Договір найму службового житлового приміщення. Договір найму приміщення

Кар'єра


Договір найму службового приміщення — це документ, який підписується у разі виникнення трудових відносинабо за перебування громадянина на посаді РФ. Якщо трудові відносини припиняються або державний службовець звільняється, дія договору найму службового приміщення припиняється.

Особливості договору

Під час укладання договору службового найму житлового приміщення визначаються сторони угоди. У будь-яких угодах за наймом однією стороною завжди виступає наймодавець. Він може укласти угоду самостійно або через свого представника за дорученням. Іншу сторону представляє наймач (співробітник чи державний службовець).

Якщо житло є службовим, то як наймодавець виступає муніципалітет чи держава.

Порядок розірвання

Розірвання договору найму службового житлового приміщення може бути здійснено:

  • за добровільною угодою сторін;
  • За рішенням суду, якщо було подано позов однієї із сторін та доведено факт недотримання умов.

Підстави для припинення договору найму службового житлового приміщення:

  • Трудову діяльність співробітника завершено;
  • Перехід на нову посаду;
  • Припинення служби за контрактом;
  • Руйнування житлового приміщення, що є причиною непридатності до подальшого проживання;
  • Передача власності іншій юридичній особі.

Виселення здійснюється колишнім орендодавцем. Якщо дострокове анулювання
Угода відбулася через зміну власника, наймодавець зобов'язаний надати наймачу інше житлове приміщення.

Щоб розірвати договір за згодою сторін, знадобиться:

  1. Отримати згоду сторін про розірвання;
  2. Надати документи та заяву із зазначенням причини анулювання контракту;
  3. Зареєструвати факт розірвання у Росреєстрі.

Угода

До укладення угоди про розірвання договору найму службового житлового приміщення враховується низка особливостей. Обов'язковий критерій- Наявність взаємної згоди сторін угоди.

Додатково складається акт про припинення дії договору. У ньому вказується:

  • інформація про підстави, на яких виселяється наймач;
  • термін передачі ключів від квартири;
  • дані про проведення взаєморозрахунків.

Позовну заяву

Договір найму службового житлового приміщення може бути розірвано через суд. Якщо судове рішення набирає чинності, співробітнику знадобиться звільнити службове житлове приміщення у призначений приставом строк.

Для звернення до вищих судові інстанціїскладається позовну заявупро розірвання договору найму службового жилого приміщення. Якщо кілька відповідачів, додається кілька копій документа. Одна заява залишається в суді, копії надсилаються наймачам.

У заяві вказується така інформація:

  • Дані про суд (назва, адреса), до якого надсилається позов;
  • Особисті дані позивача та відповідача (ПІБ, домашня адреса, телефон). Прописуються у «шапці» документа;
  • Зазначається причина необхідності розірвання договору. Наприклад, неправомірні дії учасників правочину;

Після рішення суду службове житлове приміщення доведеться залишити у визначений термін.

Службових житлових приміщеннях потребують особи, які зобов'язані проживати поблизу місця служби або роботи. Службове житло найчастіше є окремою квартирою, рідше кімнатою в гуртожитку.

Квартира надається працівникам (співробітникам) та їхнім сім'ям за рішенням адміністрації підприємства чи установи. Міська адміністрація обов'язково видає ордер на це приміщення, що дозволяє користуватися житлом протягом усього терміну роботи або служби. Отримання ордера дає право укласти з підприємством чи установою договір про службовий найм.

Користуватися службовим житлом можуть особи, які перебувають на військовій або державній службі(сюди відносяться всі виборні посади та призначення на державну посаду), а також деякі категорії працівників підприємств, установ, організацій – перелік осіб затверджений урядом РФ.

Основною умовою віднесення до цієї категорії є необхідність цілодобової присутності співробітника або службовця поблизу місця роботи (велика ймовірність виклику в будь-який час доби). В основному житло надається громадянам, які не мають власної квартири.

Де може бути видана службова квартира

До списку службових квартир приміщення включається рішенням міської чи районної адміністрації. Переважно всі приміщення такого типу відносяться до .

До основних ознак житла службового типу відноситься:

  • робота чи служба, що дає право громадянам на користування приміщенням;
  • входження житла до списку службових приміщень (складається міський адміністрацій);
  • специфічний режим для заселення та виселення, що застосовується до наймача та його сім'ї.

Користування приміщенням має специфічні особливості. Квартиру не можна обмінювати, здавати в найм, розділяти або змінювати договір про найм.

Перехід права власності

Передача житла у господарське відання іншому наймодавцю (підприємству, організації) тягне за собою виселення всіх мешканців.

За законом проживання людей, які не пов'язані трудовими відносинами з наймодавцем, на службових житлових площах неприпустимо. У цій особливості і полягає основна відмінність службового найму житла від соціального.

Виняток із загального для всіх правила може бути лише у разі підписання договору між наймачем та новим власником (наймодавцем).

Соціальний найм та службове житло

Після припинення роботи на підприємстві або закінчення служби договір про найм розривається. Однією із можливостей залишити за собою право на користування квартирою є звернення до адміністрації підприємства чи організації з проханням дозволити. Як правило, такі прохання задовольняються вкрай рідко. При позитивному рішенні квартира перетворюється на категорію муніципального житла й у найманця з'являється можливість укласти договір про соціальний найм із муніципальною адміністрацією.

Визнання сім'ї що відноситься до категорії незаможних та постановка на облік в Управлінні соціального захистутакож дає декларація про отримання муніципального житла. У деяких випадках виселення з службової квартирипровадиться тільки з наданням іншого житла.

Виселення без згоди найманця неможливе, якщо:

  • Військовослужбовець звільнився за станом здоров'я (термін служби має бути більше 10 років) або досягненню граничного віку, допустимого для перебування на службі.
  • Стаж роботи для підприємства становить 10 років.
  • Найманець вийшов на пенсію та перейшов у категорію незаможних громадян.
  • Найманець помер. І тут не можна виселяти його сім'ю. Договір укладається з повнолітнім членом сім'ї терміном щонайменше на три роки.
  • Працівником отримано інвалідність у зв'язку з його трудовою діяльністю (враховується інвалідність першої чи другої групи).
  • У квартирі проживає самотня людина із неповнолітніми дітьми.

Не може бути виселено сім'ї співробітників ФСБ, ОВС, митниці, служби наркоконтролю, кримінально-виконавчої системи. Всім згаданим категоріям обов'язково надається інше житло (ст. 103 ЖК РФ).

Порядок надання в оренду

Для отримання ордера на житло необхідно подати такі документи до міської або районної адміністрації (список необхідно уточнити в конкретній адміністрації):

  1. документи, що засвідчують особу (на кожного із членів сім'ї);
  2. заяву, підписану всіма членами сім'ї, які досягли повноліття;
  3. трудова книга;
  4. трудовий договір, завірений організацією чи підприємством;
  5. документи, що підтверджують склад сім'ї: свідоцтва про народження, укладення шлюбу, усиновлення;
  6. довідка про відсутність власності (видається установою юстиції з державної реєстрації);
  7. клопотання від імені адміністрації підприємства, з якою укладено договір, про надання житла.
Пред'являються копії, які після звіряння з оригіналами засвідчуються людиною, яка приймає документи.

Клопотання розглядається комісією з житловим питанням. З рішення видається ордер. Як правило, він дійсний протягом місяця.

Отриманий ордер дає право підписання договору найму службового приміщення з адміністрацією підприємства (наймодавцем).

Як дізнатися кадастрову вартістьквартири за адресою, ви дізнаєтесь із статті за посиланням.

Порядок приватизації

Отримати службове житло у власність, тобто його в Росії практично неможливо – про це чітко зазначено в четвертій статті ЖК «Про приватизацію житлового фонду» (частина перша). Але цією ж статтею у другій її частині наймодавцю дозволяється передавати право власності на власний розсуд.

Позитивне рішення власника житла – чи не єдина нагода для працівника приватизувати житлове приміщення.

Співробітник подає відповідне прохання, оформлене письмово, адміністрації підприємства. На розгляд прохання згідно із законом дається не більше двох місяців. Обов'язкова умова- Наявність десятирічного стажу роботи на цьому підприємстві або в установі. У разі позитивного рішення укладається договір про передачу у власність.

Найпростіший спосіб - надання житлу статусу муніципального (здійснюється на прохання керівництва підприємства). Після цього можна зробити соціальний найм, та був і приватизацію. Але і в цьому випадку співробітник повністю залежатиме від доброї волі роботодавця, який зовсім не зобов'язаний змінювати статус житла.

Фахівці рекомендують періодично відстежувати статус квартири та не надто поспішати з її приватизацією. Іноді житло переходить до муніципального фонду за обставинами, що не залежать від співробітників, що дозволяє провести приватизацію без турбот і зайвих переживань.

Договір службового найму житлового приміщення являє собою особливий виглядвідносин, відмінною рисоюяких є виділення житлової нерухомості із фонду спецпризначення. Які вимоги необхідно дотриматись, як укласти договір, які особливості при цьому варто враховувати? Спробуймо розібратися.

Що таке службовий найм

У Житловому кодексі виділено особливу категорію. Йдеться про найм спеціалізованого житла. До нього належать, наприклад, житлові приміщення соц. призначення, житлова площа з маневреного фонду, службове житло. В останньому випадку житлові приміщення надаються тим, хто зайнятий на певних посадах та здійснює певні види діяльності. При цьому керівництво до таких дій визначається рішенням органів влади федерального рівня, суб'єктів федерації та муніципальних утворень. Хочеться зазначити, що, незважаючи на прийняте рішення вищезазначеними офіційними органами про виділення приміщення із спеціалізованого резерву, без оформлення угоди не обійтись. Отже, щойно вами буде отримано рішення, необхідно вирушити до власника для укладання угоди про найм службового житла.

Як згадувалося вище, службове житло виділяється співробітникам (працівникам) та його рідним на період здійснення певного виду праці. Після розриву трудових відносин угода припиняє свою дію, а інше житло колишньому працівникові та його рідним не надається.

Але є деякі винятки щодо ситуацій, коли є особливі підстави для пролонгації угоди або її переукладання.

Службове приміщення передається квартиронаймачу відповідно до постанови Уряду від 26.01.2006 № 42. У ньому пропонується зразок типового договору найму таких приміщень. Але зразок, запропонований у цій постанові, має лише рекомендаційний характер, його положеннями можна керуватися при складанні конкретного документа про наймання службового житла.

Насправді сторони мають чудову можливість включити до нього додаткові пункти, не суперечать чинному на даний момент укладання законодавству.

Які особливості потрібно враховувати під час укладання угоди

У будь-яких правовідносинах, пов'язаних із наймом житла, у тому числі й службового, однією зі сторін буде наймодавець, який діє особисто або через людину, зазначену в довіреності. Інша сторона угоди – це наймач (співробітник, працівник, службовець).

При оформленні найму житла, що належить до службового, роль наймодавця доручається держава чи муніципалітет. Це означає, що угода укладатиметься з одним із органів федерації або муніципальної освіти, який уповноважений його представляти.

Але щоб підписати документи, що підтверджують право використати певний об'єкт нерухомості, потрібно пред'явити рішення власника, про яке згадувалося вище. Воно й буде передумовою закріплення відносин із громадянином.

Так, наприклад, якщо розглядати ситуацію з військовослужбовцями, які потребують надання житла на час проходження служби в тому чи іншому населеному пункті з житлових резервів федерації, то уповноваженим органом для винесення рішення про визнання права на службову квартиру та її надання буде Міністерство оборони.

Предмет угоди

Умови про предмет укладеної угоди завжди приділяється особливу увагу. Таким у нашому випадку визнається житло, що передається в користування квартиранту, - з точним описом особливостей приміщення, включаючи кількість кімнат, квадратуру та адресу.

Статтею 104 ЖК РФ регламентується, що житлом службового призначення може вважатися лише ціла квартира, але не частина квартири чи кімната у ній, і навіть житловий будинок.

І це ще не все, закон передбачає, що житло, що передається працівникові, має відповідати нормам, прописаним у статті 15 Житлового кодексу. Ця стаття передбачає обов'язкову відповідність переданих квадратних метрів технічним, санітарно-епідеміологічним та іншим обов'язковим у нашій країні нормам та стандартам.

Власник житла, що передається у користування працівнику, повинен враховувати і вимогу про впорядкування приміщення. Однак тут є застереження щодо того, що про рівень упорядкованості житла слід судити виходячи зі специфічних особливостей регіону та того населеного пункту, в якому виділяється службове житло. Якщо говорити точніше, то якщо на більшій частині його території відсутні, наприклад, водопровід або каналізація, то їх наявність у житловому приміщенні не є обов'язковою умовою.

Коли відповідними органами приймається рішення, та був і оформляється договір, то ньому обов'язково відображається причина, що є основою надання співробітнику спеціального (службового) житла. Такою є специфічна трудова діяльність. Це може бути служба у збройних силах та органах правопорядку, служба у муніципальних та держструктурах тощо.

При укладанні договору найму житла, що належить до категорії службового, з тим чи іншим співробітником, обов'язково вказуються і ті, хто має повне право проживати разом із працівником. Такими є його рідні: чоловік (дружина), діти та батьки, недієздатні або обмежено дієздатні та інші громадяни, прирівняні судовим рішеннямдо родичів.
Важливим пунктом такої угоди є період її дії. Тут можливі варіанти: обумовлюється точний період дії документа, житло буде передано на повний термін несення служби (виконання роботи) або на час перебування громадянина на певній посаді.

Які дії учасників угоди допустимі

Обов'язковою складовою будь-якої угоди є письмове закріплення допустимих дійсторін (їх правий і обов'язків). Наймання приміщення під час здійснення трудової діяльності не виняток. Житловим кодексом закріплюються основне коло обов'язків та найбільш значні з прав.

Що винен власник квадратних метрів

Власник службового приміщення зобов'язаний здійснити передачу житлового приміщення, при цьому вказана нерухомість має бути повністю вільна від будь-яких прав на неї інших громадян. Житло має відповідати вимогам безпеки та бути оснащеним комунікаціями (у тому обсязі, який є звичайним для конкретного регіону країни). Звинувачують наймодавця та проведення капремонту в приміщеннях житлового призначення, прийняття активної участі у заходах, спрямованих на очищення та облагородження прилеглої території та майна загального призначення.

На власника покладено також обов'язок щодо забезпечення доступу квартиранта до послуг комунального характеру, які мають бути належної якості, а у разі руйнування будівлі або погіршення її стану до рівня, що загрожує життю та здоров'ю громадян, або проведення капремонту на об'єкті він має запропонувати квартиронаймачу інше житло, що відповідає встановленим стандартам.

Законодавець закріплює низку випадків, коли мешканець не втрачає права на отримання нерухомості навіть після припинення трудових відносин із власником житлоплощі. У цій ситуації колишній роботодавець має надати йому житлоплощу.

Перелік прав власника об'єкта нерухомості

Крім перелічених обов'язків власник має і певні права, недотримання яких квартиронаймачем може спричинити винесення судом рішення про його виселення разом із родичами. Власник має право:

  • вимагати від квартиронаймача оплату оренди та наданих йому послуг;
  • заявляти вимоги до мешканця з приводу дотримання останнім та його близькими правил гуртожитку, обумовлених у угоді, та ін.

Які обов'язки передбачені для квартиранта

Коли мова заходить про те, що має робити квартиронаймач, то досить прочитати права власника отриманих квадратних метрів. Насамперед, мешканець повинен оплачувати виставлені йому рахунки за комуналку та використання майна; далі - зберігати майно та підтримувати його у нормальному стані. Також він має використати наданий об'єкт нерухомості за його прямим призначенням, не порушуючи спокою сусідів.

на законодавчому рівніпрацівнику ставиться в обов'язок здійснення необхідних ремонтних заходів у виділеному приміщенні, а при виявленні несправностей та інших порушень, він повинен вжити відповідних заходів щодо їх усунення, повідомивши про їх наявність власнику.
У разі проведення капремонту у будівлі, як і у разі припинення дії угоди, квартиранту належить звільнити квартиру у вказаний термін. Він не повинен робити жодних дій, що перешкоджають власнику (наймодавцю) здійснювати обов'язки щодо спостереження за збереженням та справністю майна – за умови, що такі заходи здійснюються у встановлений час.

Права, передбачені для квартиронаймача

Мешканець (працівник) та його рідні мають право:

  • використовувати майно, у т. ч. та після зміни власника або після припинення дії документа, укладеного між роботодавцем та працівником, якщо це не суперечить вимогам закону;
  • на субсидії;
  • на дострокове припинення дії угоди.

Про дострокове припинення договору

Угода, пов'язана зі здаванням у найм службового приміщення, може розриватися у встановлених Житловим кодексом РФ випадках. У статтях 83 та 101 зазначеного закону йдеться про випадки, які допускають можливість дострокового припинення орендних відносин за бажанням одного з учасників правочину.

Якщо ініціатором виступає квартиронаймач, то припинення договору може статися при зміні ним місця проживання через переїзд з причин, які можуть бути пов'язані з роботою, так і не пов'язані.

Коли ініціатором розірвання угоди є власник житлоплощі, необхідне отримання відповідного рішення судового органу. Зазначене рішення може бути прийняте з кількох причин:

  1. квартиронаймач ухиляється від виплати встановленої плати та комуналки протягом півроку;
  2. мешканець чи його родичі завдали шкоди довіреній їм нерухомості;
  3. об'єкт нерухомості використовується не відповідно до його функціоналу та призначення;
  4. мешканець порушує інтереси громадян, які мешкають по сусідству.

Власник може припинити співпрацю у разі непридатності житла для подальшого найму або у разі його руйнування.

При настанні подій, що тягнуть за собою припинення дії угоди, квартиронаймач має виїхати з квартири не пізніше 3 днів, оформивши потрібні документиіз власником або його представником.

У разі відмови мешканця проводити поточний ремонт за наявності об'єктивної необхідності йому знадобиться також відшкодувати власнику кошторисну вартість ремонту. У разі відмови наймача добровільно звільнити займані квадратні метривласник має право застосувати до нього насильницькі способи виселення без надання іншого житла.

У заключні положеннядокумента відбивається і порядок вирішення суперечок. Дане положення зазвичай детально не розписується, а використовується коротке формулювання у тому, що це спірні моменти вирішуються у межах законів, чинних на момент виникнення розбіжностей.

Причини відмови у укладанні договору

Іноді власник нерухомості відмовляється укладати письмову угоду про найм. Найчастіше подібне трапляється при зміні особи, яка володіє приміщенням. Ця обставина начебто може бути причиною припинення взаємовідносин сторін, але за фактом - не можна не враховувати особливостей конкретного випадку.

Якщо зі зміною власника не відбулося переривання службових відносин і співробітник здійснює свою діяльність вже за нового власника, то за ним зберігається право на продовження орендних відносин. Якщо новий власниквідмовляється оформляти правочин щодо службової нерухомості, його необхідно змусити до підписання документів у вигляді звернення до суду.

Що слід пам'ятати під час укладання угоди

Тільки власник може приймати рішення щодо віднесення об'єкта нерухомості до об'єктів спеціалізованого призначення. Це означає, що виділене житло рано чи пізно може втратити свій статус службового житла і надалі стане можливим його оренда на умовах соціального найму.

А цей вид орендних відносин вирізняє велика свобода дій квартиронаймача, зокрема, йдеться і про приватизацію об'єкта. Наступним плюсом у цій ситуації є той факт, що соціальна угода полягає на не певний термін. Більше того, воно не втрачає своєї юр. силу і після смерті квартиронаймача, якщо він не самотній і з ним у квартирі постійно проживали близькі.

Але навіть коли йдеться про спеціалізований фонд житла, у разі розірвання трудового контракту квартиронаймач та члени його сім'ї можуть спробувати зберегти права на службове майно. Наприклад, коли:

  1. сім'ю визнано малозабезпеченою;
  2. Члени сім'ї визнані громадянами, яким потрібне житло, і поставлені в чергу на отримання квадратних метрів або мають право перебувати на даному обліку.

Відповідно до частини 13 закону від 29.12.2004 № 189-ФЗ зазначені громадяни не можуть бути виселені без надання іншого житла, якщо службове житло їм було надано до набрання чинності ЖК РФ 01.03.2005. Нині діючий ЖК РФ значно звузило коло осіб, яких не можна виселити зі службової квартири без надання іншого житла (стаття 103 ЖК РФ).

Договір про соціальний найм не позбавляє квартиронаймачів можливості отримати житло за встановленою чергою, незважаючи на те, що вони в Наразімають місце проживання, але займане приміщення відповідає нормативам по квадратурі з розрахунку кожного члена сімейства.

За власником приміщення «спецпризначення» закріплено право приймати рішення щодо його долі, у тому числі про можливість приватизації.

Можливість ухвалення раніше названого рішення залежить від кожної індивідуальної ситуації, при цьому враховується фінансове положеннягромадян, заслуг мешканця у професійній діяльності та ін.

Дитячі права

Особлива увага у розглядуваних нами питаннях приділяється правам малолітніх громадян. За законом квартиронаймач має право на реєстрацію в отриманому за місцем роботи приміщенні своїх родичів та прирівняних до них громадян, а також дітей, у тому числі тих, що з'явилися на світ після підписання договору про найм. При цьому оформлена реєстрація буде постійною та дозволу на її проведення власника нерухомості не потрібно, орендарю достатньо подати заяву, і дитина отримає прописку. Тим більше, що законом при реєстрації в службовому об'єкті нерухомості дитини не визначено необхідного ступеня його спорідненості з квартиронаймачем.

Інформація для військових

Під час обговорення питання про виділення житлових площ військовим слід звертатися до статті 15 закону «Про статус військовослужбовців» від 27.05.1998 № 76-ФЗ. У ній йдеться про те, що після прибуття до нового населеного пункту військовослужбовцю та його рідним зобов'язані надати квадратні метри для проживання.

Це правило має дотримуватися і у випадках, коли вказана сім'я вже має свою житлову площуАле військовий був відправлений на тимчасову службу в інше місто. Службова нерухомість, придатна для проживання, сім'ї військовослужбовця надається для тимчасового проживання.

Але названий правовий акт не дає точного поняття терміна «житло, придатне для тимчасового проживання». Тому важко визначити рівень якості житла, на який можуть розраховувати військові. І якщо вони стикаються з несумлінними власниками спеціалізованого фонду, то притягнути таких власників до відповідальності неможливо.

Потрібно звернути увагу на такий спосіб оформлення відносин із військовими, як житловий договір, який укладається безпосередньо з військовослужбовцем. Цей вид угоди згадується у постанові Уряду РФ № 487 від 04.05.1999. Житловий договір передбачає надання приміщень житлового призначення військовим із різних фондів нерухомості, все залежить від наявних ресурсів. За відсутності службових житлових приміщень військовослужбовцю може бути запропоновано житло з приватного фонду, і тоді компенсують витрати за оренду в установленому Урядом РФ розмірі.

Нюанси складання житлового договору

Житловий договір складається у вигляді дещо зміненої угоди про службовий найм. Їхня схожість полягає у чітко регламентованому переліку громадян, які можуть претендувати на отримання квадратних метрів. До нього пред'являються норми визначення площі житла, а також вимоги щодо відповідності його державним стандартам.
Подібним видається і та обставина, що цей договір полягає також на певний період, що дорівнює несенню служби у ЗС РФ.
Припиненою угоду вважається при звільненні військового у запас, виділення йому постійного житла та інших випадках, визначеним законодавством.
Угода про надання житлової площі укладається з командиром військової частини, де проходить службу військовий.
Постанова Уряду РФ від 04.05.1999 № 487 пропонує типову формужитлового договору. За погодженням сторін до нього можуть вноситись зміни та доповнення, що не суперечать чинному законодавству.

Відповідно до ЖК РФ підставою виникнення житлового правовідносини за наймом службового житлового приміщення є договір найму службового житлового приміщення (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Однак договірне оформлення відносин за наймом службового житлового приміщення здійснювалося не завжди. Так, під час дії ЖК РРФСР у м. Москві Департаментом житлової політики та житлового фонду м. Москви службові житлові приміщення надавалися громадянам за службовим ордером без укладання договору найму, а в деяких випадках – і без оформлення ордера, але на підставі рішення адміністрації міста та громадської комісії з житлових питань чи рішення правління.

У м. Москві в період з 31 липня 2003 р. (від дати прийняття розпорядження Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви від 31 липня 2003 р. N 219 "Про порядок роботи з надання житлової площі в оренду та укладання договорів оренди (субаренди) )" до 1 серпня 2006 р. службові житлові приміщення надавалися відповідно до розпоряджень префектів м. Москви Департаментом житлової політики та житлового фонду м. Москви роботодавцям за договором оренди на 5-річний термін. При цьому орендодавцем виступав, як правило, ДЕЗ району.

У свою чергу, орендодавці надавали дані приміщення в суборенду також на 5-річний термін своїм працівникам з можливістю перев'язнення. Така можливість закріплена, наприклад, у розпорядженні Управління у Південно-Західному адміністративному окрузі Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви від 25 липня 2005 р. N 05.56.00156.

Фактично службові житлові приміщення надавалися за договором суборенди навіть під час дії ЖК РФ, щоб у разі відпадання підстав надання житлових приміщень наймачів можна було в найкоротший термінвиселити з даних житлових приміщень і не застосовувати судовому порядкуч. 2 ст. 103 ЖК РФ, яка встановлює категорії наймачів, яких не можна виселити без надання інших житлових приміщень, тобто. виселити без надання іншого жилого приміщення.

З 1 серпня 2006 р. згідно з розпорядженням Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви від 7 липня 2006 р. N 669 "Про заходи щодо виконання Постанови Уряду Москви від 2 травня 2006 року N 306-ПП "Про підсумки виконання міських житлових будинків 2005 року та про міські житлові програми на 2006 рік" у м. Москві житлові приміщення повинні надаватися співробітникам підприємств (організацій) тільки за договорами найму службових житлових приміщень.

За договором найму службового житлового приміщення одна сторона - наймодавець зобов'язується передати іншій стороні - наймачеві (громадянину у зв'язку з характером його трудових відносин з наймодавцем, у зв'язку з проходженням служби, у зв'язку з призначенням на державну посаду) Російської Федераціїабо державну посаду суб'єкта Російської Федерації або у зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади чи органів місцевого самоврядування) житлове приміщення за плату у володіння та користування для тимчасового проживання в ньому.

за загальному правилудоговір є терміновим. Проте законодавець у ч. 3 ст. 104 ЖК РФ вельми специфічно визначає термін цього договору: договір укладається період трудових відносин, проходження служби чи перебування державної посади Російської Федерації, державної посади суб'єкта Російської Федерації чи виборної посади.

Термін має в договорі дуже важливе значенняще й тому, що залежно від нього можна класифікувати договори найму на договори, що укладаються на певний термін (наприклад, згідно з абз. 3 п. 1 ст. 15 Закону України "Про статус військовослужбовців") певним категоріям військовослужбовців службові житлові приміщення надаються на перші п'ять років військової служби) або термін, визначений періодом виконання службових обов'язків (наприклад, листоноші).

Для забезпечення правової визначеності у цьому питанні як для громадян-наймачів, так і для юридичних осіб, неприпустимості необґрунтованого звуження або розширення категорій громадян, які мають право на надання службових житлових приміщень, необхідне прийняття нормативно-правових актів відповідно на рівні Російської Федерації, кожного її суб'єкта, муніципальної освіти, які б встановлювали вичерпний перелік категорій наймачів, яким надаються службові житлові приміщення житлового фонду Російської Федерації; вичерпний перелік категорій наймачів, яким надаються службові житлові приміщення із житлового фонду певного суб'єкта Російської Федерації (у м. Москві нині тільки розробляється список юридичних осіб, працівники яких мають право на одержання службового жилого приміщення); вичерпний перелік категорій наймачів, яким надаються службові житлові приміщення із житлового фонду певної муніципальної освіти. З іншого боку, через відсутність переліку категорій наймачів, затвердженого правовим актом законодавчого органу м. Москви, нині надання службових житлових приміщень у Москві призупинено.

Наймодавцями за договором найму службового житлового приміщення можуть бути відповідно до ст. 93 ЖК РФ власник житлового приміщення чи діючі від імені орган державної влади РФ, суб'єктів РФ, орган місцевого самоврядування, зокрема у особі державного унітарного підприємства, державного чи муніципального установи, інше уповноважене власником особа.

Договір найму службового житлового приміщення між наймачем і наймодавцем укладається у визначеному порядку та з дотриманням підстави та умов укладання даного договору.

Разом про те слід зазначити, що порядок укладання договору визначено ні ЖК РФ, ні іншими нормативними правовими актами, не досліджено і у юридичної литературе.

Виходячи з норм житлового законодавства, можна зробити висновок, що в даний час встановлюються такі умови та підстава укладання договору.

По-перше, необхідною умовою є рішення про віднесення житлового приміщення до службового. Проте, як зазначалося вище, нині ще визначено орган, до компетенції якого входить прийняття рішення про віднесення і виключення житлового приміщення, що у муніципальному житловому фонді, у складі службових. Така правова невизначеність сприяла виникненню судових спорів.

Так, позивачка Г. звернулася до суду з позовом до Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви, в якому просила зобов'язати останнього виключити квартиру з-поміж службових. Проте Управління Департаменту з ЮЗАТ починаючи з 2003 р. припинило розглядати громадян, які проживають у квартирах, що належать до федеральної власностіяк не входять до його компетенції.

Це рішення суд обґрунтовано визнав незаконним на підставі ст. 101, 105 ЖК РРФСР, які встановлюють, що віднесення житлових приміщень до службових, їх надання громадянам, а також виключення цих житлових приміщень з числа службових покладається на місцеві органивлади та управління. Аналогічна норма міститься й у ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, яка встановлює, що вищезазначені дії здійснюються на підставі рішень органу, який здійснює управління державним або муніципальним житловим фондом.

По-друге, до таких умов належать висновок трудового договору, або надходження на службу, або призначення на державну посаду РФ або суб'єкта РФ, або на виборну посаду (це положення конкретизується у п. 2 Типового договору).

Крім того, для укладання всіх видів договору найму спеціалізованого житлового приміщення, та договір найму службового житлового приміщення даному випадкутакож є винятком, необхідно наявність підстави для укладання, тобто. ухвалення рішення власником про надання конкретного службового житлового приміщення.

Предмет договору найму службового житлового приміщення можна визначити, виходячи з ч. 1 ст. 104 ЖК РФ, яка встановлює, що житлове приміщення надається у вигляді окремої квартири.

Однак ці правила дотримувалися не завжди. Так, раніше допускалося надання як службове житлове приміщення кімнати в комунальній квартирі, і практично навіть існував змішаний житловий фонд, тобто. у квартирі – одна кімната була службовою, а інша належала громадянину на праві приватної власності. У цій ситуації суд цілком обґрунтовано у рішенні визнав неприпустимим існування такого змішаного фонду.

Норми ЖК РФ не конкретизують права наймача службового жилого приміщення. Однак з цього не потрібно, що наймач не має прав, властивих всім наймачам за договором найму спеціалізованого житлового приміщення. Оскільки, по-перше, це прямо б суперечило ч. 3 ст. 100 ЖК РФ, встановлює, що у договорі мають бути закріплені правничий та обов'язки сторін. По-друге, Постанова Уряду РФ, яка затверджує Типовий договір, як зазначив П.П. Васильєв, не має суперечити ЖК РФ. Однак положення Типового договору доповнюють та конкретизують норми ЖК РФ. Це зумовлено насамперед тим, що ЖК РФ є основним нормативно-правовим актом, який може, та й повинен охоплювати всі аспекти регулювання відносини за наймом службового житлового приміщення.

З іншого боку, ст. 65 ЖК РФ закріплює обов'язки наймодавця, а виходячи з загальних положеньнауки громадянського права, будь-яким обов'язкам за договором, як правило, кореспондують відповідні права іншої сторони, у разі наймача за договором найму.

Відмінною рисою правового статусу наймача за договором найму службового житлового приміщення є те, що згідно із ч. 5 ст. 100, п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ він наділений таким специфічним обов'язком, як інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором. Наявність цього обов'язку слід визнати виправданим, оскільки зміна підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором, означає зміну самих правовідносин за наймом службового житлового приміщення, про що має бути поінформована інша сторона, і така зміна також має бути оформлена відповідним чином.

Наймодавцю за договором найму службового житлового приміщення відповідно до п. 13 Типового договору надано специфічне право ухвалення рішення про приватизацію житлового приміщення.

Проте відповідно до п. 16 Типового становища службове житлове приміщення підлягає приватизації, тобто. є протиріччя між нормами Типового договору і Типового становища.

Враховуючи те, що Типовий договір прийнятий на виконання ЖК РФ значно пізніше, ніж Типове положення, обидва акти дорівнюють юридичну силуслід керуватися саме положенням Типового договору.

Відповідно саме Типове положення має бути приведене у відповідність до Типового договору шляхом виключення з п. 16 Типового положення норми про заборону приватизації службового житлового приміщення.

Договір службового найму житла – це виділення житлової нерухомості із спеціальних фондів у тимчасове користування певним категоріям російських громадян. Які особливості слід враховувати, укладаючи договір службового найму житлового приміщеннядопоможе розібратися ця стаття.

Службове житло, житлові приміщення, що належать до маневреного фонду та об'єктів нерухомості соціального призначення, Виділяються Житловим кодексом в окрему категорію.

Службові приміщення проживання надаються особам, зайнятим певних посадах і які здійснюють деякі специфічні види діяльності.

Причому для законного надання житла потрібен спеціальний дозвіл від федеральних органіввлади. Проте, обов'язково слід зазначити, що рішення зазначених нижче законодавчих органів не звільняє від укладання відповідного договору з власником об'єкта нерухомості.

  1. органи державної влади Росії у житловому фонді РФ;
  2. органи місцевого самоврядування при муніципальному фонді житла;
  3. органи державної влади суб'єкта РФ у фонді житла суб'єкта Російської Федерації.

Юридичними ознаками службового житла вважаються:

  • призначення приміщення;
  • певна категорія громадян, що його заселяють;
  • найчастіше таке приміщення знаходиться у службовій будівлі;
  • місцева адміністрація чи орган місцевого самоврядування своїм рішенням включили приміщення до розряду службових.

Відповідно до чинного законодавства, спеціалізоване приміщення має надаватися для проживання:

  1. військовослужбовцям;
  2. працівникам правоохоронних органів;
  3. депутатам Державної Думи та членам Ради Федерації;
  4. персоналу поштових відділень;
  5. працівникам державних заповідників, національних парків та лісових господарств;
  6. слюсарям, двірникам, технікам-доглядачам;
  7. працівникам газових господарств;
  8. персонал дитячих спеціалізованих установ;
  9. суддям Конституційного суду та ін.

Право на отримання службового житла набувають співробітники, які не мають житлоплощею в конкретному населеному пункті, на період виконання певного кола трудових обов'язків. При припиненні трудової діяльності це право втрачається і новим житлом колишні працівникине забезпечуються.

Окремо слід зазначити, що метою надання службових приміщень для проживання працівників зовсім не є покращення соціально-побутових умов. Однак обов'язковою вважається відповідність такого житла всім необхідним санітарним та технічним нормам.

Особливості угоди

Як і більшість існуючих договорів, ця угода укладається двома сторонами. У ролі наймодавця у разі виступає муніципалітет чи держава від імені уповноваженого представника. Наймачем вважається особа, яка претендує на службове приміщення для проживання.

Підставою для остаточного укладання угоди вважається згадане раніше рішення однієї з органів федеральної влади. Цей документ є обов'язковим під час укладання угоди.

Наприклад, Міністерство оборони може виступати уповноваженим органом для прийняття рішення про надання службової житлоплощі військовослужбовцю зі спеціалізованих житлових фондів, якщо йому потрібне житло на час несення служби, згідно з контрактом.

Окремо слід зазначити деяку обмеженість прав наймачів службових приміщень. Таке житло забороняється обмінювати, здавати в оренду чи оренду. Однак, часом законодавство РФ дозволяє здійснювати переведення службових житлових приміщень у неслужбові. Як правило, це відбувається після 10 років роботи громадянина на підприємстві, яке надало це житло. Саме такий стаж знадобиться наймачеві для зміни статусу житла.

В інших випадках нерухомість може визнаватись об'єктом спеціалізованого призначення лише за рішенням власника. Отже, житло, що орендується, може втратити статус службового приміщення також за бажанням власника, і подальше проживання в ньому вимагатиме укладання.

Право на службове майно при розірванні трудового договору можуть зберегти малозабезпечені громадяни та особи, які визнані такими, що потребують житла. Це відображено у п. 13 Закону від 29.12.2004 р. № 189 – Ф3, який не дозволяє позбавляти зазначені категорії росіян житлоплощі без надання альтернативного приміщення для проживання.

Стаття 103 чинного ЖК РФ істотно звужує коло осіб, які не підлягають виселенню з житла спеціалізованого призначення без надання іншої житлоплощі.

Предмет договору

Як і в усіх подібних угодах, особлива увага в даному випадку приділяється предмету правочину. У цьому випадку потрібно докладний описжитлоплощі, в тому числі кількість кімнат, Загальна площаприміщення, що здається, і точну адресу.

Існує ще один нюанс - як службове житло може виступати тільки квартира цілком, окрема кімната таким не визнається, незалежно від розміру. Крім того, Житловим кодексом детально прописано всі обов'язкові вимоги, яким має відповідати житло

Усі технічні, санітарно-епідеміологічні та інші норми, необхідні дотримання нашій країні, докладно викладено у ст. 15 ЖК РФ.

Також власник несе відповідальність за упорядкованість приміщення, що здається. Однак, при цьому враховується специфіка населеного пункту, де воно знаходиться. Наприклад, за відсутності центрального опалення або каналізації в районі ці вимоги з числа необхідних умов виключаються.

Після прийняття відповідними органами рішення та укладання договору, у ньому обов'язково вказується підстава надання службового приміщення для проживання з точною вказівкою виду специфічної трудової діяльності. Військовослужбовці, служителі правопорядку, службовці муніципальних та інших держструктур, які мають право на службову житлоплощу, надають дані про працевлаштування у вигляді копії трудового договору або витягу з трудової книжки.

Крім перерахованого, у договорі обов'язково вказуються особи, які мають право спільного проживання із працівником на зазначеній житлоплощі. Окрім найближчих родичів (подружжя, дітей, людей похилого віку), це можуть бути інші члени сім'ї, які мають статус недієздатних.

Під час укладання такої угоди окремо обумовлюється період її законної дії. У кожному даному випадку цей термін може бути різним, від часу зайнятості громадянина на певній посаді до виконання працівником обумовленого обсягу робіт. Також це може бути для військовослужбовців та правоохоронців.

Права та обов'язки власника

Власник зобов'язаний передати наймачу житлову площу у належному вигляді, придатному для нормального проживання. Необхідною умовоюпри цьому є відсутність будь-яких майнових претензій на приміщення, що передається від сторонніх осіб.

Також в обов'язки наймодавця ставиться за провину: проводити капітальний ремонт житлових приміщень, брати активну участь у заходах з очищення та облагородження територій, прилеглих до об'єкта нерухомості, зберігати майно загального призначення.

Власник має забезпечити наймачу прийнятний доступ до належних комунальних послуг, виходячи зі специфіки регіону. У разі руйнування приміщення або неможливості безпечного проживання через загрозу здоров'ю, власник зобов'язаний забезпечити квартиронаймача альтернативним житлом.

Власник службової нерухомості має повне право вимагати з наймача своєчасної оплати за оренду та інші послуги. Також цілком обґрунтованими вважаються з боку власника вимоги дотримання квартирантом усіх встановлених правил гуртожитку.

Якщо виникла потреба проведення поточного ремонтуслужбового приміщення, а мешканець відмовляється його виконувати, наймодавець має цілком обґрунтоване право вимагати з наймача повного відшкодування кошторисної вартостіпотрібних робіт.

Насамперед, мешканець має своєчасно вносити плату за комунальні послугита за користування майном, яке він зобов'язаний зберігати та підтримувати у належному стані. Крім того, обов'язковим є дотримання правил гуртожитку та використання приміщення за прямим призначенням.

При виявленні несправностей у довіреному майні та інших порушеннях, наймач зобов'язаний повідомити про них власнику та вжити самостійних заходів щодо їх своєчасного усунення.

Також в обов'язки квартиранта входить допомога власнику у відновленні майна та спостереженні за його безпекою.

Якщо в будівлі планується проведення робіт з капітального ремонту, або термін дії угоди наближається до кінця, мешканець повинен звільнити зайняту площу у призначений для цього час.

Квартирант має право отримання субсидій. Також можливим є дострокове розірваннядоговору та користування майном після зміни власника.

Дострокове розірвання договору

У статтях 83 та 101 Житлового кодексу РФ передбачається можливість одностороннього припинення угоди про наймання службового житла.

Так, наймач може розірвати правочин при переїзді або зміні місця проживання з причин, пов'язаних з роботою або зовсім не залежить від неї.

Власник має право припинити орендні відносини з квартирантом у судовому порядку з таких причин:

  • ухилення мешканцем від комунальної оплатипротягом півроку;
  • завдання квартирантом непоправної шкоди довіреної нерухомості;
  • використання приміщення за призначенням;
  • недотримання правил гуртожитку, що негативно позначається на сусідах.

Також власник може розірвати угоду у разі, коли нерухомість зазнала руйнування або з іншої причини стала непридатною для проживання.

При розірванні договору квартиронаймач зобов'язаний звільнити займані квадратні метри в триденний термін обов'язковим оформленнямпотрібних документів. При відмові залишити орендоване приміщення власник може застосувати до квартиранта заходи примусового характеру.

Усі виникаючі спірні питаннята розбіжності вирішуються у порядку, передбаченому діючим законодавством, що підтверджується підписами сторін на завершення угоди.

Права малолітніх членів сім'ї наймача

Право на реєстрацію у службовому житлі мають усі члени сім'ї працівника чи службовця підприємства, що надав зазначене приміщення для проживання. Не є винятком і діти, які народилися після укладання договору найму. Для отримання дитиною прописки квартирант повинен своєчасно подати. При цьому згода власника не потрібна, така реєстрація є постійною.

Окремо слід зазначити, що прямий ступінь спорідненості під час реєстрації дитини на житлоплощі зі спеціалізованого фонду законом не вважається обов'язковим.

Службове житло для військових

Закон наказує забезпечувати військовослужбовців спільно з членами їхніх сімей житлом після прибуття до нового місця служби. При цьому не враховується наявність квартири на попередньому місці проживання. Це положення обумовлено ст. 15 Федерального закону"Про статус військовослужбовців".

На жаль, деякі несумлінні наймодавці по-своєму тлумачать поняття «житло, придатне для тимчасового проживання», не забезпечуючи належного життя квартиранту. Однак, російським закономне передбачено притягнення власника до відповідальності порушення прав мешканця на гідне існування.

Слід обов'язково зазначити, що з військовими житловий договір укладається у вигляді дещо зміненої угоди про найм службового житла. Подібність зазначених документів виявляється у чітко окресленому колі громадян, які мають право претендувати на службову житлоплощу, а також у їх часових рамках. У цьому випадку обмежується періодом несення військової служби.

Припинення такої угоди можливе при звільненні в запас, отриманні військовослужбовцем постійного житла або в інших випадках, які допускаються чинним законодавством. З боку наймодавця у разі виступає командир частини, до якої належить військовий.

У типову форму житлового договору, подану Постановою Уряду РФ № 487 від 04.05.99 р., за узгодженням сторін закон дозволяє вносити необхідні зміни та доповнення.

На нашому сайті ви можете поставити абсолютно будь-яке питання юристу або адвокату, що цікавить вас, незалежно від тематики і складності звернення. Об'єднавши юристів-професіоналів, які надають безкоштовні юридичні консультації, і людей, які шукають відповіді на питання правової тематики, ми стали незамінним помічником тисяч людей по всій країні. Онлайн юридична консультація - це зручний спосіботримати необхідну інформаціюпо всім юридичних питаньі практичні порадищодо їх вирішення.


З огляду на положення частини I статті 48 Конституції Російської Федерації кожному громадянину гарантовано кваліфіковану юридична допомога. Усі юридичні консультації проводяться у рамках Федерального закону №324 від 21 листопада 2011 року "Про безкоштовну юридичну допомогу".


--> На ту ж тему