Види іпотечного кредитування та його характеристика. Поняття іпотеки та види іпотечних кредитів

Якщо сім'я не має достатньої кількості власних коштівдля покупки житла, оптимальним варіантом для його придбання стають банківські позики. Тривале кредитування на вигідних умовах дозволяє росіянам стає власниками житлової нерухомості, при цьому не змінюючи звичної якості життя. Банківські та державні програмипередбачають різні видиіпотеки, тому представники будь-яких категорій громадян можуть підібрати собі найбільш підходящі варіанти.

Іпотечне кредитування у Росії розвивається і перетворюється рік у рік. Класифікувати доступні варіантиіпотеки можна за такими ознаками:

1. Запорука. Іпотека як спосіб забезпечення зобов'язань передбачає наявність застави. Забезпеченням за кредитом може виступати майно позичальника, що перебуває у власності або нерухомість, що купується. У разі невиконання боргових зобов'язань кредитор має право реалізувати майно на погашення заборгованості.
2. Об'єкт кредитування. Здобувач може купувати заміський будинок, квартиру в новобудові або будується багатоквартирному будинку, на вторинному ринку нерухомості чи самостійно побудуватися. Залежно від ліквідності обраної нерухомості та існуючих ризиків банки формують умови кредитування.
3. Спрямованість. Кредит може бути соціальним чи мати комерційну спрямованість. У першому варіанті у кредитуванні безпосередньо чи опосередковано бере участь держава, забезпечуючи позичальникам пільгові умови кредитування.
4. Вид платежу. Ануїтетна система поділяє всю суму іпотеки (основний борг + відсотки) на рівні платежі протягом терміну кредитування, а диференційована дозволяє поступово зменшувати платіж.
5. Ціль. Цільова іпотека має на увазі конкретну мету - придбання певного об'єкта нерухомості. Нецільова іпотека припускає використання грошових коштівна розсуд позичальника.

Стандартні програми житлового кредитування

Іпотечні кредити представлені різними видами, але найбільш популярними є стандартні програми, які відрізняються лише вибором об'єкта договору.

На вторинну нерухомість

Ринок вторинного житла надає величезний вибір нерухомості для придбання. Банки охоче схвалюють вибір позичальників, при цьому позика на таке житло відрізняється такими параметрами:

• оптимальна процентна ставкарічних;
• мінімальна сума первісного внеску;
• лояльність до претендентів;
• швидка перевірка, оформлення;
• страхування титулу та предмета застави одночасно.

Подана в таблиці нижче:

На новобудову

Програми з придбання житла, що будується - найбільш вигідні для позичальників в фінансовому плані. Така нерухомість стає дорогою лише після введення багатоквартирного будинкув експлуатацію, а на етапі будівництва вартість цілком демократична.

Для банків новобудови є ризикованим вкладенням капіталу, це відбивається на умовах іпотеки, тому кожен забудовник проходить попередню акредитацію свого об'єкта в банку.

Подані нижче:

Під заставу власного житла

Якщо позичальник є власником ліквідної нерухомості, він може оформити її як заставу за іпотечним кредитом. Подібні програми використовуються рідко, тому що іпотеку використовують в основному громадяни, які не мають власного житла, але завдяки ним можна придбати нестандартне житло (апартаменти, квартири в будівельних кооперативах, заміський будинок і т.д.), а також взяти гроші на особисті потреби .

Найчастіше передбачає:

• відсутність початкового внеску;
• сума кредиту не перевищує 70-80% від вартості заставного майна.

На дім та землю

Незважаючи на те, що іпотека передбачає надання коштів на придбання житла, можливі альтернативні банківські угоди, коли гроші надаються на будівництво приватного будинку. У такій ситуації запорукою виступає земельна ділянка, житло, що будується, а також інші господарські будівлі, розташовані у домоволодінні.

Умови кредитування на будівництво стандартні, але до землі пред'являються підвищені вимоги:

• розташування поблизу населеного пункту;
• дозволене використання – для будівництва;
• розмір ділянки відповідає вимогам БНіП щодо міської забудови.

Види соціальних програм

Крім стандартних програм кредитування, що визначають цільовий напрямок позики, іпотека може бути соціальною. Цей термін має на увазі використання державного капіталу в оформленні кредитів для пільгових категорій громадян.

Соціальна іпотека у регіонах

Окремі регіони країни встановлюють додаткові соціальні програми, які дають змогу мешканцям покращити існуючі умови проживання. Серед основних вимог до претендентів можна назвати:

• проживання в регіоні не менше встановленого терміну(3-5 років);
• потреба у житлі або суттєвій зміні наявного;
• приналежність до пільгової категоріїабо працевлаштованість у бюджетній сфері;
• наявність постійного місця роботи.

Щоб скористатися можливостями цільової, спрямованої на покращення життя громадян, достатньо звернутися до Департаменту ЖКГ або місцевої адміністрації.

З материнським капіталом

Сім'ям, у яких з'явився другий малюк, належить сімейний капітал. У 2020 році його номінал дорівнює 466617 рублям, і ця сума може використовуватися позичальниками:

• як початковий внесок;
• на погашення частини заборгованості по іпотеці.

Важливою умовою є те, що можна використовувати відразу ж, не чекаючи трирічного віку дитини.

Важливо! Нерухомість, що купується за участю сімейного капіталумає оформлятися у рівних частках усім членів сім'ї, включаючи неповнолітніх дітей.

Іпотечні програми «Молода сім'я» у банках

Кредитні організації, які беруть участь у держпрограмі «Молода сім'я», не встановлюють обмежень при виборі об'єкта нерухомості. Основні вимоги пред'являються до позичальників:

• вік не старше 35 років;
• наявність зареєстрованого шлюбу чи дітей;
• рівень доходів достатній реалізації щомісячних платежів (допускається залучення 1-4 созаемщиков).

Сім'ї видається житловий сертифікат(35% від вартості житла для пар з дітьми, 30% – для бездітних), який можна використовувати при оформленні іпотеки як початковий внесок або для часткового погашення боргу. Допустиме одночасне використання сертифікату та маткапіталу.

Також існує в Ощадбанку та Россільгоспбанку, яка дозволяє придбати житло за вигіднішими умовами ніж у стандартних позичальників.

Дитяча (сімейна) іпотека під 6% із держпідтримкою на новобудову

Новим напрямком демографічної політикиРосії є так звана дитяча іпотека. Ця програма діє щодо сімей, які в період з 1 січня 2018 року по 31 грудня 2022 року народять або усиновлять другу дитину. Кредитування передбачає такі умови:

• іпотека видається готівкою чи банківський рахунок;
• придбати можна лише житло в новобудові;
• беруть участь у програмі громадяни РФ;
• ставка 6% річних надається на 3 роки при народженні 2 малюка, на 5 років – третього, на 8 – якщо в період з 2018 по 2022 рік народиться друга та третя дитина, далі відсотки встановлюються у стандартному розмірі.

Дерев'яна іпотека

Спеціальна іпотека, яка передбачає придбання недорогих екологічних будинків із дерева. Стати учасником програми можна до 30 листопада 2018 року. Головними умовами програми є:

• зниження чинної ставкиза кредитом на 5%;
• наявність земельної ділянкиу власності;
• розмір позики вбирається у 3 500 000 рублів;
• Кредит видається без застави нерухомості.

Розглянуто нами раніше.

Військова

Для військовослужбовців створено накопичувальна іпотека, що дозволяє вже за 3 роки після початку служби придбати власне житло. У загальному виглядіпрограма зводиться до наступного:

• щорічно на особистий рахунок військовослужбовця із коштів держави перераховується певна сума (на 2018-2020 рр. заплановано 268 465,6 рублів);
• використовувати кошти можна через 3 роки після вступу до НДС;
• при оформленні кредиту в банку накопичені кошти можуть виступати як початковий внесок;
• позика гаситься рахунок коштів держави до того часу, поки військовослужбовець залишить лави ЗС РФ.

Ви можете дізнатися з наступного посту.

Різні види нестандартних програм

Окрім звичних банківських програмщодо надання коштів на придбання житла, існують нестандартні. Наприклад, нецільова іпотека дозволяє позичальнику самостійно визначати об'єкт кредитування. Корпоративна іпотека надається на пільгових умовспівробітникам компаній та організацій, які пропрацювали в них не менше встановленого терміну. Розглянемо існуючі нестандартні форми іпотечних програм.

Без початкового внеску

Іпотека без первісного внеску можлива під заставу наявної власності або при оформленні іншого кредиту, який використовується як перший внесок. Наступна іпотека буде оформлена на менш вигідних умовах, оскільки пов'язана для банків із додатковим ризиком.

З поганою кредитною історією

Якщо позичальник має «чорні» плями на своїй кредитної історії, це не означає, що він не спалить взяти кредит на придбання нерухомості Просто умови кредитування будуть жорсткішими:

• початковий внесок щонайменше 30%;
• підвищена відсоткова ставка;
• залучення поручителя;
• оформлення застави під нерухомість, що купується.

Ви можете дізнатись на нашому сайті.

Для іноземців

Іноземні громадяни можуть скористатися послугами російських банків лише, якщо офіційно є податковими резидентамиРФ, тобто офіційно працевлаштовані у Росії щонайменше півроку. Крім того, позитивно рішення банку гарантує додаткові опції:

• вид на проживання;
• чоловік-росіянин;
• власність біля РФ.

Але є й варіанти. можлива і осіб без громадянства Росії. Докладніше про це писали у минулому посту.

Громадянське кредитування надається іноземцям на тих же умовах, що й стандартна іпотекадля росіян. При цьому незначно підвищується відсоткова ставка у низці банків.

Якщо іноземець належить до категорії переселенців, може оформити пільгову іпотеку по держпрограмі.

Без підтвердження доходів та офіційного працевлаштування за двома документами

Взяти кредит на житло можуть ті, хто працює неофіційно. Для цього потрібно надати два документи: паспорт + додатковий (СНІЛС, ІПН, закордонний паспорт, водійське посвідчення, військовий квиток). Оскільки операція для банку є ризикованою, потрібно максимальне забезпечення за позикою:

• великий перший внесок;
• залучення поручителя чи созаемщиков;
• оформлення нерухомості в заставу;
• страхування позичальника.

Розглянуто в окремому пості.

На гараж та машино-місце

Подібні програми – справжня рідкість. Це пов'язано з тим, що банкам складно визначити ліквідність майна, що купується.

Якщо організація все ж таки готова надати гроші на гараж або паркувальне місце, знадобиться:

• наявність квартири в будинку, до якого належить паркінг;
• перший внесок (від 30%);
• документи, що підтверджують, що гараж є самостійним об'єктомнерухомості, не аварійний, не підлягає знесенню.

На ремонт

Додаткове кредитування для тих, хто нещодавно придбав житло. Надається під заставу об'єкта нерухомості, що ремонтується. Сума позики становить 50-70% від оцінної вартостіжитла. Термін кредитування – до 25 років, відсоткові ставки – від 13% річних.

Докладніше розібрано в окремому пості.

Для ІП, власників бізнесу та комерційну нерухомість

Підприємці та юридичні особиможуть придбати в кредит для потреб бізнесу комерційну нерухомість: складські, торгові, виробничі, офісні приміщення.

Стандарти банків за такими позиками такі:

• високі відсоткові ставки;
• термін позики трохи більше 10 років;
• надання великого пакета документів;
• капітальність будови, що купується.

І власників бізнесу на придбання житла також має низку особливостей, про які ми говорили раніше.

Для пенсіонерів

Має обмеження за віком. Позичальник на момент закінчення оплати позики не повинен бути старшим 75-85 років. Так як дані позичальники мають підвищені ризики щодо неповернення, то іпотеку їм видають обмежену кількість банків. Докладніше про це ми писали раніше.

Це все основні види іпотечного кредиту, що зустрічаються у Росії. Якщо у вас залишилися питання на цю тему, то прохання залишити їх у коментарях.

Нагадуємо, що на сайті працює іпотечний юрист, який допоможе вам з оформленням позики та безкоштовно проконсультує.

Прохання оцінити пост та поставити лайк.

Іпотека – найскладніший банківський продукт. На такий кредит подається найбільший пакет документів, процедура оцінки платоспроможності займає до 2 тижнів і потенційним позичальникам пред'являються найжорсткіші вимоги. І це природно, адже банк дуже ризикує, видаючи велику сумуна тривалий термін.

Але боятися іпотеки не варто. Потрібно просто знати механізми, які лежать в її основі, і тоді власна квартира, будинок або Дачна ділянкашвидко перетворяться з мрії на реальність. І в цій статті описано все про ці механізми.

Що ви дізнаєтесь із цієї статті?

У цій статті ви познайомитеся з спільними питаннями іпотечного кредитування:

• види іпотечних кредитів;
• Основні параметри;
• способи погашення тощо.

Що таке іпотека та види іпотечних кредитів.

Термін "іпотека" походить від грецького "hipotheke", що в перекладі означає "заставу" або "заставу". Іпотека- Це середньостроковий або довгостроковий кредит ( від 5 до 30 років), який надається позичальнику під заставу землі або/або нерухомості, що купується або вже є (квартири, будинки, котеджу і т. д.).

На відміну від інших видів заставних кредитів (наприклад, автокредит) всі іпотечні кредити за законом підлягають обов'язковій реєстрації.

Споживачу на замітку:При отриманні іпотеки договір застави у обов'язковому порядкуреєструється в Федеральній службі державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр), а всі відомості про купівлю, продаж або обтяження заставою будь-якої нерухомості заносяться в Єдиний державний реєстрправ на нерухоме майно та угод із ним. ( експерт Workle з фінансів)

Існує три основні види іпотечних кредитів, кожен із яких відрізняється метою кредитування, можливостями та ставками.

Ось ці види:

• Класична іпотека- Це цільовий іпотечний кредит на купівлю нерухомості на вторинному ринку житла. При цьому житло, що купується, оформляється банку в заставу як забезпечення за цим кредитом.
• Кредит на новобудову– це цільовий іпотечний кредитна купівлю нерухомості на первинному ринку житла під заставу прав вимоги до цієї нерухомості. Коли позичальник отримає свідоцтво про власність, квартира буде оформлена у заставу (як і у разі кредиту на придбання вторинної нерухомості).
• Нецільова іпотека- Це вид кредиту, що видається під заставу наявної у власності клієнта нерухомості. Отриманий кредит можна використовувати на будь-які цілі, наприклад ремонт або великі покупки. Тому нецільовий іпотечний кредит можна порівняти з споживчим кредитуваннямна будь-які цілі, але суми, що видаються за програмами нецільової іпотеки, зазвичай істотно вище стандартного ліміту споживчого кредиту.

Види застави та основні параметри іпотечних кредитів.

Існують два види застави:

• Запорука в силу закону- заставу на майно, що купується на кредитні засоби(наприклад, при іпотеці на новобудовуабо класичній іпотеці).

Договір застави у такому разі оформляється одночасно з договором купівлі-продажу, в якому прописано, на придбання чого банкнадає клієнтові гроші. Тому у разі систематичного невиконання клієнтом своїх зобов'язань щодо погашення кредиту банку легше отримати по суду закладене майно у свою власність.

• Запорука в силу договору- виникає при нецільове кредитування, коли гроші видаються під заставу майна, що вже є у клієнта.

При нецільових кредитах клієнт може витратити гроші на будь-які цілі, тому з погляду закону зв'язок між кредитом і заставою, під який він був оформлений, не настільки явна, як у цільових іпотеках, де гроші видаються на придбання нерухомості. У разі невиконання клієнтом своїх зобов'язань щодо погашення кредиту суду буде складніше передати закладене майно у власність банку.

Оскільки іпотека – це, насамперед, кредитний продуктдля неї важливі такі основні параметри:

• сума;
• Строк;
• Валюта;
• Процентна ставка;
• Комісії.

Сума та термін іпотечного кредиту

За будь-якого іпотечного кредиту в заставу оформляється нерухомість (існуюча або придбана). Так як вартість нерухомості дуже висока, то і суми, які банки готові надати за іпотекою, є значними. У середньому іпотечні кредити видаються у сумі від 1 000 000 рублів ( розмір іпотеки залежить від платоспроможності клієнта, тому в кожному випадку індивідуальний.)

Іпотека – це найбільш довгостроковий вид кредитування, оскільки виплатити банку взяті в кредит чималі кошти короткий строкдуже проблематично. Як правило, іпотека оформляється терміном від 5 до 30 років.

Чим менший термін кредиту, тим менша його вартість, проте щомісячний внесокпри цьому буде досить великим. При більшому термінікредитування щомісячні виплатибудуть меншими, але вартість кредиту значно збільшиться.

Розмір щомісячних виплат також залежить від того, який тип щомісячних платежівбанк встановлює за умов договору.

Типи щомісячних платежів за кредитом

Банки використовують дві системи щомісячних платежів для погашення іпотечних кредитів:

• Ануїтетний платіж- це щомісячне погашення кредиту рівними фіксованими сумами. Ці суми включають виплату боргу та відсотки за кредитом. Спочатку позичальник виплачує основну частку відсотків за кредитом, а сума боргу зменшується незначно. Найчастіше банки пропонують саме ануїтетну систему платежів, оскільки вона зрозуміліша і простіше для планування сімейного бюджету.

• Диференційований платіж- Це щомісячне погашення кредиту нерівними сумами і використовується банками рідко. Сума щомісячного платежу складається з фіксованої сумиборгу, що погашається, плюс відсотки на залишок кредиту. Оскільки сума боргу буде поступово зменшуватися щомісяця, те й сума відсотків за кредитом знижуватиметься. За рахунок цього буде зменшуватись і розмір щомісячних платежів. Тобто, якщо при ануїтетній схемі погашення фіксованою є сума щомісячного платежу, то при диференційованій схемі фіксованої буде сума боргу, що погашається.

Валюта іпотечних кредитів та види процентних ставок за іпотечними кредитами

Як правило, банки видають іпотечні кредити у трьох валютах:

• російських рублях;
• доларах США;
• євро.

Від вибору валюти залежить розмір процентної ставки – за кредитами у доларах/євро вона суттєво нижча. Тому за однакового розміру щомісячних платежів максимальна сумавалютного кредиту то, можливо вище, ніж у кредиті рублевому.

Кожен банк надає позичальнику можливість вибрати тип процентної ставкиза будь-яким іпотечним кредитом. Ставка може бути:

1. Фіксована процентна ставкапередбачає нарахування відсотків, встановлених у кредитному договорі протягом усього терміну дії кредиту.
2. Плаваюча відсоткова ставкане фіксується весь період кредитування і підлягає періодичному перегляду в обумовлені кредитним договором терміни. Деякі банки вважають за краще переглядати ставки щорічно, інші фіксують ставку на певний термін, наприклад, на 3 роки, а з 4 року ставка переглядається щорічно. Перегляд процентних ставок пов'язаний із індексами: Libor 1 і MosPrime 2

1 Libor – це скорочена назва від London InterBank Offered Rate, або Лондонська ставка пропозиції щодо міжбанківських кредитів. Ставка Libor – визнаний у світі індикатор вартості фінансових ресурсів. Нею найбільші банки світу готові видавати іншим великим банкамкредити на Лондонській міжбанківській біржі

2 MosPrime – це індикативна ставка надання рублевих кредитів (депозитів) московською грошовому ринку. Ставка MosPrime розраховується Національною валютною асоціацією.

Кожен із цих типів процентних ставок має свої переваги та недоліки, які розглянуті нижче.

Особливості фіксованої процентної ставки

У Росії її більшість позичальників роблять свій вибір на користь фіксованої ставки.

• Переваги: Фіксована ставка проста для розуміння, планування особистого бюджету та щомісячних виплат за кредитом
• Недоліки: Фіксована ставка не завжди відповідає реаліям. сучасного ринку. Наведемо кілька прикладів.

Плаваюча відсоткова ставка

Плаваюча ставка більш поширена в Європі та США. Складається вона із двох частин.

• ПЕРША - змінна - називається базовою.

Що означає базова частина? В якості бази приймаються загальновизнані індикатори ринку міжбанківського кредитування: Libor для кредитів у доларах США та MosPrime для кредитів у російських рублях.

• ДРУГА – незмінна – називається додатковою.

Що означає додаткова частина? Банки рідко кредитують клієнтів із власних коштів. У випадку з плаваючою ставкою вони беруть кредит на фінансовому ринкуза поточною ставкою індексів MosPrime або Libor (залежно від валюти кредиту), а при кредитуванні позичальників додають до цього індексу свою відсоткову ставку. Це і є дохід банку.

Споживачу на замітку: Плаваюча ставка істотно нижча, ніж фіксована Але коли економічна ситуація нестабільна, вона може приховувати масу проблем для споживача. ( експерт Workle з фінансів)

Особливості плаваючої процентної ставки

Переваги:

• Плаваюча ставка, встановлена ​​для перших років погашення іпотеки, нижча, ніж фіксована ставка для аналогічного кредиту.

Недоліки:

• Плаваюча ставка перераховуватиметься щорічно після перших років погашення кредиту.
• Ситуація на світовому фінансовому ринку змінюється щорічно, тому прогнозувати розмір плаваючої ставки, наприклад через 10 років, неможливо.

Споживачу на замітку: При різких стрибках індексів MosPrime або Libor банки завжди надають можливість позичальникам відмовитися від плаваючої ставки та перейти на розрахунок погашення кредиту за фіксованою ставкою. ( експерт Workle з фінансів)

Плаваюча ставка вказується так (залежно від валюти кредиту):

• Перша частина формули - це ставка відповідного індексу на певний період (при використанні індексу MosPrime перегляд ставки по плаваючій базі буде проводитися раз на півроку. Значення плаваючої ставки з індексом Libor переглядається раз на рік).
• Друга – відсоткова ставка банку.

Плаваюча ставка може досить сильно вплинути на вартість кредиту як у бік його подорожчання, так і здешевлення (при зменшенні рівня індексу). Це видно з прикладу:

Причому спрогнозувати поведінку індексу на довгостроковий період нефахівцеві банківській сферіпроблематично.

Комісії з іпотечного кредиту

В іпотечному кредитуванні існує кілька основних видів комісій:

• одноразова комісія за видачу кредиту;
• комісія за послуги третіх осіб (вартість послуг);
• комісія за внесення коштів у рахунок погашення кредиту;
• комісія (штраф/пеня) за прострочення щомісячного платежу.

Колонка експерта: «Уважно вивчіть умови оформлення та погашення кредиту кожного банку-партнера, щоб запропонувати клієнту оптимальні варіанти. Попередьте його про те, що недотримання платіжної дисципліни негативно позначиться на кредитній історії і надалі взяти кредит в іншому банку йому буде важко». (Юлія Панкратова, експерт Workle з фінансів)

Способи погашення кредиту та хто може погашати кредит

Нарахування процентів за кредитом починається з моменту підписання кредитного договорута нарахування коштів на розрахунковий рахунок клієнта. Після цього він повинен буде щомісяця (згідно з графіком платежів) вносити певні суми для погашення кредиту.

Умови погашення кредитів різні залежно від цього, у якій валюті оформлений кредит:

Вносити платежі за карбованцевим кредитом може лише сам позичальник, а будь-яка людина.

• РУБЛІ:

1. Якщо погашення провадиться в касі банку, йому необхідно пред'явити свій паспорт та назвати номер рахунку.
2. Якщо погашення провадиться через банкомат, достатньо знати номер рахунку позичальника.

• ІНОЗЕМНА ВАЛЮТА (долари США, євро тощо)

Вносити платежі для погашення іпотеки, виданої у іноземній валюті, може:

1. сам позичальник; його чоловік/дружина та інші близькі родичі за умови обов'язкового надання документа, підтверджує ступінь спорідненості;
2. будь-які треті особи за наявності нотаріальної довіреностііз зазначенням відповідних прав.

При оформленні кредиту позичальнику слід уточнити, які саме документи знадобляться для внесення платежів третьою особою.

Дострокове погашення– це внесення позичальником такої суми у рахунок погашення кредиту, що перевищує необхідний щомісячний платіжабо повністю дорівнює залишку заборгованості та сумі нарахованих відсотків.

Існує два види дострокового погашення:

• При частковому погашенні кредитуможливий перерахунок суми щомісячних платежів рахунок зменшення основного долга. Якщо розмір платежів залишається постійним, то відповідно зменшується термін кредиту, і позичальник у результаті виплатить менше процентов.
• При повному погашеннікредиту, Залежно від часу його здійснення, також відбувається економія коштів за рахунок відсотків. Розмір цієї економії буде значним, якщо остаточний розрахунок кредиту відбувається задовго до завершення його терміну. Особливо це актуально за ануїтетної схеми платежів.

Споживачу на замітку: Якщо ви хочете погасити кредит достроково, ви повинні повідомити банк про це за 30 днів У деяких банках цей термін може бути меншим, або повідомлення взагалі не потрібне. Проте все це обов'язково має бути прописане у кредитному договорі.

Зважившись придбати квартиру в іпотеку, позичальнику необхідно зробити багато роботи: знайти відповідний банк, оптимальні умови іпотечного кредитування, подати заявку, зібрати документи і т.д.

На першому етапі важливо вибрати програму з відповідними умовами в залежності від купівлі об'єкта, що планується, поточних умов проживаючи позичальника, наявності дітей і т.д.

Які види іпотечного кредитування є у Росії у яких їх особливості?

Сьогодні людям, які бажають взяти в іпотеку житло, банки пропонують різні програми, які відрізняються один від одного видом житла, що купується, умовами кредитування, особливостями отримання позики.

Іпотеки класифікуються за такими ознаками:

У сфері іпотечного кредитування банки не стоять дома, вони постійно розвиваються, удосконалюються, додають нові. іпотечні пропозиції, знижують ставки тощо.

Найпопулярнішими видами іпотеки на сьогодні є такі програми (їх назви можуть відрізнятися, але умови іпотеки однакові):

Сьогодні люди користуються будь-якими можливостями, щоб хоч якось покращити умови іпотечного кредитування, взяти гроші в борг у банку мінімальній ставці, без первісного платежу, з мінімальними вимогами до кандидата та документів.

Сьогодні банки пропонують росіянам наступні видисоціальних іпотек:

Крім стандартних іпотечних програм, банки пропонують нетипові види іпотеки:

При підписанні договору про іпотеку важливо продумати, яким способом позичальнику краще сплачуватиме заборгованість. Погашувати іпотеку можна одним із двох способів:

1. Ануїтетний платіж– передбачає виплату боргу рівними частинами (вся сума іпотеки розбивається однакові транші). У перші місяці чи роки позичальник зазвичай виплачує відсотки за іпотекою, а решта боргу йде погашення основного тіла.
2. Диференційований платіж– передбачає щомісячні виплати, але не рівних сумах. Спочатку позичальнику потрібно погасити велику суму, а згодом вона знижуватиметься пропорційно до терміну кредитування.

Що краще вибрати: ануїтетний чи диференційований платіж?

При диференційованому платежі позичальник переплачує менше, ніж при ануїтетному способі оплати. Плюс цього платежу в тому, що з кожним разом позичальник платить дедалі меншу суму за іпотекою, оскільки час її погашення теж скорочується.

Мінус диференційованого платежу в тому, що банки видають за ним меншу суму іпотеки. Якщо людина захоче купити великий будинок, Що коштує більше 20 мільйонів рублів, то не всі банки погодяться прописати в іпотечних умовоплату заборгованості за диференційованою схемою.

Мінус ануїтетного платежу в тому, що людина значно переплачує за такою іпотекою. А плюс такого платежу в тому, що позичальник може взяти суму в 2 рази більшу за ту, ніж банк може запропонувати йому при диференційованому платежі.

Потенційні позичальники побоюються оформляти іпотеку, бояться, що багато переплатять, банк обдурить їх, курс валюти різко зросте і ціна на нерухомість впаде.

Щоб зрозуміти, який вид іпотеки для позичальника вигідніший, потрібно врахувати наступні моменти:

Коли йдеться про те, яка іпотека буде більш вигідною для позичальника, потрібно розуміти, що критерії вигідності для кожної людини є різними.

Комусь вигідно оформити іпотеку без первісного платежу, хтось прагне оформити договір на максимальний термін, а комусь важливо отримати державну допомогупри отриманні іпотеки

Якщо людина вирішила брати іпотеку, тоді їй потрібно визначитися з відповідною програмою, дізнатися, які банки пропонують вигідні умовиза цією програмою.

Плануючи купити житло в іпотеку, потенційний позичальникповинен «промоніторити» всі пропозиції банків, вибрати для себе відповідну програму в конкретній фінансовій установі.

Щоб зрозуміти, яка іпотечна програма вигідніша, потрібно розставити пріоритети та зрозуміти, що важливо: іпотека без початкового внеску, зі збільшеним терміном кредитування, максимально можливою сумою позики або з наявністю будь-яких пільг, субсидій.

нерухомість іпотека кредит житло

Види іпотечного кредитування можна виділити у розрізі різних значень:

• · З погляду програм кредитування;
• · Економічні видиіпотек;
• · За цільовим напрямом
• · За видами застави.
• · Державна підтримка.

З погляду програм кредитування іпотеки бувають:

1. При іпотеці первинного житла до оформлення прав власності, необхідне страхування лише життя та втрати працездатності позичальника. У разі іпотеки первинного житла частіше вдаються до безготівкового переказу грошей, що економить кошти при операції переведення в готівку, за яку багато банків беруть комісійні. За безготівкові перекази деякі банки теж стягують комісію, але вона, як правило, менша за аналогічні збори за операції з готівкою.

В даний час не всі російські банкипрацюють за програмами іпотеки первинного житла. Зокрема, за програмами первинної іпотеки працюють Сибірський Банк Ощадбанку Росії, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит енд Фінанс Банк, ОРГРЕСБАНК, Банк Лівобережний, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

• 2. Іпотека вторинного житла. При іпотеці вторинного житла після укладення договору потрібен значний початковий внесок, який зазвичай становить до 30% вартості майбутньої квартири. Складність ще й у тому, що сума іпотеки вторинного житла нечасто перевищує 75-80% вартості будинку. Дуже важливо для російських покупців те, що іпотека вторинного житла відрізняється більшою доступністю. Крім того, при вторинній іпотеці майбутній власник будинку в'їжджає до нього одразу. Працюючи по іпотеці вторинного житла банки можуть розглядати як офіційний, а й «сірий» дохід. На цьому ринку активно працюють агенції нерухомості, які аналізують можливості клієнта та зіставляють їх з умовами різних іпотечних програм міста.
• 3. Іпотека житла, що будується. Перевага іпотеки житла, що будується в тому, що ви стаєте власником новобудови.
• 4. Іпотека елітного житла набуває все більшого поширення в Росії. Зростання цін на ринку нерухомості становить сьогодні в середньому 15-20% річних.
• 5. Іпотека заміської нерухомості. Сьогодні іпотеку можна оформити не лише на міське житло, а й на покупку будинку в кредит чи будівництво заміської нерухомості.
• 6. Іпотека землі та земельних ділянок. Головна різниця між іпотекою житлових приміщень та іпотекою земельних ділянок полягає в тому, що іпотека будинку неможлива без одночасної застави та земельної ділянки під цим будинком або його частини, що функціонально забезпечує будинок.

Економічні види іпотек:

• 1. Первинна іпотека - передбачає першочергове право задоволення із закладеного майна, яке є юридично сильнішим по відношенню до решти іпотечних прав.
• 2. Вторинна іпотека- це видача кредиту під заставу тієї власності, яка вже обтяжена іпотекою.
• 3. Закрита іпотека- договір застави нерухомості, що забезпечує кредитне зобов'язання, за якого забороняється дострокове погашеннята вторинне використання цього ж зобов'язання.
• 4. Постійна іпотека - договір застави, яким забезпечується зобов'язання, що передбачає, що протягом усього терміну дії договору сплачуються лише відсотки, тоді як основна сума виплачується після закінчення терміну дії кредитного договору та договору іпотеки.
• 5. Прийнята іпотека - передбачає перехід зобов'язання за іпотечним кредитом до набувача закладеного об'єкта нерухомості. При цьому на покупця нерухомості покладається зобов'язання щодо непогашеного кредиту, тоді як колишній власник несе вторинну відповідальність.
• 6. «Пружинна» іпотека – це такий договір застави нерухомого майна, згідно з яким зобов'язання щодо повернення кредиту полягає у здійсненні рівновеликих періодичних платежів у рахунок погашення основної суми боргу, а також процентних виплат. Таким чином, із здійсненням кожного платежу відбувається зниження сумарного платежу.
• 7. Роловерна іпотека (від англ. – Roll over – перевертати) – це такий договір іпотечного кредитування, який передбачає, що термін кредиту ділиться на рівні тимчасові відрізки (як правило 3 місяці або 6 місяців) і для кожного з цих відрізків встановлюється своя процентна ставка (тобто плаваюча відсоткова ставка) залежно від тієї кон'юнктури, що складається ринку. Різновидом рол-оверного іпотечного кредиту є іпотека з ставкою, що переглядається, тобто такий договір, за яким ставка відсотка змінюється з урахуванням переважаючих ринкових ставок через певні інтервали часу.
• 8. Іпотека зі зворотним ануїтетом - договір, за яким кредитор здійснює періодичні виплати позичальнику. При цьому залишок основної суми кредиту зростає на всю суму накопичуваних відсотків і на величину періодичних виплат, що виробляються.
• 9. Іпотека з диференційованими платежами - іпотечний кредит з фіксованою ставкою, платежі, на погашення якого збільшуються; графік погашення загалом не змінюється, але виплати поступово зростають.

Іпотеки за цільовим напрямом:

• 1. кредит на нерухомість
• 2. іпотека додому
• 3. іпотека на житло
• 4. іпотека на заміський будинок
• 5. іпотека на квартиру
• 6. іпотека на квартиру в новобудові
• 7. іпотека на кімнату
• 8. іпотека на котедж
• 9. іпотека на новобудови
• 10. Іпотека на покупку квартири в новобудові
• 11. кредит на купівлю житла
• 12. Кредит на купівлю квартири.

Іпотеки за видами застави:

• 1. кредит під заставу будинку
• 2. кредит під заставу майна
• 3. кредит під заставу квартири
• 4. кредит під заставу котеджу
• 5. Кредит під нерухомість.

Державна підтримка

• · соціальна іпотекадля молоді
• · Державна підтримкамолодої сім'ї
• · соціальна іпотека для військових
• · Соціальна іпотека в регіонах.