямбудівлі прийнято поділяти на три основні групи:

цивільні:

Житлові - всі будівлі, призначені для використання як житла (житлові будинки, готелі, гуртожитки, житлові корпуси пансіонатів, будинків відпочинку та ін.),

Громадські (наприклад: театри, музеї, торгові центри, вокзали тощо),

Адміністративні - будь-які офісні будівлі, Т. е. призначені для розміщення офісів.

промислові:

Виробничі (заводи, фабрики),

Підсобні,

Енергетичні (електростанції),

Складські.

Сільськогосподарські (теплиці, силосні вежі, приміщення для худоби, склади та майстерні с.-г. техніки).

Завдання:

1. Скільки груп капітальності будівель виділяється? Наведіть приклади громадських будівель кожної групи капітальності.

2. Дайте визначення поняття «житло». Наведіть приклад житла.

3. Опишіть класифікацію нерухомості, що діє в європейських країнах.

4. За формою таблиці 5 опишіть один об'єкт нерухомості та накресліть схему положення обраного вами об'єкта нерухомості у загальній класифікації будівель, будівель.

Таблиця 5

Характеристика об'єкту нерухомості

	Склад відомостей	Опис
Житловий комплекс Пульсар 2	Розташування	Донецьк, вул. Миронова, 15А
План розташування
Призначення	Житлова будівля
Вид дозволеного використання	Для житла, а також під торгову та офісну площу.
Вид прав на будівлю	Приватна власність+ оренда першого поверху будівлі під офіси та торгівлю
Основний матеріал конструкції	Цегла
Тип будівлі	Багатоповерховий житловий будинок
Рік будівництва
Кількість поверхів
Площа забудови	-
Основні пішохідні комунікації	Ліфт, незадимлювані сходи
Наявність інженерних мереж	Водопостачання, водовідведення, газопостачання, електроенергія, система пожежної безпеки
Транспортна доступність	Житловий комплекс знаходиться в центрі міста, тому є високою мірою доступним

ТИПОЛОГІЯ СПОРУД

Споруда- результат будівництва, що є об'ємною, площинною або лінійною будівельною системою, що має наземну, надземну та (або) підземну частини, що складається з несучих, а в окремих випадках і огороджувальних будівельних конструкцій і призначену для виконання виробничих процесів різного виду, зберігання продукції, тимчасового перебування людей, переміщення людей та вантажів.

Таким чином, до споруд належать інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предмета праці (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади тощо), або для здійснення різних невиробничих функцій (споруди міського благоустрою). У вужчому (будівельному) сенсі споруда - це будівельна споруда, яка не є будівлею».

Класифікація споруд:

Інженерні споруди (мости, водопроводи, естакади, галереї, труби, водонапірні башти тощо);

Меморіальні споруди (пам'ятники, меморіальні піраміди та обеліски;

Архітектурні споруди(аркади, колонади, обеліски) та ін.

Завдання:

1. Опишіть один об'єкт нерухомості, що класифікується як споруда, користуючись таблицею 6, та визначте місце розташування обраного вами об'єкта нерухомості у загальній класифікації споруд.

Таблиця 6

Характеристика споруди

Найменування об'єкта нерухомості	Склад відомостей	Опис
Гребля Воронезького водосховища	Розташування (адреса)	Росія, Воронезька область, водосховище на річці Воронеж. 51°36′30″ пн. ш. 39 ° 11 '57 "в. буд.
План розташування
Призначення та опис розташування щодо поверхні землі (підземне, наземне, наземне в обвалуванні, надземне)	Наземне
Ознака режимоутворюючого об'єкта та інші специфічні параметри споруди, які є суттєвими для визначення характеру та розмірів землекористування, а також встановлення охоронних зон для безпечної експлуатаціїоб'єкта	- довжина 1100 і ширина 10 м - водоскид завдовжки 207 метрів; - однокамерний шлюз; Водоскид здійснюється з висоти 8,5 метрів. По гребеню греблі організовано автомобільний рух
Класифікація за видами основних фондів	матеріальний основний фонд, спорудження житлово-комунального господарства
Рік будівництва	1972 р.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Вайдман, С.І. Будівельні конструкції/ С.І Вайдман, Л.Ф. Теверовський, Д. . Яковлєв. – Ленінград: Видавництво літератури з будівництва, 1970. – 344 с.

2. Предчеченський, В.М. Архітектура цивільних та промислових будівель том. II./В.М. Предтеченський. - Москва: Будвидав, 1976. - 344 с.

3. Синянський, А.І. Типологія об'єктів нерухомості: підручник для студ. Т436 установ вищої. проф. освіти / І.А.Синянський, А.В.Севостьянов, В. А.Севостьянов, Н.І.Манешина. – К.: Видавничий центр «Академія», 2013. – 320 с. - (Сер. Бакалавр).

4. Смирнова М.А. Типологія об'єктів нерухомості. Методичні вказівки щодо семінарських занять. М.: ГУЗ, 2005.

5. Нерухомість. [Текст]: [Електронний ресурс]. - електрон. ст. - режим доступу до ст. www.bibliotekar.ru.

6. Типологія ділянок надр. [Текст]: [Електронний ресурс]. - електрон. ст. - режим доступу до ст. http://refsurf.ru.

МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ

до виконання практичних робіт з дисципліни

«ТИПОЛОГІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ»

для студентів денної та заочної форми навчання за напрямом 21.03.02 «Землевпорядкування та кадастри»

Укладачі:

Бенаї Х.А. проф., докт. арх-ри, декан Архітектурного факультету.

Над'ярна А.Є. асистент кафедри «Містобудування, землеустрій та кадастр»

Бородіна А.В. викладач кафедри «Містобудування, землеустрій та кадастр»

ЗАТВЕРДЖЕНО на засіданні кафедри

«Містобудування, землеустрій та кадастр»

Протокол № ____ від «____»_________20___ р.

Завідувач кафедри «Містобудування,

землеустрій та кадастр»

Н. В. Шолух

«_____»________________ 20___ р.

Схвалено методичною комісією вищого навчального закладу за напрямом підготовки (спеціальності) 21.03.02 «Землевпорядкування та кадастри»

Протокол № ____ від «____»__________20___ р.

«_____»________________ 20___ р.

Глава _____________ Х.А. Бенаї

Макіївка 2016 р.

Бенаї Х.А. Типологія об'єктів нерухомості: Методичні вказівки/Х.А. Бенаї, Н. В. Шолух, А. Є. Надьярна, А. В. Бородіна // Міністерство освіти і науки Донецької Народної Республіки, Донбаська національна академія будівництва та архітектури; – Макіївка, ДонНАБА, 2016. – 34 с.

Методичні вказівки розроблені відповідно до навчальної програми з дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» та призначені для виконання лабораторних робіт студентами вищих навчальних закладів, які навчаються за напрямом підготовки «Землевпорядкування та кадастри». У справжніх методичні вказівкипредставлені завдання теоретичного та практичного характеру, що дозволяють послідовно ознайомитись з типологією об'єктів, віднесених до нерухомого майна. Виконання завдань сприяє набуттю необхідних знань, умінь та навичок, а також компетенцій, що формуються дисципліною.

ВСТУП

Типологія- наукова класифікація предметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак.

Типологія(від гр. tipos – відбиток, форма, зразок; logos – поняття, вчення) – метод наукового пізнання, в основі якого лежать розчленування систем, об'єктів та їх угруповання за допомогою узагальненої, ідеалізованої моделі чи типу. Типологія використовується з метою порівняльного вивчення суттєвих ознак, зв'язків, функцій, відносин, рівнів організації об'єктів, як співіснуючих, так і розділених у часі, і є результатом типологічного опису та зіставлення. Проблеми типології виникають у всіх науках, які мають справу з дуже різнорідними за своїм складом безліччю об'єктів (як правило, дискретних) і вирішують завдання впорядкованого опису та пояснення цих множин (хімія, біологія, психологія, мовознавство, географія, соціологія та ін.).

Нерухомість є основою національного багатства та «двигуном» економічного зростаннякраїни. Сфера нерухомості багатогранна, дуже широко представлена ​​та пов'язана з багатьма областями людської діяльності. Тому майбутнім фахівцям у галузі обліку та оцінки нерухомості необхідно знати основні принципи та ознаки класифікації об'єктів нерухомості за типами та видами залежно від функціонального призначення, цілей державного кадастрового облікута кадастрової оцінки.

Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок класифікації об'єктів нерухомості.

Мета дисципліни:вміти класифікувати нерухомі об'єкти за різними ознаками, розумітися на особливостях правового режимунерухомого майна у російському законодавстві.

При освоєнні курсу у студентів формуються компетенції:

Здатність використовувати основні положення та методи

Соціальних, гуманітарних та економічних наукпри вирішенні соціальних та професійних завдань, здатністю аналізувати соціально-значущі проблеми та процеси, орієнтуватися у базових положеннях економічної теорії, особливості ринкової економіки (ОК-9);

Здатність застосовувати знання законів країни у частині правових питаньрегулювання земельно-майнових відносин, вирішення майнових та земельних спорів, державного контролюза використанням земель та нерухомості (ПК-3);

Здатність використовувати знання єдиному об'єкті нерухомості розробки управлінських рішень (ПК-5);

Здатність використовувати знання сучасних методик та технологій моніторингу земель та нерухомості (ПК-15);

Здатність використовувати знання сучасних технологій технічної інвентаризаціїоб'єктів капітального будівництва та інженерного обладнання території (ПК-16).

Під час освоєння дисципліни студент має:

- знати:норми та правила забудови міських та інших територій; типологію та конструкції будівель та споруд у промисловому та цивільному будівництві, основи проектування та будівельного виробництва, технічної інвентаризації та оцінки будівель та споруд;

- вміти:використовувати знання про єдиний об'єкт нерухомості для розробки управлінських рішень, знання сучасних автоматизованих технологій збору, систематизації, обробки та обліку інформації про об'єкти нерухомості, визначати вид конструкцій, відповідний архітектурному рішеннюбудівлі; проводити оцінку якості та структури цивільних будівель;

- володіти: методикою оцінки об'єктів нерухомості на основі сучасних інформаційних системта технологій, а також технологією моніторингу земель та нерухомості та методами технічної інвентаризації будівель та споруд.

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ТИПОЛОГІЇ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Нерухомість (нерухоме майно) - земельні ділянки, ділянки надр, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

До нерухомості також відносяться повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Ознаки нерухомості:

· нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;

· Міцно пов'язана із землею як фізично, так і юридично;

· Довговічність об'єкта інвестування;

· Вартість нерухомості висока;

· Кожна одиниця нерухомості унікальна за своїми фізичними характеристиками;

· Втрата споживчих властивостей відбувається поступово в міру зносу;

· Нове будівництво особливо впливає на вартість поряд нерухомості, що знаходиться;

· Суворе державне врегулюванняугод із нерухомістю.

· Здатність задовольняти потребу людини в житловій та іншій площі визначається корисністю нерухомого майна.

Властивості нерухомості:

· Корисність (об'єкти нерухомості повинні максимально задовольняти потреби власника);

· фундаментальність (нерухомості за звичайних умов неможливо втратити, зламати або викрасти);

· Стаціонарність (об'єкти нерухомості тісно пов'язані із землею);

· Неповторність (кожен об'єкт нерухомості унікальний);

· Ліквідність (нерухомість має низьку ліквідність).

Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство загалом, як майновий комплекс, а по-друге земельну ділянку, невід'ємною частиною якої може бути:

· Будівля (споруда);

· Відокремлені водні об'єкти;

· Багаторічні насадження;

· Інженерні споруди та мережі;

· Елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення.

З погляду економіки об'єкт нерухомості можна як благо і як джерело доходу (рис. 1).

Маючи в якості складової частини земельну ділянку, всі штучні споруди (об'єкти нерухомості) мають родові ознаки (рис. 2), які дозволяють відрізнити їх від незв'язаних із землею об'єктів:

Стаціонарність, нерухомість- ознака характеризує міцний фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею та неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування та заподіяння шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.

Рисунок 1 Суттєві характеристики об'єктів нерухомості

Матеріальність- об'єкт нерухомості завжди функціонує у натурально-речовинній та вартісній формах. Фізичні характеристикиоб'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, незручності та небезпеки, навколишньому середовищі, під'їзних шляхах, комунальні послуги, поверхні та підґрунтовому шарі, ландшафті і т.д. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, що і становить основу вартості об'єкта нерухомості Однак сама собою корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, володіючи тією чи іншою мірою такими характеристиками, як придатність та обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості

Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, обумовлюючи зміну вартості об'єкта нерухомості.

Довговічністьоб'єктів нерухомості практично вище довговічності всіх інших товарів, крім окремих видівдорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів. Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельними нормами і правилами (СНіП), житлові завдання в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) поділяються на 6 груп з нормативними термінамислужби від 15 до 150 років.

Сутність об'єктів нерухомості полягає у триєдності категорій: матеріальна (фізична), правова та економічна (рис. 3).

Життєвий циклоб'єкта нерухомості як фізичного об'єкта – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації).

1. проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідно-дозвільної документації, залучення кредитних інвестиційних коштів

2. Стадія проектуваннявключає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.

3. Стадія будівництваполягає у виборі підрядника: координації ведення будівельних робітта контролю якості будівництва, кошторисів витрат та витрат. На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу.

На цій стадії вирішуються завдання збільшення частки вкладень потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та прибутку свідчить про досить широке ринкове визнання.

4. Стадія експлуатації об'єктунерухомості передбачає експлуатацію, об'єктів, їх обслуговування та ремонт. Експлуатація об'єктів нерухомості, будучи багатовимірною функцією в системі управління, включає наступні напрямки: експлуатацію обладнання приміщень; матеріальний облік; протипожежну охорону та техніку безпеки; управління комунікаціями, утилізацію та переробку відходів, переміщення та переїзди, зміни та перебудови; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, встановлення меблів та охорону об'єкта.

Життєвий цикл матеріальних об'єктів прийнято ділити в такому порядку: задум - народження - зрілість-старіння та смерть. Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості називаються інакше: передпроектна - проектна - будівництва - експлуатації - закриття.

Рисунок 2. Ознаки об'єктів нерухомості

Мал. 3. Триєдність об'єктів нерухомості

5. Передпроектна (початкова) стадіявключає: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії

6. Стадія закриття об'єкту- Повна ліквідація його початкових і набутих функцій, результат чого - або знесення, або якісно новий розвиток. На цій стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості потрібні значні витрати на ліквідацію. Ці витрати є результатом володіння об'єктом нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, то витрати на зміну відносяться до витрат володіння з розрахунку на нову функцію.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічної та фізичного життя(Рис. 4).

Термін економічного життя, що визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя закінчується, коли вироблені поліпшення перестають давати внесок у вартість об'єкта.

Час життя - час, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.

Типовий термін фізичного життя, який визначається нормативними актами чинного законодавства.

З точки зору періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:

Ефективний вік, що відображає вік об'єкта в залежності від зовнішнього вигляду, технічного стануі т.д.

Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

Термін економічного життя, що залишився, що використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем та складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості можна поділити на три етапи (рис. 5). Кожен етап включає певні заходи та дії власника.