Об'єкти на балансі ТСЖ: прибудинкова територія та загальнобудинкове майно. Все про ТСЖ за новим Житловим кодексом РФ: що це таке, його плюси та мінуси, зміни у статуті Тсж може приймати майно від третіх осіб

Товариство власників житла у своїй діяльності має справу як мінімум із двома видами майна. По-перше, це спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку, з метою управління яким ТСЖ і створюється ( п.1 ст.135 ЖКРФ).

По-друге, це власне майно товариства, яке розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку (п.1 ст.151 ЖКРФ). Як розмежувати спільне майно власників та власне майно ТСЖ? Якими є наслідки віднесення майна до тієї чи іншої категорії?

Знайти відмінності

Об'єкти спільного майна, що належать власникамприміщень у будинку на праві загальної часткової власностіпрямо зазначені в законі ( ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил утримання спільного майна). Основна ознака спільного майна – обслуговування двох та більше приміщень у багатоквартирному будинку. Необхідно також враховувати нерозривний зв'язок права власності на приміщення в будинку та права власності на частку у спільному майні, що унеможливлює передачу прав на об'єкти спільного майна окремо від передачі прав на житлові приміщення ( ст. 37 ЖК РФ). Отже, об'єкти спільного майна у будинку не можуть належати товариству. Рішенням загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку об'єкти можуть бути передано товариству у користування, але не у власність.

Визначимося з майном, яке може бути у власності ТСЖ. Право товариства, деклароване у ст. 151 ЖК РФ, - мати у власності рухоме та нерухоме майно- Випливає з властивого ТСЖ статусу юридичної особи. Це майно враховується товариством у складі основних засобів і необхідне нормального функціонування як організацію. До такого майна належать, наприклад, офіс (нежитлове приміщення), обстановка офісу (столи, стільці, оргтехніка) та інше майно, що забезпечує діяльність ТСЖ (господарський інвентар, будматеріали, витратні елементи, за допомогою яких здійснюється утримання та ремонт спільного майна силами штатних працівників) товариства). Тим не менш, функціональне призначення майна не є вирішальним критерієм при віднесенні його до майна товариства. Так, найчастіше приміщення, що використовується товариством як офіс, є спільною частковою власністю власників приміщень у будинку та передано товариству в оренду або безоплатне користування.

Власне майно ТСЖ та загальне майно власників приміщень у будинку мають різні джерела формування. ТСЖ набуває власного майна на членські внески товаришів. З іншого боку, члени товариства вправі передати у власність ТСЖ безпосередньо майно (наприклад, комп'ютер). У той самий час нові об'єкти спільного майна створюються цільові внески всіх власників приміщень (незалежно від членства).

Факт власності майна товариству має бути підтверджено документально (при придбанні майна ТСЖ має бути названо як покупець, при передачі майна може бути укладений відповідний договір). Щодо нерухомого майна визначальним є наявність правовстановлюючих документів. Наприклад, свідоцтво про державної реєстраціїправа власності на нежитлове приміщення (офіс), де у графі «Суб'єкт права» названо ТСЖ.

Щодо спільного майна зазначимо таке. Не виключена можливість для власників приміщень внести в об'єкти спільного майна поліпшення, створити нові об'єкти. Наприклад, побудувати дитячий майданчик на земельній ділянці біля будинку, встановити шлагбаум та будку охорони на в'їзді на прибудинкову територію або огорожу та ворота. І саме у таких випадках і виникає проблема розмежування спільного майна власників та власного майна товариства.

Створюємо нові об'єкти товаришів, але не товариства!

Самі собою нові об'єкти спільного майна не з'являються. Як правило, ініціатором їхньої появи є саме ТСЖ, яке проводить роз'яснювальну роботу з власниками, оформляє відповідні рішення, збирає гроші з власників, залучає підрядника. В результаті, весь пакет документів оформляється на ТСЖ. В обліку ТСЖ з'являються витрати. Чи означає це, що власником нового майна стає товариство? Однозначно, ні!

По-перше, всі рішення щодо спільного майна, у тому числі і про створення нових об'єктів, повинні прийматися загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

По-друге, нові об'єкти будуються з метою обслуговування всіх приміщень у будинку.

По-третє, створення нових об'єктів фінансується коштом власників.

І лише тому випадку, коли названі ознаки відсутні, ми можемо говорити про створення власного майна ТСЖ. Наприклад, члени ТСЖ приймають рішення встановити вхідні металеві двері в офісі товариства за рахунок членських внесків - двері стають власністю ТСЖ. Порівняйте: на загальні зборивласників приміщень у будинку приймається рішення встановити металеві двері у під'їздах за рахунок коштів власників – двері є спільною частковою власністю мешканців будинку.

«Присвоєння» товариством новостворених об'єктів спільного майна пояснюється такими причинами. ТСЖ – представник усіх власників. Дуже зручно оформляти все майно одного представника, а чи не на безліч власників. Але навіть за бажання оформити майно на законних власників (мешканців будинку) зробити це важко. В даний час на законодавчому рівніне затверджено форму документа технічного облікубагатоквартирного будинку, що містить список всіх об'єктів спільного майна. Відсутність цього документанасамперед унеможливлює державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти спільного майна в багатоквартирному будинку, що є нерухомим майном. Подібний прогалину в законодавстві особливо гостро відчувається при віднесенні до власності тих чи інших осіб майна, що знаходиться за межами багатоквартирного будинку. Це і земельна ділянка ( прибудинкова територія), та об'єкти, розташовані на ньому (дитячий майданчик, шлагбаум тощо).

Таким чином, оформлення будь-яких об'єктів у власність ТСЖ хоч і йде врозріз із вимогами житлового законодавства, але є в даний час найбільш надійним і простим способомузаконити права на майно. Є і «складний» спосіб – оформлення майна у спільну пайову власність власників приміщень у будинку (коли право спільної часткової власності не має) тісного зв'язкуз правом власності на приміщення) за допомогою норм цивільного законодавства.

Тим не менш, «простий» спосіб не є бездоганним і таїть у собі деякі підводні камені, оскільки ТСЖ має не тільки різні права щодо спільного майна власників і свого власного майна, а й несе обов'язки. Насамперед йдеться про оподаткування майна.

Податок на майно організацій

Відповідно до ст. 373 НК РФплатниками податку на майно визнаються російські організації. ТСЖ є некомерційною організацією, об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна у багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку ( п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Об'єктом оподаткування є рухоме та нерухоме майно (у тому числі передане у тимчасове володіння, у користування, розпорядження, довірче управління, внесене в спільну діяльність або отримане за концесійною угодою), що враховується на балансі як об'єкти основних засобів у порядку, встановленому для ведення бухгалтерського обліку (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Дотримуючись прямих вказівок закону, ТСЖ має відображати в бухгалтерському обліку майно, що належить йому, і сплачувати податок. Насправді ситуація складається в такий спосіб, що товариства беруть він зайву відповідальність, відбиваючи у бухгалтерської звітності як своє власне майно (якого в ТСЖ може не бути!), а й загальне майно власників приміщень у будинку, і навіть житлові і нежитлові приміщення цих власників. Враховуючи, що в даній ситуації дані бухгалтерського обліку лягають в основу податкової звітності, відображення майна власників у звітності товариства призводить до зайвої податкового навантаженняостаннього.

Як випливає з викладеного та підтверджено в Листа Мінфіну РФ від 01.02.2006 №  03‑06‑01-04/08 ,відображення об'єктів спільного майна власників бухгалтерський балансТСЖ є неправомірним. Деякі експерти допускають позабалансовий облік об'єктів, що не належать ТСЖ (це дозволяє організувати контроль за наявністю та збереженням майна власників засобами бухгалтерського обліку). Проте, навіть неправомірне відображення майна на балансі ТСЖ не тягне за собою обов'язки товариства зі сплати податку на майно.

Арбітри також стають на бік ТСЖ, задовольняючи їхні вимоги про визнання недійсними рішень податкових органів щодо донарахування податку на майно ( ухвали ФАС ЗСО від 17.08.2005 №  Ф04-5249/2005(13874-А70-15), ФАС ПЗ від 11.04.2006 №  А72-7134/05-14/15, ФАС СЗО від 24.05.2005 №  А26-12440/04-23, ФАС СКО від 23.07.2008 №  Ф08-4150/2008,від 03.07.2008 №  Ф08-3747/2008).

Земельний податок

Деякі ТСЖ за своєю ініціативою, а частіше під тиском податкового органу, сплачують податку землю. Підкреслимо, що робити вони це не повинні, що підтвердив Мінфін у Лист від 13.09.2007 №  03‑11‑04/2/224 . Обов'язок зі сплати земельного податку покладено на власників земельної ділянки ( п. 1 ст. 388 НК РФ). ТСЖ за жодних обставин не може стати власником земельної ділянки (прибудинкової території), а також власником інших об'єктів спільного майна. До отримання кадастрового паспорта(плану) на земельну ділянку муніципалітет може надавати товариству в оренду. У цьому ТСЖ може сплачувати орендну плату, але з земельний податок. Матеріали судової практикитакож підтверджують, що ТСЖ не є платниками земельного податку ( ПостановаПрезидії ВАС РФ від 20.03.2007 №  14201/06 ). А в Постанова від 01.10.2008 №  Ф09-6951/08-С3ФАС УО відхилив аргумент інспекції про те, що товариство є платником земельного податку до моменту реєстрації права спільної часткової власності на земельну ділянку за власниками приміщень у багатоквартирному будинку, як не заснований на законі.

Очевидно, що податківцям зручніше та простіше вимагати сплати податку з однієї юридичної особи (яка ще й розрахує її самостійно), ніж виставляти податкові повідомленнясотні фізичних осіб. Але навіть якщо ТСЖ, щоб уникнути конфлікту з інспекцією, вирішить сплатити цей податок, у нього немає іншого джерела для фінансування, крім внесків власників приміщень. Отже, товариству доведеться «розкидати» загальну суму земельного податку пропорційно частці у праві на спільне майно та виставити податок до сплати кожному власнику. Тут ТСЖ неминуче зіштовхнеться із проблемами. По-перше, товариство немає права стягувати з громадян податки - податки може стягувати лише держава від імені спеціально уповноваженого органу (див. Лист Мінфіну РФ від 23.03.2009 №  03‑02‑08/18 ). По-друге, серед власників обов'язково знайдеться особа, яка має право на зменшення податкової базизгідно п. 5 ст. 391 НК РФабо на пільгу відповідно до місцевого законодавства та відмовляється вносити платіж у покриття витрат ТСЖ на сплату земельного податку.

Обов'язки ТСЖ по відношенню до спільного майна власників приміщень у будинку

Як випливає з п. 1 ст. 135 ЖК РФ, Товариство власників житла створюється для ефективного управління спільним майном За відсутності чіткого переліку об'єктів спільного майна управляти ним щонайменше важко (невідомо, який із об'єктів сьогодні заявить себе). До затвердження на законодавчому рівні документа технічного обліку будинку власники мають право самостійно визначати склад об'єктів спільного майна у будинку ( п. 1 Правил утримання спільного майна, Лист Мінрегіону РФ від 04.04.2007 №  6037-РМ/07 "Про визначення переліку загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку"). Звісно ж, що ТСЖ має ініціювати проведення загальних зборів для складання такого переліку.

Затвердження складу спільного майна необхідне для контролю подальшої діяльності ТСЖ. Крім того, товариство не повинно сприйматися як вічно діючий орган – «влада» може змінитись. І щоб зміна відбулася відповідно до законодавства та з найменшими втратами, бажано мати в наявності як можна більше документів, що містять відомості про склад та зміни спільного майна за час управління будинком ТСЖ Додамо, що документи – найкраще підтвердження реальної діяльності товариства при спілкуванні з власниками. Розглянемо які це можуть бути документи.

Згідно п. 11 Правил утримання спільного майназміст включає у тому числі огляди спільного майна, що забезпечують своєчасне виявлення невідповідності спільного майна вимогам законодавства, загроз безпеці життя та здоров'ю громадян. Періодичність таких оглядів ТСЖ визначає самостійно. За результатами кожного огляду складається акт, який буде підставою для прийняття рішення про відповідність або невідповідність загального майна (елементів спільного майна), що перевіряється вимогам законодавства РФ, вимогам забезпечення безпеки громадян, а також про заходи (заходи), необхідні для усунення виявлених дефектів (несправностей, ушкоджень) ( п. 14 Правил утримання спільного майна).

Звісно ж, що ТСЖ вправі складати акти огляду як із планових оглядах, і у виняткових випадках (наприклад, у разі пошкодження чи розкрадання об'єктів спільного имущества). Склавши акт, ТСЖ представляє його увазі власників, щоб останні ухвалили відповідні рішення. У разі виявлення псування, зносу майна загальні збори власників приміщень приймають рішення щодо проведення відповідного виду ремонту ( п. 18, 21 Правил утримання спільного майна). Якщо майну завдано шкоди третіми особами, власники мають право прийняти рішення звернутися до суду за захистом своїх прав. Підкреслимо, що саме власники мають ухвалити рішення, а ТСЖ - втілити їх у життя. Необхідність закріплення волевиявлення власників пов'язана з тим, що у випадках рішеннями загальних зборів повинні бути переглянуті платежі власників за утримання та ремонт спільного майна. Одного бажання товариства цього недостатньо.

Резюмуємо все сказане вище. ТСЖ створюється з метою управління комплексом майна у багатоквартирному будинку (загальним майном). За період існування ТСЖ не виключено появи нових об'єктів спільного майна. Щодо даних об'єктів постає проблема розмежування права власності товариства та права спільної часткової власності власників приміщень на новостворені об'єкти.

Потрібно мати на увазі, що товариство не може бути власником об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку. Відображення даних об'єктів у бухгалтерському обліку ТСЖ як основні засоби неприпустимо, оскільки може призвести до неправомірного стягування з товариства податків. Наголошуємо, що у бухгалтерській звітності необхідно відображати лише власне майно ТСЖ, якого може і не бути!

Щодо власного майна ТСЖ має проводити інвентаризацію у загальному порядку, передбаченому чинним бухгалтерським законодавством Щодо об'єктів спільного майна, контроль за їх наявністю та станом починається із затвердження на загальних зборах переліку таких об'єктів (для ТСЖ потрібно знати, чим керувати) та здійснюється шляхом проведення періодичних оглядів, результати яких знаходять відображення в актах. Акт огляду стає основою прийняття власниками відповідних рішень. Здійснення прийнятих власниками приміщень рішень перебирає товариство власників житла. Можлива також організація позабалансового облікуоб'єктів спільного майна, щоб мати у своєму розпорядженні незалежну інформацію, сформовану у зручному для користувачів звітності вигляді.

Затверджено Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491.

Від редакції Щоб визначити, чи є конкретний об'єкт майном ТСЖ чи спільним майном власників, спробуйте відповісти на запитання: якщо власники змінять спосіб управління, якою буде доля цього майна? Наприклад, при виборі керуючої організації як способу управління домом комп'ютери ТСЖ і жалюзі на вікнах приміщенні ТВЖ, а також жнивний господарський інвентар, очевидно, не стануть майном, яким керуюча організація покликана керувати, так само ці об'єкти не перейдуть до неї в користування або власність, отже, вони належать ТСЖ.

Хоча відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 Мінекономрозвитку мало затвердити порядок визначення складу спільного майна в багатоквартирному будинку та форму документа технічного обліку такого майна до 01.10.2006.

Дана думка висловлена ​​А.Д.Марченко (держалогінспектор відділу ресурсних, майнових та інших податків УФНС по Омській області) на сайті УФНС по Омській області.

1. У власності товариства власників житла може бути рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку.

2. Кошти товариства власників житла складаються з:

1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;

2) доходів від господарської діяльностітовариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань та виконання обов'язків товариства;

3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послугта інших субсидій;

4) інших надходжень.

3. На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла у товаристві можуть бути утворені спеціальні фонди, які витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок освіти спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства.

4. Правління товариства власників житла має право розпоряджатися засобами товариства, що знаходяться на рахунку у банку, відповідно до фінансовим планомтовариства.

Коментар до Ст. 151 ЖК РФ

1. Відповідно до ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товариство власників житла з його державної реєстрації речових юридичною особою.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ визначено основні ознаки юридичної особи:

а) відокремленість його майна;

б) самостійна відповідальність за своїми зобов'язаннями;

в) придбання та реалізація цивільних праввід свого імені;

г) виступ як позивача та відповідача в судах.

Перший названий ознака, пов'язані з відособленістю майна, одна із основних і передбачає необхідність відокремлення будь-якого майна товариства від майна його членів. Основний правовою формоютакого відокремлення товариства є наявність майна на праві власності. Саме на це прямо вказує ч. 1 статті, що коментується, в якій йдеться про те, що у власності товариства може перебувати рухоме, а також нерухоме майно, розташоване всередині і за межами багатоквартирного будинку.

Приміщення в багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більше одного приміщення в будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення , земельна ділянка, на якій розташована даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, належать чинності закону на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 290 ЦК). Тому перераховане майно, у тому числі зазначена земельна ділянка з розташованими на ній об'єктами, — спільне майно в багатоквартирному будинку, не може належати товариству доти, доки воно не стане одним із власників приміщень у багатоквартирному будинку (відповідно товариство, ставши одним із зазначених власників, набуває права частку у праві спільної власностіна загальне майно у багатоквартирному будинку).
———————————
На відміну від раніше чинного Закону про товариства власників житла, п. 4 ст. 40 якого допускав можливість товариству мати на праві власності нерухоме майно, що входить до складу саме кондомініуму як єдиного комплексу нерухомого майна, що включало у встановлених межах та земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок.

Товариство може придбати нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку для проведення у ньому засідань правління товариства, ревізійної комісії, розміщення у ньому робочих місць голови правління товариства, членів ревізійної комісії (ревізора) товариства, бухгалтера товариства, зберігання документів товариства тощо. У цьому випадку товариство, ставши власником приміщення у багатоквартирному будинку, набуває прав власника за скликанням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, голосуванням на таких зборах тощо. У цьому виникає цікава ситуація: товариство як зазначений власник має право стати членом товариства, тобто. членом себе. Досить очевидною є абсурдність такої ситуації. Відповідно до ч. 1 ст. 135 ЖК РФ саме товариство є об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку, у зв'язку з чим воно не може виступати одночасно як суб'єкт такого об'єднання та суб'єкта права, що виник у результаті цього об'єднання. Тому якщо товариство має на праві власності приміщення у багатоквартирному будинку, в якому воно створене, воно не може подати заяву про вступ до членів товариства.
———————————
Федеральним законом від 26 грудня 1995 р. N 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (Відомості Верховної. 1996. N 1. ст. 1) встановлено, що акції, розміщені акціонерним товариствомта надалі придбані ним, не надають права голосу та не враховуються при підрахунку голосів на загальних зборах акціонерів (п. 3 ст. 72). На відміну від названого Федерального закону ЖК РФ не передбачає будь-яких обмежень щодо голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку для випадків, коли одним із таких власників є товариство власників житла, створене у цьому будинку.

2. Усі елементи майна товариства мають певний правовий режим та специфічне правове регулювання. Істотним для визначення правового режимукожного з таких елементів є віднесення їх до рухомого чи нерухомого майна, що також наголошує на ч. 1 коментованої статті.

3. Основним джерелом формування власного майна товариства є кошти. При цьому ч. 2 статті, що коментується, відносить до таких коштів обов'язкові платежі; вступні та інші внески членів товариства; доходи від господарську діяльність товариства; що надаються органом державної влади або місцевого самоврядуваннясубсидії на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інші субсидії; інші надходження.

Необхідно зазначити, що на практиці мають місце випадки необґрунтованого віднесення судами платежів власників приміщень за комунальні послуги до обов'язкових платежів членів товариства та їх віднесення до коштів товариства. Як приклад можна навести Постанову Федерального арбітражного суду Поволзького округу від 4 березня 2010 р. у справі N А49-43/08.

Як випливає із матеріалів справи, МУП «Теплопостачання м. Пензи» звернулося до суду з позовом до ТВЖ «Южанка» про стягнення заборгованості за спожиту теплову енергію. Рішенням Арбітражного суду Пензенської області від 29 квітня 2008 р. позовні вимоги задоволені.

ФАС Поволзького округу дане рішення скасував і відправив до суду першої інстанції на новий розгляд, зазначивши у своїй Постанові від 19 грудня 2008 р., що з матеріалів справи не випливає висновок про здійснення управління багатоквартирним будинком відповідачем (ТСЖ), а також про оплату громадянами позивачу теплової енергії у самостійному порядку.

При новому розгляді справи рішенням Арбітражного суду Пензенської області від 30 березня 2009 р. з ТСЖ «Южанка» на користь МКП «Теплопостачання м. Пензи» стягнуто борг та витрати на сплату держмита. Судовий пристав-виконавецьУФССП Росії по Пензенській області звернулася до Арбітражного суду Пензенської області із заявою про звернення стягнення на кошти ТСЖ «Южанка», що надходять на розрахунковий рахунок ТОВ «Керуюча компанія «Регіональний інформаційний центр». Ухвалою Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. у задоволенні заяви відмовлено. Постановою Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р. ухвалу Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. залишено без змін.

Не погодившись із ухвалою Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. та Постановою Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р., позивач звернувся до ФАС Поволзького округу з касаційною скаргою, в якій просив оскаржувані судові актискасувати, заявлені вимоги задовольнити. При цьому ФАС Поволзького округу визнав судові акти судів нижчестоящих судів незаконними і скасував їх, виходячи з таких обставин.

З матеріалів справи випливає, що ТВЖ «Южанка» уклало з ТОВ «Керуюча компанія «Регіональний інформаційний центр» договір, відповідно до якого ця юридична особа здійснює збір грошових коштівіз власників житла, які проживають у ТВЖ «Южанка».

Відмовляючи у задоволенні заяви судового пристава-виконавця, суди вважали, що платежі, що надходять від населення на оплату житлових та комунальних послуг, не є власністю ТСЖ, оскільки не належать до джерел, з яких формуються кошти відповідача.

Проте згідно зі ст. 151 ЖК РФ у власності ТСЖ може бути рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку; кошти ТСЖ складаються з обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства, доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань та виконання обов'язків товариства, субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна у багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій, інших надходжень.

У силу члени ТСЖ вносять обов'язкові платежі та (або) внески, пов'язані з сплатою витрат на утримання, поточний та капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, а також з сплатою комунальних послуг у порядку, встановленому органами управління ТСЖ.

Таким чином, закон прямо відносить оплату житлових та комунальних послуг до обов'язкових платежів, що становлять кошти товариства. Отже, заявлені вимоги підлягають задоволенню.

З огляду на п. 1 ст. 77 Федерального закону «Про виконавчому провадженні» звернення стягнення на майно боржника, що у третіх осіб, провадиться виходячи з судового акта.

За таких обставин судова колегія визнала оскаржувані ухвалу Арбітражного суду Пензенської області від 21 вересня 2009 р. та Постанову Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 листопада 2009 р. такими, що підлягають скасуванню, і ухвалила звернути стягнення на кошти на рахунок ТСЖ «Южан Керівна компанія «Регіональний інформаційний центр».

Як очевидно з матеріалів розгляду справи, ФАС Поволзького округу приймає прямо протилежні рішення. При цьому, визнаючи, що управління будинком здійснюється не ТСЖ, а компанією, що управляє, яка приймає кошти від усіх власників житла за комунальні послуги і відповідно відповідає за розрахунки з постачальниками комунальних ресурсів, суд безпідставно відносить ці платежі до обов'язкових внесків, що становлять кошти ТСЖ. Дивно, але суд не звертає уваги на те, що в багатоквартирному будинку не всі власники приміщень є членами цього ТСЖ. Тільки факт проживання в ТСЖ приймається судом в обґрунтування членства всіх власників цього будинку. Фактично, ФАС Поволзького округу прийнятим рішенням поклав відповідальність на неуповноважена особа, навіщо комунальні платежівизнані обов'язковими внескамиТСЖ, але кошти на сплату боргу теплову енергію стягнув з розрахункового рахунки керуючої компанії, тобто. з юридичної особи, яка відповідає за постачання комунального ресурсу власникам приміщень та перебуває у договірних відносинах із ресурсопостачальною організацією. Очевидно, зокрема для виключення таких абсурдних ситуацій ст. 155 ЖК РФ доповнено новими частинами - 6.1, 6.2 і 7.1, з урахуванням яких платежам громадян за комунальні послуги надано цільового характеру. При цьому, по-перше, якщо ТСЖ уклало договір управління з організацією, що управляє, то плата за комунальні послуги вноситься управляючій організації, яка, у свою чергу, здійснює розрахунки з ресурсопостачальними організаціями, по-друге, власники приміщень у багатоквартирному будинку незалежно від наявності у будинку ТСЖ вправі здійснювати прямі платежі за комунальні послуги (за винятком комунальних послуг, що споживаються при використанні спільного майна у багатоквартирному будинку) ресурсопостачальним організаціям.

4. Загальні збори членів товариства можуть ухвалити рішення про освіту з допомогою коштів товариства спеціального фонду товариства.

Частина 3 коментованої статті вказує на необхідність цільового використання коштів, що становлять спеціальний фонд, та надає право загальним зборам членів товариства самостійно визначити порядок утворення такого фонду. При цьому цілі використання (витрати) таких коштів мають бути прямо передбачені у статуті товариства.

Враховуючи, що потреба в цільове використанняпевної сукупності коштів товариства може істотно відрізнятися за сферами діяльності товариства, ЖК РФ не встановлює обмежень за кількістю фондів, які можуть бути утворені в одному товаристві.

Наприклад, у п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названі деякі із фондів: резервний фонд, фонд на відновлення та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання.

Резервний фонд може використовуватися з метою забезпечення непередбачених витрат і покриття збитків товариства.

Фонд, призначений для відновлення та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання, може використовуватись для цілей капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку, ремонту об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку, у тому числі обладнання.

Можливе створення фонду поточних витратдля використання коштів даного фондуна поточне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, у тому числі на цілі дрібного поточного ремонтуокремих його об'єктів, придбання обладнання, інвентарю чи фонду страхування — для страхування об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку.

5. Стаття 861 ГК РФ закріпила як загального правилапринцип безготівкових розрахунків для юридичних. Тому товариство власників житла, будучи юридичною особою, для здійснення безготівкових розрахунків змушене укласти договір банківського рахунку з метою відкриття рахунку у банку та зарахування на нього своїх коштів.

Частина 4 коментованої статті надає правлінню товариства як виконавчому органууправління товариства право розпорядження засобами товариства, що знаходяться на рахунку у банку, відповідно до фінансового плану товариства. Реалізація такого права передбачає необхідність ухвалення правлінням товариства, враховуючи його колегіальність, відповідного рішення на своєму засіданні з наділенням конкретної особи повноваженнями щодо оформлення необхідних платіжних документів. При цьому слід на увазі, що правління товариства може і не наділяти конкретну особу такими повноваженнями, оскільки ч. 2 ст. 149 ЖК РФ голові правління товариства надано право діяти без довіреності від імені товариства та підписувати платіжні документи.
———————————
У даному випадкузаконодавець має на увазі річний план фінансової діяльностітовариства (кошторис коштів та доходів), який складає правління товариства та затверджує загальні збори членів товариства (див. коментар до ст. ст. 145 та 148 ЖК).

Порядок оформлення розрахункових документів та здійснення безготівкових розрахунків встановлено Положенням Центрального банкуРФ від 3 жовтня 2002 р. N 2-П «Про безготівкові розрахунки в Російської Федерації»(Вісник Банку Росії. 2002. N 74).

Що таке спільне майно

Спільне майноу багатоквартирному будинку - це об'єкти, що не є частинами квартир і обслуговують більше одного приміщення у цьому будинку. Вони можуть бути всередині або поза приміщеннями або зовсім за межами будинку. До спільного майна належать, наприклад:

• міжквартирні сходові майданчики, ліфти, коридори, колясочні;

• підвали, дахи, горища;

• земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою;

• дитячий та спортивний майданчик, колективна автостоянка, трансформаторна будка, розташована на прибудинковій земельній ділянці.

Загальний перелік такого майна наведено у статті 36 Житлового кодексу РФ та пунктах 2-9 Правил, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491.

Як скласти перелік спільного майна

Скласти перелік майна багатоквартирного будинку - це означає перерахувати всі об'єкти, що перебувають у спільній власності, визначити їх зовнішні та внутрішні межі.

Форма опису складу та технічного стануспільного майна наведено у додатку 1 до зразкових умов, затверджених наказом Мінбуду Росії від 31 липня 2014 р. № 411/пр. Форма не є обов'язковою, конкретний перелік спільного майна власники приміщень багатоквартирного будинку вправі визначати самостійно та складати у довільній формі (лист Мінрегіону Росії від 4 квітня 2007 р. № 6037-РМ/07).

Конкретний склад спільного майна власників приміщень залежить від технічних та конструктивних особливостейвдома. Щоб описати спільне майно, власники можуть доручити цю роботу групі, що складається з членів Правління ТСЖ, спеціалістів, що залучаються за договорами (наприклад, електрика, сантехніка, садівника тощо), а також власників, які мають відповідні знання та навички.

Крім того, з метою складання переліку спільного майна власників приміщень у будинку можна звернутись до таких документів:

• інструкція з експлуатації будинку (для будинків, введених в експлуатацію після 1 липня 2007 року);

• технічний паспорт на багатоквартирний будинок;

• акти про приймання виконаних у будинку робіт;

• акти огляду, випробувань приладів обліку, обладнання, дахів, інженерних комунікаційі т.д.;

• рекомендації щодо утримання та ремонту будинку, терміну служби окремих його частин від забудовників, підрядників, проектувальників, постачальників обладнання та будівельних матеріалів.

Такий висновок випливає з пунктів 24-25 Правил, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 № 491.

При визначенні складу спільного майна власників приміщень у будинку необхідно враховувати відомості, які у ЄДРП. При розходженні відомостей з реєстру з даними технічної документаціїпріоритет мають відомості, що містяться у реєстрі. Про це сказано у пунктах 3 та 4 Правил, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491.

Перелік спільного майна затверджує загальні збори власників приміщень у будинку (п. 17 Правил, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491). Збори власників вважається таким, що відбулося, якщо його учасники мають більш ніж половину голосів від їх загального числа (п. 3 ст. 45 Житлового кодексу РФ). Рішення вважається прийнятим, якщо його підтримало більше голосів (п. 1 ст. 46 Житлового кодексу РФ). Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку (п. 3 ст. 48 Житлового кодексу РФ).

Бухоблік

Об'єкти спільного майна власників житла на балансі ТСЖ не враховуйте. Оскільки такі об'єкти не є власністю ТСЖ, а належать власникам приміщень у будинку на праві спільної пайової власності.

Такий висновок випливає із сукупності норм пункту 1 статті 36 Житлового кодексу РФ, пункту 1 статті 30 Закону від 6 грудня 2010 р. № 402-ФЗ, пункту 5 ПБО 1/2008 та пункту 6 ПБО 6/01. Аналогічна думка відображена у листах Мінфіну Росії від 1 лютого 2006 р. № 03-06-01-04/08 та Мінрегіону Росії від 20 грудня 2006 р. № 14316-РМ/07.

Внаслідок цього, якщо будинком раніше управляла інша організація, то при покладанні обов'язків з управління на ТСЖ акт приймання-передачі будинку не складається. У такій ситуації потрібно скласти акт про стан будинку. Аналогічна думка відображена у листі Мінрегіону Росії від 20 грудня 2006 р. № 14316-РМ/07.

Для забезпечення додаткового контролю спільне майно власників житла ТСЖ може враховувати за балансом, наприклад, на додатковому рахунку 012 «Спільне майно власників приміщень багатоквартирного будинку». Такий висновок випливає з Інструкції до плану рахунків.

Податки

Надходження спільного майна власників житла до управління ТСЖ на розрахунок податку на прибуток та єдиного податку при спрощенні ніяк не впливає.

Податок на майно сплачуйте тільки з тих об'єктів, які належать ТСЖ на праві власності та враховуються на його балансі (листи Мінфіну Росії від 20 листопада 2012 р. № 03-05-05-01/67 та від 7 травня 2010 р. № 03- 05-05-01/12). Загальне майно власників приміщень у будинку на балансі ТСЖ не враховується, тому з нього податок на майно платити не треба (п. 1 ст. 373 та п. 1 ст. 374 НК РФ).

Починаючи з розрахунку податку за 2015 рік земельні ділянки, що входять до складу майна багатоквартирного будинку, не оподатковуються земельним податком(Підп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закону від 4 жовтня 2014 р. № 284-ФЗ).