Open Library – відкрита бібліотека навчальної інформації. Ризики, пов'язані з управлінням нерухомістю Навчальні цілі модуля

24.07.2020

ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРИВАЖЕННЯ3АЄМНОГОКАПІТАЛУ

Інвестування в нерухомість, як правило, вимагає залучення позикових коштів. Прийняття фінансових рішень виходить з розрахунках доцільність, тобто. ефективності залучення позикових коштів Для визначення того, як впливає залучений для завершення інвестиційного проектупозиковий капітал на віддачу власного капіталу, використовується поняття « фінансовий левередж».

Фінансовий левередж буває позитивний, негативний та нейтральний;

Позитивний (сприятливий), якщо куплене на позикові кошти майно приносить фінансовий дохід за ставкою, що перевищує ставку відсотка за кредитом;

Негативний, якщо ставка відсотка за кредитом вища, ніж ставка доходу купленого на позикові кошти майна;

Нейтральний, якщо норма доходу дорівнює ставці відсотка.

Вартість власного капіталу – потрібна віддача на власний капітал. Фінансовий левередж має на увазі використання позикових коштів, за які інвестор сплачує фіксований відсоток, розраховуючи збільшити віддачу на власні кошти.

Інвестор, залучаючи позиковий капітал, передбачає не лише придбати нерухомість, а й отримати більший дохідна власний капітал. На цю віддачу впливає співвідношення величин позикового та власного капіталу. Інвестору вигідно залучати позиковий капітал, поки дохід на його кошти більший. ніж відсоток за кредитом або коли дохідність інвестиційного проекту загалом вища, ніж відсоток за кредитом.

Основний критерій ефективності залучення позикового капіталу - таке співвідношення власного та позикового капіталу, при якому збільшується віддача на власні кошти інвестора. Знак левереджа пов'язані з рівнем ризику інвестиції: позитивний левередж може зменшити необхідну норму віддачі власного капіталу, за негативного левереджа інвестор може вважати угоду неподходящей.

Ризик відображає можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежить від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності цьому ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

Кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;

Ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка за кредитом коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок;

Ризик дострокового погашення- Втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою про цента;

Ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, якими фіксована ставка відсотка визначено на початок фінансування;

Ризик ліквідності - можливість, що кредитору для платежів за своїм зобов'язанням буде недостатньо коштів, одержуваних як погашення заборгованості за виданими кредитами;

Ризик зміни умов мобілізації фондів - втрати у разі зменшення вартості фондів ( базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

:Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі робити платежі за кредитом або якщо вартість закладеного майна є недостатньою для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором. Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника та величини ставки відсотка за кредитом. У разі неплатежів втрати для кредитора бувають декількох видів. Кредитор зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менша, ніж виплачена частина кредиту. Поряд із витратами з експлуатації, ремонту та продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами та вилученим майном.

При визначенні ймовірності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінки вартості майна, що передається в заставу. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризикістотно знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, здійснення якого вимагає кредит.

Ризик процентних ставок – це зниження прибутку кредитної установивнаслідок негативної непередбаченої зміни рівня відсоткових ставок. Тобто це потенційні втрати, спричинені фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду відсоткових ставок за кредитами та позиковими коштами.

Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення та використання кредиторами при розрахунку платежів за кредитом різних методівїх індексації з урахуванням інфляції та доходів позичальника.

Ризик дострокового погашення - це потенційні втрати при реінвестуванні, спричинені раннім погашенням іпотечного кредитуіз фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами під час фінансування кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань.

При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора та позичальника.

Позичальник отримує право погашення: кредиту до закінчення кредитного договору, а:кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом із змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка за кредитом до початку процесу фінансування кредиту.

Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, що виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівки шляхом продажу активів за ринковими цінами або близькими до них. Управління ризиком ліквідності вимагає проведення ряду фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки для визначення потреби банку у готівці та розробляється стратегія мобілізації готівки з визначенням джерел та витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів.

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні за змінної процентної ставки. У даному випадкувідсоткова надбавка по кредиту фіксована, а відсоткова надбавка по позикових коштах змінна, Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна керувати за допомогою фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Поряд з переліченими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартириможуть продаватися повільніше, ніж планувалося, Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажупевного числа одиниць і поділ процесу кредитування кілька незалежних етапів під час роботи з великими проектами.

Існує також ризик пожежі чи крадіжки встановлених чи збережених матеріалів чи іншої матеріальної шкоди. Зниження цього ризику досягається страхуванням, охороною та іншими способами забезпечення безпеки, що не суперечать законодавству.

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів та відволікання кредитних коштівна цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти та, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштівпозичальника у разі визначення те, що сум, що залишилися від наданого кредиту, замало завершення будівництва.

p align="justify"> При фінансуванні інвестицій слід врахувати ризики, властиві інвестиціям в нерухомість, що вимагають значного обсягу капіталовкладень, при цьому вони довгострокові і схильні до більшого впливу факторів ризику, ніж інвестиції в інші сфери економіки.

Прибутковість інвестиційного проекту має аналізуватися на основі оцінок поточної безризикової ставки, загального ринкового ризику та ризику, зумовленого особливостями нерухомості як інвестиційного активу.

Безризикові інвестиції- Інвестиції, за якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до тих, хто має максимальний ступінь надійності повернення, можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава.

Відповідно, як безризикова ставка при аналізі інвестицій у нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічними цінними паперами.

Ринковий ризик- мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного доходута вартості капіталу. на ринку нерухомості, На відміну від ринку цінних паперів, дохідність визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажу та орендних цін, а на підставі оцінок, що виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації та досвіду оцінювача та можуть бути помилковими.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість, - специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостямиНерухомість: низька ліквідність, великі витрати грошей і часу на здійснення угод, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення.

Джерела ризику інвестицій у нерухомість:

тип нерухомості, попит та пропозиція на ринку, місце розташування, дотримання умов оренди, знос об'єктів, законодавче регулювання та зміна оподаткування, інфляція, реінвестування.

Ризик типу нерухомості залежить від попиту: пропозиції.

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Орендний ризик пов'язаний з тим, що орендар не може заплатити всю суму орендної плати, передбачену договором. Цей ризик найбільш значимий для нерухомості з єдиним орендарем, Ризик зносу об'єктів полягає в тому, що

доходність нерухомості може знизитися за рахунок фізичного зносу та старіння. Щоб підвищити прибутковість будівлі, власники зазвичай вважають за краще нести значні матеріальні витрати.

Ризик законодавчого регулюваннята зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типівнерухомості та різних регіонів.

Використання позикового капіталу при фінансуванні інвестицій у нерухомість означає використання боргових зобов'язань із заставних.

Позикові капітали, інвестовані у нерухомість, мають самі види ризиків, як і власні капітали. Однак їх сумарна величина більша за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних із своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, та ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткових ризиківпозикового капіталу, інвестованого у нерухомість:

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Перший ризик пов'язаний з тим, що власнику власності, можливо, не вдасться вчасно здійснити необхідні виплати з обслуговування боргу. У цьому випадку нерухомість, найімовірніше, конфіскують на користь кредитора. Тому зміна ситуації на ринку або місцезнаходження може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу.

Другий ризик - ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату рахунок погашення заборгованості по заставної. Він може призвести до втрати власності.

Контроль інвесторів у закладену нерухомість значно менший, ніж при інвестиціях власного капіталу, оскільки частина прав такого контролю передається кредитору. Кредитори визначають структуру залученого капіталу у власника нерухомості та обмежують права власника на погашення боргових зобов'язань.

Позитивний момент, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість: якщо зростання доходності облігацій відбувається в результаті зростання інфляції, то це ж зростання інфляції відбиватиметься на очікуваннях інвесторів щодо зростання орендної плати, і доходність інвестицій в нерухомість матиме тенденцію залишатися стабільнішою, ніж дохідність довгострокових облігацій .

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити. Для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхиїх зниження та пов'язані з цим витрати, розробити та проконтролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків.

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Вступ

Практична частина
Висновок
Список літератури

Вступ

Виконана контрольна робота містить практичну та теоретичну частину. Теоретична частина містить опис ризиків, пов'язаних із управлінням нерухомістю.

Під поняттям "нерухомість" традиційно розуміють землю та всеполіпшення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва).

У Росії термін "нерухоме та рухоме майно" вперше поя-

вився у законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 р. "Про порядок успадкування в рухомих та нерухомих майнах". Під нерухомим майном визнавали земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна належали також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні будівлі, як піднесені над землею, так і побудовані під нею, наприклад: шахти, мости, греблі. Економічні реформиу Росії, закріплення майна на правах власності за фізичними та юридичними особами, призвели до необхідності поділу майна на рухоме та нерухоме.

З 1994 р., згідно зі ст.130 Цивільного кодексу Російської Федерації, "до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди". морські судна, судна внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Ризики, пов'язані з управлінням нерухомістю Грабовий П.Г., Петрова С.М., Романова Г.К. та ін Ризики у сучасному бізнесі. М: АЛАНСБ, 1994. Стр.64

Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі робити платежі за кредитом або якщо вартість закладеного майна є недостатньою для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором.

Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника та величини ставки відсотка за кредитом. У разі неплатежів втрати для кредитора бувають кілька видів. Кредитор зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менша, ніж виплачена частина кредиту. Поряд із витратами з експлуатації, ремонту та продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами та вилученим майном.

Управління кредитним ризиком здійснюється шляхом ретельного аналізу об'єкта застави, платоспроможності позичальника та виробленням рекомендацій щодо прийнятної величини кредиту. При визначенні ймовірності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінки вартості майна, що передається в заставу. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризик суттєво знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, на здійснення якого запитує кредит.

Ризик процентних ставок - це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативної непередбаченої зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, спричинені фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду відсоткових ставок за кредитами та позиковими коштами.

Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення та використання кредиторами при розрахунку платежів за кредитом різних методів їхньої індексації з урахуванням інфляції та доходів позичальника.

Ризик дострокового погашення – це потенційні втрати при реінвестуванні, які спричинені раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами під час фінансування кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань.

При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора та позичальника. Позичальник отримує право погашення кредиту до закінчення кредитного договору, а кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом зі змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка за кредитом на початок процесу фінансування кредиту.

Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, що виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівки шляхом продажу активів за ринковими цінами або близькими до них. Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки визначення потреби банку готівкою і розробляється стратегія мобілізації готівки з визначенням джерел та витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів.

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні за змінної процентної ставки. У цьому випадку відсоткова надбавка за кредитом фіксована, а відсоткова надбавка за позиковими коштами – змінна.

Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти у вигляді фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Поряд із переліченими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартири можуть продаватися повільніше, ніж планувалося. Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажу певної кількості одиниць та поділ процесу кредитування на кілька незалежних етапів під час роботи з великими проектами.

Існує також ризик пожежі чи крадіжки встановлених чи збережених матеріалів чи іншої матеріальної шкоди. Зниження цього ризику досягається страхуванням, охороною та іншими способами забезпечення безпеки, що не суперечать законодавству.

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів та відволікання кредитних коштів на цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти та, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштів позичальника у разі визначення того, що сум, що залишилися від наданого кредиту, недостатньо для завершення будівництва.

p align="justify"> При фінансуванні інвестицій слід врахувати ризики, властиві інвестиціям в нерухомість, що вимагають значного обсягу капіталовкладень, при цьому вони довгострокові і схильні до більшого впливу факторів ризику, ніж інвестиції в інші сфери економіки.

Прибутковість інвестиційного проекту має аналізуватися на основі оцінок поточної безризикової ставки, загального ринкового ризику та ризику, зумовленого особливостями нерухомості як інвестиційного активу.

Безризикові інвестиціїМелкумов Я.С. Економічна оцінка інвестицій. М: ІКЦ ДИС, 1997. - інвестиції, якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до тих, хто має максимальний ступінь надійності повернення, можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава.

Відповідно як безризикова ставка при аналізі інвестицій у нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічними цінними паперами.

Ринковий ризикГрабовий П.Г., Петрова С.М., Романова Г.К. та ін Ризики у сучасному бізнесі. М.: АЛАНСБ, 1994. Стор. 84 - мінливість річного значення IRRвнаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, дохідність визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажу та орендних цін, а на підставі оцінок, що виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації та досвіду оцінювача та можуть бути помилковими.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість,- специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей та часу на здійснення угод, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення.

Виділяються такі джерела ризику інвестицій у нерухомість: Тип нерухомості; попит та пропозиція на ринку; місцезнаходження; дотримання умов оренди; знос об'єктів; законодавче регулювання та зміна оподаткування; інфляція; реінвестування.

Ризик типу нерухомості залежить від попиту та пропозиції

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Орендний ризик пов'язані з тим, що орендар неспроможна сплатити всю суму орендної плати, передбачену договором. Цей ризик найбільш значимий для нерухомості з єдиним орендарем.

Ризик зносу об'єктів у тому, що доходність нерухомості може знизитися з допомогою фізичного зносу і старіння. Щоб підвищити прибутковість будівлі, власники зазвичай вважають за краще нести значні матеріальні витрати.

Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типів нерухомості та різних регіонів.

Використання позикового капіталу при фінансуванні інвестицій у нерухомість означає використання боргових зобов'язань із заставних.

Позикові капітали, інвестовані у нерухомість, мають самі види ризиків, як і власні капітали. Однак їх сумарна величина більша за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних із своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, та ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткові ризики позикового капіталу, інвестованого в нерухомість:

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Перший ризик пов'язаний з тим, що власнику власності, можливо, не вдасться вчасно здійснити необхідні виплати з обслуговування боргу. У цьому випадку нерухомість, найімовірніше, конфіскують на користь кредитора.

Тому зміна ситуації на ринку або місцезнаходження може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу.

Другий ризик - ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату рахунок погашення заборгованості по заставної. Він може призвести до втрати власності.

Контроль інвесторів у закладену нерухомість значно менший, ніж при інвестиціях власного капіталу, оскільки частина прав такого контролю передається кредитору. Кредитори визначають структуру залученого капіталу у власника нерухомості та обмежують права власника на погашення боргових зобов'язань.

Позитивний момент, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість: якщо зростання прибутковості облігацій відбувається в результаті зростання інфляції, то це ж зростання інфляції відбиватиметься на очікуваннях інвесторів щодо зростання орендної плати, і прибутковість інвестицій у нерухомість матиме тенденцію залишатися стабільнішою, ніж прибутковість довгострокових облігацій .

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити.

Для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження та пов'язані з цим витрати, розробити та проконтролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків.

Практична частина

ДОХІДНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ.

Прибутковий підхід є процедурою оцінки вартості нерухомості, засновану на тому, що вартість нерухомості пов'язана з поточною вартістю майбутніх чистих доходів, які принесе об'єкт.

Початкові вкладення 86 000 руб.

Можливість:

е 1 = 0,5; е 2 = 0,3

Ставка доходності, % 12

Темп інфляції, %

е 1 = 10; е 2 = 13; е 3 = 15

Розрахунок грошового потоку з урахуванням різної ймовірності подій

	Ймовірність події	Потік доходів, руб.

Подія е 1 (43 000)

Подія е 2 (30 100)

Подія е 3 (2 580)

Дерево грошових потоків Проте за умов невизначеності, крім зміни величини грошових потоків від інвестицій у нерухомість, необхідно враховувати різну вартість грошей у часі.

Облік різної вартості грошей у часі здійснюється шляхом визначення реальної вартості майбутніх вигод за допомогою виразу:

PV = ?C i / (1+r) n , Ставка доходності 12%

PV = ?C i / (1+r) n = 1/ (1+0,12) 1 = 0,8929

Розрахунок поточної вартостігрошового потоку з урахуванням ймовірності подій

	Очікувані грошові потоки, руб.	Коефіцієнт поточної вартості

Таким чином, очікувану поточну вартість в умовах невизначеності слід розраховувати з урахуванням трьох факторів: ймовірності настання події, тимчасової вартості грошей, коефіцієнта виправлення на ризик. В умовах невизначеності необхідно враховувати коефіцієнт поправки на ризик. Останній є ціною грошової одиниціу певний період, але у різних макроекономічних умов. При оптимістичному варіанті темпи інфляції становитимуть 10% річних, що визначає поточну купівельну спроможність рубля через рік 0,9090

PV = 1/(1+0,10) = 0,9090

При усередненому варіанті темпи інфляції становитимуть 13% річних, що визначає поточну купівельну спроможність рубля за рік 0,8850

PV = 1/(1+0,13) = 0,8850

При песимістичному варіанті темпи інфляції становитимуть 14% річних, що визначає поточну купівельну спроможність рубля через рік 0,8772

PV = 1/(1+0,15) = 08696

Розрахунок поточної вартості грошового потоку з урахуванням виправлення на ризик.

	Поточна вартість грошового потоку, руб.	Коефіцієнт виправлення на ризик	Очікувана поточна вартість, руб.



Разом очікувана поточна вартість

Таким чином, очікувану поточну вартість в умовах невизначеності слід розраховувати з урахуванням трьох факторів: ймовірності настання події, тимчасової вартості грошей, коефіцієнта виправлення на ризик. Розмноження трьох коефіцієнтів дасть коефіцієнт дисконтування для певної поточної вартості майбутніх грошових потоків:

Подія е 1 0,5 * 0,8929 * 0,9090 = 0,41

Подія е 2 0,3 * 0,8929 * 0,8850 = 0,24

Подія е 3 0,2 * 0,8929 * 0,86962 = 0,16

Помноживши грошові потоки, характерні для кожної з подій, на відповідний коефіцієнт дисконтування отримують:

43000*041=17 630

30100*0,24=7 224

12900*0,16=2 064

Разом вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, складе 17

630+7 224+2 064 = 269 18

ВИТРАЧНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

Витратний підхід ґрунтується на вивченні можливості інвестора у придбанні нерухомості.

Загальна формула витратного підходу має вигляд:

C затр = З ЗУ + З НС - І = З ЗУ + ВС

C затр = 225 +8 786,91 = 9011,91

З ЗУ = 100G+5n= 205

C од = 20G +3n = 103

K кл = 1 + (n + G) / 10 = 2,4

K 1 тер = 1 + (n + 5G) / 10 = 1,6

K 2 = 16 + (2n + G) / 10 = 3,2

ПВС = V * C од * K кл * K 1 * K 1 тер * K 2

ПВС = 100 * 103 * 2,4 * 1,16 * 3,2 * 6 = 619384

Розрахунок величини фізичного зносу об'єкта нерухомості

Елементи об'єкту нерухомості	Питома вага загальної вартості,% (I i)	Фактичний фізичний знос елемента, % (Ф до i)	Частка фізичного зношування елемента в загальному фізичному зносі будівлі, %
Фундаменти
Стіни та перегородки
Перекриття


Вікна та двері
Оздоблення внутрішнє
Інші роботи
Санітарно-технічні та електротехнічні пристрої
Разом (Ф і)

ФН-величина функціонального зносу – 35%

ВІ-величина зовнішнього зносу-20%

ВС і = ПВС (1-Ф та /100) (1-ФН/100) (1-ВІ/100)

НД та =619384*0,739*0,650*0,8 238017 (вартість будівлі з урахуванням зносу)

Ринковий чи порівняльний підхід до оцінки нерухомості

Елементи порівняння		ПРОДАЖ АНАЛОГІВ

1. Розташування
2. Стан квартири	Непогане
3. Відстань від зупинки, хв. пішки
4. Санвузол	роздільний
5. Ціна угоди у. е. /м 2
Коригування на місце розташування
Коригування на стан квартири
Підсумкове коригування
Коригована вартість аналогів

Висновок

Підіб'ємо підсумки контрольної роботи:

Ризик відбиває можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежить від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності цьому ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;

ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка за кредитом коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок;

ризик дострокового погашення – втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка;

ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, якими фіксована ставка відсотка визначено на початок фінансування;

ризик ліквідності - ймовірність того, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних як погашення заборгованості за виданими кредитами;

ризик зміни умов мобілізації фондів – втрати у разі зменшення вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

Список літератури

1. Цивільний кодекс РФ. Ч I та II.

2. Балабанов І.Г. Операції з нерухомістю у Росії. М.: Фінанси та статистика, 1996.

3. Беренс Ст., Хааранек П.М. Посібник з оцінки ефективності вкладень. М: АТЗТ "Інтерексперт", "ІНФРА-М", 1995.

4. Грабовий П.Г., Петрова С.М., Романова Г.К. та ін Ризики у сучасному бізнесі. М: АЛАНСБ, 1994.

5. Калачова С.А. Операції із нерухомістю. М.: ПРІОР, 1997.

6. Мелкумов Я.С. Економічна оцінка інвестицій. М: ІКЦ ДИС, 1997.

7. Основи бізнесу над ринком нерухомості. СПб.: Просвітницько-видавниче об'єднання ДЕАН + АДІЛ-М, 1997.

8. Прорвіч В.А. Основи економічної оцінки міських земель. М.: Справа, 1998.

9. Смирнов А.Л. Організація фінансування інвестиційних проектів. М: АТ Консалтбанкір, 1993.

10. Тарасевіч Є.І. Оцінка нерухомості. СПб.: СПбДТУ, 1999.

11. Теорія та методи оцінки нерухомості. СПб.: Вид-во СПб ГУЕФ, 1998.

12. Щербакова Ю.В. Економіка нерухомості Ростов-на-Дону: Фенікс, 2002.

Подібні документи

Класифікація нерухомого майна: комерційна нерухомість, особиста житлова власність, призначена для продажу як товар з метою отримання прибутку забудовниками та дилерами, об'єкти інвестицій. Сутність прибуткового підходу до оцінки нерухомості.

контрольна робота, доданий 23.08.2013

Основні підходи до оцінки нерухомості: прибутковий, витратний та ринковий. Фактори, що впливають на вартість нерухомості та витратний підхід до її оцінки. Поняття повної відновлювальної вартості, методи її визначення та недоліки витратного підходу

контрольна робота , доданий 17.10.2010

Історія терміна "нерухомість", об'єкти нерухомості. Прибутковий підхід до оцінки їхньої вартості. Основні фонди та його класифікація. Розрахунок доходів. Система та зміст договорів з операцій з нерухомістю. Вибір способу керування різними її об'єктами.

реферат, доданий 12.12.2013

Застосування оцінки нерухомості щодо операцій відчуження, постановки на баланс неврахованих об'єктів, переоцінки основних засобів, вирішення майнових споров. Порівняльний, витратний, прибутковий підходидля оцінки вартості об'єктів нерухомості.

курсова робота , доданий 30.07.2015

Роль нерухомості у становленні та розвитку ринкових відносинекономіки Росії. Особливості застосування методичних підходів щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості. Визначення найкращого та найбільш ефективного варіантувикористання нерухомості.

дипломна робота , доданий 16.05.2014

Специфіка нерухомості як галузі, особливості нерухомості Санкт-Петербурга. Динаміка попиту та пропозиції, характерні рисистани районів міста. Ціноутворюючі фактори нерухомості, методи оцінки нерухомості, їх недоліки та переваги.

курсова робота , доданий 05.12.2010

Порівняльний підхід: поняття, принципи Визначення вартості об'єкта нерухомості шляхом ринкових порівнянь. Метод валового рентного мультиплікатора. Основні етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості за допомогою загального коефіцієнтакапіталізації.

контрольна робота , доданий 03.02.2016

Типи нерухомості: земля, житло та нежилі приміщення. Підходи до оцінки нерухомості: порівняльний, витратний та прибутковий. Види вартості об'єкта оцінки: ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова. Визначення величини накопиченого зношування.

презентація , доданий 21.04.2015

Дослідження рівня ризику, попиту та пропозиції на сучасному російському ринкунерухомості. Особливості доходного, порівняльного та витратного підходівдо оцінки нерухомого майна. Аналіз цінової ситуації первинного ринку житлового фондум. Сочі.

курсова робота , доданий 01.04.2011

Основні поняття, пов'язані з нерухомістю. Характеристика та класифікація об'єктів нерухомості. Цивільний кодексяк правова основавідносин власності на об'єкти нерухомості Міжнародні стандартиоцінки. Державна реєстраціяправ.

4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості

4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості

Ризик відбиває можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежить від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності цьому ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

– кредитний ризик – втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;
- ризик відсоткових ставок - ймовірність того, що ставка за кредитом коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання відсоткових ставок;
– ризик дострокового погашення – втрати при достроковому погашенні кредиту із фіксованою ставкою відсотка;
– ризик попередніх зобов'язань – ризик фінансування кредитів, якими фіксована ставка відсотка визначено на початок фінансування;
– ризик ліквідності – ймовірність те, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних як погашення заборгованості за виданими кредитами;
– ризик зміни умов мобілізації фондів – втрати у разі зменшення вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі робити платежі за кредитом або якщо вартість закладеного майна є недостатньою для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором. Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника та величини ставки відсотка за кредитом. У разі неплатежів втрати для кредитора бувають кілька видів. Кредитор зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менша, ніж виплачена частина кредиту. Поряд із витратами з експлуатації, ремонту та продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами та вилученим майном.

Ризик процентних ставок – це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативної непередбаченої зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, спричинені фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду відсоткових ставок за кредитами та позиковими коштами.

Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення та використання кредиторами при розрахунку платежів за кредитом різних методів їхньої індексації з урахуванням інфляції та доходів позичальника.

Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, що виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівки шляхом продажу активів за ринковими цінами або близькими до них. Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки визначення потреби банку готівкою і розробляється стратегія мобілізації готівки з визначенням джерел та витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів,

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні за змінної процентної ставки. У цьому випадку відсоткова надбавка за кредитом фіксована, а відсоткова надбавка за позиковими коштами – змінна.

Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти у вигляді фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів та відволікання кредитних коштів на цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти та, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштів позичальника у разі визначення того, що сум, що залишилися від наданого кредиту, недостатньо для завершення будівництва.

Безризикові інвестиції -інвестиції, якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до тих, хто має максимальний ступінь надійності повернення, можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава.

Відповідно як безризикова ставка при аналізі інвестицій у нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічними цінними паперами.

Ринковий ризик –мінливість річного значення IRRвнаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, дохідність визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажу та орендних цін, а на підставі оцінок, що виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації та досвіду оцінювача та можуть бути помилковими.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість –специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей та часу на здійснення угод, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення.

Виділяються такі джерела ризику інвестицій у нерухомість:

Тип нерухомості;
- попит та пропозиція на ринку;
- Розташування;
- Дотримання умов оренди;
- знос об'єктів;
- законодавче регулювання та зміна оподаткування;
- інфляція;
- Реінвестування.

Ризик типу нерухомості залежить від попиту та пропозиції.

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Орендний ризик пов'язані з тим, що орендар неспроможна сплатити всю суму орендної плати, передбачену договором. Цей ризик найбільш значимий для нерухомості з єдиним орендарем.

Ризик зносу об'єктів у тому, що прибутковість нерухомості може знизитися з допомогою фізичного зносу і старіння. Щоб підвищити прибутковість будівлі, власники зазвичай вважають за краще нести значні матеріальні витрати.

Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типів нерухомості та різних регіонів.

Позикові капітали, інвестовані у нерухомість, мають самі види ризиків, як і власні капітали. Однак їх сумарна величина більша за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних із своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, та ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткові ризики позикового капіталу, інвестованого в нерухомість:

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Другий ризик – ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату рахунок погашення заборгованості по закладной. Він може призвести до втрати власності.

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити. Для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження та пов'язані з цим витрати, розробити та проконтролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків.

Попередня

РИЗИКИ ПРИ ФІНАНСУВАННІ НЕРУХОМОСТІ

ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРИВАЖЕННЯ3АЄМНОГОКАПІТАЛУ

Інвестування в нерухомість, як правило, вимагає залучення позикових коштів. p align="justify"> Прийняття фінансових рішень базується на розрахунках про цілісність, тобто. ефективності залучення позикових коштів Для визначення того, як впливає залучений для завершення інвестиційного проекту позиковий капітал на віддачу власного капіталу, використовується поняття « фінансовий левередж».

Фінансовий левередж буває позитивний, негативний та нейтральний;

Негативний, якщо ставка відсотка за кредитом вища, ніж ставка доходу купленого на позикові кошти майна;

Нейтральний, якщо норма доходу дорівнює ставці відсотка.

Вартість власного капіталу - це необхідна віддача на власний капітал. Фінансовий левередж має на увазі використання позикових коштів, за які інвестор сплачує фіксований відсоток, розраховуючи збільшити віддачу на власні кошти.

Інвестор, залучаючи позиковий капітал, передбачає не лише придбати нерухомість, а й отримати більший дохід на власний капітал. На цю віддачу впливає співвідношення величин позикового та власного капіталу. Інвестору вигідно залучати позиковий капітал, поки дохід на його кошти більший. ніж відсоток за кредитом або коли дохідність інвестиційного проекту загалом вища, ніж відсоток за кредитом.

Ризик відображає можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежать від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності на даному ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

Кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;

Ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою про цента;

Ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, за якими фіксована ставка відсотка визначена до початку фінансування;

Ризик зміни умов мобілізації фондів – втрати у разі зменшення вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

При визначенні ймовірності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінці вартості майна, що передається в заставу. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризик суттєво знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, на здійснення якого запитує кредит.

Ризик процентних ставок - це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативної непередбаченої зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, спричинені фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду відсоткових ставок за кредитами та позиковими коштами.

Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення та використання кредиторами при розрахунку платежів за кредитом різних методів їхньої індексації з урахуванням інфляції та доходів позичальника.

При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора та позичальника.

Позичальник отримує право погашення: кредиту до закінчення кредитного договору, а: кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом із змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка за кредитом до початку процесу фінансування кредиту.

Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, що виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівки шляхом продажу активів за ринковими цінами або близькими до них. Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки для визначення потреби банку в готівці та розробляється стратегія мобілізації готівки з визначенням джерел та витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів.

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні за змінної процентної ставки. У цьому випадку відсоткова надбавка по кредиту фіксована, а відсоткова надбавка по позикових коштах змінна, Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти за допомогою фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Поряд із переліченими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартири можуть продаватися повільніше, ніж планувалося. Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажу певної кількості одиниць і поділ процесу кредитування на кілька незалежних етапів при роботі з великими проектами.

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів та відволікання кредитних коштів на цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти і, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштів позичальника у разі визначення того, що сум, що залишилися від наданого кредиту, не достатньо для завершення будівництва.

Ринковий ризик- мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, дохідність визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажу та орендних цін, а на підставі оцінок, що виконуються професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації та досвіду оцінювача та бувають помилковими.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість, - специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей та часу на здійснення угод, вкрай важливість якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення.

Джерела ризику інвестицій у нерухомість:

Ризик типу нерухомості залежить від попиту: пропозиції.

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типів нерухомості та різних регіонів.

Позикові капітали, інвестовані у нерухомість, мають самі види ризиків, як і власні капітали. При цьому їх сумарна величина більша за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних із своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, та ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткові ризики позикового капіталу, інвестованого в нерухомість:

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Перший ризик пов'язаний з тим, що власнику власності, можливо, не вдасться вчасно здійснити необхідні виплати з обслуговування боргу. У цьому випадку нерухомість, найімовірніше, конфіскують на користь кредитора. З цієї причини зміна ситуації на ринку або місцезнаходження може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу.

Позитивний момент, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість: якщо зростання прибутковості облігацій відбувається в результаті зростання інфляції, то дане зростання інфляції буде відображатися на очікуваннях інвесторів щодо зростання орендної плати, і прибутковість інвестицій в нерухомість матиме тенденцію залишатися більш стабільною, ніж прибутковість довгострокових облігацій .

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити. Для цього вкрай важливо виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження та пов'язані з цим витрати, розробити та контролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків.

fyfrjUcmuquafrfazfr діяльність

УДК 330.322.2

ОЦІНКА РИЗИКІВ ПРИ ФІНАНСУВАННІ ІНВЕСТИЦІЙ У НЕРУХОМІСТЬ

Є. Ю. КАЛАШНИКОВА,

кандидат економічних наук, старший викладач кафедри фінансів та кредиту E-mail: [email protected]Ставропольський державний університет

Актуальність таких проблем, як оцінка ризику інвестування в нерухомість під час формування інвестиційного портфеля, управління фінансуванням, зумовлені відновленням ринку нерухомості у посткризовий період та необхідністю пошуку нових активів для інвестування на фінансовому ринку. Ціни на цьому ринку порівняно стабільні, та все ж інвестиції в нерухомість, як і інвестиції в цінні папери, схильні до ризиків.

Ключові слова: ризик, інвестиції, нерухомість, оцінка.

Різноманітність показників нерухомості та особливості їх місцезнаходження в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості замінника дає можливість окремим продавцям зайняти монопольне становище на ринку.

Інституційні інвестори ( комерційні банки, страхові компанії), розглядаючи нерухомість як актив, який займає певне місце в портфелі інвестицій, включають нерухомість в агреговані портфелі, оскільки прибутковість цього активу перебуває у протифазі стосовно прибутковості традиційних фінансових активів (акцій та облігацій).

На відміну від фінансових інвестиційнерухомість має явно виражену матеріальну форму, найвищий рівень захисту від інфляції, можливість багатоцільового використання

об'єктів. До недоліків можна віднести низьку ліквідність, високі витрати виробництва та обслуговування об'єктів.

У умовах важливу роль набуває оцінка ефективності інвестицій у нерухомість. Вона може відповідати багатьом цілям: визначення інвестиційної політики, моніторингу ефективності, вибору місцезнаходження власності, розвитку відносин із новими інвесторами тощо. В основу проведення оцінки повинен бути покладений аналіз доходів, які вона приносить. Інвестиційні доходиу цьому випадку включають дві складові: поточні доходи ( грошовий потіквід операцій з нерухомістю) та зміна вартості активів (внаслідок переоцінки об'єктів власності).

Характерною особливістюоцінки ефективності інвестицій у нерухомість є щодо більш високий рівень ризику - це небезпека виникнення непередбачених втрат, збитків, недоотримання доходів, прибутку порівняно з запланованим варіантом. Інвестиційний ризик у свою чергу - це можливість виникнення непередбачених фінансових втрат (зниження прибутку, доходу і навіть втрата капіталу інвестора) внаслідок настання несприятливих обставин.

Як випливає із загальнопоширеної практики дослідження проблеми, особливо гостро питання управління ризиками у сфері інвестицій

у нерухомість сьогодні стоїть при застосуванні до високовитратних інвестиційних проектів, починаючи зі стадії їхньої розробки. Причому це є однаково важливим та методологічно адекватним як для довгострокових інвестиційних проектів, так і для середньо- та короткострокових проектів. В усіх випадках питання пов'язані з інформаційної невизначеністю, ймовірними зривами і критичними відхиленнями під час виконання проекту і можливими збитками, а відмінності проявляються переважно кількісно - у масштабах і термінах цих небажаних подій та його наслідків.

При цьому насамперед розглянемо ризики в контексті оцінки ефективності інвестиційного проекту, поповнення та збільшення фінансових та інших ресурсних витрат. А саме ризики, пов'язані з подіями, що впливають на показники ефективності проекту: чистий наведений дохід, внутрішня нормарентабельності, точка беззбитковості та ін.

Отже, під час роботи з інвестиційними проектами під ризиком розуміють можливість отримати відхилення результатів виконання проекту у негативний бік проти деякою вихідною оцінкою. Такі відхилення можуть виникнути внаслідок відхилення початкових умов чи інших параметрів від нормативних, спочатку запланованих чи отриманих із статистичних розрахунків.

Існують різні підходидо класифікації ризиків під час інвестування у нерухомість. Розрізняють ризики, пов'язані із зміною цін, процентної ставкита купівельної спроможності населення. Виділяють ціновий, процентний та інфляційний ризики.

Несистемні ризики є такі ризики, впливу яких можуть піддатися лише окремі цінних паперів чи невеликі їх сукупності. Ці ризики називають також ризиком окремих цінних паперів чи унікальним ризиком, оскільки такі ризики, зазвичай, бувають властиві цінних паперів лише конкретної компанії чи, більше, лише конкретним фінансовим інструментам. Зазвичай до категорії несистемних відносять ризик втрати ліквідності (liquidity risk), підприємницький ризик(business risk), фінансовий ризик (financial risk), ризик невиконання зобов'язань (default risk).

Для мінімізації несистемних ризиків використовується такий метод, як диверсифікація, застосування якого необхідне складання інвестиційного портфеля. Створюючи цей портфель, інвестор складає набір з кількох фінансових інструментів, випущених різними емітентами, а отже, що піддаються різним несистемним ризикам. Таким чином, інвестор прагне диверсифікувати інвестиційні ризики, тобто уникнути одночасної зміни прибутковості кожного інструменту в тому самому напрямку. При цьому чим менше паперів в інвестиційному портфелі, тим вищий рівень ризику. Метод диверсифікації щодо мінімізації несистемних ризиків виявив себе дуже ефективний за умови складання досить великого інвестиційного портфеля.

Межею для диверсифікації служить рівень ризиків, властивих даному фінансовому ринку загалом, т. е. ризиків, які у теорії назвали системних.

Під системними ризиками розуміються ризики, які притаманні роботі не з окремими цінними паперами, і з тими чи іншими сукупностями цінних паперів. Системні ризики мають також назву ризику інвестиційного портфеля чи ринкового ризику. Остання назва системні ризики отримали тому, що їхній вплив зазнає весь ринок або його значна частина. Відповідно, найбільшу увагу на системні ризики слід звертати тим інвесторам, які капіталовкладенням в окремі інструменти віддають перевагу формуванню інвестиційного портфеля.

Системні ризики викликаються можливими невизначеностями в економічній ситуації на ринку, загальними тенденціями, характерними для ринку в цілому, а отже, впливають на цінні папери практично всіх емітентів, що працюють на даному ринку. У випадку системних ризиків метод диверсифікації не діє, і уникнути небезпеки зазнати збитків у ході здійснення капіталовкладень вкрай складно. Серед таких ризиків відсотковий (interest rate risk), валютний (exchange rate risk), інфляційний (inflation risk), політичний (political risk) та ін.

Особливо актуальним цей ризик стає під час роботи з фінансовими інструментами. країн, що розвиваються, але є він і під час роботи на усталених ринках.

Крім перелічених ризиків, існують і інші фактори, які більшою чи меншою

ступеня можуть вплинути на успішність інвестицій у нерухомість.

Ризики, пов'язані зі сферою нерухомості, з одного боку, підпорядковуються загальним закономірностям доктрини ризиків, з іншого боку, мають свою власну специфіку, що відрізняється від ризиків, пов'язаних з інвестиціями на фінансових ринках. Є кілька класифікацій видів ризиків, що з інвестиціями в нерухомість.

Найбільш загальною з них є розподіл ризиків на бізнес-ризики та фінансові ризики. Природа бізнес-ризиків пов'язана зі втратою інвестором частини доходу від активів у зв'язку зі зміною ринкової ситуації, на яку впливають такі фактори, як спад виробництва та безробіття, стихійні лиха, зміни в рівні доходів, зміна переваг і смаків населення та ін.

Фінансовий ризик або ризик банкрутства утворюється у зв'язку з недооцінкою операційних витрат, що може призвести до нестачі величини чистого операційного доходу для виплати отриманої під заставу позики. Фінансові ризикипов'язані з ліквідністю чи платоспроможністю інвестора. Вони взаємодоповнюють бізнес-ризики та збільшуються щоразу, коли сума обслуговування боргу чи неопераційні витрати зростають.

Щоб запобігти чи хоча б мінімізувати негативні наслідки, необхідно проводити аналіз ризиків – процедуру виявлення факторів ризиків та оцінки їх значущості, по суті, аналіз ймовірності того, що відбудуться певні небажані події та негативно вплинуть на досягнення цілей проекту. Аналіз ризиків включає оцінку ризиків та методи зниження ризиків або зменшення пов'язаних з ними несприятливих наслідків.

На першому етапі проводиться виявлення відповідних факторів та оцінка їхньої значущості. Призначення аналізу ризиків – дати потенційним партнерам необхідні дані для прийняття рішень щодо доцільності участі у проекті та вироблення заходів щодо захисту від можливих фінансових втрат.

Аналіз ризиків можна поділити на два види: якісний та кількісний. Якісний аналіз має на меті визначити (ідентифікувати) фактори, галузі та види ризиків. Кількісний аналіз ризиків має дати можливість чисельно визначити розміри окремих ризиків та ризику проекту загалом.

Якісний аналіз інвестиційних ризиків передбачає кількісний його результат,

т. е. процес проведення якісного аналізу проектних ризиків має включати як опис конкретних видів ризиків даного проекту, виявлення можливих причинїх виникнення, аналізу передбачуваних наслідків їх реалізації та пропозицій щодо мінімізації, а й вартісну оцінку всіх цих мінімізуючих ризиків конкретного проекту заходів.

Цей аналіз проводиться на стадії розробки бізнес-плану, а обов'язкова комплексна експертиза інвестиційного проекту дає змогу підготувати велику інформацію для аналізу його ризиків.

Першим кроком ідентифікації ризиків є конкретизація класифікації ризиків стосовно проекту, що розробляється. Сенс полягає в тому, що для аналізу, оцінки та управління ризиками спочатку необхідно ідентифікувати можливі ризики стосовно конкретного проекту. Тоді як така важлива робота, як пошук причин їх виникнення чи опис можливих наслідківїх здійснення, розробка компенсуючих або мінімізують ризики заходів та отримання повної вартісної оцінки всіх показників може проводитися на наступних етапах.

Теоретично ризиків розрізняють поняття фактора (причини), виду ризиків і виду втрат (шкоди) від настання ризикових подій.

Під факторами (причинами) ризиків розуміють такі незаплановані події, які можуть потенційно здійснитися і вплинути на намічений хід реалізації проекту, або деякі умови, що викликає невизначеність результату ситуації. При цьому деякі із зазначених подій можна було передбачити, а інші неможливо було передбачити.

Такими факторами можуть бути безпосередньо господарська діяльністьсамого підприємця, брак інформації про стан зовнішнього середовища, що впливає на результат проектної діяльності.

Основні фактори ризиків для інвестиційних проектів включають:

Помилки в проектно-кошторисної документації;

Недостатню кваліфікацію спеціалістів;

Форс-мажорні обставини (природні, економічні, політичні);

Порушення термінів постачання;

Низька якість вихідних матеріалів, комплектації, технологічних процесів, продукції та ін;

Порушення умов контрактів, розірвання договору.

Основними результатами якісного аналізу ризиків є:

Виявлення конкретних ризиків проекту та причин, що їх породжують;

Аналіз та вартісний еквівалент гіпотетичних наслідків можливої реалізації зазначених ризиків;

Пропозиція заходів щодо мінімізації збитків та їх вартісна оцінка.

Крім того, на цьому етапі визначаються граничні значення (мінімум та максимум) можливої зміни всіх факторів проекту, що перевіряються на ризики.

Математичний апарат аналізу ризиків спирається на методи теорії ймовірностей, що обумовлено імовірнісним характером невизначеності та ризиків. Завдання аналізу ризиків поділяються на три типи:

Прямі, в яких оцінка рівня ризиків відбувається на підставі апріорі відомої імовірнісної інформації;

Зворотні, коли задається прийнятний рівень ризиків і визначаються значення (діапазон значень) вихідних параметрів з урахуванням встановлюваних обмежень на один або декілька вихідних параметрів, що варіюються;

Завдання дослідження чутливості, стійкості результативних, критеріальних показників стосовно варіювання вихідних параметрів (розподілу ймовірностей, областей зміни тих чи інших величин тощо). Це необхідно у зв'язку з неминучою неточністю вихідної інформації та відображає ступінь достовірності отриманих під час аналізу проектних ризиків результатів. Аналіз проектних ризиків проводиться на

основі математичних моделейприйняття рішень та поведінки проекту, основними з яких є:

Стохастичні (імовірнісні) моделі;

Лінгвістичні (описові) моделі;

Нестохастичні (ігрові, поведінкові) моделі.

Характеристика методів аналізу ризиків, що найбільш використовуються, представлена в табл. 1.

Таблиця 1

Методи аналізу ризиків

Метод Характеристика

Імовірнісний аналіз Припускають, що побудова та розрахунки за моделлю здійснюються відповідно до принципів теорії ймовірностей, тоді як у разі вибіркових методів все це робиться шляхом розрахунків за вибірками. Імовірність виникнення втрат визначається на основі статистичних даних попереднього періоду із встановленням області (зони) ризиків, достатності інвестицій, коефіцієнта ризиків (відношення очікуваного прибутку до обсягу всіх інвестицій за проектом)

Експертний аналіз ризиків Метод застосовується у разі відсутності або недостатнього обсягу вихідної інформації та полягає у залученні експертів для оцінки ризиків. Відібрана група експертів оцінює проект та його окремі процеси за рівнем ризиків

Метод аналогів Використання бази даних здійснених аналогічних проектів для перенесення їх результативності на проект, що розробляється. Такий метод використовується, якщо внутрішнє та зовнішнє середовище проекту та його аналогів має достатню схожість за основними параметрами

Аналіз показників граничного рівня Визначення ступеня стійкості проекту щодо можливих змін умов його реалізації

Аналіз чутливості проекту Метод дозволяє оцінити, як змінюються результуючі показники реалізації проекту за різних значень заданих змінних, необхідних розрахунку

Аналіз сценаріїв розвитку проекту Метод передбачає розробку кількох варіантів (сценаріїв) розвитку проекту та їхню порівняльну оцінку. Розраховуються песимістичний варіант (сценарій) можливої зміни змінних, оптимістичний та найбільш ймовірний варіант

Метод побудови дерев рішень проекту Передбачає покрокове розгалуження процесу реалізації проекту з оцінкою ризиків, витрат, збитків та вигод

Імітаційні методи Базуються на покроковому знаходженні значення результуючого показника за рахунок багаторазових дослідів з моделлю. Основні переваги – прозорість усіх розрахунків, простота сприйняття та оцінки результатів аналізу проекту всіма учасниками процесу планування. Один із серйозних недоліків цього способу - суттєві витрати на розрахунки, пов'язані з великим обсягом вихідної інформації

здійснюють розрахунок середньоквадратичного відхилення, дисперсії та коефіцієнта варіації. Показник середньоквадратичного (стандартного) відхилення 5 за реальним проектом розраховують за формулою:

де - число періодів (місяців, років); п – число спостережень;

Розрахунковий дохід за інвестиційним проектом /-го виду при різних значеннях кон'юнктури на ринку інвестиційних товарів;

О - середній очікуваний прибуток (чистий грошовий потік, ІРУ) за проектом; Р. - значення ймовірності, що відповідає розрахунковому доходу (загальна величина Р = 1), частки одиниці.

Імовірність встановлюють експертним шляхом.

Варіація виражає зміни кількісної оцінки ознаки під час переходу від одного випадку (варіанту) до іншого. Наприклад, зміни рентабельності активів (власного капіталу, інвестицій та ін.) можна визначити, підсумовуючи добуток фактичних значень економічної рентабельності активів на відповідні ймовірності Р:

ер = у ер. нар.

Стандартне відхилення визначають як квадратний корінь із середньозваженої дисперсії у [д. Чим вище буде отриманий результат, тим ризикованішим є аналізований проект.

Коефіцієнт варіації К дозволяє оцінити рівень ризику, якщо показники середніх очікуваних доходів за проектом різняться між собою:

де 5 – показник середньоквадратичного (стандартного) відхилення;

О - середній очікуваний дохід (чисті грошові надходження, МРУ) за проектом. При порівнянні проектів за рівнем ризику перевагу віддають тому з них, за яким значення Кв найменше, що свідчить про найбільш сприятливе співвідношення ризику та доходу.

Як приклад можна навести імітаційну модель оцінки ризику проекту. На основі експертної оцінки по кожному з них обирають три

можливі варіантирозвитку подій: песимістичний, найбільш імовірний та оптимістичний.

Для кожного варіанта визначають характерний тільки для нього параметр ІРУ, тобто отримують три його значення: РУХ (для песимістичного варіанту); МРУ2 (для найбільш можливого); ІРУ3 (для оптимістичного варіанту).

Для кожного варіанту встановлюють розмах Рв варіації за критерієм ЖРГ, використовуючи формулу:

рв = ШУЪ-ШУХ.

Розглянемо два альтернативні інвестиційні проекти з терміном реалізації три роки. Обидва проекти характеризуються однаковими розмірами інвестицій та ціною (вартістю) капіталу, що дорівнює 10%.

Як випливає із аналізу даних табл. 2, проект II має вищі значення ІРУ. Однак він є більш ризикованим, ніж проект I, оскільки має більш високе значення розмаху варіації.

Обґрунтуємо цей висновок за допомогою розрахунку середнього квадратичного відхилення для двох проектів. Послідовність дій така.

Експертним шляхом встановимо ймовірність значень ІРУ для кожного проекту (табл. 3).

Обчислимо середнє значення ІРУ для кожного проекту:

Таблиця 2

Розрахунок розмаху варіації за двома альтернативними

проектів, млн руб.

Показник Проект I Проект II

Обсяг інвестицій 30 30

Очікуване середньорічне

надходження грошових коштів

Песимістичного 11 10,5

Найбільш ймовірного 12,5 15,7

Оптимістичного 14,2 17,4

Прогноз ЖРК для сценаріїв:

Песимістичного -1,4 -2

Найбільш ймовірного 2,1 10,2

Оптимістичного 6,7 13,4

Розмах варіації 8,1 15,4

Таблиця 3

Значення МРУ

Експертна оцінка ймовірності

ИРУ1 = - 1,4 0,2 + 2,1 0,5 + + 6,7 0,3 = 2,78 млн руб.;

ІРУі = -2 - 0,1 + 10,2 0,6 + + 13,4 0,3 = 9,94 млн.руб. Розрахуємо середнє квадратичне (стандартне) відхилення 5 для кожного проекту:

51=7~(-1,4 - 2,78)2 0,2 + (2,1 - 2,78)2 0,5 + + (6,7 - 2,78)2 0,3 =-7624 = 2,5;

5П =У~(-2 - 9,94)2 0,1 + (10,2 - 9,94)2 0,06 + + (13,4 - 9,94)2 0,3 =^118,26 = 4,27. Розрахунок середніх квадратичних відхилень показує, що проект II ризикованіший, ніж проект I.

Статистичний методрозрахунку рівня ризику вимагає наявності великого обсягу інформації, яка завжди є в інвестора (ініціатора проекту).

Аналіз доцільності витрат спрямовано виявлення потенційних зон ризику. Перевитрата інвестиційних витрат у порівнянні з параметрами проекту може бути спричинена такими причинами:

Зміною меж проектування;

Виникненням додаткових витрат у підрядника під час будівництва об'єкта;

Відмінністю ефективності проектів (прибутковості, окупності, безпеки);

Початковою недооцінкою вартості проекту тощо.

Ці ключові факториможуть бути деталізовані визначення рівня ризику здійснюваних капіталовкладень.

Метод експертних оцінок ґрунтується на анкетуванні фахівців-експертів.

Отримані статистичні результати обробляють відповідно до поставленого аналітичного завдання. Для отримання більш представницької інформації до участі в експертизі залучають фахівців, які мають високий професійний рівень та великий практичний досвідроботи у галузі реального інвестування.

Метод застосування аналогів полягає у пошуку та використанні подібності, подібності явищ (проектів) та їх зіставленні з іншими аналогічними об'єктами. Для цього методу, як і для методу експертних оцінок, характерний певний суб'єктивізм, оскільки вирішальне значення в оцінці проектів мають інтуїція, досвід та знання експерта та аналітика.

У процесі оцінки можливих втратвід інвестиційної діяльностівикористовують абсолютні та відносні показники. Абсолютний

обсяг фінансових втрат, пов'язаних з реальним інвестуванням, є сумою збитків (збитків), заподіяних інвестору у зв'язку з настанням несприятливих подій. Відносний розмір фінансових втрат (збитків), пов'язаних з інвестиційним ризиком, виражають ставленням суми можливого збитку до обраного базового показника (до величини очікуваного доходу від інвестицій або суми вкладеного капіталу в даний проект).

Кір збитку/ І 100,

де Хір - коефіцієнт інвестиційного ризику ^;

І - обсяг інвестицій (капіталовкладень), що спрямовуються в конкретний проект. Подібні фінансові втрати можна вважати низькими, якщо їхня сума до обсягу інвестицій у проекті не перевищує 5 %; середніми, якщо даний показникколивається в межах понад 5 та до 10 %; високими – понад Юідо 20 %; дуже високими, якщо рівень перевищує 20 %.

Очікуваний рівень ризику враховується у ставці доходу на капітал, що інвестується: чим вищий рівень очікуваного ризику, тим вище повинна бути необхідна ставка доходу на інвестований капітал. У загальному виглядіставку прибутковості на інвестований капітал можна розрахувати за такою формулою: ^ = Плата за ризик. Даний підхід до визначення необхідної ставки прибутковості є загальним як для інвестицій у нерухомість, так і для інвестицій у традиційні фінансові активи. Основою розрахунку плати за ризик є визначення систематичного ризику, що відбиває некеровані ризики макрорівня чи ризики галузі.

При інвестуванні в нерухомість джерелами некерованих ризиків є:

Низька ліквідність нерухомості;

Невизначеність законодавчого регулювання угод із нерухомістю;

Невизначеність у оподаткуванні;

Конкуренція на ринку капіталу та ринку нерухомості;

Тривалість ділового циклу;

Демографічні тенденції;

Тенденції зайнятості та зміни платоспроможності населення.

До керованих ризиків відносяться мікроризики:

умови орендного договору;

Рівень операційного та фінансового ліве-ріджа;

Структура інвестованого капіталута його вартість;

частка ринку нерухомості певного типу;

Розташування нерухомості;

Структура орендарів.

Прийняття рішень про інвестування в малоліквідні активи має ґрунтуватися на аналізі передбачуваного рівня ризику. У цей час проводиться кількісний аналіз рівня ризику. Це відбувається у три етапи:

Визначення частоти розподілу ставок доходності: моди, медіани або середньої ставкиприбутковості;

визначення стандартного відхилення як заходи некерованого ризику;

Визначення коваріації як відносний захід ризику на одиницю доходу.

Частота розподілу ставок прибутковості інвестицій за ретроспективний період визначається в такий спосіб. Якщо прибутковість активу склала: 10% - 6 разів, 9,5% - 10 разів, 8,2% -12 разів, 6% - 2 рази, 12% - 4 рази, то в даному випадку можна визначити середньоарифметичну: (10+ 9,5 + 8,2 + 6 +12) / 5 = 9,14.

Точніший результат дає використання середньозваженої:

[(10 6) + (9,5 10) + (8,2 12) + (6«4) +

+ (12 4)] / 36 = 9,038. Медіана розташовується в середині чисел, розташованих по зростаючій. Наприклад, 6,6,6, 6; 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2, 8,2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10, 10, 10, 10; 12, 12, 12, 12.

І тут медіана дорівнює 9,5 %. У ряді чисел 2, 3, 4, 5, 5, 8 медіана становитиме (4 + 5)/2 = 4,5.

Мода - це величина, що найчастіше зустрічається в аналізованому ряду чисел. У прикладі мода дорівнює 8,2.

Використання середньої, медіани чи моди щодо оцінки ризику визначається конкретної ситуацією.

При аналізі рівня ризику інвестицій у нерухомість є доцільним використання середньозваженої, що відображає ставку доходу, яку інвестор може отримати в довгостроковому періоді. Очікуваний дохід ґрунтується на чітко визначеному розподілі доходів:

Е (Я) = £ Я, Р (Я,) = Я, Р (Я,) +

Я2 Р(я) +... + ЯпР(Яп),

де Р(Я1) - ймовірність виникнення доходу Яг Рівень ризику окремого активу вимірюється зміною доходів активу, вираженим як

стандартне відхилення, що є досить складним для всіх типів нерухомості внаслідок їх низької ліквідності та складності отримання своєчасної та достовірної інформації про стан ринку нерухомості.

Оскільки для доходної нерухомості характерний стійкий рівномірний потік доходів, варіація а2 у серії отриманих доходів визначається за такою формулою:

о2 = £ (Я - Я) 2/п -1 = (Я - Я) 2 +

+ (Я - Я) 2 + ... + (Яп - Я) / п -1.

Нормальне відхилення – квадратний корінь

із варіації: а = л/о2".

Варіація очікуваних доходів:

а2 = ¿[Я, - Е(Я)]2Р(Яг)п -1 = [Я - Е(Я)]2Р(Я,) +

[Я2 - Е (Я)] 2Р (Яг) + ... = [Яп - Е (Я)] 2 Р (Яп) п -1. Типове відхилення для очікуваних доходів є знову корінь квадратний з варіації.

Коваріація СОУ - відносна міра ризику, визначеного як ризик на одиницю доходу. Для одержаних доходів можна визначити як СОУ - =,

для очікуваних доходів як: СОУ - --.

Так, для визначення варіації, стандартного відхилення та коваріації для наступного ряду: 10%, 6% - 4%, 8%, 12% необхідно визначити середню арифметичну ставку доходності, що становить 6,4%. Варіація:

а2 = [(10 - 6,4)2 + (6-6,4)2 + (-4-6,4)2 + + (8-6,4)2+ (12-6,4) 2] / (5 - 1) = 155,2 / 4 = 38,8. Стандартне відхилення:

а = л/а2 = ТЗМ = 6229%.

Коваріація: СОУ ^-^ = 6229/6,4 = 0,973, Е(Я)

що визначає рівень систематичного ризику.

Після оцінки якісним та кількісним методами необхідно порівняти рівень ризику інвестицій у комерційну нерухомістьта інші фінансові активи. Це визначається особливостями доходної нерухомості:

Значні капітальні вклади;

Жорсткий взаємозв'язок потоку доходів від нерухомості залежно від ситуації у регіоні та перспектив його розвитку;

Низька ліквідність разом із великими витратами підтримку товарного виду.

Рівень ризику, пов'язані з інвестуванням доходної нерухомості, значною мірою визначається інструментами інвестування (рис. 1).

Необхідність підтримки високого рівня прибутковості інвестицій у нерухомість вимагає вибору найбільш оптимальних інструментів інвестування, оскільки для кожного з них характерні своя ставка прибутковості, рівень ризику, ліквідність, рівень контролю та методи оцінки.

Прибуткова нерухомість має низку значних переваг у порівнянні з традиційними фінансовими активами:

По-перше, на відміну корпоративних акцій, якими дивіденди виплачуються щорічно, володіння доходної нерухомістю забезпечує інвестора (власника) щомісячним потоком доходів, основу якого лежить щомісячна оплата оренди. Грошовий потік від корпоративних акцій залежить від обсягу реалізації продукту, стратегії розвитку підприємства та його фінансової стійкості. Потоки доходів від нерухомості більш стабільні, тому що вони базуються на договорах оренди, які найчастіше мають довгостроковий характер.

По-друге, сфера використання грошових потоків від корпоративних цінних паперів з часом може змінюватися, оскільки корпорація може продавати та купувати сфери бізнесу, розширюватись чи скорочуватися. Використання грошових потоків від нерухомості стабільніше, оскільки нерухомість - це закріплені активи.

По-третє, грошовий потік доходів від володіння нерухомістю менш динамічний, ніж від корпоративних акцій, знаходиться у жорсткій негативній кореляції до потоку доходів від інвестицій в акції та облігації.

Реальна ситуація щодо типового коливання ставки прибутковості від інвестицій у корпоративні цінні папери та від нерухомості відображена на рис. 2. Нерухомість забезпечує більш стійкий потік доходів і, що особливо важливо, доходність нерухомості має чітко виражену тенденцію до зростання у період спаду доходності від фінансових активів. Крім того, при інвестиціях у рентабельну нерухомість необхідно враховувати, що ринкові цінина нерухомість зростають зі зростанням інфляції і різко падають у періоди зниження інфляції.

Інвестиції в нерухомість забезпечують більш високу прибутковість, а отже, і високий рівень ризику.

Мал. 1. Рівень ризику інвестицій у нерухомість у порівнянні з корпоративними цінними паперами

Інвестиції у нерухомість -Інвестиції у фінансові активи

Мал. 2. Потоки доходів від інвестицій у нерухомість та у типові фінансові активи: Я - ставка доходності інвестицій в активи; ? - період володіння активами

Наявність або відсутність ризику, пов'язані із здійсненням того чи іншого сценарію, встановлює кожен учасник проекту за величиною та знаком відповідних відхилень від проектних параметрів. Ризик, пов'язаний з виникненням тих чи інших умов реалізації проекту, залежить від того, з точки зору чиїх інтересів його оцінюють (ризик участі проекту, акціонера, кредитора і т.д.). Окремі фактори невизначеності враховують у розрахунках ефективності, якщо при неоднакових значеннях даних факторів витрати та результати за проектом суттєво різняться. На практиці проект вважають стійким, якщо за всіх сценаріїв він виявляється ефективним та фінансово реалізованим, а можливі негативні наслідки усувають методами, передбаченими техніко-економічними обґрунтуваннями проекту. Якщо такі заходи не дозволяють підвищити фінансову стійкість проекту, він відкидається інвестором.

На основі розгляду методів аналізу та оцінки ризиків можна зробити низку висновків.

По-перше, на випадок настання несприятливих обставин мають бути вжиті заходи щодо зниження проектних ризиків за рахунок створення резервів грошових та матеріальних ресурсів, виробничих потужностей та можливої переорієнтації діяльності підприємства.

По-друге, значно знизити інвестиційні ризики можливо шляхом обґрунтованого прогнозування, самострахування, страхування інвестицій, передачі частини проектних ризиків стороннім юридичним та фізичним особам(розвиток проектного фінансування, Видача позичальникам консорціальних кредитів співтовариством великих банків та ін).

По-третє, самострахування пов'язане з формуванням чистого прибутку резервних фондіві

покриття за рахунок них можливих збитків. Самострахування має сенс, коли ймовірність втрат невелика або коли підприємство має в своєму розпорядженні великою кількістюоднотипного обладнання та транспортних засобів.

По-четверте, лімітування концентрації проектних ризиків використовують за тими їхніми видами, які виходять за рамки допустимого рівня (за капіталовкладеннями, які здійснюються в умовах критичного та катастрофічного ризиків).

По-п'яте, при реалізації дорогих наукомістких проектів переведення частини ризику на венчурні компанії. Останні у разі невдачі всього проекту візьмуть він частина можливих втрат ініціатора проекту.

І, по-шосте, найвірніший спосіб зниження проектних ризиків - обґрунтований вибір інвестиційних рішень, що знаходить свій відбиток у техніко-економічному обґрунтуванні та бізнес-плані інвестиційного проекту.

Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість - це специфічний ризик, зумовлений унікальними особливостями нерухомості. Це низька ліквідність, великі витрати грошей і на здійснення угод, необхідність якісного управління.

При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних витрат над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбачене надмірне зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт за запланованою раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості до ризику знищення та багато іншого.

Список літератури

1. Абрамов С. І. Інвестування: навч. допомога. М.: Центр економіки та маркетингу, 2007.

2. Ан'шін В. М. Інвестиційний аналіз: навч. допомога. М: Справа, 2008.

3. Бард У. З. Інвестиційні проблеми російської економіки: навч. допомога. М.: Іспит, 2008.

4. БілихЛ. Формування портфеля нерухомості. М.: Фінанси та статистика, 2005. 264 с.

5. Бланк І. А. Основи інвестиційного менеджменту. Київ: Ельга-Н: Ніка-Центр, 2008.

6. Вахрін П. І. Інвестиції: підручник. М.: Дашков та К, 2007.

7. ЗімінА. І. Інвестиції: питання та відповіді: підручник. М: Юриспруденція, 2006.

8. Семиренко Є. Організація та фінансування інвестицій: підручник. М.: Фінанси та статистика, 2007.

9. Сергєєв І. В., Веретеннікова І. І. Організація та фінансування інвестицій: навч. допомога. М.: Фінанси та статистика, 2009.

10. Тарасевич Є. І. Фінансування інвестицій у нерухомість. М.: Дашков та К, 2006.

11. ШевчукД.А. Організація та фінансування інвестицій: М.: Фенікс, 2006.

12. Ринок нерухомості Росії - http://www.realtymarket.ru.

« Поміняти власника квартири як вигідніше

Вихід із ТСЖ: як вийти всім багаторазовим будинком чи однією квартирою? »

2024 playsmart24.ru - Бізнес. Біографія. Бренди. Бюджет. Заробіток. Інвестиції. Історії успіху. Як заробити

Зворотній зв'язок

Новини зірок

Open Library – відкрита бібліотека навчальної інформації. Ризики, пов'язані з управлінням нерухомістю Навчальні цілі модуля

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Вступ

Виконана контрольна робота містить практичну та теоретичну частину. Теоретична частина містить опис ризиків, пов'язаних із управлінням нерухомістю.

Під поняттям "нерухомість" традиційно розуміють землю та всеполіпшення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва).

У Росії термін "нерухоме та рухоме майно" вперше поя-

Ризики, пов'язані з управлінням нерухомістю Грабовий П.Г., Петрова С.М., Романова Г.К. та ін Ризики у сучасному бізнесі. М: АЛАНСБ, 1994. Стр.64

Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти у вигляді фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою відсотковою ставкою.

Ризик типу нерухомості залежить від попиту та пропозиції

Ризик розташування ширший, оскільки він включає ризик типу нерухомості.

Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування.

Ризики інфляції та реінвестування мають менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перелічені вище.

Використання позикового капіталу при фінансуванні інвестицій у нерухомість означає використання боргових зобов'язань із заставних.

1) ризик дефіциту обслуговування боргу;

2) ризик великого одноразового рефінансування.

Тому зміна ситуації на ринку або місцезнаходження може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу.

Другий ризик - ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату рахунок погашення заборгованості по заставної. Він може призвести до втрати власності.

Зрештою, ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити.

Практична частина

ДОХІДНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ.

Початкові вкладення 86 000 руб.

Можливість:

е 1 = 0,5; е 2 = 0,3

Ставка доходності, % 12

Темп інфляції, %

е 1 = 10; е 2 = 13; е 3 = 15

Розрахунок грошового потоку з урахуванням різної ймовірності подій

Висновок

Підіб'ємо підсумки контрольної роботи:

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не здійснює платежів;

ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка за кредитом коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок;

ризик дострокового погашення – втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка;

ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, якими фіксована ставка відсотка визначено на початок фінансування;

ризик зміни умов мобілізації фондів – втрати у разі зменшення вартості фондів (базової ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

Список літератури

1. Цивільний кодекс РФ. Ч I та II.

2. Балабанов І.Г. Операції з нерухомістю у Росії. М.: Фінанси та статистика, 1996.

3. Беренс Ст., Хааранек П.М. Посібник з оцінки ефективності вкладень. М: АТЗТ "Інтерексперт", "ІНФРА-М", 1995.

4. Грабовий П.Г., Петрова С.М., Романова Г.К. та ін Ризики у сучасному бізнесі. М: АЛАНСБ, 1994.

5. Калачова С.А. Операції із нерухомістю. М.: ПРІОР, 1997.

6. Мелкумов Я.С. Економічна оцінка інвестицій. М: ІКЦ ДИС, 1997.

7. Основи бізнесу над ринком нерухомості. СПб.: Просвітницько-видавниче об'єднання ДЕАН + АДІЛ-М, 1997.

8. Прорвіч В.А. Основи економічної оцінки міських земель. М.: Справа, 1998.

9. Смирнов А.Л. Організація фінансування інвестиційних проектів. М: АТ Консалтбанкір, 1993.

10. Тарасевіч Є.І. Оцінка нерухомості. СПб.: СПбДТУ, 1999.

11. Теорія та методи оцінки нерухомості. СПб.: Вид-во СПб ГУЕФ, 1998.

12. Щербакова Ю.В. Економіка нерухомості Ростов-на-Дону: Фенікс, 2002.

Подібні документи

Пошук по сайту

Найкраще на сайті

Нове на сайті