Проект інвестиційної угоди. Інвестиційна угода

ІНВЕСТИЦІЙНА УГОДА №

м. Саров "___" _________ 2006 року

Адміністрація міста Сарова , надалі іменована «Адміністрація » , що діє на підставі Статуту м. Сарова, з одного боку, та

"____________________", що надалі іменується «Суб'єкт інвестиційної діяльності», в особі __________________________, що діє на підставі _______________________________ , з іншого боку, іменовані надалі сторони, уклали справжню інвестиційну угоду (далі – угоду)про наступне:

1. Предмет угоди

1.1. Ця Угода визначає взаємовідносини Адміністрації та «_______________________» щодо реалізації на території міста Сарова інвестиційного проекту « Назва проекту".

1.2. Ця Угода укладена сторонами з метою взаємовигідного, довгострокового співробітництва та об'єднання зусиль сторін, спрямованих на створення сприятливих умов для розвитку та реалізації на території міста Сарова інвестиційної діяльностіщодо об'єкта інвестування.

2. Коротка характеристика інвестиційного проекту

2.1. Найменування об'єкта інвестування: ___________________________ .

2.2. Місцезнаходження об'єкта інвестування1: ________________________.

2.3. Короткий змістпроекту: ________________________________.

2.4. Характеристиказ емельного участка1:

Площа ______________

Кадастровий номер _______________.

Площа забудови _________________________________________

Інші характеристики _______________________________________.

2.5. Строк подання затвердженої проектної документації на об'єкт інвестування з укладанням Головдержекспертизи _____________.

Термін початку будівництва _____________________________________________.

Термін завершення робіт нульового циклу будівництва ______________________.

Термін закінчення будівництва та пред'явлення об'єкта інвестування приймальної комісіїдля дозволу на введення в експлуатацію ___________________.

2.6. Об'єм інвестицій:згідно з розрахунками, наведеними у бізнес-плані, загальний обсяг інвестицій становить ___________рублів.

Інвестиції спрямовуються:

на будівництво у розмірі _________________ руб.

на придбання обладнання (включаючи витрати на будівельно-монтажні та пуско-налагоджувальні роботи з його введення в експлуатацію) та технології у розмірі _____________________ руб.,

інші мети, у вигляді _______________руб.

Інвестиції здійснюються за наступним графіком:

Інші заходи щодо проекту ___________________________________

2.7.Послуги / обсяг продукції, що випускається (в тис. руб):

2.8. Строк введення закінченого будівництвом об'єкта відповідно до проектної потужності _____________.

2.9.Соціальна та бюджетна ефективністьпроекту

В результаті реалізації проекту передбачено створення ______ робочих місць, із середньою заробітною платою за проектом у розмірі _______ руб.

Бюджетний ефект від реалізації проекту за період терміну дії інвестиційної угоди для бюджету Сарова становитиме ____тис. рублів, згідно з даними додатка 1 до цієї угоди.

2.10.Термін окупності проекту: _____міс.

3. Права суб'єкта інвестиційної діяльності

3.1. Суб'єкт інвестиційної діяльності у рамках реалізації проекту « Назва проекту» має право на:

§ Розстрочення платежу при придбанні права оренди за результатами конкурсу (на строк не більше років (року));

§ Надання у пріоритетному порядку права на відшкодування з бюджету м. Сарова частини процентної ставки за кредитами, отриманими у кредитних організаціях, для реалізації інвестиційного проекту « Назва проекту".

§ Отримання нефінансових заходів муніципальної підтримкив тому числі:

а) Отримання клопотання про підтримку його інвестиційного проекту для подання до регіональних органів державної влади РФ (за заявою суб'єкта інвестиційної діяльності);

б) Розміщення позитивної інформації про суб'єкт інвестиційної діяльності;

в) Допомога у створенні інфраструктури бізнесу відповідно до міської програми розвитку бізнесу.

3.2. Суб'єкт інвестиційної діяльності має право звернення до регіональних органів влади з метою отримання заходів державної підтримкиінвестиційної діяльності біля Нижегородської області .

3.3. Суб'єкт інвестиційної діяльності має право передати свої права та обов'язки за цією угодою, а також свої права на об'єкт будівництва іншій особі відповідно до пункту 4.6. цієї угоди.

4. Обов'язки суб'єкта інвестиційної діяльності

4.1. Суб'єкт інвестиційної діяльності зобов'язується виконати інвестиційний проект відповідно до пунктів 2., 2.8-2.9. цієї угоди.

Зменшення обсягу інвестицій допускається за погодженням з Адміністрацією.

У разі збільшення суб'єктом інвестиційної діяльності обсягу інвестицій сума перевищення компенсації Адміністрацією не підлягає.

4.2. Допускати представників Адміністрації та інших осіб, залучених Адміністрацією для здійснення перевірок реалізації інвестиційного проекту, відповідно до підпункту 2 пункту 5.1. цієї угоди.

4.3. Суб'єкт інвестиційної діяльності зобов'язаний провадити сплату в повному обсязіпоточних податкових платежів до бюджетної системи Російської Федерації.

4.4. Інвестор зобов'язаний, не пізніше 10 днів з моменту закінчення періоду, встановленого для здачі бухгалтерської та податкової звітностіза підсумками півріччя та звітного року, надавати до Адміністрації такі документи:

1) звіт про хід реалізації інвестиційного проекту, у тому числі про фактичний бюджетний ефект від реалізації інвестиційного проекту, вкладення інвестицій в інвестиційний проект, питомій вазівиручки від реалізації інвестиційного проекту, соціальні показники реалізації інвестиційного проекту, фактичні податкові та неподаткові платежі до бюджету міста Сарова (за формою, згідно з додатками 2, 3, 4, 5, 6 до цієї угоди)

§ статистичної звітності(форма П-4 "Відомості про чисельність, заробітної платита рух працівників");

§ податкової звітності, засвідчені податковою інспекцією (розрахунок чи декларацію) за податковими платежами до бюджету міста Сарова, за страховими внесками на обов'язкове пенсійне страхування(для осіб, які провадять виплати фізичним особам).

4.6. Інвестор зобов'язаний отримати згоду Адміністрації на передачу своїх прав та обов'язків за цією угодою, а також прав на об'єкт будівництва іншій особі.

5. Права Адміністрації

5.1. З метою контролю Адміністрація має право:

1) вимагати та отримувати від суб'єкта інвестиційної діяльності встановлені термінита у повному обсязі документи, зазначені у пункті 4.4., 4.5. цієї угоди та інформацію про хід реалізації інвестиційного проекту, виконання зобов'язань за цією угодою;

2) проводити перевірку фінансових, технологічних та тимчасових параметрів, у тому числі із залученням до проведення перевірок уповноважених організацій, а також консультантів та експертів.

6. Обов'язки Адміністрації

6.1. Адміністрація, у межах компетенції та повноважень, зобов'язана забезпечити суб'єкту інвестиційної діяльності необхідне сприяння при реалізації його прав, встановлених цією угодою.

6.2. Адміністрація має здійснювати контролю над виконанням суб'єктом інвестиційної діяльності інвестиційного проекту.

6.3. За зверненням суб'єкта інвестиційної діяльності Адміністрація зобов'язана оформити документ про підтримку інвестиційного проекту суб'єкта інвестиційної діяльності.

7. Строк угоди

7.1. Ця угода укладена строком на ___ років (рік).

7.2. Ця угода діє до виконання сторонами прийнятих він за цією угодою зобов'язань.

8. Відповідальність сторін

8.1. Адміністрація має право на односторонньому порядкубез звернення до суду розірвати угоду, у разі невиконання та неналежного виконаннясуб'єктом інвестиційної діяльності зобов'язань, передбачених пунктами 4.1. - 4.6. цієї угоди, а також у разі розірвання договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою _____________________ кадастровий № ___________, попередивши її не менш як за один місяць.

8.2. Адміністрація має право у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань, передбачених пунктами 4.1. - 4.6. цієї угоди, вимагати від суб'єкта інвестиційної діяльності сплати штрафу у розмірі 100 МРОТ.

9. Зміна та дострокове розірванняугоди

9.1. У разі невиконання однієї із сторін зобов'язань за цією угодою угода може бути розірвана в установленому законом порядку з попереднім повідомленням іншої сторони.

9.2. Ця угода може бути змінена або доповнена за згодою сторін.

10. Форс-мажор

10.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цією угодою, якщо вона стала наслідком обставин непереборної сили, що виникли після укладення цієї угоди, які сторони не могли передбачити, запобігти розумним заходам. До таких обставин належать: стихійні лиха (пожежі, повені, землетруси, урагани, епідемії тощо), бунти, громадянські заворушення, повстання, війни, страйки, а також заборонні акти органів.

10.2. Сторона, яка виявилася не в змозі виконати зобов'язання за цією угодою через настання обставин непереборної сили, зобов'язана у 10-денний строк після настання обставин непереборної сили повідомити про це іншу сторону у письмовій формі.

Факти, викладені у повідомленні, мають бути підтверджені Торгово-промисловою палатою Нижегородської областіякщо вони не є загальновідомими.

Неповідомлення або несвоєчасне повідомлення про настання обставин непереборної сили позбавляє сторони права посилатися на зазначені обставини як на форс-мажорні.

10.3. Якщо одна із сторін виявиться не в змозі виконати прийняті на себе зобов'язання за цією угодою внаслідок настання обставин непереборної сили протягом певного часу, термін виконання цих зобов'язань переноситься на строк дії обставин непереборної сили.

11. Заключні положення

11.1. Розбіжності та спірні питання, що виникають у зв'язку з виконанням цієї угоди, вирішуються шляхом переговорів. Якщо розбіжності та спірні питання не будуть розв'язані сторонами протягом трьох місяців, вони вирішуються в Арбітражному суді Нижегородської області.

11.2. Ця угода укладена в 2-х (двох) примірниках рівної юридичної сили, по одному для кожної із сторін.

11.3. Ця угода діє з дати підписання до ___/___/___

11.4. Бізнес-план інвестиційного проекту є додатком 7 цієї угоди.

11.5. Усі зміни та доповнення оформляються письмово та є невід'ємною частиною цієї угоди.

1 Дані вносяться відповідно до постанови глави адміністрації про призначення конкурсу на право укладання договору оренди земельної ділянки під проектування та будівництво

Це документ, відповідно до якого складаються взаємини інвестора та замовника.

Замовником виступає той, хто безпосередньо веде проект, у який інвестувала інша сторона угоди – інвестор. Інвестиційний контракт у будівництві, наприклад, може ще мати як сторону угоди підрядника (його основне завдання — вирішення організаційних питань, наприклад, пошук замовника та інвестора з метою реалізації чергового проекту).

Також існує і таке поняття, як спеціальний інвестиційний контракт, який укладається відповідно до . Ця угода містить обов'язки інвестора створити, модернізувати чи освоїти виробництво промислової продукціїна території Росії. А друга сторона (РФ чи суб'єкт РФ) зобов'язується стимулювати діяльність у сфері промисловості відповідно до нормативними правовими актами. Таким чином, подібний інструмент створено з метою модернізації промисловості шляхом надання пільг та преференцій інвесторам. Спеціальний інвестиційний контракт Мінпромторг укладає від імені Російської Федерації.

Істотні умови угоди

До суттєвих умов належать:

1. Предмет. З метою узгодження сторони мають зазначити характеристики об'єкта. Наприклад, якщо йдеться про об'єкт, що будується: місцезнаходження земельної ділянки, розташування об'єкта, цільове призначення, наявність балконів, гаражів, підвалів, мансард, Загальна площаоб'єкт.
2. Вартість. Існує декілька можливих способіввказати вартість договору. Перший – вказати фіксовану суму, що залишається незмінною протягом усього періоду реалізації проекту. Другий — приблизний прибуток, тобто кінцеві виплати залежатимуть від прибутку.
3. Строки. Така умова визначається у вигляді конкретних дат (важливо використовувати принцип розумності терміну, тобто необхідно об'єктивно оцінювати можливості та особливості того чи іншого проекту).

Реалізація інвестиційних контрактів з боку замовника включає, наприклад, надання звітів про реалізацію проекту, ділянки або офісу, залучення необхідних осіб, а з боку інвестора – передачу грошових коштів, прийняття об'єкта після його здавання, а також виплату винагороди замовнику.

Як укласти договір інвестування

Розберемося докладніше, як укласти спецінвестконтракт. Пільга надається виходячи з акта Уряди РФ, якщо дотримуються такі условия:

• полягає РФ (суб'єктом РФ чи муніципалітетом);
• обсяг інвестицій становить понад 3 млрд руб.;
• виробництво продукції здійснюватиметься російською організацією;
• країна походження продукції - Російська Федерація.

Також, окрім вищезазначених критеріїв, необхідно вказати в контракті відкладні умови, які стосуються можливості інвестора укладати договори на постачання продукції як , а також граничну кількість продукції, що поставляється, і відповідальність за його перевищення.

Необхідно звернути увагу, що зазначений вище критерій набирає чинності з видання Урядом РФ акта про призначення єдиним постачальником інвестора.

Зразок інвестиційного контракту

Типова форма спецінвестконтракту закріплена в Постанові Уряду РФ від 16.07.2015 № 708 для різноманітних галузей промисловості (наприклад, машинобудування, авіаційна або фармацевтична продукція).

За допомогою інвестиційного договору компанія надає кошти на розвиток будь-якого бізнесу, будівельного проекту тощо. У чому особливості правового регулювання інвестиційних контрактів.

Договір інвестування: у чому складності правового регулювання

Нерідко молоді компанії чи підприємці-початківці залучають на стартовому етапі великих партнерів. Це роблять, щоб отримати кошти на розвиток компанії. Також кошти можуть знадобитися під час будівництва будь-якого об'єкта чи інших цілей. Коли йдеться про фінансову підтримкупроекту, сторони укладають між собою інвестиційний договір. Цьому терміну також відповідають терміни "договір інвестування" або "інвестиційний контракт".

Документ є угодою про надання коштів або майна для підтримки будь-якого проекту. Учасники угоди домовляються, в якому обсязі та на яких умовах інвестор надасть підтримку. Однак у Цивільному кодексі України інвестиційний договір окремо не описали. Відповідно до п. 2 про свободу договору учасники ділового обороту вправі укладати угоди, не названі у кодексі. До таких договорів належать зокрема інвестиційні.

Інвестиційний контракт – це угода, яку кваліфікують за її змістом

Коли розробляють інвестиційний договір між фізичними особами, між компаніями або за іншого складу учасників угоди, потрібно наголосити на його відмітні ознаки. Пленум ВАС РФ у п. 5 вказав, що для визначення характеру правовідносин суд аналізує суть договору. Його природу визначають із змістом документа. У тому числі суд врахує, як саме описали предмет правочину, а також який обсяг прав та обов'язків одержала кожна зі сторін.

У даному випадкуприкладом договору інвестування може бути угоду про вкладення бізнес. Залежно від того, які умови сторони включать до документа, суд може визначити його як:

• договір про спільну діяльність,
• договір інвестиційного товариства,
• договір цільової позики тощо.

Щодо форми договору інвестування, слід спиратися на Загальні вимогизакону. Через відсутність спеціального регулювання може бути складнощі з узгодженням істотних умов договору інвестування. Потрібно максимально точно визначити предмет такого правочину. Щоб не було сумнівів щодо укладеності договору, орієнтуйтеся на тип договорів, найближчий до цієї угоди.

Інвестиційні договори застосовують у різних сферах діяльності

Інвестиційні договори – це тип угод, правове регулюванняяких залежить від суті правочину. У кожному окремому випадку договір класифікують індивідуально, згідно з умовами. З одного боку, діють загальні норми договірної роботи. З іншого боку, конкретні правила та обмеження залежать від сфери діяльності, в якій укладають угоду. Наприклад, у будівництві на таку угоду поширюється дія інвестиційної діяльності.

Договір інвестування між фізичними та юридичними особами у сфері будівництва кваліфікують як угоду про продаж

Що таке договір інвестування стосовно будівництва і як працює правове регулювання, можна проілюструвати прикладом. Сторони планують збудувати нову будівлю та укладають угоду про фінансову підтримку проекту. Можливий інвестиційний договір між фізичними та юридичними особами. Відповідно до ч. 2 ст. 4 закону № 39-ФЗ у такому договорі можуть взяти участь:

• фізичні особи;
• компанії;
• освіти, які виникли на основі договору про спільну діяльність та мають статут юридичного лиця;
• групи юридичних;
• держоргани чи органи місцевого самоврядування;
• іноземні суб'єкти підприємницької діяльності

Пленум ВАС РФ зробив висновки, які стосуються інвестиційних контрактів, це необхідно враховувати при підготовці. У п. 4 постанови № 54 суд підкреслив, що у разі спору буде потрібно:

• встановити правову природу угоди;
• вирішувати конфлікт із опорою на главу ДК РФ № 30, № 37, № 55 чи іншу, залежно від змісту.

Тобто через відсутність спеціального регулювання та визначення інвестиційного договору суд кваліфікуватиме його як договір про продаж майбутньої нерухомості, простого товариства, пайової участіу будівництві чи іншій. за загальному правилутакий інвестиційний договір розцінюють як договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості.

Як правило, відносини між замовником, інвестором та підрядником регулюються Інвестиційним договором та договором Генерального підряду. У зв'язку із змінами Постанови ВАС №54 від 11.07.2011р., інвестиційний договір не повною мірою захищає права інвестора.

Загальні поняття

Формальне визначення поняття «Інвестиційний договір» у нормативні документиВідсутнє. Вперше це поняття (далі - ВД) було використане Верховним судом. Найпоширеніше визначення таке: Інвестиційний договір - це договір, в якому одна сторона - інвестор, яка передає кошти (саме, кошти, це - обов'язкова умова), а друга - замовник, що вкладає за винагороду виходячи з інвестиційного проекту, та був передачі його інвестору у власність.

В інвестиційній угоді беруть участь три сторони: замовник, інвестор, генеральний підрядник. Генеральний підрядник/Підрядник, згідно з частиною 4 ст.4 39ФЗ, діє на підставі укладеного договору підряду із Замовником або Інвестором.

Інвестор— фізична чи юридична особа, яка чинить дії, пов'язані з ризиком вкладення капіталу, спрямовані на подальше отримання прибутку.

Замовник- фізична чи юридична особа, зацікавлена ​​у виконанні Забудовником будівельних робіт.

Забудовник- фізична або юридична особа, яка забезпечує на належній йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних пошуків, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту(Пп.16 ст.1 Містобудівного Кодексу).

УВАГА!
Забудовник одночасно може бути замовником.

Підрядники- це фізичні та юридичні особи, які виконують роботи за договором підряду або державному контракту, що укладається із замовниками відповідно до ЦК РФ.

Об'єктомінвестиційного договору є будівництво/реконструкція житлової/нежитлової будівлі, споруди, що здійснюється у рамках інвестиційної діяльності.

Основні умови інвестиційного договору

. Свобода укладання договору:

Підставою укладання договору інвестування є ФЗ №39 від 25.02.99г. У ст.8 ФЗ №39 від 25.02.99р. записано, що відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на підставі Договору, укладеного відповідно до ЦК України.

. Предмет інвестиційного договору:

Для одного боку предметом ВД є інвестування у будівництво об'єкта (вкладення коштів чи інших активів), з іншого — саме будівництво об'єкта і — після введення в експлуатацію — передача інвестору.

. Об'єкт інвестування:

Об'єктом інвестиційного договору є будівництво/реконструкція житлової/нежитлової будівлі, споруди, що здійснюється у рамках інвестиційної діяльності. Оскільки об'єкт ще не побудований, у договорі зазначаються характеристики об'єкта (проектна площа, номер, поштова адреса та ін.).

. Інші умови:

Договір передбачає порядок передачі квартири інвестору, порядок відправлення повідомлень, умови оплати інвестором витрат на експлуатацію збудованого об'єкта та інші умови.

Зміни Постанови ВАС №54 від 11.07.2011р.

Постанова Пленуму Вищого арбітражного суду (ВАС) № 54, яка набула чинності 11.07.2011р., не мала істотного впливу на взаємини між забудовниками та інвесторами.

До набрання чинності інвестор мав право на певну частку побудованого об'єкта. Тепер ВД втратив цю свою особливість і фактично перетворився на договір купівлі-продажу. У результаті реєстрація прав інвестора стала вторинною. Інвестор може вимагати передачі об'єкта лише після того, як забудовник зареєструє своє право власності.Інвестор може подавати позови про передачу об'єкта та про реєстрацію переходу права, але для цього потрібна реєстрація прав забудовника, а примусити до неї не можна. У цьому випадку інвестор може подати позов про стягнення коштів. Однак для інвестора першочерговою метою є не стягнення коштів, а отримання фінансового об'єкта у власність.

Постанова № 54 має двоїстий характер:

• з одного боку, ВАС прагнув захистити інтереси покупців, які уклали інвестиційні та попередні договори. Тепер вони зрівняні у правах, і, якщо забудовник не виконав зобов'язань, інвестори мають право вимагати відшкодування збитків, виходячи з ринкової вартостімайна.
• з іншого боку, ВАС констатував, що неприпустимо наділяти всіх учасників, які фінансують будівництво, правом часткової власності. Це і ставить інвесторів у скрутне становище.

Інвестор, замовник, забудовник = ПДВ

Самий кращий варіант— це коли ви виступаєте як замовник, забудовник, інвестор в одній особі. Тоді можна відшкодовувати ПДВ поквартально. Якщо ви тільки інвестор, то отримуєте це право тільки після введення об'єкта в експлуатацію.

Усі витрати, пов'язані з розвідувальними, проектними та будівельними роботами, акумулюються на рахунку 08. Бажано, щоб у договорі було прописано поетапне будівництво, де етап – місяць. Після закінчення кварталу для податкової готується наступний пакет документів для відшкодування ПДВ:

• Договори на розвідувальні, проектні, будівельно-монтажні роботи.
• Акти виконання (КС-2, КС-3).
• Рахунки-фактури.
• Книжка продажів, книга закупівель.

Після отримання повного пакетудокументів, податкова інспекціяпроводить розгляд упродовж 3-х місяців. У цей період податкова служба проводить зустрічні перевірки в організацій, за якими надано договори на розвідувальні, проектні, будівельно-монтажні роботи. Якщо все гаразд, податкова приймає рішення щодо повернення суми ПДВ. Якщо ж податкова інспекція з чимось не погоджується, то складається акт про незгоду. Організація пише пояснення, і далі протягом 2-х тижнів йде повторний розгляд; можливий виклик керівника до податкової служби для уточнення інформації. Якщо і після цього немає згоди на відшкодування, подавайте документи до вищестоящого підрозділу податкової служби. При відмові і там звертайтеся до суду.

УВАГА!
Інвестор може відшкодувати ПДВ поквартально, якщо укласти агентський договіріз Замовником (наприклад, договір на виконання проектних робіт).

Інвестиційний кредит

Якщо ви вирішили вести будівництво за рахунок кредитних коштів, ви повинні розуміти, що земля або права оренди землі підуть у заставу кредитору. Термін кредитування та процентна ставкапри отриманні інвестиційного кредиту залежить від складності інвестиційного проекту. Наведемо приклад основних вимог до інвестиційному кредитуваннюрізних банків:

У середньому на кредитному ринку термін кредитування становить 36-60 місяців, відсоткова ставка - 12-14%. Вимоги до інвестиційного кредитуу всіх банках приблизно однакові. Різниця лише в тому, що банки можуть мати різні критерії оцінки бізнес-плану.

Так, наприклад, Ощадбанк проводить експертизу. проектно-кошторисної документаціїщодо відповідності заявлених цін середньоринковим. З 2013 року Ощадбанк кредитує Інвестора тільки в тому випадку, якщо йому належить 90% площ по ВД.

Перехід права власності та продаж квартир

Для того, щоб особа, яка володіє правом на землю за договором оренди, одержала дозвіл на введення об'єкта (житлового будинку, бізнес-центру) в експлуатацію, договір оренди має діяти на момент закінчення будівництва. Якщо в якийсь момент договір буде розірвано, побудований будинок по-перше вважатиметься «самобудом», що підлягає знесенню, а по-друге, ні в кого з інвесторів не виникне права на об'єкт. Буде лише нагода вимагати повернення вкладених грошей. Але це процедура тривала, і не факт, що ви отримаєте повну суму. Втім, це вже інша історія.

Передача права власності переходить інвестору в такий спосіб:

• Замовник (Замовник-Забудовник) отримує дозвіл на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості та реєструє нерухомість в Управлінні Росреєстру;
• Замовник (Замовник-Забудовник) повідомляє інвестора в усній або письмовій формі про готовність виконати їм свої зобов'язання щодо передачі приміщення та призначає дату та час здійснення передачі приміщення та підписання акта приймання-передачі;
• Під час огляду приміщень, за відсутності розбіжностей, інвестор підписує акт приймання-передачі приміщень, отримує план приміщень та вирушає до Управління Росреєстру для оформлення приміщень у власність

Основні ризики:

• Відсутність права (власності, оренди) на землю у Замовника.
• Приміщення відповідає характеристикам, викладеним у договорі.
• Відбулося неузгоджене перепланування приміщень.
• Площа збудованого приміщення менше/більше, зазначеної в ВД.
• Будівництво приміщення здійснено неякісно.

УВАГА!
Продаж квартир фізичній особі під час будівництва може здійснюватися лише за договором пайової участі виходячи з 214-ФЗ.

Відповідно до 214-ФЗ Договір пайової участі (ДДУ) реєструється у ФРС. Що дозволяє уникнути подвійного продажу квартир. При цьому укладати цей договір може лише особа, яка має право на землю, чи то право оренди, чи право власності. Продаж квартир будь-яким іншим способом заборонено.

Якщо земельна ділянкаі інвестиційні правапо ВД передано в заставу банку, продаж квартир можливий тільки після того, як позичальник погасив заборгованість за квартиру, яка готується до продажу.

Купуючи квартиру обов'язково запитайте документи на земельну ділянку. Якщо у забудовника укладено ВД з містом, яким він зобов'язаний у встановлені терміни здати будинок в експлуатацію і передати місту частину квартир, А терміни вийшли, але будинок не зданий, існує ризик того, що місто не продовжить забудовнику Постанову на будівництво. Внаслідок чого ІД може бути розірваний із Замовником і будівництво призупинено. Якщо ж частина квартир вже буде продано, то місту буде важко знайти нового Замовника, оскільки навряд чи попередній «будівельник» віддасть гроші пайовиків за продані раніше квартири. З великою ймовірністю він піде у процедуру банкрутства чи ліквідацію. Підсумок - ошукані пайовики та незакінчене будівництво.

Підводні камені

Якщо ви вирішили виступити інвестором, то під час укладання інвестиційного договору ви повинні:

• Перевірити ділову репутаціюі кредитну історіюзамовника та інших сторін інвестиційного договору.
• Запитати документи, що встановлюють право на земельну ділянку, в т.ч. свіжий кадастровий паспорту Росреєстрі.
• Переконатися, що Забудовник має всю дозвільна документація, в т.ч. дозвіл на будівництво. У випадку, якщо є прострочені дозволи/постанови або погодження, то уточніть можливість їх продовження та обов'язково включіть їх як відкладні умови до договору: «Інвестор надає кошти після надання Забудовником наступних документів…».
• У разі, якщо земельна ділянка, на якій передбачається будівництво або вже ведеться будівництво об'єкта нерухомості, перебуває у власності держави, з якою укладено договір оренди на інвестиційних умов, обов'язково перевірте: дату закінчення договору оренди на інвестиційних умовах, умови передачі земельної ділянки у власність або укладання довгострокового договору оренди, чи своєчасно сплачуються орендні платежі, додаткові обтяження земельної ділянки.
• У разі, якщо за договором вже є інвестор, необхідно провести юридичну експертизу договірних відносин між ним та замовником. Запитати договір і всі додатки до нього, щоб потім вам не дісталися «чужі площі» та не було «подвійного продажу».

УВАГА!

• Проектна (дозвільна) документація включає: інформацію про забудовника та інформацію про проект будівництва: про фірмове найменування, місце знаходження забудовника, про державної реєстраціїзабудовника, про засновників (учасників) забудовника, про проекти будівництва багатоквартирних будинківта (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник, про вид діяльності, що ліцензується, про фінансовому результаті поточного року, розмірі кредиторської заборгованостіна день опублікування проектної декларації; про мету проекту будівництва, про етапи та про строки його реалізації, про дозвіл на будівництво, про права забудовника на земельну ділянку, про місцезнаходження тих, хто будується (створюється) багатоквартирного будинкута (або) іншого об'єкта нерухомості та про їх опис.
• У договорі інвестування обов'язково має бути прописано підставу укладання інвестиційного договору. Як правило, підставою може бути: договір оренди, дозвіл на будівництво, ухвала Уряду і т.д.
• Приділіть увагу як своїм правам та обов'язкам як інвестор, так і правам та обов'язкам сторони, яка зобов'язана побудувати на ваші гроші: Правам розпорядження, користування, володіння об'єктами капітальних вкладеньта їх результатами; Про отримання у власність об'єкта будівництва
• Якщо Ви, як інвестор, хочете мати контроль над грошима, укласти договір генерального підряду і пропишіть в інвестиційному договорі, що кошти через замовника не проводяться, а здаються роботи. Мається на увазі, що по ВД інвестор повинен переказати кошти на рахунок замовника, а замовник ними розпоряджається відповідно до умов ВД. Але щоб мати контроль над коштами, доцільно прописати в ВД що інвестор - він же генеральний підрядник направляє кошти підряднику, а перед інвестором звітує підписаними КС та актами. Бажано поставити як генерального підрядникаафіновану компанію.

Висновки

• У інвестиційній угоді беруть участь три сторони: замовник, інвестор, підрядник.
• Звертайте увагу на умови укладання ВД (свобода ув'язнення, предмет ВД, об'єкт ВД, відповідальність сторін, інші умови).
• Виступайте Замовником, Забудовником, Інвестором - в одній особі, щоб відшкодовувати ПДВ по-квартально та оформлювати право власності на себе;
• Будьте пильні при отриманні об'єктів нерухомості за актом приймання-передачі та оформлення їх у власність.
• У випадку, якщо ви виступаєте співінвестором, ретельно перевірте всю документацію щодо інвестиційної угоди, в т.ч. умови ВД між замовником та початковим інвестором (які метражі передаються інвестору, хто укладає договір генерального підряду тощо).