Сутність та життєвий цикл об'єктів нерухомості. Контрольні питання та завдання

Життєвий цикл нерухомості (Яніогло)

Деякі вчені економісти вважають, що нерухомість як товар є своєрідним «живим організмом», що розвивається, як відомо, в наступному порядку: задум - народження - зрілість - старіння і смерть. За аналогією розрізняють такі етапи життєвого циклу об'єкта нерухомості: передінвестиційний (початковий) етап проекту (концепція, планування, проектування та ін.), етап реалізації проекту (будівництво, монтаж обладнання), етап експлуатації об'єкта (фаза виведення на ринок, зростання, зрілості, насичення) та етап ліквідації (занепаду). За допомогою теорії життєвого циклу можна частково прогнозувати ситуацію, але не у разі складання прогнозної моделі, тому що в цьому випадку підприємство може втратити маркетингову підтримку.

Життєвий цикл ринку нерухомості

Правило: "купуй дешевше, продавай дорожче" відноситься і до нерухомості як до будь-якого іншого виду інвестування.

Різні сегменти ринку поводяться по-різному одночасно. Наприклад, будівництво в одній частині міста може швидко зростати в ціні, тоді як водночас в іншій її частині спостерігається застій. Проте здатність визначати ці цикли може надати замовнику додаткові інвестиційні можливості.

А. Цикл спаду.Спостерігається тоді, коли ринок перенасичений, і кількість незайнятих будов починає збільшуватися. Зміст незаселених будов негативно позначається на фінансовому станіпроекту. Цей ринок – ринок покупця. Власнику нерухомості потрібно докласти інтенсивних зусиль у галузі маркетингу та пошуку фінансової підтримки. На ринку з'являється небагато нових об'єктів. Кредитори практично зупиняють свої операції до нового підйому, а ціни на нерухомість знижуються.

Б. Цикл поглинання. Через відсутність нового будівництва, що є результатом циклу спаду, починає набирати чинності попит та пропозиція на ринку нерухомості. Ринок перетворюється на новий цикл - цикл поглинання створеного об'єкта. Після того, як інвестиційні надлишки будуть поглинені, рентні ставки почнуть зростати. Відповідно до зростання попиту та зменшення пропозиції починають проводитися передінвестиційні дослідження зі створення нових об'єктів нерухомості.

В. Цикл нового будівництва. Циклу нового будівництва відповідає підвищений попит на ринку об'єктів будівництва поряд із скороченням пропозицій на вільні земельні ділянки. Рентні ставки збільшуються разом із ціною на нерухомість. У цей період підвищується рівень інфляції і вартість будівництва зростає, що збільшує продажну ціну об'єкта нерухомості.

Г. Цикл насичення ринку. Зростання продажів нерухомості відбувається повільними темпами і, зрештою, скорочується. Виникає надлишок готової будівельної продукції та потужностей. Рівень зайнятості починає зменшуватись, а будівельна діяльністьпоступово зупиняється. Найкращий час збільшення об'єктів власності - це стадія циклу поглинання чи періоду нового будівництва.

Для оцінки ефективності функціонування ринку нерухомості необхідно детальніше розглянути життєвий цикл об'єкта та встановити основні критичні точки в часі, поєднання яких впливатимуть на тривалість циклу та динаміку зміни витрат, результатів.

Життєвий цикл об'єкту нерухомості

Оцінка ефективності функціонування будь-якого об'єкта нерухомості (будується або оновлюється) передбачає розгляд його протягом усього життєвого циклу. Життєвий цикл об'єкта від моменту техніко-економічного обґрунтування до моменту фізичного чи морального старіння можна поділити на три періоди:

1 Будівництво (передінвестиційна та інвестиційна фази);

2 Експлуатація до моменту повної окупності (підприємницька фаза проекту);

3Експлуатація при подальшому напрацюванні результатів на вкладені інвестиції (інновації, закриття об'єкта).

Значною мірою визначальним ефективність функціонування об'єкта перший період. Цей етап особливо складний, він складається з численних складових, а саме: аналіз умов для здійснення первісного задуму, розробка концепції проекту, оцінка його життєздатності, вибір та узгодження місця розміщення об'єкта, екологічне обґрунтування, експертизи, розробка ТЕО, отримання дозволу на будівництво, створення тимчасовий будівельної інфраструктуристворення або оновлення об'єкта, введення його в експлуатацію. Другий період включає освоєння потужностей, експлуатацію об'єкта за стабільних параметрів його проектних потужностей. Розглядаючи характер кривої, що відбиває зміну у часі вартісних характеристик будівництва та експлуатації об'єкта. Визначаючи співвідношення різних фаз, можна отримати порівняльну ефективність періодів життєвого циклу об'єкта нерухомості, здійснити аналіз витрат та результатів діяльності підрядника та замовника.

На третьому етапі життєвого циклу об'єкта настає період наступного напрацювання вкладення інвестицій. Теоретично, третій період може тривати досить довго. Обмеженням доцільності експлуатації об'єкта є додаткові витрати на усунення фізичного та морального зношування.

Тривалість фаз життєвого циклу об'єктів нерухомості (державний/приватний сектори):

Житлові будинки– (Концептуальна фаза1-4/0,5-2) (Контрактна фаза та робоче проектування 1-3/0,5 - 4) (Будівництво 1-4/0,5-1.5)

Промислові об'єкти - (Концептуальна фаза 1-4/0,5-6) (Контрактна фаза та робоче проектування 1-3/0,5-2,5) (Будівництво1,5-2,5/0,5-2)

Комерційні будинки- (Концептуальна фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактна фаза та робоче проектування 0,5-2/1-4) (Будівництво 0,5-1,5/0,5-2)

Тривалість проекту загалом залежить від виду будівництва; значна увага приділяється концептуальній фазі проекту з метою отримання надалі максимальної ефективностівід вкладених коштів.

Фактори динаміки споживчої вартості об'єктів нерухомості

Усі без винятку матеріальні об'єкти існують у часі та у просторі. Отже, адекватно охарактеризувати будь-який об'єкт можна лише з урахуванням тих просторово-часових параметрів, у яких він знаходиться, та тих впливів, які на нього чинять. Необхідно також враховувати, що хоча час і простір є обов'язковими умовамиіснування нерухомості, але вважати їх категоріями рівнозначними не можна: простір (якщо розглядати його не на абстрактно-логічному рівні, а в конкретиці натурально-речових характеристик, що мають кінцевий кількісний вимір) саме змінюється в часі. Це є прямим наслідком людської діяльності, в результаті якої природний простір послідовно трансформується з дедалі більшою інтенсивністю. Однією з характерних ознак, властивих існуванню у часі (що однаково ставляться і до процесам, що відбуваються, і до матеріальних об'єктів), є циклічність, тобто періодична відновлюваність у часі. Одночасно співіснує безліч різних за своїм змістом циклів, які певним чином співвідносяться між собою, підпорядкованих один одному. Вихідними є природні цикли, які мають прямий чи опосередкований вплив на всі інші, самі ж такому впливу не піддаються: людина може як завгодно активно впливати на природу в різних формах, проте не в її владі скасувати або змінити зміну пір року або дня і ночі .

Тому природно, що людська діяльність (в т.ч. економічна), яка завжди здійснюється в природних умовах, зазнає впливу цих циклів, а іноді й підкоряється їм. Найбільш наочно це проявляється у сільському господарствіі частково у будівництві, де весь процес виробництва «підстроєний» під коливання природно-кліматичних умов, а результати праці значною мірою від цих умов залежать.

Разом про те, для переважної кількості конкретних видів діяльності визначальними є економічні цикли. Саме існування, зміст та динаміка таких циклів визначаються внутрішніми закономірностями розвитку економічної системи(Природні цикли надають лише коригуючий вплив у вигляді сезонних коливань кон'юнктури). Під економічними циклами розуміються періодичні коливання інтенсивності відтворення економічних благ (що включає стадії виробництва, обміну, розподілу та споживання). Основною характеристикою економічного циклує темп економічного зростання.

КВИТОК 44 Обмеження будівництва у процесі розвитку міського простору. ???????(Баранова)

45.Процес відтворення в галузі нерухомості (Трухіна)

Відтворення – це безперервний процес відновлення основних фондів та запобігання його передчасному зносу. Суть концепції менеджменту нерухомості зводиться до отримання найбільшого ефекту від управління діями людей, виконавців проекту. З економічноюточки зору, будівництво- галузь матеріально-технічного виробництва, в якій створюються основні фонди виробничого та невиробничого призначення: готові до експлуатації будівлі, споруди та їх комплекси. під будівництвом мається на увазі процес будівництва або створення об'єктів інфраструктури. Основними етапами цього процесу є землевідведення, проектування, узгодження проекту в органах влади, власне процес будівництва або споруди, введення об'єкта в експлуатацію. Як правило, робота здійснюється групою фахівців будівельної чи інжинірингової компанії під керівництвом керівника проекту (англ. project manager) та контролюється представниками технічного наглядута інженерами-розробниками (інженером-конструктором або архітектором проекту).

Фахівці, які беруть участь у розробці та реалізації будівельних проектів, мають створити ефективні механізми планування, бюджетування, документообігу, своєчасного постачання будівельних матеріалів, логістики, безпеки на робочому місці і т. д. Крім того, їм необхідно враховувати екологічні наслідки своєї роботи та створювати мінімум тимчасових незручностей для громадськості на стадії зведення об'єкта.

Квиток 46. Фази інвестиційного проектуу сфері нерухомості. (Яніогло)

Інвестиційний цикл – період між початком здійснення інвестицій та моментом здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію.

Аналіз життєздатності проекту проводиться до подання проекту інвесторам, щоб визначити, чи варто проект подальших витрат часу та грошових коштіва також які існують джерела покриття всіх витрат і отримання нормального прибутку.

Існує 3 фази життєвого циклу інвестиційного проекту, які самі складаються із стадій та етапів:

1. Фаза передінвістиційна(техніко-економічне дослідження):

1.1 Передінвестиційні дослідження та попереднє планування проекту

· Перелік потенційних інвесторів;

· Відомості про проект - цілі, аналіз умов, та ін;

1.2.Можливості ринку: аналіз ринку, динаміки цін, попиту та пропозиції та ін;

1.3.Матеріальні та трудові ресурси:

· матеріальні формивиробництва (якість, доступність ресурсів);

· Визначення потреби в трудових ресурсах;

1.4.Вибір та узгодження місця розміщення об'єкта (аналіз місця розташування, довкілля, Остаточний вибір будівельного майданчика);

1.5.Фінансовий аналіз та оцінка інвестицій (аналіз ризику, витрат, розробка фінансового плану);

1.6.Розробка ринково -технічного плануреалізації проекту (контроль над виконанням кредитної угоди).

2.Фаза інвестиційна:

2.1.Стадія загального планування, розробка проектно-кошторисної документації (розробка, погодження та затвердження ТЕО, отримання дозволу на будівництво);

2.2.Проведение торгів та укладання контрактів (складання пропозиції на поспіль, договір підряду);

2.3.Стадія реалізації та завершень проекту (будівництво):

· Планування якості та структури управління;

· Реалізація та здавання об'єкта.

3.Фаза підприємницька:

3.1.Робота забудовника з управління готовою нерухомістю (замовлення та розміщення обладнання, меблів);

3.2.Робота власника з управління нерухомістю:

· Процедура управління нерухомістю;

· Обслуговування нерухомості;

3.4.Управління нерухомістю з боку користувача (контроль за використанням приміщення, організаційно-технічне забезпечення та ін.).

Реалізація цілей інвестування передбачає формування інвестиційних проектів, які забезпечують інвесторів та інших учасників проектів необхідною інформацієюдля ухвалення рішення про інвестування.

Поняття інвестиційного проекту трактується подвійно:

1. як діяльність (захід), що передбачає здійснення комплексу будь-яких дій, які забезпечують досягнення певних цілей;

2. як система, що включає певний набір організаційно-правових та розрахунково-фінансових документів, необхідних для здійснення будь-яких дій або які описують ці дії.

Існують різні класифікаціїінвестиційних проектів Залежно від ознак, покладених в основу класифікації, можна виділити наступні видиінвестиційних проектів

за відношеннюдруг до друга:

· незалежніщо допускають одночасне та роздільне здійснення, причому характеристики їх реалізації не впливають одна на одну;

· взаємовиключнітобто. що не допускають одночасної реалізації. На практиці такі проекти часто виконують ту саму функцію. Із сукупності альтернативних проектів може бути здійснено лише один;

· взаємодоповнюючіреалізація яких може відбуватися лише спільно.

За термінами реалізації(Створення та функціонування):

· короткострокові (до 3 років);

· Середньострокові (3-5 років);

· Довгострокові (понад 5 років).

за масштабам(найчастіше масштаб проекту визначається розміром інвестицій):

· малі проекти, дія яких обмежується рамками однієї невеликий фірми, що реалізує проект. Здебільшого вони є плани розширення виробництва та збільшення асортименту своєї продукції. Їх вирізняють порівняно невеликі терміни реалізації;

· середні проекти- це найчастіше проекти реконструкції та технічного переозброєнняіснуючого виробництва. Вони реалізуються поетапно, за окремими виробництвами, у відповідності до заздалегідь розробленими графіками надходження всіх видів ресурсів;

· великі проекти- проекти великих підприємств, в основі яких лежить прогресивно «нова ідея» виробництва продукції, необхідної для задоволення попиту на внутрішньому та зовнішньому ринках;

· мегапроекти- Це цільові інвестиційні програми, що містять безліч взаємозалежних кінцевих проектів. Такі програми можуть бути міжнародними, державними та регіональними.

За основною спрямованості:

· комерційні проекти, Головною метою яких є отримання прибутку;

· соціальні проекти, орієнтовані, наприклад, на вирішення проблем безробіття в регіоні, зниження криміногенного рівня тощо;

· екологічні проекти, основу яких становить поліпшення довкілля;

· інші

Залежно від ступеня впливу результатів реалізації інвестиційного проекту на внутрішні чи зовнішні ринки фінансових, матеріальних продуктів та послуг, праці, а також на екологічну та соціальну обстановку:

· глобальні проекти, реалізація яких суттєво впливає на економічну, соціальну чи екологічну ситуацію на Землі;

· народногосподарські проекти, реалізація яких суттєво впливає на економічну, соціальну чи екологічну ситуацію в країні, та при їх оцінці можна обмежуватись урахуванням цього впливу;

· великомасштабні проекти, реалізація яких суттєво впливає на економічну, соціальну чи екологічну ситуацію в окремо взятій країні;

· локальні проекти, реалізація яких істотно впливає на економічну, соціальну чи екологічну ситуацію у певних регіонах та (або) містах, на рівень і структуру цін на товарних ринках.

Особливістю інвестиційного процесу є його сполученість з невизначеністю, ступінь якої може значно змінюватись, тому залежно від величини ризику інвестиційні проекти поділяються таким чином:

· надійні проекти, що характеризуються високою ймовірністю отримання гарантованих результатів (наприклад, проекти, що виконуються на державне замовлення);

· ризикові проекти, котрим характерна високий рівень невизначеності як витрат, і результатів (наприклад, проекти, пов'язані зі створенням нових виробництв і технологій).

Насправді дана класифікація перестав бути вичерпною і допускає подальшу деталізацію.

Однак розробка будь-якого інвестиційного проекту - від первісної ідеї до експлуатації - може бути представлена ​​у вигляді циклу, що складається з трьох фаз: перед інвестиційною, інвестиційною та експлуатаційною (або виробничою). Сумарна тривалість трьох фаз складає життєвий цикл (термін життя) інвестиційного проекту.

Життєвий цикл- Це закінчена послідовність процесів існування нерухомості від введення в експлуатацію (від створення) до припинення. У теорії та практиці розрізняють п'ять видів циклів: діловий, життєвий цикл товару, виду бізнесу та підприємства як майнового комплексу, а також нерухомості як об'єкта власності (схеми 1.14-1.18). На тривалість циклу впливають періоди виробництва, фізичне та моральне зношування, капітальність об'єкта, умови експлуатації, кон'юнктурність ринку та інші фактори.

Оскільки об'єкти нерухомості мають потрійну сутність, протягом усього періоду свого існування вони зазнають відповідно фізичних, економічних та правових змін. У результаті кожна нерухома річ (крім землі) проходить наступні чотири укрупнені стадії життєвого циклу:

• o формування - будівництво, створення нового підприємства, придбання (купівля, виділення та ін.) земельної ділянки;
• o експлуатація - функціонування та розвитку (розширення, реконструкція, зміна виду діяльності, реорганізація та інших.);
• o зміна, можливо, неодноразова, власника, власника чи користувача;
• o припинення існування - знесення, ліквідація, природне руйнування.

Перша, третя та четверта стадії життєвого циклу нерухомості як товару передбачають, крім того, державну реєстраціюфакту створення чи ліквідації об'єкта, і навіть зміни власника.

Життєвий цикл комерційної нерухомостіяк власності,з точки зору одного поточного її власника, що здійснює з об'єктом свій власний суб'єктивний шлях від покупки, скажімо, до продажу або міни, може багаторазово повторюватися, щоразу з новим власником, аж до закінчення терміну економічної або фізичного життяоб'єкт.

Зміна власників майнових комплексів підприємств у процесі здійснюваних у Росії реформ, приватизації, банкрутства, переходу з рук до рук контрольного пакетуакцій

Схема 1.14.

супроводжується суттєвими, а часом і руйнівними змінами організації, управління, технології та основних засобів виробництва.

Для об'єктів - історичних пам'яток більше значення має фізичний термін життя, а не зміна власника

Схема 1.15.

ця та користувача, оскільки вони охороняються державою. Використання об'єктів світового та національного значення допускається без порушення їх культурних та історичних функцій, а їхнє формування пов'язане із відтворенням, дослідницькими та реставраційними роботами. Природні комплекси – пам'ятники можуть існувати вічно. Припинення існування таких об'єктів означає їхнє включення до нових, більш великих, історико-культурних комплексів або загибелі внаслідок стихійних лих.

Кожна стадія життєвого циклу нерухомості включає ряд етапів, заходів і дій. Наприклад, створення

Схема 1.16.

Схема 1.17.

Майновий комплекс підприємства складається з чотирьох основних етапів, що підрозділяються на взаємопов'язані розділи, організаційні та правові дії (табл. 1.5).

p align="justify"> В організаційному відношенні створення підприємства як об'єкта нерухомості складається з восьми-дев'яти стадій.

Схема 1.18.

Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає, за визначенням Г. Харрісона, термін економічний, фізичний, хронологічний і термін, що залишився. економічного життя.

Економічний термін життя- це період прибуткового використання об'єкта, коли здійснювані поліпшення роблять внесок у вартість нерухомості. Гарний ремонт, переобладнання та оптимізація умов збільшують, а поганий догляд скорочує термін економічного життя об'єкта. Він закапчується, коли поліпшення вже не роблять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.

Фізичний термін життя- це період реального існування об'єкта у функціонально придатному стані до його знесення (руйнування). Він може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) та збільшуватися за рахунок модернізації та покращення умов.

Таблиця 1.5. Етапи формування нового підприємства

№ п/п	Пошук нової ідеї та її оцінка	Складання бізнес-плану	Залучення необхідних ресурсів	Управління створенням підприємства
	Чинники виникнення нової ідеї, терміни	Сегмент ринку, його розмір та цінові характеристики	Наявні ресурси: грошовий капітал, сировина, обладнання, робоча силата ін.	Організаційна структура, склад групи, цілі, терміни, етапи, установчі документи
	Відповідність ідеї особистим цілям, знанням та вмінням	План маркетингу, план виробництва підприємства та його підрозділів	Нестачі ресурси та потенційні постачальники	Ключові фактори успіху та способи їх активізації
	Аналіз реальної та потенційної цінності ідеї	Фінансовий план та фінансове забезпечення	Способи залучення ресурсів за видами	Слабкі місця та способи їх подолання
	Оцінка ризику та прогноз вигод	Форма власності та організаційно-правова форма	Прогнозування нових джерел та постачальників	Система контролю якості та термінів проведення робіт
	Порівняння з продукцією конкурентів	Стратегія проникнення ринку	Формування статутного (складеного) капіталу	Правове становище, ліцензування, держава! та реєстрація

Ефективний вік заснований на оцінці зовнішнього виглядута технічного стану будівлі. Це вік, що відповідає фактичної безпеки об'єкта, його стану на момент угоди, оцінки. Наприклад, коли цегляний 60-річний будинок виглядає так, ніби йому було 18 років, то його ефективний вік 18 років. Ефективний вік може бути більшим або меншим за хронологічний вік.

Хронологічний вік- це період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати правочину чи оцінки.

Схема 1.19.

Термін економічного життя будівлі, що залишився, обчислюється від дати оцінки (аналізу) до закінчення його економічного життя. Ремонт та переобладнання продовжують (збільшують) цей термін.

Фізичний та економічний термін життя будівель мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати. Усі стадії життєвого циклу та терміну життя взаємопов'язані та при зміні одного з них відповідно змінюються та інші (схема 1.19).

Знаходження нерухомості на тій чи іншій стадії життєвого циклу має враховуватися власником для реалізації адекватних заходів, що забезпечують збереження та підвищення прибутковості майна.

Тривалість фізичного термінужиття, економічний та ефективний вік нерухомості (крім землі) залежать від невблаганно наростаючих процесів зносу та амортизації, що мають силу законів природи.

Схема 1.20.

3 Життєвий цикл нерухомості

Життєвий цикл об'єкта нерухомості умовно можна розділити на три періоди: термін будівництва, термін окупності інвестицій, термін подальшого напрацювання інвестицій.

1) Строк будівництва

Ідея чи формування інвестиційного задуму замовника містить:

Аналіз умов реалізації початкового задуму;

розроблення концепції проекту (соціальна значимість);

Загальну оцінку життєздатності проекту.

Техніко-економічне обґрунтування інвестицій у будівництво охоплює весь життєвий цикл об'єкта, включаючи термін окупності та подальші напрацювання інвестицій, а також:

Розробку та затвердження пакету документів;

Вибір та узгодження місця розміщення об'єкта з урахуванням містобудівного планування території;

Інженерно-геологічні дослідження, топографічні рішення;

Містобудівні та архітектурно-планувальні рішення (укрупнено);

Інженерне забезпечення об'єкта;

Оцінку ризиків;

Оцінку бюджетного та економічного ефекту проекту;

Екологічне обґрунтування;

Підготовка дозвільної документації з метою розробки проектної документації.

Стадія проекту передбачає складання проектної та робочої документації, що включає детальні архітектурно-планувальні, технічні, конструктивні рішення та проект організації будівництва.

Експертиза проектно-кошторисної документації органами державного контролю включає: Державну експертизу, технічну, екологічну, економічну, захист від надзвичайних ситуацій.

Стадія будівництва включає:

Створення тимчасової будівельної інфраструктури,

Безпосереднє створення чи оновлення об'єкта.

Нагляд за будівництвом передбачає державний, архітектурний, авторський та технічний нагляди.

Приймання в експлуатацію

Переломна точка кривої життєвого циклу нерухомості – введення в експлуатацію.

З цієї точки починається зростання кривої окупності та дохідності об'єкта, з неї починаються експлуатаційні витрати, старіння і всі види зносу.

З цього моменту починається паспортизація. Паспортизація – це інформаційно-правова система збору відомостей про стан, використання та цінність житлового фонду. Основу паспортизації складає паспорт на житло - комплексний документ, що включає правовстановлюючий документ, технічні, соціально-економічні, екологічні параметри, показники споживчої якості, правила, вимоги та умови безпечної експлуатації.

Термін окупності включає:

Освоєння потужностей;

Експлуатацію об'єкта за стабільних параметрів його проектних потужностей.

Нагляд за експлуатацією передбачає проведення профілактичного контролю за станом об'єкта та усунення виявлених дефектів у процесі поточного ремонту.

Нагляд за експлуатацією здійснюється у формі оглядів. Огляди можуть бути планові (сезонні – весна-осінь) та позапланові (аварійні).

Управління нерухомістю (сервейінг) – це повний контроль за будинком, метою якого є підтримання нерухомості якомога довше в ідеальному стані, та отримання з неї максимального прибутку.

Темпи проходження цього етапу залежить від ефективності управління нерухомістю (оренда, найм, рента).

З моменту введення об'єкта в експлуатацію і трохи раніше об'єкт нерухомості відчуває вплив старіння матеріалів і конструкцій, тобто. фізичне зношування.

Фізичний знос – втрата конструкцій та систем інженерного забезпечення будівлі первісних техніко-експлуатаційних якостей (міцність, стійкість, надійність та ін.) внаслідок впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.

Моральне зношування нерухомості - це втрата вартості, викликана невідповідністю проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну сучасним вимогам.

Дві форми оцінки морального зношування:

1) відносне зменшення величини первісної вартості будівель порівняно із сучасною вартістю їх відтворення;

2) старіння будівлі або її елементів стосовно сучасних архітектурних та об'ємно-планувальних, конструктивно-технологічних, санітарно-гігієнічних та інших вимог.

Теоретично термін подальшого напрацювання інвестицій може тривати досить довго. Обмеженням доцільності експлуатації об'єкта є суттєві додаткові витрати на усунення фізичного та морального зношування або повне застарілість об'єкта. З повного занепаду чи втрати соціальної значимості життєвий цикл об'єкта завершується.

Чинники, які впливають тривалість життєвого циклу нерухомості, такі: - всебічне опрацювання ідеї, ТЕО інвестиційного проекту;

Грамотне складання проектної документації;

Обов'язкова експертиза ТЕО та проектної документації;

Застосування сучасних будівельних матеріалів та технологій;

Регулярність та якість проведення нагляду за будівництвом та експлуатацією об'єктів нерухомості;

Ефективне керування нерухомістю;

Професійний рівень виконавців всіх етапах життєвого циклу об'єкта нерухомості;

Взаємний вплив чинників між собою.

Хронологічний аспект проведення експертиз та інспектування у життєвому циклі нерухомості:

Життєвий цикл об'єкту нерухомості- період, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт.

Етапи життєвого циклу:

формування - це споруда, т. е. створення нового підприємства, купівля чи виділення земельної ділянки;

експлуатація - включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію;

припинення існування - це знесення, природне руйнування чи ліквідація.

Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості:

1. Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завдання проектування поліпшень.

2. Проектування вдосконалень.На цьому етапі – на підставі технічного завдання на проектування – здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладання комунікацій, будівництва будівель та посадки нових насаджень.

3. Виготовлення (зведення, будівництво) покращень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі Фізичні характеристикиоб'єкта, із закріпленням цих змін в інвентаризаційних та кадастрових документах.

4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо)з передачею майнового праваабо з появою обтяження цього права. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.

5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.

6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт в поточному станіне може задовольняти сучасних потреб користувачів або (і) якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішеннята функціонального призначення, але з ліквідацією усуненого фізичного зносу та функціонального старіння.

7. Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується зносом покращень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керівна компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будов, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій та матеріалів будівель, що ліквідуються, і комунікацій.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта- Це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів складається з наступних етапів: задум – народження – зрілість – старіння – смерть.

Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості називаються інакше: передпроектна - проектна - будівництва - експлуатації - закриття.

• 1. Передпроектна (початкова) стадія включає аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідно-дозвільної документації, залучення кредитних інвестиційних коштів
• 2. Стадія проектування включає розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням

Основні завдання цього періоду – скорочення тривалості стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше – мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу.

Вочевидь, що у перших двох стадіях прибуток утворюється, оскільки вони мають мотиваційний характер.

• 3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника, координації ведення будівельних робітта контролю якості будівництва, кошторисів витрат та витрат. На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу. У цей час вирішуються завдання збільшення частки вкладень потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та прибутку свідчить про досить широке ринкове визнання.
• 4. Стадія експлуатації об'єкта нерухомості передбачає обслуговування та ремонт об'єктів та їх реконструкцію. Експлуатація об'єктів нерухомості включає: експлуатацію та ремонт обладнання та приміщень, матеріальний облік, протипожежну охорону та техніку безпеки, управління комунікаціями, утилізацію та переробку відходів, зміни та перебудови, усунення аварійних ситуаційта охорону об'єкта.

Реконструкція об'єктів нерухомості - корінна перебудова, переробка з метою удосконалення комплексу організаційних та технічних заходів, спрямованих на усунення морального та фізичного зносу об'єктів нерухомості в цілому або окремих їх елементів та систем.

Обслуговування – роботи, які виконуються для забезпечення нормативного терміну експлуатації об'єктів нерухомості; вони не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають занепаду та виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування – забезпечити використання об'єкта за прямим призначенням.

Ремонт – роботи з усунення пошкоджень (зношеності) об'єкта нерухомості з метою відновлення його нормального експлуатаційного стану. Ремонтні роботиділяться на дрібні та великі. Дрібний ремонт тривалістю 1-2 дні не продовжує термін служби об'єкта і не збільшує його вартості. Великий ремонт (понад 2 дні) продовжує термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшує його вартості.

Заміна – це процес заміщення непридатних чи морально застарілих компонентів основних фондів, що входять до складу об'єкта нерухомості, аналогічною одиницею.

5. Стадія закриття об'єкта - повна ліквідація його початкових та набутих функцій, результат - або знесення, або якісно новий розвиток. На цій стадії потрібні значні витрати на ліквідацію, що є результатом володіння об'єктом нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, витрати на зміну відносяться до витрат володіння з розрахунку на нову функцію.

Аналогічно життєвому циклу об'єктів нерухомості можна розбити на стадії життєвий цикл майнового комплексу:

• 1. Формування майнового комплексу ( нормативне оформленнярезультатів угод з об'єктами нерухомості та прав на них: купівля-продаж, внесок у статутний капітал, Оренда, лізинг).
• 2. Розвиток майнового комплексу (нове будівництво, прийом баланс).
• 3. Ліквідація майнового комплексу – торги та інші механізми продажу майна (у тому числі і нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.

Життєвий цикл об'єктів нерухомості як власності з погляду власника повторюється багаторазово, з кожним новим власником, аж до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкта. Виходячи з триєдності категорій – матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної – життєвий цикл об'єкта нерухомості можна розділити на три етапи (рис. 1.). Кожен етап включає певні заходи та дії власника.

Мал. 1.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя (рис. 2):

• 1. Строк економічного життя визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку, і закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.
• 2. Типовий термін фізичного життя- період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його зносу. Визначається нормативними документами.

Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.

3. Час життя - відрізок часу, коли об'єкт існує і у ньому можна жити чи працювати.

Мал. 2.

З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни:

• 1. Ефективний вік, що відображає вік об'єкта в залежності від зовнішнього вигляду та технічного стану.
• 2. Хронологічний (фактичний) вік, який відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
• 3. Термін економічного життя, що залишився, що використовується для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і становить період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

Строк служби

На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, що впливають на загальну вартість об'єкта, заснований ефективний вік.

Ефективний вік- це вік, що відповідає певному фізичного стануоб'єкта та враховує можливість його реалізації.

Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.

Нормативний термінслужби- це термін служби будівель чи споруд, визначений у нормативних актах.

Під терміном економічного життя, що залишилосябудівлі розуміють період із дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Цей період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін економічного життя об'єкта, що залишилося, збільшують його модернізацію або ремонт.

Усі розглянуті вище стадії життєвого циклу та термін життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна та його збереження, має враховуватись знаходження нерухомості у певній (будь-якій) стадії життєвого циклу.

Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості

Так об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування зазнають економічних, фізичних, правових змін і проходять наступні етапи життєвого циклу:

§ формування - це споруда, тобто створення нового підприємства, купівля чи виділення земельної ділянки;

§ експлуатація - включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію;

§ припинення існування - це знос, природне руйнування чи ліквідація.

Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості:

1. Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завданняна проектування вдосконалень.

2. Проектування вдосконалень.На цьому етапі – на підставі технічного завдання на проектування – здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладання комунікацій, будівництва будівель та посадки нових насаджень.

3. Виготовлення (зведення, будівництво) покращень. У період реалізації проекту підрядними організаціямипрактично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта, із закріпленням цих змін в інвентаризаційних та кадастрових документах.

4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо)з передачею майнового права або з появою обтяження цього права. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.

5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організовує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.

6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт у поточному стані не може більше задовольняти сучасні потреби користувачів або якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення і функціонального призначення, але з ліквідацією фізичного зношування, що усувається, і функціонального старіння.

7. Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується зносом покращень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керівна компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будов, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій та матеріалів будівель, що ліквідуються, і комунікацій.

4. Управління нерухомістю пов'язане, насамперед, з її використанням людьми (користувачі) як товар, джерело доходу та блага. Причому користувача основний ситуація, коли об'єкт нерухомості використовується як блага, тобто. задоволення потреб. При цьому можливе отримання прибутку від управління нерухомістю. І в результаті можлива ситуація продажу об'єкта нерухомості з відповідним видом використання нерухомості як товару. При цьому фактично йдеться про функціонування людей, організацій і самої нерухомості в найбільш сприятливих просторово-економічних умовах. Останнє означає, що під управлінням нерухомістю мається на увазі щось більше, ніж просто завідування об'єктами нерухомості у вузькому значенні слова. Інакше кажучи, управління нерухомістю трактується дуже широко. Управління нерухомістю фактично перебуває у полі перетинів інтересів власника нерухомості та її користувача.

Власник нерухомості прагне отримання максимального прибутку з об'єкта, для користувача ж важливі гарні умовифункціонування нерухомості у поєднанні з невисокими витратами на її використання. У розумінні цієї суперечності дуже важливими є два аспекти: з одного боку, тенденції та зміни обстановки, в якій знаходиться та функціонує нерухомість (місцевість та/або регіон), з іншого боку, якість та умови конкуренції в обслуговуванні нерухомості. Управління (бачення) нерухомістю у короткостроковій перспективі зводиться до управління грошовими потокамивід її експлуатації, в якому чільне місце належить фінансовому та технічному менеджменту.

Управління у довгостроковій перспективі – завдання, яке є більш складним. Насамперед, це пов'язано з непередбачуваністю державної політики(економічної, фіскально-монетарної та соціальної) та відсутністю повноцінних розвинених основ ринку - економічної свободи, прав власності, конкуренції тощо. Досягнення цілей, що стоять перед будь-якою системою управління, забезпечується шляхом реалізації конкретних функцій та завдань управління. Функції управління поділяються на загальні та приватні. Загальні функції постійні для суб'єкта господарювання будь-якого профілю або роду діяльності, приватні ж функції визначаються цілями конкретного суб'єкта господарювання і залежать від їх типу, розміру, місця і роду діяльності.

При цьому суб'єктами господарювання називають всі одиниці економіки (фізичні та/або юридичні особи), які приймають самостійно економічні рішення, тобто господарюючим суб'єктом може бути окрема особа, і навіть кілька осіб, складових деяке єдине вольове освіту (сім'я, компанія, асоціація, уряд тощо. буд.).
Управління необхідно розглядати протягом усього життєвого циклу об'єкта нерухомості, тому що об'єктивним є той факт, що об'єкт нерухомості існує з моменту виникнення до зносу.

Управління розуміється як процес планування та прийняття рішень щодо найбільш ефективного використання ресурсів, потенціалу, резервів для досягнення поставлених цілей. Для визначення ефективності управління використовуються різні експертизи (технічні – забезпечення адекватного уявлення про реальному станіоб'єкта, економічні (оцінка) - для отримання обґрунтованого вартісного еквівалента, управлінські рішення - забезпечують найбільш ефективне використаннянерухомості).

Його можна розділити на три стадії: 1) Будівництво (передінвестиційний та інвестиційний етап); 2) Експлуатація досі повної окупності (підприємницький етап проекту); 3) Експлуатація при подальшому напрацюванні результатів на вкладені інвестиції. Є низка особливостей істотних кожної стадії життєвого циклу. Значною мірою визначальною ефективність подальшого функціонування об'єкта є перша стадія.

Цей етап особливо складний, він складається з численних складових, а саме: аналіз умов для здійснення первісного задуму, розробка концепції проекту, оцінка його життєздатності, вибір та узгодження місця розміщення об'єкта, екологічне обґрунтування, експертизи, розробка ТЕО, отримання дозволу на будівництво, створення тимчасової будівельної інфраструктури, створення чи оновлення об'єкта, введення в експлуатацію. При цьому основним моментом є вибір більш надійних партнерів у проекті.

Для цього проводиться оцінка їх фінансового стану, досвід роботи, репутація. Основним сукупним показником у своїй є економічна надійність. Визначення цього показника відбувається на підставі розрахунку всієї сукупності показників виробничо-господарської діяльності та агрегування їх в один, значення якого є підставою для оцінки діяльності підприємства.

Друга стадія включає освоєння потужностей, експлуатацію об'єкта за стабільних параметрів його проектних потужностей. У цій стадії відбувається використання об'єкта нерухомості, визначення виду якого і належить завдання управління нерухомістю. Ефективність ухвалення рішення визначається на підставі оцінки об'єкта, яка проводиться в момент Al. Точка A1 відповідає загальному обсягу інвестицій. Оскільки найважливішим принципом відтворення об'єкта в динаміці є цілісність циклу та його розвиток у часі, всі види витрат та результатів відкладаються але осі t.

Для аналізу життєвого циклу об'єкта слід використовувати кілька значень етапів, які характеризують відрізки часу прояву критичних точок від двох значень життєвого циклу. Такою ключовою точкою є час введення об'єкта в експлуатацію А1. По відношенню до неї визначаються етапи: t1 - підготовка та зведення об'єкта, t2- освоєння потужності (термін окупності), t3 - початок отримання прибутку (досягнення запланованого рівня собівартості, повернення вкладених інвестицій на стадії освоєння), t4 - початок морального та фізичного зносу об'єкта .

Особливо важливими є етапи, що характеризують час створення (оновлення) об'єкта та час його життя на стадії експлуатації. Визначаючи співвідношення різних етапів, можна отримати порівняльну ефективність стадій життєвого циклу об'єкта нерухомості, здійснити аналіз витрат та результатів діяльності підрядника та замовника. На третій стадії життєвого циклу об'єкта А2, А4 настає період подальшого напрацювання на вкладення інвестицій.

Теоретично, третя стадія може тривати досить довго. Обмеженням доцільності експлуатації об'єкта є додаткові витрати на усунення фізичного та морального зношування.
Загальна закономірність очевидна: послідовно втрачаються з часом споживчі характеристики призводять до зниження корисності нерухомості, тобто. до зменшення її споживчої вартості. Аналогічні за характером динаміки зміни відбуваються і зі вартісним еквівалентом, ставкою орендної плати, оскільки споживча вартість та вартість – дві невід'ємні характеристики будь-якого продукту праці. Оскільки управління нерухомістю здійснюється протягом усього життєвого циклу – необхідно визначити учасників за цей час.

Головний учасник, зацікавлений у здійсненні проекту та досягненні поставленої мети, - забудовник (девелопер), який є майбутнім власником та користувачем результатів проекту. Забудовник визначає основні вимоги та масштаби проекту, забезпечує фінансування проекту за рахунок своїх коштів або коштів інвесторів, укладає контракти з основними виконавцями та несе відповідальність за цими контрактами

У звичайних уявленнях поняття девелопмента належить до будівництва та реконструкції. Головне ж у девелопменті - управління інвестиціями, що включає: вибір економічно ефективного проекту, перетворення об'єкта нерухомості, отримання всіх передбачених законодавством дозволів на його реалізацію від органів влади, пошук інвесторів, визначення умов залучення інвестиції та позикових коштів, розробка механізмів та форм їх повернення , відбір та залучення підрядників, контроль їх роботи.

Інвестор - особа, яка здійснює довгострокові вкладення майно, тобто. це кінцевий покупець, майбутній власник житлового комплексу. Таким інвестором може стати керуюча житлова організація або спеціально створена компанія, державні та муніципальні органи, інвестиційні фонди, приватні особи, громадські організації, міжнародні організації.

Інвестор вкладає кошти (інвестиції) у проект. Інвесторів у одному проекті може бути кілька, але в них єдина мета – максимізація прибутку на свої інвестиції від реалізації проекту. Якщо інвестор та замовник, не є однією і тією ж особою, то інвестор укладає договір із замовником, контролює виконання контрактів та здійснює розрахунки з іншими учасниками проекту в міру його виконання.
Проектні організаціїрозробляють проектно-кошторисну документаціюта виконують проектно-розвідувальні роботи.

Замовник - фізичне або юридична особа, яке організує будівництво, реконструкцію та ремонт житлових будинків(з комплексом інженерної або будівельної інфраструктури або без нього), у тому числі для власного проживання, надання найму, в оренду або для продажу; підприємство, яке здійснює підрядним, господарським чи змішаним способом капітальне будівництво, з власної ініціативи або за дорученням муніципальних органіввлади.

Підрядник – інженерно-будівельна організація, яка виконує роботи з реалізації проекту відповідно до контракту. Відповідальність за виконання всіх робіт несе генеральний підрядник, який у свою чергу укладає договори з субпідрядниками на виконання окремих робіт або послуг.

Особливе місце у реалізації проекту займає керівник проекту, якому замовник, забудовник чи інвестор делегують повноваження щодо управління проектом. Керівник проекту планує, контролює та координує роботу всіх учасників протягом життєвого циклу проекту. Конкретний склад повноважень керівника проекту визначається договором.

До зовнішніх учасників проекту належать: - фінансуюча організація (кредитор) надає кредити на фінансування проекту, забезпечуючи їх фондування з урахуванням вимог проекту; - Агент з роботи з нерухомістю (ріелтер) - підприємець (фахівець), який займається операціями з нерухомістю.

Приватна керуюча компанія (на етапі експлуатації об'єкта нерухомості функції керуючої організації може виконувати девелоперська організація) - новий суб'єкт управління власністю у житловій сфері та новий тип інвестора у житлову сферу.
Приватна керуюча компанія (ЧУК) це: - має статутну мету надання житлових послуг; - зі стратегічних питань діяльності контролюється місцевою адміністрацією та громадськістю; - керує (як юридичний чи економічний власник) житловим фондом; -самостійно займається розвитком свого житлового фонду(веде інвестиційну діяльність); - залежить від якості та кількості житла, що надається населенню, тобто є вигодонабувачем і несе відповідальність за результати своєї господарської діяльності.

Таким чином, управління нерухомістю протягом життєвого циклу стосується також роботи з великим колом учасників та вибір найбільш надійних партнерів є важливим завданням організації управління.