Оренда майна у фізичної особи – податкові наслідки. Орендуємо приміщення у фізособи

На практиці можливі два основні варіанти оренди квартири для працівника:

1. Організація самостійно, як орендар, укладає договір оренди і самостійно здійснює сплату відповідних орендних платежів.
2. Договір оренди укладається співробітником, а організація компенсує працівникові відповідні витрати на сплату орендних платежів.

Відповідно до цього питання, Ваша організація використовує перший варіант оренди квартири. І тут працівника виникає оподатковуваний дохід як суми оплачуваної організацією орендної плати (ст. ст. 210, 211 НК РФ). Джерелом доходу є організація-роботодавець, у неї виникають обов'язки податкового агента з обчислення, утримання та перерахування до бюджету відповідної суми ПДФО (ст. 226 НК РФ). Роботодавець у даному випадкуу загальновстановленому порядку нараховує страхові внескина суму орендної плати за житло для працівника (ч. 1 ст. 7, ст. 9 Федерального закону№ 212-ФЗ).

Дохід орендодавця-фіз. особи від здачі квартири в оренду оподатковується ПДФО (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Ваша організація буде податковим агентом, і при виплаті орендної плати Вам треба обчислити ПДФО та перерахувати до бюджету (п. 1 ст. 226 НК РФ). Організація також повинна буде нарахувати та сплатити страхові внески, відповідно до Федерального закону № 212-ФЗ.

Договір оренди укладається співробітником

У цьому випадку договір укладається між фізичною особою, без залучення юридичного лиця. Іншими словами, співробітник організації сам укладає договір найму квартири з господарем житла, а роботодавець відшкодовує грошові витратисвого працівника.

ПДФО

Об'єктом оподаткування ПДФОдля податкових резидентівРФ є дохід, отриманий ними від джерел у Російської Федераціїта (або) від джерел за межами Російської Федерації (ст. 209 НК РФ). Стаття 41 НК РФ визначає дохід як економічну вигоду у грошовій або натуральній формі, що враховується у разі можливості її оцінки і в тій мірі, в якій таку вигоду можна оцінити, і визначувану для фізичних осіб, відповідно до глави 23 НК РФ.

У разі якщо організація орендує житло для своїх співробітників або виплачує їм кошти для оплати оренди житла, у співробітників утворюється економічна вигода(дохід), оскільки організація несе за них витрати на найм житлового приміщення (Лист Мінфіну РФ від 28.05.2008 р. № 03-04-06-01/142, УФНС по м. Москві від 18.01.2007 р. № 21-11 /003922@).

Отже, якщо організація компенсує своєму працівникові витрати на оренду житла, то із суми такої компенсації вона зобов'язана утримати ПДФО та перерахувати його до бюджету як податковий агент.

Орендодавець - фізична особа

Платники податків, зазначені у п. 1 ст. 228 НК РФ, самостійно обчислюють суми податку, що підлягають сплаті відповідного бюджету, у порядку, встановленому ст. 225 НК РФ.

До таких платників податків, зокрема, належать фізичні особи, які отримали суми винагород від фізичних осіб та організацій, які не є податковими агентами, на основі ув'язнених трудових договорівта договорів цивільно-правового характеру, включаючи доходи за договорами найму або договорами оренди будь-якого майна (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, Лист УФНС Росії по м. Москві від 18.03.2011 р. № 20-14/4/ 025670 @).

Відповідно до п. 2 ст. 228 НК РФ платники податків (орендодавець-фіз. особа), які отримали дохід за договором найму (оренди), самостійно обчислюють суми податку, що підлягають сплаті до відповідного бюджету, у порядку, встановленому статтею 225 НК РФ.

При цьому платники податків, які отримали дохід за договором найму, зобов'язані не пізніше 30 квітня року, наступного за минулим податковим періодом, подати до ІФНС за місцем постійного проживання податкову декларацію(П. 1 ст. 229 НК РФ).

Страхові внески

Організації-страхувальники, які здійснюють виплати та інші винагороди фізичним особам, визнаються платниками страхових внесків (пп. «а» п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закону від 24 липня 2009 р. № 212-ФЗ «Про страхові внески до страхових внесків Пенсійний фондРосійської Федерації, Фонд соціального страхування Російської Федерації, Федеральний фондобов'язкового медичного страхуванняі територіальні фондиобов'язкового медичного страхування»).

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Федерального закону № 212-ФЗ, об'єктом оподаткування страховими внесками для організацій визнаються виплати та інші винагороди, що нараховуються ними на користь фізичних осіб, зокрема, за трудовими та цивільно-правовими договорами.

Виплати, що не підлягають оподаткуванню страховими внесками, перераховані у ст. 9 Закону № 212-ФЗ, серед них не згадано суму оплати оренди житла для працівників або її відшкодування.

Таким чином, роботодавець має у загальновстановленому порядку нараховувати страхові внески на суму компенсації орендної плати за житло для працівника.

При цьому страхові внески не повинні нараховуватись організацією на суму отриманого доходу орендодавцем-фізичною особою, оскільки організація та орендодавець не пов'язані договірними відносинами один з одним.

Таким чином, при застосуванні другого варіанту договору організація повинна буде нарахувати та сплатити ПДФО та страхові внески із сум компенсації своєму співробітнику орендної плати.

У цьому орендодавець-фіз. особа має самостійно відзвітувати та сплатити ПДФО за отриманим доходом від здачі в оренду квартири.

Комунальні платежі

Згідно з поданим питанням, Ваша організація виплачує орендодавцю-фізичній особі, орендну плату, яка складається з фіксованого платежу та витрат на комунальні послуги за приміщення, що у нього орендується.

Як було зазначено вище, Ваша організація визнається податковим агентом щодо таких доходів фізичної особиі, відповідно, має виконувати обов'язки щодо обчислення, утримання та перерахування до бюджету ПДФО у порядку, передбаченому ст. 226 НК РФ.

У цьому слід пам'ятати таке.

Власник несе тягар утримання належного йому майна (ст. 210 ЦК України). На цій підставі, утримання майна, у тому числі сплата комунальних платежів, є обов'язком власника, незалежно від цього, використовується це приміщення самим власником чи здається їм у найм.

Разом про те громадяни вільні у укладанні договору, яке умови визначаються на розсуд сторін (ст. 421 ДК РФ).

Договір вважається укладеним, якщо між сторонами у необхідній у підлягають випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ЦК України). Істотними є умови про предмет договору, умови, які названі у законі чи інших правових актах як суттєві чи необхідні для договорів цього виду, а також усі умови, щодо яких, за заявою однієї зі сторін, має бути досягнуто згоди.

На цій підставі, орендодавець та орендар має право в договорі оренди передбачити таке:

• витрати на окремі комунальні послуги (які фіксуються приладами обліку (електроенергію та воду)) відшкодовуватимуться орендодавцю у сумі фактичної сплати, оскільки їх розмір залежить від їхнього фактичного споживання. Підставою для цього будуть сплачені рахунки безпосередньо самою орендодавцем-фізичною особою. У цьому випадку щодо зазначених сумвідшкодування в орендодавця немає доходу, підлягає оподаткуванню ПДФО.

Для довідки

У договорі, на нашу думку, слід передбачити такі умови:

• зафіксувати показання приладів обліку споживання на момент здавання майна в оренду;
• фактично витрачені обсяги електроенергії та води фіксуються в актах помісячно;
• орендодавець-фізична особа самостійно сплачує комунальні платежі за показаннями приладів щодо фактичного споживання;
• організація здійснює відшкодування витрат орендодавця-фізичної особи після пред'явлення рахунків про внесення нею платежів.

Скорохватова Римма Іванівна - податковий консультант

Матеріал, представлений у цій статті, наданий виключно для інформаційних цілей і може виявитись не застосовним у конкретній ситуації, і не повинен сприйматися як гарантія майбутніх результатів. За вирішенням конкретних питань рекомендуємо звертатись до фахівців нашої компанії.
Звертаємо увагу на необхідність враховувати зміни в законодавстві після дати підготовки матеріалу.

Організація, яка уклала договір оренди приміщення з фізичною особою, виконує зобов'язання податкового агента – під час перерахування орендних платежів утримує ПДФО та виплачує податок до бюджету. У статті розберемо, як документально оформляється оренда приміщень у фізичної особи, а також з'ясуємо особливості оподаткування при виплаті орендних платежів та компенсації експлуатаційних витрат

Договір оренди з фізособою: оформляємо правильно

Співпраця організації з фізособою-орендодавцем починається з оформлення договору оренди.

При складанні орендної угоди сторонам необхідно дотримуватись норм, встановлених ЦК РФ. Зокрема, договір має містити такі обов'язкові реквізити:

• найменування документа, місце, дата складання;
• найменування сторін у преамбулі (повне найменування організації, ПІБ фізособи);
• ПІБ, посада підписувача з боку орендаря (як правило, директор), підстава для подання інтересів організації під час укладання договору (статут, довіреність);
• юридична адреса організації, адреса прописки фізособи;
• банківські реквізити сторін.

Читайте також статтю ⇒

Текст угоди слід оформити такими розділами:

Орендар приймає право користування приміщенням після підписання акта приймання-передачі ⇒ .

Процедура повернення приміщення після закінчення терміну дії оренди або у зв'язку з достроковим розірванням договору супроводжується підписанням акта повернення ⇒ .

Держреєстрація договору оренди з фізособою

Договір оренди, укладений між організацією та фізособою, яка не є ІП, обов'язковому нотаріальному засвідченню не підлягає. При цьому на підставі п. 2 с. 609 ГК РФ, орендна угода (у тому числі, з орендодавцем-фізособою) терміном дії більше одного року має пройти процедуру державної реєстрації.

Держреєстрацію договорів оренди здійснюють територіальні органи Росреєстру. Згідно з ДК РФ, орендна угода визнається дійсною і набирає чинності лише за умови її державної реєстрації.

Оренда приміщень у фізичної особи: оподаткування, страхові внески

Орендуючи приміщення у громадянина, який не є самозайнятою особою, організація, виконуючи обов'язки податкового агента, зобов'язана утримувати та виплачувати до бюджету ПДФО, розрахований від суми орендних платежів за чинною податкової ставки. Ця вимогавстановлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Орендар – податковий агент з ПДФО

Організація-орендар розраховує ПДФО, утримує суму з доходу фізособи-орендодавця та виплачує податок до бюджету у кожному випадку перерахування орендних платежів. Орендодавець отримує суму орендної плати за мінусом утриманого податку:

АрендПлатеж факт = АрендПлатеж договір – ПДФО,

де АрендПлатіж факт- Сума орендного платежу, що фактично перераховується орендодавцю;
АрендПлатіж договір- Розмір орендного платежу згідно договору;
ПДФО – сума утриманого податку, розрахованого за встановленою ставкою (у загальному порядку- 13% від розміру орендного платежу).

За оренди приміщення у фізособи ПДФО підлягає утриманню як у випадку, коли сума податку вказана в договорі оренди, так і за умови, що це положення договором не передбачено (див. лист Мінфіну № 03-04-05/49369 від 27.08.2015 року ).

Термін сплати ПДФОюрособою-податковим агентом – пізніше дня, наступного за днем ​​перерахування орендного платежу фізособі-орендодавцю.

Розглянемо приклад . Між ТОВ «Призма» та громадянином Барсуковим укладено договір оренди нежитлового приміщення, згідно з яким орендна плата складає 7.303 руб./міс.

«Призма» сплачує орендні платежі Барсукову щомісяця до 20 числа поточного місяця.

18.10.2018 року бухгалтер «Призми» перерахував Барсукову орендну плату за жовтень 2018 року (за мінусом ПДФО):

7.303 руб. - (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» зобов'язана перерахувати ПДФО до бюджету не пізніше 19.10.2018 року.

Страхові внески

Орендні платежі, що сплачуються юрособою-орендарями на користь фізособи, не є об'єктом оподаткування страховими внесками. Відповідно до п.4 ст. 420 НК РФ, організація, що орендує приміщення у фізособи, внески з обов'язкового пенсійного, медичного, соціальному страхуваннюсплачувати не повинна.

У своїй практичній роботі бухгалтерам часто доводиться мати справу з договорами ДПГ, укладеними з фізичними особами. Розглянемо проведення з нарахування ПДФО на прикладі виплати фізичній особі орендної плати за договором оренди за користування приміщенням.

Розрахунки з орендодавцем - фізичною особою за договором оренди у бухгалтерському обліку подаємо у вигляді таблиці бухгалтерських проводок:

Події, які вимагають обліку орендарем як податкового агента з ПДФО

Для відображення подій, пов'язаних із виконанням обов'язків податкового агента, необхідно керуватися лише нормами податкового законодавства, яке наділило організацію цими функціями. Потрібно пам'ятати, що підприємство є лише посередником між фізичною особою та державою щодо доходу фізичної особи та її зобов'язань з ПДФО.

Виконати свою роль податкового агента організація повинна відповідно до норм гол. 23 НК РФ, що визначає найважливіші дати подій. Виконуючи цю роль, бухгалтер організації абстрагується від правил бухгалтерського облікута застосовує норми податкового обліку.

Подія 1. Нарахування доходу фізичній особі у вигляді орендної плати

Нарахувати дохід — це означає визначити суму доходу та дату, коли дохід вважається отриманим за Податковим кодексом. Ще раз повторимося, що відображаючи цю подію, не потрібно плутати свою витрату з доходом партнера фізичної особи. Оскільки дохід перестав бути доходом підприємства, у бухгалтерському обліку подія з нарахування суми доходу лише реєструється в облікових регістрах, але проводками не відбивається.

Отримайте 267 відеоуроків з 1С безкоштовно:

Відповідно до принципу майнової відокремленості, бухгалтерські записиу вигляді проводок у бухгалтерських регістрахбудуть відображати тільки господарські операціїпідприємства та не фіксуватимуть збільшення власних коштів даної фізичної особи.

Що ж до дати події, потрібно переключитися на норми глави 23 НК РФ. Адже в цій події організація лише податковий агент, в обов'язки якого входить відобразити цю дату в облікових податкових регістрах за правилами податкового обліку.

Рахунок обліку

Щодо рахунку обліку. Як сказано вище, дохід фізичної особи не відбивається на рахунках бухгалтерського обліку організації, оскільки не є доходом організації, лише фіксується у податкових регістрах бухгалтерськими програмами через документ, який відповідає за нарахування доходу фізичній особі.

Дата визнання доходу

Дата факту визнання прибутку. Відповідь шукаємо у ст. 223 НК РФ. Дохід у вигляді орендної плати за ДПГ визнається отриманим на дату виплати, тобто у день, коли виплатили гроші, підп.1 п. 1 ст. 223 НК РФ. У нашому випадку дні – 20 квітня, 20 липня, 20 жовтня будуть днями, коли дохід вважається отриманим за Податковим кодексом. Саме ці дати потрапляють у рядок 100 форми 6-ПДФО.

Сума визнаного доходу

Доход нараховується у сумі, обумовленій договорі. За договором фізична особа має право розраховувати на щомісячну винагороду. Але оскільки виплата здійснюється 1 раз на квартал за вищезазначеними датами, сума визнаного доходу дорівнюватиме 3-місячній винагороді.

Оскільки дохід не організації, а фізичної особи, то згідно з принципом майнової відокремленості, сума доходу фіз.особи у бухгалтерському обліку організації не буде відображена. Але щоб цю подію зафіксувати у податкових регістрах, бухгалтерською програмою 1С Бухгалтерія 8.3 пропонується заповнити окремий документ«Нарахування інших доходів» у блоці<Зарплата>. З податкового регістру сума нарахованого доходу потрапляє до рядка 130 та рядка 020 форми 6-ПДФО.

Подія 2. Обчислення ПДФО з отриманого доходу

Обчислити ПДФО — це означає визначитися з часткою доходу як податку для вилучення до бюджету, щоб згодом перерахувати до бюджету. Іноді кажуть, не «обчислити податок», а «нарахувати податок до утримання» з доходів, що означає те саме. Відсоток утримання виражається ставкою 13% для резидентів РФ і 30% для нерезидентів.

В облікових регістрах необхідно зробити розрахунок:

• сума обчисленого з орендної плати ПДФО = база оподаткування Х Ставку ПДФО;
• у свою чергу База оподаткування = Дохід мінус (-) Податкові відрахування.

Рахунок обліку 68.01 Податок на доходи фізичних осіб

Щодо рахунку. Для відображення зобов'язань та інформації про розрахунки з бюджетом з ПДФО застосовується рахунок 68.01 «Податок з доходів фізичних осіб».

Особливістю даного рахунку 68.01 є відображення інформації і за обчисленим, і за утриманим, і за перерахованим ПДФО. За кредитом рахунка 68.01 відображається борг перед бюджетом з ПДФО. Що цікаво, що сума за кредитом рахунку 68.01 одночасно говорить і про борг фіз.особи зі свого доходу та про суму податку, необхідну для утримання податковим агентом з доходів фіз.особи, щоб згодом перерахувати до бюджету. Саме тому нарахований податок до утримання знаходить відображення у вигляді проводки Дт 76 Кт 68.01 у бух.обліку організації, де в дебеті відображається джерело - дохід фіз.особи. Саме на цю суму утриманого податку чекатиме бюджет від податкового агента.

Дата обчислення ПДФО

Відповідь шукаємо у ст. 226 НК РФ. Відповідно до норм п.3 ст. 226 НК РФ обчислити ПДФО податковий агент зобов'язаний на дату фактичного отримання доходу, тобто саме дата фактичного отримання доходу та визначає дату обчислення ПДФО.

Таким чином, дата обчислення ПДФО = Дата фактичного отримання доходу, ст. 223 НК РФ. У нашому випадку датами обчислення будуть 20 квітня, 20 липня, 20 жовтня 2017 року.

Сума обчисленого ПДФО

Для того, щоб розрахувати суму ПДФОз доходу у вигляді орендної плати, необхідно визначитися з базою оподаткування, тобто доходом, зменшеним на податкові відрахування. Глава 23 НК РФ надає можливість отримувати ті чи інші податкові відрахування, що дозволяють зменшувати дохід.

У нашому випадку заяв на надання вирахувань не надходило, тому за датами 20.04, 20.07, 20.10 маємо:

• Сума ПДФО, обчисленого до утримання = Орендна плата за місяць х 3 х 0,13
• Сума обчисленого податку потрапляє до рядка 040 форми 6-ПДФО.

Податкові відрахування за договорами оренди з фіз.

Щодо податкових відрахувань. Сума обчисленого ПДФО залежить від податкових відрахувань. Хоча за умовами нашого прикладу їх немає, зупинимося все ж таки на нюансах щодо податкових відрахувань за договорами оренди з фіз.особою для допомоги бухгалтерам.

Характерною особливістю відрахувань і те, що вони надаються щодо доходів, оподатковуваних за ставкою 13%, п. 3 ст. 210 п. 1 ст. 224 НК РФ, за умови, що громадянин є резидентом, проживає на території Росії 183 доби на рік та більше на момент отримання доходу. Щодо доходів, одержуваних за договорами оренди, слід зазначити, що надання відрахувань має особливості.

Оскільки орендні відносини мають тимчасовий характер, відрахування надаються лише за той період, на який укладено договір, тобто отриманий дохід податкова базаформується лише цей період. Податковий агент повинен прийняти заяву та документи, що підтверджують право на заявлені відрахування.

Таким чином, за договорами оренди податкову базу для доходів, щодо яких встановлено ставку 13%, також може бути зменшено на податкові відрахування, передбачені ст. 218-221 НК РФ. Проте зменшення свого доходу фізична особа може претендувати не так на всі податкові відрахування за договором оренди.

Звернемося до таблиці, де відображено основні моменти щодо податкових відрахувань за договорами оренди з фіз.особою:

Таким чином, сума обчисленого податку може бути зменшена за рахунок застосування податкових відрахувань, якщо орендар має право їх надати.

Подія 3. Утримання ПДФО з отриманого доходу

Утримання - це обов'язок податкового агента тимчасово утримати в собі суму податку з доходу, що виплачується, для подальшого безумовного виконання зобов'язань з перерахування до бюджету. А фізичній особі на руки виплачується дохід уже за мінусом утриманого податку.

Утримати ПДФО з доходів, що виплачуються, податковий агент повинен стільки ж, скільки і обчислив, нарахував спочатку за розрахунком. Беручи на себе функцію щодо утримання податку, податковий агент хіба що переводить борг платника податків перед бюджетом він:

Фактичне утримання податку фіксується під час проведення документів виплати.

Рахунок обліку «ПДФО утриманий»

Визначимося з рахунком обліку «ПДФО утриманий» та співвіднесемо суму утриманого ПДФО з датою утримання за п.4 ст. 226 НК РФ.

Щодо рахунку . У бухгалтерському обліку немає спеціального рахунку «ПДФО утриманий». Технічно облік утриманого податку відбувається у податкових регістрах.

Схематично рух податку регістрах можна описати так. Спочатку сума обчисленого ПДФО потрапляє в регістр «ПДФО обчислений» з документа щодо нарахування доходу, а потім за датою документа виплати сума ПДФО йде вже в регістр «ПДФО утриманий». У цьому регістрі утриманий податок перебуватиме обліку досі перерахування. За датами руху ПДФО у цих регістрах і контролюються обов'язки податкового агента. Документи виплати, що фіксують виплату доходу та суми утриманого ПДФО, бухгалтерських проводок по утриманому ПДФО не здійснюють.

Дата утримання ПДФО

Відповідь шукаємо у ст. 226 НК РФ. Утримати податок податковий агент має на момент виплати доходу п. 4. ст. 226 НК РФ. Датами утримання ПДФОна наш приклад будуть дні 20.04, 20.07, 20.10 — дні виплати доходу. Фактичні дати утримання потрапляють у рядок 110 форми 6-ПДФО.

Сума утриманого ПДФО

Утримати ПДФО з доходів, що виплачуються, податковий агент повинен стільки ж, скільки і обчислив, нарахував спочатку за розрахунком. Саме тому в бухгалтерському обліку відразу ж фіксуються зобов'язання вже при нарахуванні ПДФОза кредитом рахунка "68.01". Сума утриманого податку потрапляє до рядка 140 ПДФО та до складу рядка 70 форми 6-ПДФО.

Подія 4. Перерахування до бюджету утриманого ПДФО

За правилами п. 6 ст. 226 НК РФ перерахувати податок необхідно пізніше дня, наступного за днем ​​виплати доходу, причому мають на увазі наступний робочий день. Перерахуванням ПДФО закриваються зобов'язання податкового агента з ПДФО.

Визначимося з рахунком та співвіднесемо суму перерахованого ПДФО з датою перерахування ПДФО.

Рахунок обліку

Щодо рахунку обліку. Перераховуємо до бюджету саме ту суму ПДФО, яку нарахували до утримання з отриманого доходу, яка рахується на рахунку «68.01». Тому для цього прикладу сума перерахованого ПДФО відобразиться в обліку записом Дп 68.01 Кт 51.

Дата перерахування

У бухгалтерському обліку датою перерахування податку до бюджету вважатиметься дата проведення банком за розрахунковим рахунком організації. Але дата перерахування до бюджету ПДФО податковимАгентом контролюється податковим законодавством. Саме крайню контрольну дату перерахування ПДФО до бюджету податковий агент має проставити у формі 6-ПДФО.

Відповідно до п.6 ст. 226 НК РФ у нашому прикладі будуть дати: 21.04,.21.07 та 23.10.-наступні робочі дні за днями виплати. Ці дати потрапляють у рядок 120 форми 6-ПДФО.

Сума перерахованого ПДФО

Це сума податку, яку податковий агент фактично перерахував до бюджету. В ідеалі податкові органичекають від податкового агента безумовного виконання рівності:

ПДФО обчислений = ПДФО утриманий = ПДФО перерахований за оподатковуваними ПДФО доходамза підсумками року.

Якщо з якихось причин компанія не змогла або не зможе виконати цей обов'язок, їй необхідно сповістити податкові органи про це. Повідомити про неможливість утримання податку за перерахованими фізичними особами компанія зобов'язана в ІФНС за місцем обліку поданням довідки за формою 2-ПДФО зі спеціальним кодом, де в рядку «ознака» вказується код «2».

Загальний висновок

Відображення фактів господарського життя за договором оренди залежить, насамперед, від встановленого порядкуорендних платежів: розмір, строки сплати змінні та постійні складові орендної плати. А також від додаткових дій бухгалтера у зв'язку з додатковим обов'язком податкового агента з доходів фізичної особи. Тому важливо уважно розділяти поняття своїх витрат та доходів партнера. До доходів фіз. особи застосовуються норми податкового законодавства.

Щоб уникнути помилок відображення фактів та подій господарського життя на рахунках бухгалтерського обліку, рекомендується попередньо зробити економічний аналіз: доходи, витрати, зобов'язання. Підлаштуйте свою Облікову політикуособливо вашої діяльності.

Придбати приміщення для бізнесу на початковому етапі створення може бути проблематично. Тому підприємці воліють купувати нерухомість в оренду. Це дозволяє зменшити одноразові витрати. Однак здача в оренду нежитлового приміщенняпов'язана з низкою особливостей, що відрізняють процес від класичного. Це призводить до виникнення цілого переліку питань, нездатність швидко вирішити які стає причиною затримки на початку провадження діяльності.

Якщо юридична чи фізична особа хоче уникнути їх і максимально прискорити процес здачі нежитлової нерухомості в оренду, розпочати процедуру потрібно з аналізу актуальної інформації на тему. Про порядок здійснення дій, про особливості, що накладаються на процедуру в залежності від статусу орендаря та орендодавця, а також про особливості оподаткування поговоримо далі.

Чи потрібно фіз особам реєструвати як ІП для оренди нежитлового приміщення?

Право володіти житловим майном закріплюється за фізичними особами статтями 131 та 213 Цивільного кодексуРФ. Людина, яка визнана власником нерухомості, має право розпоряджатися нею та користуватися на власний розсуд. Подібну можливість фіксує стаття 209 ЦК України. При цьому кожен громадянин має можливість здати нежитлове приміщення в оренду. Правило відображено у статті 608 ЦК України. Фіз особа може реалізувати своє право на здачу нежитлової нерухомості. При цьому статті закону не зобов'язують реєструватися як ІП. Однак людина займається підприємницькою діяльністю за допомогою здавання нерухомого майна, потрібно буде відкрити ІП.

Коли уникнути відкриття ІП не можливо?

Фіз особи можуть почати здійснювати підприємницьку діяльність лише після того, як пройдуть відповідну реєстрацію та отримають статус ІП. Однак закон не зобов'язує громадянина стає юридичною особою. Подібне правило відображено у статті 23 Цивільного кодексу РФ. Від інших маніпуляцій підприємницьку діяльність відрізняє низку особливостей.

До складу яких входять:

• із наймачем нерухомості спостерігаються стійкі зв'язки;
• протягом певного періоду правочини здійснюються регулярно;
• людина веде облік за укладеними угодами та проведеними операціями;
• нерухомість була придбана спеціально для укладання угод;
• людина має регулярну виручку внаслідок використання нерухомого майна.

Щоб процес здачі нерухомості в оренду було визнано підприємницькою діяльністю та призвело до необхідності реєстрації як ІП, має бути доведено, що всі угоди були укладені з метою отримання постійного доходу.

Наприклад, як підтвердження може виступати підписання договору оренди на один рік і більше, а також укладання угод з тими самими організаціями. У цій ситуації знадобиться реєстрація як ІП.

Що буде, якщо не пройти реєстрацію як ІП?

Якщо людина порушує статті закону і починає провадити підприємницьку діяльність без реєстрації, щодо неї буде розпочато судове провадження. Громадянин може бути притягнутий до адміністративної чи кримінальної відповідальності.

У його відношенні може бути застосоване одне з таких покарань:

• грошове стягнення 500-2000 руб (стаття 14.1 КоАП РФ);
• грошове стягнення до 300 000 руб (стаття 171 КК РФ);
• залучення до обов'язкових робіт тривалістю 480 годин (стаття 171 КК РФ);
• арешт терміном до півроку (стаття 171 КК РФ);
• штраф у розмірі доходу за 2 роки (стаття 171 КК РФ).

Як укладається договір із юридичними та фізичними особами?

Правило, яким регулюється оренда нежитлового приміщення у фізичної особи, російське законодавствоВідсутнє. Складаючи договір, необхідно спиратися на положення глави 34 ЦК України. Нормативно-правовий акт містить загальні відомостіпро надання майна у найм.

У статті 606 Цивільного кодексу РФ відображено, що орендодавець, який не є юридичною особою, зобов'язаний передати нежитлову нерухомість орендарю у тимчасове користування та володіння після того, як буде внесено певну плату.

Договір оренди укладається відповідно до норм, які містяться у статтях 434 та 609 Цивільного кодексу РФ. Учасники угоди зобов'язані скласти документ письмово. Готовий папір підписується кожній із сторін.

У договорі мають утримуватися обов'язкові відомості, до списку яких входять:

• реквізити юридичних та фізичних осіб;
• інформація про об'єкт;
• умови використання нерухомості;
• Розмір орендної плати.

Сторони мають право вказати, на який строк укладається договір. Якщо такої інформації немає, вважається, що майно передано в оренду на невизначений час.

Подібне правило зафіксовано у статті 610 ЦК України. У тексті договору слід позначити код КВЕД. Якщо здійснюється здавання приміщень у найм, використовується код 70.20.2. Правило актуальне лише в тому випадку, якщо йдеться про нежитлових приміщеннях. Заповнюючи характеристики об'єкта у договорі, необхідно виявити уважність.

У документі належить відобразити таку інформацію:

• інвентарний номер приміщення;
• точну адресу із зазначенням поверху та розташування приміщення на ньому;
• призначення (напр., Офісне, для складу тощо);
• назва приміщення;
• площу нерухомості.

Відповідно до статті 609 Цивільного кодексу РФ, договір вважається офіційно укладеним тільки після того, як він буде зареєстрований у Росреєстрі. Якщо правочин укладається на період менше 1 року, реєстрація не потрібна. Угода може бути укладена у будь-якій формі. Аналогічне правило діє і щодо продовження договору на такий самий термін.

Щоб пройти держреєстрацію, потрібно буде підготувати пакет документів. До його складу потрібно включити:

• заяву, яку можна отримати у нотаріуса чи іншого спеціаліста, який займається прийомом необхідних документів;
• договір та всі додатки до нього;
• паспорти фізичних осіб угоди;
• чек про сплату державного мита
• інша документація, якщо є потреба у її наданні.

Як здійснюється оподаткування?

Якщо майно приносить дохід, воно оподатковується. Терміни внесення грошових коштівта порядок здійснення розрахунків безпосередньо залежить від статусу платника податків. Якщо розрахунок здійснюється за УСН із додатковими страховими внесками, розмір відрахування на користь держави становитиме 6% від суми орендної плати. Таке правило застосовується щодо ІП. Розбираючись, чи може фіз особа здати приміщення, вдасться з'ясувати, що така можливість є. Проте громадянин має заплатити 13% ПДФО з оплатою один раз. Правила відображені у статті 208 НК РФ. Якщо громадянин ухиляється від сплати податків, його притягнуть до кримінальної відповідальності або накладе адміністративний штраф.

Якщо орендодавцем є організація

Здавати нерухомість може і юридична особа. Відповідно до статей 209, 213 і 608 ЦК України, організації мають таке ж право на володіння, користування та розпорядження власним майном, як і фіз особи. При цьому закон не накладає обмеження на кількість споруд, що перебувають у власності юридичної особи. Подібне правило відображено у статті 213 ЦК України. Якщо здавання приміщення в оренду здійснюється юридичною особою, договір укладається відповідно до статей 606 та 670 ЦК України. При цьому в документі має бути зазначений код КВЕД 70.20.2.

Договір з юридичною особою у обов'язковому порядкускладається письмово. При цьому не має значення, на який період надається нерухомість.

У договорі також має бути обов'язкова інформація, до якої входять:

• характеристики приміщення;
• відомості про юридичних та фізичних осіб, що фігурують у договорі;
• орендна плата;
• особливості використання приміщень та проведення ремонту;
• підписи учасників правочину.

Якщо в договорі не зазначено терміну оренди, вважається, що його укладено на невизначений час. Таке правило закріплено у статті 610 ЦК України. Договір та всі додатки до нього також повинні пройти реєстрацію в Росреєстрі, якщо нежитлова нерухомістьпередається у найм терміном понад 1 календарного року.

Щоб уповноважений орган погодився провести реєстрацію, представнику юридичної особи потрібно буде підготувати такі документи:

• заповнена відповідно до правил заява;
• оформлений та підписаний договір, а також додаток до нього;
• кадастровий паспорт нерухомості;
• папери, що підтверджують правовий статус організації;
• документи, що підтверджують факт внесення державного мита;
• додаткові папери, якщо їх надання необхідне.

Якщо орендодавцем є фізична особа

Якщо ролі орендодавця виступає фізична особа, процес укладання договору та особливості оформлення угоди змінюються. Так, у документі необхідно вказати адресу та характеристику приміщення. При цьому адресні виплати не підлягатимуть нарахуванню ПДВ. До її складу входять і комунальні платежі.

Людина, яка орендує комерційне приміщення, може нараховувати плату на банківський рахунок фіз особи або надавати її готівкою.

Зміна орендної плати має здійснюватися відповідно до діючим законодавством. У статті 614 ДК РФ закріплено, що коригування розміру виплати має відбуватися не частіше ніж один раз на рік. Якщо договір укладається більш ніж на один рік, документ потрібно зареєструвати у територіальному підрозділі Росреєстру.

Усі дії податкового агента з обчислення ПДФО з доходу у вигляді орендної плати, утримання податку при виплаті доходу фіз.особі та перерахування його до бюджету суворо регламентовані Податковим кодексом. Розглянемо особливості сплати ПДФО за договором оренди з фізичною особою та терміни перерахування ПДФО за договорами оренди.

Обов'язок з ПДФО з виплат фіз.особі, яка не є ІП, з оренди приміщень залежить від виду орендних виплат, тобто від того, як орендар оплачує складову — комунальні послуги. Розглянемо три варіанти орендних розрахунків.

Варіант 1. Орендна плата включає лише плату за надану площу

Орендна плата включає лише постійну частину, яка встановлена ​​у вигляді плати за надану площу. Комунальні послуги оплачуються окремо за рахунками, що пред'являються орендодавцем, і становлять таким чином змінну частину орендної плати.

Виплати у вигляді такої орендної плати визнаються доходом за п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компанія, яка виплачує дохід, визнається податковим агентом через п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ щодо цього фіз.особи - орендодавця. Отже, з такого виду орендної плати ПДФО необхідно утримувати.

Варіант 2. До орендної плати включено вартість комунальних послуг

В орендну плату вартість комунальних послугвже включена до фіксованій суміплатежів протягом місяця. Тобто орендодавець заздалегідь розрахунковим шляхом на основі фактичних даних за попередні періоди спрогнозував розмір майбутніх комунальних послуг.

Отримайте 267 відеоуроків з 1С безкоштовно:

У цьому випадку дохід, що включає оплату комунальних платежів, отриманий фіз.особою, є об'єктом оподаткування - Лист Мінфіну РФ від 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Отже, з такого виду орендної плати ПДФО необхідно утримувати.

Варіант 3. Відшкодування комунальних послуг

Орендодавець компенсує орендарю комунальні послуги на підставі доданих документів, що підтверджують, за фактом свого використання.

Якщо організація відшкодовує фіз.особі вартість комунальних послуг: електроенергія, газ, водопостачання, теплопостачання у сумі свого фактичного споживання, що враховується за лічильниками, то відшкодована сума не є доходомфіз.особи та відтак з такої компенсації ПДФО утримувати не потрібно, в силу Листи Мінфіну від 17.04.2013 № 03-04-06/12985.

Необхідно лише потурбуватися про гідний пакет документів, що підтверджують, що орендар оплачує саме свою витрату. Рекомендований список документів наведено у матеріалі « ».

При розрахунку ПДФО необхідно керуватися:

• нормами глави 23 "Податок на доходи фізичних осіб";
• роз'яснювальними листами контролюючих органів Мінфін РФ, ФНП РФ;
• затвердженої Обліковою політикоюз метою оподаткування ПДФО.

У податкової політикиз метою ПДФО затверджується система податкового обліку саме з цього податку у вигляді переліку первинних облікових документів, форм регістрів податкового обліку та порядку відображення в них аналітичних даних податкового обліку за доходами, податковою базою, сумами обчислених, утриманих, перерахованих ПДФОпо кожній фізичній особі.

Для виплат за договорами оренди приміщень, договорами ДПГ необхідно знати, у які терміни слід визнавати доходи, утримувати та платити ПДФО.

Нижче наводимо вимоги законодавства щодо термінів операцій, що виробляються податковим агентом та з контролю за рядками форми 6-ПДФО стосовно договору оренди з фіз.особою:

Хто платить ПДФО за договором оренди з фізичною особою

Компанії, яка виступає податковим агентом із виплат орендної плати, потрібно утримати ПДФО з отриманого доходу за договором оренди та сплатити його до бюджету. Перекладати перерахування ПДФОна орендодавця – фізична особа не можна.

Важливо пам'ятати, що ПДФО у будь-якому разі має сплачувати орендар – організація, попередньо утримавши розрахований податок безпосередньо із суми виплат фізичної особи.

Сума податку визначається на основі отриманої фізичною особою суми винагороди у вигляді орендної плати із застосуванням ставки 13% згідно з п. 1 ст. 224 НК РФ, з урахуванням заявлених податкових відрахувань згідно з п.1 ст. 210 НК РФ.

Таблиця дозволених відрахувань за договорами оренди наведена у матеріалі «».